2011年房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況及2012年形勢預(yù)測.doc

2011年房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況及2012年形勢預(yù)測REICO報(bào)告 2011年房地產(chǎn)市場供給增加，土地購置面積和新開工面積增幅回落，9月份后需求增長較快回落，4季度住房價(jià)格出現(xiàn)下降，國房景氣指數(shù)跌至100以下。預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)市場需求保持小幅增加；房地產(chǎn)市場供給繼續(xù)增加，投資增幅有較大幅度下降；在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，2012年上半年房價(jià)穩(wěn)中有降，下半年房價(jià)基本平穩(wěn)的可能性較大。（2011年起，住房價(jià)格分析采用國家統(tǒng)計(jì)局新的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以70大中城市中位數(shù)房價(jià)漲幅代表70城市平均房價(jià)漲幅。）一、2011年房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積增幅快速下降，地價(jià)漲幅回落 2011年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積37153.4萬平方米，比上年增長3%，增幅低于2010年同期30個(gè)百分點(diǎn)。購置土地面積增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地購置面積同比均為負(fù)增長。 2011年地價(jià)保持上漲但漲幅回落，1-3各季度全國主要監(jiān)測城市綜合地價(jià)環(huán)比漲幅分別為2.19%、1.87%和1.76%。（二）房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅保持高位，房屋新開工面積增幅回落 2011年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資55483.034億元，同比增長29.9%，增幅低于去年同期6.7個(gè)百分點(diǎn)，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅5個(gè)百分點(diǎn)。從月度數(shù)據(jù)看，10月和11月房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落，11月同比增幅降至20%。 2011年1-11月，商品房屋新開工面積17.5億平方米，同比增長20.5%，增幅減少28個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積5.9億平方米，同比增長22.3%，增幅增加13個(gè)百分點(diǎn)。（三）房屋成交量增長回落 2011年，商品房銷售面積增幅繼續(xù)回落。1-11月，商品房銷售面積89593.88萬平方米，同比增加8.5%，增幅減少1.3個(gè)百分點(diǎn)。逐月數(shù)據(jù)看，9月份以后商品房銷售面積增幅較快回落，10月份和11月份商品房銷售面積同比負(fù)增長。（四）住宅價(jià)格下降城市逐月增多，10月后住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降 2011年，70大中城市住房價(jià)格漲幅逐月回落。1-11月，新建住宅價(jià)格同比上漲4.4%，環(huán)比上漲2.1%；二手住宅價(jià)格同比上漲2.8%，環(huán)比上漲0.8%。逐月看，8月份開始新建住宅和二手住宅價(jià)格停止上漲，10月份開始二手住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，11月份新建住宅價(jià)格環(huán)比下降。 70大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量由1月份的3個(gè)增加至11月份的49個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量由1月份的3個(gè)增加至11月份的51個(gè)。二、2012年房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測 2012年房地產(chǎn)市場走勢的影響因素包括：宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、宏觀調(diào)控政策、企業(yè)資金壓力、房地產(chǎn)市場供應(yīng)增長等等，各因素對(duì)房地產(chǎn)市場的影響如下： 第一，2012年經(jīng)濟(jì)增長下降將帶來房地產(chǎn)市場下行壓力。 第二，2012年宏觀調(diào)控政策保持穩(wěn)定性，貨幣政策增強(qiáng)適應(yīng)性。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。同時(shí)，要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。實(shí)施首套住房貸款優(yōu)惠政策。 第三，2011年末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力較大，但低于2008年金融危機(jī)發(fā)生時(shí)的資金壓力水平。 第四，2010年3-11月商品房新開工面積的大幅增長，將導(dǎo)致市場供應(yīng)量的增加會(huì)從2011年3季度一直持續(xù)到2012年上半年。 綜合市場供求兩方面影響因素，對(duì)2012年房地產(chǎn)市場走勢的預(yù)測如下： 在首套購房優(yōu)惠利率政策影響下，伴隨市場供應(yīng)量增加，預(yù)計(jì)2012年房屋交易面積小幅增加。2012年房地產(chǎn)市場供給繼