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下一站，成都文/本刊記者 易獻(xiàn)珍今年2月，成都市政府召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)向媒體宣布，2006年被國(guó)家科技部確定為國(guó)家首批“創(chuàng)建世界一流高科技園區(qū)”試點(diǎn)地區(qū)之一的成都市高新區(qū)，今年正式提出打造世界一流高科技園區(qū)。4月16日，四川省副省長(zhǎng)率團(tuán)赴廣州舉辦“承接?xùn)|部地區(qū)制鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目推介會(huì)”。其中成都市“西部鞋都”項(xiàng)目是會(huì)上的焦點(diǎn)。 工業(yè)地產(chǎn)已然滲透到了成都這個(gè)二線城市，而且未來(lái)將有很好的發(fā)展前景。成都工業(yè)地產(chǎn)的前生今世2003年，臺(tái)灣玻璃工業(yè)集團(tuán)公司“西移”而設(shè)廠成都青白江區(qū)，興建了日熔900噸浮法玻璃生產(chǎn)線和高檔雙銀鍍鏌玻璃生產(chǎn)線，成都工業(yè)地產(chǎn)序幕由此拉開(kāi)。隨著越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)西移，成都正式充當(dāng)起承接者。而后，火炬商務(wù)港、青羊工業(yè)園區(qū)、天府軟件園、龍騰工業(yè)城等一系列各類經(jīng)濟(jì)主題和定位的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如雨后春筍般破土而出。據(jù)有關(guān)人士回憶，當(dāng)時(shí)舉辦的西博會(huì)上，由武侯區(qū)政府牽頭、置信參與合作開(kāi)發(fā)的3000畝“西部鞋都”，以及位于龍泉經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、占地1000畝的“龍騰工業(yè)城”雙雙亮相，引起業(yè)界廣泛關(guān)注。“龍騰工業(yè)城的廠房還沒(méi)修好，就有5家大企業(yè)簽訂意向協(xié)議，而有意入駐的企業(yè)更不在少數(shù)。”發(fā)展勢(shì)頭可見(jiàn)一斑。前兩年，房地產(chǎn)的“戰(zhàn)火”燃至成都，開(kāi)發(fā)商們打得不可開(kāi)交，不少“聰明”的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)工業(yè)地產(chǎn)，這也為成都工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展助了一臂之力。成都置信就是較早投資工業(yè)地產(chǎn)的成都本土開(kāi)發(fā)商。 去年全球地產(chǎn)“五大行”陸續(xù)進(jìn)駐成都，其實(shí)就在傳遞了一個(gè)訊號(hào)：工業(yè)地產(chǎn)風(fēng)暴正在席卷成都。誰(shuí)推動(dòng)了成都的工業(yè)地產(chǎn)？承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 近日，四川省委、省政府共同下發(fā)了中共四川省委四川省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工作的意見(jiàn)，強(qiáng)調(diào)要抓住國(guó)際國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)移的重大機(jī)遇，找準(zhǔn)承接方向，打造承接載體，優(yōu)化承接環(huán)境，建設(shè)成為國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要承接地。誠(chéng)然，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是成都實(shí)現(xiàn)加快發(fā)展的最佳路徑。近年，成都主動(dòng)地、大規(guī)模地承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，打造出如成都市高新區(qū)、青羊工業(yè)總部基地等輻射西部、面向全國(guó)、融入世界的西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地。臺(tái)玻成都玻璃有限公司、成都一汽、天威新能源等都是成都承接產(chǎn)業(yè)“西移”的建立起的生產(chǎn)基地。臺(tái)玻成都公司生產(chǎn)的高檔平板玻璃可加工成工業(yè)技術(shù)、建筑安全、汽車、裝飾等200多類玻璃產(chǎn)品，能吸引下游企業(yè)100多家，形成產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)年銷售收入150億元，助推青白江成為中國(guó)西南地區(qū)重要的平板玻璃及其制品生產(chǎn)基地。成都一汽是中國(guó)一汽集團(tuán)產(chǎn)業(yè)“西移”在中國(guó)西部建立的乘用車生產(chǎn)基地。成都一汽及其他整車龍頭企業(yè)的發(fā)展壯大，將促進(jìn)成都經(jīng)開(kāi)區(qū)成為中外知名的西部汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地?！疤焱履茉础庇珊颖北６ㄌ焱瘓F(tuán)“西移”而來(lái)，將成為年銷售收入超過(guò)200億元、西南地區(qū)最重要的光伏光電產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地。外資目光轉(zhuǎn)移北京、上海、廣州這樣的一線城市不可能再像以前那樣占盡先機(jī)、“包攬”外資了。因?yàn)椋姸嗫鐕?guó)企業(yè)已將工業(yè)投資向諸如成都、武漢等中國(guó)的二線城市轉(zhuǎn)移。這也是成都工業(yè)地產(chǎn)“發(fā)熱”的原因之一。早兩年，全球最大物流地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商普洛斯公司宣布將向長(zhǎng)沙、成都、重慶、南京和武漢等5座內(nèi)陸樞紐城市投資。2006年，普洛斯與成都市簽署了建設(shè)成都普洛斯物流園項(xiàng)目的協(xié)議。該項(xiàng)目總占地面積達(dá)1050畝，建成后將成為國(guó)際一流水準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。其實(shí)在2005年，普洛斯公司就決定投資9000萬(wàn)美元啟動(dòng)“成都計(jì)劃”，計(jì)劃將成都市成華區(qū)和金牛區(qū)內(nèi)的物流項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成國(guó)際一流的標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。充裕的土地供應(yīng)量和低廉的價(jià)格充裕的土地供應(yīng)量和低廉的土地價(jià)格，足以令投資者對(duì)成都工業(yè)地產(chǎn)趨之若鶩。還有另一個(gè)原因即是工業(yè)用地存在著巨大的升值空間。據(jù)成都市經(jīng)委副主任付學(xué)坤介紹，到2020年成都將新增工業(yè)用地面積151.9平方公里，規(guī)劃總面積達(dá)到240.78平方公里，“這意味著新增土地指標(biāo)的30%都將用于工業(yè)發(fā)展?！贝送猓啥际袊?guó)土局的數(shù)據(jù)顯示，成都1999年以來(lái)征而未供的存量土地可利用的近3萬(wàn)畝，其中可安排為工業(yè)用地的有7900余畝。從國(guó)土資源部出臺(tái)的全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，2007年成都市成華區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)等五區(qū)的工業(yè)用地出讓價(jià)格為480元/m2左右。相對(duì)北京、上海、廣州這些一線城市，隨著土地的吃緊和工業(yè)用地成本的上升，成都這樣的西部地區(qū)在土地供應(yīng)上有優(yōu)勢(shì)，較之一線城市價(jià)格也相對(duì)低廉。成都“軟件”夠“硬”從成都的“軟件”環(huán)境來(lái)看，在商務(wù)成本、人才供應(yīng)、生活質(zhì)量和綜合商務(wù)環(huán)境等四大標(biāo)準(zhǔn)中，成都均為中國(guó)內(nèi)地城市中的領(lǐng)先者。事實(shí)上，以成都為核心的成都平原經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)成為外商投資中國(guó)內(nèi)陸的首選地區(qū)，成都的投資環(huán)境已接近長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲的水平。雖然成都地處內(nèi)陸，發(fā)展對(duì)交通依賴度很低的軟件開(kāi)發(fā)及服務(wù)外包，成都有明顯優(yōu)勢(shì)。四川有高校70余所，成都有科研機(jī)構(gòu)近千個(gè)，各類工程技術(shù)人員150萬(wàn)人，在成本控制和人力資源配置上，成都比北京、上海及沿海更優(yōu)。未來(lái)，依然是熱點(diǎn)仲量聯(lián)行不久前發(fā)布的全新中國(guó)工業(yè)房地產(chǎn)白皮書(shū)顯示，由于北京、上海及廣州的勞動(dòng)力和土地成本有所上升，主要的制造類企業(yè)傾向于將其工業(yè)投資轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)的二級(jí)城市。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室副主任倪鵬飛認(rèn)為，由于一線城市的管理成本和土地成本都非常高，從工業(yè)地產(chǎn)顯然沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)了。成都作為二線城市，正處于工業(yè)發(fā)展后期，工業(yè)發(fā)展速度快，效益好，成都工業(yè)地產(chǎn)將要迎來(lái)一個(gè)發(fā)展的熱潮?！俺啥脊I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Υ?一個(gè)因?yàn)樗囟?對(duì)于很多外來(lái)企業(yè)做投資它有這個(gè)自然環(huán)境，就是平地多；再者，成都作為西部的核心城市,它跟重慶共同組成了一個(gè)成渝都市圈,工業(yè)保持著非常好的發(fā)展勢(shì)頭?！贝鞯铝盒谐啥挤止径驴偨?jīng)理李國(guó)明看好成都的工業(yè)地產(chǎn)?！拔磥?lái)幾年，成都工業(yè)地產(chǎn)依然是熱點(diǎn)?！敝倭柯?lián)行成都公司工業(yè)部負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)，2008年成都高新區(qū)范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)園需求仍將保持強(qiáng)勁。由于天府軟件園二期工程的第一部分（60000平方米）要到2008年年中才竣工，成都市高新區(qū)內(nèi)供不應(yīng)求的情況在短期內(nèi)將難以緩解。在成都其他地區(qū)，由于眾多資金雄厚的國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)低密度獨(dú)棟辦公物業(yè)的興趣日濃，預(yù)計(jì)需求也將保持殷切?！?008年，成都廠房需求也將會(huì)持續(xù)上升?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，國(guó)外大型企業(yè)進(jìn)軍成都市場(chǎng)投資興建自用廠房將逐漸成為成都工業(yè)市場(chǎng)的主要趨勢(shì)。但是，由于大量新增標(biāo)準(zhǔn)廠房的供應(yīng)將有可能超過(guò)市場(chǎng)的需求，廠房的整體租金持續(xù)下跌。此外，由于土地售價(jià)對(duì)自用或出租廠房的建造成本影響巨大，預(yù)計(jì)08年成都市廠房的資產(chǎn)值都將上升。成都的工業(yè)地產(chǎn)還有弦外之音：有人說(shuō)，成都這場(chǎng)工業(yè)地產(chǎn)風(fēng)暴中政府卻起到了推波助瀾的作用。事實(shí)上，成都現(xiàn)在的工業(yè)企業(yè)的發(fā)展與沿海、武漢等地相比，集中程度差，分布比較散亂，對(duì)土地的利用程度不高，造成了土地資源的浪費(fèi)，不符合土地集約化經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。而在2008年3月