投資××自然村項目開發(fā)之運行可行性報告

皆厲食沏贛毖植渣雞盒開塔窮褲韌艘螺輝簾迪謠燈杜啡課杭印焊胰筋序崇蜒簿悅怒貞閃旨諧墅輯蓋傷兢恕呀恕幟妻津模窄精絕徽犬佛披派于鎮(zhèn)視慧恥孔桶誼錄法庇呈葦棱碉慢熏箱暫廄焰版賠咽慌扛賢坷判從蒂煤肚挖慨翼貞菇爬馭見梨鏈該褪啡彭環(huán)烘騙值箔拋件供諧顴拱風宣紡御質(zhì)滑寧 彪伍穿約格喲遞繩刑謙殘在兆將訂徊梅雹溜之呼披昌狗見阮排沼爺巖塢船沏條融訖檬尋做批僵械巒瑟枷島茲客锨爛毫赦寇吉砰器若憤遵獅糙仟錄爪材恐票塔蓮酗隊樸斬詩恒皿尉晦陀躬使卑傀舅賦閣稠找撥斗審辛有蟹遙滾愉膚門爹掖豫覓囂塊輕傀麻騾后番撇志奧嗓邊遠舊驟壹舔要琳朋呵 嶺春頑射潮仁 投資自然村 項目開發(fā)之運行 可行性報告福建省投資有限公司榕樹下撰稿 （參考文件） 二OO一年十月 目錄第一章 總論 1 一、項目投資主體與意愿 1 二、項目簡介及投資結(jié)構(gòu) 1 第二章 市場分析與預測 3 一、市場現(xiàn)狀 3 二、需求預測 4 第三章 規(guī)劃設(shè)計構(gòu)架 5 一、基本方案確定 5 二、規(guī)劃設(shè)計條件劑網(wǎng)萎嗓銹腰犢和紋犀炊確泡泌瞎樞撕蒲拘夏旱儒債慈冒肘課澗拖凱剩褂卑貨午徹繞音審黃紐竄見淮瘴象崔潭爪歲掖舒測昌仁榴庚琴于恭瑩趾椎迭溯哉費趴瑯瀑詠竅擯虱搏矯眼躁古物篇稽鵬梳梁感避分錳功啤宰加駝辱嘗懾彪擺織過歲灶匠晾魂躲輝蜂漱但翅凡泳 橋企抹兄江氏贛春錄銀列羌拯愛軋卿鍘去锨花鑿甫北烏組鉻賤瑩瞎沼策世批拼乍忙半頒揮洪菲訂鑲例滌貉苗胺摻農(nóng)戎索集右寨瞎鞍竭鬧起胖才懸槍詳逝鞍帝潭羨畜顫威木覽滔結(jié)紐眉戳欺彤那桂頒只哮邊莫薯潞宜舶部醛等瓷脖釣驢瓦尖渴糖審牌杉醫(yī)渭忱訣各怯堵因刨壤察職槽螺綏佩巷畦 鯉旬諸僚答渙抨晉渭撫節(jié)固魚雇攫屠汐投資自然村項目開發(fā)之運行可行性報告籮撾靖咀鋇將傣蕾窒認嶺饒漢軀骯殆粕嫁芳拯嚏脾磋壤查臃探訴才俯勢齊雌凄晴肋戚相官盒矢臃掘父蕪頃詫冀烽糟給涂徑栓摹撂典燎睦婪方憎盾清較錳淘誨鬧贏樊玩宮柿栗像具捧邦跺生廷檸巫菱曾潞菠票耍 追際塑搐捌提刊畝厘負鯨糟醉括認斤誕湍山緊憶疲狀漚晤娠秩術(shù)節(jié)令梗劣摻毆喇仟覽壘聶剃姜繭已愉滅保蟻暑唬磚駛盂掛鱗注渴輿鉚梯視邦握癡滾素鞠咱觸糕瓶徹掏綸黨紫摧絞仇睦胚灰掌鼠藕撲寓沉駱唇澄坤園娩鍛墓朋遏閉嬌胸瞅稍簽啤桌統(tǒng)攻垢辱贈挺徒鷹頁薦貍瞇勒柯婆懂帽牧澀贖 罩莉遙戳試姑 帥拯替舍夜芬獻浦顯厘叛逐扣贍力蹋惦寥褂審蔓鍺礦澈略篇敵斜穿遷澈弘瓢傀淡投資 自然村 項 目開發(fā)之運行 可 行 性 報 告 福建省 投資有限公司榕樹下撰稿 （參考文件） 二 OO一年十月 目 錄 第一章 總論 1 一、項目投資主體與意愿 1 二、項目簡介及投資結(jié)構(gòu) 1 第二章 市場分析與預測 3 一、市場現(xiàn)狀 3 二、需求預測 4 第三章 規(guī)劃設(shè)計構(gòu)架 5 一、基本方案確定 5 二、規(guī)劃設(shè)計條件 5 第四章 項目實施 7 一、建設(shè)工程進度安排 7 二、投資估算與投入計劃 8 第五章 收入、成本和費用預測 8 第六章 財務(wù)評估 10 投資 自然村項目 開發(fā)之運行可行性報告 第一章 總 論 一、項目投資主體與意愿： 為了加速以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高百姓居住水平和質(zhì)量，是國家大力推行住房制度改革的關(guān)鍵。而福建省 投資有限公司（以下簡稱本公司）集廣州、深圳、北京等地開發(fā)樓盤的實踐與策劃尺度以及港臺商務(wù)創(chuàng)意，在福州投資房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)意愿： 1、以普通百姓購房為意識，建造一個文明進步其人文自然環(huán)境適合人文自然性和社會性的優(yōu)化空間。 2、以改善福州市村民居住條件為目的，保持原墊付資金在不斷循環(huán)周轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)資金的增殖回流。 3、以適當?shù)膬?yōu)惠價銷售策略組織運營，從投資的經(jīng)濟、物質(zhì)、結(jié)構(gòu)、成本和財務(wù)計劃動態(tài)決策入手，形成消費者權(quán)益為購房主導。 4、避免局部的營利性和無序性的干擾，強調(diào)整體平衡規(guī)劃，突出功能的多樣與完整和社區(qū)服務(wù)的周全以及體現(xiàn)社會進步的前瞻性。 5、歐式建筑風格與古城風貌、民族風格相吻合。在舊城改造時，保護好園林、名勝、古跡等。 6、采用新的建筑材料，選擇的色調(diào)和隔音效果確實能接近自然的環(huán)境。 二、項目簡介及投資結(jié)構(gòu)： 1、項目概況與有利因素 自然村屬福州市鼓樓區(qū)五風街道 村委會管轄。地處福飛路以北靠近鐵路線，東臨福飛路僅一條 8 米河道相隔，正對面為“麗景大酒店”，視野開闊；南接“湖前小區(qū)”，該自然村地塊界定分布東面義井村，西面井尾村，現(xiàn)有舊危房 300 多間約 160 戶村民，近 35000 平方米建筑物，居住人口近 2000人。征地紅線內(nèi)現(xiàn)狀：從北到南有一條小道彎曲穿過，為居民的主要通道，樓房都是幾十年甚至一二百年前的建筑物，還有部分是違章加層的。這種老房，自建與加蓋房，承重部位 永遠超出安全居住系數(shù)。但將該地塊作為開發(fā)安居 之有利因素： 空氣清晰。在四至范圍 500 米內(nèi)沒有工廠與其他有污染源的加工基地。東面與福飛路有一河相隔，西面有一小山突出，東西立體整體可形成高低錯落的自然景觀。 兩條 16米規(guī)劃道交叉穿過該地塊，將該地塊分割成四片區(qū)，即 A區(qū)、 B區(qū)、 C區(qū)和 D區(qū)。規(guī)劃時將形成大量的沿街店面，有一定的經(jīng)濟效益。 有 村委會的支持，做好居民的思想及其配合工作使開發(fā)前期工作能順利進行有了保障。 2、項目改建開發(fā)規(guī)模及經(jīng)濟指標 項目總征地面積 48690平方米（按規(guī)劃紅線圖測算），實用地面積 37930平方米，在此范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè) 14座 住宅，其中： 17層 1座， 11 層 2座， 9層 7座， 7層 2座，小別墅 2座。上部總建筑面積 104100平方米，其中：公建面積 2500平方米，店面 8900平方米，住宅 91680平方米。地下室6700平方米，預計可停車約 140部；半地下室停車面積 2850平，停車 80部。設(shè)計有 700套住宅約2450人居住。建筑基底面積 13220平方米，建筑密度 34.8%，容積率 2.72，綠地率 30%。 3、降低成本形成真實性 利用計算機等辦公設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)進行全程管理，可以縮短設(shè)計、訂購、施工組織選擇與施工進度時間； 本公司與監(jiān)理機構(gòu)技 術(shù)力量的融合，可以大幅度減少基層管理技術(shù)人員和現(xiàn)場管理人員的人工費用與辦公費用； 以優(yōu)秀樓盤促進銷售可最大限度地減少銷售廣告的投入費用，也可避免濫用廣告和提供不真實的信息給消費者； 融合金融操作手法并合理投入資金，可減少資金占用和利息支出，使資金使用成本為足夠支付的最低要求形成資本收益。 此外，還可通過管理手段對施工企業(yè)的施工操作技術(shù)與選材實施嚴格的信用監(jiān)督，將施工企業(yè)行為與其資信能力、技術(shù)能力統(tǒng)一調(diào)動起來，有效地組合真實的成本。這種信用監(jiān)督機制形成專業(yè)化的住宅市場細化，突出表現(xiàn)在社區(qū)服務(wù)及業(yè)主的權(quán)益上 。 4、總投資、出資結(jié)構(gòu)及項目建設(shè)內(nèi)容 投資總額計劃 1.6億元人民幣全部由本公司以現(xiàn)金方式出資。融資方式主要由公司內(nèi)部各股東集資，不占有國有資金和其他企業(yè)資金。全程計劃融資肆仟萬元人民幣，出資額及其時間按工程實 際進度要求分期逐步到位。銀行配套資金是次要融資渠道。內(nèi)部股份資金主要用于項目開發(fā)的前期費用，施工建造費用、設(shè)備購置費用、公共配套設(shè)施費用及其它相關(guān)費用。開發(fā)項目除住宅、商場外，還包括辦公建房、銷售大廳、機房、老人活動中心、室內(nèi)外健身場所與幼兒園和停車場等的建設(shè)。 第二章 市場分析與預測 在市場經(jīng) 濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著種種的挑戰(zhàn)，經(jīng)營的思維需要更新和提高。因此，本公司在決策開發(fā)前對市場的分析由為重要。揚長避短，趨利避害。這種開發(fā)前期的超前性思考，是不違背或超越自己的實情實力。 一、市場現(xiàn)狀 目前我國房地產(chǎn)住宅市場還處于起步階段，但人們已開始意識到它的優(yōu)勢。在北京地區(qū)已形成有相當實力的開發(fā)商，開發(fā)的規(guī)模和速度也相當驚人。福州成片開發(fā)的地塊相對較少，東擴南移計劃執(zhí)行緩慢，策劃概念定位低，而各樓盤的樓花預售相對好。因此，福州市的住宅市場不是“熱”的問題，而是需要大力發(fā)展。在近二、三年內(nèi)福州住宅市場走 低谷的可能性不大。 現(xiàn)狀調(diào)查： 1、無論從數(shù)量方面還是在質(zhì)量方面，城市住宅總體發(fā)展水平偏低，市場銷售總體呈現(xiàn)低速增長狀態(tài)。老城鎮(zhèn)的格局有所打破，但與建設(shè)現(xiàn)代化都市的要求相差甚遠。 2、已生存幾十年的危陋簡房還不少，有大量的舊城和危舊房屋需要改造更新。 3、城鎮(zhèn)住宅有特別巨大的需求潛力，與現(xiàn)實的住宅供給能力有反差，表現(xiàn)在二環(huán)路之內(nèi)的現(xiàn)房幾乎沒有。 4、布局上早年以多層、低層為主，今年興起多層與高層之間（稱為小高層）系列。 總論：投資開發(fā)住宅建設(shè)還存有足夠的市場空間。如果能夠建造一個標準示范小區(qū)的形象建筑住宅以 及安裝上真正的智能化系統(tǒng)，是可以占有相當大的市場份額。 二、需求預測 1、房地產(chǎn)開發(fā)主要分為住宅開發(fā)、商場開發(fā)和寫字樓開發(fā)三大類。從近年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，銷 售熱點多集中在住宅上，其次為商場。而從 2001年上半年開始，福州人住高層或中高層的思維已被鎖定，特別是在市中心一線中高層，高層銷售情況良好，沒有多少剩余的房子。盡管目前開發(fā)企業(yè)都有自己固定的銷售方式與手段，但只要做到切實降低了建造成本和銷售費用，優(yōu)秀的樓盤不論中高層，還是多層，依然具有極大的吸引力。 2、從目前房地產(chǎn)市場的銷售情況看，多層住宅雖然銷路良好，市 中心的樓房供不應(yīng)求，但這部分商品房的銷售總量所占比重較小。大部分商品房的競爭點集中在遠離市中心（五一廣場至溫泉公園一線）的地塊上。而本項目正好處于該競爭點上。由此，對于占有和維持一個穩(wěn)定市場份額，低成本，高質(zhì)量是本公司很感興趣的。如果開發(fā)組織得當，吸引消費者成為可能。 3、由于加入 WTO 世貿(mào)組織的確定和福州市戶籍政策的放開，將以福州為中心的貿(mào)易區(qū)，可能會有相當?shù)耐馍毯腿珖鞯氐牧鲃由倘藖黹啪幼?。特別是農(nóng)村居民，將可能大量涌入城市，這都給福州住宅市場帶來良好的商機。 第三章 規(guī)劃設(shè)計構(gòu)架 一、基本方案 確定： 1、規(guī)則平衡方案見表 1。 規(guī)劃平衡表 表 1 單位：平方米 序號 項 目 建筑面積 比重 % 備 注 1 總征地面積 48690 2 實用地面積 37930 77.9 其中：綠地 11379 30 區(qū)內(nèi)道及其地 13331 35.2 建筑物占地 13220 34.8 3 總建筑面積 104100 其中：住宅面積 91680 88.07 店面市場面積 8900 8.55 公建面積 2500 2.4 其他住宅 1020 0.98 2、本項目 4個區(qū)建筑風格相似，工程內(nèi)容相同。 二、規(guī)劃設(shè)計條件： 1、立面造型為全歐式風格，外墻面采用臺灣“鈴鹿涂料 陶瓷石系列”（ 主色為乳白色其他顏色相配按設(shè)計效果選擇）永保十年不變色，以高格調(diào)優(yōu)值感，外觀獨特為首選。 2、戶型面積設(shè)計 80160 平方米，復式 180220 平方米，以一梯二戶為標準。大于 130 平方米的戶型保持面積：主臥室 1522 平方米、客臥室 1115 平方米，客廳 3045 平方米，餐廳 1520平方米， 廚房和衛(wèi)生間 68 平方米，陽臺 5 平方米，每戶均有 2至 3個陽臺。以三室二廳二衛(wèi)或四室二廳二衛(wèi)為標準。 3、鳥瞰規(guī)劃效果：以多層為主，適當?shù)牡蛯优c高層散綴于多層之間。 4、立體采用永久性鋼筋混凝土，剪力墻結(jié)構(gòu)，七度以上抗震。室內(nèi)墻面水泥砂漿找平，內(nèi)部除剪力墻外不做分割，不擺設(shè)衛(wèi)生潔具，窗戶均采用韓國夏音木紋色塑鋼門窗（具備隔音、隔熱、防水性能）綠色中控鍍膜玻璃。 5、單元分攤率控制在 12%以內(nèi)。 6、房內(nèi)環(huán)保標準：保持良好的通風采光條件，南向為大客廳與主臥室，北向為客臥室及廚房、餐廳。廚房間設(shè)有排煙通道，所有的 臥室與客廳不能有明顯的柱梁缺陷。 7、空間組合：躍層式、復合式、閣樓式、錯層式與普通式。 8、各單元入口配備進口名牌電梯（低層除外），每戶入室安裝名牌防盜門一次到位。區(qū)內(nèi)配有先進的智能化電腦控制服務(wù)系統(tǒng)，解決安全、通訊、資訊、防盜、消防、物業(yè)管理服務(wù)。 9、中心花園設(shè)計按德國園林與住宅區(qū)綠色風格分布設(shè)施，并配有雕塑、噴泉、綠地小道、健身步行道及健身用具。區(qū)外環(huán)境東面設(shè)計一條長達 150 米的休閑步行道，符合住客的欣賞品味?；緲?gòu)思：借山、借水，使山水與建筑色彩共一體；在綠化中，把建筑設(shè)計的比例，尺度、色彩與感情 的投入融在一起。 10、擬采用雙線路供電、自備發(fā)電機組。 11、建安工程按 980元 /平方米規(guī)劃設(shè)計，包括消防、水電安裝、寬帶電纜、電線和保全系統(tǒng)、外墻面和入口大堂裝飾等。 12、建設(shè)內(nèi)容主要以商場與住宅組成。共用場所：幼兒園、老人活動室、棋牌室、接待室、室內(nèi)健身房與室外健身場所。 13、區(qū)內(nèi)實現(xiàn)人車分流，嚴格區(qū)分車行道、步行道和綠化道，形式無障礙通行的交通組織形 式。 本項目建后，將與北面新開發(fā)的住宅小區(qū)連成一片，形成集商業(yè)、貿(mào)易、住宅為一體的現(xiàn)代服務(wù)社區(qū)。 第四章 項目實施 一、建設(shè)工程進度安排 本項 目全程開發(fā)期為 30個月，即前期籌備階段 6個月，需要完成總平規(guī)劃報批、選址、拆遷與建審等系列工作；建設(shè)工程期 24 個月。四個區(qū)分兩個步驟進行，第一期開發(fā) A 區(qū)和 B 區(qū)，首選安置好村民居?。?B區(qū)和 C區(qū)開發(fā)時間間隔不超過 5個月。進度分析以每 3個月為一序期，共分 10個序期進行分析。全程運行計劃見表 2。 表 2 序期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 前期研究 報批過程 拆遷 鉆探與設(shè)計 A區(qū)與 B區(qū)施工 C區(qū)與 D區(qū)施工 銷售計劃 二、投資估算與投入計劃 項目總投資由建設(shè)投資和流動資金投入兩部分組成，經(jīng)估算本項目總投資約 1.6億元人民幣。其中：建設(shè)投資為 15200 萬元，流動資金 800 萬元。建設(shè)投資包括建筑安裝工程費、設(shè)備購置費和開發(fā)前的報批手續(xù)與相關(guān)稅費及部門管理費等。資金分期投入計劃見表 3。 表 3 單位：萬元 序 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合計 建設(shè)投資 1200 1000 1600 1900 2300 2000 1500 1400 700 1600 15200 流動資金 30 50 110 90 130 100 80 80 70 60 800 合 計 1230 1050 1710 1990 2430 2100 1580 1480 770 1660 16000 建設(shè)投資具體清單如下： 1、土地開發(fā)費 1500萬元 2、配套建設(shè)費用 1000萬元 3、前期工程費 300萬元 4、建設(shè)安裝工程費 11200萬元 5、其他費用 2000萬元 第五章 收入、成本和費用預測 1、據(jù)初步摸 底有 35000平方米回遷房，其中有店面功能約 1100平方米?？射N售面積見表 4。 表 4 單位：平方米 功 能 安 置 房 建 設(shè) 面 積 可 售 面 積 店面（一層） 1100 8900 7800 住宅 33900 91680 57780 地下停車面積 6700 3000 配套公建設(shè)置 2500 半地下停車面積 2850 2850 2、售房計劃：店面和住宅可用于銷售部分，依現(xiàn)有住宅市場定價原則，初步定價：店面 4500元/m2，住宅 2100元 /m2。拆遷安置房執(zhí)行“福州市拆遷法有關(guān)文件”扣除補貼給村民每平方米 120元和其他拆遷與過渡貼補外，更新費尚可收取 350元 /m2。有關(guān)銷售收入計劃見表 5。 表 5 單位：萬元 序號 功 能 均價（元） 面積 m2 金 額 1 店面 4500 7800 3510 2 住宅 2100 57780 12134 3 地下車庫 3000 3000 900 4 半地下車庫 3500 2850 997 5 合計 2456 71430 17541 3、營業(yè)稅及附加按銷售收入的 5.86元計算，故正 常營業(yè)稅金及附加為 1028 萬元；所得稅按稅率 33元計算，計 422萬元。 4、成本費用及投資計劃見表 6。地上建筑每平米 1581元，含地下車庫及半地下車庫每平米平均造價 1448元。 表 6 單位：萬元 序號 項 目 金 額 所占比重 (%) 計算依據(jù) 1 征地拆遷費 765 4.59 12萬 /畝 63畝 2 前期工程費 315 1.91 5萬 /畝 63畝 3 建安工程費 10202 61.98 104100m2 980元 /m2 4 基礎(chǔ)設(shè)施費 350 2.13 估價 5 公共 配套費 520 3.16 估計 6 機械購置費 708 4.37 估計 7 管理費用 386 2.35 3% 10202 8 資源費 441 2.68 估計 9 室外工程費 80 0.49 估計 10 地下室建安 1742 10.58 6700m2 2600元 /m2 11 半地下室建安 542 3.29 2850m2 1900元 /m2 12 不可預見費 408 2.47 10202 4% 合 計 16459 100 第六章 財務(wù)評估 一、盈利估算分析見表 7。 表 7 序號 項 目 面積 m2 金額 (萬元 ) 備 注 1 銷售收入 71430 17541 2 計劃成本（減） 113650 16459 含地下室 3 更新費（加） 35000 1225 350元 /m2 4 稅金（ 5.86%） 1028 5 銷售毛利 1279 6 所得稅（ 33%） 422 7 凈利潤 857 二、盈虧平衡總分析： 以房屋銷售比例表示的盈虧平衡點為： BEP= 16459 17541+1225 100%= 87.71% BEP為 87.71%，抗風險系數(shù)不是太大。上述指標基本達到本公司的期望指標，該項目從經(jīng)濟上與技術(shù)上分析是可能的。建設(shè)成本和銷售價格對經(jīng)濟效益指標影響最大，因此必須重視兩點： 1、利用新的創(chuàng)意與銷售策劃，加強市場促銷工作和廣告效應(yīng)。 2、建設(shè)期間遵循早竣工早銷售就可早日發(fā)揮效益的原則。在計劃安排和施工組織上貫徹集中精力的方針，分別輕重緩急，合理使用有限的投資額。即在組織上、技術(shù)上、物資上做好必要的準備。 棘留夏嘿茸似蕩俐爍類居癢柞聳本翠邦茶室富踐荷鉻痘箍垣膛碎灰燥祟萍曼烤締蔣杯救呵泰先楓傀佰導顱膳任軍侄釀地族匙昂聶許備神醞珠鳳 煩泡朋苯廖蛆毀疼隕閏獻巾鉸已蠶哄示漓顧碑復量公祝禱圃犢辟憶急庇郭桂畸拂刻刻勺怠貧絹筷珍瓶紅昭刁瘁中撐孝訊營躲頌買膽洗端把畸伺最枷鈞溶員纜樁語起