企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則五

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)

一投資性房地產(chǎn)

主要內(nèi)容：

一、投資性房地產(chǎn)概述

二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量及后續(xù)支出

三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、處置及披露

五、連接與比較

一、投資性房地產(chǎn)概述

(-)投資性房地產(chǎn)的定義及特征

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

特征：

1、持有投資性房地產(chǎn)的目的是為賺取租金或資本噌值，或兩者兼有。

2、能夠單獨(dú)計(jì)量和出售（或轉(zhuǎn)讓X

（二）投資性房地產(chǎn)的范圍

1、屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

⑴已出租的建筑物和土地使用權(quán)

⑵持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

2、不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

⑴自用房地產(chǎn)

⑵作為存貨的房地產(chǎn)。

（三）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

1、與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)

2、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠牢靠地計(jì)量

二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量及后續(xù)支出

1、外購

購買價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)十可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出

2、自行建筑

由建筑該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出

3、投資者投入

合同或合同商定的價(jià)值確定，但合同或合同商定價(jià)值不公允的除外

L資本化

滿意投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件

2、費(fèi)用化

不滿意投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件

三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

（-）投資性房地產(chǎn)的成本模式

（二）投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式

（三）投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式

（一）投資性房地產(chǎn)的成本模式

1、建筑物：計(jì)提折舊同固定資產(chǎn)

2、土地使用權(quán)：價(jià)值攤銷同無形資產(chǎn)

3、進(jìn)行減值測試，計(jì)提減值預(yù)備

（二）投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式

1、采納公允價(jià)值模式的條件

⑴投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場

⑵企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，

從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估量

2、采納公允價(jià)值模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理

不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷

不計(jì)提減值預(yù)備

以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面

價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益

（三）投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式

作為會(huì)計(jì)政策變更，采納追溯調(diào)整法進(jìn)行處理，將轉(zhuǎn)換時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額,

調(diào)整期初留存收益。

四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、處置及披露

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

1、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的條件

滿意下列條件之一：

⑴投資性房地產(chǎn)開頭自用

⑵作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租

⑶自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值

⑷自用建筑物停止自用，改為出租

2、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時(shí)轉(zhuǎn)換日的確定

⑴開頭自用：

房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開頭將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、供應(yīng)勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日

期

⑵改為出租：租賃期開頭日

⑶停止自用，改為資本增值：

已停止將該項(xiàng)土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、供應(yīng)服務(wù)或經(jīng)營管理，且該土地使用權(quán)能夠

單獨(dú)計(jì)量和轉(zhuǎn)讓的日期

3、轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

⑴在成本模式下，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值

⑵公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，以轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值作為自

用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，作為公允價(jià)值變動(dòng)損益，計(jì)入當(dāng)期損

益

⑶自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采納公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)：

①投資性房地產(chǎn)依據(jù)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。

②轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額作為營業(yè)外支出，計(jì)入當(dāng)期損益。

③轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資產(chǎn)公積（其他資產(chǎn)公積），計(jì)

入全部者權(quán)益。企業(yè)在處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入全部者權(quán)益的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)

期的投資收益。

投貫性房地產(chǎn)的處置

將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅

費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益

投資性房地產(chǎn)的披露

1、投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計(jì)量模式。

2、采納成本模式的,投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值預(yù)備的計(jì)提狀況。

3、采納公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法，以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影

響。

4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換狀況、理由，以及對(duì)損益或全部者權(quán)益的影響。

5、當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對(duì)損益的影響。

五、新舊比較與連接

一、新舊比較

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》有關(guān)規(guī)定（以下簡稱原制度）相比，主要變化如下:

（一）要求單獨(dú)核算和反映投資性房地產(chǎn)

原制度不要求單獨(dú)核算投資性房地產(chǎn)，相關(guān)資產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，新準(zhǔn)則

將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)核算和反映,與自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)

分，從而更加清楚地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成狀況和盈利力量。

（二）適度引入了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式

企業(yè)通常對(duì)投資性房地產(chǎn)采納成本模式進(jìn)行的后續(xù)計(jì)量，只允許在滿意特定條件的狀

況下才，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采納公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

二、新舊連接

首次執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則時(shí),應(yīng)依據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新分類，凡是

符合投資