土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來源： 日期：10-06-20 對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題始終圍繞如何理解適用城市房地產(chǎn)管理法第37條、第38條的規(guī)定展開爭論。城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！钡?7條規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合第38條規(guī)定條件的，不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，只要不完全具備第38條規(guī)定的條件，即應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)

2、讓合同無效，但如果在起訴前符合轉(zhuǎn)讓條件，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效，這樣可有效標(biāo)準(zhǔn)土地交易行為，防止投機(jī)炒地，也符合當(dāng)前的立法精神。相反觀點(diǎn)則認(rèn)為，根據(jù)我國現(xiàn)行的民事法律規(guī)定，物權(quán)變動采取的是債權(quán)契約+交付(或登記)的原則，債權(quán)契約只是當(dāng)事人就某項(xiàng)財產(chǎn)的買賣達(dá)成協(xié)議，只有經(jīng)過動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記后，方可發(fā)生物權(quán)變動的效力，因此，交付或登記與合同是相互獨(dú)立的。對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，只要符合民法通則所規(guī)定的民事行為有效條件，合同即成立生效，至于轉(zhuǎn)讓人是否取得土地使用權(quán)證書，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物是否到達(dá)城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定的條件，能否完成轉(zhuǎn)讓行為，只是合同履行的問題，并不影響合同的效力，可通過瑕

3、疵擔(dān)保責(zé)任制度對受讓人進(jìn)行救濟(jì)。借鑒大陸法系的立法例，只有在合同標(biāo)的物客觀自始不能的情況下，才認(rèn)定無效，嗣后不能的合同仍為有效。如德國民法典第306條，“以不能給付為標(biāo)的的合同無效”。因此，對不符合城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定條件的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不能認(rèn)定為無效合同。對上述兩種觀點(diǎn)，我們認(rèn)為均有不妥之處。既不能按照第一種意見一概認(rèn)定合同無效，也不能采納第二種觀點(diǎn)全部認(rèn)定有效。按照城市房地產(chǎn)管理法第38條的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備兩個條件：一是取得土地使用權(quán)證書，二是轉(zhuǎn)讓的土地應(yīng)到達(dá)一定的法定投資條件。因此，對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定應(yīng)區(qū)分兩種情況予以處理。一是轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)

4、證書訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，二是轉(zhuǎn)讓的土地未到達(dá)法定的投資條件。一、未取得土地使用權(quán)證書訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定首先，從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)看，因土地使用權(quán)是出讓方與受讓方以合同形式合意創(chuàng)設(shè)的一種對國有土地的占有、使用、處分、收益的用益物權(quán)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓即是該用益物權(quán)的變動，在性質(zhì)上屬于物權(quán)變動的范疇。因此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓自應(yīng)受物權(quán)變動原則的規(guī)制，而物權(quán)變動采取何種原則由物權(quán)變動的立法模式所決定。依通說，我國現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動系采債權(quán)形式主義的立法模式。該模式又稱意思主義與登記或交付相結(jié)合的物權(quán)變動模式，指物權(quán)因法律行為發(fā)生變動時，當(dāng)事人除有債權(quán)合意外，尚需踐行登記或交付的法定

5、方式。該模式將物權(quán)變動的時間界限確定在物的交付或者登記之時，而沒有確定為意思表示一致的時候，如果沒有進(jìn)行動產(chǎn)的交付或不動產(chǎn)登記，物權(quán)不發(fā)生變動。該立法模式原則上雖然要求以交付或登記行為作為標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的表征，但并不承認(rèn)物權(quán)合意的存在，認(rèn)為債權(quán)合同就是所有權(quán)移轉(zhuǎn)的內(nèi)在動力和根本原因。如，根據(jù)我國民法通則第72條第2款規(guī)定：按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。從該規(guī)定可以看出，基于合同發(fā)生的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，一般以交付為準(zhǔn)，以所有權(quán)移轉(zhuǎn)作為債權(quán)契約的當(dāng)然結(jié)果，無需另有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合意，但當(dāng)事人之間僅有債權(quán)契約，而尚未交付，仍不發(fā)生所

6、有權(quán)轉(zhuǎn)移。此外，在土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市私有房屋管理?xiàng)l例對土地權(quán)屬的變更、房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)也均明確規(guī)定實(shí)行登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的一種形態(tài)，其轉(zhuǎn)讓行為自應(yīng)適用該物權(quán)變動原則的規(guī)制，即土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，當(dāng)事人之間除訂立債權(quán)合同外，尚需踐行土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記的法定方式后方可發(fā)生物權(quán)變動的效力。其次，根據(jù)我國法律規(guī)定，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)通過合同的形式進(jìn)行，合同行為為基礎(chǔ)行為，只有在合同有效成立的前提下，才發(fā)生合同的履行問題，才有不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記問題。據(jù)此，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓正是基于合同發(fā)生的物權(quán)變動，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同就

7、是當(dāng)事人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的意思表示為內(nèi)容，以發(fā)生債法上的給付義務(wù)為效果的民事法律行為，屬于債權(quán)法律行為。按照債權(quán)形式主義立法模式下的物權(quán)變動原則，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同即是當(dāng)事人就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)成的意思表示的債權(quán)合同，該合同成立生效后，還必須通過履行土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記行為才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動，而不能直接發(fā)生物權(quán)變動的效果。由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是通過合同行為進(jìn)行的一種物權(quán)變動形態(tài)，合同行為為物權(quán)變動的基礎(chǔ)行為，因此，對合同行為的效力認(rèn)定關(guān)系到物權(quán)變動的能否。按照債權(quán)形式主義立法模式下的物權(quán)變動原則，物權(quán)變動的合同和物權(quán)變動本身是相互區(qū)分的，根據(jù)該原則的要求，物權(quán)變動中的債權(quán)合同是所有權(quán)移轉(zhuǎn)的內(nèi)在動力

8、和根本原因，基于合同發(fā)生的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，雖然一般以交付或者登記為準(zhǔn)，但所有權(quán)移轉(zhuǎn)是債權(quán)契約的當(dāng)然結(jié)果。當(dāng)然當(dāng)事人之間僅有債權(quán)契約，而尚未交付或者登記，也不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。在此物權(quán)變動原則下，以發(fā)生物權(quán)變動為目的的債權(quán)合同，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立生效應(yīng)依據(jù)債權(quán)法、合同法的規(guī)定，標(biāo)的物是否成就、能否交付，物權(quán)是否發(fā)生變動，只是合同履行的結(jié)果問題，并非當(dāng)然是合同的生效要件，決不能以合同不能履行或者物權(quán)沒有發(fā)生變動來反推合同無效。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同作為物權(quán)變動的根本原因和內(nèi)在動力，其成立生效應(yīng)當(dāng)符合債權(quán)合同的生效條件。債權(quán)合同的生效條件是指能夠按照當(dāng)事人意思表示的內(nèi)容發(fā)生法律效果應(yīng)當(dāng)具備的條件。

9、合同的有效條件涉及法律對已經(jīng)成立的合同進(jìn)行價值判斷的標(biāo)準(zhǔn)，就其性質(zhì)而言，主要是對當(dāng)事人意思表示品質(zhì)的要求，所以，傳統(tǒng)民法理論又把合同的有效條件稱為“意思表示的有效要件”，這也是民法平等、自愿、合同自由等原則對合同民事行為成立生效的本質(zhì)要求。根據(jù)民法通則第55條和合同法的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)合同的生效應(yīng)當(dāng)具備三個條件：(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(2)意思表示真實(shí);(3)不違反法律或者社會公共利益。據(jù)此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的成立只要具備上述條件，即可依法生效。第三，對轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第38條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)

10、讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書。已如前述，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是以土地使用權(quán)發(fā)生物權(quán)變動為目的債權(quán)合同，而合同的標(biāo)的物土地使用權(quán)作為一種民事財產(chǎn)權(quán)利用益物權(quán)，其自身包含有處分權(quán)能，處分的對象為權(quán)利自身。當(dāng)事人行使民事權(quán)利處分權(quán)能，就是法律上的處分行為，屬于民事法律行為的一種，將產(chǎn)生民事權(quán)利變動的結(jié)果。當(dāng)事人如要實(shí)現(xiàn)這一目的，僅僅達(dá)成物權(quán)變動的合意是不夠的，還必然要享有對土地使用權(quán)處分的權(quán)能，即取得土地使用權(quán)證書，成為土地使用權(quán)的權(quán)利主體，才能行使旨在引起土地使用權(quán)發(fā)生物權(quán)變動的處分行為。所以，土地使用權(quán)證書的取得是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須具備的條件，轉(zhuǎn)讓方只有取得土地使用權(quán)證書才可籍此說明其為該出

11、讓土地使用權(quán)的權(quán)利主體，才依法享有處分該土地使用權(quán)的權(quán)利，這也是為防止土地交易市場空買空賣，穩(wěn)定土地交易市場秩序的有效手段。在民法上，對民事權(quán)利的處分行為如由權(quán)利人行使為有權(quán)處分，如由非權(quán)利人行使則為無權(quán)處分。轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證與受讓方訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，就屬于無權(quán)處分的情形。處分行為是指以引起民事權(quán)利的變動為目的的法律行為，因它在不同的物權(quán)變動立法模式下，含義有所區(qū)別，所以，在對無權(quán)處分效力的認(rèn)定上也大相徑庭。在以法國民法典為代表的債權(quán)意思主義物權(quán)變動模式下，物權(quán)變動法律效果的發(fā)生系于當(dāng)事人的債權(quán)意思，所以，就物權(quán)變動而言，與處分行為意義相當(dāng)?shù)?，就是?dāng)事人之間所訂立的以發(fā)生物權(quán)變

12、動為目的的債權(quán)合同。而在以德國民法典為代表的物權(quán)形式主義物權(quán)變動模式下，由于物權(quán)變動采取了原因和結(jié)果的區(qū)分原則，處分行為是與負(fù)擔(dān)行為相對應(yīng)的一種法律行為。因此，就買賣而言，處分行為就不是指作為債權(quán)合同的買賣合同，而是指獨(dú)立于買賣合同這個負(fù)擔(dān)行為的、直接引起標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)行為。在以奧地利民法典為代表的債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式下，由于并不認(rèn)同有獨(dú)立于債權(quán)合同的物權(quán)行為的存在，因而在解釋論上，對處分行為的理解應(yīng)與債權(quán)意思主義的物權(quán)變動模式相同，即處分行為是指以物權(quán)變動為目的所訂立的債權(quán)合同。由此可見，在不同的物權(quán)變動模式下，處分行為所指有所不同，對無權(quán)處分行為的含義也相應(yīng)的有所區(qū)別：在債權(quán)意

13、思主義和債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，無權(quán)處分行為實(shí)際是指，對特定標(biāo)的物沒有處分權(quán)的當(dāng)事人所訂立的、以引起標(biāo)的物物權(quán)變動為目的的債權(quán)合同，典型的如出賣他人之物所訂立的買賣合同;而在物權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，無權(quán)處分行為則是指，對標(biāo)的物沒有處分權(quán)的當(dāng)事人所進(jìn)行的，以引起標(biāo)的物物權(quán)變動為目的的物權(quán)行為。與上述相對應(yīng)，未取得出讓土地使用權(quán)證書的轉(zhuǎn)讓方即為無處分權(quán)人，其與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為即為無權(quán)處分行為，該無權(quán)處分行為在轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)之前屬于效力未定的法律行為。但該無權(quán)處分行為的效力待定不是無期限的，在當(dāng)事人向人民法院起訴前，如轉(zhuǎn)讓方仍未取

14、得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府沒有批準(zhǔn)，不僅其轉(zhuǎn)讓行為無效而且其所訂立的轉(zhuǎn)讓合同也應(yīng)認(rèn)定為無效;如轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書或者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，則轉(zhuǎn)讓行為溯及于行為成立時有效，隨即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。二、土地未到達(dá)法定投資開發(fā)條件的轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！睋?jù)此規(guī)定，出讓土地使

15、用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書，還應(yīng)到達(dá)一定的投資開發(fā)條件。依前述，對轉(zhuǎn)讓行為不符合第一個轉(zhuǎn)讓條件即轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書所訂立的轉(zhuǎn)讓合同可按照無權(quán)處分行為予以認(rèn)定處理，但對轉(zhuǎn)讓行為不符合第二個轉(zhuǎn)讓條件即轉(zhuǎn)讓的土地沒有到達(dá)法定投資開發(fā)條件的情況下，對所訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力問題，我們認(rèn)為，應(yīng)在我國現(xiàn)行法律采取的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下予以認(rèn)定。在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，由于在債權(quán)合同之外，還需有交付或者登記行為手續(xù)的辦理，方可實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動的目的。依前述通說的觀點(diǎn)，我國民事立法雖在物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義的模式，但沒有嚴(yán)格區(qū)分負(fù)擔(dān)行為和處分行為，而是將處分行為納人債

16、權(quán)行為之中，在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下處分行為實(shí)際所指又為當(dāng)事人對特定標(biāo)的物所訂立的以引起標(biāo)的物物權(quán)變動為目的的債權(quán)合同。因此，在債權(quán)契約十交付(或登記)的物權(quán)變動模式下，債權(quán)合同與處分行為相統(tǒng)一，交付或者登記并不是對標(biāo)的物的處分行為，其只是完成物權(quán)變動必需踐行的法定方式，即如果沒有經(jīng)過動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記，不發(fā)生物權(quán)變動的效力。因此，債權(quán)形式主義立法模式下的交付或者登記行為只是作為標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的表征，其作用是將物權(quán)變動的時間界限確定在標(biāo)的物的交付或者登記之時，屬于債權(quán)合同的履行問題，不是債權(quán)合同的生效要件。城市房地產(chǎn)管理法作為行政性法律，其標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為

17、，第38條所規(guī)定的第二個條件的立法本意也只是對土地使用權(quán)人“炒地”行為的限制，屬于政府土地行政管理部門對土地轉(zhuǎn)讓的一種監(jiān)管措施，而非針對轉(zhuǎn)讓合同這種債權(quán)行為所作的禁止性規(guī)定。因此，城市房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定的第二個轉(zhuǎn)讓條件，即轉(zhuǎn)讓的土地沒有到達(dá)法定投資開發(fā)條件不得轉(zhuǎn)讓，僅僅是從行政管理的角度，規(guī)定轉(zhuǎn)讓的土地不符合法定投資開發(fā)條件的，不得辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)。接前述，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物土地因沒有到達(dá)法定的投資開發(fā)條件，導(dǎo)致無法辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記的，屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方不能完全履行合同的問題，可通過瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度和違約責(zé)任制度對受讓人進(jìn)行救濟(jì)，作為民事

18、合同法律關(guān)系，不能因轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物有瑕疵而認(rèn)定合同無效，標(biāo)的物能否移轉(zhuǎn)在邏輯上直接影響的是其能否依約履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的合同義務(wù)，不能因?yàn)槠洳荒馨醇s履行轉(zhuǎn)讓義務(wù)，就否認(rèn)合同的效力。最高人民法院在審理終結(jié)的(2004)民一終字第46號上訴人柳州市全威電器有限責(zé)任公司、柳州超凡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被上訴人南寧桂馨源房地產(chǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案中明確裁決：“本案一審起訴前全威公司辦理了國有土地使用權(quán)證，訟爭土地具備了進(jìn)入市場進(jìn)行依法轉(zhuǎn)讓的條件。而土地出讓金的交納問題，屬土地出讓合同當(dāng)事人即柳州市國土資源局和全威公司之間的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，其是否得到完全履行不影響對本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定。故超凡公司提