金地-設計階段成本控制工作.ppt

設計階段成本控制工作,武漢公司成本部 2006年9月1日,設計階段成本控制 眾所周知，影響成本最主要的因素是設計，一個不經濟的設計，無論后期招標時有多大的競爭性，成本還是居高不下。因此，要達到成本控制的目的，需要更多地關注設計。 一個項目從規(guī)劃方案開始、其設計工作（施工圖設計、材料部品選擇、二次深化設計、現(xiàn)場設計配合等）從宏觀到微觀、涉及各個專業(yè)、始終貫穿于項目開發(fā)的整個過程。無論是哪一個設計環(huán)節(jié)，成本人員都應該了解和關注。越具體的設計工作，成本人員的參與深度及可發(fā)揮的影響越大。 以下從幾個方面的案例來說明，供參考：,關于設計的成本優(yōu)化案例-鋼結構,武漢公司成本部 2006年9月1日,鋼結構設計成本優(yōu)化,分析對象：J-1、2、6棟底層商鋪鋼結構連廊 工作方式：由設計部對外委托進行二次設計，設計結果出來后成本部進行成本測算，而后結合成本目標、連同設計人員進行方案優(yōu)化，直至達成在保證建筑效果和結構穩(wěn)定性的基礎上經濟合理的方案。,建筑效果,平面鋼架兩層，標高分別為4.6米和5.6米，其中在5.6米層鋪設玻璃，并且間隔性地設置鋼管百葉。 立面柱距3米，在4.6米和5.6米間間隔性地設置鋼管百葉。,結構配套,根據(jù)二次設計的初步結果，柱和梁采用工字鋼，跨間分隔采用鋼管。從安全角度考慮，玻璃采用5+0.76+5雙層鋼化夾膠玻璃。從防銹角度考慮，鋼結構表面處理方式采用氟碳漆。,成本測算,根據(jù)初步設計方案測算，平面投影面積上的鋼材單位含量達到140公斤/平方米，鋼構件綜合單價（含氟碳漆）按10000元/噸測算，加上雙層鋼化夾膠玻璃，加上利潤、稅金，鋼連廊綜合單價將達到1700元/平方米。工程量約500平方米，因此總價將達到85萬元。 造價偏高。,優(yōu) 化,對建筑效果進行審核，看有沒有能夠優(yōu)化的方法。經反復討論，取消5.6米標高處的平面鋼架，將玻璃降到4.6米處平面鋼架上安裝，但4.6米至5.69米間的豎向鋼架及百葉依然保留，這樣在基本保留了平面和立面效果的基礎上大大降低了含鋼量。,優(yōu) 化,對結構配套進行審核，看有沒有能夠精簡的部位。經過仔細測算，將柱間距調整為4.5米，減小了含鋼量。,優(yōu) 化,從材料上對工字鋼尺寸進行了優(yōu)化，將標準尺寸200*100*7*11.4改為198*100*4.5*7，雖然需專門定制使材料價格上升了200-300元/噸，但鋼材含量降低所帶來的成本節(jié)余遠大于材料價格上升所造成的成本增加。,優(yōu)化結果,通過以上措施使鋼材單位含量從最初的140公斤/平方米降到了75公斤/平方米，鋼連廊綜合單價從1700元/平方米降到了1050元/平方米，總價從85萬元降到了52.5萬元，降幅達38%，效果非常顯著。,關于設計的成本優(yōu)化案例-鋁合金門窗,武漢公司成本部 2006年9月10日,前 言,我們在門窗初步設計階段關注的成本點主要為如下幾點: 門窗的開啟率 型材、配件、玻璃、膠的檔次（品牌） 型材厚度、配件類型以及玻璃形式的選擇 有無特殊要求，比如異形型材（開模），特殊顏色（如木紋色）等。 其實除了這些常規(guī)控制點外，一些看似細小的設計點往往會對造價產生很大的影響，比如如下案例：,1、鋁合金門窗的分隔、開啟形式,鋁合金門窗的分隔、開啟形式一般是由設計公司設計，由設計部進行確認，然后提交成本部招標。這一階段的設計成果有時是不成熟的 。以下案例需要我們引以為界，避免再次出現(xiàn)。,案 例,開啟面積過大造成浪費，如客廳門連窗LMC-1, 推拉門已經充分保證了開啟面積，平開窗的設置就顯得多余了，型材、配件都產生了浪費。,案 例,但是開啟扇過少也有問題，比如“格林小城”A區(qū)主臥的窗只設有一扇平開扇，從成本來說是經濟的。但后期客戶認為窗開啟面積過小的反應太強烈了，因此只有將已安裝完畢的窗進行修改。拆除玻璃、增加平開扇，不僅沒有節(jié)省，還造成了玻璃、人工的浪費，得不償失。,案 例,結構的限制對窗開啟的影響，比如假復式頂層的窗如果設計成平開窗就可能會由于斜屋面的限制造成無法全部開啟，“格林小城”A區(qū)就出現(xiàn)過這種問題，最后只有全部改為懸窗而造成浪費。,2、配件的選用,不一定貴的就是好的。比如“格林小城”A區(qū)陽臺推拉門的鎖選用的是價格高的可自動關閉的自動勾鎖，而沒有選用相對便宜的必須在室內手動關閉的老式手動勾鎖。但安裝過程中發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)客戶在陽臺上會不小心將自己反鎖的問題，從而發(fā)現(xiàn)其實還是便宜的老式勾鎖好用，最后解決方案是將自動勾鎖中的彈簧拆下變成手動勾鎖。雖然經過協(xié)調沒有發(fā)生更換費用，但畢竟花了冤枉錢。,3、百葉葉片的間距,格林小城A地塊的百葉葉片間距原設計為57.5mm，安裝后發(fā)現(xiàn)由于葉片過密造成空調難以散熱，從而造成空調死機。于是只有隔一片拆一片，將葉片間距調整為115mm。這不僅造成了型材的浪費，而且花費了數(shù)萬元的人工費進行拆除，最終效果也不理想。 在B地塊的招標過程中吸取教訓，與設計部共同推敲方案，最終的百葉既滿足功能和效果、又控制了成本。,評 論,以上是在前期工程出現(xiàn)的涉及成本增加較多的案例，雖然更多的是需要建筑師歸納、總結，避免再次出現(xiàn)。但如果他們在前期設計中疏忽了，我們成本人員在招標前對這些問題多考慮一下，同設計人員多討論一下，就能夠盡量減少施工過程中的浪費或返工。,關于設計的成本優(yōu)化案例-電纜材料代換,武漢公司成本部 2006年9月10日,簡 介,隨著我國經濟建設的高速發(fā)展，各行業(yè)對電力的需求持續(xù)增加,對電纜的需求也不斷增加,但是,銅礦資源全球匱乏，我國又是一個典型的貧銅國，2000年以來，國內精銅消費量平均遞增14.4%，2004年消費量躍居世界首位，由此導致銅價從2003年6月起步入快速上升通道，從不足1.7萬元/噸，最高漲至8.3萬元/噸，目前銅價維持在7.2萬元左右。,銅價的上漲對房地產行業(yè)的影響也是顯而易見的，高檔樓盤的不斷增加，戶均負荷的不斷增加，導致房地產行業(yè)對大規(guī)格電纜的需求日益增加，從而使開發(fā)成本也在不斷增加，因此市場也在不斷尋找純銅電纜的替代產品.,傳統(tǒng)純銅純鋁及新型電纜優(yōu)缺點比較,從表中可知，銅包鋁電纜性能處于銅線和鋁線之間，這些導體相互替換時，在技術上主要考慮電阻、截面、直徑、重量、焊接、強度等性能。因此現(xiàn)在市場上研制出來的新型電纜銅包鋁是完全滿足我們的需求的。,代換材料-銅包鋁電纜,純銅或純鋁的電纜各有其優(yōu)缺點，銅包鋁電纜正是利用其用其各自優(yōu)點，研制出來的新產品。該產品在歐美發(fā)達國家已得到廣泛應用并取得良好的經濟效益。參照目前銅價，在同等載流量時，復合導體電纜較純銅導體電纜成本可降低25%左右。,優(yōu) 勢,1、 銅包鋁線是采用國際上先進的包覆焊接工藝生產的，銅層采用99.97%以上純度的精銅，銅層密實性高，導電性好；銅層與鋁芯線間實現(xiàn)冶金結合，銅層沿圓周方向及縱向分布均勻，同心度好。產品各項技術指標均達到美國ASTM B566-93標準。,2、銅包鋁線與純銅線在重量和直徑相同的條件下，銅包鋁線與純銅線的長度比2.6:1。這樣就大大降低了電纜生產成本，購買1噸銅包鋁線相當于購買了2.6噸純銅線，可大大降低原材料成本。 3、與純銅線相比，銅包鋁線對盜竊犯來說沒有價值，因為要把銅包覆層與鋁芯線分離幾乎不可能。因此，能收到額外的防盜效果 4、它比銅線更具可塑性，又不象鋁那樣會生成絕緣的氧化物，因此更易加工處理。并且導電性更佳。,現(xiàn)以金地格林小城B地塊為例，公變部分電纜總價為690萬元，專變部分電纜總價約為100萬元，總建筑面積為23.263平米,每平米電纜成本為33元。若全部采用銅包鋁電纜約可節(jié)約成本198萬元。在武漢地區(qū)也有數(shù)個樓盤也開始使用銅包鋁電纜，如加豪地產等，并且運行情況良好。 以目前金地集團年開發(fā)速度，06年預計可完成約108萬平米，需消耗電纜總價約為 3564萬元，若采用銅包鋁電纜約可節(jié)約建安成本891萬元。,建 議,在金地集團開發(fā)的項目中，截面在35mm2以上的電纜廣泛采用，這樣可大大節(jié)約成本；目前已經有很多電纜生產廠家已經取得了該產品的國家生產許可證。,關于設計的成本優(yōu)化案例-石材加工,武漢公司成本部 2006年9月10日,石材加工方案優(yōu)化,格林小城A,B地塊室外工程大量地運用了石材碎拼飾面的做法。 景觀墻 組團圍墻 景觀園路 擋土墻 ,設計與施工的矛盾,設計要求碎拼材料鋪貼的效果要達到“片片咬合、嚴絲合縫” ，每片板為不規(guī)則五邊形，且形狀各不相同，為達到要求，現(xiàn)場的施工方法為： 1.在施工現(xiàn)場，根據(jù)相鄰碎拼板的形狀畫出下一片板的不規(guī)則五邊形板樣，在規(guī)格板材（矩形）上放樣，根據(jù)放樣現(xiàn)場進行人工切割，由于切割后邊角板料不能使用，現(xiàn)場加工損耗達到40%以上； 2.由于板與板之間需緊密咬合，同時鋪貼面轉角起伏變化復雜，因此定樣與放樣的工作需在現(xiàn)場一塊板一塊板進行，施工進展緩慢。,設計與施工的矛盾,3.每一塊不規(guī)則五邊形板樣由工人隨機確定，形狀差異可能比較大，為方便及節(jié)省材料，工人可能會切割出許多銳角，甚至四邊及三邊形，這是設計師不能容忍的。 4.由于現(xiàn)場切割既耗材料，又耗工，導致加工成本高。,為解決以上問題，研究出的改進措施：以八塊固定形狀的板材為一組，多組拼接。,優(yōu) 化,優(yōu)化結果,改進后，所帶來的收益： 可在加工廠按模切割，減少了現(xiàn)場放樣的工作難度； 在加工廠大批量切割，比現(xiàn)場一塊塊切割節(jié)約了許多時間； 由于八塊板尺寸固定，可提高板材利用率，大大減少了材料切割損耗； 各塊板材形狀均勻，不會出現(xiàn)板材過大或過小的情況，效果得到保障； 節(jié)省了材料損耗成本及切割耗用成本。,成本比較,黃木紋碎拼鋪貼改進前后成本對比: 原方案下： 1.黃木紋材料+損耗（加工及鋪裝損耗）：60（1+45%）=87 元/M2； 2.現(xiàn)場切割人工費：30元/M2； 3.鋪貼砂漿及人工費：40元/M2； 合計單位成本：157元/M2。 現(xiàn)方案下： 1.黃木紋材料+損耗（加工及鋪裝損耗） ：60*（1+35%）=81元/M2； 2.鋪貼砂漿及人工費：40元/M2。 碎拼材料可在工廠大批量切割，通過協(xié)商，將30%石材損耗費用支付給供貨商，其提供加工好的八塊一組板材到現(xiàn)場。 合計單位成本：121元/M2。 可節(jié)約成本36元/M2,格林小城A地塊節(jié)約20萬元左右。,關于設計的成本優(yōu)化案例-裝修材料代換,武漢公司成本部 2006年9月10日,原設計,格林小城A地塊會所裝修由香港設計公司設計，為保證整體效果，飾面材料需嚴格按設計師提出的樣板實施。 香港設計師選用的部分飾面材料價格較高： 部分地毯600元/M2； 墻面涂料300元/M2； 木地板400元/M2。 少量部品效果作用不明顯但價格高，例如吧臺玻璃珠簾34000元。,優(yōu)化-材料代換,通過與設計師懇切的溝通，達成一致意見，針對價格高的材料，成本會同設計到市場上尋找一些與香港設計師材料樣板效果相當，價格便宜的替代材料。同時根據(jù)會所各分區(qū)功能調整飾面材料，將效果不明顯的部品取消。 地毯由600元/M2改為250-350元/M2； 墻面涂料由300元/M2改為普通涂料10元/M2； 木地板由400元/M2改為250-300元/M2。 取消吧臺玻璃珠簾，節(jié)省34000元； 效果要求不高的部位地毯及實木地板更換為復合地板等等；,優(yōu)化結果,調整后，裝修合同價從260萬元減少到230萬元。 調整后的方案得到設計師的認可。,關于設計的成本優(yōu)化案例-施工工藝調整,武漢公司成本部 2006年9月10日,B地塊示范區(qū)景觀區(qū)域布置的一組銅雕,優(yōu)化過程 * 原設計采用鑄銅工藝制造（即在模具中澆注純銅制成雕塑），價格較貴，六處雕塑需花費萬元 * 經過研究及優(yōu)化，決定在不影響銅制效果的前提下，采用鍛銅工藝制作（即采用1.5MM厚銅皮在成形的雕塑模上鍛打，做成銅雕效果），優(yōu)化后六處雕塑僅花費3.98萬元。,關于設計的成本優(yōu)化案例-材料工藝調整,武漢公司成本部 2006年9月10日,B地塊外立面木裝飾面 花園洋房產品升級，為區(qū)別于A地塊花園洋房立面，B地塊花園洋房在立面上增加了木材飾面的設計。 通常情況下，會直接考慮用防腐木施工，厚度至少2.5CM，為安裝防腐木，須做輕鋼龍骨基層，這樣的成本達到170元/M2左右。,B地塊花園洋房效果圖,B地塊外立面木裝飾面 通過調研及分析，選用了一種替代材料埃特板（硅酸鹽纖維板），它具有木材的紋理，效果完全可以達到設計師的要求。 其板材凈料僅71元/M2，材料+損耗+安裝合計成本為130元/M2，比防腐木低40元/M2。 B地塊花園洋房共降低成本約25萬元，C地塊有大量類似設計，降低成本的金額可觀。,工作方法總結一 設計方案成本優(yōu)化不僅僅是成本部的事情，不能僅依靠成本人員自身的力量完成。眾所周知，設計對成本影響巨大。因此，我們既要不斷地向設計師灌輸節(jié)約成本的思想，又要協(xié)助他們找到切實可行較經濟的方案，同時需要尊重設計師的意見。使設計師在設計工作中形成節(jié)約的意識，自發(fā)地在設計工作中多考慮成本經濟性并尋找降低成本的方法，這樣我們的成本控制工作就會非常順暢了。,工作方法總結二 成本和工程技術密不可分。房地產建筑涉及到非常廣泛的材料設備、施工技術、建筑工藝等知識，由于專業(yè)限制，成本人員、即便是工程和設計人員也不可能全面掌握。但與我們合作的各類供應商（材料、設備、工程）是各個領域的專家，我們可以多向他們了解和學習，并借助他們的力量幫助我們尋找降低成本的好方法，以達到我們的工作目的。,OVER 謝謝！,集中式商業(yè)銷售模式,案例研究,我們將通過商業(yè)的價值鏈和利益?zhèn)鲗Х绞絹斫缍ㄤN售模式。 產權返租模式 店中店銷售模式 基金整售模式 項目信托啟動方式介紹 案例選取標準： 項目總體規(guī)模超過5萬平米 商業(yè)具備一定的規(guī)模，形成集中的商業(yè)核心區(qū) 商業(yè)以全部銷售為目標,產權返租模式,1,操作方式客戶購買時即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產返租給開發(fā)商，租約期內由開發(fā)商將房產轉租經營，租期兩年到十幾年不等。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；同時返租期內，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報。通常這種返租回報模式會附帶“回購”條款。 典型案例曼哈購物廣場、常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店,產權返租模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗Ｐ停?解決了高價銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經營的矛盾。,建設部房地產銷售管理辦法規(guī)定：2001年月日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。,案例：常興天虹商場,樓層：15層。 主力店：天虹 發(fā)展商年租金回報率變化：4.8%6%2.8%（低于三年期國債3.37%） 與天虹租約：15年 年租金增長率：2% 現(xiàn)狀：在售，分期或一次性付款,資料來源：國土局網站銷售公示。,發(fā)展商保留1層高租金樓層，通過1層租金彌補回報率，可維持4.8%左右。 現(xiàn)通過主力店提供回報，投資回報率2.8%，低于三年期國債利率。 銷售狀況不佳。銷售率約占推出部分的47%。 此項目現(xiàn)仍返租，但已經不能作按揭。,店中店銷售模式,2,操作方式發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經營的小鋪位，然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時購買人必須同時簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經營和管理約束。 典型案例賽格電子市場,緩解了全部銷售與持續(xù)經營的矛盾，但無法解決高價銷售與提前消化之間的矛盾,案例：賽格電子市場,簡介：依托華強北電子產業(yè)形成的電子產品交易市場，營業(yè)面積約3萬平方米，共7層，租戶約1500家。 鋪位形式：專柜及鋪位 主要業(yè)態(tài)構成：電子元器件、電腦配件、電腦網路器材、通信器材 現(xiàn)狀：47層出租，13層在經營情況穩(wěn)定后出售給大客戶,基金整售模式,3,操作方式基金/大客戶直接收購商場，然后租給大型商業(yè)，獲取投資收益。 典型案例嘉德置地的“中國商業(yè)地產基金”計劃。,整售的適用條件,1、已投入使用并收益穩(wěn)定的商業(yè) 2、目前在國內對于那些還沒有經營成熟，但是招商租約已經簽訂、主打的品牌商戶已經簽訂租約的項目，基金也有信心購買 3、對于散售的商業(yè)，基金購買的興趣不大，但是如果開發(fā)商幾年后可以回購，達到國外基金的租金回報率要求的，基金也會考慮購買 4、租約年限的基本要求是該商場大的租戶租期5年以上，小的租戶租期2年以上。 5、新加坡來的基金主要是要求項目的穩(wěn)定經營，對租金回報率的要求較低一般在6左右就可以了，而歐美的基金要求租金回報率一般在10以上。,來源：亞信行總經理蕭福泰訪談,解決了持續(xù)經營和銷售之間的矛盾，但很難達到價格和快速回籠資金的目標。,嘉德置地的“中國商業(yè)地產基金”計劃,2004年底，嘉德置地開始大規(guī)模的商業(yè)地產項目的收購。嘉德置地的策略是與沃爾瑪三大中國合資企業(yè)之一深圳國際信托投資結成戰(zhàn)略同盟，最終涉及的購物中心將達到28家，然后把這些項目打包成“中國商業(yè)地產基金”計劃在新加坡上市。進展情況： 2004年12月23日，與深國投合作，以9.98億元人民幣收購了6家商場，嘉德占股份51%，深國投占股份49%； 2005年1月4日，嘉德斥資17.46億元人民幣100%收購了北京華聯(lián)旗下的安貞華聯(lián)商廈和望景華聯(lián)商廈； 月底，凱德置地以.億元拿下北京東直門.萬平方米的綜合用地地塊； 月初，凱德置地又以.億元買下中環(huán)世貿中心、兩棟甲級寫字樓。,項目信托方式,房地產項目信托是一種新的融資方式。在已實現(xiàn)的幾個房地產項目信托個案中，出現(xiàn)了金融和房地產銷售結合的趨勢。例如：北京蘋果社區(qū)、深圳萬科十七英里、深圳百仕達.紅樹西岸。,信托的適用條件,一、新型房地產信托產品將樓盤銷售和信托結合在一起，在信托產品的設計中加入購房優(yōu)惠權和優(yōu)先購買權； 二、信托適用于有融資需求的發(fā)展商，嚴格來說，和樓盤銷售相結合的信托是一種項目啟動模式； 三、目前政策規(guī)定信托份額最大不得超過200份，且必須通過銀監(jiān)會審批； 四、銀監(jiān)會出臺的信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿）提出對部分管理規(guī)范、經營水平高的信托投資公司開展房地產業(yè)務給予放松200份限制的政策優(yōu)惠。,項目信托可以同時達成發(fā)展商融資和營銷蓄客的目的，在可能的情況下，我們建議采用信托模式進行啟動，但是信托審批嚴格，且在商業(yè)領域內沒有先例，審批難度無法預測。,案例1萬科十七英里,2004年6月9日，深圳萬科與新華信托達成總 額1.9995億元、為期2年、年利率為4%的貸款協(xié)議，用于深圳十七英里項目的開發(fā)。 該貸款資金由新華信托發(fā)行“新華信托萬科十七英里項目集合資金信托計劃”的方式籌集。 信托計劃的投資者在購買該產品的同時，不僅享有通常意義的投資收益，還可以獲得對該房產的優(yōu)先購買權和購房價格的高折扣率。,案例2百仕達.紅樹西岸,2004年10月10日，百仕達與知名信托公司新華信托合作的紅樹西岸信托計劃（ 2年期）開始發(fā)行，計劃發(fā)行信托200份，每份80萬元，這200名買家還能獲得7.5折的購房優(yōu)惠。 客戶投資80萬元購買信托產品，除了獲得年2.8%的固定回報外，還能享受到高達7.5折的購房優(yōu)惠。（折后價不低于1.5萬元/平方米） 信托投資權益與購房優(yōu)惠權益可以靈活轉讓，客戶可以將兩個權益一起或單獨轉讓，也可以只保留信托權益，購房優(yōu)惠則過渡給受讓人。,四種模式的對比,注：大客戶的整體購買屬于個案，在此不做分析。,營銷模式和目標的關系,集中式商業(yè)銷售模式,案例研究,我們將通過商業(yè)的價值鏈和利益?zhèn)鲗Х绞絹斫缍ㄤN售模式。 產權返租模式 店中店銷售模式 基金整售模式 項目信托啟動方式介紹 案例選取標準： 項目總體規(guī)模超過5萬平米 商業(yè)具備一定的規(guī)模，形成集中的商業(yè)核心區(qū) 商業(yè)以全部銷售為目標,產權返租模式,1,操作方式客戶購買時即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產返租給開發(fā)商，租約期內由開發(fā)商將房產轉租經營，租期兩年到十幾年不等。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；同時返租期內，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報。通常這種返租回報模式會附帶“回購”條款。 典型案例曼哈購物廣場、常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店,產權返租模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗Ｐ停?解決了高價銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經營的矛盾。,建設部房地產銷售管理辦法規(guī)定：2001年月日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。,案例：常興天虹商場,樓層：15層。 主力店：天虹 發(fā)展商年租金回報率變化：4.8%6%2.8%（低于三年期國債3.37%） 與天虹租約：15年 年租金增長率：2% 現(xiàn)狀：在售，分期或一次性付款,資料來源：國土局網站銷售公示。,發(fā)展商保留1層高租金樓層，通過1層租金彌補回報率，可維持4.8%左右。 現(xiàn)通過主力店提供回報，投資回報率2.8%，低于三年期國債利率。 銷售狀況不佳。銷售率約占推出部分的47%。 此項目現(xiàn)仍返租，但已經不能作按揭。,店中店銷售模式,2,操作方式發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經營的小鋪位，然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時購買人必須同時簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經營和管理約束。 典型案例賽格電子市場,緩解了全部銷售與持續(xù)經營的矛盾，但無法解決高價銷售與提前消化之間的矛盾,案例：賽格電子市場,簡介：依托華強北電子產業(yè)形成的電子產品交易市場，營業(yè)面積約3萬平方米，共7層，租戶約1500家。 鋪位形式：專柜及鋪位 主要業(yè)態(tài)構成：電子元器件、電腦配件、電腦網路器材、通信器材 現(xiàn)狀：47層出租，13層在經營情況穩(wěn)定后出售給大客戶,基金整售模式,3,操作方式基金/大客戶直接收購商場，然后租給大型商業(yè)，獲取投資收益。 典型案例嘉德置地的“中國商業(yè)地產基金”計劃。,整售的適用條件,1、已投入使用并收益穩(wěn)定的商業(yè) 2、目前在國內對于那些還沒有經營成熟，但是招商租約已經簽訂、主打的品牌商戶已經簽訂租約的項目，基金也有信心購買 3、對于散售的商業(yè)，基金購買的興趣不大，但是如果開發(fā)商幾年后可以回購，達到國外基金的租金回報率要求的，基金也會考慮購買 4、租約年限的基本要求是該商場大的租戶租期5年以上，小的租戶租期2年以上。 5、新加坡來的基金主要是要求項目的穩(wěn)定經營，對租金回報率的要求較低一般在6左右就可以了，而歐美的基金要求租金回報率一般在10以上。,來源：亞信行總經理蕭福泰訪談,解決了持續(xù)經營和銷售之間的矛盾，但很難達到價格和快速回籠資金的目標。,嘉德置地的“中國商業(yè)地產基金”計劃,2004年底，嘉德置地開始大規(guī)模的商業(yè)地產項目的收購。嘉德置地的策略是與沃爾瑪三大中國合資企業(yè)之一深圳國際信托投資結成戰(zhàn)略同盟，最終涉及的購物中心將達到28家，然后把這些項目打包成