2014洋湖垸中國鐵建項目前期定位報告.pptVIP

,中鐵城建洋湖垸項目定位投標報告 2014.06,項目開發(fā)定位報告,項目本體分析,Part1,商業(yè)機會挖掘,Part3,核心問題結構化分析,Part2,商業(yè)定位,Part4,住宅定位,Part5,整體規(guī)劃布局及開發(fā)組織,Part6,附件,附件：住宅市場分析,區(qū)域條件 交通狀況 資源及配套 地塊指標分析,PART1 項目本體分析,PART1 項目印象 / 項目區(qū)域認知,區(qū)域認知,位于洋湖垸“科教及配套居住“片區(qū)，地處規(guī)劃的含浦大道科研文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展 軸中心。,“一心”： 指城市綠心即洋湖濕地公園城市綠心是城市最重要的生態(tài)支撐及空氣凈化的綠肺，它將保證區(qū)域內(nèi)的生態(tài)平衡及物種遷移通道的暢通； “兩軸”： 分別是沿含浦大道的科研文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸和瀟湘大道的創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸。 “三片”： 西部的教育科研組團及配套居住區(qū)、位于東北角的總部基地組團及配套居住區(qū)、位于東南角的居住組團。環(huán)繞生態(tài)體育休閑公園和濕地公園布局等。,整體規(guī)劃：“一心、兩軸、三片”,PART1 項目印象 / 項目地段認知,地段價值,兩極分化嚴重：區(qū)域價值由東向西遞減，洋湖板塊含浦板塊，本案地段占 位非核心區(qū)域,PART1 項目印象 / 項目交通條件,交通條件,項目西臨含浦大道，洋湖大道貫穿本案地塊，交通便利 洋湖大道延伸至湘府路大橋直通河西，大大提升了本案的升值潛力 公交配套：908路、909路、912路,本案緊臨含浦大道、洋湖大道，交通暢通，但周邊公交線路較少，公共交通配套欠缺，有待完善,PART1 項目印象/周邊環(huán)境條件,景觀及配套,本案東臨靳江河風光帶，與洋湖濕地公園二期僅一河之隔，景觀資源優(yōu)越； 周邊居住氛圍日趨成熟，但現(xiàn)階段項目商業(yè)氛圍不夠濃重。,景觀資源 占地7500余畝洋湖垸濕地生態(tài)保護區(qū)是長沙市區(qū)三環(huán)線范圍唯一規(guī)模性濕地。 規(guī)劃中的靳江河風光帶將按照湘江風光帶標準打造。 遠眺湘江。 景觀絕佳。,周邊配套 周邊生活配套設施相對缺乏。 區(qū)域內(nèi)集中大量的居住項目，區(qū)域居住氛圍日漸濃厚。,PART1 項目印象/地塊指標及現(xiàn)狀,A地塊：純住宅用地，緊臨華潤橡樹灣高層住宅，地塊狹長，臨含浦大道； B地塊：純商業(yè)用地，建筑限高150米，具備打造超高層建筑條件； C地塊：商住結合用地，商住比為3：7，西面臨路，東南面臨汀湘十里項目。 （在滿足總體商住比的前提下，地塊商、住物業(yè)位置可根據(jù)地塊價值另行分配）,A地塊現(xiàn)狀,C地塊現(xiàn)狀,B地塊現(xiàn)狀,指標及現(xiàn)狀,項目地塊形狀不規(guī)則，分為三個小地塊，地塊間有市政路及公共設施阻隔， 影響地塊間的關聯(lián)性，整體商住比接近1:1,PART1 項目印象/小結,本體印象小結,非城市核心新興區(qū)域，具備上層景觀資源條件，大體量商業(yè)規(guī)模的品牌復合型項目，商業(yè)打造將為本案關鍵,目標解讀 核心問題界定,PART2 核心問題結構化分析,PART2 核心問題結構化分析/目標解讀,目標解讀,品牌目標,建立項目的地標形象，實現(xiàn)項目價值,從而延伸發(fā)展商的品牌目標,價值目標,控制市場風險，確保項目成功，實現(xiàn)高收益率，穩(wěn)健銷售，回籠資金,思源對于目標的理解，首先保證項目穩(wěn)定現(xiàn)金流，保證項目持續(xù)穩(wěn)定開發(fā)，再考慮利潤最大化和項目標桿形象的樹立；,PART2 核心問題結構化分析/核心問題界定,核心問題界定,R1-市場,整體市場表現(xiàn)下行，市場無論是純商業(yè)、公寓、寫字樓亦或住宅，都存在一定風險,穩(wěn)定利潤，速度，品牌（標桿）； 以高形象立市，實現(xiàn)區(qū)域標桿，同時保證一個有效速度，保證資金安全,R2-目標,區(qū)域背景：非城市核心區(qū)，但景觀資源豐富，非區(qū)域一級價值區(qū)，客戶對產(chǎn)品和定位以及價格較為敏感； 市場背景：區(qū)域高速發(fā)展期，市場競爭大 項目界定：大體量商業(yè)復合型項目,S-情景,風險！,核心問題： 1、如何化解非核心價值區(qū)的低認知度，實現(xiàn)大體量商業(yè)的成功開發(fā)？ 2、如何在激烈市場競爭中打造本項目的核心競爭力，合理進行物業(yè)選擇？,SCQ模型導入,PART3 商業(yè)市場機會挖掘,可行物業(yè)初判 市場空間分析,在容積率限制條件下，本項目商業(yè)指標可能分解的三種產(chǎn)品形態(tài)：專業(yè)寫字樓、公寓、裙樓商業(yè)（或街區(qū)）,我們需要這三類產(chǎn)品在對實現(xiàn)目標的效用條件下，從市場競爭、客戶需求兩個維度進行分析，從而得出適合本項目的物業(yè)組成和具體發(fā)展方向。,？,？,？,？,？,PART3 商業(yè)市場機會挖掘/可行物業(yè)初判,可行物業(yè)初判,PART3 商業(yè)市場機會挖掘/可行物業(yè)初判,可行物業(yè) 判定方法,各類產(chǎn)品面臨的市場情況如何，何種產(chǎn)品最能發(fā)揮項目優(yōu)勢、達成目標？,各類產(chǎn)品的客戶如何？針對客戶需求本項目最佳的發(fā)展方向在哪？,從市場競爭和客戶需求兩個方面，對各類物業(yè)實現(xiàn)目標的效用進行審視，指導本項目的產(chǎn)品定位。,細分商業(yè)產(chǎn)品機會分析,寫字樓 公寓 商業(yè),3-1,整體市場表現(xiàn),自2004年來，長沙優(yōu)質寫字樓供應相對平穩(wěn)，自2012年起，年供應量爆發(fā)，年供應量猛增。雖然2013年寫字樓供應減少，但寫字樓庫存仍達144萬。按照月均3萬平米去化速度，整體庫存消化周期長達3年之久。,自2012起寫字樓供應爆發(fā)式增長，高庫存帶來高競爭壓力！,PART3_1 商業(yè)市場機會 / 寫字樓市場 / 整體市場環(huán)境,整體市場表現(xiàn),銷售速度雖逐年遞增，但遠不及供應速度，高庫存態(tài)勢毫無緩解！高庫存態(tài)勢也未逆轉！,PART3_1 商業(yè)市場機會 / 寫字樓市場 / 整體市場環(huán)境,未來市場趨勢,未來3-5年寫字樓供應面積達400萬以上，未來競爭激烈。,PART3_1 商業(yè)市場機會 / 寫字樓市場 / 整體市場環(huán)境,客戶主要關注寫字樓的商務氛圍、形象、地段！,整體客戶需求,PART3_1 商業(yè)市場機會 / 寫字樓市場 / 整體客戶分析,自用客戶占絕大多數(shù)，35%客戶為中短期自用兼投資增值，20%左右客戶為純投資； 客戶主要購買因素仍然來自于地段、周邊商務商業(yè)配套等外界資源條件，同時對產(chǎn)品自身設計也保持較強的關注度。,整體辦公氛圍缺失，對比競爭板塊呈現(xiàn)劣勢；本項目在地段上相對總部經(jīng)濟區(qū)商務價值進一步弱化，外圍牽引力表現(xiàn)不足，開發(fā)專業(yè)寫字樓風險高。,區(qū)域市場現(xiàn)狀,PART3_1 商業(yè)市場機會 / 寫字樓市場 / 區(qū)域市場環(huán)境,PART3_1 商業(yè)市場機會 / 寫字樓市場 / 小結,寫字樓機會小結,專業(yè)寫字樓開發(fā)風險高企，建議放棄考慮。,細分商業(yè)產(chǎn)品機會分析,寫字樓 公寓 商業(yè),3-2,PART3-2 商業(yè)市場機會 / 公寓市場 / 整體市場環(huán)境,整體市場供需,2013年市場回歸，供銷保持平衡！,房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2013年1-11月60以下戶型供銷比為1，甚至供不應求。 走勢來看，公寓產(chǎn)品市場不穩(wěn)定，受環(huán)境影響大，呈間隔波動趨勢。隨著長沙城市升級建設，交通更便捷，小戶型將更受青睞，預期未來60以下戶型將持續(xù)受到熱捧。,2007年以來內(nèi)六區(qū)60以下住宅戶型供銷走勢 供套 銷套 供銷比,PART3-2 公寓市場機會 / 公寓市場 / 整體市場環(huán)境,集中在主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，城市熱點區(qū)域岳麓區(qū)、武廣片區(qū)、南城等依托城市發(fā)展及日漸成熟的配套，眾多個項目均有規(guī)劃公寓產(chǎn)品,匯金國際,東宸19公館,鉑宮二期,明城國際,東塘瑞府,米蘭春天,沁園春御院,像素匯,觀湖公寓,恒大華府,涉外公館,湘騰城市廣場,蘭卡威國際,萬博匯,瀟湘國際,西子一間,先鋒東外灘,長房時代城,壹號公館,中信新城,星城榮域,紫檀三期,嘉斯茂廣場,金域華府,運達國際新城,泉昇同福大廈,沙發(fā)公寓,泰格公寓,少帥府,曙光領峰,帕克水岸,五一中央領域,長盛嵐庭,鉑金國際,湘麓國際,天翼公寓,沸點100,鉑金館,友誼公寓,觀園公寓,大地國際公寓,鵬鑫公寓,泊富廣場,藏瓏,恒大金都,萬達公館,保利國際,金領公寓,合能公館,湘域城邦,綠地公館,將愛公寓,整體格局,PART3-2 公寓市場機會 / 公寓市場 / 整體市場環(huán)境,價格實現(xiàn)度,公寓價格實現(xiàn)度良好，尤其通過精裝可進一步帶動溢價。,PART3 -2 公寓市場機會 / 公寓市場 / 整體市場環(huán)境,區(qū)域個案表現(xiàn),米蘭春天公寓18#開盤情況分析/數(shù)據(jù)資料,當前市場低迷環(huán)境下，利海米蘭春天公寓開盤銷售66套，銷售率53%，整體表現(xiàn)良好，控制面積是市場熱銷的前提。,PART3-2 公寓市場機會 / 公寓市場 / 客戶構成,客戶購買需求,審視全城，長沙公寓市場客戶主要由投資型、自住型、辦公兼自住三類客戶組成。,客戶來源寬泛，受區(qū)域發(fā)展的限制相對較小。,PART3 -2 公寓市場機會 / 公寓市場 / 客戶構成,客戶特征 及關注點,熱銷公寓一：返租酒店成為市場最火爆產(chǎn)品。,PART3-2 公寓市場機會 / 公寓市場 / 熱銷原因分析,熱銷原因一,PART3-2 公寓市場機會 / 公寓市場 / 熱銷原因分析,熱銷原因二,熱銷公寓二：低總價商務公寓不限購不限貸銷售火爆。,熱銷公寓三：附帶“學位”，主打學區(qū)公寓銷售火爆！,熱銷原因三,PART3-2 公寓市場機會 / 公寓市場 / 熱銷原因分析,PART3-2 公寓市場機會 / 公寓市場 / 小結,分布狀況：依托地段，主要分布在二環(huán)內(nèi)城市核心區(qū) 銷售價格：公寓價格實現(xiàn)良好，精裝公寓通過拔高精裝價格實現(xiàn)溢價； 銷售速度：區(qū)域內(nèi)米蘭春天當前市場環(huán)境下，公寓銷售依然保持良好銷售速度。30-50為主力面積戶型區(qū)間，套房小面積銷售優(yōu)于大面積 案例借鑒：返租&低總價商務公寓、學區(qū)公寓成為當前市場最熱銷的公寓產(chǎn)品。,小結,客戶來源寬泛，受區(qū)域發(fā)展的限制相對較小。市場機會相對較大，市場成功案例通過返租酒店、低總價商務公寓及學區(qū)公寓實現(xiàn)熱銷，并帶動溢價。,公寓產(chǎn)品機會分析,寫字樓市場 公寓市場機會 商業(yè)市場,酒店公寓 商務公寓 學區(qū)公寓,區(qū)域酒店類物業(yè)兩極分化嚴重，競品項目多以四星級以上酒店規(guī)劃為主，周邊安置小區(qū)則多以低檔次酒店、賓館為主，片區(qū)未來酒店市場需求較大，酒店公寓市場存在較大的發(fā)展空間,區(qū)域內(nèi)項目多以四星級以上酒店規(guī)劃為主； 片區(qū)安置小區(qū)較多，提供了一些低檔次的住宿安排； 區(qū)域內(nèi)聚集了多所高校及長沙岳麓科技產(chǎn)業(yè)園，酒店公寓市場發(fā)展空間巨大,中醫(yī)藥大學,工業(yè)學院,PART3-2-1 公寓市場機會 / 酒店公寓 / 區(qū)域酒店現(xiàn)狀,區(qū)域酒店現(xiàn)狀,區(qū)域內(nèi)科技產(chǎn)業(yè)園，為酒店公寓帶來了可觀的終端客戶群資源,這里的管理者有很多，他們在這里也沒有其他好的地方住，一般都住在廠區(qū)。還有許多經(jīng)常過來進行培訓的人員，也住在園區(qū)職工公寓里。 岳麓科技產(chǎn)業(yè)園 李老板 這里以后會有一些星級酒店，但畢竟只能滿足少數(shù)人，沒有像樣的酒店或商務公寓。 華潤橡樹灣 張先生,管理者的居住現(xiàn)狀,管理者的置業(yè)要求,住在廠區(qū)員工宿舍內(nèi)或周邊安置小區(qū) 企業(yè)缺乏有檔次的商務接待和辦公場所 吃飯、商務洽談等活動都不太方便 到其他酒店等地方距離較遠，來回感覺比較麻煩,有檔次的商務公寓做做企業(yè)進行洽談等商務活動的場所 配套比較齊全的酒店公寓一，安排出差人員或自住 配套要齊全，距離不要太遠,PART3-2-1 公寓市場機會 / 酒店公寓 / 客戶資源,客群需求1,周邊聚集的高校聚集了5萬余的師生，存在巨大的公寓租住群，高收入老師則具有潛在的投資和改善需求,老師的住宿現(xiàn)狀,中醫(yī)藥大學老師的收入情況,老師大多住在學校里面，如教師宿舍；老師大多期望在學校附近置業(yè)，但因為供應少，許多老師也在區(qū)域內(nèi)買房； 部師在學校附近小區(qū)租住。,講師月收入約20004000元，副教授月收入約40005000元，教授月收入約60007000元，加上補貼、獎金等，年收入至少在10萬元左右； 老師有豐厚的住房公積金，一般工作34年的老師公積金約10萬元左右。,數(shù)據(jù)來源：教師訪談,PART3-2-1 公寓市場機會 / 酒店公寓 / 客戶資源,客群需求2,投資類客戶覆蓋全市，客戶實力較強，關注區(qū)域未來發(fā)展前景和升值潛力，對投資類小戶型產(chǎn)品比較青睞,長沙,湘潭,株洲,普遍看好區(qū)域的未來發(fā)展前景，對配套關注比較明顯，注重升值潛力，公寓等小戶型產(chǎn)品受歡迎,投資客戶分布,投資客戶置業(yè)關注點,首先關注區(qū)域的發(fā)展前景和規(guī)劃，是否城市發(fā)展的熱點區(qū)域 關注產(chǎn)品性價比和小區(qū)環(huán)境，小戶型公寓產(chǎn)品是首選 對回報率穩(wěn)定的投資產(chǎn)品很感興趣,投資客戶約占區(qū)域的10% 長株潭客戶為主，來自長沙的投資客戶較多,PART3-2-1 公寓市場機會 / 酒店公寓 / 客戶資源,客群需求3,PART3-2-1 公寓市場機會 / 酒店公寓 / 客戶資源,成功案例借鑒,通過發(fā)展特色主題酒店規(guī)避星級競爭，搶占市場空白,本案公寓機會分析,寫字樓市場 公寓市場機會 商業(yè)市場,酒店公寓 商務公寓 學區(qū)公寓,周邊客群支撐,長沙含浦科教產(chǎn)業(yè)園是2001年成立的一個以科教事業(yè)為主，其它配套產(chǎn)業(yè)為輔的綜合性產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)，功能定位為國家級科技成果轉化基地、新型工業(yè)化示范基地、生態(tài)宜居新區(qū)。園區(qū)規(guī)劃總面積60平方公里，其中一期20平方公里已被納入長沙市2020年總體規(guī)劃所屬都市范圍，并明確為城市“組團”?，F(xiàn)已有南方大學、湖南工業(yè)職業(yè)技術學院、湖南電力學院、長沙環(huán)保設備廠、長沙晚安床上用品公司、長沙寶晟實業(yè)有限公司等10多個項目落戶該園。,科教產(chǎn)業(yè)園的快速發(fā)展，給含浦帶來的外部影響力，提升區(qū)域的商務需求和商務價值。當前區(qū)域內(nèi)尚無相對較高商務場所滿足需求。,PART3-2-2 公寓市場機會 / 商務公寓 / 區(qū)域發(fā)展條件支撐,各類型企業(yè)不同發(fā)展期的辦公物業(yè)需求規(guī)律,辦公物業(yè)的發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度和聚集程度密切相關，在第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的區(qū)域，辦公物業(yè)需求較大。,目前科教園入駐企業(yè)以裝備制造業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和集中度有限，因此商務公寓體量應控制,規(guī)模控制,PART3-2-2 公寓市場機會 / 商務公寓 / 區(qū)域發(fā)展條件支撐,本案商業(yè)市場機會分析,寫字樓市場 公寓市場機會 商業(yè)市場,酒店公寓 商務公寓 學區(qū)公寓,學區(qū)資源：長沙頂級名校，北雅中學，購房必有指標，獨一無二,學區(qū)資源,地塊周邊教育資源豐富，距離博才實驗小學1.5公里，師大附中博才實驗中學南校區(qū)僅需步行5分鐘。,師大附中博才實驗中學南校區(qū),博才實驗小學,博才實驗小學將于2014年秋季招收第一批新生。 湖南師大附中博才實驗中學南校區(qū)2014年秋季初一招新16個班。,PART3-2-2 公寓市場機會 / 學區(qū)公寓 / 區(qū)域發(fā)展條件支撐,酒店公寓在區(qū)域內(nèi)需求較大，且供應稀缺；商務公寓雖供應不足，但因目前需求有限，應盡量控制體量；周邊存在高質教育資源，可整合發(fā)展學區(qū)公寓，提升公寓附加值,區(qū)域產(chǎn)業(yè)園發(fā)展對酒店公寓的需求迅速擴大，但區(qū)域內(nèi)目前供應基本空白，規(guī)劃5-7萬平米為宜。,1,商務公寓需求隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將快速增長，但目前需求有限，規(guī)劃2-3萬平米為宜。,2,周邊高校師生對公寓的需求較大，隨著學府路拉通，交通更加便捷，對終端消費群吸引力強。,3,PART3 公寓市場機會/小結,小結,4,周邊存在高質教育資源可整合。,細分商業(yè)產(chǎn)品機會分析,寫字樓 公寓 商業(yè),3-3,目前地塊周邊商業(yè)能級較低，主要以住宅底商形式存在；但隨著周邊項目的開發(fā)建設，商業(yè)體量將逐步增加，預計未來幾年內(nèi)將達到36萬方,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)在主要集中在湖南中醫(yī)藥大學周邊，業(yè)態(tài)凌亂，檔次乘次不齊，缺乏統(tǒng)一管理，總體形象較差。,PART3_3 商業(yè)市場機會 / 消費商業(yè) / 區(qū)域現(xiàn)狀,區(qū)域商業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀,區(qū)域周邊底商主要以餐飲、零售、服務業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營狀況良好 店鋪數(shù)量：約200家 營業(yè)面積：約6000平米 租金范圍：50-100元/月 主力面積區(qū)間：20-80平米 合同年限：首簽35年,湖工院周邊臨街底商主要以餐飲、零售、服務類為主，檔次較低,車 塘 河 路,PART3-3 商業(yè)市場機會/消費商業(yè)/區(qū)域現(xiàn)狀,周邊底商調(diào)研,湖工院周邊沿街商業(yè)調(diào)查,聯(lián)豐村多以中低端服飾、零售類業(yè)態(tài)為主，因靠近中醫(yī)藥大學，商業(yè)主要以服務學生、老師以及周邊居民為主。 店鋪數(shù)量：約230左右 營業(yè)面積：約10000平米 租金范圍：50-150元/月 主力面積區(qū)間：30-100平米 合同年限：首簽35年,聯(lián)豐村靠近中醫(yī)藥大學，居住人口集中，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以中低端服飾、零售為主,車 塘 河 路,聯(lián)豐路,周邊底商調(diào)研,聯(lián)豐村周邊沿街商業(yè)調(diào)查,PART3-3 商業(yè)市場機會/消費商業(yè)/區(qū)域現(xiàn)狀,象嘴路沿線分布成熟小區(qū)較多，為滿足周邊業(yè)主的裝修需求，業(yè)態(tài)分布主要以建材家居為主 店鋪數(shù)量：約50家左右；營業(yè)面積：約3000平米 租金范圍：80-130元/月； 主力面積區(qū)間：50-200平米 合同年限：首簽35年,象嘴路沿街商業(yè)主要以底商為主，由于周邊小區(qū)業(yè)主陸續(xù)入住，裝修需求大，因此業(yè)態(tài)分布主要以家居建材以及零售為主,象 嘴 路,周邊底商調(diào)研,PART3-3 商業(yè)市場機會/消費商業(yè)/區(qū)域現(xiàn)狀,象嘴路小區(qū)周邊商業(yè)調(diào)查,細分市場概況 | 周邊底商,江山帝景車塘河路沿線商業(yè)以服務類為主，其次為家居建材。 店鋪數(shù)量：約20家左右 營業(yè)面積：約2500平米 租金范圍：50-100元/月 主力面積區(qū)間：30-200平米 合同年限：首簽3年,距離地塊最近，由于小區(qū)目前入住率較低，因此商業(yè)氛圍較差，空鋪率達到30%，且商業(yè)規(guī)劃凌亂，營業(yè)店鋪分布散亂，有待進一步發(fā)展,車 塘 河 路,PART3-3 商業(yè)市場機會/消費商業(yè)/區(qū)域現(xiàn)狀,周邊底商調(diào)研,江山帝景車塘河路沿線商業(yè)調(diào)查,細分市場概況 | 周邊底商,工業(yè)職業(yè)技術學院周邊商業(yè),PART3-3 商業(yè)市場機會/消費商業(yè)/區(qū)域現(xiàn)狀,工業(yè)職業(yè)技術學院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種一覽表,商業(yè)統(tǒng)計,細分市場概況 | 周邊底商,聯(lián)豐村商業(yè)區(qū),PART3-3 商業(yè)市場機會/消費商業(yè)/區(qū)域現(xiàn)狀,商業(yè)統(tǒng)計,聯(lián)豐村商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)業(yè)種一覽表,含浦家園象嘴路,江山帝景車塘河路,PART3-3 商業(yè)市場機會/消費商業(yè)/區(qū)域現(xiàn)狀,商業(yè)統(tǒng)計,象嘴路、車塘河路業(yè)態(tài)業(yè)種一覽表,周邊現(xiàn)有商業(yè)多為沿街商鋪，自發(fā)形成，檔次低端、以滿足基本生活必備為主，缺乏中高端餐飲、休閑、娛樂、購物配套。,PART3-3 商業(yè)市場機會/消費商業(yè)/區(qū)域現(xiàn)狀,區(qū)域商業(yè) 現(xiàn)狀特點,PART3-3 商業(yè)市場機會 / 消費商業(yè) / 周邊重點項目商業(yè)規(guī)劃,區(qū)域重點商業(yè)布局特點,競爭同質化，多以街鋪為主；缺少主題及特色，缺乏一站式餐飲、休閑娛樂商業(yè)場所，商業(yè)業(yè)態(tài)有較大的提升空間。,項目周邊聚集了高校、產(chǎn)業(yè)園人群等諸多群體，商業(yè)消費需求較大,核心商圈,次級商圈,輻射商圈,核心商圈消費人群（1.5km內(nèi)）約 22萬人： 本社區(qū)及周邊小區(qū)居民15萬； 中醫(yī)大、湖工院、南職院師生5萬人； 科教產(chǎn)業(yè)園內(nèi)企業(yè)職工；,輻射商圈消費人群（車程20分鐘內(nèi)） 洋湖苑附近的大學，如中南大學、湖南大學等； 洋湖苑片區(qū)的居民。,輻射商圈消費人群（車程10分鐘內(nèi)） 科教產(chǎn)業(yè)園近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住宅開發(fā)帶來的大量消費人口； 科教產(chǎn)業(yè)園其他產(chǎn)業(yè)人群。,項目周邊小區(qū)居民約15萬人 中醫(yī)大、湖工院等高校約5萬人 產(chǎn)業(yè)園人流就近需求約2萬人,項目周邊區(qū)域的商業(yè)設施配套需求約19萬平米,區(qū)域商業(yè) 需求,PART3-3 商業(yè)市場機會/消費商業(yè)/區(qū)域商業(yè)需求,周邊重點項目商業(yè)競爭同質化，多以街鋪為主；缺少主題 及特色，缺乏一站式餐飲、休閑娛樂商業(yè)場所，商業(yè)業(yè)態(tài) 有較大的提升空間。,1,2,項目周邊聚集了高校、產(chǎn)業(yè)園人群等諸多群體，商業(yè)消費需 求較大,3,商業(yè)小結,區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)模式落后，周邊重點項目商業(yè)競爭同質，本案發(fā)展具備提升空間，同時區(qū)域內(nèi)消費人群充足；本案商業(yè)具備較大的發(fā)展機會。,PART3-3 商業(yè)市場機會 / 消費商業(yè) / 小結,周邊現(xiàn)有商業(yè)多為沿街商鋪，自發(fā)形成，檔次低端、以滿足基本生活必備為主，缺乏中高端餐飲、休閑、娛樂、購物配套。,目標排序： 商業(yè)酒店公寓寫字樓,以商業(yè)為盈利重點，以酒店為項目形象及品牌提升重點 以投資類產(chǎn)品突破市場局限，以商業(yè)配套打造項目價值提升的基礎,PART3 商業(yè)市場機會/目標細分物業(yè)機會點,機會點回顧,各細分商業(yè)產(chǎn)品市場機會點排序,PART4 商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及定位,整體發(fā)展戰(zhàn)略 商業(yè)定位 公寓定位,PART4 整體商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,整體發(fā)展戰(zhàn)略,PART4 整體商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 / 產(chǎn)品組合策略,基于市場對產(chǎn)品的需求，以及通過對本項目經(jīng)濟指標及溢價能力的研究，我們認為主題式產(chǎn)權酒店+公寓+商業(yè)的產(chǎn)品組合為本項目最理想的產(chǎn)品理想組合,產(chǎn)品組合策略,PART4 商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及定位,整體發(fā)展戰(zhàn)略 商業(yè)定位 公寓定位,在客戶定位及業(yè)態(tài)上保持與周邊成熟商一致性，最大程度降低項目的競爭風險；同時走專業(yè)化路線，以規(guī)模、品牌、業(yè)態(tài)復合度與市場形成差異化競爭，最大程度提高項目的市場競爭力,PART4 商業(yè)定位 / 競爭策略,競爭策略,差異化 的 跟隨策略是本項目的核心競爭策略！客戶的跟隨化、消費的差異化,PART4 商業(yè)定位 / 競爭策略,客戶定位,周邊高校帶來得高知消費人群,區(qū)域屬地性群體，包括各檔次住宅居民、常住人群等,區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來的品質型商務客群,項目自身公寓、酒店物業(yè)為商業(yè)帶來的商務客群及居住客群,本項目目標客群以區(qū)域內(nèi)居民及大學師生及園區(qū)工作人員為主，輔以項目自身公寓帶來的內(nèi)部消費群體。,PART4 商業(yè)定位 / 商業(yè)類型定位,商業(yè)類型定位,購物中心類商業(yè)投資成本較高、變現(xiàn)能力差、運營壓力大；未來存在競爭分流，建議避免參與同質化競爭；項目商業(yè)類型應為中型主題式商業(yè),PART4 商業(yè)定位 / 商業(yè)類型定位,項目適宜的商業(yè)類型,ICSC關于購物中心的分類,商業(yè)類型定位,項目立足于生活方式的基礎，爭取實現(xiàn)區(qū)域型商業(yè)的跨度，跳出與競爭對手的直面競爭，填補市場空白，提升商業(yè)價值,PART4 商業(yè)定位 /商業(yè)規(guī)模定位,商業(yè)規(guī)模擬定,方式一：消費者需求定量法 周邊人口統(tǒng)計,周邊主要人口分布圖,商業(yè)規(guī)模擬定,方式一：消費者需求定量法 周邊人口統(tǒng)計：總人口約17.8萬人,PART4 商業(yè)定位 /商業(yè)規(guī)模定位,區(qū)域未來人口導入 商業(yè)需求空間 商業(yè)現(xiàn)有及未來供應 = 本項目商業(yè)市場空間,2017年末，本項目區(qū)域人口規(guī)模約18.9萬人，商業(yè)總體需求空間約為17.1萬,減去周邊商業(yè)體量10.6萬 （不包含公寓、寫字樓、酒店、零散經(jīng)營）,商業(yè)規(guī)模擬定,方式一：消費者需求定量法：可支撐本項目約6.5萬商業(yè)開發(fā)量,PART4 商業(yè)定位 /商業(yè)規(guī)模定位,商業(yè)規(guī)模擬定,方式二：消費需求定量法：依照消費額存量與消費坪效計算，可支撐商業(yè) 體量3.054.59萬方之間,本項目區(qū)域可支撐 商業(yè)體量約為 30577-45865,區(qū)域人口 區(qū)域客群消費力 消費概率 坪效 可支撐商業(yè)面積,PART4 商業(yè)定位 /商業(yè)規(guī)模定位,商業(yè)規(guī)模擬定,結合兩種方式，最終判定本案商業(yè)開發(fā)體量約4.5-5萬方,PART4 商業(yè)定位 /商業(yè)規(guī)模定位,PART4 商業(yè)定位 / 商業(yè)業(yè)態(tài)定位,業(yè)態(tài)業(yè)種甄選,消費業(yè)態(tài),可選業(yè)態(tài),家庭休閑,兒童系列,生活消費,品牌專賣,各類餐飲,家庭系列,配套服務,商務服務,休閑娛樂,特色體驗,特色購物,零售購物,以生活超市、綜合書城及親子娛樂為主題，結合特色餐飲、休閑娛樂場所， 形成次區(qū)域中心，吸引產(chǎn)業(yè)園、高校師生及周邊住戶龐大客戶群，同時形成特色,PART4 商業(yè)定位 / 商業(yè)業(yè)態(tài)定位,業(yè)態(tài)參考,方所在廣州最奢華的購物中心太古匯，方所可以看作是“雙面例外”模式的另一種更加奢侈的探索方式。只不過，這一次，圖書不再是點綴，而成為核心文化元素。占地近2000平方米的方所向世人展現(xiàn)了一個全新的文化概念空間，一個涵蓋書店、精致生活用品、咖啡、展覽空間與服飾時尚在內(nèi)的一體式立體文化空間。 一方面，它是一個家，一種知識、審美與生活的完美結合；另一方面，它是一個永恒的進行式，一個多元的發(fā)表平臺，期望讓源源不絕的文化與創(chuàng)意，人才與作品，能夠因為這個場所而受到啟發(fā)、得到發(fā)表與注目。,體驗式綜合書城-方所,PART4 商業(yè)定位 / 商業(yè)業(yè)態(tài)定位,業(yè)態(tài)參考,兒童體驗教育基地酷貝拉,酷貝拉中國首家青少年體驗教育基地，配合我國政府和教育部門要求，在中國青少年宮協(xié)會、中國青少年社會服務中心等單位共同指導下，為增強青少年學生課外社會實踐、提升基礎素質、重視寓教于樂的方針，而進行系統(tǒng)開發(fā)的整合型社會體驗項目。 這是一座仿真的國際都市，城市經(jīng)過嚴密的規(guī)劃，擁有合理的街道動線設計、高質感的場館空間環(huán)境，真實有趣的體驗道具。這里有醫(yī)生、警察、消防員、航空乘務員、電視主持人、報社記者、演員、廚師等七十多種社會角色，孩子們可以自主選擇喜愛的職業(yè)進行體驗。訓練有素、和藹可親的輔導員將引導孩子們進入不同的體驗場館，學習相關的行業(yè)知識。孩子們不但可以在職業(yè)體驗后賺取報酬，自由支配，更能從中收獲知識、實現(xiàn)夢想、體驗創(chuàng)新、贏得尊重。,PART4 商業(yè)定位 / 案名推薦以及主題定位,案名推薦,我們的品味中心，我們品味其中 以綠色主題為特色，以家庭親子及綜合書城為消費單位，集購物、 餐飲、美食、休閑、娛樂、文化藝術、特色服務為一體 “時間性、體驗性” 含浦首席一站式情景體驗式時尚消費中心,中鐵MOCO中心,前瞻性的生活模式 街區(qū)式生活方式中心Lifestyle Center,第四代商業(yè)模式是建立在“體驗消費”時代的新的商業(yè)形態(tài)。體驗消費則追求感性與情境的訴求，倡導“在休閑中購物，在購物中休閑”，注重與商品的互動，實現(xiàn)商業(yè)消費娛樂化。,lifestyle Center的特征,開放性,多元性,體驗性,便利性,MOCO，生活先鋒 MOCO, the pioneer of Lifestyle,前衛(wèi)與傳統(tǒng)混搭的建筑形態(tài) BLOCK式商業(yè)街區(qū)傳統(tǒng)與幾何的建筑游戲,MOCO，建筑先鋒 MOCO, the pioneer of construction,太落后，太傳統(tǒng)，OUT!,摒棄傳統(tǒng)的“大盒子”式商業(yè)模式，大量采用開放式、街區(qū)式的商業(yè)模式； 多個造型獨特、面積為2000-5000平米的商業(yè)單體建筑，綜合交錯的連接成多條商業(yè)街而成； 結合項目院落、街區(qū)的理念加以現(xiàn)代的設計理念打造成靈動的商業(yè)街區(qū)。,IN,IN,開放性,通過充滿風情的時尚步行街將購物中心連接起來，人們不僅可以在舒適的室內(nèi)購物中心享受購物與消費的樂趣，還可以徜徉在開放的室外步行街，體驗“在購物中悠閑，在悠閑中購物”的情趣。,是集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的體驗商業(yè)。,多元性,體驗性,以大量街區(qū)的表現(xiàn)行是增加商業(yè)的體驗性在設計上要非常的獨特、時尚和風情化，琳瑯滿目的時尚商品、在露天喝咖啡和看報紙的人們、東西薈萃的風情美食、還有廣場、街區(qū)、中庭、雕塑、噴泉到處洋溢著新都市主義的時尚、閑逸、愉悅與情調(diào)！,交通非常便捷，擁有充足的停車位，人們感到的就是往來的從容與便捷。,便利性,MOCO，零售先鋒 MOCO, the pioneer of retailing,超越性的商業(yè)零售模式 娛樂零售商業(yè)模式以主題娛樂、文化休閑撬動零售的全新模式,強調(diào)主題式娛樂、餐飲、文化休閑等參與性強的業(yè)態(tài)，增加消費停留時間，在為消費者帶來樂趣的同時撬動其他零售產(chǎn)品的銷售額； 充分利用戶外、屋頂、中庭等各類開放性空間，提供綠化、休憩、公共活動區(qū)域，同時強調(diào)生態(tài)自然與建筑的和諧，加強商業(yè)的趣味性及環(huán)保性。,PART4 商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及定位,整體發(fā)展戰(zhàn)略 商業(yè)指標分解 商業(yè)定位 公寓定位,PART4 公寓定位 / 公寓規(guī)模定位,公寓規(guī)模定位,結合項目商業(yè)總指標及商業(yè)規(guī)模定位，本案公寓（含酒店）規(guī)模為4.8-5.3 萬平米左右,過渡剛需性需求,小戶型低總價、配套全品質佳產(chǎn)品較受關注,伴隨業(yè)態(tài)及周邊配套日益完善所帶來的投資性需求,配套齊全，全服務鏈生活辦公體系,提升區(qū)域形象，樹立公寓市場新標準,濕地公園通對于人群牽引及居住范圍擴大,洋湖垸核心首座全能型公寓 SOHO 居住型公寓 酒店式公寓,公寓產(chǎn)品作為本項目現(xiàn)金流以及利潤保障，結合市場空間、消費需求及項目 自身機遇，打造洋湖垸全能型公寓。,區(qū)域空白，項目輻射內(nèi)較少公寓產(chǎn)品且缺乏快捷特色型酒店,住宅限購,多功能型公寓產(chǎn)品市場較為活躍,配套完善的公寓產(chǎn)品較為稀缺,市場空間,項目自身機遇,消費空間,PART4 公寓定位 / 公寓定位依據(jù),公寓功能定位,商務性滿足科教園所外溢的辦公需求，確保辦公功能穩(wěn)定可靠；同時兼具特色、快捷型酒店商務、休閑功能,投資性以豐富的業(yè)態(tài)為基礎，區(qū)域的環(huán)境和酒店以及旅游觀光需求為依托，成為投資型客戶首選。,居住性結合周邊日益完善的交通與生活配套，滿足受住宅市場擠壓的剛性需求；并憑借學區(qū)資源拉升附加值，牽引教育性需求,全能型公寓性質,全能型公寓特性,洋湖垸核心全能型公寓,通過全能化產(chǎn)品、多元化服務以及綜合體全面配套共享，提升產(chǎn)品性價比 ，打造洋湖垸全能型公寓,PART4 公寓定位 / 公寓定位依據(jù),公寓功能定位,PART4 公寓定位 / 公寓客群定位,公寓客群定位,“城市精英居住客及注重教育資源小太陽家庭”+“本地城市小企業(yè)主及產(chǎn)業(yè)園 商務外溢需求”+“本地及周邊區(qū)域投資客”,類居住和soho公寓室內(nèi)裝修標準以毛坯或簡裝為主； 酒店式公寓室內(nèi)裝修標準以精裝修為主； 布線系統(tǒng)：每個房間預留充足的網(wǎng)絡布線接口，提供光纖到桌面的高速網(wǎng)路。,公寓定位,室內(nèi)裝修建議：精裝為主,酒店公寓與住宅公寓分區(qū)設置，保證居民與酒店客戶的私密性； 酒店式托管：住公寓或辦公享受酒店式服務； 電梯分區(qū) 物業(yè)服務預約制，酬金制,功能型建議：私人定制化,PART4 公寓定位 / 產(chǎn)品定位,公寓產(chǎn)品定位,立面造型：現(xiàn)代化及新銳化,PART5 項目住宅定位,宏觀市場分析 區(qū)域市場分析 住宅定位,小結：宏觀基本面堪憂，市場表現(xiàn)低迷，政策釋放剛需平穩(wěn)預期，后市仍以剛需為主,PART5 住宅機會點挖掘 /宏觀環(huán)境分析,宏觀環(huán)境小結,PART5 住宅機會點挖掘 /區(qū)域環(huán)境分析,區(qū)域競爭環(huán)境小結,1、產(chǎn)品以剛需為主，主要集中在80-130平米的兩房、三房戶型； 2、項目眾多，供應量大，同質化競爭較為嚴重； 3、80-139戶型是去化結構主力，片區(qū)市場需求以剛需為主； 4、性價比為王，去化主力以中海、華潤等一線品牌為主。,PART5 住宅機會點挖掘 / 競爭策略分析,競爭策略,住宅定位 | 戶型定位,周邊重點競爭項目,由于距離濕地公園距離不同，片區(qū)內(nèi)樓盤之間景觀質素差距較大，需選取與項目地塊相臨、且相對高端的樓盤對比。,江山帝景,華潤橡樹灣,中海國際社區(qū),PART5 住宅定位 / 產(chǎn)品定位,參考片區(qū)主要面積供應段：片區(qū)內(nèi)80-130平米面積段為主要供應區(qū)間,產(chǎn)品定位前提,PART5 住宅定位 / 產(chǎn)品定位,參考片區(qū)主要面積供應段：主力成交面積段是80-129之間，占比60%,產(chǎn)品定位前提,2013年洋湖片區(qū)累計供應貨量達9981套，主力面積段是80-129之間，占比60%，大面積段產(chǎn)品供應較少,根據(jù)對片區(qū)內(nèi)3個借鑒意義最大的樓盤戶型面積段配比分析可知， 80-100平米2+1、90-100和110-120的3房、120-130的3+1房戶型是經(jīng)過市場檢驗過的面積段配比，初步符合項目的戶型面積段配比。,根據(jù)客戶調(diào)查分析，80-90平米客戶傾向于設計為2+1房，120-130平米客戶傾向于設計成3+1房。,初定配比,PART5 住宅定位 / 產(chǎn)品定位,根據(jù)片區(qū)內(nèi)重點參照戶型及項目規(guī)劃初定面積段配比,產(chǎn)品定位,本案產(chǎn)品目標客戶處于滿足基本需求、追求性價比和生活便利的起步期；,本案客戶圈定范疇： 區(qū)域內(nèi)客戶整體特征明顯，以岳麓去、天心區(qū)、雨花區(qū)為主，本案的首要客戶為區(qū)域內(nèi)同等面積段客戶，即處于起步階段的客戶。,階段：精神 特點：有固定的區(qū)域和形態(tài)要求 關注點：帶有面子尊貴感的特定物業(yè)形態(tài)，如別墅/大平層豪宅, 階段：形象 特點：客戶處于上升期，急需改變生活方式 關注點：品質、品牌、生活方式, 階段：滿足基本需求 特點：創(chuàng)業(yè)期，實力有限 關注點：基礎硬件、性價比、便利性,能力起步期,發(fā)展成長期,成熟壯大期,本案目標客戶，與周邊競品客戶重疊度高,PART5 住宅定位 / 客戶定位,客戶定位,通過思源五大客戶描摹體系建立本案的客戶特征：客戶以地緣性客戶為主，地級市及其他區(qū)域為輔；本地住戶和拆遷戶、周邊商戶、企事業(yè)員工、基層公務員是核心客戶；客戶主要關注價格、配套、發(fā)展?jié)摿?PART5 住宅定位 / 客戶定位,客戶定位,區(qū)域忠誠型：區(qū)域型客戶，對區(qū)域生活具有高度忠誠度,性價比牽引型：精明人群，不是沒有購買力而是追求高質高性價比,品牌號召型：注重企業(yè)實力和開發(fā)經(jīng)驗,注重性價比、配套、地段的城市中堅人群,這類客戶有以下三方面特點：,地段導向型的性價比客戶,TARGET核心目標客戶,PART5 住宅定位 / 客戶定位,客戶定位,必須從配套、品質更新生活方式的角度打造高性價比！突破市場！,在市場標榜區(qū)位、訴求性價比效應的聲音中，我們需要,通過產(chǎn)品、配套的組合，形成一個廣泛認同的生活標準，提高性價比。,PART 5 主題定位及發(fā)展策略客戶解析,客戶策略,客戶對項目價值的感知體系,項目價值標準的引導模型 屬性引導：特色產(chǎn)品 利益引導：具有標簽性的，無法復制的資源聚合和高標生活體驗 本質引導：城市未來預期價值,PART 5 主題定位及發(fā)展策略客戶價值解析,客戶策略,PART 5 主題定位及發(fā)展策略形象定位,形象定位,URT(Urban Recreaist town) “都市休閑示范區(qū)計劃”整體構想 城市之心陽光生活區(qū) 兩型社會居住樣板工程,典范生活區(qū) 新城市休閑綜合體,總體項目形象定位,PART6 項目規(guī)劃布局及開發(fā)組織,地塊價值解析 項目規(guī)劃布局示意 項目經(jīng)濟測算,A地塊：地塊狹長，西面臨含浦大道，東面緊靠橡樹灣高層，商業(yè)價值最低，適宜鋪排住宅臨街底商； B地塊：地塊較為規(guī)整，位于靳江河大橋下，臨含浦大道，昭示性好，且臨景觀面廣，擁有一線景觀資源，商業(yè)價值最高，適宜鋪排街區(qū)式商業(yè)； C地塊：地塊狹長，西面臨含浦大道，北面臨靳江河大橋，昭示性及景觀資源僅次于B地塊，適宜在含浦大道沿線鋪排沿街底商，臨靳江河大橋面鋪排少量的街區(qū)式商業(yè)。,地塊商業(yè)價值：B地塊C地塊A地塊,地塊價值解析,地塊 價值解析,PART 6 項目規(guī)劃布局/地塊價值解析,物業(yè)鋪排示意圖,底商,底商,公寓,PART 6 項目規(guī)劃布局/開發(fā)及推售組織,開發(fā)及推售組織,根據(jù)市場比較法，可計算出本案住宅的靜態(tài)均價為5327元/平米,住宅 價格定位,PART 6 項目經(jīng)濟測算/價格定位,根據(jù)市場比較法，可計算出本案公寓的靜態(tài)均價為6533元/平米,公寓 價格定位,PART 6 項目經(jīng)濟測算/價格定位,根據(jù)市場比較法，可計算出本案沿街底商的靜態(tài)均價為11516元/平米,底商 價格定位,PART 6 項目經(jīng)濟測算/價格定位,因周邊項目無在售街區(qū)式商業(yè)，用市場比較法進行測算無法得出較為準確的參考值，所以我們采用“租金反推法”進行測算,計算公式：售價=日租金365天12年,根據(jù)市場調(diào)研可知本案地塊周邊商鋪平均租金約為100元/月，依據(jù)租金反推法計算公式我們可以計算出本案街區(qū)式商業(yè)總體靜態(tài)均價為14600元/，按照通過產(chǎn)品打造獲得的10%溢價率，最終本案街區(qū)式商業(yè)總體靜態(tài)價格為 16060元/,街區(qū)商業(yè) 價格定位,PART 6 項目經(jīng)濟測算/價格定位,根據(jù)租金反推法,測算項目街區(qū)式商業(yè)的靜態(tài)均價為16060元/平米,經(jīng)濟測算,PART 6 項目經(jīng)濟測算/價格定位,經(jīng)測算，項目總投資費用共計12.1億元，項目總銷售收入約16.35億元，稅后利潤約2.38億，稅后收益率約14.6%。,經(jīng)測算，項目總投資費用共計12.1億元，項目總銷售收入約16.35億元，稅后利潤約2.38億，稅后收益率約14.6%。,THANK YOU,,宏觀市場分析,宏觀經(jīng)濟 政策分析 房地產(chǎn)市場,附件：,GDP截止到2013年底，長沙整體宏觀市場環(huán)境較為平穩(wěn)，但近年GDP增速有所放緩，2014年受房地產(chǎn)市場影響，一季度GDP增速為10.8%，同比下滑0.7個百分點,2013年長沙全年實現(xiàn)GDP總值15951億元，整體經(jīng)濟平穩(wěn)增長，增速下滑1.3個百分點； 2014年一季度，長沙GDP總額為1608億元，同比增長10.8%，受房地產(chǎn)市場影響，增速相比2013年一季度下滑0.7個百分點；,宏觀市場分析/宏觀經(jīng)濟,宏觀經(jīng)濟,宏觀市場分析/宏觀經(jīng)濟,長沙投資情況及同比增長趨勢,固定資產(chǎn)投資增長較快；房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，由于受市場行情影響，銷售面積及銷售額暫時回落,宏觀經(jīng)濟,“央五條”主要內(nèi)容,數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù),5月