房地產(chǎn)物業(yè)管理 第九章 物業(yè)管理費(fèi)用測算.doc

中國地產(chǎn)商域網(wǎng)第九章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及測算概述：基于對香格里拉城市花園住宅、商業(yè)的入住率達(dá)85%之全面分析和測算，得出物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)年支出為人民幣3,995,132.74元。通過對資源占用分析和全面平衡，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為多層住宅0.8元/月；小高層住宅1.0元/月；商業(yè)1.5元/月，停車位使用費(fèi)： 260元/輛.月；年收入為人民幣4,884,931.98元。第一節(jié) 經(jīng)費(fèi)測算的原則及說明一、 測算的依據(jù)(一) 國家相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)；(二) 售房時(shí)的物業(yè)收費(fèi)約定；(三) 十堰市物價(jià)局住宅小區(qū)停車管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；二、 經(jīng)費(fèi)測算的原則(一) 遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原則物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務(wù)性行業(yè)。客觀、準(zhǔn)確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出，是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境，達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基本條件。(二) 服務(wù)水平與管理費(fèi)用相匹配的原則根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用“質(zhì)價(jià)相符”的市場特點(diǎn)，準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平，準(zhǔn)確定位管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。(三) 物業(yè)管理分項(xiàng)服務(wù)分項(xiàng)收費(fèi)的原則按照不同的物業(yè)所占用的資源比例，在統(tǒng)一運(yùn)作的原則基礎(chǔ)上，不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。三、 測算的有關(guān)說明(一) 按香格里拉城市花園小區(qū)業(yè)主入住率85%、商業(yè)部分營業(yè)率85%、物業(yè)公司各部門人員基本配備齊全，公司運(yùn)轉(zhuǎn)正常測算。其中，未含為業(yè)主提供增值附加服務(wù)如：小區(qū)飲用水奶制品的供應(yīng)、報(bào)刊雜志訂閱，商業(yè)街的臨時(shí)門面出租、廣告及按照有關(guān)規(guī)定及行業(yè)慣例在裝修期間可向業(yè)主收取的裝修管理費(fèi)等收入。(二) 物業(yè)管理費(fèi)支出包括人工費(fèi)支出、辦公費(fèi)用、公共水電費(fèi)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、保安費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、營業(yè)稅金。1、 人員工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場化原則，參照行業(yè)工資水平，結(jié)合十堰市的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)特點(diǎn)，制定人員工資標(biāo)準(zhǔn)如下：序號(hào)職務(wù)月薪年薪3客戶服務(wù)中心主管1,76021,1204安全事務(wù)部主管1,76021,1205工程維修部主管1,76021,1206環(huán)境管理部主管1,76021,1207強(qiáng)電工程師1,60019,2008智能化工程師1,60019,2009客戶服務(wù)助理1,30015,60010財(cái)務(wù)收款文員1,00012,00012寫字樓客戶管理服務(wù)員1,30015,60013住宅管家1,00012,00014商業(yè)管理服務(wù)員1,00012,00015安全領(lǐng)班90010,80016安全員7509,00017運(yùn)行值班/維護(hù)工90010,80018技工1,30015,60019清潔工5006,00020綠化工8009,6002、 不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)慣例，不可預(yù)見費(fèi)提取率為物業(yè)管理成本支出的3.5%。3、 不包含住宅專用維修基金。第二節(jié) 經(jīng)費(fèi)測算序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)月薪時(shí)間計(jì)算方法費(fèi)用1客戶服務(wù)主管1176012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間21,120.002行政人事主管1176012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間21,120.003安全事務(wù)主管1176012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間21,120.004工程維修主管1176012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間21,120.005環(huán)境管理主管1176012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間21,120.006強(qiáng)電工程師1160012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間19,200.007智能化工程師1160012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間19,200.008客戶服務(wù)助理10130012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間156,000.009辦公室文員2120012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間28,800.0010財(cái)務(wù)收款員1100012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間12,000.0011客戶管理服務(wù)員8120012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間115,200.0012商業(yè)管理服務(wù)員2120012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間28,800.0013保安領(lǐng)班390012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間32,400.0014保安員5175012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間459,000.0015運(yùn)行值班/電工390012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間32,400.0016電梯技工1130012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間15,600.0017值班水、電維修1090012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間108,000.0018水、電維修工490012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間43,200.0019清潔領(lǐng)班390012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間32,400.0020清潔工2750012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間162,000.0021綠化領(lǐng)班190012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間10,800.0022綠化工870012人數(shù) x 月薪 x 時(shí)間67,200.00小計(jì)1401,447,800.002三費(fèi)一金141-1職工福利費(fèi)工資總額x 12%173,736.00-2工會(huì)費(fèi)工資總額x 2%28,956.00-3社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資總額x 24%347,472.00-4教育基金工資總額x 1.5%21,717.00-5醫(yī)療保險(xiǎn)工資總額x 5%72,390.00小計(jì)644,271.003合計(jì)2,092,071.00人工成本費(fèi)行政辦公費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)時(shí)間計(jì)算方法年支出1辦公用品、低值易耗品2辦公用品3管理人員7人5012數(shù)量 x 單價(jià) x 時(shí)間4,200.004操作人員25人2012數(shù)量 x 單價(jià) x 時(shí)間6,000.005通訊費(fèi)用（固定電話）4部15012數(shù)量 x 單價(jià) x 時(shí)間7,200.008市內(nèi)交通費(fèi)用綜合測算2,400.009員工宿舍水電費(fèi)8套30012數(shù)量 x 單價(jià) x 時(shí)間28,800.0010員工培訓(xùn)費(fèi) 140人1012數(shù)量 x 單價(jià) x 時(shí)間16,800.0011業(yè)務(wù)費(fèi)350012單價(jià) x 時(shí)間42,000.0012書報(bào)資料費(fèi)10012單價(jià) x 時(shí)間1,200.0013差旅費(fèi)100012單價(jià) x 時(shí)間12,000.0014小計(jì)120,600.00設(shè)備/設(shè)施維護(hù)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)保養(yǎng)期（月）計(jì)算方法及其有關(guān)說明維保費(fèi)支出1公共照明燈具維護(hù)12綜合測算8,000.002標(biāo)識(shí)牌、圍欄12綜合測算6,000.003墻面維護(hù)、地面材料更換12綜合測算12,000.004公用本體刷漆用工、用料12綜合測算18,000.005路牙、路面日常維護(hù)12綜合測算15,000.006園林景觀日常維護(hù)12綜合測算25,000.007合計(jì)84,000.008電梯維保費(fèi)8電梯 23臺(tái)55012數(shù)量 x 單價(jià) x 時(shí)間1518009強(qiáng)電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)10高低壓供電系統(tǒng) 12綜合測算8,500.0011配電箱維護(hù)綜合測算5,000.00合計(jì)13,500.00-1給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)-2給水水管維護(hù)費(fèi) 綜合測算16,000.00-3排水水管維護(hù)費(fèi) 綜合測算18,000.00-4消防水系統(tǒng)維保費(fèi)6000合計(jì)40,000.00-1消防系統(tǒng)維保費(fèi)8,000.00-2消防主機(jī)維保費(fèi)包年檢綜合測算20,000.00合計(jì)28,000.00-1弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)-2消防弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算6,000.00-3控制中心維護(hù)費(fèi)綜合測算5,000.00-4保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算12,000.00-防盜報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算80,000.00-巡更系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算1,200.00-IC卡門禁統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算3,600.00-停車場系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算16,000.00合計(jì)123,800.00-1設(shè)備維修零星材料費(fèi)綜合測算60,000.00-2不可預(yù)見費(fèi) 4%20044總計(jì)521,144.00 公用水電費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方法月支出年支出1公用區(qū)域照明電費(fèi)綜合測算16,000.00192,000.002公用區(qū)域清潔綠化用水綜合測算5,600.0067,200.00總計(jì)259,200.00清潔費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方法年支出1工具/材料費(fèi)見附表：工具/材料測算表1063504水池清洗費(fèi)1,200.005消防水池1,200.006化糞池清理費(fèi)每一年清理二次2,400.007消殺費(fèi)綜合測算2,000.00總計(jì)113,150.00附表：清潔工具材料費(fèi)名稱數(shù)量單位單價(jià)（元）總額用途不銹鋼油5卡134670不銹鋼保養(yǎng)拖把400個(gè)3.51400拖地用消殺藥品1批10001000除四害漂白水350桶258750消毒、清潔起漬水80卡655200洗地起蠟全能清潔消毒劑20卡45900洗地清潔玻璃水20卡501000玻璃清洗潔而亮200支153000多種表面除漬靜電吸塵精10加倫75750地面推塵用金屬光亮劑30支581740金屬表面處理空氣清新劑50瓶10500洗手間用香球5000只0.52500小便池用特光面蠟5箱3801900地面打蠟洗手液20桶2004000洗手用K256kg/桶3801900大理石晶面地面K356kg/桶4802400大理石晶面地面晶面處理墊20塊501000大理石晶面地面潔廁靈150桶304500洗手間清洗用去污粉80箱504000除漬避風(fēng)垃圾鏟50個(gè)804000外圍用大卷紙1500卷1015000洗手間用紙毛巾1000條2.82800樓道清洗膠手套1000付3.53500廁刷130把7910洗手間清洗用街掃400把156000鋼絲球2000個(gè)12000大垃圾袋53600只0.316080樓道清洗小垃圾袋15000只0.05750樓道清潔刀片500合21000樓道清潔膠掃把500把52500樓道清潔水桶300個(gè)154500樓道清潔百潔布200塊1200樓道清潔合計(jì)106350綠化費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)保養(yǎng)期（年）計(jì)算方法金額1綠地養(yǎng)護(hù)費(fèi)用46000平米0.51 數(shù)量 x 單價(jià) x 保養(yǎng)期人工成本 198,000.002花木租擺 綜合測算 2,100.00合計(jì)200,100.00保安費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方法年支出日常耗材、裝備保養(yǎng)人532,400.00服裝費(fèi) 項(xiàng)目人數(shù)數(shù)量單價(jià)費(fèi)用備注員工服裝（含冬、夏兩季裝）管理人員27285045,900.003年2套保安54258062,640.003年3套保安大衣5411508,100.003年1套工程人員20235014,000.003年3套綠化保潔39235027,300.003年3套合計(jì)157,940.00第三節(jié) 費(fèi)用測算分析一、 費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以支定收的方法進(jìn)行綜合比較，為開發(fā)商考慮前期住宅的銷售問題，特別是對商業(yè)門面管理費(fèi)收取的較低，以利門面的銷售和商業(yè)發(fā)展，又考慮各種物業(yè)對資源的占用，以我們對物業(yè)管理行業(yè)管理服務(wù)積累的經(jīng)驗(yàn)，初步測算香格里拉城市花園的物業(yè)管理費(fèi)用具體如下：小高層住宅管理費(fèi)：1.00元/.月（含電梯使用費(fèi)）；多層住宅管理費(fèi)： 0.80元/.月；商業(yè)門面管理費(fèi)： 1.50元/.月；（提供水、電管理及公共保潔、保安服務(wù)）停車位使用費(fèi)： 260元/輛.月；（含60元管理費(fèi)、購?fù)＼囄粌H收管理費(fèi)）總收入序號(hào)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間（月）面積入住率小計(jì)1小高層住宅管理費(fèi)1元/.月1211775185%1201060.22多層住宅管理費(fèi)0.8元/.月128247885%673020.483停車位使用及管理費(fèi)260元/輛.月1280085%21216004商業(yè)門面管理費(fèi)1.5元/.月125812185%889251.3總收入4884931.98總支出：序號(hào)項(xiàng) 目測算依據(jù)支出1人工成本詳見人工費(fèi)測算明細(xì)表2,092,071.002行政辦公費(fèi)詳見辦公費(fèi)測算明細(xì)表120,600.003服裝費(fèi)詳見服裝費(fèi)測算明細(xì)表157,940.004設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)詳見維護(hù)費(fèi)測算明細(xì)表521,144.005清潔費(fèi)詳見清潔費(fèi)測算明細(xì)表219,500.006綠化費(fèi)詳見綠化費(fèi)測算明細(xì)表200,100.007公共水電費(fèi)詳見公共水電費(fèi)測算明細(xì)表259,200.008保安費(fèi)詳見保安費(fèi)測算明細(xì)表32,400.009不可預(yù)見費(fèi)（18）項(xiàng)35%120,575.5310營業(yè)稅金及附加總收入5.56%271,602.2211總計(jì)3,995,132.74二、 費(fèi)用構(gòu)成分析三、 盈虧分析從財(cái)務(wù)收支情況分析表中可知，經(jīng)費(fèi)收支測算結(jié)果符合物業(yè)管理行業(yè)所遵循的收支平衡、保本