維修培訓講義新(12年5月)

1、一、分店維修現(xiàn)狀一、分店維修現(xiàn)狀二、分店維修管理要點二、分店維修管理要點三、維修保養(yǎng)三、維修保養(yǎng)四、分店維修的處理方式四、分店維修的處理方式五、維修工程師工作圖解五、維修工程師工作圖解 目目 錄錄 分分店店維維修修的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀被動維修、無計劃緊急突發(fā)事件比較多不熟悉該從何下手，喜歡“等、靠、要”自己解決問題的意識和能力不夠不能充分利用好施工單位及供應商的力量不熟悉公司的管理流程 維修技師更換頻率比較快設備、資料交接混亂 急需要改急需要改變這種現(xiàn)狀變這種現(xiàn)狀一、分店維修現(xiàn)狀一、分店維修現(xiàn)狀熟悉維修技師的崗位職責和工作內(nèi)容；熟悉施工單位、供應商的保修責任和義務，在平時的維護保養(yǎng)工作中充分利用資源；

2、建立長期、合理的維修保養(yǎng)制度；熟悉公司維修管理流程，能夠找對人，解決問題；提高維修技師發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的能力；本次培訓的目的 二、維修管理要點二、維修管理要點1、維修技師應該熟悉“維修技師的崗位職責” 應急維修、維護保養(yǎng)、節(jié)能降耗，保證酒店物業(yè)設備正常運作。2、不斷加強維修對各類設備的原理的掌握，記錄和匯總各類工程問題，總結(jié)經(jīng)驗教訓；3、熟悉酒店各系統(tǒng)管路、電路開關、管道閥門的走向和控制部位；4、分店維修管理制度的落實;維修技師的責任意識和應該了解知識 二、維修管理要點二、維修管理要點客房區(qū)域自用設施系統(tǒng)（冷水、熱水、電梯、消防、監(jiān)控、強弱電、網(wǎng)絡、 話務系統(tǒng)、空調(diào)、有線電視、暖氣、化糞池）

3、維保項目的分類 二、維修管理要點二、維修管理要點維修技師每日使用維修技師客房維保表至少檢查保養(yǎng)三間以上的客房，一個月檢查完分店所有客房。檢查表有專門文件夾歸檔，以便查閱。每日對分店設備進行巡查，且在相關設備檢查卡上簽名，店長每周檢查所有設備檢查卡，并簽名。 日常巡查要求 二、維修管理要點二、維修管理要點消防主消防主機機所有所有配電配電房房電梯電梯機房機房電熱水電熱水機房機房燃氣熱水燃氣熱水系統(tǒng)系統(tǒng)空氣源熱水空氣源熱水系統(tǒng)系統(tǒng)UPSUPS滅火滅火器器消火消火栓箱栓箱應急應急燈燈以下設備均需要在設備明顯位置張貼設備檢查卡（所有表格下載位置IN網(wǎng)-部門之窗-運營管理部-培訓-維修專題培訓）維修技師按

4、照分店維護保養(yǎng)項目計劃排定分店設備設施的維護保養(yǎng)計劃；打印維修保養(yǎng)時間計劃表張貼在維修工作間，隨時提醒下次的跟進時間；嚴格按照預先制定的計劃執(zhí)行；保養(yǎng)完成后，在設備檔案上詳細記錄；維護效果的檢查和跟進（店長抽查、維修自查）； 設備檔案卡建立 二、維修管理要點二、維修管理要點以下設備需要建立設備檔案，維修技師有專門的工作夾對維修資料進行保存。（所有表格下載位置IN網(wǎng)-部門之窗-運營管理部-培訓-維修專題培訓）冷水冷水電梯電梯消防消防熱水熱水強電強電監(jiān)控監(jiān)控網(wǎng)絡、電網(wǎng)絡、電話話空調(diào)空調(diào)有線電視有線電視暖氣暖氣化糞化糞池池若分店是籌建店，分店維修技師要按照分店維護資料交接清單與相關供應商做好資料交接

5、，且認真填寫相關內(nèi)容。當分店有新維修進店，維修與維修之間要按照分店維護資料交接清單對分店的維修資料進行交接。 維修資料交接 二、維修管理要點二、維修管理要點（所有表格下載位置IN網(wǎng)-部門之窗-運營管理部-培訓-維修專題培訓）重要合同項:1、裝修施工單位的保修義務;2、消防施工單位的保修義務;3、熱水器、電梯、空調(diào)、木地板、淋浴房和五金潔具等供應商的維修保養(yǎng)義務；4、其他分項工程的保修義務：網(wǎng)絡、監(jiān)控、廣告等，一般保修期一年，詳見合同各施工單位和供應商的維修保養(yǎng)義務三、維修保養(yǎng)三、維修保養(yǎng)維修按處理方式可以分為以下三種：1、分店自行維修依靠分店的力量解決一些日常的維修問題；2、施工單位或供應商保

6、修保修期內(nèi)的維修；3、另外找施工單位維修保修期外或保修范圍外的維修，又分為分店維修、工程維修和大修三類；分店維修的處理方式四、分店維修的處理方式四、分店維修的處理方式1、發(fā)現(xiàn)問題，自己能處理的自己處理，如燈泡更換、花灑軟管更換、門碰、隔音條、踢腳線脫落，如果不是普遍問題和集中發(fā)生的問題，建議分店維修自行處理，可要求施工單位配備一部分易耗備用材料放在分店 ；2、分店應該有一定的維修備用材料庫存，參考“維修備用材料庫存表維修備用材料庫存表”，定期進行材料清點，補充庫存，分析哪些材料損耗比較大；3、因產(chǎn)品質(zhì)量問題，而導致?lián)p耗的材料如燈泡、花灑軟管等，應把損耗的產(chǎn)品退回給供應商，免費更換新的產(chǎn)品；4、

7、保修期內(nèi)的維修要利用好施工單位的力量，但不能完全依賴施工單位，要加強自身動手解決問題的能力。一、分店自行處理保修范圍內(nèi)的維修處理方式保修范圍內(nèi)的維修處理方式1、對于裝修、消防以及分項工程，發(fā)現(xiàn)問題，處理難度很大的，如水電系統(tǒng)故障、衛(wèi)生間漏水等，按保修合同電話通知施工單位在規(guī)定時間進行維修，并做好記錄；2、非緊急維修，如大面積的踢腳線、隔音條脫落，大面積墻壁、天花開裂等，定期書面通知施工單位結(jié)合分店運營情況，限期出方案有計劃地進行保修；3、如施工單位配合，按要求進行驗收，如不配合，發(fā)文給施工單位和維修統(tǒng)籌，維修統(tǒng)籌共同跟進，如能配合，則按要求進行維修和驗收，如仍不配合，則另外安排維修施工單位維修

8、，書面通知施工單位扣除質(zhì)保金；4、 保修期到期前應對施工單位保修范圍內(nèi)的所有內(nèi)容進行全面檢查；5、維修時如果會產(chǎn)生維修房，由店長事先向維修統(tǒng)籌郵件報備；二、施工單位保修保修范圍內(nèi)的維修處理方式保修范圍內(nèi)的維修處理方式報修主要分報修主要分2類：類：1、分店升級（大修），半年統(tǒng)一安排1次，請注意查收維修統(tǒng)籌郵件通知。2、分店日常維修的主要操作指引如下：一、4000以下分店按財務要求自行走報銷流程。二、40005000元，請?zhí)峁┦┕挝幻Q、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、報價明細，發(fā)郵件維修統(tǒng)籌審核。三、5000元以上工程流程：（參照維修統(tǒng)籌郵件）。非保修范圍內(nèi)的維修處理流程非保修范圍內(nèi)的維修處理流程1、客房維

9、護；2、系統(tǒng)維護；3、應急處理；影響顧客感受的任何維修問題都要第一時間解決。五、維修工程師工作圖解五、維修工程師工作圖解打印客房檢查項目表，每天最少全面檢查三間客房打印客房檢查項目表，每天最少全面檢查三間客房 玻璃門合頁是出現(xiàn)故障機率最高的點玻璃門合頁是出現(xiàn)故障機率最高的點維護要點：維護要點：固定螺絲收緊、轉(zhuǎn)動部位加注潤滑油，檢查是否有開裂變形情況，如果有要及時進行更換。 。維護周期：維護周期：每月檢查一次，不管螺絲有沒有松動都要進行收緊操作，確保所有房間一個月內(nèi)輪檢一遍。玻璃門：玻璃門：門頁開啟自如，擋水條密閉，拉手不松動1、客房維護、客房維護洗手間排氣扇噪音洗手間排氣扇噪音原因分析：原因分

10、析：1、排氣扇直接固定在天花板上，產(chǎn)生共振；2、排氣管道過長，導致管道排氣阻力增加，廢氣無法排出；3、同一排氣管道連接的排氣扇數(shù)量太多，產(chǎn)生竄氣現(xiàn)象；4、排氣管道管徑太小，排氣壓力增加。5、排氣扇故障。處理方法：處理方法：1、加裝固定支架，不要將排氣扇直接固定在天花板上；2、縮短排氣管路，或在排氣管末端加裝集中抽風機，減少管道內(nèi)排氣壓力；3、減少排氣扇數(shù)量或在排氣管路末端加裝抽風機；4、加大排氣管徑；5、加注潤滑油，更換電機；6、更換天花時按新標準做天花檢修口。1、客房維護、客房維護客房洗手間客房洗手間潔具維護：潔具維護：水龍頭、洗手盆去水疏通、馬桶按鈕的固定收緊、 防水處理、沖水干不干凈、去

11、水定期疏通。邊縫處理：邊縫處理：使用塑鋼泥、中性耐候玻璃膠，邊縫處理平整光滑。燈具更換：燈具更換：定期檢查，發(fā)現(xiàn)閃爍、變暗的要提前更換，不要等到壞才換，要保證標準。1、客房維護、客房維護XV邊縫處理效果客房家私客房家私椅子螺絲椅子螺絲定期檢查和收緊，每月輪檢一遍；床架內(nèi)部固定木板螺絲床架內(nèi)部固定木板螺絲每月定期收緊；家具螺絲家具螺絲收緊和鐵件的防銹處理每月檢查一次；門鎖、門合頁、晾衣架、門碰、鏡子、窗簾桿門鎖、門合頁、晾衣架、門碰、鏡子、窗簾桿是每月重點檢查項目，有松動、有異常響聲或開關比較緊時要在相應部位進行收緊或加注潤滑油。1、客房維護、客房維護要認真細致要認真細致地檢查！地檢查！空調(diào)系統(tǒng)

12、空調(diào)系統(tǒng)外機外機每年清洗一次、在夏天來臨之前，專業(yè)空調(diào)維修保養(yǎng)公司進行操作；主要是外機的側(cè)面和背面要清洗干凈。內(nèi)機塵網(wǎng)內(nèi)機塵網(wǎng)的清洗：正常運營店每月要清洗一次，另外還要根據(jù)特殊情況增加清洗次數(shù)，比如周圍環(huán)境差、灰塵比較多的場合。內(nèi)機盤管內(nèi)機盤管清洗每半年一次。2、系統(tǒng)維護、系統(tǒng)維護防水處理防水處理排水管周圍滲水排水管周圍滲水：打通排水管周圍水泥重新敷設水泥，并刷防水劑，試水后再安裝潔具；衛(wèi)生間外墻滲水衛(wèi)生間外墻滲水：將衛(wèi)生間地面瓷磚和墻壁瓷磚打掉，地面鑿平后重新做防水，閉水試驗通過后再鋪設瓷磚，留意保證衛(wèi)生間地漏排水坡度，不可以有積水；窗臺滲水窗臺滲水：注意窗臺的排水坡度，或室外平臺的排水坡度

13、，保證平臺位置無積水，并做好防水處理；天臺滲水天臺滲水：針對特殊情況進行特殊處理，面積大的情況下可請專業(yè)公司處理。2、系統(tǒng)維護、系統(tǒng)維護化糞池、化糞池、排水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、天臺避雷帶、天臺避雷帶、維護要點：維護要點：定期每半年清理一次，找專業(yè)抽糞公司，特殊情況單獨清理。天面排水：天面排水：雨季來臨之前檢查所有天面和平臺的排水口，不可以有堵塞的情況。天臺避雷帶：天臺避雷帶：每年除銹刷防銹漆一次，不可以有斷裂。2、系統(tǒng)維護、系統(tǒng)維護消防硬件消防硬件維保要點：維保要點：器材是否齊全、閥門有沒有損壞生銹無法開啟、有沒有滲漏。消防泵維護：消防泵維護：定期開啟試驗，定期加注防銹油漆和潤滑油、定期出水試驗、

14、檢查出水壓力、有無異常響聲，每月一次。正壓風機、排煙風機：正壓風機、排煙風機：每月定期開啟試驗、檢查工作情況，有無異常響聲。煙感探頭：煙感探頭：定期除塵。滅火器：滅火器：指示針是否指示綠色位置、保險插銷、每個區(qū)域最少兩個。2、系統(tǒng)維護、系統(tǒng)維護消防主機消防主機維護要點：維護要點： 地址核對； 編碼表編制和張貼； 每天檢查報警情況； 測試打印機和音響報警的使用； 每天主機自檢一遍； 電池每月保養(yǎng)和放電一次； 不可以有屏蔽探頭和點位； 主機平時處于手動狀態(tài)；2、系統(tǒng)維護、系統(tǒng)維護電話、網(wǎng)絡、電腦系統(tǒng)電話、網(wǎng)絡、電腦系統(tǒng)維護要點：維護要點：計費系統(tǒng)（每天每班次）檢查運行情況，網(wǎng)絡機柜檢查工作情況，散

15、熱情況，線路整理、除塵；電腦系統(tǒng)：電腦系統(tǒng)：每月定期除塵、風扇檢查、垃圾文件清理、通風散熱情況檢查；上網(wǎng)設備上網(wǎng)設備：通風狀況、工作環(huán)境溫度、除塵等項目的定期維護；電腦電腦UPS：每月放電一次，除塵、溫度、工作環(huán)境保持良好；2、系統(tǒng)維護、系統(tǒng)維護給水系統(tǒng)：給水系統(tǒng)：維護要點：維護要點：管道、固定支架防腐防銹處理、電熱器每月開啟試驗，熱泵翅片的定期清洗、管道過濾器的定期清理、水箱的定期清理；冷水系統(tǒng)：冷水系統(tǒng)：壓力、水位、泵、管道、自動補水、水池溢水報警；機房環(huán)境：機房環(huán)境：設備維護、防潮、通風、干凈、無塵；2、系統(tǒng)維護、系統(tǒng)維護查看電梯：查看電梯：如有人員被困，立即按電梯故障處理預案解救人員。

16、了解停電原因：了解停電原因：如外網(wǎng)停電，要切斷配電柜各支路開關，防止突然來電造成設備及人身傷害；如酒店內(nèi)部停電，查明故障原因，斷開故障設備電源，恢復非故障部位的電源，降低影響范圍?；謴凸╇姾螅夯謴凸╇姾螅阂冗M行安全檢查，逐個區(qū)域恢復。避免電壓不穩(wěn)再度跳閘。重啟熱水水泵及整個系統(tǒng)、前臺服務器監(jiān)控、話務臺等設備。留意電梯是否運行正常。3、應急處理、應急處理停電停電停電后，維修技師第一時間趕到現(xiàn)場。3、應急處理、應急處理了解停水原因：了解停水原因：如外網(wǎng)停水，立即與相關部門聯(lián)系，確認停水性質(zhì)和時間,如酒店內(nèi)部供水系統(tǒng)故障造成停水，查明故障位置、原因。密切關注：密切關注：水泵房水箱水位及設備運行情況

17、。與前臺做好充分溝通：與前臺做好充分溝通：適時將維修進度報告值班經(jīng)理?；謴凸┧螅夯謴凸┧螅壕S修技師檢查供水設備有無正常 停水停水停水后，維修技師第一時間趕到現(xiàn)場。3、應急處理、應急處理將電梯停位至樓層：將電梯停位至樓層：并防范電梯突然啟動，造成人員傷亡。用緊急鑰匙開啟電梯門，救出客人。如有人員傷亡，應立即組織搶救。查找原因：查找原因：由電梯供應商負責檢修。電梯維修中，要嚴防電梯突然啟動，導致誤傷。在每層樓電梯口告示客人電梯暫停使用，并擺放“正在維修中”的警告牌，以防客人誤入。跟蹤維修情況：跟蹤維修情況：盡快恢復正常運營。維修結(jié)束后，應由維修人員出具檢修報告并簽字。 電梯困人電梯困人維修技師攜帶工具和電梯緊急鑰匙馬上趕赴現(xiàn)場。3、應急處理、應急處理 1、查看報警地址和區(qū)域； 2、主機消音，即刻安排現(xiàn)場查看； 3、攜帶機械鑰匙現(xiàn)場查看，按開門程序開門確認； 4、有火情，按程序處理； 5、報警區(qū)域復位（煙感拆開吹干凈、碎玻按鈕復位）； 6、主機復位；火警火警 提高警惕，迅速反應3、應急處理、應急處理 1、快速關閉控制總閥 2、快速修復（更換零配件）