江西項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書.doc

匯龍德安大道項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書一、項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目位于江西省九江市德安縣工業(yè)園區(qū)德安大道旁，東臨高峰北路北延線，南面為德安大道，西、北面為待開發(fā)用地。項(xiàng)目地塊詳細(xì)規(guī)劃編號(hào) 。項(xiàng)目地距離德安縣城中心1.5公里。1.2項(xiàng)目周邊環(huán)境地塊紅線南側(cè)為德安大道、綠島家園小區(qū)，紅線東側(cè)為工業(yè)廠房、自建房，紅線北、西側(cè)為待開發(fā)用地。1.3項(xiàng)目建筑規(guī)模項(xiàng)目占地面積49342.61平方米，容積率1.40，計(jì)容積率建筑面積69079.65平方米，不計(jì)容積率建筑面積 。二、設(shè)計(jì)依據(jù)2.1本項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)批文；2.2德安縣建設(shè)局批出的建設(shè)用地規(guī)劃許可證內(nèi)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；2.3本項(xiàng)目建設(shè)用地紅線圖；2.4國(guó)家、江西省及九江市現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、準(zhǔn)則。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)地塊編號(hào)建筑容量容積率1.40建筑密度 綠地率建筑限高間距控制（m）東南西北建設(shè)間距類區(qū)退讓距離東南西北出入口位置四、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)本項(xiàng)目的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)確立“德安首席生態(tài)莊園國(guó)際精英住區(qū)，以現(xiàn)代西班牙建筑風(fēng)格的別墅、洋房、小高層高層為主的宜居社區(qū)，具備好的建筑形態(tài)，擁有優(yōu)美、舒適的生態(tài)環(huán)境，充分利用項(xiàng)目地塊的高差、坡地形態(tài)、田塘水庫(kù)”為原則。規(guī)劃應(yīng)充分分析本項(xiàng)目的地理位置、人文環(huán)境、氣候特點(diǎn)、水文地質(zhì)狀況及景觀環(huán)境等要素，關(guān)注目標(biāo)客戶群的文化素質(zhì)層次、生活習(xí)慣等方面的需求，針對(duì)德安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)在規(guī)劃、建筑方面的薄弱點(diǎn)，進(jìn)行務(wù)實(shí)創(chuàng)新的規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)。4.1注重效益的設(shè)計(jì)原則4.1.1 考慮發(fā)展商的開發(fā)效益。應(yīng)將項(xiàng)目開發(fā)的最大效益作為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，合理組織社區(qū)功能分區(qū)關(guān)系，創(chuàng)造出高效、合理和方便的使用空間。同時(shí)符合以后的物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)要求。4.1.2 考慮使用者的效益，應(yīng)為客戶設(shè)計(jì)出“物超所值”的高附加值產(chǎn)品和優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境。4.1.3 考慮匯龍地產(chǎn)的社會(huì)效益，樹立項(xiàng)目的品牌和社會(huì)形象。4.2符合項(xiàng)目開發(fā)的定位規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，應(yīng)符合項(xiàng)目開發(fā)的定位，體現(xiàn)主題概念的整體性，并以此作為總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林環(huán)境設(shè)計(jì)的指導(dǎo)。商業(yè)主題定位為：特色主題社區(qū)街區(qū)住宅物業(yè)檔次定位：中、高檔，高品質(zhì)社區(qū)目標(biāo)客戶定位：德安縣及周邊地區(qū)的中高端客戶五、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求5.1總平面規(guī)劃布局5.1.1嚴(yán)格按照用地紅線及建筑用地規(guī)劃許可證的要求進(jìn)行總平面設(shè)計(jì)，總體布局應(yīng)滿足采光、日照、通風(fēng)、視線的要求，合理控制建筑間距，兼顧足夠的室外活動(dòng)空間，總平面布局應(yīng)做到人車分流，交通路線簡(jiǎn)潔、流暢，動(dòng)靜態(tài)交通組織合理，不影響地面人流的正常活動(dòng)。5.1.2住宅部分： 分為別墅區(qū)、多層區(qū)、小高層/高層區(qū)，優(yōu)先考慮別墅和多層，別墅以聯(lián)排為主，多層退臺(tái),一梯兩戶的住宅,小高層高層在考慮容積率時(shí)使用，盡量少，層數(shù)控制在18層以下，小高層帶入戶花園、面積贈(zèng)送等。5.1.3主要人行出入口：設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮小區(qū)為全封閉管理，主出入口設(shè)在南面德安大道并與市政道路連接，同時(shí)設(shè)置次入口在小區(qū)北向方向，與后期開發(fā)、田塘水庫(kù)景觀區(qū)形成呼應(yīng)，應(yīng)盡量降低小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的成本。5.1.4配套：設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮配套與居住的結(jié)合，又要考慮方便業(yè)主的同時(shí)也得保證對(duì)外開放。5.1.5商業(yè)街部分：南面為特色社區(qū)商業(yè)街，定位為特色主題社區(qū)街區(qū)，充分考慮市場(chǎng)需求，面積不宜過(guò)大，大部分為一層（5.7-6米層高，能改造成二層），局部（會(huì)所）可以根據(jù)需要做到3-4層。5.1.6規(guī)劃應(yīng)充分考慮小區(qū)后續(xù)地塊的規(guī)劃發(fā)展，小區(qū)的景觀軸線要與田塘水庫(kù)景觀相呼應(yīng)。5.1.7考慮最大限度的利用場(chǎng)地地形及內(nèi)現(xiàn)有的水池、植物等，充分利用場(chǎng)地的高差，建設(shè)半地下車庫(kù)，減少土方量。利用現(xiàn)有的植被等建設(shè)小區(qū)景觀。5.1.8考慮到高壓電力線的情況。5.1.9滿足修建性詳細(xì)規(guī)劃要求。5.2建筑設(shè)計(jì)5.2.1建筑風(fēng)格：以體現(xiàn)尊貴的現(xiàn)代西班牙風(fēng)格為主，立面設(shè)計(jì)要求簡(jiǎn)潔、流暢、創(chuàng)新，能引導(dǎo)潮流，在建筑細(xì)部粘貼歐式藝術(shù)符號(hào)，強(qiáng)調(diào)建筑識(shí)別性和建筑色彩的親切感；較多地出現(xiàn)架子、凸窗、大面積玻璃、色彩變化豐富；可考慮設(shè)計(jì)適合本項(xiàng)目的較簡(jiǎn)潔的標(biāo)志性屋頂方案；5.2.2建筑造型：建筑形式可較豐富，通過(guò)樓棟外觀、格調(diào)色彩的多樣化體現(xiàn)出尊貴。同時(shí)結(jié)合內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)特點(diǎn)，增加立體綠化縱向?qū)哟胃?，通過(guò)立體活動(dòng)空間的精心營(yíng)造體現(xiàn)社區(qū)人文交流；5.2.3節(jié)能設(shè)計(jì)：建筑節(jié)能是國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范，在規(guī)劃與戶型設(shè)計(jì)中必須貫徹節(jié)能原則。多采用一些有利于健康的建筑環(huán)保材料或節(jié)能材料以體現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)代定位，滿足大眾的需求，符合國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范要求；5.2.4設(shè)計(jì)中要充分考慮到建筑之間的相互呼應(yīng)，保證整個(gè)小區(qū)的住宅風(fēng)格一致，外立面色調(diào)統(tǒng)一；5.2.5室外標(biāo)高：應(yīng)比規(guī)劃道路邊緣略高；5.2.6車位：根據(jù)規(guī)范要求，安排足夠的泊車位（含地下和地面）；5.2.7地下室：結(jié)合人防、停車及設(shè)備放置用途考慮，利用項(xiàng)目地塊的高差，設(shè)計(jì)半地下室，減少施工量，節(jié)省成本；5.2.8建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)：滿足國(guó)家要求；5.2.9機(jī)動(dòng)車出入口方位：利用項(xiàng)目地塊的高差，合理設(shè)置半地下車庫(kù)出入口，并充分考慮交通的便利性。 5.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)5.3.1根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，選擇經(jīng)濟(jì)合理的柱網(wǎng)布局；選用經(jīng)濟(jì)的荷載安全系數(shù)，對(duì)梁、板、柱截面尺寸進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。 5.4智能化設(shè)計(jì)5.4.1智能化：（可選擇，滿足規(guī)范要求即可）1）信息通信系統(tǒng)：電話、有線電視、寬帶網(wǎng)；2）物業(yè)綜合管理及安防系統(tǒng)：小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)、樓宇訪客可視對(duì)講系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。3）建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)的監(jiān)視、變配電系統(tǒng)集中監(jiān)控。5.4.2消防：滿足消防要求。六、分項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求6.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以打造德安縣乃至九江最具創(chuàng)新及尊貴的社區(qū)為目標(biāo)，在展示高檔的要素下，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)的尊貴感、價(jià)值感、優(yōu)越感，保持并提升良好的生態(tài)價(jià)值。七、重要提示7.1容積率控制在1.40以內(nèi) 建筑方案的規(guī)劃指標(biāo)核算，除按國(guó)家規(guī)定外，對(duì)特定情況還應(yīng)執(zhí)行德安縣建設(shè)局的相關(guān)規(guī)定。7.2規(guī)劃布局的前提要求住宅規(guī)劃的朝向以南北向或東南朝向?yàn)樽罴眩瑒e墅區(qū)及德安大道臨街建筑以東南向?yàn)橹?，多層洋房區(qū)以南北朝向?yàn)橹鳎「邔?高層區(qū)因地制宜。7.3道路交通要求7.3.1社區(qū)人車分流鑒于項(xiàng)目的實(shí)際情況，完全人車分流無(wú)法實(shí)現(xiàn)，規(guī)劃應(yīng)考慮組團(tuán)內(nèi)人車分流；借助人工的或者自然的地形高差，把人行路線和車行路線用不同的標(biāo)高加以分流，交通路線應(yīng)做到簡(jiǎn)潔、流暢，動(dòng)靜態(tài)交通組織合理，不影響住戶日常生活。7.3.2社區(qū)主要干道與景觀軸線結(jié)合，營(yíng)造景致優(yōu)美的歸家路途；注意與行人的分隔，減少對(duì)行人的噪音與塵土影響；7.3.3 社區(qū)內(nèi)部小路用各種不同的材質(zhì)鋪地，反映自然趣味，增加住戶步行樂趣，并起交通引導(dǎo)的作用。7.4車庫(kù)布局的要求本項(xiàng)目車位戶數(shù)比應(yīng)當(dāng)按照德安縣設(shè)計(jì)規(guī)范要求進(jìn)行：其他關(guān)于公共車位的配套，按德安縣設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)。一部分車位結(jié)合多層洋房的架空層設(shè)計(jì)；一部分車位利用高差設(shè)計(jì)成地下或半地下車庫(kù)。半地下車庫(kù)應(yīng)與景觀園林的設(shè)計(jì)結(jié)合起來(lái)，造成立體景觀及陽(yáng)光車庫(kù)，提高車庫(kù)的舒適度，體現(xiàn)節(jié)能原則，從而達(dá)到提升樓盤檔次形象的效果；同時(shí)，針對(duì)臨時(shí)來(lái)訪停車，宜設(shè)定固定的外來(lái)車輛停放區(qū)域。7.5園林環(huán)境設(shè)計(jì)要求以貫穿小區(qū)，連通南北的“主景觀軸”為主，以“泛庭院”為核心，構(gòu)筑社區(qū)景觀系統(tǒng)，營(yíng)造庭院生活意境，婉約均好式園林，散發(fā)人文氣息；滿足一定的親水性，打造局部精致水景。主景觀軸從德安大道入口廣場(chǎng)開始，到項(xiàng)目的北面區(qū)域，并與田塘水庫(kù)相呼應(yīng)，形成小區(qū)的主景觀軸線。 以不同形態(tài)的小型水體、旱噴配合植物及小品構(gòu)件，營(yíng)造異域風(fēng)情空間； 細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)尊貴與精細(xì)； 注重參與性及文化空間； 考慮成本及容積率限制，不做大規(guī)模水景。 水景邊設(shè)棧橋、座椅等親水設(shè)施。7.6產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)要求戶型設(shè)計(jì)原則 別墅設(shè)計(jì)以聯(lián)排別墅為主，少部分可根據(jù)地塊做成雙拼別墅，多層以一梯兩戶板式住宅單元為主，為滿足容積率和充分利用地塊，可適當(dāng)考慮小高層高層住宅單元，電梯設(shè)置； 標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)應(yīng)盡量提高物業(yè)實(shí)用率； 單體設(shè)計(jì)中應(yīng)讓客戶有更多的“實(shí)惠感”（盡可能的送面積）； 框架結(jié)構(gòu)，隱梁隱柱，間隔方正實(shí)用，南北通透；戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn) 入戶花園、大露臺(tái)、凸窗、主人房落地窗或轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)； 創(chuàng)新空中院館； 部分住宅頂二層采用復(fù)式設(shè)計(jì)，并應(yīng)考慮書房，且書房可以和主人房連接在一起； 層高設(shè)計(jì)為2.8-3米。7.7戶型經(jīng)濟(jì)配比指標(biāo)：住宅戶型、面積區(qū)間及套數(shù)比例參考下表，具體比例可以微調(diào)：面積區(qū)間及套數(shù)比例建議：小高層/高層與多層戶型面積配比產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間戶數(shù)戶型配比多層、洋房?jī)煞?0-896625%三房95-13510355%四房140-1603020%小高層/高層兩房80-898125%三房95-13013860%四房140-1502815%合計(jì)446100%別墅戶型面積配比戶型面積區(qū)間戶數(shù)戶型比例建筑面積所占比例1801018.18%180016.44%180-2003054.55%570052.05%200-2301018.18%220020.09%230以上59.09%125011.42%合計(jì)55100.00%10950100%7.8規(guī)劃及戶型布局的原則結(jié)合目前市場(chǎng)對(duì)小高層接受度不高的情況，地塊由南向北開發(fā)，從德安大道旁建設(shè)開始，優(yōu)先考慮先建設(shè)商業(yè)及會(huì)所，部分多層及別墅。7.9住宅區(qū)商業(yè)配套7.9.1商業(yè)設(shè)計(jì)成沿街雙層騎樓商鋪，其商業(yè)建筑面積應(yīng)控制在2000平米以內(nèi)。沿街商鋪的設(shè)計(jì)尺度要求如下：商鋪進(jìn)深小于12-14米，面寬3.6-4.2