藥店選址條件及要點(diǎn).doc

XXX大藥房連鎖有限公司藥店選址開(kāi)店條件及要求根據(jù)藥品管理法及新版GSP要求，結(jié)合對(duì)連鎖門店經(jīng)營(yíng)需求，對(duì)藥店選址開(kāi)店如下做要求：一、面積、租金、樓層要求：（1） 社區(qū)藥店面積：100150平方米，市內(nèi)社區(qū)門店年租金結(jié)合門店周邊平均房租；鄉(xiāng)鎮(zhèn)門店租金控制在5萬(wàn)元以內(nèi)；（2） 中心形象店面積：不低于200 平方米，年租金盡可能控制在 15萬(wàn)元 以內(nèi)（若位置非常好，條件可放寬）；（3） 藥店租賃樓層：只選一層臨街門面；（4） 若門店簽約后，發(fā)現(xiàn)簽約門店租金明顯高于該區(qū)域平均房租的情況，高出部分的租金由個(gè)人承擔(dān)。二、地理位置要求：（1） 鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心主干道：鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心臨街主干道，附近最好有醫(yī)院或鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院，主要人流走向，以回轉(zhuǎn)方向?yàn)槭走x位置，東西路以北為上，南北路以西為上，主干道拐角位置更佳（開(kāi)辦目標(biāo)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)門店）（2） 市區(qū)居民小區(qū) ：以居民區(qū)進(jìn)出口方位為首選位置。小區(qū)內(nèi)不少于15棟樓，入住率在80%以上（以夜間現(xiàn)場(chǎng)勘查住戶燈亮數(shù)量為主要依據(jù)）（3） 醫(yī)院周邊：以醫(yī)院正對(duì)面為首選位置，醫(yī)院周邊一公里之內(nèi)都可考慮三、工作要點(diǎn)：（1） 查看選址條件是否滿足上述要求（2） 查看周邊同行藥店的位置及規(guī)模（3） 查看出租方的聯(lián)系電話，并撥打電話了解出租方的姓名、租賃金及年限（4） 跟相鄰門面了解房東信息及前期停止租賃的原因（5） 調(diào)查附近門店租金價(jià)格、遞增方式、付款周期，租賃年限等做分析表格（至少調(diào)取附近10家以上租賃信息）（6） 描述周邊地理位置，拍門面照片（7） 做地理位置圖，遞交經(jīng)理審核四、基本店面選址情況分析（1）該區(qū)域常住人口：500米內(nèi)萬(wàn)人 1000米內(nèi)萬(wàn)人，1500米內(nèi)萬(wàn)人（2）1000米內(nèi)住戶戶、大于100戶以上的單位組織有多少（注：分別注明單位及戶數(shù)）（3）1000米內(nèi)日銷售金額超過(guò)1萬(wàn)元的零售購(gòu)物場(chǎng)所：（4）1000米以內(nèi)日銷售金額超過(guò)5000元的零售購(gòu)物場(chǎng)所有：（5）1000米以內(nèi)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)有家，專業(yè)特點(diǎn)：（6）預(yù)估藥品年零售額：500米以內(nèi)萬(wàn)元，1000米以內(nèi)萬(wàn)元，1500米內(nèi)萬(wàn)元（7）藥店數(shù)量：100米以內(nèi)個(gè)，300米內(nèi)個(gè)，500米內(nèi)個(gè)，1000米內(nèi)個(gè)（8）1000米范圍內(nèi)的藥品銷售額是萬(wàn)元，是否醫(yī)保刷卡 有 無(wú) ，估計(jì)醫(yī)保刷卡金額會(huì)占%（9）該店的商圈類型：（ ）商業(yè)區(qū) 商住區(qū) 交通聚集地 交通干道辦公區(qū) 住宅區(qū) 旅游區(qū) 文教區(qū) 混合區(qū) 四、并購(gòu)個(gè)體藥店要求： （1）意向被并購(gòu)藥店除應(yīng)符合上述選址要求外，必須應(yīng)是醫(yī)保定點(diǎn)刷卡藥店； （2）所有被并購(gòu)個(gè)體藥店并購(gòu)費(fèi)支付原則：簽訂并購(gòu)協(xié)議付總費(fèi)用的30%（開(kāi)始盤貨、換門頭）；藥店正常運(yùn)營(yíng)3個(gè)月并團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定后付總費(fèi)用的30%；團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定后再運(yùn)營(yíng)6個(gè)月剩余的40%一次性付清。5、 裝修要求： （1）拓展部負(fù)責(zé)聯(lián)系裝修單位及貨架供應(yīng)商，裝修單位及貨架供應(yīng)商須將主材提供樣品交行政部備案； （2）裝修單位及貨架供應(yīng)商須嚴(yán)格按照樣品規(guī)格用料，所有主材進(jìn)場(chǎng)須先通知公司巡視組驗(yàn)收，才可進(jìn)入施工場(chǎng)地，不符合要求的材料一概不允許入場(chǎng)； （3）施工完畢后，由公司巡視組進(jìn)行施工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，將裝修（貨架）施工驗(yàn)收單交行政人事部做結(jié)賬憑證； （4）裝修付款方式：行政部收到五張裝修施工驗(yàn)收單時(shí)，將支付第一家被驗(yàn)收門店扣除10%質(zhì)保金后的裝修施工費(fèi)用，依此類推：裝家五付一家（扣除10%質(zhì)保金，一年后支付）。 （5）貨架付款方式：零售藥店選址指南零售藥店在選址時(shí)，首先要明確商圈范圍，評(píng)估經(jīng)營(yíng)效益，然后確定大致地點(diǎn)。以藥店所在地為中心，向四周擴(kuò)展，構(gòu)成的一定輻射范圍，就是商圈。為了便于理解，我們將藥店商圈以藥店為中心由內(nèi)向外劃分為主要商圈、次要商圈和邊緣商圈。 一般而言，社區(qū)中心藥店主要商圈顧客來(lái)店數(shù)量最多，次要商圈顧客來(lái)店數(shù)量較少，邊緣商圈顧客來(lái)店數(shù)量最少；位于城市主要商業(yè)中心的藥店，主要商圈的顧客最少，次要和邊緣商圈的顧客相對(duì)較多，這也是個(gè)別大型平價(jià)藥品超市開(kāi)在大城市主要商業(yè)區(qū)內(nèi)，反而效果不好的原因，其店面租金較高，銷售長(zhǎng)期達(dá)不到期望值。社區(qū)便民藥店則幾乎沒(méi)有邊緣商圈的顧客。 通常，藥店的贏利商圈主要取決于四方面的要素。 要素一：顧客從哪里來(lái)居住人口：即居住在藥店附近的常住和暫住人口，是藥店主要商圈內(nèi)顧客的主要來(lái)源。工作人口：即那些并不居住在藥店附近，但工作地點(diǎn)在藥店附近的人口。這部分人口中不少利用上下班就近購(gòu)買藥品，他們是次要商圈中基本顧客的主要來(lái)源。一般來(lái)說(shuō)，藥店附近的工作人口越多，商圈規(guī)模相對(duì)越大，潛在的顧客數(shù)量就多，對(duì)藥店經(jīng)營(yíng)越有利。 流動(dòng)人口：即在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動(dòng)場(chǎng)所過(guò)往的人口。這些流動(dòng)人口是位于這些地區(qū)藥店的主要顧客來(lái)源，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。一個(gè)地區(qū)的流動(dòng)人口越多，在這一地區(qū)經(jīng)營(yíng)的藥店可以捕獲的潛在顧客就越多，同時(shí)經(jīng)營(yíng)者云集，競(jìng)爭(zhēng)亦越激烈。 要素二：影響商圈大小的因素 經(jīng)營(yíng)規(guī)模：藥店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模越大，商品經(jīng)營(yíng)范圍越廣，品種品規(guī)越齊全，其吸引顧客的空間范圍也越大。這也是平價(jià)藥房為什么不但藥品品種和品規(guī)多，非藥品品種經(jīng)營(yíng)也較多的原因。滿足顧客和方便顧客“一站”購(gòu)齊的需求。（但營(yíng)業(yè)成本也相當(dāng)高，需做好效益分析） 商品種類：?jiǎn)渭兘?jīng)營(yíng)常用藥品的藥店商圈較小，經(jīng)營(yíng)保健食品、醫(yī)療器械、日用消費(fèi)品和護(hù)理用品的藥店商圈較大。 競(jìng)爭(zhēng)藥店位置：相互競(jìng)爭(zhēng)的藥店之間的距離越大，它們各自的商圈也越大，反之商圈會(huì)越小。大中型藥品超市為了避免商圈重疊，店與店之間的直線距離最少在2公里以上。否則，不但公司資源和社會(huì)資源是極大的浪費(fèi)，店與店之間的競(jìng)爭(zhēng)也是殘酷無(wú)情的，最后的結(jié)果是兩敗俱傷。 顧客流動(dòng)性：顧客流動(dòng)性大，光顧藥店的來(lái)客會(huì)更廣。藥店的邊緣商圈因此會(huì)擴(kuò)大，從而擴(kuò)大整個(gè)商圈規(guī)模。 交通地理狀況：藥店位于中心商業(yè)區(qū)或交通便利的地區(qū)，商圈規(guī)模會(huì)因此擴(kuò)大。地理因素的影響是容易被藥店忽視的，有些城市藥店在選址時(shí)，初步的結(jié)論符合要求，但當(dāng)進(jìn)一步做商圈調(diào)研時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，主要商圈內(nèi)鐵路橫穿而過(guò)或者有一條城市景觀河橫貫商圈或者大型公園等，這些都是影響商圈不可忽略的因素。 促銷活動(dòng)：藥店可以通過(guò)各種促銷手段擴(kuò)大其知名度和影響力，吸引更多的邊緣商圈顧客慕名而來(lái)，從而使商圈規(guī)模擴(kuò)大。規(guī)律性和針對(duì)性的促銷活動(dòng)對(duì)培養(yǎng)忠誠(chéng)顧客有很好的作用。 要素三：商圈確定的零售引力法則 零售引力法是商圈傳統(tǒng)定義的進(jìn)一步拓展。該法則認(rèn)為，城市的人口越多、規(guī)模越大、商業(yè)越發(fā)達(dá)，其對(duì)顧客的吸引力就越大。藥店的吸引力是由鄰近商圈的人口和距離共同作用的結(jié)果。 要素四：開(kāi)店地點(diǎn)選擇 交通條件：要分析顧客是否容易到達(dá)開(kāi)店地點(diǎn)，附近是否有公交車站，是否有停車場(chǎng)所，貨物運(yùn)輸是否方便等。 客流規(guī)律：要分析開(kāi)店地點(diǎn)的客流類型，客流的目的、速度和滯留時(shí)間，街道兩側(cè)的客流規(guī)模。客流類型一般有3種：一是自身客流，即專門來(lái)本店購(gòu)買藥品的顧客，是藥店客流的基礎(chǔ)；二是分享客流，即從鄰近其他業(yè)態(tài)商店形成的客流中獲得的顧客；三是派生客流，即順路進(jìn)店的顧客。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：主要應(yīng)考慮藥店的相對(duì)集中程度，避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還是利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這應(yīng)該視具體情況而定。就藥店