第五章 資源資產(chǎn)評(píng)估

2020/6/1,.,1,項(xiàng)目五資源資產(chǎn)評(píng)估,通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，了解森林資源資產(chǎn)、探礦權(quán)、采礦權(quán)的評(píng)估，熟悉自然資源的概念和分類(lèi)，熟悉礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價(jià)格的影響因素及其評(píng)估概念，掌握資源資產(chǎn)的特性和評(píng)估特點(diǎn)。,2020/6/1,.,2,資源性資產(chǎn)概述,一、自然資源及其分類(lèi)自然資源是指自然界中人類(lèi)可以直接獲得的用于生產(chǎn)和生活的物質(zhì)要素。未被發(fā)現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)了但不知其用途的物質(zhì)不是資源，因而也沒(méi)有價(jià)值。對(duì)自然資源可以進(jìn)行多種分類(lèi)。（一）按照自然資源再生產(chǎn)的特點(diǎn)，劃分為可再生資源資產(chǎn)和不可再生資源性資產(chǎn)。（二）按照資源的性質(zhì)及自然資源與人類(lèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。,2020/6/1,.,3,資源性資產(chǎn)概述,可再生資源性資產(chǎn)是指該自然資源經(jīng)人類(lèi)利用后，可以自然恢復(fù)或經(jīng)過(guò)人的作用來(lái)恢復(fù)，如水資源和森林等。不可再生性資源性資產(chǎn)是指該資源經(jīng)人類(lèi)利用或因自然力作用后，不可能得到恢復(fù)，如礦產(chǎn)資源。,2020/6/1,.,4,二、資源性資產(chǎn)的特性（一）自然屬性1.天然性2.有限性和稀缺性3.地區(qū)差異性4.生態(tài)性和與其他資源的高度相關(guān)性（二）資產(chǎn)屬性（經(jīng)濟(jì)屬性和法律屬性）（1）資源性資產(chǎn)具有使用價(jià)值，同時(shí)要為投資者帶來(lái)收益（2）資源性資產(chǎn)能夠以貨幣來(lái)計(jì)量（3）資源性資產(chǎn)進(jìn)入生產(chǎn)過(guò)程，為經(jīng)濟(jì)主體占有和控制（4）可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的讓渡和流轉(zhuǎn),2020/6/1,.,5,三、資源性資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)資源性資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資源性資產(chǎn)價(jià)值的估算。資源性資產(chǎn)評(píng)估具有以下特點(diǎn)：（一）資源性資產(chǎn)價(jià)格是自然資源的使用權(quán)價(jià)格；（二）資源性資產(chǎn)價(jià)格一般受資源的區(qū)位影響較大；（三）資源性資產(chǎn)評(píng)估遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律。,2020/6/1,.,6,四、資源性資產(chǎn)的理論價(jià)值構(gòu)成資源性資產(chǎn)由于其稀缺性和排他性占有，本身具有價(jià)值即租金價(jià)值V0，同時(shí)，自然資源變?yōu)橘Y產(chǎn)需要追加一定的人類(lèi)勞動(dòng)，形成各種勞動(dòng)投入產(chǎn)生的價(jià)值V1。,2020/6/1,.,7,V0：租金價(jià)值V1：追加人類(lèi)勞動(dòng)形成的價(jià)值R：資源性資產(chǎn)的租金r:貼現(xiàn)率（或資本化率）I：支付資源勘查、開(kāi)發(fā)、保護(hù)等總費(fèi)用消耗r:資本平均收益率,2020/6/1,.,8,五、資源性資產(chǎn)的評(píng)估內(nèi)涵和評(píng)估思路（一）不同經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)程度的資源性資產(chǎn)的價(jià)值不同，評(píng)估實(shí)際選擇的評(píng)估途徑有收益途徑、成本途徑和市場(chǎng)途徑。（二）不同評(píng)估目的的評(píng)估對(duì)象的價(jià)值也不同，它不一定專(zhuān)指資源性資產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的價(jià)值，如對(duì)采礦權(quán)、探礦權(quán)等進(jìn)行的評(píng)估。（三）評(píng)估目的1.國(guó)家出讓資源性資產(chǎn)的使用權(quán)2.擁有使用權(quán)的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或入股以及抵押、出租等。,2020/6/1,.,9,項(xiàng)目一森林資源資產(chǎn)評(píng)估,一、森林資源資產(chǎn)概述森林資源是一種可以再生的自然資源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生動(dòng)物、植物和微生物。森林資源資產(chǎn)的特性：可再生性、生長(zhǎng)周期長(zhǎng)、受自然因素影響大、兼具生態(tài)、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益于一體,2020/6/1,.,10,（一）林木資產(chǎn)林木資產(chǎn)是指林地內(nèi)所有的林木。（二）林地資產(chǎn)林地資產(chǎn)是森林生長(zhǎng)的承載體，林地資產(chǎn)是指依法律確認(rèn)的用于林業(yè)用地中具有貨幣表現(xiàn)屬性的資產(chǎn)。（三）森林景觀資產(chǎn)森林景觀資產(chǎn)，包括風(fēng)景林、部分名勝古跡和紀(jì)念林等。,2020/6/1,.,11,二、森林資源資產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成要素：（1）營(yíng)林生產(chǎn)成本（2）資金的時(shí)間價(jià)值（3）利潤(rùn)（4）稅金（5）林木生產(chǎn)中的損失（6）地租（7）地區(qū)差異和樹(shù)種差價(jià),2020/6/1,.,12,二、森林資源資產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成要素（一）營(yíng)林生產(chǎn)成本營(yíng)林生產(chǎn)成本是確定森林價(jià)格的基礎(chǔ)。營(yíng)林生產(chǎn)成本應(yīng)作為確定森林價(jià)格的依據(jù)。,2020/6/1,.,13,（二）資金的時(shí)間價(jià)值由于培育森林資源的長(zhǎng)期性，森林資源的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，從栽植到采伐往往需要幾年、十幾年、甚至幾十年的時(shí)間。在營(yíng)林生產(chǎn)過(guò)程中，需不斷投入資金，森林資源資產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估應(yīng)充分考慮資金時(shí)間價(jià)值對(duì)林木價(jià)值的影響，充分考慮資金占用的利息。（三）利潤(rùn)森林資源資產(chǎn)的價(jià)格中應(yīng)當(dāng)包括營(yíng)林利潤(rùn)。,2020/6/1,.,14,（四）稅金森林資源資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)。（五）林木生產(chǎn)中的損失在漫長(zhǎng)的森林培育過(guò)程中，森林可能會(huì)遭受各種各樣的自然災(zāi)害，由此帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。（六）地租森林資源資產(chǎn)的價(jià)格中還應(yīng)包括絕對(duì)地租和級(jí)差地租。（七）地區(qū)差價(jià)和樹(shù)種差價(jià)林木是在一定的自然地理?xiàng)l件下形成的其成本與價(jià)格，既受自然條件的制約，又受林木自身生態(tài)特性的影響，導(dǎo)致了林木的地區(qū)差價(jià)和樹(shù)種差價(jià)。,2020/6/1,.,15,三、森林資源資產(chǎn)評(píng)估資料的收集主要內(nèi)容（1）營(yíng)林生產(chǎn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、定額及有關(guān)費(fèi)用資料（2）木材生產(chǎn)、銷(xiāo)售等定額及有關(guān)成本費(fèi)用資料（3）評(píng)估基準(zhǔn)日各種規(guī)格的木材、林副產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格及其銷(xiāo)售過(guò)程中稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)（4）當(dāng)?shù)丶案浇貐^(qū)的林地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租的價(jià)格資料（5）當(dāng)?shù)丶案浇貐^(qū)的林業(yè)生產(chǎn)投資收益率（6）各種樹(shù)種的生產(chǎn)過(guò)程表、生長(zhǎng)模型、收益預(yù)測(cè)等資料（7）使用的立木材積表、原木材積表、材種出材率表、立地指數(shù)表等,2020/6/1,.,16,森林資源資產(chǎn)評(píng)估中常見(jiàn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)1、林班:是在林場(chǎng)的范圍內(nèi)，為便于森林資源統(tǒng)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理，將林地劃分為許多個(gè)面積大小比較一致的基本單位。林班是林場(chǎng)內(nèi)具有永久性經(jīng)營(yíng)管理的土地區(qū)劃單位2、大班：是林班內(nèi)劃分的面積大小比較一致、界線固定不變的基本單位。大班實(shí)質(zhì)上是小林班面積,約3500畝。,2020/6/1,.,17,3、小班:林班內(nèi)劃分出的林學(xué)特征基本相同，經(jīng)營(yíng)目的相同，要求采用同一經(jīng)營(yíng)措施的森林地段。小班劃分的原則凡是發(fā)生經(jīng)營(yíng)目的和經(jīng)營(yíng)措施變化的森林地段,均應(yīng)劃為不同的小班.4、宗地:權(quán)屬界址線所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個(gè)權(quán)屬單位；同一個(gè)土地使用者使用不相連接的若干地塊時(shí)，則每一地塊分別為一宗。宗地是土地登記的基本單元，也是地籍調(diào)查的基本單元。理論上一塊宗地可包多個(gè)小班，一個(gè)小班只能在一塊宗地內(nèi)。,2020/6/1,.,18,5、胸徑：是胸高直徑的簡(jiǎn)稱(chēng)，是指離地面1.3米處的樹(shù)干直徑，在坡地上是指在上坡方向上1.3米處的樹(shù)干直徑。6、尾徑：是指原木和其他短小材的小頭方向上的直徑。7、蓄積量：是指林分中立木的樹(shù)干部分的材積（是帶皮的）；分有總蓄積量，活立木蓄積量、枯立木蓄積量。8、材積：通常是指砍倒的樹(shù)木的木材體積，分有帶皮材積和去皮材積。,2020/6/1,.,19,9、主伐:對(duì)成熟的林木進(jìn)行的采伐，主伐方式有皆伐和擇伐。10、皆伐：一次性將作業(yè)區(qū)內(nèi)的林木全部伐除叫皆伐。實(shí)際生產(chǎn)中皆伐有一定的面積限制，在坡度不大的地方不超過(guò)300畝。11、擇伐：定期地、重復(fù)地單株或群狀地采伐具有一定徑級(jí)或一定特征的成熟林木的采伐過(guò)程。12、主伐年齡：是指在同一經(jīng)營(yíng)類(lèi)型里，所有林分達(dá)到成熟可以進(jìn)行正常主伐的最低年限。,2020/6/1,.,20,13、采伐限額：是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)的在一定的行政區(qū)或經(jīng)營(yíng)單位內(nèi)，各單位以各種采伐消耗森林立木蓄積的最大限量。14、生態(tài)公益林：以發(fā)揮森林的生態(tài)效益為主要目的的森林。包括防護(hù)林和特殊用途林。森林法未將其納入可抵押、轉(zhuǎn)讓的范疇。15、商品林：以生產(chǎn)木材和其他林副產(chǎn)品為主要目的的森林，包括用材林、經(jīng)濟(jì)林和薪碳林。,2020/6/1,.,21,16、森林資源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生動(dòng)物、植物和微生物。森林，包括喬木林和竹林。林木，包括樹(shù)木和竹子。林地，包括郁閉度02以上的喬木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐跡地、火燒跡地、未成林造林地、苗圃地和縣級(jí)以上人民政府規(guī)劃的宜林地”。,2020/6/1,.,22,17、間伐：是在同齡林未成熟的林分中，定期伐去一部分林木，為留存林木創(chuàng)造良好的生長(zhǎng)環(huán)境條件，促進(jìn)保留林木的生長(zhǎng)發(fā)育的一種撫育性質(zhì)的采伐。18、齡級(jí)、齡組都是樹(shù)木年齡的整化。根據(jù)樹(shù)木的生長(zhǎng)速度齡級(jí)有2年、5年、10年20年。齡組在確定了齡級(jí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)主伐年齡確定。主伐年齡所在的齡級(jí)和比其高的一個(gè)齡級(jí)為成熟齡，比成熟齡更高的為過(guò)熟齡，低于主伐年齡一個(gè)齡級(jí)為近熟齡，余下的齡級(jí)一分為二，一半為中齡一半為幼齡，余下的齡級(jí)為奇數(shù)時(shí)多的一個(gè)歸幼齡。,2020/6/1,.,23,19、優(yōu)勢(shì)樹(shù)種：小班中蓄積量占優(yōu)勢(shì)的樹(shù)種。20、樹(shù)種組成：在混交林中由多個(gè)樹(shù)種組成，樹(shù)種組成為各樹(shù)種蓄積量的比例。如7杉3松闊表示杉木的蓄積量占70，松木的蓄積量占30，闊葉樹(shù)的蓄積量占34，如果是7杉3松闊則闊葉樹(shù)的蓄積量占12.,2020/6/1,.,24,四、森林資源資產(chǎn)核查項(xiàng)目森林資源資產(chǎn)的實(shí)物量是價(jià)值量評(píng)估的基礎(chǔ)。主要包括權(quán)屬、林地或森林類(lèi)型的數(shù)量、質(zhì)量和空間位置等內(nèi)容。,2020/6/1,.,25,五、森林資源資產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)涵和評(píng)估對(duì)象森林資源資產(chǎn)的價(jià)值是指森林生態(tài)系統(tǒng)的物質(zhì)和能量?jī)?chǔ)備及與外界交換所表現(xiàn)的價(jià)值。表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟(jì)效益（2）生態(tài)效益（3）社會(huì)效益實(shí)際工作中的評(píng)估對(duì)象主要是發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或經(jīng)營(yíng)主體變動(dòng)的森林資源資產(chǎn)，包括林木資產(chǎn)、林地資產(chǎn)和森林景觀資產(chǎn)以及整體林業(yè)企事業(yè)資源資產(chǎn)。,2020/6/1,.,26,六、森林資源資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的途徑和方法1.市場(chǎng)價(jià)倒算法：使用被評(píng)估林木采伐后所得的木材的市場(chǎng)銷(xiāo)售總收入，扣除木材經(jīng)營(yíng)所消耗的成本（含有關(guān)稅費(fèi)）及合理利潤(rùn)后，將剩余部分作為林木資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。P=W-C-FP：林木資產(chǎn)評(píng)估值W：銷(xiāo)售總收入C：木材經(jīng)營(yíng)成本（包括采運(yùn)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)）F：木材經(jīng)營(yíng)合理利潤(rùn),2020/6/1,.,27,六、森林資源資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的途徑和方法2.現(xiàn)行市價(jià)法即以相同或類(lèi)似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為比較基礎(chǔ)，評(píng)估待估林木資產(chǎn)價(jià)值的方法。,2020/6/1,.,28,En=KKbGMEn：林木資產(chǎn)評(píng)估值K：林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)Kb：物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)G：參照物單位蓄積的交易價(jià)格M：被評(píng)估林木資產(chǎn)的蓄積量所謂林分是指內(nèi)部特征大體一致而與臨近地段又有明顯區(qū)別的一片林子。不同的林分常要求采取不同的森林經(jīng)營(yíng)措施。,2020/6/1,.,29,林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)是對(duì)同一林分中不同地段林木的差別而設(shè)置的系數(shù)。K=K1XK2K1=被估林分的單位面積蓄積/參照林分單位面積蓄積K2=被估林分的平均胸徑/參照林分平均胸徑,2020/6/1,.,30,3.收獲現(xiàn)值法收益凈現(xiàn)值法是將被評(píng)估林木資產(chǎn)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的凈收益按一定的資本化率折為現(xiàn)值，然后累計(jì)求和得出林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。En：林木資產(chǎn)評(píng)估值A(chǔ)i：第i年的年收入Ci：第i年的營(yíng)林生產(chǎn)成本p：折現(xiàn)率n：林分年齡,2020/6/1,.,31,4.重置成本法是按現(xiàn)時(shí)工價(jià)及生產(chǎn)水平，重新?tīng)I(yíng)造一塊與被評(píng)估林木資產(chǎn)相類(lèi)似的林分所需的成本費(fèi)用，作為被評(píng)估林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。En：林木資產(chǎn)評(píng)估值K：林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)Ci：過(guò)去第i年以現(xiàn)時(shí)工價(jià)及生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的生產(chǎn)成本，包括各年投入的工資、物質(zhì)消耗、地租等。p：利率n：林分年齡,2020/6/1,.,32,七、森林資源資產(chǎn)評(píng)估方法的適用范圍（1）現(xiàn)行市價(jià)法從理論上講適合各種有交易的森林資源資產(chǎn)的評(píng)估，選用該方法時(shí)至少應(yīng)選用3個(gè)以上參照物（2）市場(chǎng)價(jià)倒算法特別適用于成熟齡林木資產(chǎn)評(píng)估（3）收益凈現(xiàn)值法適合于有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)林資產(chǎn)、竹林資產(chǎn)、實(shí)驗(yàn)林資產(chǎn)、母樹(shù)林資產(chǎn)。（4）重置成本法常用于幼齡林的評(píng)估,2020/6/1,.,33,項(xiàng)目二礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估,一、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評(píng)估和不同價(jià)值形態(tài)和評(píng)估對(duì)象（一）實(shí)物形態(tài)的礦產(chǎn)資源資產(chǎn)（有形資產(chǎn)）（二）礦產(chǎn)資源的使用權(quán)的價(jià)值即礦業(yè)權(quán)（探礦權(quán)和采礦權(quán)）資產(chǎn)價(jià)值（無(wú)形資產(chǎn)）（三）勘探成果的評(píng)估（無(wú)形資產(chǎn)）,2020/6/1,.,34,二、影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)和礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)價(jià)值因素1.礦產(chǎn)資源的稀缺程度和可替代程度2.礦產(chǎn)資源產(chǎn)品的供求狀況3.礦產(chǎn)資源的自然豐富度及賦存條件等自然因素4.科技進(jìn)步的水平5.社會(huì)平均資金利潤(rùn)率和礦業(yè)資本利潤(rùn)率,2020/6/1,.,35,1.可比銷(xiāo)售法將待估礦業(yè)權(quán)與近期完成交易的、環(huán)境和地質(zhì)條件類(lèi)似的礦業(yè)權(quán)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)進(jìn)行比較研究，分析二者的差異，如內(nèi)在條件、地質(zhì)特征、工作條件、外部建設(shè)條件、市場(chǎng)條件等，對(duì)所選參照物的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)市場(chǎng)比較的途徑來(lái)估算待估礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)的方法。,三、礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的途徑和方法,2020/6/1,.,36,P評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值Pi相似參照物的成交價(jià)值可采儲(chǔ)量調(diào)整系數(shù)品位調(diào)整系數(shù)差異調(diào)整系數(shù)i第i個(gè)調(diào)整值n相似參照物個(gè)數(shù),2020/6/1,.,37,主要調(diào)整系數(shù)儲(chǔ)量調(diào)整系數(shù)=待估礦業(yè)權(quán)可采儲(chǔ)量/參照礦業(yè)權(quán)可采儲(chǔ)量品位調(diào)整系數(shù)=待估礦業(yè)權(quán)品位/參照礦業(yè)權(quán)礦石品位差異調(diào)整系數(shù)=待估礦業(yè)權(quán)差異要素評(píng)判總值/參照礦業(yè)權(quán)差異要素評(píng)判總值,2020/6/1,.,38,練習(xí)1估計(jì)某礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)的價(jià)格,參照資產(chǎn)有三個(gè),其價(jià)格分別為7200萬(wàn)元,8000萬(wàn)元,8500萬(wàn)元,礦石儲(chǔ)量分別為1000萬(wàn)噸,1200萬(wàn)噸,1300萬(wàn)噸,品位分別為3%,2.9%,2.8%,差異調(diào)整系數(shù)分別為0.95,0.975,0.955,已知該待估礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)的儲(chǔ)量為1100萬(wàn)噸,品位3.25%,2020/6/1,.,39,三、礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的途徑和方法2.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法根據(jù)擬定的開(kāi)采方案，按年計(jì)算出礦山壽命期內(nèi)各年的現(xiàn)金流量，編制現(xiàn)金流量表，綜合考慮各種因素，合理選取項(xiàng)目貼現(xiàn)率加以貼現(xiàn)后累計(jì)求和，其和稱(chēng)為凈現(xiàn)值，即為礦業(yè)權(quán)的價(jià)值。,2020/6/1,.,40,式中：P礦業(yè)權(quán)的評(píng)估價(jià)值CI現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量i折現(xiàn)率；t計(jì)算年限(t=1、2、3、n)CI=年銷(xiāo)售收入+固定資產(chǎn)殘值回收+流動(dòng)資金回收CO=固定資產(chǎn)投資（含新增投資）+流動(dòng)資金+經(jīng)營(yíng)成本+銷(xiāo)售稅金及附加+所得稅,2020/6/1,.,41,3.重置成本法（1）適用范圍：找礦前景尚不明朗的預(yù)查、普查階段的探礦權(quán)評(píng)估，也可用于對(duì)勘探成果資產(chǎn)的評(píng)估。（2）評(píng)估思路：探礦權(quán)價(jià)值由已經(jīng)投入的勘察成本和取得的效果構(gòu)成。,2020/6/1,.,42,Pa探礦權(quán)價(jià)值Pb探礦權(quán)資產(chǎn)重置全價(jià)F勘察加權(quán)平均效望系數(shù)Pc探礦權(quán)使用費(fèi)Ubi各類(lèi)地勘實(shí)物工作量Pui各類(lèi)地勘實(shí)物工作量的現(xiàn)行市價(jià)費(fèi)用分?jǐn)傁禂?shù)n地勘實(shí)物工作量項(xiàng)數(shù),2020/6/1,.,43,練習(xí)2評(píng)估某探礦