房地產(chǎn)估價案例分析復(fù)習(xí)重點資料一.doc

房地產(chǎn)估價案例分析復(fù)習(xí)重點資料一2009-1-20 16:10:00來源：頻道：房地產(chǎn)估價師總結(jié)1：案例與分析考試指錯題中常見的錯誤1估價報告本身的不完善1、缺少規(guī)范中“估價報告的規(guī)范格式”所要求的必備項目。2、對估價對象描述不清(1)沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。(2)對估價對象的性質(zhì)沒有描述清楚(3)對估價對象的物質(zhì)實體狀況描述不清楚3、行文、譴詞造句不當(dāng)(術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊)4、邏輯不嚴謹前后不一致(數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由)5、寫作有錯誤(1)評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有進行大寫。(2)對外幣表達的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。(3)表達形式不科學(xué)2009-1-20 16:12:00來源：頻道：房地產(chǎn)估價師案例與分析指錯題中常見錯誤2估價方法選用上的錯誤1、只使用了一種估價方法2、能用市場比較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定按理與分析中的指錯題中常見的錯誤3應(yīng)用估價方法時的錯誤收益法(1)收益期限確定錯誤。(2)沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關(guān)面積套錯了。(5)正常費用的測算錯誤A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。B、費用的計算中計費基礎(chǔ)錯誤。C、費用的計算方法錯誤。D、參數(shù)確定錯誤。E、總費用中包含了折舊費。F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。(6)資本化率確定錯誤A、資本化率選定錯誤B、用途不同的部分采用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯誤D、把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為資本化率。案例與分析指錯題中的常見錯誤4市場比較法(1)修正系數(shù)的確定沒有充足的理由(2)比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達到三個以上(含三個)的可比實例。(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。(4)單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.(5)比較修正的方向錯誤。(6)可比實例不符合條件。(7)區(qū)域因素與個別因素混淆不請。(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異。(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結(jié)合起來。(10)比較修正項目有漏項。(11)間接比較與直接比較混淆不清。(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。總結(jié)2：房地產(chǎn)估價報告常見錯誤1一、報告書不完整(共8項內(nèi)容)1. 封面2. 目錄3. 致委托方函4. 估價師聲明5. 估價假設(shè)和限制條件6. 估價結(jié)果報告7. 估價技術(shù)報告8. 附件二、報告書不完整1. 估價結(jié)果報告書漏項(共13項內(nèi)容)2. 估價技術(shù)報告漏項(共7項內(nèi)容)一)個別因素分析二)區(qū)域因素分析三)市場背景分析(詳細說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來)四)最高最佳使用分析(詳細分析、說明估價對象最高最佳使用)五)估價方法選用(詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由)六)估價測算過程(詳細說明測算過程，參數(shù)確定等)七)估價結(jié)果確定(詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由)案例分析中常見錯誤2一、估價對象屬于房地產(chǎn)的1)土地使用權(quán)人交代不清2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等三、應(yīng)用估價方法時的錯誤1、收益法(1)收益期限確定錯誤。(2)沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關(guān)面積套錯了。(5)正常費用的測算錯誤A、費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。B、費用的計算中計費基礎(chǔ)錯誤。C、費用的計算方法錯誤。D、參數(shù)確定錯誤。E、總費用中包含了折舊費。案例分析改錯題總結(jié)3從估價報告的結(jié)構(gòu)上講，內(nèi)容不完整a、缺委托估價方b、缺受理估價方c、估價對象概況交代不清，所需資料收集不全面。土地需說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、產(chǎn)權(quán)狀況及說明、土地使用權(quán)起止期、地價區(qū)類等。建筑物需說明：名稱、坐落(門牌)、面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。單獨估價建筑物時，也要有土地證明。此外，還應(yīng)對環(huán)境作簡要說明。d、缺估價目的，或目的不清。是何種條件狀態(tài)下的價格。如熟地、毛地;開發(fā)場地還是項目完成時的土地;已完工建筑還是在建工程;期地、期房現(xiàn)房等。e、估價時點：不是一段時間，而是某一日。f、缺估價依據(jù)。估價方法及操作的主要依據(jù);與估價目的相配合的合法性依據(jù)等。房地產(chǎn)估價案例分析總結(jié)記錄4綜合察看1.對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。2.察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確3.估價時點是否準(zhǔn)確4.修正年限是否正確5.檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6.對采用的方法是否有合理的說明和理由7.任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明8.注意利息的計算方式，期限9.報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn)10.現(xiàn)實用途和法定用途相符11.一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用一開發(fā)法12.注意對價格的稱謂是否錯誤(比準(zhǔn)，收益，積算)13.要察看估價類型，對照規(guī)范對此要求14.最后一道題一定要細心，首先指出錯誤，在進行改正，切忌認真。正確的改錯了要倒扣分的15.糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣等特殊的估價，應(yīng)注意特別說明原因狀況16.注意一些對估價的特殊規(guī)定，如對不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等17.保險估價應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)18.基準(zhǔn)地價修