房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的問題分析及應(yīng)對(duì)措施分析.doc

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的問題分析及應(yīng)對(duì)措施分析 對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，良好的經(jīng)營(yíng)管理，將起到促進(jìn)其未來發(fā)展的作用。而在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì)計(jì)成本核算是其重要組成部分之一。通過會(huì)計(jì)成本核算，企業(yè)可清晰地了解到當(dāng)下自身的經(jīng)營(yíng)管理過程中各項(xiàng)費(fèi)用、成本的支出情況，進(jìn)而對(duì)相關(guān)的成本、費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整、控制，以起到節(jié)約成本、減少費(fèi)用支出的目的，進(jìn)一步地對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)資源進(jìn)行整合、控制，以達(dá)到促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，為其贏得更多經(jīng)濟(jì)效益的目的。一、企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與稅收規(guī)定結(jié)合的必要性筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算主要是對(duì)工程項(xiàng)目發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行歸集，按成本對(duì)象進(jìn)行分配。成本對(duì)象的確定是成本核算的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。一般情況下，企業(yè)在取得土地使用權(quán)后就要考慮成本對(duì)象的確定了。成本對(duì)象的確定在符合企業(yè)核算現(xiàn)實(shí)的情況下，應(yīng)結(jié)合所得稅、土地增值稅的相關(guān)要求，盡可能的方便稅務(wù)的計(jì)算。企業(yè)所得稅中對(duì)成本對(duì)象的劃分列舉了以下的原則可以參考：一是可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算，不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。二是分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象行進(jìn)核算。三是功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。四是定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。恰當(dāng)?shù)某杀緦?duì)象劃分在稅金計(jì)算時(shí)會(huì)使工作高效、簡(jiǎn)潔。筆者認(rèn)為劃分成本對(duì)象時(shí)國(guó)稅發(fā)31號(hào)文中確定成本對(duì)象的四種原則，在實(shí)踐中比較常用，同時(shí)借鑒土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，對(duì)本單位的成本對(duì)象給予確認(rèn)。例如，吉林省地方稅務(wù)局規(guī)定土地增值稅清算要按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房產(chǎn)分別計(jì)算土地增值稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。土地增值稅基本清算單位為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；開發(fā)項(xiàng)目分期的，為每個(gè)分期開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)以房地產(chǎn)業(yè)管理職能部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)已明確指出土地增值稅基本清算單位以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為主要依據(jù)。筆者所在公司的長(zhǎng)春子公司的項(xiàng)目計(jì)劃分期開發(fā)，那么成本對(duì)象的劃分應(yīng)先分期，以每個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證為一期，在每期中再分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房產(chǎn)。這種劃分原則也符合國(guó)稅發(fā)xx第31號(hào)文中的兩種分類原則，一是同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近的項(xiàng)目歸集為同一成本對(duì)象，即歸集原則；二是項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算，即功能區(qū)分原則。在這一問題上北京市地稅局則規(guī)定，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中包括不同商品房類型的，應(yīng)將整體項(xiàng)目作為清算對(duì)象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分?jǐn)偝杀镜?，原則上應(yīng)按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在開發(fā)過程中分期建設(shè)、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實(shí)際情況要求納稅人分期進(jìn)行清算。在實(shí)際中筆者所在公司的北京子公司土地增值稅是按整個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)的，達(dá)到清算條件時(shí)各業(yè)態(tài)之間的成本按建筑面積分?jǐn)?。依北京地稅?duì)土地增值稅的清算要求，對(duì)日常成本對(duì)象的劃分沒有強(qiáng)制性的影響，但實(shí)際工作中北京項(xiàng)目的開發(fā)是分期進(jìn)行的，各期的開工時(shí)間和交房時(shí)間各不相同，在成本對(duì)象劃分時(shí)可以更多的參考國(guó)稅發(fā)xx第31號(hào)文中的分類原則，例如遵循同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近的項(xiàng)目歸集為同一成本對(duì)象，比較符合現(xiàn)實(shí)情況。二、會(huì)計(jì)成本核算與企業(yè)內(nèi)部工程管理結(jié)合的必要性良好的會(huì)計(jì)成本核算需要財(cái)務(wù)部門和造價(jià)、工程等相關(guān)部門密切的配合。目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是分期開發(fā)，在一期中分別取得若干個(gè)規(guī)劃許可證，每個(gè)規(guī)劃許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)標(biāo)段，每個(gè)標(biāo)段招標(biāo)一個(gè)總包，工程管理上通常認(rèn)為總包之間形成競(jìng)爭(zhēng)，便于管理。造價(jià)部門通常是一期出一個(gè)目標(biāo)成本，一期中再分若干標(biāo)段通常沒有單獨(dú)的目標(biāo)成本。鑒于這種情況，財(cái)務(wù)部門在項(xiàng)目初期就需要和工程及造價(jià)部門密切合作，參與項(xiàng)目的分區(qū)，盡量把成本項(xiàng)目的劃分和實(shí)際工程進(jìn)度統(tǒng)一起來，如果項(xiàng)目需要按規(guī)劃許可證作為土地增值稅的清算單位，在項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃時(shí)就不宜在一期地塊里取得太多規(guī)劃許可證，過細(xì)的劃分不利于為整個(gè)區(qū)域服務(wù)的合同的分?jǐn)偅缃辉u(píng)、環(huán)評(píng)等通常整個(gè)項(xiàng)目出具一個(gè)，需要在各期分?jǐn)偅G化、電力的合同通常是一期簽訂一個(gè)，規(guī)證的范圍太小，容易出現(xiàn)為區(qū)域整體服務(wù)的合同還沒執(zhí)行完，有的區(qū)域已經(jīng)需要土地增值稅清算了，未發(fā)生的成本在土地增值稅清算時(shí)不予扣除，造成實(shí)際成本偏小。為項(xiàng)目整體服務(wù)的合同怎樣在不同期、不同標(biāo)段之間拆分，需要造價(jià)部門的主導(dǎo)，使拆分情況比較貼近工程的實(shí)際情況，如果交房確認(rèn)收入是依據(jù)標(biāo)段進(jìn)行，目標(biāo)成本的劃分也按標(biāo)段區(qū)分，會(huì)很大程度上方便成本的結(jié)轉(zhuǎn)。所以在項(xiàng)目初期能和工程、造價(jià)部門密切合作，使成本對(duì)象的劃分方便未來的財(cái)務(wù)計(jì)算，同時(shí)和項(xiàng)目的實(shí)操過程結(jié)合起來，可以使后面的工作事半功倍。筆者所在公司的云南子公司在土地增值稅清算的案例有值得財(cái)務(wù)人員思考的地方。云南項(xiàng)目分四期滾動(dòng)開發(fā)，前兩期工程結(jié)束后，土地增值稅前兩期也清算完畢。整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃進(jìn)行了一次調(diào)整，政府要求整個(gè)項(xiàng)目配建一個(gè)中學(xué)，公司認(rèn)為中學(xué)建成移交政府，沒有收入，準(zhǔn)備在最后一期建中學(xué)，減少占?jí)嘿Y金時(shí)間。第三期達(dá)到土地增值稅清算條件時(shí)，財(cái)務(wù)部門根據(jù)未來市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)三、四期項(xiàng)目的增值情況做了一個(gè)預(yù)測(cè)，認(rèn)為第三期的增值率最高，中學(xué)的建設(shè)成本放入第三期，可以使項(xiàng)目的土地增值稅減少，但工程安排上中學(xué)要在第四期建設(shè)，第三期結(jié)束后，中學(xué)僅發(fā)生了少量前期成本，對(duì)于沒有發(fā)生的成本土地增值稅清算時(shí)不予認(rèn)可，最終第三期以較高的增值率繳納了土地增值稅，目前第四期正在銷售，項(xiàng)目的增值率低于第三期，第三期土地增值稅的清算成了項(xiàng)目的一個(gè)遺憾。這個(gè)案例使我們清楚的看到，在項(xiàng)目之初，財(cái)務(wù)部門就需要和工程部門共同分析項(xiàng)目的分期與成本對(duì)象的確定，分期的確定會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的繳稅產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的影響。三、會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本房地產(chǎn)項(xiàng)目完成竣工交房后開始確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。交房時(shí)各項(xiàng)施工合同往往還沒有結(jié)算，此時(shí)總成本依靠造價(jià)部門提供的動(dòng)態(tài)成本為參考，我們通常把這種成本看成會(huì)計(jì)成本，例如A區(qū)實(shí)現(xiàn)了全部交房，確認(rèn)收入10億元，目標(biāo)成本7億元，其中已簽訂合同總額6億元，合同實(shí)際付款5億元，我們通常按7億元結(jié)轉(zhuǎn)成本，把已簽訂合同未支付部分1億元計(jì)入應(yīng)付賬款，對(duì)于在目標(biāo)成本范圍內(nèi)但沒有簽署合同的1億元，用預(yù)提成本來表示。企業(yè)在進(jìn)行年度所得稅匯算清繳時(shí)，稅務(wù)師事務(wù)所往往會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際支付情況及相關(guān)文件規(guī)定允許預(yù)提計(jì)入完工產(chǎn)品的費(fèi)用，得出計(jì)稅成本，對(duì)于以下幾項(xiàng)所得稅時(shí)允許預(yù)提計(jì)入完工產(chǎn)品的成本，一是出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；二是公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。一般會(huì)遲于主體結(jié)構(gòu)完工的綠化景觀工程費(fèi)屬于開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，而不屬于公共配套設(shè)施費(fèi)，不允許預(yù)提稅前扣除。三是應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。在項(xiàng)目還未完成結(jié)算時(shí)計(jì)稅成本通常小于財(cái)務(wù)成本，匯算清繳時(shí)需要對(duì)應(yīng)納稅所得額調(diào)增，隨著項(xiàng)目結(jié)算陸續(xù)完成，計(jì)稅成本會(huì)和會(huì)計(jì)成本越來越接近，但現(xiàn)實(shí)中有一個(gè)問題比較影響會(huì)計(jì)成本的準(zhǔn)確性，就是造價(jià)部門出具的目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。造價(jià)部門為確保項(xiàng)目的最終成本不突破目標(biāo)成本，通常會(huì)將目標(biāo)成本制訂的偏寬松，在項(xiàng)目沒有結(jié)算完成時(shí)，財(cái)務(wù)部門都在用目標(biāo)成本作為依據(jù)，可能會(huì)造成項(xiàng)目成本虛高。例如目標(biāo)成本比已簽合同金額多1億元，財(cái)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)計(jì)入了預(yù)提成本，項(xiàng)目完成結(jié)算后增加成本只有2000萬(wàn)元，8000萬(wàn)元需要沖回成本，如果沖回成本當(dāng)年沒有新確認(rèn)的成本，在財(cái)務(wù)報(bào)表中會(huì)出現(xiàn)成本負(fù)值，這其實(shí)是一個(gè)前期差錯(cuò)了，可能使報(bào)表使用者對(duì)以前年度核算的可靠性產(chǎn)生質(zhì)疑。計(jì)稅成本和會(huì)計(jì)成本表面上看是稅會(huì)差異，但實(shí)質(zhì)上筆者更認(rèn)為是整個(gè)項(xiàng)目的管理問題，或是造價(jià)部門的管理問題，所以項(xiàng)目準(zhǔn)備交付使用時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)和造價(jià)部門溝通，請(qǐng)?jiān)靸r(jià)部門謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)預(yù)估成本。四、當(dāng)前企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算所存在的問題（一）企業(yè)內(nèi)部管理人員的成本核算觀念相對(duì)落后在當(dāng)代的企業(yè)中，很多的管理層及財(cái)務(wù)人員，在自身的觀念中并未對(duì)會(huì)計(jì)成本核算予以重視。多數(shù)的企業(yè)管理者更重視企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，往往忽略了對(duì)企業(yè)進(jìn)行成本核算管理。在其的認(rèn)知中，還尚未對(duì)成本控制、成本效益形成一種管理觀念。而實(shí)際上，成本核算管理對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)的獲取有著非常重要的影響作用。相關(guān)的管理人員，可根據(jù)相關(guān)的成本核算數(shù)據(jù)，來對(duì)當(dāng)前企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析、管控。另一方面，企財(cái)務(wù)工作往往是很繁雜，有很多事物等待人們?nèi)ヌ幚?，由于管理人員對(duì)于成本核算管理的忽視，往往會(huì)將企業(yè)成本核算管理工作放到最后來處理。這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致當(dāng)前的企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算不夠嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的準(zhǔn)確性帶來負(fù)面的影響。（二）進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算時(shí)企業(yè)內(nèi)部相互溝通不夠?qū)τ谝粋€(gè)企業(yè)而言，成本的構(gòu)成、費(fèi)用的支出是較為繁瑣與復(fù)雜的，以工程成本核算為例，項(xiàng)目初始各相關(guān)部門能對(duì)成本對(duì)象的劃分達(dá)成一致，日后會(huì)方便成本的歸集與分配。但現(xiàn)實(shí)中，往往部門之間缺乏合作，對(duì)成本對(duì)象的劃分各不一致。項(xiàng)目開始階段對(duì)成本核算考慮不夠全面、沒有進(jìn)行整體納稅的規(guī)劃，因此，在對(duì)成本進(jìn)行相應(yīng)的核算時(shí)便出現(xiàn)了偏頗與漏洞，開發(fā)接近尾聲時(shí)，才發(fā)現(xiàn)財(cái)稅問題突出，但事實(shí)無(wú)法再改善了。這個(gè)問題的解決主要依靠各方的積極溝通，站在整個(gè)項(xiàng)目的高度來整體策劃，各部門為實(shí)現(xiàn)相同的目標(biāo)而相互配合，積極開展工作，使項(xiàng)目的整體核算連續(xù)、合理、準(zhǔn)確。（三）企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算過于隨意日常核算中對(duì)于行政部門的花費(fèi)支出在核算上比較統(tǒng)一，但在工程項(xiàng)目中除土地、建安施工支出外的各項(xiàng)支出，核算時(shí)使用的科目隨意性較大，同一集團(tuán)內(nèi)的各公司在成本歸集分配上使用的科目都各不相同。對(duì)于這點(diǎn)筆者認(rèn)為日常核算中首先應(yīng)遵從企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，其次同一集團(tuán)對(duì)相同事物的處理應(yīng)盡量一致，提高集團(tuán)日常核算水平。會(huì)計(jì)成本核算過于隨意還體現(xiàn)在，結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)更多的考慮是當(dāng)期利潤(rùn)是否合適，甚至出現(xiàn)為了使利潤(rùn)達(dá)到某種程度，人為調(diào)節(jié)成本的高低，這也是在新增收入成本較小情況下，成本沖回會(huì)使當(dāng)期成本出現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因之一。筆者認(rèn)為成本核算應(yīng)給予充分重視，在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，會(huì)計(jì)成本核算對(duì)其經(jīng)營(yíng)、發(fā)展都有著一定的促進(jìn)性作用。為了迎合利潤(rùn)的需要，成本被人為的調(diào)整，使得報(bào)表使用者無(wú)法獲得可靠的成本核算數(shù)據(jù)，進(jìn)而影響到了其對(duì)于企業(yè)策略的準(zhǔn)確判斷，對(duì)企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展是不利的。（四）企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)水平有待提高企業(yè)會(huì)計(jì)成本的核算最終是需要相關(guān)的專業(yè)人員來完成的，而目前很多企業(yè)中的財(cái)務(wù)人員，其自身的專業(yè)水平有限，加之財(cái)務(wù)日常核算繁忙，缺乏對(duì)成本核算合理性的思考，另外，一些財(cái)務(wù)人員思想松懈、工作進(jìn)行不到位，認(rèn)真度不夠。敷衍了事的工作作風(fēng)，最終會(huì)導(dǎo)致計(jì)算的結(jié)果存在誤差，影響財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性。五、如何來有效地解決企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中的諸多問題在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，會(huì)計(jì)成本核算對(duì)其經(jīng)營(yíng)、發(fā)展都有著一定的促進(jìn)性作用。因此，我們應(yīng)及時(shí)地來對(duì)核算中所存在的問題進(jìn)行改進(jìn)與完善，以對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起到一定的促進(jìn)性作用。以下是相關(guān)的一些應(yīng)對(duì)措施：（一）規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)