2020房地產(chǎn)估價師考試試題：理論與方法5

1、2020 房地產(chǎn)估價師考試試題：理論與方法 51. 第一個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值能 夠看成是這個心理價位，當(dāng) ( ) 低于其心理價位時，投資者趨向于增 加投資; 相反，他們將向市場出售過去的房地產(chǎn)。A. 市場價格B. 投資價格C. 使用價格D. 交換價格答案：A解析：投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn) 的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠 實現(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買 ; 反 之，說明不值得投資購買。2. 政府舉行土地使用權(quán)拍賣出讓，有意購買者能夠委托房地產(chǎn)估 價人員為其評估能夠承受的購買價格，這也是

2、一種 () 。A. 市場價值評估B. 投資價值評估C. 原始價值評估D. 賬面價值評估答案： B解析：就投資價值與市場價值相對來說，房地產(chǎn)估價所評估的是 房地產(chǎn)的市場價值。但作為房地產(chǎn)估價人員，評估投資價值或提供房地產(chǎn)市場分析報告、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告，也是其服務(wù)的 重要領(lǐng)域。3. ( ) 是隨著時間的推移而減少的。A. 原始價值B. 賬面價值C. 市場價值D. 投資價值答案：B解析：原始價值是始終不變的 ; 賬面價值是隨著時間的推移而減少 的; 市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值 很少等于賬面價值。4. () 是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類

3、房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。A. 原始價格B. 理論價格C. 成交價格D. 市場價格答案： D解析：市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格， 是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。5. 樓面地價又稱單位建筑面積地價，樓面地價與土地總價的關(guān)系 為 ( ) 。A. 樓面地價；土地總價寧總建筑面積B. 樓面地價：土地總價 x 總建筑面積C. 樓面地價：土地總價 +總建筑面積D. 樓面地價：總建筑面積寧土地總價答案：A6. 對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是 () 。A. 建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B. 在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間C. 由建筑結(jié)構(gòu)

4、、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間D .剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間答案： B7. 某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積 10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為 1000元/m2, 開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi) 均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的 5.5%，開發(fā)期為 1.5 年，年利率為 10%。該幢寫字 樓的銷售利潤率為 () 。A. 7.90%B. 11.08%C. 11.83%D. 13.73%答案： B解析：該幢寫字樓的銷售利潤率二1000 X (1 +

5、10%)1.5+1200X (1 + 10%)1.5/2+3000 X (2%+5.5%) X 10000 /(3000 X 10000)=11.08%。8. 某成片荒地面積為 1 平方公里，實行“七通一平”的開發(fā)后分 塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為 3 億元，年貸款利 率為 7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為 1 年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積 比率為 65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是 () 萬元 /m2。A. 310.61B. 321.60C. 477.87D. 494.77答案：C解析： 30000+30000X (1+7.2%)0.5 -1 - (1000 X 1000X

6、65%)=477.87(萬元 /m2)。9. 某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝 36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/Km2o假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占 總投資的 60%和 40%。銀行貸款年利息為 8%，該土地的投資利息為 ()元 /m2oA. 50.02B. 103.22C. 109.63D. 114.82答案： A解析：土地取得費用=36X10000+ 666.67=540(元/m2)，土地開發(fā) 費用=150(元/m2)，該土地的投資利息 =(540+150)X60%X(1+8%)0.5+40%X(1+8%)1.5 - (540+150)=50.02(元/m2)。10.

7、 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2單位建筑面積的重置價格為600元/m2，建筑物殘值率為5%年折舊額為 1440 元，用直線法計算該建筑物的成新率是 () 。A. 81.00%B. 84.00%C. 84.17%D. 84.80%答案： B解析：d=D/CX 100%=1440/(120X600)100%=2% 當(dāng) RM0 時， q=100%-dt=100%-2%X8=84%。1 1 .估價機構(gòu)接受估價委托后，因為業(yè)務(wù)繁忙，能夠適當(dāng)轉(zhuǎn)讓部分 受托的估價業(yè)務(wù)，但要明確合適的人員負責(zé)該估價項目。 ()A. 對B. 錯12. 中國大陸當(dāng)前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格都是 ()。A. 所

8、有權(quán)價格B. 抵押權(quán)價格C. 地役權(quán)價格D. 使用權(quán)價格13. 估價資料保管期限從估價報告出具之日起計算，一般應(yīng)在 ( ) 年以上。A. 30B. 25C. 20D. 1514. 如果可比實例的交易時點與其估價時點不一致，則必須實行交 易日期的修正。 ( )A. 對B. 錯15. 某房地產(chǎn)的報酬率為 8%，受益期限為 30 年的價格為 4000元 /m2。若報酬率為6%受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價格為()元/m2。A. 3000B. 4500C. 5200D. 560016. 房屋殘值是指房屋達到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的 舊料價值，其與房屋造價的比例為殘值率。 ()A. 對B. 錯

9、17. 某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的6% 3%某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方 2500元/m2,應(yīng)繳 納的稅費均由買方負擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()元/m2。A. 2660B. 2427C. 2425D. 229418. 估價目的是由委托人提出的，但在實際中委托人往往并不懂得要提出估價目的，并可能不懂得如何表達其估價目的，所以一般估價 目的都是由估價人員自己來確定。 ()A. 對B. 錯19. 長期趨勢法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為 ()。A. 過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來繼續(xù)存有B. 房地產(chǎn)市場無明顯季節(jié)性波動C. 忽略了政府宏觀調(diào)控因素對價格的影響D.

10、 市場上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料20. 甲土地的樓面地價為2000元/m2,建筑容積率為5,乙土地的樓面地價為1500元/m2,建筑容積率為7,若兩塊土地的面積等其他條 件相同,則 () 的總價多。A. 甲B. 乙C. 甲、乙一樣多D. 無法比較答案： 11.B 12.D 13.D 14.B 15.D 16.B 17.A 18.B19.A 20.B21. 下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準確的是 () 。A. 新開發(fā)房地產(chǎn)項目B. 用于出售用途的房地產(chǎn)項目C. 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D .用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)22. 長期趨勢法是使用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是 () 和

11、回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價格做出推測、判斷的方法。A. 指數(shù)平滑分析B. 趨勢擬合分析C. 時間序列分析D .相關(guān)分析23. 開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)的 () 。A. 開工日期B. 取得估價對象的日期C. 取得待開發(fā)土地的日期D. 開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期24. 有一宗房地產(chǎn)總價為 100 萬元，綜合資本化率為 7%，土地資本化率為 6%，建筑物資本化率為 8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為 ()萬元(收益可視為無限年 ) 。A. 30B. 40C. 50D. 6025. 某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為 1000元/m2,成新率為 70%房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2, 土地資本化率為6

12、%建筑物資本 化率為8%則該房地產(chǎn)的價格為()元/m2。A. 1700B. 2000C. 2100D. 240026. 臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，實行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫?這些修正實際上為 () 。A. 交易情況修正B. 交易日期調(diào)整C. 房地產(chǎn)狀況調(diào)整D. 區(qū)域因素調(diào)整27. 從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn) () 。A. 估價業(yè)務(wù)B. 估價目的C. 估價對象D. 估價程序28. 某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40年，判定其未來每年的凈收益基 本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來 4 年的凈收益分別為 25萬元、 26 萬元、 24萬元、 25 萬元，報酬率為 10%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為 ( ) 萬元。A.222.76B.224.67C. 268.67D. 298.3329. 資本化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵?( ) 。A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B. 估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C. 估價對象