[土地,農(nóng)村,制度]簡(jiǎn)析農(nóng)村土地抵押的運(yùn)行實(shí)踐與制度完善

1、簡(jiǎn)析農(nóng)村土地抵押的運(yùn)行實(shí)踐與制度完善為達(dá)地盡其利、地利共享之口標(biāo)，中共中央和國(guó)務(wù)院于2014年1月19日印發(fā)的關(guān)于 全而深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)指出：在堅(jiān)持農(nóng)村上地集體所有權(quán)的基 礎(chǔ)上，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，并且允許 承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。此外，將選擇試點(diǎn)地區(qū)推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、 擔(dān)保和轉(zhuǎn)讓。曾有學(xué)者做過(guò)估算，中國(guó)尚有將近30萬(wàn)億價(jià)值的村鎮(zhèn)住宅和100萬(wàn)億價(jià)值以 上的農(nóng)村上地資產(chǎn)由于處于資產(chǎn)評(píng)估體系的視野之外而沉淀在土地上i7若通過(guò)中央政策的 實(shí)施和相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整，將上述潛在的農(nóng)村上地資產(chǎn)盤(pán)活，將大大增強(qiáng)農(nóng)業(yè)與農(nóng)

2、村經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的能力，促進(jìn)農(nóng)民增收?；诖丝诘?，如何克服農(nóng)村集體土地所有制的封閉性，在農(nóng)村 上地使用權(quán)的層而上考量農(nóng)村土地抵押，且具體如何抵押？不失為一條符合中國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn) 權(quán)制度實(shí)際的現(xiàn)實(shí)主義道路。一、農(nóng)村土地抵押制度的法律分析（一）土地抵押的客體是上地使用權(quán)權(quán)力永遠(yuǎn)不能超出社會(huì)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及由經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所制約的社會(huì)文化觀念。中國(guó)現(xiàn)階段 的農(nóng)村土地權(quán)利設(shè)計(jì)，亦不能超出建立在當(dāng)下農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展水平基礎(chǔ)上的農(nóng)村社會(huì)組織結(jié) 構(gòu)和基本利益格局，更不能脫離農(nóng)民在上地權(quán)利問(wèn)題上的文化觀念和習(xí)慣心理?，F(xiàn)行立法要 做的不是去改變農(nóng)村的土地所有權(quán)形態(tài)，而應(yīng)在確保集體上地所有權(quán)的基礎(chǔ)上考慮如何改造 集體土地產(chǎn)權(quán)制度

3、，以激發(fā)其財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)能和拓展農(nóng)民土地權(quán)益實(shí)現(xiàn)途徑。法國(guó)的農(nóng)地用益權(quán) 可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等方式流轉(zhuǎn)。日本連續(xù)出臺(tái)日本農(nóng)地法、日本農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ) 強(qiáng)化促進(jìn)法和日本新農(nóng)業(yè)基本法等有關(guān)農(nóng)地改革與調(diào)整的法律法規(guī)，以鼓勵(lì)包括抵押， 在內(nèi)的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，提高農(nóng)地利用效率。俄羅斯于2002年通過(guò)俄羅斯農(nóng)用土地流通 法，允許農(nóng)用土地買賣和抵押鄰國(guó)越南實(shí)行土地國(guó)有，特別重視農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度 建構(gòu)。根據(jù)其1988年的上地改革和1993年稼越南上地法，農(nóng)民被賦予五項(xiàng)土地使用權(quán)，包 括轉(zhuǎn)讓權(quán)、交易權(quán)、出租權(quán)、繼承權(quán)和抵押權(quán)。1995年雄重南民法典第五編對(duì)上地使用權(quán) 流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，其涉及土地使用權(quán)的

4、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓和繼承等內(nèi)容越南民法 典確認(rèn)了上地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，并在土地全民所有的憲法原則下，為適應(yīng)土地商品化和 資本化的需求設(shè)訓(xùn)一了包括抵押在內(nèi)的一套上地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。各國(guó)允許農(nóng)村上地使 用權(quán)以抵押等多種方式流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定，表明各國(guó)在不同的農(nóng)地財(cái)產(chǎn)權(quán)及人地矛盾下，在盤(pán) 活農(nóng)地資源、提高農(nóng)地利用效率方而的努力是一致的，以適應(yīng)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)體系下農(nóng) 地規(guī)模經(jīng)營(yíng)和農(nóng)業(yè)融資的需求。中國(guó)現(xiàn)行的土地法律制度實(shí)行的是上地國(guó)家所有和集體所有的二元結(jié)構(gòu)，且土地的國(guó)家 所有權(quán)抵押和集體所有權(quán)抵押，皆被立法所禁止。長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)憲法和土地管理法 等法律法規(guī)對(duì)兩種上地所有權(quán)有不同的規(guī)定，尤其在兩種上地使

5、用權(quán)方而存在較大差異。對(duì) 同樣的權(quán)利（土地使用權(quán)）應(yīng)當(dāng)給予同等的保護(hù)。對(duì)城鄉(xiāng)上地使用權(quán)的差別對(duì)待，有違法律的 一般公平性。在中國(guó)，國(guó)有土地使用權(quán)的主體不受限制，而集體土地使用權(quán)的主體具有身份性，必須 是具備農(nóng)村村民屬性或農(nóng)村集體組織屬性的單位和個(gè)人。中國(guó)憲法第10條明確規(guī)定:上 地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。中國(guó)的上地所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和抵押，根本無(wú)法發(fā)揮財(cái) 產(chǎn)的市場(chǎng)配置作用。相反，若欲充分利用上地，則必須賦予上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押的權(quán)利。 與西方國(guó)家充分發(fā)揮上地所有權(quán)的權(quán)能不同，在中國(guó)真正激發(fā)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)能的權(quán)利類型是土 地使用權(quán)，而非土地所有權(quán)本身。故而，所謂的上地抵押，在法律設(shè)定上僅可能是土

6、地使用 權(quán)的抵押，而非土地所有權(quán)抵押。土地的市場(chǎng)化可以促進(jìn)上地權(quán)利形態(tài)的多元化。新時(shí)期農(nóng) 村集體上地產(chǎn)權(quán)改造的現(xiàn)實(shí)主義路徑為保持憲法中國(guó)家和集體的上地分有制度，建立城 鄉(xiāng)所有不同上地的統(tǒng)一使用權(quán)的復(fù)式體系。換言之，基于不同土地所有權(quán)而保留統(tǒng)一的上地 使用權(quán)，建立農(nóng)村土地使用權(quán)在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的長(zhǎng)期法律準(zhǔn)則是當(dāng)前農(nóng)村上地改革的重要 任務(wù)，農(nóng)村上地使用權(quán)抵押法律制度的設(shè)訓(xùn)一也應(yīng)在農(nóng)村上地改革的制度框架內(nèi)完成。（二）不同類型的上地使用權(quán)具有不同的抵押能力土地使用權(quán)具有不同的類型，不同種類的土地使用權(quán)具備不同的抵押能力。國(guó)有上地使 用權(quán)可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，即法律按照不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的模式設(shè)計(jì)運(yùn)作

7、，但對(duì)農(nóng)村 集體上地使用權(quán)而言，則不能享有用益物權(quán)的某些權(quán)能，尤以抵押權(quán)為甚。（三）具體形態(tài)的土地使用權(quán)能否抵押取決于立法選擇現(xiàn)行立法上，農(nóng)村土地抵押的制度安排主要存在土地抵押權(quán)利的行使范圍過(guò)窄和上地抵 押權(quán)的類型較為單一的問(wèn)題。究其緣由主要由現(xiàn)行立法設(shè)計(jì)上對(duì)農(nóng)村上地?fù)?dān)保的制度供給不 足所致。雖然1994年城巾房地產(chǎn)管理法和1995年釗旦保法皆對(duì)上地抵押權(quán)作了規(guī)定， 但是立法者對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)的抵押卻予以嚴(yán)格控制，除了以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物 作抵押和以四荒地土地使用權(quán)作抵押兩種特殊情形外，農(nóng)村上地抵押被立法一概禁止擔(dān)保 法第37條規(guī)定耕地不得抵押；農(nóng)村土地承包法第32條規(guī)定上地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

8、可以依法轉(zhuǎn) 包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者以其他方式流轉(zhuǎn)，但未明示抵押屬于其他流轉(zhuǎn)方式2005年最高人 民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村上地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第巧條規(guī)定：承包方以其 上地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。從邏輯關(guān)系上判斷，轉(zhuǎn)讓較之抵 押更具有徹底，因?yàn)榈盅翰⒉槐厝粚?dǎo)致土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓尚被 立法所允許，上地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押自然不應(yīng)被立法所限制;所謂的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押禁止，亦 根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，卻徒增債務(wù)人的交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)。<2007年制定的稱吻權(quán)法，標(biāo)志著中國(guó)特色農(nóng)村上地物權(quán)制度體系基本形成，但仍存 在上地抵押權(quán)類型單一的問(wèn)題。土地抵押權(quán)范

9、圍限定過(guò)窄和上地抵押權(quán)類型單一，成為推進(jìn) 農(nóng)村土地資本化的制度漳礙。為充分利用上地資源的交換價(jià)值功能，大陸法系和英關(guān)法系國(guó) 家在創(chuàng)設(shè)上地抵押權(quán)制度方而，比較注重土地抵押權(quán)形式多樣化的制度供給，以滿足上地所 有人、土地持有人和上地利用人從不同方而進(jìn)行補(bǔ)給性產(chǎn)權(quán)交易的需求，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)交易成本 的最低化，以達(dá)到生產(chǎn)、投資預(yù)期收益的最大化。農(nóng)村土地抵押的可能J勝，完全取決于立 法者在法律上是否解禁。在立法破冰之前，在政策層而己經(jīng)開(kāi)始逐步放寬。如Zoos年中國(guó) 人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于加快農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新 的意見(jiàn)規(guī)定:財(cái)產(chǎn)權(quán)益歸屬清晰、風(fēng)險(xiǎn)能夠有效控制、可用于貸款擔(dān)保的各

10、類動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)， 都可以試點(diǎn)用于貸款擔(dān)保。2009年兩機(jī)構(gòu)又聯(lián)合發(fā)文關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó) 民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)（根發(fā)2009 92號(hào)），明確提出有條件的地方可以探索開(kāi) 辦上地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。中共中央和國(guó)務(wù)院于2014年印發(fā)的關(guān)于全而深化農(nóng)村改革加快推 進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)明示：允許用承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資，賦予農(nóng)民承 包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，同時(shí)將選擇試點(diǎn)地區(qū)推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?？梢灶A(yù)見(jiàn)，有關(guān)立法部門(mén)必將推動(dòng)修訂相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步完善和落實(shí)農(nóng)村上地抵押的制度 規(guī)范。二、中國(guó)農(nóng)村上地抵押運(yùn)行的實(shí)踐樣本國(guó)內(nèi)多個(gè)地區(qū)己經(jīng)展開(kāi)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押試點(diǎn)，

11、如重慶江津、寧夏羅平縣、山東的壽 光和棗莊等。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押己成為聯(lián)結(jié)農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)之間的有效橋梁，但囿于國(guó)家 層而尚無(wú)統(tǒng)一的立法，各地的探索與實(shí)踐并無(wú)統(tǒng)一的規(guī)范，概括而言，主要包括以下模式。（一）羅平模式存地證抵押羅平模式是指農(nóng)民以村為單位成立土地信用合作社，在不改變上地用途的前提下農(nóng)民將 自耕地存入合作社，合作社再將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)貸給經(jīng)營(yíng)大戶或企業(yè)，并收取貸地費(fèi)，而農(nóng) 民以收取存地費(fèi)的形式取得土地收益上地信用合作社接收農(nóng)戶的存地、收取貸地費(fèi)和向農(nóng)民 發(fā)放存地費(fèi)。農(nóng)民所持有的存地證可以用作抵押物，并且羅平縣土地合作社章程第21條 規(guī)定:本社存地人以存地證為本人或他人擔(dān)保、抵押的，須經(jīng)理事

12、會(huì)同意，否則無(wú)效。農(nóng)民可 以用手中的存地證抵押融資，事實(shí)上實(shí)現(xiàn)了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押。（二）江津模式股權(quán)抵押江津模式，即以上地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股組建公司，然后以股權(quán)抵押。以江津市牌坊村為例， 76戶農(nóng)戶以308畝上地的上地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及1萬(wàn)多株果苗所有權(quán)入股成立公司。政府成立 農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司向金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保，由金融機(jī)構(gòu)提供給該公司貸款60萬(wàn)元，公司以其股權(quán)為抵 押，向擔(dān)保公司提供反擔(dān)保。該模式既實(shí)現(xiàn)了上地入股進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)的需求，又解決了金融 機(jī)構(gòu)不愿意貸款給單戶農(nóng)民的問(wèn)題。農(nóng)民以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，公司以股權(quán)為抵押向金融 機(jī)構(gòu)獲得貸款。（三）壽光模式承包經(jīng)營(yíng)權(quán)直接抵押所謂壽光模式，是農(nóng)戶直接以承包經(jīng)營(yíng)

13、權(quán)進(jìn)行抵押。2009年山東濰坊壽光市加快農(nóng)村 金融改革發(fā)展的政策措施規(guī)定，允許承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。為確保承包經(jīng)營(yíng)權(quán)直接抵押的運(yùn)行， 一方而進(jìn)行上地財(cái)產(chǎn)權(quán)登記確權(quán)；另一方而對(duì)提供貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)給予財(cái)政支持，提供 承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)可獲1. 5舟的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)。（四）棗莊模式合作社土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押棗莊模式是指農(nóng)民以自己承包的土地入股，由合作社統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，合作社又以上地使用權(quán) 證作抵押向銀行貸款岡。集體土地所有權(quán)不變，農(nóng)民持有上地使用權(quán)證并擁有抵押的權(quán)利。 為確保土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的實(shí)現(xiàn)，在市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)建立農(nóng)村上地使用產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，同時(shí)成 立農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，對(duì)交易土地的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)

14、估，以此規(guī)范交易行為，并提供 客觀公正的參考價(jià)格。從上述上地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可以看出，羅平模式和江津模式是變通的上地承 包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，前者乃依托上地信用合作社的存地證抵押，后者實(shí)為股權(quán)抵押模式。壽光模式和棗莊模式是真正意義上的直接的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，也是交易成本最小的模式。上述 抵押模式的運(yùn)行，既是中國(guó)現(xiàn)階段土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的有益探索，也充分證明了土地承包 經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度設(shè)立的可行性。就宅基地使用權(quán)抵押而言，土地使用者以抵押農(nóng)村房產(chǎn)的形式連帶抵押宅基地使用權(quán)。 農(nóng)民因?yàn)閺氖罗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營(yíng)缺少資金，便用自己的房屋作抵押，向金融部門(mén)申請(qǐng)貸款， 此種現(xiàn)象長(zhǎng)期以來(lái)屢見(jiàn)不鮮。隨著農(nóng)村房屋

15、的抵押，宅基地使用權(quán)一并抵押，此種行為顯然 為中國(guó)物權(quán)法所禁止。但是，為解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的農(nóng)民貸款抵押擔(dān)保難問(wèn)題，一些 地方政府明確認(rèn)可了農(nóng)村房屋抵押權(quán)的設(shè)定，如浙江省2007年嘉興市農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)農(nóng) 村住房抵押借款、登記管理哲行辦法和2008年湖州市農(nóng)村住房抵押借款暫行辦法等。 根據(jù)地隨房走規(guī)則，只要是上附房屋及其他附著物合法轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)便自動(dòng)隨之轉(zhuǎn)讓。 以2005年滬東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法為例，該辦法第4條明確規(guī)定:農(nóng)村住 宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，但因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅地轉(zhuǎn)讓、 出租和抵押的除外。可見(jiàn)宅基地使用權(quán)也會(huì)附隨地設(shè)定抵押權(quán)。200

16、8年成都市關(guān)于加快災(zāi) 后城鄉(xiāng)住房重建工作的實(shí)施意見(jiàn)中特別為災(zāi)毀住房的農(nóng)戶提供的信貸支持措施為：災(zāi)毀住 房的農(nóng)戶可以宅基地使用權(quán)和擬建房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，向巾和縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保公司申請(qǐng)?zhí)?供貸款擔(dān)保，經(jīng)審核批準(zhǔn)后由金融機(jī)構(gòu)發(fā)放農(nóng)村災(zāi)后住房重建專項(xiàng)貸款。抵押的形式在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐中不占主流，集體建設(shè)用地更多的以轉(zhuǎn)讓、出讓、 入股和出租等形式流轉(zhuǎn)。針對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)入市的事實(shí)，近年來(lái)國(guó)家己經(jīng)先后在 安徽蕪湖、江蘇蘇州、河南安陽(yáng)、浙江湖州、廣東順德以及上海等地展開(kāi)試點(diǎn)網(wǎng)。2005年廣 東價(jià)己經(jīng)正式允許集體建設(shè)用地直接進(jìn)入布場(chǎng)交易2008年四川省成都市成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交 易所，并陸續(xù)出臺(tái)了成

17、都市集體土地上房屋交易登記管理暫行辦法、成都市集體建設(shè)用 地使用權(quán)交易規(guī)則、成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法和關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村集 體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的實(shí)施意見(jiàn)（試行）等規(guī)范性文件。重慶市也于2008年成立了 農(nóng)村土地交易所，制定了重慶市農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法。上述規(guī)范性文件和各地區(qū) 實(shí)踐中，土地使用者一般以抵押房產(chǎn)的形式連帶抵押土地使用權(quán)。三、完善中國(guó)農(nóng)村土地抵押制度的對(duì)策（一）修訂相關(guān)民事法律，使之與農(nóng)村土地抵押的制度設(shè)計(jì)相銜接中國(guó)憲法并未禁止農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但有些現(xiàn)行法律法規(guī)和文件卻禁止農(nóng)村 上地使用權(quán)的抵押并在實(shí)踐中被實(shí)際遵守。除廢除上述不合時(shí)宜的規(guī)范性文件以外，應(yīng)

18、修改 物權(quán)法、擔(dān)保法、土地承包經(jīng)營(yíng)法和上地管理法中禁止農(nóng)村土地抵押的法律規(guī) 定，立法上應(yīng)賦予農(nóng)民對(duì)農(nóng)村上地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及抵押、擔(dān)保權(quán)能。同時(shí)，可考 慮將農(nóng)村上地使用權(quán)抵押合同納入中國(guó)合同法范疇，由國(guó)家制定和頒布統(tǒng)一的農(nóng)村上地 使用權(quán)抵押合同示范文本，使之在性質(zhì)、基本條款和程序方而定型化，明確規(guī)定雙方當(dāng)事人 的權(quán)利義務(wù)關(guān)系和違約責(zé)任。（二）健全農(nóng)村上地使用權(quán)登記和公示制度中國(guó)在逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地市場(chǎng)化與資本化過(guò)程中，應(yīng)同時(shí)逐步健全農(nóng)村土地使用權(quán)登記 和公示制度。根據(jù)中國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)應(yīng)辦理登記，未經(jīng)辦理登記手續(xù)的不能生效或?qū)沟谌?。以宅基地使用?quán)為例，宅基地是農(nóng)民賴以生活的基

19、本物質(zhì)資料，其得 失對(duì)農(nóng)民生活具有重大影響，本應(yīng)辦理權(quán)屬登記。但是，實(shí)踐中宅基地使用權(quán)權(quán)屬登記可由 使用權(quán)人自行選擇，大多由村委會(huì)自行確認(rèn)，宅基地的真實(shí)抵押狀況不可能通過(guò)土地登記簿 的記載予以反映。健全農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地上地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的登記和 公示制度，既是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地市場(chǎng)化和資本化的迫切需要，也是維護(hù)交易安全、確保交易第 三人利益的現(xiàn)實(shí)考量。（三）建立農(nóng)村土地銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)以農(nóng)村上地抵押所融通的資金，一般都投向農(nóng)業(yè)，具有周期長(zhǎng)且利潤(rùn)較低的特點(diǎn)，一般 的商業(yè)銀行不愿辦理農(nóng)地抵押貸款。口前，世界上許多國(guó)家都普遍建立了以農(nóng)村土地抵押為 特征的農(nóng)地合作金融制度。關(guān)國(guó)于1916年成立的聯(lián)邦土地銀行（Feder alLand Banks FLBS） 正式成為政府農(nóng)業(yè)信貸體系的重要組成部分，德國(guó)的土地抵押信用合作社以貸款協(xié)助農(nóng)民購(gòu) 買上地、開(kāi)墾土地、興建水利和道路等。許多發(fā)展中國(guó)家的政府也建立了具有政策性金融機(jī) 構(gòu)性質(zhì)的農(nóng)地金融組織。如成立于1920年的印度上地開(kāi)發(fā)銀行，以上地抵押的方式為農(nóng)民提 供5 10年或更長(zhǎng)期的貸款，以購(gòu)買價(jià)值更高的農(nóng)業(yè)設(shè)備、改良上壤和贖叫地主扣押的土 地等，成立于1966年的菲律賓土地銀行，政府持有86$的股份，為農(nóng)戶提供中長(zhǎng)期信貸支持。 為順利實(shí)施農(nóng)村土地抵押融資，可考慮通過(guò)設(shè)立專門(mén)的農(nóng)