房地產(chǎn)估價(jià)案例分析復(fù)習(xí)重點(diǎn)資料一.doc

房地產(chǎn)估價(jià)案例分析復(fù)習(xí)重點(diǎn)資料一2009-1-20 16:10:00來(lái)源：頻道：房地產(chǎn)估價(jià)師總結(jié)1：案例與分析考試指錯(cuò)題中常見(jiàn)的錯(cuò)誤1估價(jià)報(bào)告本身的不完善1、缺少規(guī)范中“估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式”所要求的必備項(xiàng)目。2、對(duì)估價(jià)對(duì)象描述不清(1)沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)，即沒(méi)有說(shuō)明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。(2)對(duì)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)沒(méi)有描述清楚(3)對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚3、行文、譴詞造句不當(dāng)(術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊)4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)前后不一致(數(shù)據(jù)、方法選用與測(cè)算過(guò)程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源無(wú)出處、判斷推理沒(méi)有充足的理由)5、寫作有錯(cuò)誤(1)評(píng)估結(jié)果中沒(méi)有說(shuō)明幣種，沒(méi)有進(jìn)行大寫。(2)對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒(méi)有寫明折算成人民幣的匯率。(3)表達(dá)形式不科學(xué)2009-1-20 16:12:00來(lái)源：頻道：房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析指錯(cuò)題中常見(jiàn)錯(cuò)誤2估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤1、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定按理與分析中的指錯(cuò)題中常見(jiàn)的錯(cuò)誤3應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤收益法(1)收益期限確定錯(cuò)誤。(2)沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。(3)對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。(4)收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率;沒(méi)有考慮公共流通比;求取的方法錯(cuò)誤;收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。(5)正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。(6)資本化率確定錯(cuò)誤A、資本化率選定錯(cuò)誤B、用途不同的部分采用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯(cuò)誤D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率。案例與分析指錯(cuò)題中的常見(jiàn)錯(cuò)誤4市場(chǎng)比較法(1)修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由(2)比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒(méi)有達(dá)到三個(gè)以上(含三個(gè))的可比實(shí)例。(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。(4)單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%.(5)比較修正的方向錯(cuò)誤。(6)可比實(shí)例不符合條件。(7)區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。(10)比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。(11)間接比較與直接比較混淆不清。(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。總結(jié)2：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤1一、報(bào)告書不完整(共8項(xiàng)內(nèi)容)1. 封面2. 目錄3. 致委托方函4. 估價(jià)師聲明5. 估價(jià)假設(shè)和限制條件6. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告7. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告8. 附件二、報(bào)告書不完整1. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)(共13項(xiàng)內(nèi)容)2. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)(共7項(xiàng)內(nèi)容)一)個(gè)別因素分析二)區(qū)域因素分析三)市場(chǎng)背景分析(詳細(xì)說(shuō)明分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái))四)最高最佳使用分析(詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用)五)估價(jià)方法選用(詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由)六)估價(jià)測(cè)算過(guò)程(詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程，參數(shù)確定等)七)估價(jià)結(jié)果確定(詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由)案例分析中常見(jiàn)錯(cuò)誤2一、估價(jià)對(duì)象屬于房地產(chǎn)的1)土地使用權(quán)人交代不清2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國(guó)有土地等三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤1、收益法(1)收益期限確定錯(cuò)誤。(2)沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。(3)對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。(4)收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率;沒(méi)有考慮公共流通比;求取的方法錯(cuò)誤;收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。(5)正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤A、費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。案例分析改錯(cuò)題總結(jié)3從估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)上講，內(nèi)容不完整a、缺委托估價(jià)方b、缺受理估價(jià)方c、估價(jià)對(duì)象概況交代不清，所需資料收集不全面。土地需說(shuō)明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、產(chǎn)權(quán)狀況及說(shuō)明、土地使用權(quán)起止期、地價(jià)區(qū)類等。建筑物需說(shuō)明：名稱、坐落(門牌)、面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。單獨(dú)估價(jià)建筑物時(shí)，也要有土地證明。此外，還應(yīng)對(duì)環(huán)境作簡(jiǎn)要說(shuō)明。d、缺估價(jià)目的，或目的不清。是何種條件狀態(tài)下的價(jià)格。如熟地、毛地;開發(fā)場(chǎng)地還是項(xiàng)目完成時(shí)的土地;已完工建筑還是在建工程;期地、期房現(xiàn)房等。e、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：不是一段時(shí)間，而是某一日。f、缺估價(jià)依據(jù)。估價(jià)方法及操作的主要依據(jù);與估價(jià)目的相配合的合法性依據(jù)等。房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄4綜合察看1.對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。2.察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確4.修正年限是否正確5.檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6.對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由7.任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù)，必要時(shí)說(shuō)明8.注意利息的計(jì)算方式，期限9.報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)10.現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符11.一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場(chǎng)比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用一開發(fā)法12.注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤(比準(zhǔn)，收益，積算)13.要察看估價(jià)類型，對(duì)照規(guī)范對(duì)此要求14.最后一道題一定要細(xì)心，首先指出錯(cuò)誤，在進(jìn)行改正，切忌認(rèn)真。正確的改錯(cuò)了要倒扣分的15.糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣等特殊的估價(jià)，應(yīng)注意特別說(shuō)明原因狀況16.注意一些對(duì)估價(jià)的特殊規(guī)定，如對(duì)不得設(shè)定抵押權(quán)的，國(guó)有劃撥土地的等等17.保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說(shuō)明是否能修復(fù)18.基準(zhǔn)地價(jià)修