關于佛山商業(yè)分析及XX廣場租金評估報告

1、佛山陳村、北滘商業(yè)狀況分析及xx廣場租金評估報告第一部分 陳村、北滘商業(yè)狀況分析一、 陳村（一）商業(yè)街業(yè)態(tài)分布：以服裝、美容美發(fā)、電訊、餐飲、五金電器行業(yè)為主，也帶有許多零散的行業(yè)，如電腦培訓、家居裝飾、眼鏡、旅行社等等。可見，陳村的商業(yè)街規(guī)模小、業(yè)態(tài)零散，不統(tǒng)一，缺乏凝聚力；陳村缺乏大型、高級的消費、娛樂場所。（二）商業(yè)街各行業(yè)情況：1、 陳村的食肆方面，商業(yè)街內(nèi)食肆的經(jīng)營面積偏小，沒有大型的酒樓，低檔食肆吸引較多的顧客，而中檔的食肆顧客卻很少。2、 服裝方面，低檔服裝較受外來工的青睞。3、 美容美發(fā)生意興旺，特別是在錦龍北路，美容美發(fā)的商鋪更是成了經(jīng)營的主流。4、 五金電器方面，由于作為廣

2、東家電、電子、五金、模具、等行業(yè)的上游設備的陳村鎮(zhèn)，機械裝備制造業(yè)在廣東乃至全面都有一定的影響力，所以陳村商業(yè)街的經(jīng)營也受了這些影響，特別是在面向陳村大道的商鋪，五金商鋪已成行成市，且生意不錯。（三）商業(yè)街消費人群分析：由于陳村的工廠、企業(yè)林立，陳村聚居了大量的外來工，他們成了陳村的主要消費群之一。商業(yè)街以陳村本地人及外來工消費為主，此批消費群體消費能力不高。而錦龍別墅的住戶日常用品在本地消費外，其它如購買服裝、娛樂等會到佛山消費。碧桂花城該批高消費的人群大多前往佛山禪城區(qū)、南海區(qū)等商業(yè)經(jīng)濟發(fā)達、商品較高檔的商業(yè)街、商場消費。二、 北滘（一）商業(yè)街的業(yè)態(tài)分布：以五金電器、裝飾材料、服裝、美容美

3、發(fā)、餐飲行業(yè)為主，也帶有許多零散的行業(yè)，如陶瓷、攝影、電腦培訓、家居裝飾、眼鏡、旅行社等等。北滘商圈規(guī)模較小，但比陳村的較大，其業(yè)態(tài)分布零散，檔次分布也較散亂，商場的檔次低，規(guī)模小。北滘同樣缺乏大型、高級的消費、娛樂場所。（二）商業(yè)街各行業(yè)情況： 1、 服裝行業(yè)方面，南源路的服裝普遍中檔，有多間服裝店的衣服都緊追潮流，可見，北滘存在大批追趕潮流的年輕消費者。但仍缺乏服裝專賣店及品牌店。除南源路，其它路段的時裝店則以低檔為主。2、 飲食行業(yè)方面，大都集中在南昌路，而這些食肆大部分為自建而成，菜式以川菜為主，可見川菜在當?shù)氐镊攘?。也有部分食肆在其它路段也零散地分布。?jù)說，南源路的新區(qū)一帶禁止設飲食

4、業(yè)，而南源路舊區(qū)，即北滘市場一帶，飲食業(yè)才放寬。北滘的飲食業(yè)規(guī)模、檔次偏低、大部分食肆營業(yè)面積小、食品價格便宜，典藏咖啡語茶（名典咖啡語茶的分店之一）可為當?shù)刈罡邫n次的餐廳，而生意最興旺的是南昌路的蜀香樓。3、 美容美發(fā)行業(yè)方面，在當?shù)卮笫軞g迎，它們在各街道的分布也較平均。據(jù)說，生意以安緹美甲連鎖及新一代美容中心為最好的。北滘當?shù)鼐用裰杏胁簧偈撬綘I企業(yè)老板，因此當?shù)鼐幼×艘淮笈惶?，特別是3040歲的，平常喜歡在當?shù)氐拿廊菰合M，當中消費者也有不少外來工的白領。而護理過程價格40多元/次160元/次。但現(xiàn)在美容牌照在北滘已難以申請。4、 五金電器、裝飾材料行業(yè)方面，北滘以工業(yè)為主，形成了以電

5、風扇、空調機、電暖器、微波爐、電飯煲、電腦、鍍鋅鋼板、樹脂涂料、家具、皮革制品為主要產(chǎn)品的工業(yè)體系，建成了以美的、蜆華、華星等企業(yè)為代表的一批規(guī)模大、技術先進、管理水平高和發(fā)展后勁足的骨干企業(yè)。受歷史原因及社會規(guī)劃的影響，北滘的五金電器及裝飾材料在當?shù)爻蔀榱俗顭衢T的行業(yè)。5、 網(wǎng)吧方面，北滘商圈現(xiàn)有網(wǎng)吧共三間，每間都生意火爆，座無虛席。但網(wǎng)吧牌照的發(fā)放極嚴格。（三）商業(yè)街消費人群分析：北滘鎮(zhèn)是順德區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)企業(yè)林立，而商業(yè)圈緊鄰美的工業(yè)區(qū)、惠而浦家電等企業(yè)，北滘聚居了大量的外來工，他們成了北滘的主要消費群之一，商業(yè)街以陳村本地人及外來工消費為主。而南源路以本地人及外來白領一族以上的階層

6、的消費者為主，其它路段則以白領以下階層的消費者為主。通常北滘本地人，特別是富太們，離不開北滘商圈，絕大部分留在本地消費。而美的海岸花園的購房者大多為北滘、陳村人及美的集團的員工（包含了大批外來工白領），也由于美的海岸花園內(nèi)設兩條巴士專線，一條路線前往大良體育中心，另一條前往廣州，因此該小區(qū)居民，平時的生活消費在本地消費外，節(jié)假日會選擇出外到佛山、大良、廣州等商業(yè)繁華的地方消費娛樂。而該小區(qū)內(nèi)配套完善，有超市、食肆等，小區(qū)的居民有部分會留在小區(qū)內(nèi)消費。三、 總結（一）商業(yè)氣氛和投資環(huán)境處于基礎消費階段陳村是全國有名的花卉交易市場，有豐富的商貿(mào)資源；而優(yōu)越的居住環(huán)境吸引不少房地產(chǎn)商前來圈地，開發(fā)度

7、假式的別墅樓盤。北滘側以工業(yè)著稱，當?shù)赜邢喈敹嗟募矣秒娖鲝S及五金材料廠，為此吸引了相當多的外來勞動力?？傮w來說，陳村、北滘兩地的商業(yè)氣氛不濃，受其地理位置、人文消費習慣、經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的影響，有濃厚的小城鎮(zhèn)特點。商業(yè)網(wǎng)點相對集中，商場商家欠缺商業(yè)經(jīng)營概念，目前的商業(yè)中心主要集中在舊鎮(zhèn)區(qū)的群樓商鋪。陳村、北滘兩地的商業(yè)消費主要是解決生活的基本消費，屬于中低檔消費層次。1、 本地消費市場整體偏于低檔次，只能解決最基本的衣、食、住、行功能，中高檔消費未成氣候；2、 影響人們消費意識的兩大關鍵因素在于品牌和價格，目前兩鎮(zhèn)經(jīng)營的商品普遍中低檔次說明本地消費的人對價格的敏感度比較高；年齡同樣影響人們的消費觀

8、念，當?shù)氐哪贻p人習慣到佛山及廣州消費，因為他們對潮流消費的需求在本地根本無法滿足，而中老和年老消費群體對價格的關注遠大于品牌，是本地消費的主要客戶；3、 個人收入影響人們的消費觀念, 陳村、北滘的高收入或富裕階層對品牌的關注和高檔商品購買心理較為強烈，吸引這部分人消費對xx廣場的支持較大；4、 交通情況影響人們的購物習慣，陳村、北滘當?shù)鼐用竦慕煌üぞ咭云?、摩托車為主，外來工以單車為主，兩地均缺少公交線路，主要的商業(yè)街欠缺停車場地，無法停留過長時間，導致不少消費者為購物而購物，有車一族停車更為不便。而xx廣場擁有大型的綠化廣場和充足的停車位置，為吸引消費人流提供了有力保障；5、 目前陳村、北滘

9、的商業(yè)需要商圈龍頭，帶動本地商圈上檔次，引導消費新觀念。（二）陳村的商鋪消費大有潛力陳村現(xiàn)時的商業(yè)以街鋪形式經(jīng)營為主，主要商業(yè)街基本上是供不應求，當?shù)氐囊恍┬∫?guī)模商廈（如真實惠超市、天天商場等）的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營方式尚屬于傳統(tǒng)小型超市管理模式。消費者的購物僅僅是為了滿足生活的需要。但近年來居民對房地產(chǎn)的投資逐漸升溫，尤其是對商鋪的投資更為明顯。商鋪投資的觀念為絕大部分投資者接受，商鋪穩(wěn)定的收益大大吸引眾多投資者的眼光，同時對商鋪本身之要求也在逐步提高。（三）陳村的商場經(jīng)營方式落后1、 陳村內(nèi)的百花商場普遍經(jīng)營不旺，且日漸衰弱。在商場租金水平普遍低下的情形下，經(jīng)營者仍然不愿意進場經(jīng)營，在調查中了解

10、到，當中有不少的商家甚至有打算離開商場，在其他地方另覓街鋪，開展業(yè)務。2、 商場不成規(guī)模，這是陳村商場現(xiàn)有商場的先天缺陷之一。商場規(guī)模過小，功能定位比較單一，不足以形成綜合的消費場所，因而難以保證商場穩(wěn)定的消費人流。3、 缺乏統(tǒng)一、專業(yè)、有效的管理，難以保證商場的檔次。缺乏合理的功能劃分與統(tǒng)一的招商，使得商戶的檔次和質素參差不齊，吸引的客戶層面不同，也難以形成共同興旺的局面。4、 缺乏嚴格的商場經(jīng)營管理，商場經(jīng)營需要良好的經(jīng)營氣氛與穩(wěn)定的消費人流，一旦個別商家經(jīng)營不善而關門，會影響其他商家經(jīng)營，因此，在商場的管理當中，需要制定嚴格的經(jīng)營規(guī)定，保證商場的整體經(jīng)營暢旺。5、 目前陳村鎮(zhèn)內(nèi)生活配套設

11、施不完善，交通、基建、經(jīng)營環(huán)境比較差，在當?shù)氐慕值烙捎跉v史遺留問題路窄車多，且欠缺足夠的停車位，致使難以挽留部分高消費客戶群。第二部分 各競爭對手情況分析一、 各競爭對手分析（一） 盈信廣場商場名稱盈信廣場所處位置佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)銷售 23396888發(fā)展商香港聯(lián)塑國際發(fā)展 、麗星集團、龍江鎮(zhèn)建筑工程公司、順德宏通市政工程公司建筑規(guī)模項目占地面積 87443.37平方米，總建面積約16萬平方米主要賣點游樂 MALL式商業(yè)步行街商場主題定位現(xiàn)代樂園式商業(yè)王國工程進度項目現(xiàn)狀為七通一平待工狀態(tài)，正在進行初步規(guī)劃階段。車位數(shù)量待定規(guī)劃功能01號地塊02號地塊03號地塊功能購物娛樂飲食游樂飲食康體農(nóng)

12、貿(mào)市場商務公寓面積待定待定待定1500018000待定待定待定待定比例72.9%18.8%8.3%100%23.1%23.1%26.9%26.9%管理費待定售價待定租價待定優(yōu)勢1、 項目規(guī)模大，設計理念適度超前；2、 項目以游樂作為亮點，其它商業(yè)元素作為輔助，與潛在的競爭對手形成差異化對比；3、 項目所在地不存在明顯的競爭對手，方便項目的發(fā)展； 4、 引進外來主力店，擴大品牌知名度。劣勢1、 項目所在地屬開發(fā)新區(qū)，周邊商業(yè)氣氛淡薄，缺乏相應的商業(yè)支持；2、 周邊的住宅區(qū)尚未完全入住，項目開發(fā)前期缺乏足夠的消費群；3、 項目主要以銷售為主，對商場后期的經(jīng)營運作留下潛在隱患；4、 現(xiàn)時九江當?shù)氐墓?/p>

13、交系統(tǒng)不完善。（二） 名店坊商場名稱名店坊所處位置順德大良區(qū)東樂路銷售 發(fā)展商廣東新德業(yè)房地產(chǎn) 建筑規(guī)模項目占地面積 20000平方米，總建面積約70000平方米工程進度今年9月動工，預計2005年10月竣工，11月份開業(yè)車位數(shù)量汽車700輛規(guī)劃功能項目總體分為超寬廣場、旗艦店、特色步行街和臨街旺鋪四大功能分區(qū)業(yè)態(tài)分布引入購物、飲食、娛樂、休閑、康體、學習、展覽、資訊等8大現(xiàn)代商業(yè)模式周邊配套幼兒園、一中附小、李兆基中學、醫(yī)院、東城酒樓、東城花園、康城花園、錦城花園等管理費待定售價待定租價待定優(yōu)勢1、 項目所處地理位置優(yōu)越，周邊有成熟的高檔住宅小區(qū)，有充足的消費力；2、 發(fā)展商實力雄厚在項目周

14、邊同時開發(fā)另外兩個商業(yè)項目；3、 名店坊作為純商業(yè)項目，在建筑規(guī)劃方面能更好地滿足零售商家的要求；4、 當?shù)劓?zhèn)政府為名店坊項目提供了政策性支援。劣勢1、 名店坊的商鋪基本上是以銷售為主，致使商場的今后經(jīng)營運作存在不穩(wěn)定因素；2、 從目前的規(guī)劃看來，該項目缺少自身特色（三） 嘉信城市廣場商場名稱嘉信城市廣場所處位置佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)銷售 22386988發(fā)展商順德嘉信置業(yè)發(fā)展 建筑規(guī)模項目占地面積13萬，總建面積約16萬主要買點采取以娛樂、休閑帶動購物的操作方式，即利用特色餐飲及世界知名的娛樂項目吸聚人氣，再配搭中高檔零售商品及日常生活用品，從而使顧客在娛樂及休閑過程中形成一站式消費。商場主題定

15、位順德中心城區(qū)內(nèi)最大規(guī)模的商業(yè)廣場實用率80工程進度首期5月試業(yè)，7月正式開業(yè)；二期準備動工車位數(shù)量500個行業(yè)分布樓層行業(yè)租金面積數(shù)量主力店1樓食街、超市、精品100200元/5010074間信和超市、史努比精品店2樓名店坊、食肆、超市6090元/3020066間3樓品牌電器城、書城40元/3010020間4樓電影城未定未定未定嘉信電影城5樓休閑、娛樂未定未定未定Tea Tree Spa史努比游樂場經(jīng)營狀況目前商場尚在招商招商階段，但有幾個經(jīng)營項目是發(fā)展商參與經(jīng)營：包括嘉信電影城、蕉葉屋、史努比主題公園等?，F(xiàn)時嘉信電影城及葡東葡西西餐廳已開業(yè)，其余主力店尚在裝修中。優(yōu)勢1、 史努比主題公園目

16、前已落實進駐，對項目的招商帶來一定的吸引力；2、 項目只租不售對商場后期的營運有較大的幫助；3、 發(fā)展商對項目的發(fā)展思路較為清晰，有利于項目今后的長期運作；4、 項目位于未來順德重點發(fā)展區(qū)域，商業(yè)前景很好。劣勢1、 項目現(xiàn)時所處區(qū)域常住人口較小，生活配套設施有待完善，無任何商業(yè)氣氛可言；2、 項目的招商工作斷斷續(xù)續(xù)，令前期跟進的商家對項目缺乏信心；3、 租金定價太高，令不少商家敬而遠之。（四） 天佑城商場名稱天佑城所處位置順德容桂桂洲大道中銷售 28318838發(fā)展商天佑城房地產(chǎn)投資 建筑規(guī)模項目占地面積 60000平方米，總建面積約8000平方米主要賣點在一個平臺上匯集多種業(yè)態(tài)健康地經(jīng)營投資

17、額約3億工程進度項目將于今年年底正式公開招商，預計明年中開業(yè)車位數(shù)量汽車700多個規(guī)劃功能該項目采用長450米的天幕式步行街圍繞整個商場，并以弧型設計貫穿全場，特設2000多平方米的大型滾軸溜冰場和展覽式中庭，為消費者提供休閑娛樂及為商家提供促銷展覽的場所。商場內(nèi)設有1.2萬平方米的大型百貨公司和1萬平方米的大型超市。業(yè)態(tài)分布首層將作為品牌專賣店的集中地，二層提供購物、休閑、飲食等多樣消費方式，三層設有球場、健身等設施，是休閑、健康、娛樂中心。另外，商場還根據(jù)不同消費者的需求，設計了數(shù)碼電影城、兒童歡樂谷、卡拉OK歌舞廳等設施。管理費待定售價待定租價待定優(yōu)勢1、 項目所處地理位置優(yōu)越，周邊有成

18、熟的高檔住宅小區(qū)，有充足的消費力；2、 發(fā)展商實力雄厚堅持項目只租不售；3、 項目在區(qū)域內(nèi)無同類型競爭對手；4、 項目有充足的停車位。劣勢1、 項目所在地屬于三級城市，在招商方面存在一定的難度；2、 工程進度較慢，導致商家對項目缺乏信心。（五） 麗日都會廣場商場名稱麗日都會廣場所處位置佛山汾江南路銷售 發(fā)展商佛山市錦月房地產(chǎn)開發(fā) 建筑規(guī)模地下二層，地面五層，總建面積約70000平方米主力賣點交通樞紐商業(yè)圈工程進度樁基階段車位數(shù)量地下-1、-2層停車場規(guī)劃功能以大型綜合性商業(yè)建筑麗日都會廣場為核心龍頭，帶動公里長的特色騎樓商業(yè)步行街互動經(jīng)營業(yè)態(tài)分布首、二、三層：知名品牌大賣場；四層：美食天堂；五

19、層：休閑娛樂中心周邊配套惠景公園、住宅區(qū)、電信大廈、惠景小學、惠景幼兒園、季華公園、金融大廈、電力大廈、東建世紀廣場、銀行等等管理費待定售價待定租價待定優(yōu)勢1、 目所處地理位置優(yōu)越，周邊有成熟的高檔住宅小區(qū)，居民消費力高；2、 毗鄰城南地鐵樞紐商圈，未來有升值空間；3、 城南一直以來商業(yè)以街鋪為主，缺少綜合型購物中心，該項目能填補市場空白；劣勢1、 目前該區(qū)域缺少商業(yè)氛圍；2、 廣佛地鐵施工的不確定性，使項目存在一定的風險。二、陳村、北滘主要商業(yè)街租賃情況分析（一） 陳村路名經(jīng)營種類總數(shù)品牌店或連鎖店售價租價服裝美容IT餐飲五金家居合成路329819235137中國旅行社、順之旅、域圖、健生堂

20、、新華書店、中國移動通訊、優(yōu)之良品、康力醫(yī)藥連鎖店自建房均價30元/錦龍北路、永寧路87144171183順德信用社、順德青年旅行社、中國銀行均價7000元/均價25元/樟村路7712125473雅芳專賣、中國移動通訊、中國聯(lián)通、中域電訊、黃振龍涼茶、大參林、健民藥店、本草陳村分店均價約8000元/均價30元/百花廣場二層約30二樓均價12元/（二） 北滘路名經(jīng)營種類總數(shù)品牌店或連鎖店售價租價服裝美容IT餐飲五金家居南源路12617104515166FEEL%、TCL王牌、步步高、飛歌空調、歐派廚柜、摩力克約10000元/約50元/建設路1093713876仙妮蕾德保健食品、典藏咖啡語茶、名流美容美發(fā)自建房,整棟出售,約2500元/約20元/南昌路371214058蜀香樓、樹一派無約18元/濟虹路6361411064大口九珍珠奶茶、艾菲爾美容連鎖機構；全自建房,較少出售約15元/躍進路2031056072黃振龍涼茶、明廊眼鏡約12000元/約30元/東基街247302052域圖