盛世廣場SWOT分析

盛世廣場項目SWOT分析前 言本部分報告將在市場調(diào)查研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，對項目自身的優(yōu)劣勢進(jìn)行分析，挖掘其市場機會、預(yù)測其市場威脅，并結(jié)合開發(fā)商的實力與市場現(xiàn)狀，提煉出項目的最佳開發(fā)戰(zhàn)略，依此作出最為準(zhǔn)確的定位。第一部分 項目地塊概況一、項目地塊的基本狀況1、 位于南二環(huán)立交東北角，西安城市副中心區(qū)域，二環(huán)線被喻為西安經(jīng)濟(jì)金腰帶，區(qū)位價值極具優(yōu)勢。2、 項目占地27畝，總建筑面積12萬平方米，是西安市目前較大的商業(yè)開發(fā)地塊3、 地勢平坦，地形呈L型，立面較好。4、 改建前為太白建材市場，建筑結(jié)構(gòu)較差，攤鋪雜陳無序，經(jīng)營模式落后，市場整體經(jīng)營不理想。二、項目地塊的交通狀況1、 道路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，呈網(wǎng)狀立體分布，對外可達(dá)全國，對內(nèi)連接市區(qū)各區(qū)域。2、 公共交通現(xiàn)狀：線路起止站途經(jīng)商圈6路鐘樓-省游泳中心電子城、太白路、鐘樓35路鐘樓-電子商城電子城、太白路、鐘樓101路城西客運站-陜師大小寨、太白路、勞動路、土門106路醫(yī)學(xué)院-城西客運站小寨、太白路、勞動路、土門205路火車站-紫薇城市花園電子城、太白路、鐘樓216路含元殿-高新四路西高新、南二環(huán)、鐘樓、小寨、大明宮308路緯什街-省水電汽修廠南二環(huán)、西高新、土門311路長安園-南門電子城、太白路、鐘樓608路唐延路-火車站西高新、南二環(huán)、鐘樓 公交網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，市內(nèi)多路公交車途經(jīng)項目地塊，形成方便的交通環(huán)境。3、 交通條件預(yù)測：南二環(huán)立交正在建設(shè)，建成后的南二環(huán)立交共三層，無論車輛從哪個方向行駛都可直達(dá)本項目地塊，極大地緩解了西安的交通壓力。三、 項目地塊的環(huán)境狀況1、 現(xiàn)實環(huán)境尚不理想南二環(huán)立交正在建設(shè)，項目西邊原北方樂園正在改造，東北邊城中村建筑狀況較差，項目周邊購物氛圍欠缺，地塊整體環(huán)境現(xiàn)狀不夠理想。2、 未來環(huán)境極為優(yōu)越南二環(huán)立交建成、太白路完成改造將為本項目提供強大的交通支持，立交下近700停車位為項目提供強大公共配套；項目西邊原北方樂園正在改造，約200畝的北方樂園將建成以住宅為主的居住小區(qū)，加上本項目約5萬平方米的住宅面積，可為本項目帶來較大的消費勢能；隨著城市化運動的推進(jìn)和城市化率的提高，項目東北角的城中村有可能成為西安政府下一步舊城改造的目標(biāo)，屆時將為本項目帶來強大的消費人群。四、 項目地塊的周邊配套項目地處西安經(jīng)濟(jì)金腰帶南二環(huán)上，周邊城市配套設(shè)施成熟。酒店、銀行、中小型餐館、休閑娛樂設(shè)施等較完善，構(gòu)成了項目得天獨厚的優(yōu)勢。五、 項目地塊的周邊樓盤在售寫字樓項目老三界，在售商品房樓盤有紫竹金岸（總建筑面積18300平方米，1至4層為商業(yè)裙樓，5至20層為商務(wù)寫字樓）、規(guī)劃中住宅項目有原北方樂園（占地約200畝）。六、項目地塊的區(qū)位前景南二環(huán)是西安經(jīng)濟(jì)的金腰帶，伴隨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，區(qū)位前景長線向好。西安城市發(fā)展戰(zhàn)略近期向南，遠(yuǎn)期向西，南二環(huán)沿線地塊中期發(fā)展?jié)摿薮?。第二部?項目SWOT分析本部分以項目自身條件為中心，以市場為參照，對項目的區(qū)位特點、政策因素及經(jīng)濟(jì)狀況、自身條件因素和外部可利用資源進(jìn)行全面的分析、整合，總結(jié)出項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅等四大因素。一、項目優(yōu)勢1、 區(qū)位優(yōu)勢：地段前景看好1） “大西安都市圈”戰(zhàn)略實施，南二環(huán)城市副中心位置逐步體現(xiàn)。2） 西安政府近期向南、遠(yuǎn)期向西發(fā)展戰(zhàn)略，促使了南二環(huán)區(qū)域地段的進(jìn)一步升值。3） 隨著西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，城南地塊的社會價值和經(jīng)濟(jì)價值進(jìn)一步提升。小結(jié)：被譽為西安經(jīng)濟(jì)金腰帶，“大西安都市圈”戰(zhàn)略的實施進(jìn)一步促使了項目不可替代的黃金地段。2、 交通優(yōu)勢：交通四通八達(dá)1） 南二環(huán)立交就在項目前面，三層立體交通網(wǎng)絡(luò)迎接八面來車。2） 市內(nèi)多路公交線路途經(jīng)項目地塊，構(gòu)成方便的市內(nèi)交通環(huán)境。小結(jié)：真正立體化交通網(wǎng)絡(luò)，交通極其便利，為項目的開發(fā)經(jīng)營提供強大的交通支持。3、 理念優(yōu)勢：開發(fā)理念全面領(lǐng)先1） 開發(fā)商有開闊的視野、做大做強的雄心、尊重商業(yè)發(fā)展規(guī)律，可以集結(jié)強大的專家隊伍共同為項目的開發(fā)策略提供強大的理論支持，可以集合最優(yōu)秀的策劃公司、規(guī)劃公司、設(shè)計公司、建筑公司、銷售推廣公司、物業(yè)管理公司組成最強團(tuán)隊，創(chuàng)造令對手無法超越的領(lǐng)先產(chǎn)品。2）小結(jié)：“理念領(lǐng)先一小步，效果領(lǐng)先一大步”，先進(jìn)理念將使項目全面領(lǐng)先西安商業(yè)市場，成為西安商業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。4、 產(chǎn)品優(yōu)勢：多功能組合一體化的產(chǎn)品模式全面領(lǐng)先商業(yè)發(fā)展1） 項目集休閑娛樂、餐飲購物、觀光旅游為一體，全方位為消費者提供多功能服務(wù)需求。2） 大型主力品牌店的強勢加盟，給零散投資者增加信心指數(shù)，形成超強的業(yè)態(tài)聚集效應(yīng)。3） 經(jīng)過多方論證，尋找出市場業(yè)態(tài)空白點打造出的本項目將全面領(lǐng)先競爭對手，形成不可超越的優(yōu)勢。小結(jié)：多功能組合型的產(chǎn)品模式全面領(lǐng)先西安商業(yè)發(fā)展潮流，形成無法超越的核心競爭力。5、 政策優(yōu)勢：政府大力支持1） 二環(huán)線是西安經(jīng)濟(jì)金腰帶，沿線建筑一定程度上代表了西安城市形象，政府極其重視。2） 南二環(huán)立交是西安政府重點工程，本項目位于南二環(huán)立交東北角，項目開發(fā)的成敗直接給南二環(huán)立交帶來影響，本項目的社會意義巨大。3） “大西安都市圈”戰(zhàn)略的實施，城市框架不斷拉大，本項目作為大型商業(yè)項目，對繁榮城市商業(yè)圈發(fā)展起到推動作用，政府對此極其重視，在許多方面提供了優(yōu)惠政策支持。比如在南二環(huán)立交下設(shè)立大型停車場，為項目提供公共配套設(shè)施。小結(jié)：充分發(fā)揮項目超越市場的意義，與政府、媒介緊密合作，從帶動城市發(fā)展的角度尋找市場切入點，將項目高端啟動，獲得非同凡響的市場、社會效應(yīng)，起到事半功倍的效果。二、項目劣勢1、 地段區(qū)位價值尚未充分展現(xiàn)。1） 項目原來為太白建材市場，周邊環(huán)境較差。2） 南二環(huán)立交正在施工，交通優(yōu)勢尚未體現(xiàn)。3） 大西安都市圈的形成有待時日，城市副中心地位影響不大。小結(jié)：項目優(yōu)勢尚未完全體現(xiàn)，如何將現(xiàn)實的地段劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，是項目銷售推廣必須面對并解決的關(guān)鍵問題。2、 項目體量較大，市場吸納力有限1） 將近7萬平方米的商業(yè)裙樓，對于周邊尚不太成熟的商業(yè)氛圍，對項目營銷推廣有一定難度。2） 項目對面紫竹金岸有四層裙樓商業(yè)與項目形成一定競爭力，很大程度瓜分了市場份額。小結(jié)： 項目周邊商業(yè)氛圍尚未形成，項目巨大的體量對營銷推廣會造成一定阻力。3、 開發(fā)商第一次做大型商業(yè)項目，開發(fā)經(jīng)驗不足1） 開發(fā)商以前曾做過專業(yè)市場項目，但都是小型項目，對于盛世廣場類的大型商業(yè)項目，目前開發(fā)經(jīng)驗尚不足以完全信任。小結(jié)：在項目開發(fā)過程中借用專業(yè)技術(shù)強大的其它公司，并相互整合出最優(yōu)的開發(fā)模式，是彌補開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗不足的唯一途徑。4、 價格上不具備優(yōu)勢1） 日前項目總體開發(fā)成本較高，將同步提高產(chǎn)品的售價，對于周邊項目較低的產(chǎn)品價格，本項目不具備價格競爭能力；2） 本項目原來太白建材市場租價太低，對于改造后價格大幅提升差距太大，容易給投資者造成心理影響，將直接影響項目的銷售。小結(jié)：在價格優(yōu)勢不明顯或者根本不具備優(yōu)勢的情況下，要取得市場認(rèn)同，只有以更高產(chǎn)品綜合性能取勝。5、 開發(fā)時間跨度較長，動態(tài)市場難以把握1） 項目從奠基到完工將近三年時間，對于不斷變化的動態(tài)市場，對項目現(xiàn)在的業(yè)態(tài)定位能否適應(yīng)以后的市場需求把握有較大難度。2） 開發(fā)過程中有可能出現(xiàn)政策、經(jīng)濟(jì)等外因的影響，將對項目能否順利開發(fā)完成提出挑戰(zhàn)。小結(jié)：對于不斷變化的市場需求，只有制定一套完善科學(xué)的應(yīng)變機制，才能防患于未然，把危機消滅在萌芽前。6、 市場競爭激烈，競爭對手不斷涌現(xiàn)1） 面對商業(yè)房地產(chǎn)帶來的超額利潤，各大開發(fā)商到處在尋找商機。2） 西安商業(yè)市場已進(jìn)入成熟期，開發(fā)商開發(fā)成本正不斷加大，利潤逐步縮小。3） 西安南郊紫薇MALL正在興起，15萬平方米的超大體量及成熟的開發(fā)模式加上強勢品牌的帶動，對項目產(chǎn)生的影響不可低估。小結(jié)：面對這些不可控制因素，本項目唯有充分發(fā)揮自身的產(chǎn)品優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢，并制定科學(xué)規(guī)范的應(yīng)變機制，以應(yīng)對動態(tài)市場對項目產(chǎn)生的影響。三、項目機會1、 “西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的實施，西安發(fā)展機遇巨大。隨著“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的實施，西安作為西北城市群的龍頭城市，是連通東西部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的橋頭堡，面臨巨大的發(fā)展機遇。2、 “大西安都市圈”“一線兩帶”戰(zhàn)略給項目提供發(fā)展空間?！按笪靼捕际腥Α睉?zhàn)略的實施，城市框架不斷擴(kuò)大，南二環(huán)作為城市副中心的地位逐步凸現(xiàn)；陜西省“一線兩帶”政策的實施，西安在關(guān)中城市群的核心地位更加凸現(xiàn)，以西安為中心的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶將得到空前發(fā)展機遇，項目發(fā)展空間巨大。3、 南二環(huán)沿線濃厚的餐飲娛樂氛圍為項目提供發(fā)展基礎(chǔ)。項目地塊周邊區(qū)域內(nèi)，餐飲娛樂氛圍濃厚，但日前尚無大型多功能項目出現(xiàn)，本項目的橫空出世正也填補了市場空白點，在原有基礎(chǔ)上將對西安的餐飲娛樂業(yè)起到量的提升和質(zhì)的躍變效果。4、 項目東北面城中村面臨舊城改造，項目區(qū)域地塊發(fā)展后勁強大。面對城市化浪潮的沖擊，西安作為歷代十三朝帝王的古都，城市面貌正在改頭換面，城市化率不斷提高。在此背景下，前幾年建設(shè)比較陳舊的城中村將面臨舊城改造戰(zhàn)略的實施，項目區(qū)域地塊發(fā)展后勁強大，區(qū)域版塊的熱度正逐步提升。5、 商業(yè)市場面臨上升轉(zhuǎn)型期，最大的贏家總是行業(yè)領(lǐng)先者。西安商業(yè)市場正面臨上升轉(zhuǎn)型期，由當(dāng)初小型單一經(jīng)營逐漸走向大型多元化多功能集合型的經(jīng)營模式，此過程必將會出現(xiàn)一些行業(yè)外部因素影響到商業(yè)模式的順利升級，而具魄力的大型企業(yè)總能在行業(yè)的風(fēng)口浪尖抓住稍縱即逝的機會，從而成為最大的贏家。本部分結(jié)論：搶在市場覺醒之前，贏得先機，這是本項目不可錯失的天機；利用發(fā)展商雄厚的實力，充分發(fā)揮先進(jìn)的開發(fā)、營銷、推廣理念優(yōu)勢，是實現(xiàn)項目、發(fā)展商名利雙收的不二之選。四、項目威脅1、 南二環(huán)立交開通，項目區(qū)域難以營造購物氛圍。南二環(huán)立交開通使用后將對項目帶來較大影響，首先是來往車輛的噪音給顧客產(chǎn)生購物干擾，其次是立交雄據(jù)項目前面，較高的建筑檔在項目前面，給顧客消費時帶來一種壓抑感。2、 項目對面紫竹金岸四層商業(yè)裙樓已啟動，對項目營銷推廣造成阻力。項目對面紫竹金岸四層商業(yè)裙樓已啟動，能否成功招商及成功經(jīng)營將對本項目地塊帶來較大影響。如果招商失敗將會對投資者和經(jīng)營者心理投下陰影，對項目地塊區(qū)域熱度的形成產(chǎn)生阻力，同時對本項目的營銷推廣也造成阻力。3、 曲江旅游度假開發(fā)區(qū)投入建設(shè)，將搶走項目的市場份額。曲江旅