房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)x

1、（1）購(gòu)買(mǎi)者地域分布；（2）購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)（3）功能偏好（外觀、（4）購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性（5）購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)（價(jià)格、（6）購(gòu)買(mǎi)頻度6，結(jié)論二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)規(guī)劃、地點(diǎn)等）3，4，5,2，3，4，5，6，娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）7，一、市場(chǎng)調(diào)研：1，前言本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；2，市場(chǎng)分析（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況）近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析消費(fèi)者分析：面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)地塊周?chē)坝^

2、（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安） 地塊周?chē)慕煌l件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通） 公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析） 三、項(xiàng)目投資分析1，投資環(huán)境分析 （1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開(kāi)（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分 析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照） 2， 土地建筑功能選擇（見(jiàn)下圖表）3,現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）4， 土地延展價(jià)

3、值分析判斷（十種因素）5,成本敏感性分析 （1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤(rùn)6，投入產(chǎn)出分析 （1）成本與售價(jià)模擬表（2）股東回報(bào)率7，同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析四，營(yíng)銷(xiāo)策劃（一）市場(chǎng)調(diào)查1項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2建筑規(guī)模與風(fēng)格3建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、 管道布線等）4裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）7發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8結(jié)論

4、和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）（二）、目標(biāo)客戶分析1、經(jīng)濟(jì)背景?經(jīng)濟(jì)實(shí)力?行業(yè)特征 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)） 家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）、價(jià)格定位1理論價(jià)格（達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)）2成交價(jià)格3租金價(jià)格4價(jià)格策略（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)（五）、廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略1媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費(fèi)用估算（七）、推廣費(fèi)用1現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）2印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）3媒介投放五

5、、概念設(shè)計(jì)1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2，小區(qū)容積率的敏感性分析3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車(chē)流）4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）5,小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意7，小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意六、識(shí)別系統(tǒng)（一J核心部分1，名稱2，標(biāo)志3，標(biāo)準(zhǔn)色4，標(biāo)準(zhǔn)字體（二J 運(yùn)用部分1，現(xiàn)場(chǎng)?工地圍板?彩旗?掛幅?歡迎牌2，營(yíng)銷(xiāo)中心?形象墻?門(mén)楣標(biāo)牌?指示牌?展板規(guī)范?胸卡?工作牌?臺(tái)面標(biāo)牌3, 工地辦公室?經(jīng)理辦公室?工程部?保安部?財(cái)務(wù)部4，功能標(biāo)牌?請(qǐng)勿吸煙?

6、防火、防電危險(xiǎn)?配電房?火警119?消防通道?監(jiān)控室1?建筑規(guī)模與風(fēng)格；2?建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）；3?裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）；4?功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）；5?物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；6?發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；7?結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。二、主力客戶群定位及其特征描述三、價(jià)格定位1 .理論價(jià)格（達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)）2 實(shí)際價(jià)格（在預(yù)期內(nèi)順利達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)的成交價(jià)格）3. 租金價(jià)格（最能反映商品房實(shí)際售價(jià)的價(jià)格）4. 價(jià)格策略入市時(shí)機(jī)入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么 時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到圭寸頂再賣(mài)， 是搶到 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前開(kāi)賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)，所謂時(shí)機(jī)成不成熟即此之謂。五、廣告策略1 廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）2 階段性的廣告主題3.階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4 .廣告效果監(jiān)控六、媒介策略1