合肥信地城市廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)戰(zhàn)略定位

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1謹(jǐn)呈： 香港信地房產(chǎn)開發(fā)有限公司 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位& &物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告報(bào)報(bào) 告告 思思 路路 對(duì)對(duì) 焦焦定位定位階段階段2009/11/23本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2報(bào)告思路報(bào)告思路一一項(xiàng)目目標(biāo)和約束條件項(xiàng)目目標(biāo)和約束條件背景設(shè)定背景設(shè)定: : 項(xiàng)目理解及問題界定項(xiàng)目理解及問題界定小結(jié)小結(jié): :明確我們明確我們必須解決的疑問必須解決的疑問二二項(xiàng)目屬性研判及界定項(xiàng)目屬性研判及界定 1 1思考一思考一: :合肥站前商圈的舊印象舊功能合肥站前商圈的舊印象舊功能2 2思考二思考二: :合肥站前商圈的新面貌新用途合肥站前商圈的新面貌新用途3 3思考三思

2、考三: :代表安徽的省會(huì)城市之櫥窗代表安徽的省會(huì)城市之櫥窗小結(jié)小結(jié): :政治意義政治意義+ +商圈原始功能商圈原始功能+ +新商圈新面貌新商圈新面貌+ +地塊經(jīng)營長線地塊經(jīng)營長線= =今日話題今日話題本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3報(bào)告思路報(bào)告思路三三問題界定和設(shè)問問題界定和設(shè)問& &分析分析 1 1研究交通樞紐型商圈研究交通樞紐型商圈-共性共性2 2集散式商圈的后天條件集散式商圈的后天條件-加工型加工型/ /原料型原料型/ /國貿(mào)型國貿(mào)型/ /固定配套固定配套3加工型產(chǎn)品集散商圈:南通(家紡之鄉(xiāng))/海寧(皮毛之鄉(xiāng))/義烏(小商品海洋)/惠州(日化之鄉(xiāng))原料型產(chǎn)品集散商圈:太原(煤礦)/

3、毫州(中藥材)/深圳華強(qiáng)北(電子元件)國貿(mào)型產(chǎn)品集散商圈:上海/義烏一定少不了的固定配套:武漢漢江路商圈(基本款)/深圳人民南商圈(升級(jí)款)小結(jié)小結(jié): :明確我們明確我們?cè)诙ㄎ患耙?guī)劃上仍須考慮在定位及規(guī)劃上仍須考慮集散式集散式商圈的需求與存在必要商圈的需求與存在必要本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4報(bào)告思路報(bào)告思路四四項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)設(shè)定戰(zhàn)術(shù)設(shè)定: : 合肥站前商圈合肥站前商圈-特性分析特性分析 1 1安徽出口啥最多安徽出口啥最多 2 2單一專門業(yè)態(tài)市場(chǎng)，還是綜合業(yè)態(tài)市場(chǎng)單一專門業(yè)態(tài)市場(chǎng)，還是綜合業(yè)態(tài)市場(chǎng)? ?小結(jié)小結(jié): :明確外向型商圈的成立，有其必要性與特殊性明確外向型商圈的成立，

4、有其必要性與特殊性我們我們?cè)诙ㄎ患耙?guī)劃上仍須考慮在定位及規(guī)劃上仍須考慮外向型外向型商圈的需求與存在必要商圈的需求與存在必要 1 1有市場(chǎng)嗎有市場(chǎng)嗎? ?有需求嗎有需求嗎? ?2 2結(jié)合交通樞紐型商圈的特色，調(diào)整我們定位的設(shè)定結(jié)合交通樞紐型商圈的特色，調(diào)整我們定位的設(shè)定小結(jié)小結(jié): :內(nèi)需定位內(nèi)需定位okok，且非常有必要且非常有必要! !所以在規(guī)劃上須將所以在規(guī)劃上須將“對(duì)內(nèi)對(duì)外對(duì)內(nèi)對(duì)外”完美融合完美融合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5報(bào)告思路報(bào)告思路五五同策的定位觀點(diǎn)同策的定位觀點(diǎn)高度高度: :大盤改造區(qū)域大盤改造區(qū)域青島李滄區(qū)定位青島李滄區(qū)定位& &上海閘北區(qū)定位上海閘北區(qū)定位方向方

5、向: :臺(tái)灣臺(tái)北車站臺(tái)灣臺(tái)北車站臺(tái)北車站的一體兩面臺(tái)北車站的一體兩面內(nèi)外通吃，是最佳借鑒內(nèi)外通吃，是最佳借鑒小結(jié)小結(jié): :國內(nèi)案例總結(jié)國內(nèi)案例總結(jié)以交通樞紐帶動(dòng)板塊以交通樞紐帶動(dòng)板塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6一一項(xiàng)目目標(biāo)和約束條件項(xiàng)目目標(biāo)和約束條件背景設(shè)定背景設(shè)定: : 項(xiàng)目理解及問題界定項(xiàng)目理解及問題界定小結(jié)小結(jié): :明確我們明確我們必須解決的疑問必須解決的疑問壹壹本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7城市。城市。母親是河母親是河, ,父親則是火車父親則是火車站站本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。88項(xiàng)目思考：項(xiàng)目思考：站前商圈站前商圈的升級(jí)更新，能為這的升級(jí)更新，能為這座城市帶來些什么？座城市帶來些什么？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的

6、。9 9項(xiàng)目思考：項(xiàng)目思考：信地城市廣場(chǎng)，又能為站信地城市廣場(chǎng)，又能為站前商圈前商圈的升級(jí)更新的升級(jí)更新帶來些什么？帶來些什么？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10二二項(xiàng)目屬性研判及界定項(xiàng)目屬性研判及界定 1 1思考一思考一: :合肥站前商圈的舊印象舊功能合肥站前商圈的舊印象舊功能2 2思考二思考二: :合肥站前商圈的新面貌新用途合肥站前商圈的新面貌新用途3 3思考三思考三: :代表安徽的省會(huì)城市之櫥窗代表安徽的省會(huì)城市之櫥窗小結(jié)小結(jié): :政治意義政治意義+ +商圈原始功能商圈原始功能+ +新商圈新面貌新商圈新面貌+ +地塊經(jīng)營長線地塊經(jīng)營長線= =今日話題今日話題貳貳本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1111項(xiàng)目思考

7、：項(xiàng)目思考：現(xiàn)況哪些保留現(xiàn)況哪些保留？哪些新增哪些新增? ?增加什么增加什么? ?城市未來三十年發(fā)展的預(yù)見性城市未來三十年發(fā)展的預(yù)見性? ?新舊如何融合新舊如何融合? ?本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1212思考問題思考問題1 1：合肥站前商圈的舊印象、舊功能：合肥站前商圈的舊印象、舊功能安徽大市場(chǎng)、安徽徽駱駝、安徽光太安徽大市場(chǎng)、安徽徽駱駝、安徽光太 、站前路、站前路“安徽服飾第一街安徽服飾第一街” ” 、合肥火車及汽車站、合肥火車及汽車站每天每天金貿(mào)中心金貿(mào)中心的人潮車潮與現(xiàn)金流量的人潮車潮與現(xiàn)金流量“安徽商品流通市場(chǎng)安徽商品流通市場(chǎng)”早早已成為已成為今日今日合肥站前廣場(chǎng)的代名詞合肥站前廣場(chǎng)的代名詞

8、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1313安徽省經(jīng)濟(jì)的崛起，城市的變化在加速安徽省經(jīng)濟(jì)的崛起，城市的變化在加速gdpgdp由由0202年的年的412412億億到到20092009年年前三季度前三季度的的13921392億億大連萬達(dá)大連萬達(dá), ,美國普洛斯美國普洛斯紛紛圈地紛紛圈地, ,合肥新合肥新站前商圈也站前商圈也即將即將嶄露頭角嶄露頭角思考問題思考問題2 2：合肥站前商圈的新印象、新用途：合肥站前商圈的新印象、新用途本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1414省會(huì)城市，機(jī)關(guān)單位聚集，省會(huì)城市，機(jī)關(guān)單位聚集，安徽的政治中心、文化中心、金融中心、安徽的政治中心、文化中心、金融中心、產(chǎn)業(yè)中心產(chǎn)業(yè)中心城市門面櫥窗功能，城市門面

9、櫥窗功能，如何得以體現(xiàn)？如何得以體現(xiàn)？思考問題思考問題3 3：作為安徽省會(huì)，合肥如何成為：作為安徽省會(huì)，合肥如何成為展示特色實(shí)力的櫥展示特色實(shí)力的櫥窗？窗？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1515當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目受到各方面條件影響后，我們應(yīng)該操作？當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目受到各方面條件影響后，我們應(yīng)該操作？思考問題思考問題4 4：如何將政治地位、商圈功能、新面貌以及地產(chǎn)的經(jīng)營：如何將政治地位、商圈功能、新面貌以及地產(chǎn)的經(jīng)營綜合考量呢？綜合考量呢？1 12 23 34 4政治地位政治地位地產(chǎn)的長期經(jīng)營地產(chǎn)的長期經(jīng)營新商圈新面貌新商圈新面貌商圈原始功能商圈原始功能綜合考量綜合考量本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16三三問題界定和設(shè)問問題界定

10、和設(shè)問& &分析分析 1 1研究交通樞紐型商圈研究交通樞紐型商圈-共性共性2 2集散式商圈的后天條件集散式商圈的后天條件-加工型加工型/ /原料型原料型/ /國貿(mào)型國貿(mào)型/ /固定配套固定配套叁叁本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1717戰(zhàn)略參考：從交通樞紐型商圈分析，挖掘站前商圈成功之原因戰(zhàn)略參考：從交通樞紐型商圈分析，挖掘站前商圈成功之原因本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1818交通樞紐商圈研究：交通樞紐商圈研究：交通樞紐形成的商圈，歷史悠久，批發(fā)市場(chǎng)因此形成交通樞紐形成的商圈，歷史悠久，批發(fā)市場(chǎng)因此形成不論是火車、汽車、船運(yùn)的樞紐，因?yàn)槠浣煌ǖ耐ㄟ_(dá)性不論是火車、汽車、船運(yùn)的樞紐，因?yàn)槠浣煌ǖ耐ㄟ_(dá)性

11、自然產(chǎn)生了人流、物流、商機(jī)等產(chǎn)物的聚集自然產(chǎn)生了人流、物流、商機(jī)等產(chǎn)物的聚集商品的集中流通首當(dāng)其沖順應(yīng)而生商品的集中流通首當(dāng)其沖順應(yīng)而生(1)為本地區(qū)旅客的到發(fā)以及過境旅客改變旅行方向或換乘另一種交通運(yùn)輸方式服務(wù)(2)(2)為商品流通提供交易機(jī)會(huì)、場(chǎng)地等條件為商品流通提供交易機(jī)會(huì)、場(chǎng)地等條件本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1919交通樞紐商圈研究：運(yùn)輸方便，貨物流通迅速，進(jìn)貨出貨便利通暢交通樞紐商圈研究：運(yùn)輸方便，貨物流通迅速，進(jìn)貨出貨便利通暢本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2020交通樞紐商圈共性為高效（短時(shí)停留）、集散（批發(fā)物流運(yùn)輸）交通樞紐商圈共性為高效（短時(shí)停留）、集散（批發(fā)物流運(yùn)輸）流動(dòng)（外來人口較多）、外

12、延性（輻射能力強(qiáng)）流動(dòng)（外來人口較多）、外延性（輻射能力強(qiáng)）交通樞紐之功能(1)為各種交通運(yùn)輸方式之間換裝貨物服務(wù);(2)通過干線直接將貨物送達(dá)貨運(yùn)站、碼頭,通過專用線將貨物直接送達(dá)工礦企業(yè)、倉庫或者反方向的運(yùn)出;(3)將貨物由外部干線運(yùn)輸轉(zhuǎn)入城市內(nèi)部運(yùn)輸線路,或者相反方向的接運(yùn);(4)對(duì)各種交通運(yùn)輸方式運(yùn)營(接運(yùn)、發(fā)送、編組),為車、船等運(yùn)輸工具的周轉(zhuǎn)與檢修提供各種技術(shù)服務(wù);因此為人流、物流提高了效率，便于商品的集中和分散，因此為人流、物流提高了效率，便于商品的集中和分散，從而流動(dòng)人口較多，區(qū)域的外延能力較強(qiáng)從而流動(dòng)人口較多，區(qū)域的外延能力較強(qiáng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2121 形成集散型商圈的后

13、天條件？形成集散型商圈的后天條件？交通樞紐型商圈交通樞紐型商圈集散型商圈集散型商圈交通的便利性交通的便利性產(chǎn)品、資源、交易機(jī)會(huì)產(chǎn)品、資源、交易機(jī)會(huì)的集中的集中本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2222加工型產(chǎn)品集散商圈：加工型產(chǎn)品集散商圈：南通南通( (家紡之鄉(xiāng)家紡之鄉(xiāng)) )、 海寧海寧( (皮毛之鄉(xiāng)皮毛之鄉(xiāng)) )、義烏之鄉(xiāng)、義烏之鄉(xiāng)( (小商品海洋小商品海洋) )、惠州、惠州( (日化之鄉(xiāng)日化之鄉(xiāng)) )u南通家紡城南通家紡城u惠州日化產(chǎn)品交易中心u義烏小商品交易市場(chǎng)u海寧皮革城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2323原料型產(chǎn)品集散商圈：原料型產(chǎn)品集散商圈：太原（煤炭）、亳州（中藥材）、深圳華強(qiáng)北（電子元器件）太原（煤

14、炭）、亳州（中藥材）、深圳華強(qiáng)北（電子元器件）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。24肆肆四四項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)設(shè)定戰(zhàn)術(shù)設(shè)定: : 合肥站前商圈合肥站前商圈-特性分析特性分析 1 1安徽出口啥最多安徽出口啥最多 2 2單一專門業(yè)態(tài)市場(chǎng)，還是綜合業(yè)態(tài)市場(chǎng)單一專門業(yè)態(tài)市場(chǎng)，還是綜合業(yè)態(tài)市場(chǎng)? ? 1 1有市場(chǎng)嗎有市場(chǎng)嗎? ?有需求嗎有需求嗎? ?2 2結(jié)合交通樞紐型商圈的特色，調(diào)整我們定位的設(shè)定結(jié)合交通樞紐型商圈的特色，調(diào)整我們定位的設(shè)定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。25戰(zhàn)術(shù)設(shè)定戰(zhàn)術(shù)設(shè)定: 合肥站前商圈合肥站前商圈-特性分析特性分析外向型業(yè)種考慮外向型業(yè)種考慮:1安徽出口啥最多安徽出口啥最多 2單一專門業(yè)

15、態(tài)市場(chǎng)，還是綜合業(yè)態(tài)市場(chǎng)單一專門業(yè)態(tài)市場(chǎng)，還是綜合業(yè)態(tài)市場(chǎng)? 3外向型商圈的成立，有其必要性與特殊性外向型商圈的成立，有其必要性與特殊性內(nèi)需型市場(chǎng)的存在必要性內(nèi)需型市場(chǎng)的存在必要性1有市場(chǎng)嗎有市場(chǎng)嗎?有需求嗎有需求嗎?2結(jié)合交通樞紐型商圈的特色，調(diào)整我們定位的設(shè)定結(jié)合交通樞紐型商圈的特色，調(diào)整我們定位的設(shè)定 3內(nèi)需的定位也能支持，有其必要性但須將對(duì)內(nèi)對(duì)外完美融合內(nèi)需的定位也能支持，有其必要性但須將對(duì)內(nèi)對(duì)外完美融合本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。262009年1-9月安徽省部分行業(yè)投資增長貢獻(xiàn)率變化情況安徽省部分行業(yè)投資增長貢獻(xiàn)率變化情況 單位 %行業(yè)行業(yè)貢獻(xiàn)率貢獻(xiàn)率20092009年年1-91-9月月20

16、082008年年1-91-9月月差值差值制造業(yè)40.4122.6517.76六大高能耗行業(yè)4.858.51-3.66 鋼鐵-0.65-2.261.61 水泥6.215.071.14 石化0.040.76-0.72 有色0.530.57-0.04 化工3.041.651.39 電力-4.332.74-7.07電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)-3.534.29-7.82交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)5.212.153.06房地產(chǎn)業(yè)16.3735.2-18.83水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)13.18.364.74教育、文化、衛(wèi)生6.422.733.69公共管理和社會(huì)組織2.910.692.22民間投資68.656

17、5.832.820909年安徽的行業(yè)投資增長率貢獻(xiàn)：制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、民間投資年安徽的行業(yè)投資增長率貢獻(xiàn)：制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、民間投資 思考問題思考問題1 1：安徽的重要支撐行業(yè)及出口業(yè)：安徽的重要支撐行業(yè)及出口業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。272009年年1-9月安徽省重點(diǎn)工業(yè)行業(yè)貢獻(xiàn)率及變化情況月安徽省重點(diǎn)工業(yè)行業(yè)貢獻(xiàn)率及變化情況 單位：%位次位次行行 業(yè)業(yè)2009年年1-9月行業(yè)貢獻(xiàn)率月行業(yè)貢獻(xiàn)率比比2008年年1-9增減幅度增減幅度1電氣機(jī)械及器材制造業(yè)16.25 9.76 2交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)10.99 7.17 3農(nóng)副食品加工業(yè)8.07 2.00 4電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)7.76 0.75

18、5專用設(shè)備制造業(yè)7.50 4.01 6非金屬礦物制品業(yè)5.28 0.68 7通用設(shè)備制造業(yè)3.51 -3.84 8黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)3.00 -8.03 9工藝品及其他制造業(yè)2.95 2.45 10化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)2.72 -3.29 11飲料制造業(yè)2.61 1.00 12有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)2.60 -1.21 13金屬制品業(yè)2.48 -1.82 14煤炭開采和洗選業(yè)2.44 -9.47 15紡織業(yè)2.31 1.02 16黑色金屬礦采選業(yè)2.28 -0.41 17紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)2.26 0.85 從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，汽車、紡織業(yè)、工藝品是安徽的重要行業(yè)兼高出口量從統(tǒng)計(jì)結(jié)

19、果來看，汽車、紡織業(yè)、工藝品是安徽的重要行業(yè)兼高出口量思考問題思考問題1 1：安徽的重要支撐行業(yè)及出口業(yè)：安徽的重要支撐行業(yè)及出口業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。28思考問題思考問題2 2：單一的專門業(yè)態(tài)市場(chǎng)，還是綜合市場(chǎng)？：單一的專門業(yè)態(tài)市場(chǎng)，還是綜合市場(chǎng)？ 二三級(jí)城市商業(yè)的發(fā)展模式探討二三級(jí)城市商業(yè)的發(fā)展模式探討城市人口帶來的商業(yè)格局變化：城市人口帶來的商業(yè)格局變化：本項(xiàng)目屬性：三級(jí)城市向二級(jí)城市的進(jìn)級(jí)化本項(xiàng)目屬性：三級(jí)城市向二級(jí)城市的進(jìn)級(jí)化第三層級(jí)：第三層級(jí)： 二級(jí)城市，市區(qū)人口在二級(jí)城市，市區(qū)人口在100100萬萬-500-500萬之間，主要是地級(jí)城市。萬之間，主要是地級(jí)城市。第四層級(jí)：第四層級(jí)

20、： 三級(jí)城市，市區(qū)人口在三級(jí)城市，市區(qū)人口在5050萬萬-100-100萬之間萬之間 縣級(jí)城市或大型鎮(zhèn)級(jí)城市?？h級(jí)城市或大型鎮(zhèn)級(jí)城市。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。29思考問題思考問題2 2：單一的專門業(yè)態(tài)市場(chǎng)，還是綜合市場(chǎng)？：單一的專門業(yè)態(tài)市場(chǎng)，還是綜合市場(chǎng)？ 二三級(jí)城市商業(yè)的發(fā)展模式探討二三級(jí)城市商業(yè)的發(fā)展模式探討城市人口聚集帶來的商業(yè)格局變化：城市人口聚集帶來的商業(yè)格局變化：本項(xiàng)目屬性：省會(huì)城市向城市國際化的邁進(jìn)本項(xiàng)目屬性：省會(huì)城市向城市國際化的邁進(jìn)第三級(jí)流動(dòng)形式：區(qū)域性城市中心化第三級(jí)流動(dòng)形式：區(qū)域性城市中心化地級(jí)城市人口流向：地級(jí)城市人口流向： 省會(huì)城市省會(huì)城市 原來的省會(huì)城市人口迅速攀升，形

21、成新的區(qū)域中心原來的省會(huì)城市人口迅速攀升，形成新的區(qū)域中心 省會(huì)城市將從普通城市向國際化城市邁進(jìn)。省會(huì)城市將從普通城市向國際化城市邁進(jìn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。30二、三級(jí)城市商業(yè)格局的發(fā)展特點(diǎn)：二、三級(jí)城市商業(yè)格局的發(fā)展特點(diǎn)：本項(xiàng)目屬性：大規(guī)模集成式中心商業(yè)圈本項(xiàng)目屬性：大規(guī)模集成式中心商業(yè)圈1.1.商業(yè)中心比較集中，且只有一個(gè)商業(yè)中心商業(yè)中心比較集中，且只有一個(gè)商業(yè)中心規(guī)模規(guī)模2.2.商業(yè)面積供求關(guān)系比較容易達(dá)到飽和商業(yè)面積供求關(guān)系比較容易達(dá)到飽和面積面積3.3.商業(yè)位置很敏感商業(yè)位置很敏感位置位置4.4.租金收入與投資回報(bào)不相符租金收入與投資回報(bào)不相符租金租金5.5.商鋪投資人往往有著很好的

22、投資判斷商鋪投資人往往有著很好的投資判斷商圈商圈 6.6.商鋪價(jià)格比較敏感，不會(huì)有超值的價(jià)值升值空間商鋪價(jià)格比較敏感，不會(huì)有超值的價(jià)值升值空間售價(jià)售價(jià)思考問題思考問題2 2：單一的專門業(yè)態(tài)市場(chǎng)，還是綜合市場(chǎng)？：單一的專門業(yè)態(tài)市場(chǎng)，還是綜合市場(chǎng)？ 二三級(jí)城市商業(yè)的發(fā)展模式探討二三級(jí)城市商業(yè)的發(fā)展模式探討本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。31思考問題思考問題3 3：外向型商圈的成立是否有其必要性和特殊性？：外向型商圈的成立是否有其必要性和特殊性？本案本案u 安徽本身的產(chǎn)業(yè)特性：紡織品、工藝品的大量出口u 地理位置的特殊性站前商圈u 大規(guī)模集成100萬方u 交通樞紐集合式u 幅射范圍合肥市、城市外來型聚集集合式外

23、向型商圈集合式外向型商圈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。32思考問題思考問題4 4：內(nèi)需是否有市場(chǎng)有需求？：內(nèi)需是否有市場(chǎng)有需求？合肥現(xiàn)商業(yè)格局：多足鼎立，各為棋主合肥現(xiàn)商業(yè)格局：多足鼎立，各為棋主以老城區(qū)（淮河路步行街、鼓樓、商之都）為中心的商圈 以元一時(shí)代廣場(chǎng)、紅星美凱龍為主體的新火車站商圈，人流物流并重以元一時(shí)代廣場(chǎng)、紅星美凱龍為主體的新火車站商圈，人流物流并重 以百大cbd和國購為領(lǐng)跑的三里庵商圈，聚集人氣，矗立于合肥城西 以明發(fā)廣場(chǎng)為中心的北部商圈，憑專業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢(shì)，借五百強(qiáng)的名聲于合肥城北 以世紀(jì)金源為主體的濱湖商圈，現(xiàn)代、前衛(wèi)，雄踞于巢湖之濱 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。33優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢(shì)，人流飽

24、有量并重優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢(shì)，人流飽有量并重但要避免重疊的格局化經(jīng)營但要避免重疊的格局化經(jīng)營1、地理位置優(yōu)越，但規(guī)劃格局欠考慮，集市商業(yè)2、雷同的開發(fā)模式、建設(shè)重復(fù)，空置率帶來的高風(fēng)險(xiǎn)3、商業(yè)的后期管理不足所帶的風(fēng)險(xiǎn)不可控思考問題思考問題4 4：內(nèi)需是否有市場(chǎng)有需求？：內(nèi)需是否有市場(chǎng)有需求？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。34合肥這個(gè)城市，陳舊而郁悶，商業(yè)氛圍平淡而無奇商業(yè)氛圍平淡而無奇雖說是省會(huì)城市，可老天似乎對(duì)合肥特別地不公平所有先進(jìn)、時(shí)尚的東西似乎都離合肥很遠(yuǎn)連看個(gè)大片也要比別人晚三四天點(diǎn)線面的三點(diǎn)模式成了大部分合肥人生活的全部，每天生活相對(duì)枯燥他們內(nèi)心無比希望合肥能像深圳、上海一樣快速地發(fā)展起來帶給

25、他們更精彩的明天洞察：渴望享有先進(jìn)洞察：渴望享有先進(jìn)、有點(diǎn)兒意思有點(diǎn)兒意思的生活方式的生活方式思考問題思考問題5 5：讀白消費(fèi)者心聲：讀白消費(fèi)者心聲本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。35我們的定位是什么？我們的定位是什么？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。36伍伍五五同策的定位觀點(diǎn)同策的定位觀點(diǎn)高度高度: :大盤改造區(qū)域大盤改造區(qū)域青島李滄區(qū)定位青島李滄區(qū)定位& &上海閘北區(qū)定位上海閘北區(qū)定位方向方向: :臺(tái)灣臺(tái)北車站臺(tái)灣臺(tái)北車站臺(tái)北車站的一體兩面臺(tái)北車站的一體兩面內(nèi)外通吃，是最佳借鑒內(nèi)外通吃，是最佳借鑒小結(jié)小結(jié): :國內(nèi)案例總結(jié)國內(nèi)案例總結(jié)以交通樞紐帶動(dòng)板塊以交通樞紐帶動(dòng)板塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。37思考

26、問題思考問題2 2：單一專門業(yè)態(tài)市場(chǎng)或綜合市場(chǎng)？二三級(jí)城市商業(yè)的發(fā)展模式探討：單一專門業(yè)態(tài)市場(chǎng)或綜合市場(chǎng)？二三級(jí)城市商業(yè)的發(fā)展模式探討思考問題思考問題1 1：安徽的重要支撐行業(yè)及出口業(yè)：安徽的重要支撐行業(yè)及出口業(yè)問題問題1 1結(jié)果：制造業(yè)、房地產(chǎn)、民間投資是在結(jié)果：制造業(yè)、房地產(chǎn)、民間投資是在20102010年后具有很強(qiáng)的發(fā)展實(shí)力年后具有很強(qiáng)的發(fā)展實(shí)力 汽車、紡織、工藝品等是安徽主要的出口支撐產(chǎn)業(yè)汽車、紡織、工藝品等是安徽主要的出口支撐產(chǎn)業(yè)問題問題2 2結(jié)果：大規(guī)模、綜合性、集合式商業(yè)中心圈結(jié)果：大規(guī)模、綜合性、集合式商業(yè)中心圈思考問題思考問題3 3：外向型商圈的成立是否有其必要性和特殊性？：

27、外向型商圈的成立是否有其必要性和特殊性？問題問題3 3結(jié)果：集合式外向型商圈結(jié)果：集合式外向型商圈外外需需內(nèi)內(nèi)需需思考問題思考問題4 4：內(nèi)需是否有市場(chǎng)有需求？：內(nèi)需是否有市場(chǎng)有需求？問題問題4 4結(jié)果：地理位置優(yōu)越、人流飽有量大，避免重疊的格局化經(jīng)營結(jié)果：地理位置優(yōu)越、人流飽有量大，避免重疊的格局化經(jīng)營思考問題思考問題5 5：消費(fèi)者的想法讀白？：消費(fèi)者的想法讀白？問題問題5 5結(jié)果：先進(jìn)的、有點(diǎn)意思的生活方式結(jié)果：先進(jìn)的、有點(diǎn)意思的生活方式回顧回顧戰(zhàn)略定位：合肥站前商圈特性分析戰(zhàn)略定位：合肥站前商圈特性分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。38項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位關(guān)鍵詞：體量：100萬方 物業(yè)類型：商業(yè)+辦公

28、的綜合體項(xiàng)目位置：站前商圈 商業(yè)形態(tài)：綜合性商業(yè)中心圈功能幅射范圍：內(nèi)需+外向型結(jié)合關(guān)鍵詞：窗口、產(chǎn)業(yè)鏈的帶動(dòng)發(fā)展、幅射更廣關(guān)鍵詞：窗口、產(chǎn)業(yè)鏈的帶動(dòng)發(fā)展、幅射更廣本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。39論據(jù)支撐：論據(jù)支撐：1 1、打破區(qū)經(jīng)濟(jì)、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)；、打破區(qū)經(jīng)濟(jì)、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)；省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈以合肥為核心，六安、巢湖為核心層，向周圍更廣闊的空間擴(kuò)展，進(jìn)一步輻射到沿江沿淮城市群 2 2、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展；、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展；十一五計(jì)劃中重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的對(duì)外服務(wù)窗口，會(huì)展汽車、裝備制造、家用電器、化工及橡膠、輪胎、新材料、電子信息及軟件、生物技術(shù)及新醫(yī)藥、食品、農(nóng)副食品3 3、國貿(mào)中心，辦事處的對(duì)外聯(lián)絡(luò)點(diǎn)

29、、國貿(mào)中心，辦事處的對(duì)外聯(lián)絡(luò)點(diǎn)4 4、展覽中心、展覽中心+ +對(duì)外服務(wù)點(diǎn)對(duì)外服務(wù)點(diǎn)合肥市的城市名片合肥市的城市名片本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。40“一體兩面一體兩面”的站前百萬商業(yè)旗艦的站前百萬商業(yè)旗艦一體：一體：商業(yè)+辦公，產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展帶動(dòng)的業(yè)態(tài) 作為展示、窗口、對(duì)外聯(lián)絡(luò)點(diǎn)、駐安徽辦事處、 依托經(jīng)濟(jì)圈，幅射整個(gè)安徽兩面：兩面：內(nèi)需+外向型商業(yè)相結(jié)合 內(nèi)需：滿足合肥本地的需求 外向：靠產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，幅射整個(gè)合肥經(jīng)濟(jì)圈，形成 并帶動(dòng)省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。41參考案例：臺(tái)北車站參考案例：臺(tái)北車站案例參考選定原則：1、國內(nèi)的站前商圈能做得出彩、并能提供我們借鑒的并不多；2、能借鑒成熟、有長期可持續(xù)

30、性發(fā)展的規(guī)劃格局好的商業(yè)案例；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。42營銷觀點(diǎn)：回歸項(xiàng)目本身營銷觀點(diǎn)：回歸項(xiàng)目本身思考思考1 1：站前商業(yè)的客群？：站前商業(yè)的客群？思考思考2 2：后站商業(yè)的客群？：后站商業(yè)的客群？商業(yè)地產(chǎn)的投資者商業(yè)地產(chǎn)的投資者50%50%當(dāng)?shù)厣馊?，?jīng)營者當(dāng)?shù)厣馊?，?jīng)營者50%50%行業(yè)的企業(yè)主占行業(yè)的企業(yè)主占80%80%u外向型商業(yè)：外向型商業(yè)：u內(nèi)需型商業(yè)：內(nèi)需型商業(yè)：u配套商業(yè)：配套商業(yè)：批發(fā)批發(fā)+ +零售：服裝、食肆、住零售：服裝、食肆、住零售零售+ +展示為主：會(huì)展展示為主：會(huì)展+ +汽車制造業(yè)汽車制造業(yè) + +家用電器家用電器+ +電子信息及軟件電子信息及軟件 站站 前前 商

31、商 業(yè)業(yè)后后 站站 商商 業(yè)業(yè)可能會(huì)有少量行業(yè)交叉可能會(huì)有少量行業(yè)交叉本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。43臺(tái)北車站平面圖臺(tái)北車站平面圖本項(xiàng)目對(duì)照效果示意圖本項(xiàng)目對(duì)照效果示意圖站前站前外向型商業(yè)：外向型商業(yè)：具產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈帶動(dòng)的業(yè)態(tài)具產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈帶動(dòng)的業(yè)態(tài)功能類型：功能類型：零售零售+ +展示展示+ +形象窗口形象窗口后站后站內(nèi)需型商業(yè)：內(nèi)需型商業(yè)：衣、食、住、行衣、食、住、行功能類型：功能類型：批發(fā)批發(fā)+ +零售零售立體的交通通道、大廳、車站立體的交通通道、大廳、車站便民服務(wù)、停車場(chǎng)便民服務(wù)、停車場(chǎng)“一體兩面一體兩面”的規(guī)劃格局的規(guī)劃格局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4444國貿(mào)型產(chǎn)品集散商圈：上海、義烏國貿(mào)型產(chǎn)品集散

32、商圈：上海、義烏本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4545商圈固定配套：商圈固定配套：武漢江漢路商圈商業(yè)（基本款）、深圳人民南商圈商業(yè)（升級(jí)款）武漢江漢路商圈商業(yè)（基本款）、深圳人民南商圈商業(yè)（升級(jí)款）無論是交通樞紐型商圈或是集散型商圈其中的無論是交通樞紐型商圈或是集散型商圈其中的吃、住、樂、行吃、住、樂、行構(gòu)成了商圈的固定配套構(gòu)成了商圈的固定配套u(yù)武漢江漢路武漢江漢路有“楚天 第一街”美譽(yù)，在武漢近百年的發(fā)展史上，商業(yè)地位至尊。經(jīng)過幾十年時(shí)光 雕琢，江漢路成為漢口最繁華的區(qū)域之一，近30個(gè)行業(yè)的店鋪星羅棋布，單是老 字號(hào)就有90多家。u人民南商業(yè)中心是深圳檔次最高的商業(yè)中心區(qū)。人民南商業(yè)中心區(qū)多年來一直是

33、深圳商業(yè)發(fā)展的龍頭和窗口，街區(qū)內(nèi)高樓林立，商業(yè)設(shè)施恢弘壯觀，購物環(huán)境優(yōu)雅舒適，中外名牌商品薈萃一堂，是境內(nèi)外游客和深圳高收入階層的首選購物場(chǎng)所。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。46趙趙 鋼鋼（第一區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理）（第一區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理）個(gè)人學(xué)歷個(gè)人學(xué)歷上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 國際貿(mào)易及市場(chǎng)營銷工作經(jīng)歷工作經(jīng)歷蓮花物業(yè)咨詢有限公司 98年6月99年12月上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司 99年12月至今工作職責(zé)工作職責(zé)趙鋼先生從事地產(chǎn)營銷代理事業(yè)十余年，曾服務(wù)和參與幾十個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作全過程，掌控風(fēng)格穩(wěn)健，擅長房地產(chǎn)整合營銷策略制定和目標(biāo)管理控制。趙剛先生現(xiàn)為上海事業(yè)一部總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)上海地區(qū)營

34、銷代理項(xiàng)目管控，分管項(xiàng)目十余個(gè)，項(xiàng)目產(chǎn)品類型豐富。項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)人員項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)人員本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。47經(jīng)典個(gè)案經(jīng)典個(gè)案發(fā)展商發(fā)展商：上海東上海聯(lián)合置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置：浦東新區(qū)花木路世紀(jì)公園南側(cè)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)：公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓操盤特點(diǎn)：該案操盤特點(diǎn)：該案高層公寓產(chǎn)品憑借世紀(jì)公園的景觀優(yōu)勢(shì)及同策專業(yè)的銷售策略，單價(jià)22000元/平方米，遠(yuǎn)高于周邊樓盤，實(shí)現(xiàn)了高溢價(jià)。其它個(gè)案其它個(gè)案陽光歐洲城四期 安亭新鎮(zhèn) 世福匯 歐洲印象 寫意春秋 上豪大廈 明珠東苑 龍柏城市花園 東方新座 浦聯(lián)大廈 小富人家 永和新城 國際華城 新浦江城 環(huán)球翡翠灣 翡翠上南 招商依云郡 貝沙灣等項(xiàng)目規(guī)模：總建面約60萬平方米產(chǎn)品線構(gòu)成：住宅、辦公、酒店開發(fā)商： 上海昊川置業(yè)有限公司操盤特點(diǎn)：操盤特點(diǎn)：本案憑借市中心、大體量、綜合體三個(gè)特點(diǎn)，成為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)人員項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)人員本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。48余余 ?？＃ǖ谝粎^(qū)域事業(yè)部主委）（第一區(qū)域事業(yè)部主委）個(gè)人學(xué)歷個(gè)人學(xué)歷上海鐵道大學(xué) 投資經(jīng)濟(jì)管理 工作經(jīng)歷工作經(jīng)歷經(jīng)緯行置業(yè) 1999年2000年上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司 2000年至今 工作職責(zé)工作職責(zé)余浚先生從事地產(chǎn)營銷代理事業(yè)近十年，市場(chǎng)研判能力強(qiáng)，從事項(xiàng)目類型多樣，擅長全盤策略推進(jìn)及目標(biāo)管理控制，特