房地產有限公司地王半數(shù)情況并不樂觀

1、房地產地王半數(shù)情況并不樂觀今年 7 月以來，在樓市全面復蘇的背景下，上海北京等地再次頻現(xiàn)地 王。當拿地時的激情消退之后，曾經的地王獲得者卻并非總是贏家。 克而瑞 中國研究中心昨天提供的一份報告顯示， 2005 年至今產生的 全國 50 個地王工程中，約有半數(shù)尚未開工，僅有四分之一的土地已經 建好工程上市銷售。而已經在售的工程中，也出現(xiàn)了多個工程賠本出 售的現(xiàn)狀。原本榮耀的地王如今多數(shù)成為開發(fā)商手里的燙手山芋。六成地價房價比超 50%報告顯示， 2005年至今，全國典型城市成交的 50幅地王地塊中， 僅有 四分之一地塊建成工程上市，有高達五成以上的地王工程還未開工， 不到兩成的地王工程處于在建中

2、，個別地王地塊還出現(xiàn)了退地現(xiàn)象。 在未開工的地王地塊中，去除局部 2021 年上半年成交的地王地塊，其 余未開工地王地塊絕大多數(shù)集中在 2007 年。2007 年是全國土地市場成交最為熾熱的年度之一， 各大企業(yè)競相拿地， 全國產生了幾十幅地王，面粉貴于面包的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。然而自 2007 年三季度開始至 2021 年，房地產市場遭遇了國家最為嚴厲的一次宏觀 調控，再加上國際經濟也開始遭受金融危機的嚴重影響，房地產市場成交量大幅下滑，開發(fā)商資金鏈普遍繃緊，對于高價拿到的地王地塊 根本無力開發(fā)，從而導致大量的地王地塊被閑置。從歷年未上市地王地塊成交樓板價與地塊周邊同類型物業(yè)成交均價來 看，約有三成

3、地王地價房價比在 70%以上；約三成地王地價房價比在 在 50-70%之間；僅有 44%的地王地價房價比在 50%以下。對于那些地價房價比在 50%以上地塊而言，地價在很大程度上已經透 支了房價的增值空間，盈利空間那么被大幅壓縮；而對于地價房價比在 70%以上的地王而言， 在當前的房地產市場成交中， 地塊已經沒有盈利 而言，因此不得不推遲入市的時間。以北辰實業(yè) 企業(yè)專區(qū) ,旗下樓盤 2007年 92億元拿下的長沙開福區(qū)新河 三角洲地塊為例， 2021 年底在舉行奠基典禮以后，時至今日依然沒有 明顯的開工跡象，該地塊的樓面地價高達 3083 元/ 平方米，而當前地 塊附近的商品房成交價格僅在 5

4、000 元/ 平方米左右，假設算上建安 建筑 安裝及營銷本錢，工程幾乎無利可圖，因此上市銷售一拖再拖。局部地王工程在盈利歷年各大典型城市成交的 50 幅地王地塊中，已經有 13 幅地王地塊當 前已經處于銷售階段，從已上市地王地塊土地成交樓板價與工程成交 均價比重來看， 70%的地王地價房價比在 50%以下，僅有不到兩成地王 地價房價比在 70%以上。盡管 2021 年市場整體環(huán)境惡劣，工程運作困難，住宅工程滯銷嚴重， 高價地塊又由于高本錢限制而處于劣勢，但仍有局部高價地王取得了 較高的盈利。從盈利工程的地價房價比來看，能夠盈利的地王地塊， 地價房價比全部在 50%以下，局部甚至更低。表現(xiàn)最為突

5、出的那么是浦 東花木新民地塊，該地塊開發(fā)的星河灣工程今年 8 月上市后去化率 銷 售量占工程總量比例 就高達 51%。局部開發(fā)商出現(xiàn)于資金鏈緊張以及面包貴過面粉的顧慮，而選擇了退 地。如蘇寧環(huán)球在 2007年 8月份以 44億元的高價拿下上海黃浦區(qū)南 京東路 163街坊地塊后，由于后期無力開發(fā)申請在 2021年 8月份將該 地塊退回，當時公司的解釋為配合上海市地鐵工程建設； 2007 年 7 月 份，由于拿地后遲遲無力開發(fā)，廣州市國土資源局宣布將廣東中萊房 地產在 2007年以 44.75 億元拿下的蘿崗開發(fā)區(qū)地塊收回。個別工程在賠本銷售雖然有極少數(shù)地王工程也如期上市銷售，但從所拿土地的成交樓板價 與其工程的成交價格來看，該局部工程不僅沒有盈利，而且還極有可 能虧本。如重慶嘉江房地產以總價 75 億元拿下了重慶彈子石 組團地塊，土地成交樓板價高達 3260 元/ 平方米，工程上市后平均成 交均價僅為 4361 元 / 平方米。土地本錢再加上工程的建安本錢、管理 費用等其他稅費，該工程不僅沒有盈利空間，反而