2014新區(qū)開發(fā)與PPP：以梅溪湖片區(qū)開發(fā)為例.ppt

,新區(qū)開發(fā)與PPP 以梅溪湖片區(qū)開發(fā)為例,顏 俊,2014年7月,目,錄,一、新區(qū)開發(fā)與PPP 二、長沙梅溪湖片區(qū)開發(fā)案例 三、類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn) 四、法律服務(wù)產(chǎn)品,市政大配套,A.區(qū)域紅線外的市政公 用事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),一級(jí)土地開發(fā),B. 征地/拆遷/安置/補(bǔ)償,C. 區(qū)域紅線內(nèi)、宗地紅 線或組團(tuán)紅線外的市,政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),D.非經(jīng)營性公共設(shè)施 （如文化、體育、教 育、醫(yī)療、衛(wèi)生等） E. 經(jīng)營性項(xiàng)目,二級(jí)土地開發(fā),劃撥 / 出讓,政府須投資完成A及B。開發(fā)商通過,招拍掛取得出讓土地，投資開發(fā)E。,C和D作為可調(diào)整參數(shù)，其投資者選,擇、政府與投資者之間的合作方式、,權(quán)益分配模式按市場規(guī)則協(xié)商確定。,如開發(fā)商未直接投資建設(shè)C和D，C,和D的政府投資成本可通過收繳土地 出讓金、劃撥用地成本補(bǔ)償款直接回 收，也可通過征收E建設(shè)、租售環(huán)節(jié) 的稅費(fèi)間接回收，實(shí)際仍由開發(fā)商及 小業(yè)主負(fù)擔(dān)。,一、新區(qū)開發(fā)與PPP 1、新區(qū)的具體開發(fā)行為構(gòu)成 通常情況下，, 城市經(jīng)營是指在政府的主導(dǎo)之下，將城市資源資產(chǎn)化、資 本化，以市場化手段和法律允許的方式進(jìn)行城市資源的優(yōu), 城市經(jīng)營,三、新區(qū)開發(fā)法律治理的理念和規(guī)則 2、新區(qū)開發(fā)的基本理念,化配置與整合，以增加城市的綜合競爭力和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)財(cái) 富，提升市民生活水平。 城市資源：包括土地及配套基礎(chǔ)設(shè)施、自然環(huán)境、生態(tài)、 人文、歷史、居民素質(zhì)等。 成功的城市經(jīng)營：形成“三贏”局面，政府有政績、開發(fā) 運(yùn)營商有利潤、市民有便利。 中國城市經(jīng)營還面臨且必須解決從城鄉(xiāng)二元分割到城鄉(xiāng)融 合一體的過渡問題。 城市經(jīng)營的基本理念決定了掌握土地資源、規(guī)劃管制權(quán)力及政策資 源的政府是新區(qū)開發(fā)的主導(dǎo)者或主要參與者, ,新區(qū)開發(fā)必然要貫徹PPP (Public Private Partnerships)的原則。 政策條件：國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 允許在土地前期開發(fā)階段引入市場機(jī)制，但未對(duì)市 場機(jī)制如何在土地儲(chǔ)備和供應(yīng)這類高度計(jì)劃管制的 體制內(nèi)運(yùn)作做出指引。 企業(yè)以各種形式參與新區(qū)開發(fā)已經(jīng)遍地開花，典型 的兩個(gè)類型是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了取得土地參與 一級(jí)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)； 工程類企業(yè)為了獲 取工程項(xiàng)目，以BT方式介入成片開發(fā)。 發(fā)展方向：新城公共行政管理和社會(huì)事業(yè)治理的改 革，均須遵循PPP 原則。,三、新區(qū)開發(fā)法律治理的理念和規(guī)則 PPP （公私合作）, 第一階段：“點(diǎn)”、“線”型PPP項(xiàng)目,“點(diǎn)”：以廠區(qū)界限為特征，如污水處理廠、自來水廠、電廠、垃圾焚燒廠等,“線”：橋梁、公路、地鐵、公交線路等,特 點(diǎn) ：以BOT、TOT形式為主,與外部的界限清晰、復(fù)雜程度低、監(jiān)管難度小,商業(yè)模式、收費(fèi)模式、補(bǔ)貼模式比較明確,一、新區(qū)開發(fā)與PPP（續(xù)）,3、PPP的發(fā)展階段, 第二階段： 網(wǎng)絡(luò)型PPP項(xiàng)目,網(wǎng)絡(luò)：產(chǎn)業(yè)特征體現(xiàn)為“網(wǎng)絡(luò)”狀，例如整個(gè)城市的供水、污水處理、燃?xì)狻?供 暖、公共交通系統(tǒng),特點(diǎn)：采用公私合營、特許經(jīng)營的方式,基本都有已有網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)和投資人新增投資形成資產(chǎn)之間的關(guān)系處理問題,PPP項(xiàng)目經(jīng)營者有面向終端用戶收費(fèi)的問題,很多城市將網(wǎng)絡(luò)型產(chǎn)業(yè)分片或分環(huán)節(jié)進(jìn)行PPP運(yùn)作，導(dǎo)致出現(xiàn)公用事業(yè)經(jīng)營,的“雙軌制”,一、新區(qū)開發(fā)與PPP（續(xù)）, 第三個(gè)階段：片區(qū)型PPP項(xiàng)目,一、新區(qū)開發(fā)與PPP（續(xù)）,片區(qū)型的PPP項(xiàng)目，是在點(diǎn)/線型、網(wǎng)絡(luò)型的基礎(chǔ)上，因應(yīng)中國大規(guī)模新 城建設(shè)需要發(fā)展而來，不再是單純的公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的單一項(xiàng)目 ，而是進(jìn)入到土地一級(jí)開發(fā)、城市運(yùn)營和社會(huì)事業(yè)等領(lǐng)域，內(nèi)涵比 點(diǎn)/線 型和網(wǎng)絡(luò)型的PPP項(xiàng)目更為豐富和復(fù)雜，涉及城市規(guī)劃，公用事業(yè)、基礎(chǔ) 設(shè)施及其他社會(huì)事業(yè)、公共設(shè)施配套（包括各類經(jīng)營性或非經(jīng)營性的項(xiàng)目 ），政府公共管理、社區(qū)治理、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面的內(nèi)容。,典型的代表是新區(qū)開發(fā)或新城鎮(zhèn)開發(fā)。臺(tái)灣稱為新市政建設(shè)。,新區(qū)開發(fā)的邊界不清晰，政府與投資人的合作更為復(fù)雜。政府需要讓渡部 分公共權(quán)利，投資人可參與到原本由政府壟斷的規(guī)劃、征地、土地出讓等 領(lǐng)域并分享權(quán)益。,目前，有關(guān)PPP的立法計(jì)劃多著眼于市政公用事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施特許經(jīng)營， 有關(guān)“片區(qū)”型PPP項(xiàng)目的相關(guān)法律制度仍不健全，項(xiàng)目的運(yùn)行還是處于 摸著石 頭過河、先行先試的探索階段。, 在不同公私合營合 同類型下的公私責(zé),制定行 為準(zhǔn)則,資產(chǎn) 權(quán)屬,資金 投入,設(shè)計(jì)及 建造,運(yùn)營 維護(hù),投資 回收,稅費(fèi)減免及其他 優(yōu)惠政策,完全的政府參 與項(xiàng)目 被動(dòng)私人投資 項(xiàng)目合同 設(shè)計(jì)建造合同 項(xiàng)目（BT項(xiàng)目） 經(jīng)營性合同項(xiàng) 目（TOT項(xiàng)目） 合資合同項(xiàng)目 BOT合同項(xiàng)目 被動(dòng)的政府投 資項(xiàng)目,完全私人參與 項(xiàng)目 9,合同 類型,責(zé)任,任分配 紅色政府部門責(zé)任 黃色公私共同責(zé)任 綠色私人部門責(zé)任,二、新區(qū)開發(fā)與PPP（續(xù)）, ,新一輪PPP提出的原因 全面深化改革：國家治理體系和治理能力的現(xiàn)代化，市場在資源配置中起決定作 用 政府職能的轉(zhuǎn)變與重新定位（政府與市場、企業(yè)關(guān)系重新界定） 土地財(cái)政已經(jīng)走到極致，未來比重可能下降，但也已經(jīng)成型 金融資本市場發(fā)展與開放度不斷提高 國企、民企、外資力量對(duì)比發(fā)生了變化，國有經(jīng)濟(jì)改革，鼓勵(lì)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展 結(jié)論：中國的PPP具有全然不同于西方國家PPP的土壤和環(huán)境，因而也會(huì)面對(duì)不同 的問題，呈現(xiàn)不同的特征。片區(qū)型PPP項(xiàng)目是此輪PPP的焦點(diǎn)。,一、新區(qū)開發(fā)與PPP（續(xù)）,目,錄,一、新區(qū)開發(fā)與PPP 二、長沙梅溪湖片區(qū)開發(fā)案例 三、類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn) 四、法律服務(wù)產(chǎn)品,二、長沙梅溪湖片區(qū)開發(fā)案例, 項(xiàng)目概況,長株潭城市群是國務(wù)院批準(zhǔn)的全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配 套改革試驗(yàn)區(qū)。長沙市市委、市政府采取分步實(shí)施“兩型”社會(huì)建設(shè)戰(zhàn)略， 先期啟動(dòng)長沙市大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)。梅溪湖片區(qū)作為先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的核心部分 率先啟動(dòng)，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約23萬平方公里，核心區(qū)占地10000余畝。,梅溪湖片區(qū)作為長沙大河西先導(dǎo)區(qū)的重要部分，將圍繞“兩型社會(huì)”目標(biāo)， 按照“未來河西城市中心”和“國際服務(wù)和科技創(chuàng)新城”的高端定位，突出 生態(tài)、節(jié)能、創(chuàng)新、科技的理念，使之成為長株潭、湖南“3+5”城市群乃至,中部地區(qū)最具競爭力的國際化商務(wù)、創(chuàng)新中心和山水交融的生態(tài)宜居新城區(qū)。,本項(xiàng)目由先導(dǎo)區(qū)管委會(huì)主導(dǎo)，梅溪湖公司具體實(shí)施，通過公開招募方式引入 社會(huì)投資商的綜合性開發(fā)項(xiàng)目，其實(shí)質(zhì)是通過一攬子框架協(xié)議實(shí)現(xiàn)區(qū)域高起 點(diǎn)規(guī)劃、一次性整體拆遷、一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)、投資商與政府共享土地增值收 益。本項(xiàng)目是由方興和中建地產(chǎn)合資組建項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)。, ,根據(jù)方興地產(chǎn)（投資人）與長沙大河西先導(dǎo)區(qū)管理委員會(huì)等簽署的協(xié)議，投資人 指定關(guān)聯(lián)公司設(shè)立項(xiàng)目公司作為該項(xiàng)目的一級(jí)土地開發(fā)主體，負(fù)責(zé)完成該項(xiàng)目土 地范圍內(nèi)的征地拆遷、補(bǔ)償安置、前期基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施等所有工程建設(shè)及其 他相關(guān)開發(fā)工作。 方興地產(chǎn)作為該項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)商，可更好地把握土地規(guī)劃定位等核心問題，有 利于在下一輪土地招拍掛中拿下二級(jí)開發(fā)權(quán)。 政府在前期投入了約80億元，主要從事征地拆遷及前期基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè) ，引入投資人后，投資人一次性置換政府的前期投入，政府獲得資金后繼續(xù)投入 地鐵、過江隧道等市政公用設(shè)施。,二、長沙梅溪湖片區(qū)開發(fā)案例（續(xù)） PPP合作模式 一、二級(jí)土地開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式, 整個(gè)片區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)模式,二、長沙梅溪湖片區(qū)開發(fā)案例（續(xù)）, ,投資者的選擇 土地開發(fā)模式 投融資模式 區(qū)域公共事務(wù)管理模式,二、長沙梅溪湖片區(qū)開發(fā)案例（續(xù)） 選擇PPP具體需考慮的問題：,目,錄,一、新區(qū)開發(fā)與PPP 二、長沙梅溪湖片區(qū)開發(fā)案例 三、類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn) 四、法律服務(wù)產(chǎn)品,吉林省長白山國際旅,游度假區(qū)綜合開發(fā),北京昌平區(qū)北七家鎮(zhèn),一級(jí)開發(fā), ,河北廊坊萬莊生態(tài)城 長沙大河西綜合改革 試驗(yàn)區(qū)梅溪湖片區(qū)一 期、二期開發(fā) 長沙松雅湖片區(qū)開發(fā) 湘潭九華新區(qū)片區(qū)開 發(fā) 江蘇省江寧旅游生態(tài) 區(qū)土地一級(jí)開發(fā) 海南陵水海洋公園綜,合開發(fā),珠海橫琴“星藝文創(chuàng),天地”文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),園區(qū)整體開發(fā),深圳前海深港合作區(qū), ,深港落馬洲河套地區(qū) 開發(fā) 廣東茂名水東灣新區(qū) 開發(fā) 廣州中新知識(shí)城 廣東順德清遠(yuǎn)（英德） 經(jīng)濟(jì)合作區(qū)