房屋管理登記管理辦法

房屋管理登記管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)房屋管理登記工作，規(guī)范房屋登記行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)的房屋管理登記活動(dòng)。包括國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記等；集體土地范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)登記等。管理部門(mén)市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是本行政區(qū)域內(nèi)的房屋登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房屋管理登記工作。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿，以電子介質(zhì)或紙質(zhì)介質(zhì)形式進(jìn)行保存?；驹瓌t房屋登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，保證登記結(jié)果的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。一般規(guī)定登記申請(qǐng)1.申請(qǐng)主體：房屋登記一般由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，但本辦法另有規(guī)定的除外?？梢杂僧?dāng)事人單方申請(qǐng)的情形包括：因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋權(quán)利；因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利等。2.申請(qǐng)材料：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料等必要材料。申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)提供原件，不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件。3.申請(qǐng)方式：申請(qǐng)人可以親自到房屋登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，也可以委托代理人申請(qǐng)。委托代理人申請(qǐng)的，代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書(shū)和身份證明。境外申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，其授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認(rèn)證。受理1.受理?xiàng)l件：房屋登記機(jī)構(gòu)收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行查驗(yàn)。申請(qǐng)材料齊全且符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)予以受理，并出具書(shū)面憑證；申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在5個(gè)工作日內(nèi)一次性書(shū)面告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。2.不予受理情形：申請(qǐng)登記的房屋不在本登記機(jī)構(gòu)管轄區(qū)域內(nèi)的；提供的申請(qǐng)材料不齊全且無(wú)法補(bǔ)正的；申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的等，房屋登記機(jī)構(gòu)不予受理，并書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理的理由。審核1.審核內(nèi)容：房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，包括對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性、有效性進(jìn)行審查，對(duì)房屋的實(shí)際狀況與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否相符進(jìn)行核實(shí)等。2.實(shí)地查看：房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告；可以對(duì)申請(qǐng)登記的房屋進(jìn)行實(shí)地查看。實(shí)地查看時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)予以配合。登記1.登記時(shí)限：自受理登記申請(qǐng)之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于下列時(shí)限內(nèi)，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定：國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個(gè)工作日；抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個(gè)工作日；預(yù)告登記、更正登記，10個(gè)工作日；異議登記，1個(gè)工作日。集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，60個(gè)工作日。2.登記發(fā)證：經(jīng)審核符合登記條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿，并根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫(xiě)并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書(shū)。房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等。不予登記有下列情形之一的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請(qǐng)登記的；申請(qǐng)人不能提供合法、有效的權(quán)利來(lái)源證明文件或者申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來(lái)源證明文件不一致的；申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的；申請(qǐng)登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的；房屋已被依法征收、沒(méi)收，原權(quán)利人申請(qǐng)登記的；房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的等。國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋登記所有權(quán)登記1.初始登記：合法建造房屋申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測(cè)繪報(bào)告等材料。房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的初始登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)予以登記，將房屋所有權(quán)登記在建設(shè)單位或者個(gè)人名下。2.轉(zhuǎn)移登記：發(fā)生買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、繼承、受遺贈(zèng)、房屋分割、合并導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移等情形的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料等。3.變更登記：房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更；房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)或者房屋名稱變更；房屋面積增加或者減少；同一所有權(quán)人分割、合并房屋等情形，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記。申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、證明發(fā)生變更事實(shí)的材料等。4.注銷(xiāo)登記：房屋滅失、放棄所有權(quán)等情形，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記。申請(qǐng)房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、證明房屋滅失或者權(quán)利人放棄所有權(quán)的材料等。抵押權(quán)登記1.一般抵押權(quán)設(shè)立登記：以房屋設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押權(quán)設(shè)立登記。申請(qǐng)一般抵押權(quán)設(shè)立登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、主債權(quán)合同和抵押合同等材料。房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的抵押權(quán)設(shè)立登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)將抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱、被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額、登記時(shí)間等事項(xiàng)記載于房屋登記簿。2.最高額抵押權(quán)設(shè)立登記：設(shè)立最高額抵押權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押權(quán)設(shè)立登記。申請(qǐng)最高額抵押權(quán)設(shè)立登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、最高額抵押合同等材料。3.抵押權(quán)變更登記：抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱變更；被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額、范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間等發(fā)生變更等情形，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記。申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)、抵押人與抵押權(quán)人變更抵押權(quán)的書(shū)面協(xié)議等材料。4.抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記：主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)、主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議等材料。5.抵押權(quán)注銷(xiāo)登記：主債權(quán)消滅、抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)、抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)等情形，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。申請(qǐng)抵押權(quán)注銷(xiāo)登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)、證明抵押權(quán)消滅的材料等。地役權(quán)登記1.地役權(quán)設(shè)立登記：在房屋上設(shè)立地役權(quán)的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)地役權(quán)設(shè)立登記。申請(qǐng)地役權(quán)設(shè)立登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、地役權(quán)合同、房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)等材料。房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的地役權(quán)設(shè)立登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)人、供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利的姓名或者名稱、地役權(quán)的內(nèi)容、利用期限等事項(xiàng)記載于房屋登記簿。2.地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、注銷(xiāo)登記：地役權(quán)內(nèi)容發(fā)生變更、地役權(quán)轉(zhuǎn)移、地役權(quán)消滅等情形，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、注銷(xiāo)登記。申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、地役權(quán)證書(shū)、證明變更、轉(zhuǎn)移、消滅事實(shí)的材料等。預(yù)告登記1.預(yù)告登記的適用情形：簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書(shū)面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。2.預(yù)告登記的申請(qǐng)：申請(qǐng)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、已登記備案的商品房預(yù)售合同、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定等材料。房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的預(yù)告登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)將預(yù)告登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿。3.預(yù)告登記的失效：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。更正登記與異議登記1.更正登記：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。權(quán)利人申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明材料等。利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料。房屋登記簿記載確有錯(cuò)誤的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。2.異議登記：利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。申請(qǐng)異議登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明材料等。房屋登記機(jī)構(gòu)受理異議登記的，應(yīng)當(dāng)將異議事項(xiàng)記載于房屋登記簿。異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。集體土地范圍內(nèi)房屋登記所有權(quán)登記1.初始登記：依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明、申請(qǐng)登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明、房屋測(cè)繪報(bào)告或者村民住房平面圖等材料。房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)符合規(guī)定的初始登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)予以登記，將房屋所有權(quán)登記在宅基地使用權(quán)人或者集體建設(shè)用地使用權(quán)人名下。2.轉(zhuǎn)移登記：集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋所有權(quán)證書(shū)、宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料等。申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。3.變更登記與注銷(xiāo)登記：集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)的變更登記和注銷(xiāo)登記，參照國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)變更登記和注銷(xiāo)登記的規(guī)定辦理。法律責(zé)任登記機(jī)構(gòu)及其工作人員的責(zé)任房屋登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由上級(jí)主管部門(mén)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：擅自涂改、毀損、偽造房屋登記簿；對(duì)不符合登記條件的登記申請(qǐng)予以登記，或者對(duì)符合登記條件的登記申請(qǐng)不予登記；玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞