寶安中心區(qū)競爭項目狀況調(diào)查

1、寶安中心區(qū)競爭項目狀況調(diào)查一、寶安新中心區(qū)房地產(chǎn)市場背景及項目發(fā)展概要1、寶安新中心區(qū)概要：位于西部黃金海岸線上的寶安新中心區(qū)是指位于新城大道以西的填海區(qū)域，規(guī)劃用地為660公頃。2001年5月，寶安新城中心區(qū)的規(guī)劃經(jīng)過反復論證和調(diào)整完善，開始正式施行。整個中心區(qū)呈扇形展開，圍繞“一條岸線、兩條軸線、三個圈層”的思路進行。規(guī)劃突出了鮮明的濱海環(huán)境特色。“兩條軸線”為中央綠軸和發(fā)展主軸，前者以中心廣場、中央公園、海濱廣場為主線，兩側(cè)局部安排文化娛樂和會議展覽設(shè)施；后者以購物廣場、步行街為主線，兩側(cè)布置商業(yè)建筑和商務(wù)辦公設(shè)施。另外，根據(jù)用地的布局結(jié)構(gòu)加高中心城分為“三個圈層”，第一圈層是核心區(qū)，為

2、新中心區(qū)的主體，功能包括行政、文化、商業(yè)金融及商務(wù)辦公，以高層為主，突出新中心區(qū)的形象和地位；第二圈層為混合區(qū)，商業(yè)和商住功能，以小高層為主；第三圈層是居住區(qū)，包含居住及配套設(shè)施，以多層為主體，間以部分小高層和低層別墅。據(jù)悉，日前寶安中心區(qū)城市設(shè)計國際招標活動已經(jīng)揭曉，區(qū)政府根據(jù)日前中外專家的評審結(jié)果，決定主選英國阿特金斯設(shè)計公司的設(shè)計方案。該方案重點突出了這個占地64平方公里的濱海新城4公里長的優(yōu)美海岸線。2、市場供求：未來年西鄉(xiāng)約100萬平方米，新中心區(qū)有數(shù)十萬平方米。富通董事長陳治海認為，“整個寶安中心區(qū)只有600萬平方米的量，這個量我估計光南山和寶安的客戶就可以在兩年時間內(nèi)消化完。”然

3、而，現(xiàn)實的壓力依然存在，據(jù)鴻榮源公司相關(guān)人員介紹，今后一兩年新中心區(qū)的樓盤價格依然不會有大的上漲，主要原因還是市場供應(yīng)量的偏大。項目進度比較（列表）項目動工工程推售入伙其他富通好望角（一期）A、B棟已接近封頂，其他建筑主體已出地面；02.12.15開盤2004年10月入伙。二期工程于2003年3月動工。高發(fā)項目據(jù)了解，該項目計劃于明年才會考慮進行前期啟動深業(yè)項目一期在2003年10份啟動，2004年春交會做項目前期的推廣鋪排，在2004年秋交會前止式銷售。一期2005年入伙。項目已于12月23日在深圳特區(qū)報刊登規(guī)劃與建筑設(shè)計方案國際招標的通告。福中福幸福海岸爭取2002年10月啟動2003年1

4、2月交樓。鴻榮源項目將于2003年年底動工銷售將于2004年展開。泰華項目2003年2、3月動工，推盤日期未定。該項目原定今年年底開工，因泰華公司內(nèi)部發(fā)生變動，將推遲到2003年2、3月動工戶型面積區(qū)間比較（列表）項目1房、1*12*2*13*2*13*2*24*25房以上/復式富通好望角25352m74m289103m108m2179.57-181.41M高發(fā)項目75m85m2901002m1001152m120m2,-2140m180m2深業(yè)項目270-75m280-952m110-1352m145-1602m170m2以上福中福幸福海岸72-75m295-1002m105-1102m12

5、0-1302m140-150m2、2140-150m2、_2180-240m鴻榮源項目80多m110-1202m130m2泰華項目戶型面積區(qū)間約80-130m2,主力戶型為3房、4房。戶型配比項目1房2*2*13*2*13*2*24*25房以上/復式其他富通好望角A、B棟27%27%37%6%3%高發(fā)項目15%15%45%20%5%深業(yè)項目10%20%40%20%10%福中福幸福海岸10%15%25%15%30%5%鴻榮源項目-泰華項目-價格狀況項目銷售均價付款方式富通好望角（一期）單身公寓4100元/m2,其它23400兀/m（折后）一次性90折；按揭五成93折，七成94折，三成免息七成97

6、折高發(fā)項目整體均價4300元/褶（實收）-深業(yè)項目-福中福幸福海岸首期均價4150兀/褶（實收）-鴻榮源項目整體均價約4000元/m2-泰華項目銷售價格接近富通好望角項目的現(xiàn)價-其他市場影響因素主要影響因素對于市場的影響父通因地鐵、新關(guān)口的建設(shè)，將對關(guān)內(nèi)市場產(chǎn)生較大影響，尤其是南山及科技園一帶；新關(guān)口及新城大道的客運功能將進一步強化對于關(guān)內(nèi)客戶的吸引。因為西部通道的建設(shè)，也將吸引部分香港客戶，包括住宅與投資兩個部分。撤美目前主要存在于消息面，無法形成真正的市場變化。交通格局的變化將主要改變客戶需求市場的變化，為未來市場的變化增添了不確定的因素。新中心區(qū)公共配套設(shè)施新中心區(qū)大型公共設(shè)施的建設(shè)將催

7、化該區(qū)的房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，提升置業(yè)消費信心。但目前僅有寶安體育館建設(shè)還不足夠產(chǎn)生這樣的力量。今后其他大型公共設(shè)施建設(shè)的啟動所產(chǎn)生的作用應(yīng)引起重視。二、主要項目介紹（一）富通好望角1、項目位置：項目位于新城大道與創(chuàng)業(yè)西路交匯處，毗鄰新區(qū)中心。2、項目概要：占地17000余m2,建面88729.39m2,其中商業(yè)6176.69m2;一期由2棟高層、3棟小高層組成，共900余戶，公寓360套。3、項目定位產(chǎn)品定位：以中小戶型為主，走中低檔次路線，部分引入投資概念；客戶定位：以當?shù)厥状沃脴I(yè)及投資客為主，部分為關(guān)內(nèi)南山等地客戶；形象定位：“圓夢的港灣”，進駐寶安新中心區(qū)的第一個高檔精品樓盤價格定位：

8、以中低價格為主，其中住宅均價3400元/平方米；4、戶型及戶型設(shè)計：單身公寓2535m2、二房74m2、三房89101m2,四房108m2;單身公寓采用4.75米的高度，采用錯層式設(shè)計，分隔成二層供客戶使用，這樣就很好的將單身公寓變成了一房一廳，下面活動空間，上層為臥室，動靜分離，并且以單層面積計算較富吸引力；其它戶型都較為方正實用，都能考慮到采光、景觀、朝向的影響。A、B棟戶型及配比戶型套數(shù)比例2*2*173.6-74.27M26827%3*2*1289.14-89.95M6827%3*2*2100.31-102.71M29637%4*2*2108.96M2166%復式179.57-181.

9、41M283%5、銷售價格及付款方式：單身公寓4100元/m2,其它3500元/m2（折后）；起價3340元/m2,4900元/m2;一次性付款90折；按揭五成93折，七成94折,三成免息七成97折。6、項目進度：一期12月15日開盤，AB棟已接近封頂，其他建筑主體已出地面；2004年10月入伙。二期工程于2003年3月動工。7、主要賣點：新中心區(qū)區(qū)位、第一個進駐新區(qū)的項目；毗鄰一號地鐵線戶型設(shè)計及特色新中心區(qū)完善的配套人性化物業(yè)管理8、地盤包裝：從前廣場的園林、小品的設(shè)置到售樓處的現(xiàn)場包裝，頗具匠心，特別是舉辦的單身公寓裝修設(shè)計比賽的參展作品，讓人眼前一亮，對產(chǎn)品充滿信心。9、銷售狀況：總體

10、銷售率約50%左右；公寓銷售率約90%；10、開發(fā)組合：開發(fā)商：富通地產(chǎn)物管：富通物業(yè)管理公司整合推廣：深圳匯鑫行策劃綜合評價：1、 這是新中心區(qū)第一個探水的樓盤，在不知市場深淺的情況下，采用了最為保險的市場定位：大小通吃，低價入市?？們r在十多萬元一套的單身公寓首次投向市場，再加上中心區(qū)、地鐵等諸多利好因素，銷售之好應(yīng)在情理之中。其它住宅的銷售情況現(xiàn)在看來一般般，可能與周邊配套尚不完善，以及末來交交橋的修建有一定的關(guān)系。2、本項目仍延續(xù)富通以往的定位推廣方式，走中低檔路線，戶型經(jīng)濟實用，總價較低，購房壓力較小，使得客戶群的層面進一步擴大；據(jù)悉，前來好旺角看樓的客戶，大部分是寶安本地的政府公務(wù)員

11、和其它鎮(zhèn)的寶安人，周六、周日也有少數(shù)關(guān)內(nèi)的客戶過來了解。目前正在內(nèi)部認購階段的富通好旺角項目，較大比例采取“小戶型”策略,回避與大戶型物業(yè)發(fā)生正面交鋒的市場定位，3天時間就“走”了100多個單位。3、以快制勝。富通自成立以來，便以高效運作聞名于業(yè)界。本項目為新中心區(qū)內(nèi)第一個推出的項目，雖然新中心區(qū)目前的生活配套條件非常欠缺，但入市的新盤很少，基本不存在明顯的市場競爭，避免了明年較為集中的開發(fā)推廣競爭的壓力，并有利于先行樹立項目的品牌。4、第三，由于本項目位置比較獨特，靠近繁華的商業(yè)區(qū)，距離新區(qū)中心也比較近，避免了買家對于前期入住生活不便的狀況，過渡性比較好。（二）高發(fā)項目宗地號：A001-01

12、19拍泰地塊（AO（HQI19總置國i位置圖宗地圖1、項目概況：深圳市高發(fā)投資控股有限公司以28500.0萬元競拍獲得的商住用地。宗地編號為A001-0119，地塊位于寶安區(qū)中心區(qū)，土地用途為商住混合用地。土地面積83329.4平方米，可建設(shè)總建筑面積為257660平方米，其中住宅面積211600平方米，商業(yè)38000平方米，幼兒園2400平方米（單獨占地不少于3000平方米），居委會100平方米，物業(yè)管理及活動中心500平方米（含文化站、老年活動中心），社區(qū)健康服務(wù)中心100平方米，文化中心2400平方米，青少年活動中心1500平方米，多功能影劇院1000平方米，公廁一處60平方米，垃圾收集

13、站一處。土地使用年限為70年。幼兒園、居委會、公廁和垃圾收集站建成后產(chǎn)權(quán)無償提供給政府；物業(yè)管理及活動中心（含文化站、老年活動中心）、社區(qū)健康服務(wù)中心、文化中心、青少年活動中心和多功能影劇院建成后為社會提供服務(wù)，可以整體轉(zhuǎn)讓，但不得改變功能。本宗地上211600平方米住宅和38000平方米商業(yè)可進入市場銷售。2、 物業(yè)定位項目概念：寶安新中心全景觀高尚精品住宅形象定位：寶安新中心首席3600全景觀私家府邸寶安新中心人居形象大使客戶定位：根據(jù)本項目未來自身條件（預期）和形象定位,市場目標客戶訴求應(yīng)是以下一些消費對象：A、廣東、潮汕籍的內(nèi)外資各類型企業(yè)主R中小商家老板C國有企事業(yè)單位的領(lǐng)導人員D政

14、府公務(wù)員E、金融、證券、保險、投資、貿(mào)易行業(yè)高級管理層F、在寶安投資開辦三資或三來一補企業(yè)的部分香港人G外資企業(yè)高級管理人員H部分寶安當?shù)厝水a(chǎn)品定位：帶電梯高層3、戶型設(shè)計A、主力戶型選擇：戶型以3房為主導戶型，3房分兩種情況。輔以少量2房和適量4房。B、戶型配比戶型比重2房15%3房60%4房20%頂層復式5%C、戶型設(shè)計3房(90m2115m2):60%90100m2作成舒適型3*2*1,注重功能布局，講究二人世界的情調(diào)，占總套數(shù)的15%100115m2作成3*2*2,占到總套數(shù)的45%訴求人與環(huán)境的融合，營造高尚生活品質(zhì)，此戶型為主力戶型；4房(120m2140m2):20%可作成錯層(

15、可參考與麗景城)，生活區(qū)與休息區(qū)至少錯2級4*2*2要求設(shè)計新穎，在設(shè)計可作一工人房或多功能用房；2房（75m285m2）：15%方正、經(jīng)濟、實用，主要針對兩口、三口之家，沒有老人的消費群；頂層（雙）層復式：5%面積在180m2左右，盡顯闊綽生活，盡享尊貴人生4、銷售價格項目住宅整體均價4300元/itf（實收）商業(yè)部分，臨街商鋪最高可賣至1500020000元/itf,整體均價可收10000元/m2。5、規(guī)劃建議單體建筑物以18層以上高層住宅為主，頂層均作復式住宅（頂層送屋頂花園）。建筑立面：視覺效果上應(yīng)側(cè)重時尚、昭示性好，建議色彩多元化，與深圳亞熱帶海洋氣候相一致，形成較強的視覺沖擊力。目

16、前，高發(fā)公司在寶安新中心區(qū)的項目尚無明確的產(chǎn)品及營銷方案計劃，據(jù)了解，該項目計劃于明年才會考慮進行前期啟動。（三）深業(yè)項目1、項目概況：宗地編號為A001-0120，地塊位于寶安區(qū)中心區(qū)，土地用途為商住混合用地。土地面積183825平方米?？山ㄔO(shè)總建筑面積為478000平方米，其中，住宅面積450000平方米，商業(yè)（含市場）10000平方米，36班小學13100平方米（單獨占地不少于22000平方米），18班幼兒園4000平方米（單獨占地不少于4500平方米），居委會120平方米，物業(yè)管理及活動中心600平方米（含文化站、老年活動中心），社區(qū)健康服務(wù)中心120平方米，公廁一處60平方米，游泳池

17、一處，垃圾收集站一處。土地使用年限為70年。小學、幼兒園、居委會、公廁和垃圾收集站建成后產(chǎn)權(quán)無償提供給政府，物業(yè)管理及活動中心（含文化站、老年活動中心）、社區(qū)健康服務(wù)中心建成后為社會提供服務(wù)，可以整體轉(zhuǎn)讓，但不得改變功能。本宗地上450000平方米住宅和10000平方米商業(yè)可進入市場銷售。2、產(chǎn)品定位戶型小兩房、兩房（m2）小三房（褶）大三房（褶）四房(nf)五房或以上（褶）戶型面積70-7580-95110135145-160170以上套數(shù)比10%20%40%20%10%3、戶型平面組合布局本方案的平層單位建議能靈活組合及分隔。例：戶型內(nèi)部墻體的靈活隔斷；戶型于戶型之間靈活組合變成大戶型，大

18、面積單位可以靈活分隔形成兩個小面積單位。這樣可以增加不同買家對不同單位的靈活需求。建議平面組合小戶型單位以兩梯三戶為主，大戶型一梯兩戶，盡量確保戶戶南北通透，保證合理的通風、采光。沿創(chuàng)業(yè)路底層為商鋪的20-23層住宅戶型平面可由小兩房、兩房、小三房組合，中等戶型的由小三房和大三房組成，在平面的兩端可考慮設(shè)計為兩梯三房。大戶型建議確保一梯兩戶或兩梯兩戶。每二層設(shè)一空中花園，讓社區(qū)充滿鄰里親情，便于左鄰右舍相互溝通，使住區(qū)居民有濃厚的生活氣息。底層或頂層部分均要考慮贈送大面積的花園或增加層高等附加值。4、客戶定位：以本地自有住宅客戶、二次置業(yè)群或多次置業(yè)群體、本地三資企業(yè)主為主，配合挖掘深圳市南山

19、、福田區(qū)域買家為輔，其他地區(qū)客戶及三緣客戶為補充，預計此項目客戶群比例為：寶安：深圳：外銷：寶安輻射區(qū)=5：3：1：1（內(nèi)銷：外銷=9：1）內(nèi)銷客戶類型：第一類：政府公務(wù)員階層第二類：港、澳、臺工廠主階層（外銷本土化）第三類：本土人士第四類：潮汕籍私營業(yè)主第五類：寶安區(qū)高級白領(lǐng)階層第六類：福田區(qū)、南山區(qū)高薪白領(lǐng)階層以及其他第七類：寶安周邊輻射地區(qū)，如東莞、西鄉(xiāng)、沙井等地形象定位面市的形象為“關(guān)內(nèi)品牌發(fā)展商傾情打造衛(wèi)星城鎮(zhèn)人居典范”5、項目命名：深業(yè)都市生態(tài)城（暫命名）定位內(nèi)容：新城中心區(qū)的靈魂洋溢著海洋文化風情的綠色生態(tài)城6、功能定位：黃金海岸之綠色健康住宅7、價格定位：外銷客戶群分析第一類：

20、自用人士第二類：投資人士8、項目進度：在項目所在寶安新中心區(qū)還有許多的待開發(fā)土地，在不久將來會有更多的開發(fā)商投得地塊進行開發(fā)。目前，就資料所知已有高發(fā)集團在項目旁邊投得地塊，在未來有可能成為本項目最直接的競爭對手。另一方面建議深業(yè)集團對于寶安關(guān)外的市場能以“中心地帶中心城”的高姿態(tài)盡早推出市場，對于關(guān)內(nèi)市場能以“衛(wèi)星城市中心城深業(yè)首席衛(wèi)星城市項目”的第一姿態(tài)推出市場。因此建議加緊步伐盡早進行開發(fā)搶占市場，爭取客戶。建議項目的一期在2003年10份啟動，2004年春交會做項目前期的推廣鋪排，在2004年秋交會前正式銷售。9、開發(fā)計劃：一期建筑規(guī)模：占地面積8萬平方米（建筑面積18萬平方米）二期建

21、筑規(guī)模：占地面積4.4萬平方米（建筑面積12萬平方米）三期建筑規(guī)模：占地面積6萬平方米（建筑面積18萬平方米）項目進度現(xiàn)狀：深業(yè)地產(chǎn)在寶安新中心區(qū)項目已于12月23日在深圳特區(qū)報刊登規(guī)劃與建筑設(shè)計方案國際招標的通告。該項目以高層、小高層建筑為主，可能會有少量多層建筑；戶型較為全面。項目將于2003年3、4季度動工，2004年開始銷售，一期2005年入伙。（四）福中福項目（幸福海岸）1、項目位置：本項目位于寶安新中心區(qū)地段，東北臨交通主干道新城大道，西北、東南、西南均是新中心區(qū)規(guī)劃的主要干道。距新城大道關(guān)口約2000米本項目地塊四周均為市政道路，南面與正在土地招標的70萬平米大型住宅區(qū)隔路相望，

22、西面為高層住宅區(qū)，東面為新區(qū)在建的寶安體育館（場）。2、項目概況：總占地面積112070、48平方米，項目呈長方形狀，規(guī)劃總建筑面積約422137M2其中一期住宅面積為115560M2商業(yè)面積為2800M2二期住宅為105340M2商業(yè)面積為29000M2三期住宅面積為61300M2商業(yè)面積為7800M2首期全部小高層，二期全部高層，三期全部高層，四期全部小高層。小高層以12到18層為主，高層以24到30層為主。首期規(guī)模在500-800戶之間較佳，建筑面積約7-10萬平米。3、項目定位產(chǎn)品定位：戶型定位：花園躍式，中大為上客戶定位：最終關(guān)內(nèi)、關(guān)外市場比例達到3:7甚至4:6。但目前一期、二期似

23、乎不可能，一、二期仍需要以新安、西鄉(xiāng)客戶為主體，關(guān)外客戶約占到8-10%首期客戶構(gòu)成如下表所示：客戶類群構(gòu)成比例地域來源年齡婚姻狀況家庭人口年收入行政事業(yè)25%本地潮汕、客家人35-45已婚子女3-18歲3-5人10萬以上企業(yè)高層30%外省30-40已婚子女0-8歲3-4人8萬以上個體私營業(yè)主35%本地客家、潮汕人30-45已婚子女3-20歲4-6人15萬以上自由職業(yè)者、投資者10%25-40已婚子女3-8歲1-3人8萬以上客戶類群置業(yè)次數(shù)學歷文化需求特征房型面積（平米）行政事業(yè)二次置業(yè)高中、大專典型客家、潮汕文化家庭觀念重，講究朝向、重品質(zhì)3-4房復式90-130160-200企業(yè)高層首次、二次或多次置業(yè)大專、本科北方文化注重品質(zhì)講求身份，對價格不敏感3-4房復式90-120200-300個體私營業(yè)主二次或多次置業(yè)高中以下典型潮汕好群居，講風水，精打細算4-5房復式110-160160-200自由職業(yè)者、投資者首次、二次置業(yè)大專以上2-3房90-110價格定位：先撇脂，后抬價針對目前正在建設(shè)的條件，建議各期價格走勢如下表:期數(shù)標準均價折扣起價最高價實現(xiàn)均價一期F4000-430088-96298849884150二期4100-420092-98318851884150F4400-460096-99:3688156884500raw4800-500096-9939885