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普通百姓該如何正確應(yīng)對(duì)拆遷北京京平律師事務(wù)所 趙健律師作為一名面臨拆遷的普通老百姓，接到拆遷通知本應(yīng)是一件高興的事兒，因?yàn)椴疬w本身意味著居住條件和居住環(huán)境的改善，使得居民生活質(zhì)量得到提升?？墒乾F(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)遇到拆遷的當(dāng)事人不僅沒有順利拿到夢(mèng)想中的新房子，而且為了拆遷這件事幾乎焦頭爛額，身心疲憊。法律知識(shí)淺薄甚至是嚴(yán)重缺失的當(dāng)事人，面對(duì)拆遷方的種種官方說法幾乎無言以辯，對(duì)拆遷方說一不二蠻橫強(qiáng)勢(shì)的態(tài)度也只能是憤憤不平。根據(jù)筆者在工作中與當(dāng)事人接觸的經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)事人通常會(huì)遭遇以下幾種情況：第一，以強(qiáng)凌弱，一切拆遷方說了算。補(bǔ)償方案人家定，房屋價(jià)格是人家定，搬遷日期也是人家定。拆你的房子就給這么多錢，一個(gè)月內(nèi)你還必須搬走，什么時(shí)候可以拿到新房無人知曉，簽了協(xié)議當(dāng)事人手中都沒有原件。第二，騷擾脅迫，生活不得安寧。大隊(duì)人馬天天入戶做工作，其中有剃著光頭，光著膀子，露著紋身的大漢，隊(duì)伍打著商談補(bǔ)償?shù)拿x，破壞當(dāng)事人正常的飲食及作息時(shí)間，不簽協(xié)議不讓你睡覺。第三，斷水?dāng)嚯姅嗦?，制造生活不便。搬一戶拆一戶，不搬的就給斷水?dāng)嚯?，在房子周圍挖坑、圍堵，讓你無法正常生活。第四，暴力襲擊，變相逼遷。扔石頭，砸玻璃，破壞大門，堵鎖芯，放鞭炮等，增加被拆遷人心里上的恐懼感。第五，收到相關(guān)政府部門的房屋拆遷行政裁決。裁決中規(guī)定了一定期限，屆時(shí)將會(huì)申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，用法律程序?qū)Ρ徊疬w人產(chǎn)生威懾作用，使其答應(yīng)搬遷。第六，各種“拆”。偷拆、誤拆、強(qiáng)拆。趁被拆遷人不在家，直接將房屋推到，內(nèi)部物品要么不見蹤影，要么埋沒在磚瓦碎石堆里。還有稀里糊涂拆完了，再賠禮道歉說誤會(huì)一場(chǎng)，我們拆錯(cuò)了人家。強(qiáng)拆更可怕，一堆人闖進(jìn)來，如狼似虎，將被拆遷人拉出去，就將房子推倒。被拆遷人遭遇拆遷大多先是茫然的，什么情況都不清楚，一般也見不到什么官方文件，似乎所有的消息都是“聽說”的，再加上上述混亂情況的出現(xiàn)，就會(huì)出現(xiàn)六神無主，不知所措的局面，這時(shí)，一些錯(cuò)誤的應(yīng)對(duì)方式便順勢(shì)而生。第一，上訪。這是我國特有的一種政治表達(dá)形式，是群眾反映意見、上層政府了解民意的一個(gè)重要途徑。其形式就是拿著材料奔跑于各個(gè)政府部門的信訪辦公室，但是，上訪的弊端就是沒有法定的答復(fù)期限和法定的追責(zé)途徑。接待訪民的工作人員大多會(huì)做當(dāng)事人的思想工作，以達(dá)到一個(gè)安撫和緩沖的作用。但是，真正能夠幫你解決問題的可能性是微乎其微。以前，經(jīng)常有人在當(dāng)?shù)責(zé)o法解決而跑到北京來上訪，當(dāng)然，大多數(shù)是被圍追堵截回去，就算真的訪了，也會(huì)被安排回本地政府去解決。2014年2月中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳表示中央和國家機(jī)關(guān)不受理越級(jí)上訪。這意味著，以后再去北京上訪就更難了。第二，誓當(dāng)釘子戶。這大多是出于對(duì)不合理的補(bǔ)償或者種種卑鄙逼拆手段的抵觸情緒，打定主意就是不搬，我不搬你能拿我怎么辦吧。熟不知釘子戶不是你光不搬就行了的，拆遷方會(huì)雇傭社會(huì)閑散人員騷擾你的，最后的結(jié)果就是強(qiáng)拆.所以，你必須用正確的方法當(dāng)釘子戶.你可以不搬，但是同時(shí)，你要有所作為，要啟動(dòng)相關(guān)的法律程序，去調(diào)查拆遷的合法性第三，以暴制暴。遇到暴力以牙還牙，磚頭，菜刀一起上，實(shí)在不行抱煤氣罐，使出渾身解數(shù)與拆遷人員作困獸之斗，總之就是不要命拼了。這樣做的結(jié)果一般是被公安機(jī)關(guān)以各種“罪名”拘起來，搞不好還落個(gè)被判刑的下場(chǎng)。這樣的當(dāng)事人難道不想想，你都不要命了，談補(bǔ)償要房子要錢何用啊?所以，在拆遷中遇到暴力，首先還是要先保證自己的人身安全，人在才能想辦法讓房子在，讓補(bǔ)償在。出現(xiàn)以上問題歸根結(jié)底就是拆遷補(bǔ)償不合理，特別是在危改區(qū)集中著大量低收入居民，極少有能憑拆遷補(bǔ)償款買得起房的，拆遷使他們失去了惟一的棲身之地，許多家庭被逼得把孩子受教育的錢、老人的救命錢拿來買房，大多還得背上一身債，有些人因此被逼上了絕路。更有集體土地被征收的農(nóng)民，拿到很少的補(bǔ)償款，卻永久地失去賴以生存的土地，成為失地農(nóng)民，處境十分艱難。那么，作為一名被拆遷人，到底該如何面對(duì)征地拆遷問題?如何判斷補(bǔ)償是否合理?又如何為自己爭(zhēng)取到公平合理的補(bǔ)償呢?第一，確認(rèn)拆遷性質(zhì)。面臨征地拆遷，你首先要弄清楚是誰主導(dǎo)的，誰要拆你，因?yàn)槭裁床穑@都很重要。如果是政府主導(dǎo)的，一般是為了公共利益而征收，帶有一定的強(qiáng)制性，這種情況你一般是反對(duì)不了的，只能爭(zhēng)取合理補(bǔ)償。如果不是政府主導(dǎo)，純粹的商業(yè)行為，就不具有強(qiáng)制性，你的主動(dòng)性就很大，你不同意就不能拆遷。第二，確認(rèn)土地性質(zhì)。征收行為因土地性質(zhì)不同而不同，要分清是集體土地還是國有土地，國有土地上是征收房屋，依據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例必須按照市場(chǎng)價(jià)給予補(bǔ)償。而集體土地上拆遷，目前沒有直接的法律依據(jù)，主要依據(jù)土地管理法和土地管理法實(shí)施條例，集體土地要開發(fā)首先必須先征收為國有，所以，主要是征收土地的補(bǔ)償，房子等是作為地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?。但是不管是哪種性質(zhì)的，都必須給予被拆遷人公平合理的補(bǔ)償才可以拆。第三，給自己定位。不管因?yàn)槭裁磳?dǎo)致拆遷，拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是土地或房屋的所有權(quán)人，那么要想拿到補(bǔ)償，你首先需要證明自己是被征收土地或房屋的所有權(quán)人，因此，手中的土地證、房產(chǎn)證就非常重要了，憑此可以對(duì)號(hào)入座去主張你的權(quán)利。如果你不是土地或房屋的產(chǎn)權(quán)人，而僅僅是使用者，首先要看租賃合同中就遇到拆遷問題是有有明確約定，有的話按照約定執(zhí)行，沒有的話，也就是說在有效的承租合同下，你因拆遷而導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)損失或其他損失是可以主張補(bǔ)償?shù)?。第四，明確補(bǔ)償內(nèi)容。國有土地上房屋征收的補(bǔ)償主要有：(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。而集體土地上主要是土地征收的補(bǔ)償，房屋、青苗等地上附著物的補(bǔ)償，搬遷和臨時(shí)安置的補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。第五，了解補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這是筆者接觸拆遷案件和咨詢以來，回答最多的一個(gè)問題。很多被拆遷人找到律師第一句話就是先問怎么補(bǔ)償。補(bǔ)償顯然是拆遷案的核心，但是前提必須先弄清楚前邊的幾個(gè)問題才能談補(bǔ)償。如果是國有土地上的房屋征收，依據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，必須按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償。而集體土地上拆遷，目前沒有直接的法律依據(jù)，主要依據(jù)土地管理法和土地管理法實(shí)施條例，此外，最高人民法院有相關(guān)的司法解釋，最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定中已經(jīng)就土地征收補(bǔ)償適用問題作出了規(guī)定，“征收集體土地上房屋的補(bǔ)償不能直接適用國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，但可以參照國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償”。至于征收耕地等不涉及房屋的情況下，土地管理法的規(guī)定是按照最高為前3年年均產(chǎn)值的30倍，實(shí)踐中建議當(dāng)事人按自己土地的年均產(chǎn)值來主張補(bǔ)償。總的來說把握一個(gè)原則就是征收或者拆遷不能降低你原有的生活居住水平。了解了上面的內(nèi)容，被拆遷人就可以和拆遷方協(xié)商補(bǔ)償協(xié)議了。如果通過談判拿到了合理補(bǔ)償是最好的，如果拆遷方執(zhí)意堅(jiān)持走霸權(quán)主義道路，無法平等協(xié)商，被拆遷人可以借助專業(yè)拆遷律師來幫助自己維權(quán)，事實(shí)上，這也是爭(zhēng)取到一個(gè)公平合理的拆遷補(bǔ)償?shù)淖钣行У耐緩?。北京京平律師事?wù)所簡介： 北京京平律師事務(wù)所是以征地拆遷業(yè)務(wù)為核心的專業(yè)律師事務(wù)所，在成立之初已具有成熟的優(yōu)秀律師團(tuán)隊(duì)。京平律師均畢業(yè)于國內(nèi)外知名法學(xué)院校，具有多年的辦案實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，資歷深厚、學(xué)習(xí)能力強(qiáng)。多年的實(shí)踐使團(tuán)隊(duì)已摸索出一整套成熟的維權(quán)方案，深受委托人的信賴。京平律師成功主辦過數(shù)千起拆遷案