商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目招商推廣方案參考71p.ppt

商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目招商推廣方案參考,策劃推廣方案,廈門xx房產(chǎn)行銷策劃有限公司,目錄,前言 一、招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)計(jì)劃 二、招商對(duì)象特征分析 三、招商總體思路 四、招商核心策略 五、招商租金策略建議 六、招商優(yōu)惠條件建議 七、招商實(shí)施計(jì)劃 八、招商推廣策略建議 九、宣傳推廣體系 十、項(xiàng)目核心推廣主題 十一、招商推廣步驟 住宅包裝建議,廈門xx 只做可執(zhí)行性最高的實(shí)效戰(zhàn)略指導(dǎo)。 實(shí)效，不僅是一種簡(jiǎn)單的售賣，是品牌建立的過(guò)程。 為客戶創(chuàng)造品牌價(jià)值，為客戶贏得未來(lái)是我們真正的目的 專業(yè)從事房地產(chǎn)領(lǐng)域銷售代理、產(chǎn)品規(guī)劃、包裝定位、策劃推廣等業(yè)務(wù)， 目前公司配有經(jīng)營(yíng)管理類、建筑規(guī)劃類、廣告策劃類、市場(chǎng)研展類、銷售服務(wù)。,前 言,獻(xiàn)給視品牌為生命的海宏地產(chǎn) 獻(xiàn)給懂得生活的仙游人,這是一次戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的變革，這是一次文化的洗禮，這是一次心靈的碰撞，地產(chǎn)需要?jiǎng)?chuàng)新的勇氣與靈感。,xx觀點(diǎn),良好的產(chǎn)品規(guī)劃和定位，或許不需要什么特別的策劃，海宏的住宅單憑著仙游的“剛需”群體的剛性需求，就能順利的賣出去。 那需要策劃什么？策劃的作用是什么？如何策劃？,易城觀點(diǎn)：這是一道增值命題，而絕不僅是策劃與銷售本身。,如何讓產(chǎn)品增值？ 如何讓海宏品牌增值？ 這是君居策劃團(tuán)隊(duì)首要考慮的問(wèn)題， 也是策劃案的出發(fā)點(diǎn)。,策劃的作用是：,最大限度的增加產(chǎn)品的附加值，最大限度的實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)的累積。 一個(gè)項(xiàng)目不僅要銷售的好，更要通過(guò)項(xiàng)目品牌樹(shù)立和傳播，增加企業(yè)品牌的附加值，使項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌價(jià)值最大化。 企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌相互促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的雙向累積。,易城認(rèn)為,本項(xiàng)目的招商推廣是否成功，將直接決定項(xiàng)目的資金回收狀況與后續(xù)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)穩(wěn)固性，具有舉足輕重的作用。為使本項(xiàng)目達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收的目的，我們本項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，客觀分析本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、仙游縣商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及其他行業(yè)狀況，結(jié)合本地段的整體發(fā)展進(jìn)程與需要，憑借專業(yè)的知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)，制訂出本項(xiàng)目的招商推廣策劃方案。本方案注重實(shí)用性、可操作性，務(wù)求對(duì)招商的實(shí)際操作起到指導(dǎo)性的作用。,招商目的,一、招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)計(jì)劃,“良好的開(kāi)始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)和方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開(kāi)局。招商入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： 一、項(xiàng)目入市宣傳時(shí)間 應(yīng)選擇在正式招商前2個(gè)月入市宣傳，一方面為項(xiàng)目提前造勢(shì)、另一方面可為正式招商積累有效客戶。 二、準(zhǔn)備充分后入市 入市前必須對(duì)招商中心、項(xiàng)目周邊環(huán)境進(jìn)行改造修飾，讓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的內(nèi)外包裝均有良好的形象展示。在模型、招商手冊(cè)、展板等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目的氣勢(shì)與發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。,三、猛烈造勢(shì)入市 目前本項(xiàng)目周邊正在建設(shè)商業(yè)步行街，把握時(shí)機(jī)，可根據(jù)政府規(guī)劃，在入市前宣傳造勢(shì)與形象展示。在前期的招商中對(duì)客戶心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為正式招商作市場(chǎng)鋪墊。 四、有目的入市 根據(jù)發(fā)展商的資金運(yùn)作需要，合理安排營(yíng)銷成本投入和回款的進(jìn)度，提高發(fā)展商的資金利用效率。 五、有控制入市 根據(jù)價(jià)格策略等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。,小 結(jié)： 建議本項(xiàng)目 “招商先行，租售并舉”，以核心租戶（主力店、品牌店）的入駐來(lái)帶動(dòng)銷售。 綜合以上因素，根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度及項(xiàng)目運(yùn)作的要求確定本項(xiàng)目入市籌備及預(yù)熱期，主力店的正式招商公告時(shí)間。,二、招商對(duì)象特征分析,1、招商對(duì)象定位 因本項(xiàng)目定位于“都市的、流行的、休閑的、開(kāi)放的、復(fù)合的、互動(dòng)的年輕時(shí)尚 mall”，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)定位為： 主力店+品牌店+社區(qū)配套,2、招商對(duì)象分析 主力店：品牌超市大賣場(chǎng) 超市本身具備強(qiáng)大的聚集人流作用。利用品牌超市引導(dǎo)作用，零售業(yè)全面開(kāi)放，通過(guò)品牌進(jìn)駐宣傳，炒作商圈效應(yīng)，產(chǎn)生強(qiáng)勢(shì)吸引消費(fèi)者的威力。 品牌店：國(guó)內(nèi)知名服飾品牌、國(guó)內(nèi)外餐飲品牌、文化品牌及娛樂(lè)品牌 招商范圍鎖定在一線知名品牌。只要主力店確定進(jìn)駐，就為本地區(qū)的大投資者、中小經(jīng)營(yíng)者注入了一劑強(qiáng)心針，徹底打消其經(jīng)營(yíng)上的疑慮，并將發(fā)揮出羊群效應(yīng)，促進(jìn)招商進(jìn)程。 社區(qū)配套性商業(yè)：大中型零售商、大中型餐飲、文化、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)店,三、招商總體思路,經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局規(guī)范了本項(xiàng)目的硬件功能，而招商與經(jīng)營(yíng)模式則是完善了本項(xiàng)目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，項(xiàng)目才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果。 在招商與經(jīng)營(yíng)模式的建立方面，依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和制勝原則，制定了三十二字的招商和經(jīng)營(yíng)模式：,敲山震虎、眾星捧月 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、整合市場(chǎng) 打造樣板、多元招商 完善政策、合理回報(bào),我們重點(diǎn)講述招商思路： 敲山震虎構(gòu)筑較高平臺(tái)，與城市發(fā)展互動(dòng) 公關(guān)活動(dòng)先行，如：舉辦中高檔次的投資論壇，邀請(qǐng)政府、廠家、經(jīng)營(yíng)商、媒體的權(quán)威人士。 媒體報(bào)道緊隨，全程報(bào)道及后續(xù)跟蹤整個(gè)公關(guān)活動(dòng)。 眾星捧月 項(xiàng)目與媒體結(jié)合進(jìn)行（主要為電視媒體）。跳出本地區(qū)信息圈，在周邊關(guān)聯(lián)地區(qū)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的立體媒體宣傳。,打造樣板 經(jīng)營(yíng)者是不會(huì)掏錢去買一個(gè)概念，他們要買的是概念帶給的回報(bào)，這是商業(yè)項(xiàng)目不同于住宅項(xiàng)目的重要特征。 目前，鯉城區(qū)的商圈氛圍濃厚，標(biāo)榜型建筑林立。在招商策略的具體操作中，我們認(rèn)為，如立足于“八二五、西門兜”交叉的商圈環(huán)境中，在招商過(guò)程中，不能單純地宣傳本項(xiàng)目的特點(diǎn)，必須通過(guò)商圈環(huán)境配套烘托項(xiàng)目。 多元招商 為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。對(duì)于投資者購(gòu)買的商鋪，應(yīng)采用“返租”的形式，進(jìn)行統(tǒng)一招商。 項(xiàng)目的招商可采用聯(lián)營(yíng)和租賃等方式展開(kāi)，其中次主力店和大型品牌商家可采用聯(lián)營(yíng)方式展開(kāi)，中小商戶應(yīng)以租賃為主。,四、招商核心策略,1、主力商戶優(yōu)先招商 本項(xiàng)目應(yīng)采取“先確定主力店，再全面招商”的基本策略。根據(jù)項(xiàng)目情況，重點(diǎn)引入品牌超市進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較大的影響。 因此，本項(xiàng)目的主力商戶應(yīng)該優(yōu)先招商，以大帶小，即用主力店來(lái)帶動(dòng)品牌店和中小商家。核心主力店對(duì)本項(xiàng)目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項(xiàng)目的品牌形象、主力客戶群、人流量和人流動(dòng)線。,2、品牌客戶帶動(dòng)招商 大型知名品牌的主力商戶可以為商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶經(jīng)營(yíng)的信心，促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的招商。本項(xiàng)目可通過(guò)采取各種優(yōu)惠措施，重點(diǎn)引入知名品牌商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以帶動(dòng)對(duì)其他商戶的招商。在項(xiàng)目的招商廣告宣傳活動(dòng)中，可以將引入的品牌商家作為一個(gè)重要的賣點(diǎn)信息，傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶，以刺激其他目標(biāo)商戶的經(jīng)營(yíng)需求，促進(jìn)本項(xiàng)目的招商。,3、分行業(yè)招商 根據(jù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)劃分，分層包含超市大賣場(chǎng)、餐飲及銀行、電信、服裝、通訊產(chǎn)品、日用品、食品等社區(qū)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè)較多，在招商時(shí)應(yīng)按行業(yè)分類進(jìn)行集中招商。 4、加盟招商 品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟，而本地區(qū)的投資者也希望能加盟知名品牌，以此在市場(chǎng)上立足并打開(kāi)市場(chǎng)，更是其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保證，我司建議可設(shè)立品牌加盟服務(wù)中心，提供品牌推介及解答投資者咨詢等服務(wù)。 5、定向招商 周邊商業(yè)氛圍濃厚，而本項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分當(dāng)中，分別對(duì)各樓層的業(yè)態(tài)劃分較清晰，因此對(duì)商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)招商將難以滿足本項(xiàng)目定位的要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動(dòng)的必要方式。,6、總量控制 實(shí)現(xiàn)有效的招商控制將成為項(xiàng)目關(guān)鍵。在項(xiàng)目招商過(guò)程中，通過(guò)分批推出貨量的控制，制造分批次推出的單位供不應(yīng)求的局面，引起市場(chǎng)轟動(dòng)，促使商家進(jìn)駐。再通過(guò)經(jīng)營(yíng)大戶先行建立經(jīng)營(yíng)示范區(qū)域，提升本地與外地高端經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)預(yù)期值，心理防線受到商鋪有限數(shù)量和確保經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)的雙重?cái)D壓，徹底粉碎他們的對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的疑慮，從而使招商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。 7、優(yōu)惠招商 招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、折扣租金、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。對(duì)于主力商戶、重點(diǎn)商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。,五、招商租金策略建議,1、針對(duì)業(yè)態(tài)招商租金策略建議 針對(duì)主力店，它是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)與維系項(xiàng)目整體招商成功率的前提，是項(xiàng)目整體策劃定位的支持點(diǎn)和保障，應(yīng)實(shí)行局部區(qū)域低價(jià)招商策略，可考慮以低于面價(jià)30%作為優(yōu)惠。 針對(duì)品牌店，它是項(xiàng)目整體租金的主要來(lái)源，租金可考慮以接近面價(jià)或略低于面價(jià)5%10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。 針對(duì)散戶，它是項(xiàng)目整體租金的重要補(bǔ)充，租金可考慮以接近面價(jià)或略高于面價(jià)5%10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。 針對(duì)專業(yè)店，服務(wù)業(yè)態(tài)，它是項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)必需的補(bǔ)充，租金可依據(jù)相應(yīng)產(chǎn)品或業(yè)態(tài)在面價(jià)的基礎(chǔ)上作相應(yīng)調(diào)整。,2、針對(duì)不同因素差異招商租金策略 本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪位置差異、視覺(jué)效果差異、交通組織差異等因素來(lái)制定各商鋪的具體租金價(jià)格。 位置差異：按商鋪門前經(jīng)過(guò)人流量大小，商鋪位置優(yōu)劣的租金單價(jià)差異，差價(jià)比 例控制在10-15%之間。 視覺(jué)效果：消費(fèi)者在中庭位置直接注意到的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于其它內(nèi)鋪，差價(jià)比例控制在10-15%之間。 流通情況：人流疏導(dǎo)良好的商鋪?zhàn)鈨r(jià)高于其它商鋪，差價(jià)比例控制在4-8%之間。,3、保證金策略 建議向經(jīng)營(yíng)者收取三個(gè)月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同期滿退場(chǎng)時(shí)予以退還。 4、租金遞增策略 經(jīng)歷了守場(chǎng)期后，隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)步入正軌、經(jīng)營(yíng)狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為5%10%。,六、招商優(yōu)惠條件建議,1、免租 為擴(kuò)大影響，提升商業(yè)氛圍，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低其進(jìn)駐門檻。因此在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。建議本項(xiàng)目一般免租期為3個(gè)月。 2、送裝修 建議本項(xiàng)目可推出送裝修的優(yōu)惠措施，作為與知名品牌或其特許經(jīng)營(yíng)商、代理商等的合作形式，以落實(shí)有號(hào)召力的知名品牌進(jìn)駐本商場(chǎng)，并藉此吸引其它品牌商戶及經(jīng)營(yíng)者。,3、扣點(diǎn) 我們應(yīng)盡量選擇有潛質(zhì)的知名品牌，對(duì)其受歡迎程度及營(yíng)業(yè)額有信心，利用優(yōu)惠的扣點(diǎn)方式，與商家共同分享利潤(rùn)，更有機(jī)會(huì)成功突圍這個(gè)市場(chǎng)，利用知名品牌入駐作為號(hào)召力，吸引其它有實(shí)力的商家進(jìn)駐本項(xiàng)目。 采取扣點(diǎn)的方式可向商家表達(dá)出發(fā)展商對(duì)成功運(yùn)營(yíng)本項(xiàng)目的決心與信心，雙方是共存共榮的，從而堅(jiān)定商家的信心，促使其進(jìn)駐。 4、租賃合同期 建議本項(xiàng)目的超市力店簽訂1015年的合約；社區(qū)配套性商業(yè)簽訂3年合約；品牌行業(yè)的商家簽訂3年合約；餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者簽訂5年合約或雙方商議而定。,5、管理費(fèi) 按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、商務(wù)維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金等。 6、老帶新優(yōu)惠 已承租的客戶介紹新客戶入駐商場(chǎng)，給予增加一定期限內(nèi)的租金折扣優(yōu)惠。 7、活動(dòng)期間簽約優(yōu)惠 在招商推介會(huì)或其他特定推廣時(shí)段中，可對(duì)前若干位簽約客戶給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等。,8、宣傳推廣費(fèi)用 此費(fèi)用可包含在租金中，或包含在管理費(fèi)中，更可單獨(dú)作為一項(xiàng)來(lái)收取。為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的具體數(shù)額及計(jì)算方式可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件。 9、贈(zèng)送廣告位 建議對(duì)本項(xiàng)目的知名品牌商家贈(zèng)送2-6個(gè)月的外立面廣告位使用權(quán)（廣告發(fā)布費(fèi)、制作費(fèi)、電費(fèi)等直接費(fèi)用租戶自行承擔(dān)）。,七、招商實(shí)施計(jì)劃,本項(xiàng)目招商需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間，在招商開(kāi)始前首先應(yīng)制定好招商實(shí)施計(jì)劃，這樣招商活動(dòng)才能有條不紊的進(jìn)行。 1、招商調(diào)查 時(shí)間 （待定） 內(nèi)容 明確并鎖定目標(biāo)商家類型及區(qū)域范圍，列出目標(biāo)商家名錄與基本資料，并主動(dòng)與之聯(lián)系，向其派發(fā)宣傳資料，獲取其背景信息，了解其招商意向。綜合分析各種信息資料，制訂相應(yīng)的招商策略及實(shí)施方案。 主要形式 舉行“鯉城商業(yè)廣場(chǎng)體驗(yàn)式主題特色廣場(chǎng)”招商新聞發(fā)布會(huì) 服裝、餐飲行業(yè)雜志、報(bào)刊的軟性文章進(jìn)行深度報(bào)道 啟動(dòng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)委員會(huì)建設(shè) 電視廣告設(shè)計(jì)、dm直郵以及單張派發(fā) 招商中心的啟動(dòng),2、內(nèi)部認(rèn)租 時(shí)間 （ 待定 ） 內(nèi)容 在收集大量商家信息的基礎(chǔ)上，要選定、確認(rèn)主力商戶、重點(diǎn)商戶的招商對(duì)象，以明確招商目標(biāo)，同時(shí)為了增強(qiáng)目標(biāo)商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的信心，還要根據(jù)本項(xiàng)目的地段、經(jīng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃等特征，針對(duì)不同類型的商戶進(jìn)行市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析，從而提高招商的說(shuō)服力。 主要形式 與超市大賣場(chǎng)、大型品牌店及重點(diǎn)商戶進(jìn)行接洽、談判 舉行招商推介會(huì) 行業(yè)雜志、報(bào)刊的軟性文章對(duì)“海宏鯉城廣場(chǎng)財(cái)富神話的締造者”進(jìn)行深度報(bào)道 電視廣告投放 行業(yè)雜志廣告投放，dm直郵及單張派發(fā),3、公開(kāi)招商 時(shí)間 （待定） 內(nèi)容 運(yùn)用各種廣告宣傳手段向目標(biāo)商家傳達(dá)項(xiàng)目招商信息，吸引目標(biāo)商家前來(lái)咨詢、洽談、租賃。同時(shí)，還要運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)招商、定向招商等多種招商方式開(kāi)展招商活動(dòng)。 主要形式 進(jìn)行主力店以及合作公司或社區(qū)配套（如銀行、商業(yè)、物流協(xié)會(huì)等）系列簽約活 動(dòng)，提高項(xiàng)目的熱度 通過(guò)外來(lái)品牌主力店的引入，營(yíng)造一種壓迫感，刺激本地目標(biāo)商家踴躍進(jìn)駐 引入品牌經(jīng)營(yíng)大戶，建立經(jīng)營(yíng)示范區(qū) 對(duì)本地的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行精耕細(xì)作，充分挖掘市場(chǎng)潛力 組織招商推介會(huì)、品牌商戶簽約會(huì) 建立良好的客戶服務(wù)體系，積極提高客戶的集群效應(yīng) 行業(yè)雜志、報(bào)刊、電視廣播、網(wǎng)站、dm等立體宣傳轟炸,4、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備 時(shí)間 （待定） 內(nèi)容 開(kāi)業(yè)前，應(yīng)該運(yùn)用各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢(shì)活動(dòng)，以樹(shù)立本項(xiàng)目的形象，提高知名度，并營(yíng)造良好的開(kāi)業(yè)氣氛，在開(kāi)業(yè)時(shí)能夠吸引大量的人流前來(lái)參觀、購(gòu)物。 主要形式 運(yùn)用行業(yè)雜志、報(bào)刊、電視廣播、網(wǎng)站、dm等各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢(shì)活動(dòng)，將項(xiàng)目開(kāi)業(yè)信息廣而告之 舉行新聞發(fā)布會(huì)，公布開(kāi)業(yè)信息，邀請(qǐng)主力店及品牌商家參加 利用宣傳開(kāi)業(yè)信息的熱烈氣氛，同時(shí)發(fā)布尾盤(pán)招商的廣告或信息，趁熱打鐵，盡快消化余下的商鋪,八、招商推廣策略建議,本項(xiàng)目的招商推廣，是一個(gè)不斷提升目標(biāo)商戶對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)信心的過(guò)程。這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須建立在項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)之上，并使目標(biāo)商戶有充分的理由相信：本項(xiàng)目是一個(gè)引領(lǐng)市場(chǎng)的項(xiàng)目，并能夠在短期內(nèi)做旺，后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮?。目?biāo)商戶心理期望不斷提升，形成勢(shì)能，在能量積蓄到一定程度的時(shí)候，再開(kāi)閘泄洪，集中引爆市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)。,1、點(diǎn)滲透式策略 主要體現(xiàn)為點(diǎn)對(duì)點(diǎn)和重點(diǎn)深入攻破。 a、直接上門拜訪 招商人員直接電話聯(lián)系、上門拜訪或邀約面談等方式，直接面向客戶推介項(xiàng)目和洽談租金優(yōu)惠條件、項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、消費(fèi)潛力和開(kāi)發(fā)前景等。 b、dm直郵 采用dm直郵，尤其對(duì)大型主力店等商家，要求有更為詳盡的dm訴求郵件，并有專人聯(lián)系跟進(jìn)。 c、重點(diǎn)商家突破 特別針對(duì)經(jīng)營(yíng)大戶必須重點(diǎn)突破，要求有專門的招商小組負(fù)責(zé)洽談和招商。,2、充分展示策略 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵，由于項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)氛圍較好。通過(guò)對(duì)工地、招商中心的包裝、營(yíng)造強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，強(qiáng)有力塑造項(xiàng)目商業(yè)財(cái)富的形象。 a、建立品牌招商中心區(qū) 設(shè)于繁華商圈處，對(duì)于宣傳推廣本項(xiàng)目、迅速樹(shù)立項(xiàng)目形象與知名度、擴(kuò)大影響，可起到立竿見(jiàn)影的效果。 繁華商圈之中，存在大批量的目標(biāo)客戶，方便與其進(jìn)行直接溝通，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的覆蓋。 b、建立樣板經(jīng)營(yíng)示范區(qū) 項(xiàng)目進(jìn)度接近完工時(shí)，將樣板區(qū)首先推出入市，塑造成商業(yè)樣板區(qū)，讓經(jīng)營(yíng)者能夠清楚看到未來(lái)的經(jīng)營(yíng)情景，重燃對(duì)項(xiàng)目的信心。同時(shí)可以通過(guò)協(xié)商引進(jìn)品牌店，建立品牌示范區(qū)。 c、定期舉行各式活動(dòng) 在主要的招商節(jié)點(diǎn)舉辦大型的表演活動(dòng)，各品牌商家與品牌產(chǎn)品率先展示，通過(guò)大型展示與表演活動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)制造氣氛與匯聚人氣。,3、品牌策略 利用開(kāi)發(fā)商的雄厚實(shí)力與強(qiáng)大背景，進(jìn)行招商推廣，并通過(guò)專業(yè)雜志、報(bào)紙、電視、網(wǎng)站等媒體專題報(bào)導(dǎo)，塑造項(xiàng)目品牌，打造項(xiàng)目知名度。 4、高調(diào)入市策略 根據(jù)項(xiàng)目定位，入市時(shí)必須與權(quán)威部門和權(quán)威人士聯(lián)合舉辦相關(guān)推廣活動(dòng)，突出發(fā)展商鑄造“體驗(yàn)式主題特色廣場(chǎng)”的決心，并奠定項(xiàng)目商圈核心的市場(chǎng)地位，搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)。,5、造勢(shì)策略 在媒體上以高姿態(tài)發(fā)布廣告宣傳和進(jìn)行軟文炒作，強(qiáng)勢(shì)炒作項(xiàng)目由“體驗(yàn)式主題特色廣場(chǎng)”上升到“城市芯動(dòng)力”，系列剖析“城市芯動(dòng)力”的形成對(duì)經(jīng)營(yíng)者、行業(yè)乃至區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響。 6、與媒體深度合作策略 本項(xiàng)目提出了鮮明的“體驗(yàn)式主題特色廣場(chǎng)”、 “城市芯動(dòng)力”等全新的產(chǎn)品定位、形象定位和價(jià)值理念，因此必須借助媒體，對(duì)項(xiàng)目理念進(jìn)行深入解析。除了常規(guī)的廣告投放外，主要通過(guò)在媒體形成系列性、聯(lián)動(dòng)性的深度炒作，使項(xiàng)目理念深入人心。,九、宣傳推廣體系,1、以大眾媒體為主，針對(duì)性媒體為輔 項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，通過(guò)大眾媒體對(duì)區(qū)域商圈的商業(yè)價(jià)值、投資價(jià)值、前景價(jià)值炒作，突出項(xiàng)目核心地位。依靠針對(duì)性媒體的專業(yè)性特征，吸引石家莊地區(qū)更多經(jīng)營(yíng)客戶和投資客戶的關(guān)注。,2、大眾媒體的選擇 戶外廣告 建議公眾媒體主要選擇戶外廣告，其優(yōu)勢(shì)在于展示時(shí)間長(zhǎng)，便于加深公眾記憶，可滿足項(xiàng)目長(zhǎng)時(shí)間宣傳和品牌樹(shù)立的需要，對(duì)主題式商業(yè)項(xiàng)目尤為有效。 報(bào)紙廣告 報(bào)紙廣告不宜多，利用其覆蓋面廣的優(yōu)勢(shì)，將訴求點(diǎn)廣而告之，向社會(huì)大眾進(jìn)行項(xiàng)目的形象推廣，通過(guò)sp活動(dòng)，營(yíng)造一種輿論氛圍，借此吸引目標(biāo)商家和投資客，起到聚集的效果。 會(huì)員特刊 通過(guò)向目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者傳播市場(chǎng)信息，令其感受到本項(xiàng)目的專業(yè)性與發(fā)展商運(yùn)營(yíng)成功的決心，激發(fā)其對(duì)本項(xiàng)目的興趣與認(rèn)同感。,3、通過(guò)各式活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)宣傳的多樣性 充分配合項(xiàng)目的招商進(jìn)度，不同的招商階段，產(chǎn)生不同的宣傳計(jì)劃，產(chǎn)生不同的側(cè)重點(diǎn)，我們要使項(xiàng)目給人的信心能夠充分地滲透，讓目標(biāo)商家從多層面，遞進(jìn)式獲得項(xiàng)目信息，加深對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同。 開(kāi)展針對(duì)性強(qiáng)的專業(yè)活動(dòng) 融合項(xiàng)目特點(diǎn)、特色，利用活動(dòng)建立項(xiàng)目“體驗(yàn)式主題特色廣場(chǎng)”的權(quán)威形象（高峰論壇）；積極吸引目標(biāo)客戶參加，形成羊群效應(yīng)（投資論壇）。 設(shè)置固定活動(dòng)，健全會(huì)員型組織進(jìn)行招商 針對(duì)會(huì)員開(kāi)展每月固定的會(huì)員活動(dòng)。一方面?zhèn)鬟_(dá)項(xiàng)目信息，利用泛招商團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)良好的招商。另一方面，通過(guò)活動(dòng)的舉行，促進(jìn)會(huì)員的相互交流，形成良好的口碑傳播。 重要節(jié)點(diǎn)安排重要活動(dòng)，制造新聞話題，成為項(xiàng)目的里程碑 在項(xiàng)目的重要招商節(jié)點(diǎn)上必須安排大型的事件行銷或大型活動(dòng)，通過(guò)大型活動(dòng)引起足夠的社會(huì)關(guān)注度和新聞關(guān)注度。造勢(shì)、做事、做市三者同步進(jìn)行。,輔助媒介 獨(dú)立網(wǎng)站、專業(yè)網(wǎng)站、友情鏈接,十、項(xiàng)目核心推廣主題,1、推廣主題思路 真實(shí)性：以口碑的方式推廣，更具溝通性和真實(shí)性； 靈活性：每逢重要客戶入駐，都可立即形成即時(shí)廣告主題和口碑主題； 延展性：可以很好的延展至各個(gè)業(yè)態(tài)，延伸至每個(gè)階段； 統(tǒng)一性：在廣告宣傳上能夠形成始終如一的說(shuō)詞，不斷重復(fù)強(qiáng)化未來(lái)前景； 吸引性：廣告主題簡(jiǎn)單、直白，具有強(qiáng)有力吸引功能、溝通功能、說(shuō)服功能。,2、核心推廣主題 聚焦財(cái)富，聚焦xxxxx商業(yè)廣場(chǎng),3、核心推廣主題策略 加強(qiáng)宣傳“融合步行街大商圈、縣城核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)”的引導(dǎo) 形成項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中“最好”的印象 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目片區(qū)價(jià)值和唯一性。 引導(dǎo)和加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行“投資和財(cái)富”分析 在推廣內(nèi)容、表現(xiàn)設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳物料上注重引發(fā)口碑效應(yīng)，注重利用品牌，與通常商業(yè)項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)。,十一、招商推廣步驟,1、第一階段：籌備期 推廣目的： a、為項(xiàng)目的正式推出做鋪墊。 b、通過(guò)新聞深度報(bào)道的形式，建立輿論導(dǎo)向和宣傳陣地。 c、深度剖析項(xiàng)目定位，對(duì)“海宏鯉城廣場(chǎng)商業(yè)圈”、 “城市芯動(dòng)力”、“體驗(yàn)式主題特色廣場(chǎng)”等進(jìn)行全方位報(bào)道，制造新聞價(jià)值點(diǎn)。,2、第二階段：預(yù)熱期 推廣目的： a、開(kāi)啟“海宏鯉城商業(yè)廣場(chǎng)”的內(nèi)部認(rèn)租工作。 b、擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響力，吸引目標(biāo)次主力店及品牌店的注意力。 c、增強(qiáng)目標(biāo)次主力店及品牌店入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的信心，直至其簽約進(jìn)駐。,3、第三階段：引爆期 推廣目的 a、提升項(xiàng)目品牌。 b、吸引重點(diǎn)商家與中小商家前來(lái)咨詢、洽談、租賃。 c、延續(xù)上階段熱潮，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的招商目標(biāo)。,4、第四階段：持續(xù)階段 推廣目的 a、樹(shù)立本項(xiàng)目的形象，提高知名度。 b、營(yíng)造熱烈的開(kāi)業(yè)氣氛，在開(kāi)業(yè)時(shí)吸引大量的人流前來(lái)參觀、購(gòu)物。 c、促進(jìn)尾鋪的招商，利用開(kāi)業(yè)的有利時(shí)機(jī)，使項(xiàng)目達(dá)到更高招商率。,小 結(jié) 每個(gè)階段的推廣，在本案中只是體現(xiàn)了廣告的方向。意在拋磚引玉，與貴方溝通后再確立最終傳播的重點(diǎn)和內(nèi)容。 基本上從第二階段開(kāi)始，廣告推廣將是感性與理性的結(jié)合。因?yàn)橐_實(shí)打動(dòng)目標(biāo)群體，一方面需要品牌形象一方面需要理性數(shù)據(jù)支持，還因?yàn)槲覀円騽?dòng)最終在金旺角消費(fèi)的消費(fèi)者。任何單方面的傳播都是不能達(dá)成最佳效果的。