2011年上半年成都房地產市場報告.doc

2011年上半年成都房地產市場報告 房地產門戶-搜房網 2011-12-21 21:34:00 來源：中成房業(yè) 序：無論政策風云如何變幻，樓市永遠不缺故事，成都限購令出臺實施、存款準備金率6次上調、加息等調控政策的連番襲擊下，2011年的成都樓市終于在忐忑中度過陰晴不定的上半年，限購下各區(qū)銷售的“冷暖不一”、部分個盤“日銷過億”、土地市場“冰火兩重天”、商業(yè)地產“突出重圍”伴隨著“新國八條”的下達，2011年成都樓市再次拉開“調控大幕”。限購令、加息、上調存款準備金、一房一價2011年上半年，國務院和地方政府相繼出臺了一系列樓市調控政策，每一招都命中樓市要害。從2011年3月開始，成都主城區(qū)住宅產品和去年同期相比，發(fā)生了前所未有的逆轉，當月銷售總套數僅為3106套，同比下降近60%，成都樓市住宅銷售下滑的序幕從此正式拉開。接下來的幾個月，成都樓市總成交與去年同期之比，繼續(xù)保持下滑趨勢，住宅與商業(yè)的地位開始移位，凸顯樓市在上半年的“拐點”性變化。成都樓市何去何從？為此，中成房業(yè)市場研究中心為您奉上2011上半年成都房地產市場報告，探討下半年樓市風向。一、 政策篇1、 全國政策時間 措施 要點2011.1.20 央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點 中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011.1.21 國有土地上房屋征收與補償條例條例規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。政府不得責成有關部門強制拆遷。2011.1.26 國務院房地產調控1號文件（新國八條） （1）對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。（2）在一定時期內，對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內向其售房。（3）合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。2011.1.27 財政部:關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知 個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2011.1.28 上海重慶開征房產稅 上海于1月28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6和0.4。重慶從1月28日開始向個人房產征收房產稅。重慶主城9區(qū)內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被征收房產稅，其稅率為0.51.2。2011.2.1 商品房屋租賃管理辦法根據辦法，出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規(guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。2011.2.24 央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。 中國人民銀行決定，從2011年2月24日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011.3.22 國家發(fā)改委商品房銷售明碼標價規(guī)定 從5月1日起商品房銷售實行一套一標價，明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務收費,商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。 商品房銷售價格明碼標價對外后,可以自行降價,打折銷售,但漲價必須重新申報備案。2011.3.25 央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。 中國人民銀行決定，從2011年3月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011.4.1 房地產經紀管理辦法這是我國第一個專門規(guī)范房地產經紀行為的部門規(guī)章。該辦法明確房地產經紀機構和人員不得從事賺取差價、協助簽訂陰陽合同、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經紀服務等違法違規(guī)行為。2011.4.21 央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。 中國人民銀行決定，從2011年4月21日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011.5.1 國家發(fā)展改革委關于降低部分建設項目收費標準規(guī)范收費行為等有關問題的通知自5月1日起降低和規(guī)范住房交易手續(xù)費、施工圖設計審查費、部分行業(yè)環(huán)境影響評價收費和招標代理服務費等收費標準和行為。2011.5.12 國家發(fā)展改革委辦公廳關于開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知 房地產開發(fā)企業(yè)違反明碼標價規(guī)定未實行一套一標，按價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定，每套處5000元罰款。構成價格欺詐的，責令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。2011.5.12 國土資源部關于加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知明確提出要防范和杜絕擅自利用農村集體土地興建公租房，嚴肅查處小產權房，維護良好的管地用地秩序。2011.5.18 央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。 中國人民銀行決定，從2011年5月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011.5.26 關于報送年度商品房項目預（銷）售計劃和商品房預售方案有關事項的通知征求意見稿要求各開發(fā)企業(yè)，按時報送年度商品房項目預（銷）售計劃，如實填報年度商品房項目預（銷）售計劃表，在每年1月31日前報送至廣州市房屋交易監(jiān)管中心。不報銷售計劃不發(fā)預售許可證。2011.6.1 新規(guī)劃管理建筑面積計算辦法自6月1日起，廣州將實施新的規(guī)劃管理建筑面積計算辦法，嚴厲遏制開發(fā)商偷面積行為。其中規(guī)定，陽臺、入戶花園要算全部面積。2011.6.7 住建部國有土地上房屋征收評估辦法房地產價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內協商選定；在規(guī)定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。2011.6.20 央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。 中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2、 成都政策時間 措施 要點2011.1.26 房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類 四川首個涉及房屋共用部位項目劃分的區(qū)域性地方標準房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類已通過省質監(jiān)局批準，并正式實施。這是全國首次以地方標準的形式來規(guī)范房屋共用部位、共用設施設備的維修、管理行為，在行業(yè)內具有廣泛指導意義。2011.2.15 落實國八條 成都出臺房地產調控細則關于貫徹落實國務院進一步加快推進住房保障做好房地產調控工作要求的實施意見通過加快保障性住房建設、加強房地產市場監(jiān)管、暫時實行住房限購措施等方式，維護市場平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。一、進一步加大保障性住房建設力度。進一步加大保障性住房建設力度，提高住房保障標準，擴大住房保障范圍，加強監(jiān)管，確保住房保障公平公正。二、進一步落實房地產市場調控措施。努力實現新建住房價格控制目標，進一步強化房地產市場管理和監(jiān)督檢查，主城區(qū)暫時實行住房限購政策。2011.3.30 成都市人民政府辦公廳發(fā)布關于公布2011年度新建住房價格控制目標的通知成都2011年度新建住房價格控制目標公布如下：加大住房保障力度，進一步擴大住房保障覆蓋面，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高，新建普通住房價格漲幅明顯低于全市本年度城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長幅度。2011.3.31 四川32個城市公布新建住房價格控制目標截至31日下午，我省18個設區(qū)城市和14個縣級市已全部按照國務院和省政府相關規(guī)定，公布今年新建住房價格控制目標。約80%的城市公布的是低于城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長幅度，部分城市公布的是低于人均GDP增長幅度，也有少數城市目標兼顧了兩項指標。2011.3.31 關于進一步規(guī)范中心城區(qū)單位集資建房有關問題的通知通知正式公布，只允許距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，且符合相應條件前提下利用單位自用土地進行集資建房，政府機關、事業(yè)單位一律不得組織職工集資建房。單位集資建房只能向符合經濟適用住房供應條件的家庭出售，房屋面積60平方米左右，價格不高于經濟適用住房的最高限價。2011.3.31 關于2011年第一次公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格的通知根據住房市場價格變化情況，并報經市政府同意，現將調整后我市中心城區(qū)（五城區(qū)，含高新區(qū)，下同）享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格公布如下：二環(huán)以內：9980元/平方米；二環(huán)至三環(huán)之間：7500元/平方米；三環(huán)以外： 7400元/平方米。2011.4.6 關于進一步加強商品住房價格監(jiān)管的通知成都市城鄉(xiāng)房產管理局、成都市發(fā)改委聯合印發(fā)了關于進一步加強商品住房價格監(jiān)管的通知，明確商品住房價格實行申報備案管理，申報的平均價格不得高于同時期同地段同品質樓盤成交均價；商品住房的申報價格一經確定，不得上調。2011.4.6 成都市中心城區(qū)限價商品住房申請審核配售及監(jiān)督管理暫行辦法對成都市限價商品住房的申請條件、申請程序、銷售價格、限購面積以及上市交易等問題作出全面規(guī)定，年收入7萬元以下(單身居民年收入在3.5萬元以下)，并符合其他相關規(guī)定的家庭可申請購買限價房。2011.4.6 成都市限價商品住房銷售規(guī)則限價商品住房實行政府定價，銷售價格比同地段同品質商品住房市場價低15%-20%。限價商品住房配售標準為單身居民購買面積不超過50平方米、2人家庭購買面積不超過75平方米、3人及以上家庭購買面積不超過90平方米，超過限購面積部分，按市場價購買。2011.4.8 成都市城鄉(xiāng)房地產抵押融資擔保評估操作規(guī)則（試行）成都市城鄉(xiāng)房地產抵押融資擔保評估操作規(guī)則2011.4.18 關于進一步明確申購經濟適用住房的家庭收入認定有關事項的通知 就申購經濟適用住房的家庭收入認定有關事項通知如下：家庭年收入5萬元以下，戶籍屬于成都市行政區(qū)域；家庭成員擁有兩人（含兩人）以上，其中主申請人在主城區(qū)繳納綜合社會保險或城鎮(zhèn)職工社會保險；在成都行政區(qū)域內城鎮(zhèn)無城市自有產權住房。2011.6.1 關于經濟適用住房上市交易有關問題的補充通知關于經濟適用住房上市交易有關問題的補充通知中成看點：樓市調控方向一：抑制投資投機需求。主要舉措有：1、差別化信貸政策；2、限購政策；3、上調住房公積金貸款利率。雖有誤傷“剛需”之嫌，但“三限”組合政策為歷年調控力度之最，有效遏制了房地產市場瘋狂上漲的勢頭。樓市調控方向二：增加住房特別是保障房供應。主要舉措有：1、大幅增加土地供給，提高保障房用地的比重；2、通過減免稅費，鼓勵保障房建設；3、金融支持保障房建設。保障房的大量供應，改變了住房供應結構的格局，“住房雙軌制”的苗頭初現，但保障房的資金落實情況、各地方政府保障房建設落實情況還有待市場檢驗。樓市調控方向三：加強市場管理，促進房地產市場健康發(fā)展。2011年上半年政府還出臺了系列政策，在企業(yè)融資、土地開發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強管理，規(guī)范房地產企業(yè)及相關人員行為，促進房地產市場健康發(fā)展。中國樓市永遠不缺監(jiān)管政策，但究竟監(jiān)管力度如何，還要看地方政府及相關部門的監(jiān)管執(zhí)行情況。二、 土地篇1、 上半年土地供需總體情況2011年1-6月，全市累計推出土地約4142畝，成交面積約7013畝，成交金額約205億元（成交面積多于推出面積是由于去年推出土地于今年1月份成交）；其中主城區(qū)累計推出約1730畝，成交約2364畝，成交金額約125.7億元；郊區(qū)累計推出約2412畝，成交約4649畝，成交金額約79.4億元；1-6月成交土地全市累計可開發(fā)量約為1567.6萬方，其中市區(qū)約651萬方，郊區(qū)約916萬方。注：圖表數據為商住用地，未計算保障房及工業(yè)用地2、 上半年土地推出情況受限購、限貸影響，2011年上半年土地放量大幅銳減，主要以經適房用地及配套設施用地為主，土地市場較為冷清。根據成都市國土資源局網站公布的土地拍賣掛牌公告，2011年上半年全市商住土地供應為57宗，總面積約4142畝，規(guī)模環(huán)比下降79.45%，同比下降73.13%。就上半年成都市各行政區(qū)域供給土地而言，雙流、成華區(qū)、新都區(qū)位列前三，目前房地產發(fā)展重心集中在郊縣。注：圖表數據為商住用地，工業(yè)略3、 上半年土地成交規(guī)模情況由于市場政策調控的影響，企業(yè)拿地更顯謹慎，2011年上半年成交規(guī)模及金額均出現大幅下降。2011年上半年全市共出讓土地88宗，總成交面積7013畝，成交金額205.01億元。成交面積環(huán)比下降46.80%，同比下降58.17%；成交金額環(huán)比下降45.00%，同比下降35.63%。4、 上半年土地成交價格2011年上半年全市平均成交地價306萬/畝，環(huán)比上升8.13%，同比上升61.05%。從各行政區(qū)域成交地價來看，主城區(qū)平均成交地價均保持在650萬/畝以上（高新區(qū)452萬/畝）；郊縣邛崍市成交地價高達343萬/畝，其次是崇州310萬/畝。樓面地價：武侯區(qū)以平均樓面價3660元/排在主城區(qū)首位，郊縣邛崍1794元/位列榜首，其次是崇州1590元/。整體來說，土地價格總體震蕩上升，但成交價格較去年同期仍有小幅上升，地價的不斷上漲，必定會拉高房價。2011年上半年全市平均成交地價292萬/畝，環(huán)比下降3.18%，同比上升53.68%。注：圖表數據為商住用地，工業(yè)略5、 上半年成交地塊一覽(請見附件一)中成看點：受國家宏觀調控影響，2011年上半年成都市土地推出量大幅下降，成交地價普遍偏低。其中上半年供應土地主要集中在1月、5月、6月， 2-4月連續(xù)3月無商品住宅用地供應，主要以保障房用地及各種配套設施用地供應為主，這種冷清局面形成的原因有：一、成都實施“持證準入”等制度影響了企業(yè)的拿地熱情，二、宏觀調控背景下，國家大力抓保障房建設，商品房土地供應暫緩；三、一季度處于傳統土地市場淡季；四、房地產市場面臨越發(fā)嚴厲的宏觀調控，以及成都年初先后發(fā)布的住房限購令和房價調控目標，使得房地產市場進入觀望狀況，開發(fā)商拿地越發(fā)謹慎，而政府對土地市場也處于兩難境地。隨著政策調控的延續(xù)及政策收緊，2011年下半年土地供應量將有所減少，土地市場很難出現繁榮景象。住宅市場的持續(xù)調控催熱商業(yè)和辦公市場，預計年底商辦用地規(guī)模將進一步擴大，競爭也將增強。三、 商品房篇2011年1-5月份，成都市行政區(qū)域內核準開工建設商品住宅項目379個；開工面積2295.36萬平方米。以雙流開工面積最大，高新、新都分居二、三。據調查，2011年1-5月份，成都市行政區(qū)域內核準開工建設項目737個，比去年同期減少94個；開工面積3092.48萬平方米，比去年同期增長11.46；工程造價587.61億元，比去年同期增長47.27。全市商品住宅開工379個，比去年同期減少14個；開工面積2295.36萬平方米，比去年同期增長27.82；工程造價452.63億元，比去年同期增長74.75%。其中：五城區(qū)（含高新區(qū)）范圍內核準開工建設項目233個，比去年同期減少43個；開工面積1231.57萬平方米，比去年同期下降2%；工程造價229.33億元，比去年同期增長32.58%。五城區(qū)（含高新區(qū)）范圍內商品住宅開工113個，與去年增加3個；開工面積861.95萬平方米，比去年同期增長16.82 %；工程造價162.51億元，比去年同期增長63.21%。在全市范圍內，按工程項目類別分，開工面積排前三位的分別為：商品住宅占總面積的74.22；商業(yè)項目占總面積的6.29;工業(yè)項目占總面積的6.23。在全市范圍內開工面積排前三位的分別是：雙流占總面積的13.32；高新區(qū)占總面積的12.66%；新都占總面積的9.08%。1、各物業(yè)類型新增供給1.1、 商品房新增2011年上半年成都市累計新增商品房156742套，規(guī)模為1575萬，新增套數環(huán)比下降13.83%，同比上升15.34%，規(guī)模環(huán)比下降14.42%，同比上升18.22%。1.2、 住宅新增2011年上半年成都市累計新增住宅138416套，規(guī)模為1379萬，新增套數環(huán)比下降11.06%，同比上升17.97%，規(guī)模環(huán)比下降10.75%，同比上升18.31%。1.3、 別墅新增2011年上半年成都市累計新增別墅3837套，規(guī)模為76萬，新增套數環(huán)比下降19.19%，同比下降18.71%，規(guī)模環(huán)比下降30.42%，同比下降20.03%。1.4、 商業(yè)新增2011年上半年成都市累計新增商業(yè)8723套，規(guī)模為110萬，新增套數環(huán)比下降23.40%，同比下降8.82%，規(guī)模環(huán)比下降21.79%，同比上升10.69%。1.5、 寫字樓新增2011年上半年成都市累計新增寫字樓9598套，規(guī)模為86萬，新增套數環(huán)比下降35.49%，同比上升7.18%，規(guī)模環(huán)比下降44.37%，同比上升28.83%。1.6、 各方位新增從各物業(yè)類型方位新增來看，住宅新增主要集中在城南，其次是城西、城東；商業(yè)新增以城南為主力；寫字樓新增城南占絕對比例。從整體來看，目前城南區(qū)域房地產發(fā)展較為成熟，各物業(yè)類型新增放量較大，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^大。 2、各物業(yè)類型成交2.1、 商品房成交2011年上半年成都市累計成交商品房137328套，規(guī)模為1372萬，成交套數環(huán)比下降24.44%，同比上升31.85%，規(guī)模環(huán)比下降21.98%，同比上升31.08%。2.2、 住宅成交2011年上半年成都市累計成交住宅119292套，規(guī)模為1203萬，成交套數環(huán)比下降22.31%，同比上升29.33%，規(guī)模環(huán)比下降20.64%，同比上升27.34%。2.3、 別墅成交2011年上半年成都市累計成交別墅3502套，規(guī)模為76萬，成交套數環(huán)比下降32.21%，同比下降13.57%，規(guī)模環(huán)比下降32.48%，同比下降12.87%。2.4、 商業(yè)成交2011年上半年成都市累計成交商業(yè)8563套，規(guī)模為87萬，成交套數環(huán)比下降44.53%，同比上升19.76%，規(guī)模環(huán)比下降39.09%，同比上升29.94%。2.5、寫字樓成交2011年上半年成都市累計成交寫字樓9276套，規(guī)模為79萬，成交套數環(huán)比下降21.42%，同比上升95.24%，規(guī)模環(huán)比下降12.74%，同比上升127.05%。2.6、各方位成交從各物業(yè)類型方位成交來看，無論是住宅、商業(yè)還是寫字樓，城南均排在首位。3、各物業(yè)類型銷售排行榜4、各物業(yè)類型存量4.1、商品房存量截至2011年6月底，成都市商品房存量為238086套，規(guī)模為2615萬，存量套數環(huán)比上升11.63%，同比上升40.00%，規(guī)模環(huán)比上升10.33%，同比上升38.84%。4.2、住宅存量截至2011年6月底，成都市住宅存量為171789套，規(guī)模為1887萬，存量套數環(huán)比上升14.39%，同比上升48.36%，規(guī)模環(huán)比上升12.14%，同比上升41.66%。4.3、別墅存量截至2011年6月底，成都市別墅存量為10645套，規(guī)模為230萬，存量套數環(huán)比上升5.91%，同比上升8.69%，規(guī)模環(huán)比上升2.76%，同比上升8.41%。4.4、商業(yè)存量截至2011年6月底，成都市商業(yè)存量為39944套，規(guī)模為458萬，存量套數環(huán)比上升8.15%，同比上升13.31%，規(guī)模環(huán)比上升9.36%，同比上升20.27%。4.5、寫字樓存量截至2011年6月底，成都市寫字樓存量為24471套，規(guī)模為245萬，存量套數環(huán)比上升2.30%，同比上升45.14%，規(guī)模環(huán)比上升2.10%，同比上升67.50%。中成看點：新開工面積持續(xù)上升，住宅供應增加；2011年上半年經受了“三限”政策影響，以及央行的不斷提升存款準備金率，收緊房貸政策，致使住宅成交大幅下降，但相對去年同期仍有上升，但從整體市場來看，價格下調這一調控核心目標上半年并未體現出來，預計年底將出現量升價跌態(tài)勢，開發(fā)商將接受市場嚴峻考驗。調控有限，商業(yè)市場加速發(fā)展，特別是限購、限貸后，商業(yè)地產開始成為投資者關心的主題，無論是開發(fā)商還是個人投資者，均表示看好未來商業(yè)市場的發(fā)展，并逐步加大投入。中國經濟的持續(xù)向好，商業(yè)地產租金穩(wěn)步上漲及高租金回報率是他們一致看好商業(yè)地產的理由。在宏觀調控大背景下，住宅市場遇冷，部分開發(fā)商開始把目光瞄準了商業(yè)地產，一方面商業(yè)能夠充分散整體經營風險，另一方面商業(yè)地產的租金能夠在未來提供穩(wěn)定的現金流，例如保利、藍光、綠地等企業(yè)6月分別舉行了商業(yè)地產房交會，均取得了不錯的銷售成績。商業(yè)地產目前尤為火熱，預計這種趨勢還將延續(xù)。四、 二手房市場篇2011年上半年成都市主城區(qū)二手房共成交13966套，環(huán)比下降48.43%，同比下降34.16%。受限購及限貸影響，主城區(qū)二手房成交下降明顯。就行政區(qū)域二手房成交而言，金牛區(qū)成交量最大，其次是武侯區(qū)、青羊區(qū)。（數據來源：成都市房管局）中成看點：與新房一樣，受限購、限貸影響，成都市主城區(qū)二手住宅成交跌入低谷，2011年上半年成交量與近兩年成交相比，環(huán)比降幅在30%-60%不等。從成交客戶結構來看，市場主要以剛需為主體，尤其是限購后，投資客戶大幅減少，預計后期成交將持續(xù)小幅下滑。五、 新開樓盤篇1、 新開樓盤情況2011年上半年累計新開樓盤265個，個數較2010年下半年上升32.50%，較去年同期上升87.94%。受各種調控政策影響，上半年新推樓盤較多，市場競爭較為激烈。2、 新開樓盤一覽表(見附件2)中成看點：2011年上半年新開盤個數創(chuàng)歷史之最，受政策影響，開發(fā)商紛紛出貨銷售，上半年累計新開項目265個，從新開項目銷售情況來看，受限購政策影響，主城區(qū)項目普遍銷售較差，高性價比樓盤及低價入市項目受市場熱捧，如佳兆業(yè)君匯上品開盤當日銷售愈千套，中德英倫聯邦開盤即售罄。預計下半年新開項目會持續(xù)增加，新增供應將在9、10月集中放量，年底樓市競爭將更加激烈。六、 保障房篇（詳情見附件3）2月15日，成都市房管、發(fā)改、財政、國土、地稅、金融等部門聯合發(fā)出關于貫徹落實國務院進一步加快推進住房保障做好房地產調控工作要求的實施意見明確了成都市2011年以及“十二五”期間保障性住房建設目標。2011年，全市將新建、改建、采購、租賃、配建保障性住房和改造棚戶區(qū)住房達到400萬平方米，超過前3年保障性住房建設總量的兩倍。其中，廉租住房40萬平方米，經濟適用住房35萬平方米，限價商品住房77萬平方米，公共租賃住房204萬平方米，棚戶區(qū)改造住房44萬平方米?！笆濉逼陂g，全市計劃建設保障性住房和改造棚戶區(qū)住房將達到2000萬平方米，是“十一五”期間保障性住房建設量的5.6倍。1、 成都保障房土地供應從今年2月份至5月底，成都市國土局先后以行政劃撥、協議出讓等形式在成都市五城區(qū)確立了19塊地用于保障房建設（如圖4），合計約900畝，按照容積率4.5計算，已確立的保障房用地可建面積約為270萬方。照這樣計算，成都市今年實現400萬平米的保障房供應在土地供應上完全可以完成目標。（未計算區(qū)縣保障房供地計劃）據了解，限價商品房、經濟適用住房都是政府提供政策優(yōu)惠、限定套型面積和銷售價格、按照合理標準建設，面向城市中低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。成都市限價房、經適房在保障對象、戶型面積、上市交易、銷售價格上有所不同。而特別需要明確的是，經適房擁有有限產權，上市交易需補繳增值收益的60%作為土地出讓金，而限價房擁有完全產權，5年后上市交易不用補繳任何款項。成都市五城區(qū)保障房用地計劃中成看點：由于過去保障房不足，長久以來我國主要依靠商品房解決住房需求?，F在大規(guī)模的保障房介入，市場生產的商品房和計劃供給的保障房在絕對數量上的差距將被縮小，甚至漸成均勢，紙面上爭論多年的“住房雙軌制”輪廓已經初現。從理論上來說，保障房保障中低收入人群居住權利，商品房滿足居民住房改善、投資和享受需求，這種“住房雙軌制”兩者之間是不會有競爭出現的。但是由于長期以來我國主要依靠商品房來解決民眾的居住問題，這也使得部分“剛需”客戶選擇購買商品房來滿足基本居住要求，在不斷完善的住房保障體系下，這部分客群自然會回歸到住房保障體系下，優(yōu)先選擇購買保障性住房，待經濟實力達到一定水平，再選擇購買商品房改善居住條件或者進行投資。因此，在保障房建設的初期，會分流現有部分商品房剛需客戶到保障房中來。在目前的供應態(tài)勢下，商品房涵蓋了購房者的所有多層次需求，基本居住、投資、改善居住、享受型居住、資源占有等等。而滿足購房者基本需求的產品主要是90平米以下中小戶型。保障房的戶型、面積與建筑結構、外立面等，與現有市場上的這類中小戶型產品相差不大；并且，保障房在5年后均可上市交易，具有低價優(yōu)勢的大量保障房的建設將給普通商品房市場中小戶型產品帶來沖擊，90平米以下的中小戶型商品房面臨著剛需客戶的流失。在這樣的市場條件下，中小戶型商品房只有在物業(yè)服務、交通位置、物業(yè)配套等方面下足功夫，才能緩沖保障房帶來的沖擊。七、 個案篇依據上半年成交排行榜分析個案項目成交情況1、 住宅代表樓盤1.1南湖國際社區(qū)項目名稱 南湖國際社區(qū) 開發(fā)商 森宇地產地址 雙流縣人南延線（南湖度假風景區(qū)內）總占地(畝） 6000 總建筑面積（萬） 150物業(yè)類型 電梯高層 容積率 5.0戶型面積 179-276 銷售價格 8500元/l 南湖國際社區(qū)以良好的居住環(huán)境，大盤的尺度贏得了許多客戶的青睞，上半年以3102套的銷售業(yè)績位居住宅排行榜首位；1.2佳兆業(yè).麗晶港、君匯上品項目名稱 佳兆業(yè).麗晶港 開發(fā)商 佳兆業(yè)地產地址 溫江涌泉東路88號（光華大道與公金路交匯處）總占地(畝） 225 總建筑面積（萬） 75物業(yè)類型 電梯高層 容積率 3.9戶型面積 72-141 銷售價格 5700元/項目名稱 佳兆業(yè).君匯上品 開發(fā)商 佳兆業(yè)地產地址 雙流縣南湖國際風景區(qū)兩江交匯處（二江寺古橋旁）總占地(畝） 274 總建筑面積（萬） 104物業(yè)類型 電梯高層 容積率 4.2戶型面積 85-148 銷售價格 5650元/l 佳兆業(yè)地產旗下項目“麗晶港”以1315套銷售成績位列住宅排行榜第二，肩負著回款10億的重任，項目“君匯上品”首批次地價入市銷售，以5150元/均價（實得3900元/）獲得了良好銷售，開盤當日銷售一千余套成績，回款額近6億；1.3中德英倫聯邦項目名稱 中德英倫聯邦 開發(fā)商 中德世紀置業(yè)地址 高新區(qū)天府大道南段（荷蘭水街旁）總占地(畝） 360 總建筑面積（萬） 128物業(yè)類型 電梯高層 容積率 4.9戶型面積 60-170 銷售價格 7200l “中德英倫聯邦”入市前廣告投入較大，開盤以高性價比、高贈送備受客戶青睞，首批次開盤取得了開盤即售罄的銷售成績，這充分證明即使受新政調控影響較大，但高性價比樓盤仍會獲得剛性需求及投資客青睞；1.4新鴻基.悅城項目名稱 新鴻基.悅城 開發(fā)商 新鴻基地產地址 雙流縣華陽天府大道南延線側（極地海洋公園旁）總占地(畝） 240 總建筑面積（萬） 60物業(yè)類型 電梯高層 容積率 3.8戶型面積 97-176 銷售價格 6700元/l “新鴻基悅城”2期首批次開盤全球獨家成功采取電腦一對一選房模式，獲得客戶也業(yè)界人士好評，此開盤模式值得業(yè)界推廣和學習；2、 別墅代表樓盤2.1麓山國際社區(qū)項目名稱 麓山國際社區(qū) 開發(fā)商 萬華地產地址 雙流縣人民南路南延線麓山大道二段六號總占地(畝） 1000 總建筑面積（萬） 50物業(yè)類型 別墅 容積率 1.9戶型面積 330-700 銷售價格 700-2800萬/套l “麓山國際社區(qū)”以幾千畝超級大盤形象在業(yè)界家喻戶曉，別墅產品在成都乃至世界文明，上半年以銷售6.1萬、147套成績別墅銷售排行榜第一；2.2和泓半山項目名稱 和泓半山 開發(fā)商 北京和華偉業(yè)地址 雙流縣人民南路南延線極地海洋世界往南4公里總占地(畝） 300 總建筑面積（萬） 5.7物業(yè)類型 別墅 容積率 0.6戶型面積 250-400 銷售價格 8000-10000元/l “和泓.半山”商業(yè)產權聯排別墅，以高性價比、中小面積獲得了客戶青睞，上半年銷售面積僅3.5萬，新政后，住宅市場遇冷，然而商業(yè)產權物業(yè)如和泓.半山、佳兆業(yè).現代城項目銷售較好；3、 商業(yè)代表樓盤項目名稱 香江全球家居CBD 開發(fā)商 香江置業(yè)地址 新都新都區(qū)老成彭路家具產業(yè)園 總占地(畝） 170 總建筑面積（萬） 14.2物業(yè)類型 商業(yè) 容積率 1.3戶型面積 50-400 銷售價格 10000元/l “香江全球家居CBD”以全球首個家居產業(yè)園形象塑造，是集家居賣場、建材、物流配送為一體的綜合性商業(yè)展示中心，上半年該項目商鋪以2.7萬成績排在商業(yè)銷售前面，目前專業(yè)市場投資成為了新政后開發(fā)商重心轉移的物業(yè)；4、 寫字樓代表樓盤項目名稱 新世紀環(huán)球中心 開發(fā)商 世紀城地產地址 高新區(qū)成都高新區(qū)天府大道北段1700號 總占地(畝） 700 總建筑面積（萬） 176物業(yè)類型 甲級寫字樓 容積率 3.8戶型面積 50-500 銷售價格 1.4-1.5萬/l “新世紀環(huán)球中心”以其積佳的地理位置，高端定位的5A級寫字樓亮相，廣告投入也相對較大，本項目以9.6萬銷售成績位居寫字樓銷售排行榜第一位。中成看點：從典型個案銷售情況來看，2011年上半年成都房地產市場有以下特點：一、住宅市場出現“兩頭熱”，剛需產品和別墅產品走勢良好；二、剛需為普通商品房市場購買主力，性價比