（金融學(xué)專業(yè)論文）貨幣政策對我國房地產(chǎn)投資與價格調(diào)控的效果分析.pdf

摘要 2 0 0 3 年以來，我國房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲和投資過熱問題倍受社會各界普遍關(guān)注，房地產(chǎn) 市場的走勢一直是貨幣政策決策中的重要參考指標(biāo)，國家陸續(xù)出臺了一系列貨幣緊縮政策，對 房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。在此情況下，將貨幣政策研究向房地產(chǎn)行業(yè)深入。對央行在利率、匯率、 存款準(zhǔn)備金政策的變動情況進(jìn)行梳理，并聯(lián)系這期間與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的重大金融貨幣政 策，深入研究其在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中所發(fā)揮的作用，尤其是控制房地產(chǎn)業(yè)投資、價格 過熱中所起發(fā)揮的作用及其作用方式，找到影響貨幣政策在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮作用的因素并提出相 應(yīng)的政策建議，顯得非常之必要 本文對貨幣政策對房地產(chǎn)投資和價格影響的研究，由以下三個部分組成 第一部分，總結(jié)、評述有關(guān)貨幣政策有效性和傳導(dǎo)機(jī)制的概念和理論成果以及其對房地產(chǎn) 價格、投資影響研究的主要成果，并借鑒國外經(jīng)驗從實證介紹研究背景及意義、國內(nèi)外研究現(xiàn) 狀以及預(yù)期取得的成果，介紹論文框架，分析中國房地產(chǎn)市場的特點及我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展 現(xiàn)狀及存在的問題。這一方面的內(nèi)容由前三章構(gòu)成。第一章簡要分析貨幣政策對我國房地產(chǎn)投 資規(guī)模調(diào)控的有效性分析的研究背景、研究意義，并歸納了本文的研究思路和研究方法第二 章介紹房地產(chǎn)市場的特點及我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題。第三章介紹相關(guān)理論并 綜述國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，對國內(nèi)外研究成果作簡單的評介 。 第二部分，列舉9 0 年代末期以來的我國房地產(chǎn)市場貨幣政策宏觀調(diào)控措施并對貨幣政策變 量在房地產(chǎn)投資、價格調(diào)控中的作用進(jìn)行實證研究。這一方面的內(nèi)容由第四至第五章構(gòu)成。第 四章對9 8 年和0 2 年開始的兩次宏觀調(diào)控進(jìn)行研究和比較第五章對貨幣供給、存款準(zhǔn)備金率 和利率杠桿在房地產(chǎn)投資和價格調(diào)控中的作用進(jìn)行實證研究，并對貨幣政策有效性的實證結(jié)果 進(jìn)行研究。 第三部分是第六章，根據(jù)前面的研究，得出結(jié)論并提出政策建議。 關(guān)鍵詞：貨幣政策、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)投資 a b s t r a c t s i n c e2 0 0 3 ，t h en o n - s t o p p i n g l yr i s i n gp r i c eo ft h en a t i o n sr e a le s t a l ea n dt h ep r o b l e mo f e x c e s s i v ei n v e s t m e n th a v eg m n o dg r e a t n c e m sf r o mv a r i o u sw a l k so f l i f eo f s o c i e t y t h er e a le s t a t e m a r k e tt r e n di sa l w a y sa l li m p o r t a n tn o r mf o rr e f e r e n c ei nt h em o n e t a r yp o l i c yd e c i s i o n - m a k i n g p r o c e s s i nr e c e n ty e a r s , s e r i e so fp o l i c i e st ot i g h t e nt h ec u r r e n c yh a v eb e e ni s s u e d ca f t e ra l l o l 腑 b yt h en a t i o n sa u t h o r i t i e s u n d e rt h i st e n d e n c y , t oe x p a n dt h em o 眥協(xié)l yp o l i c yr e s e a r c ht or e a le s t a t e i n d u s t r yi so fg r e a tn e c e s s i t yi nt h ef i l e d so fs w a t i f i c a t i o no fp o l i c ya l t e r n a t i o nw i t h 把群i r dt ot h e c e n t r a lb a n k si n f 眥- s tf a 搬e x c h a n g er a t ea n dt h ed e p o s i t s ；t h o r o u g hs t u d i e so fi t sf 訪洲徹i nt h e e c o n o m i cp r o c e s so fr e a le s t a t ei n d u s t r ye s p e c i a l l y 砒t h ea s p e c t so fc o n t r o l l i n gi n v e s t m e n to ft h e i n d u s t r y ，t h er o l ei ne x c e s s i v ep r i c ea n dt h es p e c i f i cw a yt h r o u g hw h i c hi tf u n c t i o n s ；s p o t t i n gt h e o b s t a c l ew h i c hh i n d e r st h ef u n c t i o no fm o n e t a r yp o l i c yi nr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dp u tf o r w a r d c o r r e s p o n d i n gp o l i c i e sa n ds u g g e s t i o n sa c c o r d i n g l y t h i si sp r e c i s e l yw h a tt h ea u t h o ro ft h et h e s i s i n t e n d st oe n g a g ei n t h i st h e s i sw h i c hf o c u s e so i lt h er e s e a r c ho ft h ee f f e c to fm o n e t a r yp o l i c yu p o nt h er e a le s t a t e i n v e s t m e n ta n dp r i c ei n f l u e n c ei sc o m p o s e do f t h ef o l l o w i n gt h r e ep a r t s i nt h ef i r s tp a r t , t h ea u t h o rs u m m a r i z e sa n dc o m m e n t so nt h ev a l i d i t yo ft h er e l a t e dm o n e t a r y p o l i c ya n d t h ec o n c e p ta n dt h e o r m i c a la c h i e v e m e n t so fc o n d u c t i n gm e c h a n i s ma n di t sm a i n a c h i e v e m e n t so nt h er e a le s t a t ep r i c ea n di n v e s t m e n ti n f l u e n c e t h e nw i t hr e f e r e n c et oi n t e r n a t i o n a l e x p e r i e n c e ，t h ea u t h o ri n t r o d u c e st h er e s e a r c hb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c ea n dt h ep r e s e n tr e s e a r c h s i t u a t i o nh o m ea n da b r o a df r o map r a c t i c a la n g l e ；t h e ni n t r o d u c e st h ef r a m eo f t h et h e s i sa n da n a l y s e s t h ec h a r a c t e r i s t i c so f c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h ep r e s e n ts i t u a t i o no f t h ei n d u s t r yi nt h en a t i o n a n di t sp r o b l e m s t h ea b o v ec o n s t i t u t e st h ef i r s tt h r e ec l l a 衄o f t h et h e s i s t h ef i r s tc h a p t e rp r e s e n t s ac o n c i s ea n a l y s i so ft h er e s e a r c hb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo ft h ee f f i c i e n c yo ft h em o n e t a r y p o l i c yt oc o n t r o l l i n gt h es c a l eo fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dc o n c l u d e st h er e s 黜hg u i d e l i n ea n d m e t h o d t h es e c o n dc h a p t 日d e a l sw i t ht h ec h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ei n d u s u ya n dt h ep r e s e n t s i t u a t i o no ft h ei n d u s t r yi nt h en a t i o na n di t sp r o b l e m s i nt h et h i r dc h a p t e r , t h ea u t h o ri n t r o d u c e s r e l a t e dt h e o r i e sa n dm a k e sg e n e r a lc o m m e n t so nd o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lr e s e a r c ha c h i e v e m e n t so n t h eb a s i so f t h ep r e s e n ts i t u a t i o nh o m ca n da b r o a d i nt h es e c o n dp a 吒t h ea u t h o rl i s t sm a c r o - e c o n o m i cr e g u l a t i o n si nt h en a t i o n sr e a le s t a t em a r k e t s i n c el a t en i n e t e e nn i n 嘶囂a n dc a r r i e so u td i a g n o s i sr e s e a r c hw i t hr e g a r d 幻t h ee u i l c t i o i io f m o n e t a r y p o l i c yv a r i a t i o ni nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dp r i c er e g u l a t i o nw h i c hc o n s i s t so fc h a p t e rf o u ra n d c h a p t e rf i v e t h ef o u r t hc h a p t e rm a k e s ar e s e a r c ha n dc o m p a r 啪nb d 3 w o c l lt h et w om a c r o e c o n o m i c r e g u l a t i o n sa n dc o n t r o l sw h i c hs t a r t e di nt h ey e a r1 9 9 8a n d2 0 0 2 t h ef o l l o w i n gc h a p t e rc o n d u c t sa d i a g n o s i sr e s e a r c hi nt e r m so f n 碡c u r r e n c ys u p p l i e s , t h ed e p o s i t sr a t ea n dt h ef t m c t i o no f n 圮i n t e r e s t r a t el e v e ri nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dp r i c er e g u l a t i o na n dc o n d u c t st h er e s e a r c hi nt h ed i a g n o s i s r e s u l to f t h ev a l i d i t yo f m o n a t a r yp o l i c y t h et h i r dp a r ti st h es i x t hc h a p t e ri nw h i c ht h ea u t h o rd r a w st h ec o n c l u s i o na c c o r d i n gt ot h e r e s e a r c ha b o v ea n dp u t sf o r w a r d st h ec o r r e s p o n d i n gp o l i c yp r o p o s a l s k e yw o r d s ：g e n e r a lm o n e t a r yp o l i c y , r e a le s t a t ep r i c e s ；r e a le s t a t ei n v e s t m e n t 1 1 1 v i 圖表目錄 表4 - 1 全國個大中城市薪建商品信房銷售價格變動情況圖 表4 - 21 9 9 8 年至今房地產(chǎn)行業(yè)主要貨幣政策調(diào)控措施 表5 1 利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格指數(shù)的相關(guān)關(guān)系檢驗 表5 - 2 房地產(chǎn)價格指數(shù)a d f 檢驗 表5 - 3 一年期存款利率a d f 檢驗 表5 - 4 銀行間七天同業(yè)拆借率a d f 檢驗 表5 - 5 銀行間七天同業(yè)拆借率a d f 檢驗 表5 6 房地產(chǎn)價格指數(shù)和一年期存款利率格蘭杰因果檢驗 表5 7 房地產(chǎn)價格指數(shù)和同業(yè)拆借利率格蘭杰因果檢驗 表5 - 8 房地產(chǎn)價格指數(shù)和五年期貸款利率格蘭杰因果檢驗 表5 - 9 存款準(zhǔn)備金率對房價的相關(guān)關(guān)系檢驗 表5 1 0 存款準(zhǔn)備金率a d f 檢驗 表5 1 2 貨幣供應(yīng)量對房價的相關(guān)關(guān)系檢驗 表5 1 3 m 0 的a d f 檢驗 表5 1 4 m 1 的a d f 檢驗 表5 1 5 m 2 的a d f 檢驗 1 9 2 0 2 2 2 2 2 3 2 3 2 3 2 4 2 4 2 4 2 5 表5 1 6m 2 和房地產(chǎn)價格指數(shù)的格蘭杰因果檢驗 表5 1 7 利率調(diào)整對房地產(chǎn)投資的相關(guān)關(guān)系檢驗 表5 1 8 房地產(chǎn)投資指數(shù)的a d f 撿驗 2 5 2 6 2 6 表5 1 9 一年至三年期貸款利率的a d f 檢驗 表5 - 2 0 房地產(chǎn)投資指數(shù)和一年到三年期貸款利率的格蘭杰因果檢驗 表5 - 2 1 房地產(chǎn)投資指數(shù)和銀行同業(yè)拆借率的格蘭杰因果檢驗 表5 - 2 2 存款準(zhǔn)備率對房地產(chǎn)投資的相關(guān)關(guān)系檢驗 表5 - 2 3 存款準(zhǔn)備金率與房地產(chǎn)投資的格蘭杰因果檢驗 表5 - 2 4 貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)投資的相關(guān)關(guān)系檢驗 表5 - 2 5m 2 和房地產(chǎn)投資指數(shù)的格蘭杰因果檢驗。 2 6 2 7 2 7 ” 2 7 2 3 2 8 2 9 2 9 獨創(chuàng)性聲明 本人聲明所呈交的論文是我個人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成 果。盡我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā) 表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得中國農(nóng)業(yè)大學(xué)或其它教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書 而使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作了明 確的說明并表示了謝意。 研究生簽名： 氍蹉、時間：1 蛐7 年月日 關(guān)于論文使用授權(quán)的說明 本人完全了解中國農(nóng)業(yè)大學(xué)有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：學(xué)校有權(quán)保留 送交論文的復(fù)印件和磁盤，允許論文被查閱和借閱，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù) 制手段保存、匯編學(xué)位論文。同意中國農(nóng)業(yè)大學(xué)可以用不同方式在不同媒體上發(fā)表、 傳播學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容。 ( 保密的學(xué)位論文在解密后應(yīng)遵守此協(xié)議) 研究生簽名： 導(dǎo)師簽名 考 時間：伊_ 7 年白，咱 時間：爭們年6 月f 日 唆v 婦釁 l t 中圍農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文 第一章緒論 1 1 研究背景及意義 第一章緒論 隨著金融市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，貨幣政策對于房地產(chǎn)市場等微觀市場的波動和走勢越 來越敏感，其產(chǎn)生的影響也越來越顯著在中國，房地產(chǎn)投、融資對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響越來 越大尤其是近幾年，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)也得到了前所未有的發(fā)展而 房地產(chǎn)業(yè)的資金密集性特點使得其受國家宏觀調(diào)控，特別是貨幣政策調(diào)整的影響較大這都引 起了經(jīng)濟(jì)調(diào)控部門的極大關(guān)注，在中國的貨幣政策決策中。房地產(chǎn)市場的影響力也在不斷提高， 2 0 0 3 年以來，房地產(chǎn)市場的走勢一直是貨幣政策決策中的重要參考指標(biāo)2 0 0 6 年，國家陸續(xù)出 臺了一系列貨幣緊縮政策，對利率、匯率、準(zhǔn)備金率等政策進(jìn)行了調(diào)整，但其調(diào)控效果如何仍 然需要進(jìn)一步的研究和探討 在此趨勢下，將貨幣政策研究轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)，對央行在利率、匯率、存款準(zhǔn)備金政策的 變動情況進(jìn)行梳理，聯(lián)系這期間與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的重大金融貨幣政策，對國家貨幣政策 調(diào)整對房價和房地產(chǎn)投資的影響進(jìn)行分析，非常有必要，這正是本文的研究目的 1 2 主要文獻(xiàn)回顧 針對我國近幾年來房價不斷上揚(yáng)、投資量過大的情況，許多專家學(xué)者從微觀與宏觀、供給方 與需求方、中央政府與地方政府等不同角度提出了調(diào)控思路，下面僅從貨幣政策調(diào)控房價是否有 效的角度將相關(guān)文獻(xiàn)中闡述的代表觀點歸納如下： 張志剛( 2 0 0 5 ) 認(rèn)為利率對美國房地產(chǎn)市場有較強(qiáng)的相關(guān)性，利率降低將帶動房地產(chǎn)市場 的發(fā)展這種影響機(jī)制是通過一種傳導(dǎo)機(jī)制實施的，利率的降低首先影響到房地產(chǎn)抵押貸款利 率，兩者有很強(qiáng)的正相關(guān)度，利率降低引致抵押貸款利率降低，從而房地產(chǎn)需求增加，帶動整 個房地產(chǎn)市場的繁榮。實證結(jié)果表明，利率對r e i t s 的影響非常小，也就是說利率對美國房地 產(chǎn)市場的供給方的影響不大，其對房地產(chǎn)市場的影響機(jī)制主要是通過影響房地產(chǎn)的需求實施的。 榮藝華( 2 0 0 5 ) 認(rèn)為地產(chǎn)價格與金融資產(chǎn)質(zhì)量、金融市場穩(wěn)定密切相關(guān)，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 中居于十分重要的地位近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，房地產(chǎn)價格的過快上漲，對貨幣政 策形成了較大沖擊。其中，房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，吸引了境外大量熱錢涌入。外資大量流入 使外匯占款過多，導(dǎo)致貨幣政策的豐動性和有效性降低。 巴曙松( 2 0 0 5 ) 認(rèn)為2 0 0 5 年中國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策從2 0 0 4 年的供給導(dǎo)向轉(zhuǎn)向了需 求導(dǎo)向2 0 0 4 年，宏觀調(diào)控的初衷也許是希望抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲，但實際采取的政策 卻在客觀上推動了房地產(chǎn)價格的上升幅度。在宏觀調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)市場的供給下降得更 快，需求下降得有限，最后，房價以比原來更快的速度在上漲，對房價的控制力卻在下降。 中國銀監(jiān)會副主席唐雙寧( 2 0 0 5 ) 認(rèn)為：調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要雙向調(diào)控，不能只單純調(diào)節(jié)供 中國農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文第一章緒論 給或單純調(diào)控需求，要密切關(guān)注房地產(chǎn)金融中的風(fēng)險問題 2 0 0 5 年4 月l o 日，中國人民銀行副行長吳曉靈在中共中央政策研究室主辦的房地產(chǎn)金融 論壇上發(fā)表題為我國的金融政策、貨幣政策對房地產(chǎn)的帶動和影響 的演講時強(qiáng)調(diào)，除了央 行的貨幣政策之外，還需要有土地政策、稅收政策、信貸政策和金融政策等方面共同努力，才 能對我國房地產(chǎn)價格的過快增長起到應(yīng)有的調(diào)控作用 盛松成( 2 0 0 3 ) 認(rèn)為由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)是居民資產(chǎn)的 重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切相關(guān)，世界各國的中央銀行幾乎無一例外的采用選擇性 貨幣政策工具一不動產(chǎn)信用控制對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但這種調(diào)控會面l 臨以下主要難點： 房地產(chǎn)業(yè)周期與一般經(jīng)濟(jì)周期存在較大差異：貨幣政策在土地交易價格等的調(diào)控中的作用有限 等 李雅靜，楊毅( 2 0 0 5 ) 認(rèn)為：在長期，利率貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)投資占總固定資產(chǎn)投資的 比例之間存在著穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，且均為正相關(guān)貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)投資有一定的調(diào)控作用 但力度有限。值得強(qiáng)調(diào)的是利率與房地產(chǎn)投資占比的正相關(guān)悖論揭示了利率并不是調(diào)控房地產(chǎn) 投資的有效手段在短期，利率與貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)投資的影響性質(zhì)與長期情況是相同的，但 影響并不顯著。所以，利率與貨幣供應(yīng)量這兩個主要的宏觀貨幣政策手段不能作為調(diào)控房地產(chǎn) 投資的主要方式，要對房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效調(diào)控必須依靠其它方式 從以上的研究可以看出，國內(nèi)學(xué)者對貨幣政策對房地產(chǎn)調(diào)控的研究比較深刻，認(rèn)為貨幣政 策調(diào)控要掌握時機(jī)，把握好調(diào)控的力度等。但是對貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)的效果并不統(tǒng)一，有的 研究認(rèn)為，貨幣政策變量對房地產(chǎn)調(diào)控效果是相當(dāng)明顯的；有的研究則表明，貨幣政策變量對 房地產(chǎn)市場的影響相當(dāng)有限面對我國房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展和調(diào)控措施的不斷出臺，情況也 逐漸錯綜復(fù)雜，所以，對于貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果，還需要做進(jìn)一步研究 1 3 研究目標(biāo) 總目標(biāo)：通過貨幣政策及其傳導(dǎo)機(jī)制的理論，對房地產(chǎn)行業(yè)做相關(guān)變量的實證研究，對我 國貨幣政策直接調(diào)控措施和利用貨幣供給、存款準(zhǔn)備金率和利率杠桿在房地產(chǎn)投資、價格調(diào)控 中的作用及其障礙進(jìn)行分析，最后得出結(jié)論，并提出相應(yīng)的政策建議 具體目標(biāo)包括以下幾個方面： 、采用描述分析法，對9 0 年代末期以來的我國房地產(chǎn)市場貨幣政策兩次宏觀調(diào)控的調(diào)控 背景、調(diào)控措施、調(diào)控結(jié)果進(jìn)行比較、分析，并得出結(jié)論。 、運(yùn)用統(tǒng)計分析法，通過具體數(shù)據(jù)。對貨幣供給和利率杠桿，存款準(zhǔn)備金率在房地產(chǎn)投 資和價格調(diào)控中的作用進(jìn)行實證研究，試圖找出我國貨幣政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場投資和價格過 程中所表現(xiàn)出的特征、存在的缺陷，并提出政策建議。 1 4 研究內(nèi)容及預(yù)期取得的效果 2 本文對貨幣政策對房地產(chǎn)投資影響的研究，由以下三個部分組成。 中國農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文第一章緒論 第一部分，總結(jié)、評述有關(guān)貨幣政策有效性和傳導(dǎo)機(jī)制的概念和理論成果以及其對房地產(chǎn) 投資和價格影響研究的主要成果，并借鑒國外經(jīng)驗從實證介紹研究背景及意義、國內(nèi)外研究現(xiàn) 狀以及預(yù)期取得的成果，介紹論文框架，分析中國房地產(chǎn)市場的特點及我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展 現(xiàn)狀及存在的問題。這一方面的內(nèi)容由前三章構(gòu)成第一章簡要分析貨幣政策對我國房地產(chǎn)投 資規(guī)模和價格調(diào)控的有效性分析的研究背景、研究意義，并歸納了本文的研究思路和研究方法 第二章介紹房地產(chǎn)市場的特點及我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題。第三章介紹相關(guān)理 論并綜述國內(nèi)外研究現(xiàn)狀。對國內(nèi)外研究成果作簡單的評介 第二部分，列舉年代初期以來的我國房地產(chǎn)市場貨幣政策宏觀調(diào)控措施并對貨幣供給和 利率杠桿、存款準(zhǔn)備金率在房地產(chǎn)投資、價格調(diào)控中的作用進(jìn)行實證研究這一方面的內(nèi)容由 第四至第五章構(gòu)成。第四章對9 8 年和0 2 年開始的兩次次宏觀調(diào)控進(jìn)行研究和比較。第五章對 貨幣供給和利率杠桿在房地產(chǎn)投資和價格調(diào)控中的作用進(jìn)行實證研究，并對貨幣政策有效性的 實證結(jié)果和我國貨幣政策傳導(dǎo)渠道的缺陷進(jìn)行研究 第三部分是第六章，根據(jù)前面的研究，得出結(jié)論并提出政策建議 1 5 研究思路 貨幣政策的有效性一直以來都是各學(xué)派經(jīng)濟(jì)學(xué)家爭論的學(xué)術(shù)焦點盡管在理論上存在著種 種爭論，但是在實踐中，各國長期以來都非常重視運(yùn)用貨幣政策實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)本文 的研究思路在一定的理論基礎(chǔ)之上做相關(guān)變量的實證研究，然后再用理論工具對實證結(jié)果進(jìn)行 分析。最后得出結(jié)論具體地說，就是在貨幣政策理論基礎(chǔ)之上做相關(guān)變量分析，看貨幣政策 變量如何影響房地產(chǎn)投資及價格，最后找出阻礙其發(fā)揮作用的障礙，提出相應(yīng)的建議 1 6 擬解決的關(guān)鍵問題 l 、基于貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制的傳統(tǒng)理論框架，結(jié)合房地產(chǎn)市場自身的特點和目前存在的問題， 對貨幣政策在我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)用情況進(jìn)行探討。 2 、對房地產(chǎn)市場的有效性進(jìn)行實證分析，研究貨幣政策到底在多大程度上和如何影響房地 產(chǎn)投資及價格。 3 、借鑒國際經(jīng)驗，對我國未來采取適當(dāng)?shù)呢泿耪邔Ψ康禺a(chǎn)業(yè)投資規(guī)模和價格加以調(diào)控提 出自己的建議。 中國農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文第二章我國房地產(chǎn)市場的特點和發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題 第二章我國房地產(chǎn)市場的特點和發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題 2 1 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 2 1 1 房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中是社會再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動的載體，是國民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的組 成部分，能較大程度地制約其他產(chǎn)業(yè)和部門的發(fā)展在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)是人們進(jìn)行 社會生產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)活動以及科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等活動的基礎(chǔ)和空間條件，是社會會生 產(chǎn)和人類活動的基本要素。房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱性產(chǎn)業(yè)有兩個方面的含義：一是，在國民經(jīng)濟(jì)的 運(yùn)行周期中，房地產(chǎn)業(yè)常常有先行的示范作用；二是，房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)， 是提供最終產(chǎn)品的部門房地產(chǎn)業(yè)具有一定程度的前后銜接性和側(cè)向關(guān)聯(lián)性，在自身周圍形成 了巨大的產(chǎn)業(yè)體系。它的健康發(fā)展，往往能夠自接或者間接地帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實踐已經(jīng) 證明，房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)所謂支柱性產(chǎn)業(yè)，是指在國民經(jīng)濟(jì)中來 看，房地產(chǎn)業(yè)己成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)：2 0 0 3 年9 月國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康 發(fā)展的通知( 國發(fā) 2 0 0 3 】1 8 號) 文件中，經(jīng)濟(jì)明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動性強(qiáng)。已經(jīng) 成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！?2 1 2 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系密切 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)不僅是一個局部整體關(guān)系，而且有著內(nèi)在的密切關(guān)系和相關(guān)性房地 產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的作用，可以分為兩個方面：促進(jìn)和牽制。在接個國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，如果房 地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢良好、經(jīng)濟(jì)效益高、發(fā)展勢頭正常，就會對國民經(jīng)濟(jì)起到強(qiáng)有力的促進(jìn)作用 反之，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模失控，市場炒作嚴(yán)重，交易不規(guī)范，房地產(chǎn)價格飛漲或者房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展遲緩，開發(fā)規(guī)模、竣工面積過小，市場低迷，房地產(chǎn)價格下滑明顯，則會對國民經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展出現(xiàn)牽制作用。 可見，由于房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用和地位，則當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)問 題，我們政府就必須對其進(jìn)行宏觀調(diào)控。促進(jìn)其健康，平穩(wěn)的發(fā)展。下面從國家宏觀調(diào)控房地 產(chǎn)目標(biāo)開始，分析9 0 年代以來我國房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，即國家宏觀調(diào)控政策出臺的背景分析。 2 2 我國房地產(chǎn)市場當(dāng)前所面臨的主要問題及分析 2 2 1 我國房地產(chǎn)市場當(dāng)前所面臨的主要問題 我國房地產(chǎn)業(yè)從1 9 9 8 年國家停止福利分房實行住房貨幣化，城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn) 展后，開始真正發(fā)展起來。在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長。房地 4 中國農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文第二章我國房地產(chǎn)市場的特點和發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題 產(chǎn)投資占g d p 比例逐漸增加，房地產(chǎn)價格也隨之上漲。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，購 房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展但高昂的價格阻礙了居民住房水平的改善。抑制了 房地產(chǎn)有效需求的實現(xiàn)，刺激了房地產(chǎn)熱的發(fā)展，自2 0 0 3 年下半年開始，區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題 較為突出主要表現(xiàn)在： 1 房地產(chǎn)價格水平偏高，上漲較快，且長期持續(xù)增長 根國家統(tǒng)計局的報告顯示，2 0 0 4 年商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅分別為1 4 4 和 1 5 2 ，2 0 0 5 年繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長。有的東部大中城市平均房價連續(xù)三年漲幅在1 5 以上， 并呈向中，西部地區(qū)擴(kuò)展蔓延態(tài)勢，且?guī)佣址績r格飆升2 0 0 4 年前3 季度，全國城鎮(zhèn)居民 家庭人均收入為7 0 7 2 元，而l 至5 月份，全國商品房平均銷售價格為2 7 0 8 元，平方米按以上 數(shù)據(jù)，一個- 1 = 1 之家購買一套平方米的住宅需要2 1 6 6 4 0 元房價收入比為1 0 2 1 當(dāng)前我國 的房價收入比反映了房地產(chǎn)價格過高，超過了正常的房價水平。從1 9 9 7 年到2 0 0 3 年這7 年間， 房屋平均銷售價格除1 9 9 9 年微有下降外，明顯呈現(xiàn)出上升趨勢，其中與居民生活關(guān)系密切的住 宅價格增速較快 2 房地產(chǎn)業(yè)市場供給結(jié)構(gòu)不合理 當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場普遍存在商品房局部供給過剩但又短缺二者并存的現(xiàn)象，具體表現(xiàn) 為商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升商品住宅中。中低價位、中小套型住 宅、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例偏低，供不應(yīng)求。部分城市商品住宅供應(yīng)中，1 0 0 平方米，套以上的占 總量的6 0 * 0 - - - 7 0 ，有的城市高達(dá)8 7 一些城市經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，有的地 區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 在房地產(chǎn)價格居高不下的同時，我國商品房空置面積也維持著較高的水平。2 0 0 3 年i - 9 月， 全國商品住宅空置面積達(dá)到6 5 0 5 8 0 萬平方米，同比增長7 研釓?fù)阯 月底，全國商品房空 置面積超過l 億平方米，同比增長6 5 ，其中空置1 年以上的面積達(dá)到了4 2 2 0 萬平方米 一方面是中高檔以上的商品房、別墅和寫字樓滯銷嚴(yán)重，另一方面是廣大的消費(fèi)者期待的 經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔商品房處于短缺之中。結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵 因素。如果不能有效解決結(jié)構(gòu)性矛盾，滿足消費(fèi)者的合理需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，將會 帶來經(jīng)濟(jì)的更大波動和不穩(wěn)定，影響整個國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展 3 市場需求偏大，供求矛盾突出 2 0 0 0 年以來，全國商品房銷售面積增幅連續(xù)5 年大于竣工面積增幅，其中2 0 0 4 年銷售面 積增幅高出竣工面積增幅1 1 6 個百分點。一些地方拆遷規(guī)模反彈帶來被動性住房需求上升， 加劇了供求矛盾 4 部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。 2 0 0 3 年以來，房地產(chǎn)投資開發(fā)增長一直呈高速增長，以2 0 0 4 年為例，房地產(chǎn)開發(fā)投資增 長2 8 1 ，高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅有1 3 個省區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過3 0 * 4 ，其 中6 個地區(qū)超過5 0 0 ，最高的達(dá)到1 1 5 。 2 2 2 存在問題的原因分析 產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的，有些是合理因素，如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水 中國農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文第二章我國房地產(chǎn)市場的特點和發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題 平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建筑材料價格上漲，加之商品房品質(zhì)提高。 配套設(shè)施和環(huán)境改善，開發(fā)建設(shè)成本增加。但也有許多不合理因素。 1 大量資金涌入房地產(chǎn)市場 近年來，大量社會資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當(dāng)行資金，紛紛擠 向房地產(chǎn)市場。特別是在負(fù)利率情況下，銀行大量資金通過住房消費(fèi)信貸轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資 金，成為開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。 2 國內(nèi)投資性購房和投機(jī)性炒房抬頭 一些城市房價較快上漲，社會各方面對市場產(chǎn)生較高預(yù)期，使得局部地區(qū)投資性需求迅 速擴(kuò)大，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重如曾經(jīng)活躍一時的慍州炒房團(tuán)”、“山西購房團(tuán)”，聚集幾百億元 資金在一些城市進(jìn)行期房買賣城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房價上漲預(yù)期，也參與購房投資，進(jìn) 一步加劇了房價過快上漲的態(tài)勢。 3 境外資金參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作 外資為賺取外匯人民幣利差、預(yù)期匯差、房價差，紛紛進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場由央行房 地產(chǎn)金融分析小組完成的 2 0 0 4 中國房地產(chǎn)金融報告”指出，“受房價快速上漲和人民幣升值預(yù) 期的影響，已有境外資金通過多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點地區(qū)房地產(chǎn)市場”據(jù)人民銀行 上海分行統(tǒng)計，2 0 0 4 年1 “月，境外資金流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過2 2 2 億元，較2 0 0 3 年增長1 3 5 ，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的約1 5 0 億元，占全年房地產(chǎn)開發(fā)總額的1 2 8 ；用于購 房的外資約7 0 億元境外資金購房集中于別墅、公寓等高價位商品房，2 0 0 5 年前兩月，境外 資金購買上海單價1 1 0 0 0 元，平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長7 6 和7 3 ，購 買單價1 1 0 0 0 元，平方米以上二手住房面積、金額同比增長2 8 倍和3 1 倍。 4 一些地方政府行為不規(guī)范 前幾年部分城市盲目大拆大建，帶來大量被動性住房需求。一些城市年拆遷安置用房需 求一度占市場需求的一半，有的甚至達(dá)到6 0 , 4 。 5 市場秩序比較混亂 一些開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，謊報商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實價格 信息，哄抬房價，誤導(dǎo)市場預(yù)期有的放慢開發(fā)和銷售進(jìn)度，囤積土地、囤積房源，人為造成 市場緊張，帶來房價短期內(nèi)非正常上漲。 6 不同利益主體相互影響，共同推動了房價上漲 部分城市政府片面強(qiáng)調(diào)“以地生財”、“經(jīng)營城市”，一些商業(yè)銀行及企業(yè)過度依賴房地產(chǎn)獲 取利潤，有房者追求房產(chǎn)升值，無房者擔(dān)心房價上漲提前入市。在多重因素的作用下，不同利 益主體相互影響，共同推動房價非理性上漲。 2 3 政府利用金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的可行性和必要性分析 2 3 1 政府利用金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的可行性 6 首先，從房地產(chǎn)開發(fā)商來看，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)具有規(guī)模大、投入大、周期長等特點，動 中國農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文第二章我國房地產(chǎn)市場的特點和發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題 輒占用幾千萬甚至幾億、幾十億的資金和幾年的時問對于開發(fā)商而言，他們不可能單憑自己 的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)投資，必須借助外部自己力量來保持房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)否則，地產(chǎn) 開發(fā)建設(shè)就無法擴(kuò)大規(guī)模、改善質(zhì)量、提高技術(shù)、滿足市場的需求。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的外部融 資渠道有很多種，在現(xiàn)代社會，通過金融手段融資無疑成為首選 其次，從房地產(chǎn)消費(fèi)者來看。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的這一特點也決定了房價與一般商品相比所 具有的昂貴性人們總是期望有良好的居住條件，廠商總是希望有好的生產(chǎn)辦公條件。其關(guān)鍵 在于資金的約束。例如，我國2 0 0 4 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9 4 2 1 6 元，而同期全國平均商 品房銷售價格2 6 4 0 2 7 元以每戶家庭二人、就業(yè)人數(shù)二人、預(yù)期住房1 0 0 平米來計算，平均 需要1 4 年收入的全額積累才能購買因此，如果沒有外部資金的支持，許多家庭可能永遠(yuǎn)買不 起住房。 而要解決收入與支出的時間差問題，使居民的住房消費(fèi)提前實現(xiàn)，可以由國家財政擔(dān)負(fù)居 民消費(fèi)性住房需求的資金供給，也可以由市場來解決當(dāng)前大多數(shù)國家包括我國居民，是通過 金融方式，主要是銀行貸款來融資購房在我國1 9 9 8 年開始己實行貨幣化分房，從1 9 9 8 年 到2 0 0 3 年的六年間，個人住房消費(fèi)貸款己經(jīng)增長了2 6 6 4 倍3 ，極大的推動了居民居住水平的 改善。 可見，房地產(chǎn)的供給和需求都離不開金融的支持，房地產(chǎn)與金融有著天然的聯(lián)系，政府通 過金融調(diào)控可以同時影響房地產(chǎn)的供給量和需求量，從而推動房地產(chǎn)市場健康高效的運(yùn)行、穩(wěn) 定發(fā)展。金融手段對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控是宏觀調(diào)控的一種重要方式 2 3 2 利用金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的必要性 消費(fèi)性的、生產(chǎn)性的房地產(chǎn)市場是實體經(jīng)濟(jì)的一部分，而實體經(jīng)濟(jì)通常是不存在泡沫的 只有當(dāng)房地產(chǎn)被當(dāng)成資產(chǎn)用于投資或者投機(jī)時。尤其是當(dāng)大量銀行資金或者游資介入其中時， 才會產(chǎn)生泡沫這已經(jīng)為許多專家學(xué)者所肯定，同時，國際經(jīng)驗也證明：歷史上各種泡沫的形成 都離不開銀行信貸的支持 房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)市場沒有健康穩(wěn)定發(fā)展的典型癥狀，如何預(yù)防泡沫的產(chǎn)生和減少泡沫 的危害是各國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場所面臨的共同難題。鑒于金融( 主要是銀行貸款) 在房地產(chǎn)泡 沫生成過程中的重要作用，我們認(rèn)為治理房地產(chǎn)泡沫必須依賴于對房地產(chǎn)市場的金融調(diào)控當(dāng) 然這并不意味著促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康穩(wěn)定的發(fā)展不需要其他政策，在進(jìn)行金融調(diào)控的同時， 也需要土地政策、稅收政策等的配合。 綜上所述。政府利用金融手段能夠達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的，而且調(diào)控房地產(chǎn)泡沫必須 配合使用金融手段。格林斯潘曾談到他對貨幣政策與泡沫經(jīng)濟(jì)關(guān)系的認(rèn)識。認(rèn)為沒有一項低風(fēng) 險，低成本的緊縮貨幣政策能可靠地遏止泡沫的發(fā)展，也沒有一種政策能縮小泡沫的規(guī)模和它 的附帶后果。但他相信能夠?qū)砟苷业蕉糁坪涂s小泡沫的方法，房地產(chǎn)泡沫的形成并非一朝一 夕，因此政府的關(guān)注和實施調(diào)控很重要。我們比較贊同他的觀點，泡沫一旦生成就終有一天破 滅，破滅就會給經(jīng)濟(jì)帶來危害。目前沒有可行的方法杜絕房地產(chǎn)泡沫，但是泡沫從形成到破滅 的周期可以延長。我們的研究旨在探討政府如何運(yùn)用金融手段有效的延長泡沫的形成周期，實 現(xiàn)房地產(chǎn)金融健康穩(wěn)定地發(fā)展。 7 中國農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文第二章我國房地產(chǎn)市場的特點和發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題 2 4 影響房地產(chǎn)市場的因素 影響我國房地產(chǎn)市場的因素有很多，主要是以下一些：供求關(guān)系的不平衡、就業(yè)率、收入 因素、通貨膨脹因素、按揭貸款數(shù)量、利率因素、人民幣匯率、政府政策，人口數(shù)量的變化及 人口的分布、建設(shè)成本、建筑設(shè)計和品質(zhì)、房產(chǎn)竣工數(shù)量、房產(chǎn)租金、實際資本回報率、消費(fèi) 者的信心、不同城市房產(chǎn)價格的差異、城市中的房產(chǎn)價格差異、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)等等。其中最主 要的影響因素是供求關(guān)系、政府政策，按揭貸款數(shù)量和利率因素。下面我們就分別分析各個因 素： 1 供求關(guān)系 房地產(chǎn)價格是由供求關(guān)系決定的。與需求正相關(guān)。與供給負(fù)相關(guān)，其它所有因素只能影響 價格而不能決定價格，所以說，供求關(guān)系是房地產(chǎn)市場最重要的因素。首先來看房地產(chǎn)的需求 房地產(chǎn)需求可以指在特定的時間和特定的價格下消費(fèi)者愿意和能夠購買一定數(shù)量的產(chǎn)品的能 力。影響人們投資決定的主要因素有：政府政策、住房擁有率、房租、貸款市場情況、利率的 浮動，其他投資品種的機(jī)會，就業(yè)機(jī)會，消費(fèi)者和銀行的信譽(yù)，股票市場的變動等。房地產(chǎn)的 供應(yīng)可以包括給住房自用者的供應(yīng)和住房投資者的供應(yīng)，而影響這種供應(yīng)狀態(tài)和特性的主要因 素有：建設(shè)成本、融資成本、政府法規(guī)、經(jīng)濟(jì)狀況、消費(fèi)者和企業(yè)信心、現(xiàn)有房產(chǎn)數(shù)量以及供 求情況和出租房的供應(yīng)和空置率等房產(chǎn)的供應(yīng)和需求力量的相互作用對房價的變動起著首要 的主導(dǎo)作用，另外房產(chǎn)價格的供應(yīng)和需求同一般商品相比還有其特殊的地方：房產(chǎn)是一種特 征性非常強(qiáng)的商品，房產(chǎn)不僅是消費(fèi)品，也是投資品因此，對房產(chǎn)的需求分為消費(fèi)需求和投 資需求，兩者的需求類型有一定的區(qū)別。每年新增房產(chǎn)的數(shù)量只占全部房產(chǎn)市場總量很小的 一部分，例如2 0 0 3 年只占2 6 8 。供應(yīng)變化相對于許多商品較遲緩。因此，從短期來看，房產(chǎn) 的價格更多地取決于需求數(shù)量而不是供應(yīng)數(shù)量。一般來說，房產(chǎn)的需求越大則房產(chǎn)的價格越高， 而房產(chǎn)的供應(yīng)越大則房產(chǎn)的價格越低。 2 政府政策 房地產(chǎn)市場在國家經(jīng)濟(jì)中是一個很重要的部分，而房地產(chǎn)問題也是與人民生活最密切相關(guān) 的大事之一，任何國家和地方政府都會在一定程度上直接或間接通過政策來影響它，從我國最 近十多年的房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，我國政府政策與房地產(chǎn)市場有著直接密切的聯(lián)系，其對房地 產(chǎn)市場健康發(fā)展和房價上漲、下跌有著重要的作用。這些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了多次大 的變化，而這多次變化都是和國家房地產(chǎn)政策有著直接的關(guān)系。我國政府的主要房地產(chǎn)政策、 購房貸款政策和房屋政策、土地政策等。 3 利率因素 利率是貨幣的價格。也是存款的收益，利率作用于房地產(chǎn)價格經(jīng)由兩條途徑：一是提高利率， 則存款的機(jī)會成本減小，儲蓄的意愿提高，投資意愿趨弱，從而減少買方市場，房價降低，反 之利率的降低刺激購房；二是提高利率，則在一定程度上抑制了貸款需求，從而減少了貸款購房， 房價降低，反之，房價提高?？梢娎始嬗姓{(diào)控需求和供給雙重作用，由于這兩方而彼此消長， 所以利率對房地產(chǎn)價格的最終影響是兩種效應(yīng)相互博弈的結(jié)果，但這顯然會削弱利率對房地產(chǎn) 價格的總體影響程度。 8 中國農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文第m - - 章我國房地產(chǎn)市場的特點和發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題 4 貨幣供應(yīng)量 貨幣供應(yīng)量是貨幣政策調(diào)控的最主要手段，它對房地產(chǎn)價格的影響主要有兩條途徑：一是托 賓q 效應(yīng)渠道，貨幣供應(yīng)量一利率一托賓q 值一房地產(chǎn)價格；一是不通過其它變量直接作用于 房價，即貨幣供應(yīng)量增加，其所代表的土地價格相對減少，價格提高在我國，由于利率長期 受到嚴(yán)格的管制，貨幣供應(yīng)量與利率間的聯(lián)動性差，第一條途徑阻塞，因而貨幣供應(yīng)量主要是 直接作用于房地產(chǎn)價格。 5 存款準(zhǔn)備金率因素 存款準(zhǔn)備金率可以通過影響商業(yè)銀行可貸款乘數(shù)的大小來影響貸款數(shù)量當(dāng)存款準(zhǔn)備金率 上升，商業(yè)銀行可貸款數(shù)量減少；存款準(zhǔn)備金率下降，商業(yè)銀行可貸款數(shù)量增加 其實，貨幣供應(yīng)量和存款準(zhǔn)備金率都在通過影響貸款數(shù)量及其變化對買房自住者或投資者 產(chǎn)生影響。有國際方面的研究表明，房產(chǎn)投資所能夠得到的按揭貸款數(shù)量和房產(chǎn)的潛在需求有 明顯的聯(lián)系。并且最終會影響到房產(chǎn)的價格變動一般來說，貸款數(shù)量的大幅上升會使得房產(chǎn) 交易需求量增加，即由于貸款數(shù)量增加，尤其是對購買已建成房產(chǎn)而發(fā)放貸款數(shù)量的增加而 新住房按揭數(shù)量的減少預(yù)示著對房產(chǎn)的需求量將減少 6 經(jīng)濟(jì)增長和物價水平 事實上。房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟(jì)增長和物價水平之間互為因果關(guān)系。在貨幣政策傳導(dǎo)過程中， 貨幣政策可以通過改變房地產(chǎn)價格進(jìn)而作用于產(chǎn)出和物價；相反，經(jīng)濟(jì)增長和物價水平變動也會 對房地產(chǎn)價格造成影響。經(jīng)濟(jì)增長必然提高人們的購買力水平，購買力提高潛在增加了購房需 求，房地產(chǎn)價格上漲；而物價的上漲使得房地產(chǎn)原料上漲，房地產(chǎn)價格