房地產(chǎn)培訓(xùn) -土地效益精算

七大“制勝武器”所謂“兵無(wú)常勢(shì)水無(wú)常形”，決策標(biāo)準(zhǔn)與方法依據(jù)時(shí)代變化而大有不同。學(xué)習(xí)土地效益精算，首先要學(xué)會(huì)理性決策和摒棄常規(guī)方法的局限。無(wú)數(shù)個(gè)強(qiáng)排方案的費(fèi)時(shí)費(fèi)力的做法，將被被速戰(zhàn)速?zèng)Q的效益精算設(shè)計(jì)法代替。城市美學(xué)固然優(yōu)先，內(nèi)部需求更要至上。土地效益精算法是在土地控制條件、棟型條件、價(jià)格和成本預(yù)處理的基礎(chǔ)上，通過(guò)空間解析、線性代數(shù)、偏微積分的數(shù)學(xué)方法，結(jié)合實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)的適合拿地階段、策劃階段、方案階段的算法。當(dāng)具備四方面的梳理能力，那么等于擁有了獨(dú)家核心競(jìng)爭(zhēng)力。七大“制勝武器”通過(guò)對(duì)最優(yōu)方案的指標(biāo)特征分析、總圖指標(biāo)比較、特殊情形講解，在規(guī)劃最優(yōu)指標(biāo)規(guī)律的版塊，總結(jié)出七大實(shí)用結(jié)論，用精算師的精神“斤斤計(jì)較”地用好每一寸土地。未來(lái)，循此規(guī)律，成本測(cè)算人員便可一眼看出方案好壞。效益與單體設(shè)計(jì)優(yōu)化如何優(yōu)化效益與單體設(shè)計(jì)？通過(guò)列出了針對(duì)平面廓形、立面剖面、聯(lián)排單元數(shù)三種優(yōu)化方法。從“形式追隨功能“的沙利文建筑學(xué)派到“立面追隨平面”的現(xiàn)代美學(xué)，而土地精算法要打造的是“一切追隨利潤(rùn)“的建筑方式。七大“制勝武器”效益與單體組合布置要追求高效益的總圖布局，我們須處理好小樓間距、功能和樓高布置、增容等問(wèn)題。大巧若拙的設(shè)計(jì)規(guī)則，卻事關(guān)利潤(rùn)，處處可見(jiàn)真金白銀。結(jié)合“通用結(jié)論”和“等價(jià)結(jié)論”，未來(lái)，便可操縱創(chuàng)造利潤(rùn)的永動(dòng)機(jī)。決策因素的量化促進(jìn)決策互動(dòng)的簡(jiǎn)化。通過(guò)各部門(mén)有了明確的責(zé)任分工：成本合約部門(mén)負(fù)責(zé)建設(shè)成本信息、銷(xiāo)售策劃部門(mén)負(fù)責(zé)量化市場(chǎng)信息、設(shè)計(jì)研發(fā)部門(mén)負(fù)責(zé)規(guī)劃約束信息。運(yùn)用條理分明、邏輯清晰的量化工作組織，會(huì)使一切一目了然。建立無(wú)法突破的效七大“制勝武器”計(jì)算機(jī)工具，是我們這個(gè)時(shí)代的幸運(yùn)。在土地效益精算法中，通過(guò)人工智能計(jì)算窮舉排列法，我們便可建立人工智能數(shù)據(jù)模型，遍歷所有可能的選擇，從億萬(wàn)種產(chǎn)品組合方式中選取利潤(rùn)最大的組合。利用電腦可在短短幾十秒時(shí)間內(nèi)，對(duì)多達(dá)幾十萬(wàn)個(gè)潛在的強(qiáng)排方案完成測(cè)算，并瞬間輸出最優(yōu)方案和平面布置圖。教學(xué)背景算法講解算法應(yīng)用案例研討第一章：教學(xué)背景第一章：教學(xué)背景規(guī)劃方案的理性標(biāo)準(zhǔn)拿地測(cè)算的痛點(diǎn)漸漸步入“高增長(zhǎng)”模式，尤其是2004~2010年，伴隨成交量、價(jià)格、投資量、利潤(rùn)和供求比五大指標(biāo)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)漸漸步入“高增長(zhǎng)”模式，尤其是2004~2010年，伴隨成交量、價(jià)格、投資量、利潤(rùn)和供求比五大指標(biāo)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)“黃金時(shí)代”。新開(kāi)工、竣工等各項(xiàng)延伸指標(biāo)開(kāi)始鎮(zhèn)化、人口、經(jīng)濟(jì)和住房飽和度等整個(gè)行業(yè)或?qū)u漸進(jìn)入到第三個(gè)階段——“青銅時(shí)代”。在過(guò)去的近20年中，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了飛速發(fā)展的“黃金時(shí)代”，商品房市場(chǎng)持續(xù)量?jī)r(jià)齊升。盡管這期間也有過(guò)短暫的調(diào)整期，但稍經(jīng)調(diào)整，總是會(huì)再次進(jìn)入上揚(yáng)期。然而自2016年下半年至今，我國(guó)樓市總體上揚(yáng)態(tài)勢(shì)基本終結(jié)，甚至開(kāi)始出現(xiàn)整體下行態(tài)勢(shì)，“黃金時(shí)代”已基本結(jié)束的認(rèn)識(shí)，得到了絕大多在這樣的大環(huán)境下，一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成果，若仍簡(jiǎn)單片面地以情懷、美學(xué)等為衡量基準(zhǔn)，或者仍用“強(qiáng)排法”進(jìn)行目標(biāo)驗(yàn)證，而不進(jìn)行錙銖必較的利潤(rùn)最大化演算，顯然是不明智的。在保證產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)的前提下，本著“利潤(rùn)至上”的原則，才能夠在樓市的下行周期中，讓企業(yè)繼續(xù)“逆風(fēng)飛揚(yáng)”?！匾曊庖?jiàn)—重視住戶(hù)需求—重視開(kāi)發(fā)利潤(rùn)其中最常用的“假設(shè)開(kāi)發(fā)法”其中最常用的“假設(shè)開(kāi)發(fā)法”準(zhǔn)確程度關(guān)鍵取決于以下兩 “+投拓部調(diào)研周邊房?jī)r(jià)（可委托研究調(diào)研周邊房?jī)r(jià)（可委托研究機(jī)構(gòu)）并給出初步定價(jià)初步框定產(chǎn)品線每試錯(cuò)一次需要三到四天，可試錯(cuò)時(shí)間一般不初步框定產(chǎn)品線否是否定案選定最大利潤(rùn)方案人工繪制規(guī)劃圖繪制有限種規(guī)劃方案圖定案選定最大利潤(rùn)方案人工繪制規(guī)劃圖 方案規(guī)劃圖1利潤(rùn)1最優(yōu)調(diào)整 方案規(guī)劃圖2利潤(rùn)2規(guī)劃圖定案 方案規(guī)劃圖N利潤(rùn)N設(shè)計(jì)部成本部投拓部設(shè)計(jì)部成本部該拿的地不敢拿，不該拿的卻拿了？能不能在該拿的地不敢拿，不該拿的卻拿了？能不能在2個(gè)小時(shí)內(nèi)測(cè)算可摘地價(jià)格和如何走進(jìn)“先策后控”成本管理時(shí)代(“先策后控”強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)階段的成本策劃如何借用AI工具提升核心競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值）？高層、多層和別墅應(yīng)如何配比才能使小如何在半天內(nèi)做完強(qiáng)排、告別無(wú)窮無(wú)盡設(shè)計(jì)院并不在乎甲方利潤(rùn)最大化，地產(chǎn)精算方式化——設(shè)計(jì)部門(mén)(或投資決策機(jī)構(gòu))會(huì)增加一政府發(fā)布公告投拓部購(gòu)買(mǎi)標(biāo)書(shū)現(xiàn)場(chǎng)勘探地塊營(yíng)銷(xiāo)部調(diào)研周邊房?jī)r(jià)（可委托研究營(yíng)銷(xiāo)部調(diào)研周邊房?jī)r(jià)（可委托研究機(jī)構(gòu)）并給出初步定價(jià)匯睿達(dá)人員也需要甲方有一個(gè)指定人員來(lái)對(duì)接）（三部門(mén)并行）各部門(mén)收集數(shù)據(jù)一般需要三天，標(biāo)準(zhǔn)化程度高的公司兩天以?xún)?nèi)。（三部門(mén)并行）找成本部要數(shù)據(jù)找營(yíng)銷(xiāo)部要定價(jià)找設(shè)計(jì)部要產(chǎn)品線圖紙及地塊圖紙找成本部要數(shù)據(jù)找營(yíng)銷(xiāo)部要定價(jià)土地效益精算直接計(jì)算max利潤(rùn)并給出參考圖設(shè)計(jì)院根據(jù)參考圖一步到位規(guī)劃圖第二章：第二章：算法講解最優(yōu)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)的規(guī)律效益與單體設(shè)計(jì)優(yōu)化單體組合工作組織傳統(tǒng)建筑師的做法：使商業(yè)價(jià)值最大化。按照價(jià)格，由高到低排布，先排滿(mǎn)價(jià)格最高的位置，但這種方案是最優(yōu)方案嗎？補(bǔ)充別墅，可能會(huì)受到建筑密度限制，只能補(bǔ)高層，補(bǔ)充高層就需要抽掉一些別墅，有中庭的別墅，售價(jià)又會(huì)相對(duì)提高一些，同時(shí)映射到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地后的“有效規(guī)劃面積”，通常并不是“紅線面地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地后的“有效規(guī)劃面積”，通常并不是“紅線面積”，而是需要減去“控線退讓面積”與“中心綠地面積”名義土地技術(shù)指標(biāo)名義土地技術(shù)指標(biāo)有效規(guī)劃面積A,=紅線面積A-控線退讓面積-中心綠地面積有效規(guī)劃面積A,=紅線面積A-控線退讓面積-中心綠地面積有效容積率V,=V*A/A,有效土地技術(shù)指標(biāo)有效建筑密度D,=D*A/A,有效土地技術(shù)指標(biāo)A,=A*a1*a2土地的廓形系數(shù)越小，其名義容積率、密度折算“刀把五”|圍棋中的“愚形”“刀把型” 4.建筑師眼中的棟型，僅為三維體型尺寸，不考慮經(jīng)濟(jì)指N 棟容棟密20.1%20.1%積積co2.不考慮按銷(xiāo)售額計(jì)算的管理、營(yíng)銷(xiāo)、稅收等成本。3.考慮按建安成本，及與建安成本相關(guān)的資金成本。注意：第1、2條在進(jìn)行此項(xiàng)定義時(shí)列為不考慮，是因?yàn)椴挥绊懽罱K計(jì)算結(jié)果的經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)先級(jí)排序，這兩條對(duì)簡(jiǎn)單的情形：兩種產(chǎn)品產(chǎn)品（多層）1：強(qiáng)排整個(gè)用地，容積率1.5，密度0.15,樓面毛利0.2萬(wàn)元x+y≤10*1.2解得：x=8y=4土地總指標(biāo)棟型指標(biāo)地塊容積率：v地塊建筑密度：dX+Y+Z=1(形函數(shù))XYZ比例為多少時(shí)地塊土地利潤(rùn)R=X*r1+Y*r2+Z*rXXV/V1V/V1XV1+YV2+ZVXV1+YV2+ZV3≤VXD1+YD2+ZD3≤D000V/V3XD1+YD2+ZD3≤D000V/V3V/V2ZV/V2ZXXXV1+XV1+YV2+ZV3≤VV/V3XDXD1+YD2+ZD3≤D000000V/V2ZV/V2Z有三個(gè)棟型容積率均小于小區(qū)容積率時(shí)，可行域不分布在角塊區(qū)域，因容積率方程不用求解(不構(gòu)成約束條件)，同理，當(dāng)三個(gè)棟型的建筑密度均另外，不存在三個(gè)棟容積率都大于小區(qū)容積率的情況，也不存在三個(gè)棟密度都大于地塊容積率上限或下限：地塊容積率上限或下限：地塊建筑密度上限或下限：oc（1+7%n地毛利潤(rùn)地毛利潤(rùn) ●銷(xiāo)售定速●決策意義●戶(hù)型因素市場(chǎng)調(diào)查的在售價(jià)格，在考慮了銷(xiāo)售速度及市場(chǎng)預(yù)期之后，可得出市場(chǎng)認(rèn)可價(jià)格。這才能作為設(shè)計(jì)時(shí)計(jì)算的依據(jù)。即使在售價(jià)格低于市場(chǎng)認(rèn)可價(jià)格，對(duì)于設(shè)計(jì)決策也銷(xiāo)售策劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品A產(chǎn)品B產(chǎn)品A產(chǎn)品BA.銷(xiāo)售速度產(chǎn)品XX.銷(xiāo)售價(jià)格X.銷(xiāo)售速度施工時(shí)間銷(xiāo)售時(shí)間開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)實(shí)例：杭州某未來(lái)城項(xiàng)目-采用原戶(hù)型的優(yōu)12.4萬(wàn)平米米11.8萬(wàn)平米米采用傳統(tǒng)戶(hù)型的優(yōu)化方案利潤(rùn)比較30%密度時(shí)毛利：27.42億元本案結(jié)論少高層的建筑面積給到1.棟型數(shù)不是戶(hù)型數(shù)。2.右側(cè)結(jié)論中的“相似”1.棟型數(shù)不是戶(hù)型數(shù)。2.右側(cè)結(jié)論中的“相似”是數(shù)學(xué)意義上的相似，即按比例放大縮小而不改變形狀。3、如考慮土地形狀，最優(yōu)方案可能存在三個(gè)以上棟型，特殊形狀可能存在第四種甚至第五種。4、后面的“實(shí)用結(jié)論”均是建立在在不考慮土地形狀與面積的理想狀 地上建筑面積25.06萬(wàn)方，其中容積率2.5，綠地率30%。 相同容積率（其中都含某兩棟型，且僅此兩棟型有不同配比）的兩個(gè)規(guī)劃方案，整體密相同密度（其中都含某兩棟型，且僅此兩棟型有不同配比）的兩個(gè)規(guī)劃方案，整體容積相同容積率（都采用某三棟型，僅配比不同）相同容積率（都采用某三棟型，僅配比不同）的兩個(gè)規(guī)劃方案，除例外條件下，整體密度過(guò)減少中間棟型的產(chǎn)品配比并分過(guò)減少中間棟型的產(chǎn)品配比并分配到另外兩種產(chǎn)品的配比上來(lái)做高建筑密度的做法是否值得，要計(jì)算棟土地利潤(rùn)差值的變化率情，（ 例外情況：中間棟型與另外兩種棟型的棟密度差之比值<高棟毛利產(chǎn)品面積增量與低棟毛利產(chǎn)品面積增量之比值<中間棟型與另外兩種棟型的棟土地毛利潤(rùn)差值之比值例外情況：中間棟型與另外兩種棟型的棟毛利潤(rùn)差之比值＞例外情況：中間棟型與另外兩種棟型的棟毛利潤(rùn)差之比值＞高棟毛利產(chǎn)品面積增量與低棟毛利產(chǎn)品面積增量之比值＞(中間棟型的棟密度與棟容積率之比值與低毛利率棟型的棟密度與棟容積率之比值之差)與(高毛利棟型的棟密度與棟容積率之比值與中間毛利率棟型的棟密度與棟容積率之比值之差)之，（3-p0)<(A1+A3)(p2-p0)相同密度（都采用某三棟型，且僅此三棟型相同密度（都采用某三棟型，且僅此三棟型配比不同）的兩個(gè)規(guī)劃方案，除例外條件下，過(guò)減少中間棟型的產(chǎn)品配比并分過(guò)減少中間棟型的產(chǎn)品配比并分配到另外兩種產(chǎn)品的配比上來(lái)做高容積率的做法是否值得，要計(jì)算棟土地利潤(rùn)差值的變化率情況3+X1)v2時(shí)3323d3/v3+A1d1/v1)v2/d2>A3+A13-p0)<(A1+A3)(p2-p0)小區(qū)容積率有上限，所有備選高于小區(qū)容積率的棟型，其棟均土地利潤(rùn)小于另一備選棟型（其棟容積率小于小區(qū)容積率），則需放棄小區(qū)容積率指標(biāo)，方可使小區(qū)利潤(rùn)最大（所有備選棟型密度1.所有備選產(chǎn)品的容積率小于小區(qū)有效容積率。（棟2.兩兩產(chǎn)品配前比較，剔除弱效益產(chǎn)品后，剩余的產(chǎn)小區(qū)密度有上限，備選棟型所有高于小區(qū)密度的棟型，其棟均土地利潤(rùn)小于低過(guò)小區(qū)容密度的另一棟型，則需放棄小區(qū)密度指標(biāo)，方可使小區(qū)利潤(rùn)最大 3316644 77 55 22 低多層住宅中庭的經(jīng)濟(jì)性 樓面毛利r2中庭毛利r3樓面毛利r2中庭毛利r3)r2低、多層住宅的廓形系數(shù)，是指平面的周長(zhǎng)低、多層住宅的廓形系數(shù)，是指平面的周長(zhǎng)低“廓形系數(shù)”=L_高“廓形系數(shù)”色彩劃分強(qiáng)調(diào)體量變化;色彩劃分強(qiáng)調(diào)體量變化;根據(jù)土地精算法標(biāo)準(zhǔn)得到的基底排根據(jù)土地精算法標(biāo)準(zhǔn)得到的基底排布，建筑師仍然有發(fā)揮空間，達(dá)到其想要的美學(xué)效果。結(jié)論追求土地利潤(rùn)的最大化，并不影響建筑美學(xué)的實(shí)質(zhì)：提高棟容、棟密平均層數(shù)都為2.5層，正向和側(cè)向間距分別為12米及6米，建安成本0.3萬(wàn)，（絕大多數(shù)情況下，四聯(lián)排與八聯(lián)排比較，并于售價(jià)較貴的端頭戶(hù)型比例高，就有更高的棟土地毛= =程W1*D*F*r1/(D+12)(W1+50%A程W1：端頭別墅面寬W2：中間別墅面寬r1:“端頭樓面售價(jià)”減“建安成本”r2:“中間樓面售價(jià)”減“建安成本”A:山墻間距==即====注：和中戶(hù)型面寬無(wú)關(guān)。若進(jìn)深層數(shù)一樣，則也與之無(wú)關(guān)。此公式可以擴(kuò)展到雙拼和聯(lián)排的初步土地效益比較。兩排別墅最小間距的決定因素：1.街道空間感受；2.從房間看前排的感受。高寬比為1的樓間距實(shí)際感受效果別墅正面樓間距實(shí)際效果別墅山墻小間距實(shí)際效果（3-4米山墻間距）正面間距實(shí)際效果NN單棟建筑進(jìn)深:W’dW’5FdW,5F地界允許適當(dāng)?shù)慕ㄖ颍梢钥s小建筑間距，從而更好地發(fā)揮土地價(jià)值。 。雙拼棟密度30.1%原方案優(yōu)化方案A優(yōu)化方案B留Ka=min(Qb/Qa,Jb/Ja,Mb/Kb=min(Qa/Qb,Ja/Jb,Ma/圖圖算前置的環(huán)節(jié)增加的環(huán)節(jié)—一規(guī)劃、建筑約束投資決策部門(mén)效方案優(yōu)化方效方案優(yōu)化方務(wù)書(shū)測(cè)算土地價(jià)值測(cè)算土地價(jià)值第三章：算法應(yīng)用第三章：算法應(yīng)用 j1 j2 j3 j4 產(chǎn)品配比最優(yōu)方案技最優(yōu)方案技術(shù)指標(biāo)各產(chǎn)品建筑總體容積率和密度最大總利潤(rùn)最優(yōu)方案技術(shù)指標(biāo)各產(chǎn)品建筑總體容積率和密度最大總利潤(rùn)算對(duì)每種產(chǎn)品算應(yīng)用于設(shè)計(jì)過(guò)程定價(jià)規(guī)指戶(hù)型成本利潤(rùn)冷熱潤(rùn)1.手工計(jì)算費(fèi)時(shí)不詳盡2.機(jī)器計(jì)算省時(shí)0失誤工程約束信息工程約束信息量化市場(chǎng)信息《房利配比器》(策量化市場(chǎng)信息《房利配比器》(策建設(shè)成本信息建設(shè)成本信息23y23y123利潤(rùn)1a利潤(rùn)1b利潤(rùn)1a利潤(rùn)1b產(chǎn)品1產(chǎn)品2利潤(rùn)1a 最優(yōu)方案產(chǎn)品3利潤(rùn)1b產(chǎn)品4利潤(rùn)1a利潤(rùn)1b利潤(rùn)1a利潤(rùn)1b利潤(rùn)1a利潤(rùn)1b產(chǎn)品1產(chǎn)品2利潤(rùn)1a 最優(yōu)方案產(chǎn)品3利潤(rùn)1b產(chǎn)品4利潤(rùn)1a利潤(rùn)1bN注：綠地率不是控制因素。 L"18F 6F__6F__ NN — lI lI L18F lI率及密度都產(chǎn)生影響，從而影響經(jīng)濟(jì)效益。故形態(tài)(裙樓是收入高層樓體中，還是外部連接)也4.運(yùn)用專(zhuān)業(yè)日照軟件，測(cè)定高層單體的平容積率2.5庭方案”對(duì)小區(qū)利潤(rùn)影響的比 設(shè)：4聯(lián)別墅小面寬戶(hù)型每單元（戶(hù)）面寬6米深1大面寬方案為每單元9米寬8米深，平均層數(shù)都為2.5層，正向和側(cè)向間距均為12米及6米，建安成本0.3萬(wàn)元/米，若距本例中，若棟單位土地利潤(rùn)相等，兩棟型的售價(jià)比），米，建面9900平米，單價(jià)6000元/