房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策.docx

房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策一、取得土地環(huán)節(jié)1.土地使用稅:以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的,應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù),依照規(guī)定稅率計算征收(具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定)。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同,合同約定出讓土地面積為56000平米,土地出讓金為34000萬元,合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅?分析:該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報繳納土地使用稅,2010年應(yīng)繳納2個月土地使用稅:5600042/12=37333.33元。2.印花稅(土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同):對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅,按所載金額萬分之五貼花。3.契稅:國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。目前江蘇省規(guī)定的契稅稅率為3%。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。二、設(shè)計施工環(huán)節(jié)1.印花稅(設(shè)計合同):建設(shè)工程勘察設(shè)計合同,包括勘察、設(shè)計合同,按收取費(fèi)用萬分之五貼花。2.印花稅(建安合同):建筑安裝工程承包合同,包括建筑、安裝工程承包合同,按承包金額萬分之三貼花。3.印花稅(借款合同):銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業(yè)拆借)所簽訂的借款合同,按借款金額萬分之零點(diǎn)五貼花。三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)1.營業(yè)稅(銷售不動產(chǎn)):納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn),按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額,銷售不動產(chǎn)稅率為5%。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費(fèi)用。營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。2.土地增值稅(預(yù)征):除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外,對其他各類商品房,均實(shí)行預(yù)征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件,經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。3.企業(yè)所得稅(未完工開發(fā)產(chǎn)品):企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額,計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:(1)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于15%。(2)開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的,不得低于10%。(3)開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的,不得低于5%。(4)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的,不得低于3%。案例:如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤,尚未完工,2010年4月開始預(yù)售,4-6月共取得預(yù)收收入10000萬元,6月利潤表反映利潤總額為-50萬元,以前年度均盈利,該企業(yè)應(yīng)繳納多少企業(yè)所得稅?(假設(shè)國家規(guī)定企業(yè)土地增值稅預(yù)征率為3%、城建稅稅率7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加1%,該企業(yè)位于地級市,當(dāng)?shù)匾?guī)定計稅毛利率為10%)分析:該企業(yè)預(yù)收收入10000萬元,應(yīng)繳納營業(yè)稅100005%=500萬元,城建稅5007%=35萬元,教育費(fèi)附加5003%=15萬元,地方教育費(fèi)附加5001%=5萬元,土地增值稅100002%=200萬元(注:本案例來自江蘇地稅局,江蘇省土地增值稅預(yù)征率為2%,所以本案例按2%計算。),合計755萬元。應(yīng)納稅所得額=-50+1000010%-755=195萬元,應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=19525%=48.75萬元4.印花稅(商品房銷售合同):對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅,按所載金額萬分之五貼花。四、竣工交房環(huán)節(jié)1.企業(yè)所得稅(完工開發(fā)產(chǎn)品):開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額,計入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計算的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā),建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外,其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,應(yīng)視為已經(jīng)完工:(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在年度納稅申報時,企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。案例:如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤2010年12月完工,之前已預(yù)收房款30000萬元,之前已按計稅毛利率10%計算出預(yù)計毛利額,計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅,12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元,完工后計算出實(shí)際毛利額為10500萬元,那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅?分析:實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額為7500(10500-3000010%)萬,應(yīng)納稅所得額=-2300+7500=5200萬,應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=520025%=1300萬元。2.土地增值稅(清算):納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。(5)對前款所列第(3)項(xiàng)情形,應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。在土地增值稅清算過程中,發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的,應(yīng)按核定征收