重慶長(zhǎng)壽湖五星級(jí)酒店可研報(bào)告

xx 酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2010 年 10 月 可行性研究報(bào)告1 目 錄 第一章 總 論 . 4 一、 項(xiàng)目概況 . 4 二、 項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介 . 4 三、 編制依據(jù)及研究范圍 . 4 四、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 5 五、 主要結(jié)論 . 6 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 . 8 一、 長(zhǎng)壽區(qū)概況 . 8 二、 項(xiàng)目建設(shè)的背景 . 9 三、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 12 第三章 旅游市場(chǎng)分析 . 15 一、 全國(guó)旅游市場(chǎng)分析 . 15 二、 重慶市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) . 23 三、 長(zhǎng)壽湖旅游產(chǎn)業(yè)狀況 . 26 第四章 重慶酒店市場(chǎng)研究 . 29 一、 重慶酒店 業(yè)特征 . 29 二、 五星級(jí)酒店市場(chǎng)研究 . 34 三、 酒店物業(yè)定量研究 . 36 第五章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 . 38 一、 項(xiàng)目位置 . 38 二、 項(xiàng)目建設(shè)條件 . 38 第六章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 42 一、 建設(shè)內(nèi)容 . 42 二、 建設(shè)規(guī)模 . 43 第七章 建設(shè)方案 . 44 一、 總體原則 . 44 二、 規(guī)劃目標(biāo) . 44 三、 方案設(shè)想 . 45 四、 主要工程量指標(biāo) . 47 第八章 環(huán)保、節(jié)能、防災(zāi)及安全 . 48 一、 環(huán)保設(shè)計(jì) . 48 二、 節(jié)能 . 49 三、 防災(zāi) . 50 四、 安全 . 51 可行性研究報(bào)告2 第九章 組織機(jī)構(gòu) . 52 一、 公司組織機(jī)構(gòu) . 52 二、 人員培訓(xùn) . 52 第十章 進(jìn)度安排 . 54 一、 項(xiàng)目周期 . 54 二、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 . 54 第十一章 招投標(biāo)方案 . 55 一、招標(biāo)范圍 . 55 二、招標(biāo)方式 . 55 三、 招標(biāo)組織形式 . 55 四、 招標(biāo)信息發(fā)布 . 55 五、 施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求 . 56 六、 招標(biāo)實(shí)施方案 . 56 七、 招標(biāo)代理工作實(shí)施階段的主要程序要求 . 60 第十二章 投資估算及資金籌措 . 65 一、 投資估算 . 65 二、 資金籌措及使用計(jì)劃 . 66 第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 68 一、 評(píng)價(jià)范圍、依據(jù)、原則和方法 . 68 二、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測(cè)算 . 69 三、 財(cái)務(wù)分析 . 70 四、 償債能力分析 . 72 五、 敏感性分析 . 72 六、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 73 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 74 一、 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 . 74 二、 項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)措施 . 74 第十五章 社會(huì)評(píng)價(jià) . 76 一、 社會(huì)影響分析 . 76 二、 互適性分析 . 76 三、 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 . 77 四、 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 77 第十六章 結(jié)論與建議 . 78 一、 主要結(jié)論 . 78 二、 建議 . 79 附表一 銷售及運(yùn)營(yíng)收入估算表 . 80 可行性研究報(bào)告3 附表二 銷售稅金及附加表 . 81 附表三 建設(shè)期總投 資估算表 . 82 附表四 損益表 . 83 附表五 現(xiàn)金流量表（一） . 84 附表六 現(xiàn)金流量表（二 ） . 85 可行性研究報(bào)告4 第一章 總 論 一、 項(xiàng)目概況 （一） 項(xiàng)目名稱： xx酒店項(xiàng)目 （二） 項(xiàng)目業(yè)主： （三） 項(xiàng)目業(yè)主地址： 重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn) （四） 項(xiàng)目建設(shè)地址： 重慶市長(zhǎng)壽湖 西岸 （五） 項(xiàng)目法定代表人： （六） 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模： 五星級(jí)酒店、會(huì)議中心及酒店式公寓，總建筑面積 10萬(wàn)平方米 （七） 項(xiàng)目總投資 ：人民幣 6億元 （含土地費(fèi)用） （八） 資金籌措：自籌 （九） 建設(shè)年限： 2011年 1月 -2013年 12月（ 36個(gè)月 ） 二、 項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介 公司是在區(qū)政府的大力支持和長(zhǎng)壽區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的大好前景下成立的，致力于長(zhǎng)壽湖 畔高端酒店 的 開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，努力改善景區(qū)現(xiàn)有的 旅游 配套設(shè)施，大力推進(jìn)長(zhǎng)壽旅游業(yè)的發(fā)展，為三峽庫(kù)區(qū)旅游業(yè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 三、 編制依據(jù)及研究范圍 （一） 編制依據(jù) 可行性研究報(bào)告5 1. 長(zhǎng)江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃 ； 2. 重慶市長(zhǎng)壽區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 3. 重慶市長(zhǎng)壽區(qū)土地利用規(guī)劃 4. 重慶市長(zhǎng)壽湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃 5. 重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃（ 2010 2030年） 6. 重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃用地地質(zhì)災(zāi)害調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告 ； 7. 重慶市長(zhǎng)壽區(qū) 2009年度國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) ； 8. 重慶市長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ； 9. 項(xiàng)目 業(yè)主 提供的相關(guān)資料； 10.現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資料以及其它有關(guān)文件資料； 11.市政 道路設(shè)計(jì) 文件。 （二） 研究范圍 本研究報(bào)告通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 、 可行性 、 建設(shè)區(qū)域的資源條件 、 市場(chǎng)等進(jìn)行研究，提出項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)與方案，通過(guò)投資估算，對(duì)可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，提出結(jié)論性的意見(jiàn)，以及招投標(biāo)方案和建設(shè)進(jìn)度安排意見(jiàn)。 四、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 備注 一 建設(shè)內(nèi)容 可行性研究報(bào)告6 1 五星級(jí)酒店 54500 2 會(huì)議中心 5500 3 酒店式公寓 38000 4 配套設(shè)施 2000 二 投資數(shù)據(jù) 總投資 59533.76 萬(wàn)元 1 土地費(fèi)用 9570 萬(wàn)元 2 工程費(fèi)用 31450 萬(wàn)元 3 工程建設(shè)其他費(fèi)用 10229.76 萬(wàn)元 4 建設(shè)期利息 8284 萬(wàn)元 三 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 9.83% 計(jì)算期 13 年 2 項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 4464.43 萬(wàn)元 全部投資 3 稅后靜態(tài)投資回收期 8.03 年 全部投資 4 項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 11.83% 全部投資 5 項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 8899.38 萬(wàn)元 全部投資 6 稅前靜態(tài)投資回收期： 7.47 年 全部投資 7 投資利潤(rùn)率： 21.27% 8 投資利稅率 28.36% 9 年平均利潤(rùn) 2371 萬(wàn)元 五、 主要結(jié)論 長(zhǎng)壽湖旅游風(fēng)景區(qū)自然景觀優(yōu)美而獨(dú)具特色，旅游資源豐富，極具旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值。長(zhǎng)壽區(qū)是聯(lián)系渝東南和渝東北的樞紐，是重慶通往華中和東部沿海地區(qū)的橋頭堡，區(qū)位條件十分優(yōu)越。長(zhǎng)壽湖則處于重 可行性研究報(bào)告7 慶市域的幾何中心的位置，在方圓 150 km 范圍內(nèi)，集 中了重慶市大部分人口，旅游開(kāi)發(fā)直接受到周邊城市的帶動(dòng)。長(zhǎng)壽景區(qū)背靠西南最大核心城市和游客發(fā)生地重慶市，位于環(huán)城游憩帶范圍內(nèi)，有成為重慶市“中心花園”的便利條件。此外又有三峽國(guó)際旅游熱線的輻射拉動(dòng)， 旅游 市場(chǎng)前景廣闊。 本項(xiàng)目的建設(shè)將極大地完善長(zhǎng)壽湖旅游 配套 設(shè)施， 彌補(bǔ)當(dāng)?shù)?高端旅游配套設(shè)施嚴(yán)重 不足 的 現(xiàn)象， 可帶動(dòng)周邊區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和加速地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào) 整 ，有利于 政府 招商引資 。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 本項(xiàng)目的建設(shè)基地條件適宜，技術(shù)可靠，前期工作扎實(shí)，建設(shè)規(guī)模合理。 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上都是可行的。 可行性研究報(bào)告8 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 一、 長(zhǎng)壽區(qū)概況 長(zhǎng)壽區(qū)位于重慶腹心，三峽庫(kù)區(qū)上游，雄踞長(zhǎng)江之濱，是重慶“ 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”中規(guī)劃建設(shè)的百萬(wàn)人口大城市，幅員面積 1423 平方公里，人口 90 萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口 39 萬(wàn)。長(zhǎng)壽區(qū)轄 14 個(gè)鎮(zhèn)、 4 個(gè)街道辦事處。距重慶主城區(qū) 40 分鐘車程，是重慶陸路的交通樞紐和長(zhǎng)江上游的重要港口，是重慶特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)資源向三峽庫(kù)區(qū)和渝東南地區(qū)輻射的重要中繼站。 2009年長(zhǎng)壽地區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 176.4億元，增長(zhǎng) 16.5%；固定資產(chǎn)投資 228.5 億元，增長(zhǎng) 53.7%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 47.5 億元，增長(zhǎng) 21.1%；地方財(cái)政收入 22.8億元，增長(zhǎng) 31.7%，年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 219.3億元，貸款余額 117.1億元，比年初分別增長(zhǎng) 35.8%、67.3%。 全區(qū)全年共接待游客 150.8萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 2.2億元，分別增長(zhǎng) 11.6%和 12%。長(zhǎng)壽在旅游方面將全力打造“濱江長(zhǎng)壽谷”、“菩提長(zhǎng)壽山”、和“天賜長(zhǎng)壽湖”為代表的長(zhǎng)壽主題文化城。 長(zhǎng)壽作為三峽庫(kù)區(qū)的重要區(qū)縣， 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的組成部分，是重慶作為西部增長(zhǎng)極的重要支撐，政策優(yōu)勢(shì)、地沿優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)將使長(zhǎng)壽成為重慶的重要窗口、重慶經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)、獨(dú) 具特色的大城市、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的先行區(qū)。 可行性研究報(bào)告9 二、 項(xiàng)目建設(shè)的背景 （一） 旅游業(yè)將逐漸發(fā)展成為重慶及三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 重慶市自 1997 年直轄以來(lái)， 市委市 政府一直把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行著力培育與扶持，積極實(shí)施“政府 主導(dǎo)型”旅游發(fā)展戰(zhàn)略，不斷加大對(duì)旅游業(yè)的投入，產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大， 被稱為旅游業(yè)三大直接支柱的旅行社、旅游交通、旅游飯店及其它配套設(shè)施均有極大的改善 .據(jù) 重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 截止到 2009年， 全市有國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅行社353 家， 星級(jí)賓館飯店 266 座，國(guó)際旅游收入 5.37 億美元，國(guó)內(nèi)旅游收入 666億元 。 長(zhǎng)江三峽是我國(guó)目前推向 國(guó)際市場(chǎng)的最具競(jìng)爭(zhēng)力的旅游產(chǎn)品之一，三峽工程的建設(shè)又使三峽成為世界最知名的旅游目的地之一，其知名度和品牌競(jìng)爭(zhēng)力大大提高。 三峽是國(guó)內(nèi)最知名的峽谷風(fēng)光和峽江文化為代表的旅游目的地，根據(jù)長(zhǎng)江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃預(yù)測(cè)， 2010 年到三峽旅游的國(guó)內(nèi)旅游者為 350 400 萬(wàn)人，這個(gè)數(shù)字只相當(dāng)于同年國(guó)內(nèi)出游城鎮(zhèn)居民總量的 0.5 0.55，三峽國(guó)內(nèi) 旅游前景廣闊。 同時(shí)， 2020年內(nèi)三峽旅游區(qū)仍然是國(guó)際旅游者的最主要目的地之一，國(guó)際旅游者年均增長(zhǎng)將保持 10 15，長(zhǎng)江三峽旅游國(guó)際需求前景廣闊無(wú)比。 根據(jù)長(zhǎng)江三峽區(qū)域 旅游發(fā)展規(guī)劃 ，長(zhǎng)江三峽庫(kù)區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：將三峽旅游建設(shè)成以新三峽為品牌，以自然生態(tài)觀光和人文攬勝為基礎(chǔ)，以休閑度假和民俗體驗(yàn)為主體，以科考探險(xiǎn)和體育競(jìng)技為補(bǔ)充，融生態(tài)化、個(gè)性化和專題化為一體，具有國(guó)際影響力、 可行性研究報(bào)告10 競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展的世界級(jí)旅游目的地。規(guī)劃期內(nèi)將旅游業(yè)培育成庫(kù)區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)，到 2010 年，三峽旅游區(qū)接待入境旅游者 195-215 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入 10.5-12億美元；接待國(guó)內(nèi)旅游者 1.6-1.8億人次，旅游業(yè)總收入達(dá)到 1000-1200億元人民幣，相當(dāng)于全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 15%，進(jìn)一步 壯大旅游支柱產(chǎn)業(yè)。 （二） 長(zhǎng)壽湖旅游業(yè)正面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇 隨著西部大開(kāi)發(fā)，三峽大移民，退耕還林、還草政策的全面實(shí)施，三峽生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)為三峽庫(kù)區(qū)的生態(tài)旅游發(fā)展提供了千載難逢的機(jī)遇。根據(jù)重慶市整體發(fā)展戰(zhàn)略，長(zhǎng)壽湖景區(qū)的旅游業(yè)將作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上，從 2001 年起，長(zhǎng)壽湖旅游收入已超過(guò)了傳統(tǒng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 漁業(yè)的收入，已達(dá)到 3000萬(wàn)元 (漁業(yè)收入約 2000萬(wàn)元 )，旅游人數(shù)已達(dá)到 19萬(wàn)人次。 2004年旅游人數(shù)已達(dá)到 35萬(wàn)人次，旅游收入已達(dá)到 4000萬(wàn)元。 根據(jù) 重慶市長(zhǎng)壽區(qū)長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃 （ 2010-2030）， 依托長(zhǎng)壽湖風(fēng)景名勝區(qū)，以旅游服務(wù)為發(fā)展核心，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，努力把長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)建設(shè)成為在重慶具有較大影響的城郊旅游鎮(zhèn)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，不斷提升城鎮(zhèn)化水平，建設(shè)和諧發(fā)展新城鄉(xiāng)。 規(guī)劃提出，將通過(guò)大力發(fā)展旅游業(yè) 推動(dòng)城鎮(zhèn)的建設(shè)，以風(fēng)景區(qū)保護(hù)與完善基礎(chǔ)設(shè)施為中心，以鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)為重點(diǎn) ，突出旅游特色，打造精品景點(diǎn)， 完善城鎮(zhèn)功能，吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力。以旅游服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，逐漸形成以旅游服務(wù)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式。規(guī)劃至 2015年末，（預(yù)測(cè)）鎮(zhèn)域總?cè)丝趯⑦_(dá)到 8萬(wàn)人，城鎮(zhèn) 可行性研究報(bào)告11 化率 44%，鎮(zhèn)區(qū)人口為 3.5萬(wàn)人。 到 2030年末，鎮(zhèn)域總?cè)丝趯⑦_(dá)到 13萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為 85%，鎮(zhèn)區(qū)人口為 11萬(wàn)人。 （三） 長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)急需 發(fā)展 隨著重慶市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，商務(wù)活動(dòng)會(huì)更加頻繁，帶動(dòng)商務(wù)、會(huì)務(wù)游的發(fā)展；市民閑度假游、自駕車旅游也將迅速發(fā)展，本地觀光游的外流趨勢(shì)將進(jìn)一步加強(qiáng)。長(zhǎng)壽湖景區(qū)山清水秀、湖面開(kāi)闊、景色旖旎，是開(kāi)展休閑度假、水上娛樂(lè)的理想地，長(zhǎng)壽湖景區(qū)這些 資源組合背景非常適合開(kāi)發(fā)度假旅游產(chǎn)品，適于進(jìn)行生態(tài)度假旅游。 目前景區(qū)最便于開(kāi)發(fā)的的長(zhǎng)壽湖西岸 的配套市政基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)啟動(dòng)，但 缺乏相應(yīng)的 旅游服務(wù)設(shè) 施，市場(chǎng)的需求將催生西岸片區(qū)的快速發(fā)展。長(zhǎng)壽湖景區(qū)準(zhǔn)備以重慶市區(qū)域發(fā)展背景為依托，跨越客觀上必然存在的經(jīng)濟(jì)技術(shù)梯度，大力發(fā)展以旅游業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)體系，帶動(dòng)商業(yè)、金融、會(huì)務(wù)、信息等高端服務(wù)行業(yè)發(fā)展，輻射周邊村鎮(zhèn)發(fā)展。為了達(dá)到上述目標(biāo)，大力改善長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)重慶市的投資環(huán)境，就需要加強(qiáng) 旅游配套 設(shè)施的建設(shè)。 長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)屬長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)轄區(qū)，含東海村、黃坪村、水口村、羅山村、回龍村、響塘村、圍子村、桂花村 8個(gè)村。南北向沿湖長(zhǎng)約8公里。南接長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)區(qū)，北至與高豐島相接的西岸最北端半島，沿湖以海拔 337米為低界，西端大致 以海拔 400米等高線附近的可用地為高界。規(guī)劃總用地約為 729.14公頃，其中建設(shè)用地 696.85公頃。規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模約為 4.9萬(wàn)人。 可行性研究報(bào)告12 三、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一） 是開(kāi)發(fā)和利用長(zhǎng)壽湖景區(qū)資源，完善 旅游配套設(shè)施 的需要 為積極開(kāi)發(fā)長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)的旅游景觀資源，強(qiáng)化長(zhǎng)壽區(qū)作為重慶近郊休閑度假旅游基地的功能，同時(shí)為 改善 長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)內(nèi)的 服務(wù)配套 、 生態(tài) 環(huán)境等 條件 ， 長(zhǎng)壽區(qū)政府對(duì)長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)進(jìn)行了整體性規(guī)劃， 依托良好的自然山水景觀資源，并與長(zhǎng)壽湖生態(tài)環(huán)境保護(hù)、歷史傳統(tǒng)文化有機(jī)地結(jié)合起來(lái)， 將其打造成以 旅游服務(wù)和開(kāi)發(fā)為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向， 集休閑 度假、游覽觀光、水上運(yùn)動(dòng)、會(huì)議會(huì)展于一體的 國(guó)際休閑旅游度假區(qū)。 xx酒店 （含會(huì)議中心） 是 長(zhǎng)壽湖景區(qū) 內(nèi)唯一的五星級(jí)度假酒店，是 風(fēng)景區(qū) 旅游 配套設(shè)施的重要組成部分 ，它的建成將改善長(zhǎng)壽湖旅游區(qū)內(nèi)高端度假酒店空白的局面， 同時(shí)，將極大的提升風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)休閑、度假、會(huì)議、會(huì)務(wù)等功能， 帶動(dòng)整體區(qū)域 旅游經(jīng)濟(jì) 的 發(fā)展。 （二） 是解決庫(kù)區(qū)移民及下崗再就業(yè)的需要 旅游業(yè) 是以滿足旅游者吃、住、行、游、購(gòu)、娛等各項(xiàng)活動(dòng)需求的綜合性產(chǎn)業(yè)， 高端酒店的建設(shè)可以極大的促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，通過(guò) 迅速 發(fā)展 的 旅游業(yè)可以帶動(dòng)其 關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)提供大量間接就業(yè)崗位安置 移民及下崗工人。 旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括交通、餐飲、商業(yè)貿(mào)易、郵電通信等直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、水電氣暖供應(yīng)業(yè)及咨詢、教育、科技、公共安全、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、政府管理等間接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)所提供的就業(yè)崗位數(shù)，取決于關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展的相互作用程度，關(guān)聯(lián)作用 可行性研究報(bào)告13 程度低，提供的就業(yè)崗位就少，相反則多。世界旅游組織在全球的調(diào)查顯示，旅游業(yè)直接安置 1 名就業(yè)人員，其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可安置 4 5 名間接就業(yè)人員。 根據(jù)長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃資料， 到 2015 年，可直接解決從業(yè)人數(shù) 5404人，間接解決從業(yè)人數(shù) 21614人。 （三） 是促進(jìn) 長(zhǎng)壽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、加速城鎮(zhèn)化步伐的需要 長(zhǎng)壽湖景區(qū)常住人口約兩萬(wàn)余人，其中農(nóng)業(yè)人口 13000多人，城鎮(zhèn)人口約 7000 多人，主要分布于長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)及周邊地區(qū)。以前，長(zhǎng)壽湖景區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要以漁業(yè)和特色水果生產(chǎn)為主，漁業(yè)是傳統(tǒng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近 年來(lái) ，由于旅游業(yè)的繁榮和蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)已成為景區(qū)的新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 隨著景區(qū)外圍道路工程以及市政配套工程的逐步建設(shè) ，解決 了交通和市政條件不足的瓶頸，為景區(qū)大力開(kāi)發(fā)鋪平了道路，隨著高端酒店的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將進(jìn)一步吸引旅游人群進(jìn)駐景區(qū)內(nèi)部， 提升長(zhǎng)壽湖區(qū)域整體價(jià)值， 從而促進(jìn)了招商引資、土地開(kāi)發(fā) ， 進(jìn)一步改善長(zhǎng)壽區(qū)的現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快長(zhǎng)壽區(qū)城鎮(zhèn)化的進(jìn)展步伐。 （四） 是提升長(zhǎng)壽湖景區(qū)窗口形象、增強(qiáng)景區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的需要 長(zhǎng)壽湖旅游資源類型齊全，資源單體數(shù)量較多。景區(qū)內(nèi)自然旅游資源以島嶼、湖泊、山體及野生動(dòng)植物等見(jiàn)長(zhǎng)，可謂山島湖景觀三位一體，優(yōu)美俊 秀；人文旅游資源則以史跡、寺觀、古城址、古建筑、特色物產(chǎn)等取勝。 長(zhǎng)壽湖的特色物產(chǎn)豐富，地方氣息濃郁，是鑲嵌在重慶市中心位置上的一顆璀璨明珠。 長(zhǎng)壽湖周邊過(guò)去幾年的服務(wù)功能 主要集中在賓館、招待所、旅行 可行性研究報(bào)告14 社和家庭旅館等各類 低端 接待服務(wù)設(shè)施上，總體上說(shuō)，長(zhǎng)壽湖景區(qū)的旅游開(kāi)發(fā)還處于 起步階段。 高端 酒店項(xiàng)目將極大的改善這一狀況 ， 其對(duì)整體區(qū)域的帶動(dòng)性 對(duì)提升景區(qū)窗口形象，增強(qiáng)景區(qū)旅游競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 綜上分析，本項(xiàng)目 選擇當(dāng)下的機(jī)遇進(jìn)行 建設(shè)是非常必要的。 可行性研究報(bào)告15 第三章 旅游市場(chǎng)分析 一、 全國(guó)旅游市場(chǎng)分析 （一） 國(guó)內(nèi) 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 旅游業(yè)是一個(gè)最具發(fā)展活力和潛力的產(chǎn)業(yè)，從發(fā)展趨勢(shì)看，旅游業(yè)這一“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”還將因?yàn)槿蚪?jīng)濟(jì)從金融危機(jī)泥潭中走出及中國(guó)旅游市場(chǎng)的需求而日益旺盛， 2009 年的國(guó)慶假期因?yàn)楹蛡鹘y(tǒng)佳節(jié)中秋節(jié)疊加，因此長(zhǎng)達(dá) 8 天，被稱為“史上最長(zhǎng)的黃金周”。據(jù)全國(guó)假日旅游部際協(xié)調(diào)會(huì)議辦公室統(tǒng)計(jì)：今年“十 一”黃金周中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)預(yù)計(jì)將超過(guò) 2 億人次，同比增長(zhǎng) 13%;旅游收入超過(guò) 1000 億元人民幣，同比增長(zhǎng) 25%。 不僅僅是今年的黃金周，近年來(lái)中國(guó)的旅游業(yè)一直都是持續(xù)快速發(fā)展，下面有這樣幾組數(shù)字可供大家參考： A. 從 2002 年 2007 年過(guò)境旅游人數(shù)從 3680 萬(wàn)人次將增長(zhǎng)到5360 萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng) 7.8%，高于全球平均增長(zhǎng)率 3 個(gè)百分點(diǎn)。 B. 旅游外匯收入從 204 億美元將增長(zhǎng)到 370 億美元，年均增長(zhǎng)12.6%，高于全球平均增長(zhǎng)率的兩個(gè)百分點(diǎn)。 C. 國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)從 8.8 億人次將增長(zhǎng)到 15 億人次，年均增長(zhǎng)11.3%。國(guó)內(nèi)旅游收入從 3878億元將增長(zhǎng)到 6820 億元，年均增長(zhǎng) 12%。 D. 旅游總收入從 5566 億元將增長(zhǎng)到 1 萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)12.4%， 可行性研究報(bào)告16 E. 中國(guó)公民處境旅游目的地的國(guó)家和地區(qū)從 20 個(gè)增加到 132 個(gè)，處境旅游人數(shù)從 1660 萬(wàn)人次將增長(zhǎng)到 4000 萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)19.2%。 從數(shù)據(jù)中可以看出：中國(guó)已經(jīng)成為世界第四大入鏡旅游接待國(guó)，亞洲第一大處境旅游國(guó)，并且據(jù)聯(lián)合國(guó)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到 2015 年中國(guó)將成為世界上第一大入鏡旅游接待國(guó)和第四大出境旅游客源國(guó)。中國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn) 了從亞洲旅游大國(guó)到世界旅游大國(guó)的轉(zhuǎn)變，開(kāi)始邁入建設(shè)世界旅游強(qiáng)國(guó)的進(jìn)程，中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展前景十分廣闊。 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，中國(guó)人均收入將達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，到時(shí)候，旅游將會(huì)成為中國(guó)人生活中的一部分，旅游消費(fèi)需求將大幅提升，這是旅游業(yè)持續(xù)興旺發(fā)展的動(dòng)力，中國(guó)旅游業(yè)將繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。 （二）全國(guó)旅游業(yè)發(fā)展走勢(shì) 步入新世紀(jì)以后，中國(guó)旅游業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的機(jī)遇期。準(zhǔn)確把握旅游業(yè)的發(fā)展走勢(shì)，對(duì)于制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，策劃制作符合市場(chǎng)需求的旅游產(chǎn)品顯得尤為重要，當(dāng)今中國(guó)旅游的發(fā)展將呈現(xiàn)出以下走勢(shì) ： 1、旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位將會(huì)得到全面確立。 旅游業(yè)以其綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度高的特點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展已被各國(guó)的實(shí)踐所證明，旅游業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)越來(lái)越被各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)所認(rèn)知，一些國(guó)家或地區(qū)把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些資源大省、大市、大縣則以“旅游強(qiáng)省”、“旅游興 可行性研究報(bào)告17 市”、“旅游立縣”來(lái)確立旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位，來(lái)實(shí)現(xiàn)旅游的倍增計(jì)劃?？缛胄率兰o(jì)，中國(guó)旅游業(yè)進(jìn)入新的戰(zhàn)略機(jī)遇期，作為旅游資源大國(guó)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)向產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)再到產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的攀升將成為旅游業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用與地位將會(huì) 迅速提高。而目前擔(dān)當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)旅游工作的縣區(qū)長(zhǎng)、旅游局長(zhǎng)不懂旅游的現(xiàn)象非常普遍。一些旅游企業(yè)特別是旅游景區(qū)從事領(lǐng)導(dǎo)工作的同志也是半路出家的多。 2、旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模將會(huì)迅速擴(kuò)大。 隨著我國(guó)加入 WTO 和改革開(kāi)放的不斷深入，各級(jí)政府對(duì)旅游業(yè)的投入越來(lái)越大；一些外資、民資及其他社會(huì)資金也不斷向旅游業(yè)注入，旅游基礎(chǔ)設(shè)施和基本設(shè)施建設(shè)的步伐將顯著加快；一些地區(qū)通過(guò)建立旅游聯(lián)合體、共同體，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)；信息時(shí)代催生旅游業(yè)發(fā)展新平臺(tái)，特別是 WEB2.0 時(shí)代的到來(lái) ,一些大型的網(wǎng)絡(luò)公司依靠雄厚的資金實(shí)力和自己成熟的市場(chǎng)運(yùn)作 模式向傳統(tǒng)公司模式滲透 ,大型的旅游企業(yè)也同樣借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)向高端的商務(wù)平臺(tái)滲透 , 給中國(guó)旅游企業(yè)帶來(lái)更多的機(jī)遇；一些傳統(tǒng)的旅游企業(yè)通過(guò)改制或改組，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力，實(shí)行集團(tuán)化、集約化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)的勢(shì)頭將越來(lái)越猛等等。傳統(tǒng)的旅游管理人才難以滿足形勢(shì)發(fā)展的需要，旅游信息、旅游網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的人才需求將會(huì)急劇 增加。 3、旅游業(yè)的運(yùn)行質(zhì)量將會(huì)顯著提高。 隨著經(jīng)濟(jì)國(guó)際化步伐的加快，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，我國(guó) 可行性研究報(bào)告18 旅游業(yè)融入世界各地先進(jìn)的旅游業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)驗(yàn)和法制化的管理手段，經(jīng)營(yíng)將更加規(guī)范。在科教興國(guó)戰(zhàn)略指引下，先進(jìn)的科學(xué)技 術(shù)和高水平人才也將不斷向旅游產(chǎn)業(yè)流入，管理水平不斷提高。在科學(xué)發(fā)展觀的思想指導(dǎo)下，旅游行業(yè)正在堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，集聚各方優(yōu)勢(shì)，加快旅游業(yè)的發(fā)展步伐，必將實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)政府、旅游者和旅游經(jīng)營(yíng)者利益最大化。對(duì)培養(yǎng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、綠色營(yíng)銷、服務(wù)營(yíng)銷、文化營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷以及新型國(guó)際化的旅游人才將提出了新的更高的需求。 4、旅游業(yè)的文化載體地位將會(huì)得到鞏固。 文化是旅游的靈魂，旅游是文化的重要載體。加強(qiáng)旅游文化建設(shè)是旅游發(fā)展的時(shí)代要求。旅游業(yè)中的傳統(tǒng)文化在新世紀(jì)要放射出光芒，一些現(xiàn)代文化 也要進(jìn)入旅游業(yè)以提高其品味。旅游業(yè)的吃、住、行、游、購(gòu)、娛六大要素中，無(wú)不承載著文化的內(nèi)涵、無(wú)不張揚(yáng)著文化的個(gè)性、無(wú)不演奏著文化的樂(lè)曲。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的鮮明特點(diǎn)要有主題性，具有較高文化素養(yǎng)的旅游人才諸如旅游策劃、景點(diǎn)設(shè)計(jì)、高級(jí)導(dǎo)游、外語(yǔ)導(dǎo)游等也將受到歡迎。 5、旅游業(yè)的生活功能將會(huì)顯著體現(xiàn)。 旅游是現(xiàn)代生活的一種方式。在我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)也將進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展期，人們的可支配收入和余暇時(shí)間將會(huì)大幅增加、旅游欲望也會(huì)明顯增強(qiáng)，為提高生活質(zhì)量提供了保證，也為旅游業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，旅游 是高質(zhì)量的生活體現(xiàn)。二十一世紀(jì)的中國(guó)是充滿希望的中國(guó)，生產(chǎn)力得到發(fā)展、 可行性研究報(bào)告19 綜合國(guó)力得到加強(qiáng)、人民生活水平極大提高，旅游自然成為生活的一項(xiàng)重要內(nèi)容，成為生活質(zhì)量提高的重要標(biāo)志，這是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是中國(guó)旅游走向大眾化的必然趨勢(shì)。迎合體驗(yàn)業(yè)的發(fā)展要求，個(gè)性化的旅游特色服務(wù)業(yè)人才就業(yè)空間將增大。 6、旅游業(yè)的發(fā)展格局將會(huì)顯著變化。 在地域方面，歐美地區(qū)為主體的旅游地域格局將會(huì)被打破。到2020 年，無(wú)論是從國(guó)際旅游者的接待人次還是國(guó)際旅游收入，亞太地區(qū)都將超過(guò)美洲，成為世界第二大旅游地區(qū)，其中中國(guó)的國(guó)際旅游將會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展。從國(guó)內(nèi)旅游的空間結(jié)構(gòu)來(lái)看，由于我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展以城市為中心、以資源豐富地區(qū)為重點(diǎn)，相比之下以沿海地區(qū)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，而且離主要客源地國(guó)家和地區(qū)的距離較近，國(guó)際旅游者的可進(jìn)入性較好，形成了諸如長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)向其他地區(qū)推進(jìn)，逐漸形成完整的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)格局。 （三）全國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 1、 國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回顧 旅游房地產(chǎn)最早在我國(guó)出現(xiàn)也是分時(shí)度假的概念。在 20 世紀(jì) 90 年代初，海南首先出現(xiàn)了分時(shí)度假酒店 (產(chǎn)權(quán)酒店 )的萌芽，但是并沒(méi)有獲得良好的市場(chǎng)反應(yīng)。 20 世紀(jì) 90 年代末，在假日旅游熱和旅游地房產(chǎn)大量空置的情況下，分時(shí)度假開(kāi)始真正受到旅游飯店經(jīng)營(yíng)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的普遍重視，并以旅游房地產(chǎn)這一概念在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳播開(kāi)來(lái)。 2001 年 7 月，在海口舉辦“中國(guó)首屆旅游房地產(chǎn)博覽會(huì) 可行性研究報(bào)告20 暨首屆中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”之后，同年 11 月又在杭州召開(kāi)“中國(guó)旅游房地產(chǎn)論壇”。旅游房地產(chǎn)和分時(shí)度假成了房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)共同關(guān)注的熱門話題，吸引了眾多包括大量海外、港臺(tái)投資者在內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 目前國(guó)內(nèi)對(duì)旅游房地產(chǎn)的解釋還不統(tǒng)一，沒(méi)有一個(gè)權(quán)威或者公認(rèn)的概念能解釋清楚什么是旅游 房地產(chǎn)。比較多的說(shuō)法是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷模式，其開(kāi)發(fā)物是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山 /滑雪運(yùn)動(dòng)度假村等產(chǎn)品形態(tài)。更為廣泛的講就是直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都屬于旅游房地產(chǎn)。 2、 中國(guó)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分析 改革開(kāi)放 30 年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)強(qiáng)化了居民的旅游支付能力， 2008 年中國(guó)人均 GDP 首次突破3000 美元，上海、北京更是分別突破 8500 與 9000 美元。日本共同社指出， 3000 美元作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，隨后更有可能帶來(lái)消費(fèi)的活躍?？勺杂芍涫杖朐礁撸糜沃Ц赌芰?，特別是以休閑和度假為代表的高端旅游支付能力就越強(qiáng)。其次，居民可支配時(shí)間增多，除了十一、春節(jié)兩大黃金周外，政府還頒布了職工帶薪年休假條例，假日時(shí)間總量的增加帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的增長(zhǎng)，對(duì)旅游產(chǎn)品的選擇也更加合理與多樣，其中休閑度假旅游成為越來(lái)越多消費(fèi)者選擇的旅 可行性研究報(bào)告21 游模式，可以說(shuō)，經(jīng)過(guò) 30 年的積累，一個(gè)休閑為主的旅游時(shí)代正在來(lái)臨。 3、 我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新階段 旅游地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，與城市的恩格爾系數(shù)、 GDP 水平等都有著密切的關(guān)系。時(shí)下，旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭正盛，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，硬件、軟件設(shè)施的完善及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中供給和需求的發(fā)展，均為旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了契機(jī)。 旅游房地產(chǎn)在發(fā)展迅猛的旅游業(yè)這一母體下發(fā)展，自然會(huì)具備得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。政府將旅游業(yè)列為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以及拉動(dòng)旅游的相關(guān)政府法規(guī)的出臺(tái)，成為旅游房地產(chǎn)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動(dòng)力保證。假日經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)高品質(zhì)的居住需求。工作時(shí)間縮短，每年 115 天的假期，尤其是 7 天長(zhǎng)假及企業(yè)年假制 度的運(yùn)行，使人們有時(shí)間脫離日常生活環(huán)境到一處景觀房產(chǎn)度假，享受另一種輕松、愉悅的生活。同時(shí)，節(jié)假日期間，酒店往往爆滿，這也成為旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潛在商機(jī)。隨著旅游消費(fèi)者消費(fèi)觀念的成熟，度假旅游需求逐漸取代傳統(tǒng)的旅游需求方式，并形成了每年 2.4%的增長(zhǎng)幅度。根據(jù)國(guó)際通行發(fā)展慣例，度假需求從產(chǎn)生到具備一定的規(guī)模需要 3 5 年的時(shí)間，也就是說(shuō)旅游房地產(chǎn)的潛在需求潛力巨大。 4、 2010-2015年 中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個(gè)專業(yè)化的時(shí)代，投資開(kāi)發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國(guó)際化方向發(fā)展。旅游地產(chǎn)不同 于普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷方式是租賃與出 可行性研究報(bào)告22 售相結(jié)在“大旅游、小地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)理念下，休閑度假需求的升級(jí)推動(dòng)了旅游地產(chǎn)的多元化。目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務(wù)旅游升級(jí)到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會(huì)相應(yīng)的升級(jí)換代，對(duì)旅游的充分挖掘?qū)⒉辉倬窒抻诼糜螛I(yè)本身。 多元化有利于把旅游地產(chǎn)做成規(guī)模，但是也存在一定的隱憂。其中，資源利用和保護(hù)之間的矛盾，將成為其中突出的問(wèn)題。以新農(nóng)村建設(shè)為例。不可否認(rèn)，新農(nóng)村建設(shè)為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了契機(jī)，但如何在項(xiàng)目運(yùn)作成功的同時(shí)，保護(hù)好當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源和 人文景觀，解決土地權(quán)屬和農(nóng)民居住、收入、生活等一系列問(wèn)題，將成為開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一大挑戰(zhàn)。 近年來(lái)，隨著旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，除按傳統(tǒng)方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外，從產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假房產(chǎn)，到景區(qū)房產(chǎn)、酒店式公寓，再到以旅游為主題的區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)等，“旅游房地產(chǎn)”這個(gè)概念越來(lái)越多地被人們提到，同時(shí)也越來(lái)越多地用于各類房地產(chǎn)項(xiàng)目之上。 雖然目前我國(guó)還面臨著旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律、法規(guī)、制度不健全、專業(yè)人才短缺、開(kāi)發(fā)商意識(shí)水平有待提高、旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體水平良莠不齊的問(wèn)題，但是展望未來(lái)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的