物業(yè)公司工程部操作手冊(2020年)

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工程部工作手冊

目錄

第一章工程部工作職責(zé)...............................................3

一、工程部部門工作崗位職責(zé)........................................3

（一）、主要取責(zé).....................................................3

）:二）、具體內(nèi)容.....................................................3

第二章工程部組織架構(gòu)及崗位分布情況示意圖?............6

第三章工程部各崗位職責(zé)與權(quán)限......................................7

一、工程部各崗位職責(zé)、權(quán)限-

1、工程部經(jīng)理崗位職責(zé)、權(quán)限...................................7

2、工程主管崗位職責(zé)、權(quán)限.......................................8

3、維修班長崗位職責(zé)、權(quán)限...............4*9

4、設(shè)備運(yùn)行班長崗位職責(zé)、權(quán)限■—..........................9

5、設(shè)備運(yùn)行員崗位職責(zé)............................................10

6、維修員（管家工程助理）崗位職責(zé)―*“一j.—…11

第四章工程部規(guī)章制度...............................................12

一、設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）行為規(guī)范...........12

二、設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）違規(guī)處罰制度—^*13

三、工程部例會(huì)制度.................................................13

四、對講機(jī)使用管理制度—一—15

五、運(yùn)行管理員交接班制度...........................................16

六、維修工具管理制度...............................................18

七、鑰匙管理制度....................................................22

八、應(yīng)急事件處理制度，………*，?--….………，.—-24

九、設(shè)備安全運(yùn)行制度..............................................29

十、工程部巡視檢查制度—————30

十—、機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生管理制度.....................................43

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十二、變配電倒閘工作票制度.........................................................................43

十三、房屋管理制度.........................................................................................45

十四、維修回訪制度.........................................................................................49

十五、水電設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)制度......................................51

十六、不合格服務(wù)控制管理制度…"■■■”■"…*-3?*..53

十七、弱電系統(tǒng)維護(hù)管理制度.........................."53

十八、工程部員工考核管理制度......................................54

第五章工作規(guī)程與檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)-

一、維修人員（管家工程助理）工作程序.............................62

二、維修過程的檢驗(yàn)工作標(biāo)準(zhǔn)........................................64

三、房屋維修工作規(guī)程...............................................67

四、搶修服務(wù)工作程序...............................................68

五、運(yùn)行、維修班長工作程序........................................68

六、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理員工作程序——2—3—69

七、設(shè)備操作規(guī)程....................................................72

（一）、柴油發(fā)電機(jī)................................................72

（二）、高壓配電柜................................................73

（:三）、生活水泵..................................................73

（:四）、消防水泵..................................................74

（五）、污水排水泵——**.m..."4-74

八、設(shè)備設(shè)施定期保養(yǎng)規(guī)程..........................................73

第六章外包管理.......................................................96

◎電梯管理方案

一、管理依據(jù).......................................................96

二、電梯標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)服務(wù)范圍..........................................96

三、外包項(xiàng)目監(jiān)督管理組織架構(gòu).....................................96

四、工作程序.......................................................96

第七章裝修管理...................................................................................................99￡2

—＞二次裝修管理程序.......................................................................................9997

_____________________________________________________________________________________________________;-----［帶格式的：居中

一二、二次裝修管理規(guī)定................................................98

第一章工程部工作職責(zé)

一、工程部部門工作職責(zé)

（一）、主要職責(zé)：

1、對物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、智能化、消

防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)。

2、日常運(yùn)行管理

3、對業(yè)主、租戶開展有償服務(wù)

4、對裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理

5、對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案

（二）、具體內(nèi)容：

6、在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備

管理工作的具體目標(biāo)和政策。

7、定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決

策提供依據(jù)。

8、負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施，運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到

報(bào)廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。

9、負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度

計(jì)劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。

10、加強(qiáng)設(shè)備項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、

大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，

控制費(fèi)用，提高維的經(jīng)濟(jì)效果。

11、根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和維修基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理計(jì)劃

和安排使用設(shè)備購置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。

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12、制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度、技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定

額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成物業(yè)公司總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

13、根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的適時(shí)開

啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋啵渲?，變配電室?/p>

樓宇中央控制室等必須需要24小時(shí)值班；夜間值班從實(shí)際需要出發(fā)，由工

程領(lǐng)班和技術(shù)工人組成。

14、有計(jì)劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低

能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。

一、應(yīng)急搶修是對工程部技術(shù)水平、組織水平和員工質(zhì)素的重要考驗(yàn)。所謂緊

急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大

的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知工程經(jīng)理、主管及工程

領(lǐng)班，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復(fù)設(shè)

備的正常運(yùn)行。

11、推動(dòng)全員參加設(shè)備管理活動(dòng)，督促日常維護(hù)和保養(yǎng)，組織各種設(shè)備管理評

比競賽活動(dòng)和定期的設(shè)備普查工作，促進(jìn)全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。

12、以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、

電供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)

能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄

及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制的效益。

13、負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事

故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。

14、收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。

15、負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件訂制、訂貨和供應(yīng)。對備品、備件的儲存作

出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的。

16、經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修

技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知

識問答等各種形式，積極開展部門人員的設(shè)備管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，不斷提

高全員的設(shè)備管理意識和水平。

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17、檢查和指引所有承包商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理公司

所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。

18、解答物業(yè)管理公司一切有關(guān)工程之問題及查詢，處理業(yè)戶之投訴，盡力為

他們解決工程有關(guān)問題。

19、制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到

管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。

20、對專業(yè)設(shè)備設(shè)備進(jìn)行外委維修保養(yǎng)。

21、對新樓實(shí)施前期介入工作，并在交樓前進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收工作。

22、對新樓實(shí)施驗(yàn)收及新接樓盆接管驗(yàn)收工作。

23、負(fù)責(zé)裝修審批，裝修事務(wù)管理，裝修驗(yàn)收及質(zhì)量返修管理工作。

24、負(fù)責(zé)保修期內(nèi)的監(jiān)管和協(xié)調(diào)工作。

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第二章工程部組織架構(gòu)及崗位分布情況示意表

崗位分布責(zé)任范圍崗位性質(zhì)

對公司所管轄小區(qū)有關(guān)工程

方面事務(wù)負(fù)責(zé)，對工程部員

工程部

工進(jìn)行監(jiān)管、統(tǒng)籌轄區(qū)結(jié)構(gòu)、

經(jīng)理1部門負(fù)責(zé)人

設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、改造

人

工程事宜。全面負(fù)責(zé)二次裝

修管理。

全面負(fù)責(zé)強(qiáng)弱電、空調(diào)、給

排水、土建專業(yè)所屬范圍的

工程

技術(shù)、施工、運(yùn)行、維修組

主管1工程主管（1人）

織工作，并負(fù)責(zé)下屬人員管

人

理工作，保證設(shè)備設(shè)施安全

運(yùn)行。

帶班、當(dāng)班工作安排、裝

修、返修、維修管理、崗

19維修班長1人

位檢查、設(shè)備設(shè)施維護(hù)和

保養(yǎng)

18帶班、當(dāng)班工作安排，對

轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備運(yùn)行、管

設(shè)備運(yùn)行班長1人

理，并對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保

養(yǎng)

對責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)戶請求進(jìn)

行入戶維修、并對業(yè)戶裝

修進(jìn)行監(jiān)督、管理，同時(shí)

維修員（管家工程

17對所責(zé)任區(qū)內(nèi)的公共設(shè)

助理）6人

施進(jìn)行維修、保養(yǎng)及巡

查。并協(xié)助客戶管家的日

常工作。

運(yùn)行值班，對設(shè)備設(shè)施進(jìn)

設(shè)備運(yùn)行管理員3

16行維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)備

人

設(shè)施運(yùn)行工程

_____________________________________________________________________________________________________;-----［帶格式的：居中

公共設(shè)施維修，對公共設(shè)

公共設(shè)施維修員2

15施進(jìn)行維修和保養(yǎng)，確保

人

公共設(shè)施使用工程

第三章工程部各崗位職責(zé)與權(quán)限

一、工程部各崗位職責(zé)、權(quán)限

1、工程部經(jīng)理崗位職責(zé)、權(quán)限

直接上級：公司總經(jīng)理

直接下級：工程主管

職責(zé)與權(quán)限：

一、主要職責(zé)：對工程管理日常工作進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)、檢查、監(jiān)督和調(diào)動(dòng)工程管理隊(duì)伍，

安排管理處的臨時(shí)工作任務(wù)。

二、根據(jù)工程主管制定每月工作計(jì)劃，并檢查工程部每周、每月工作執(zhí)行情況。

三、負(fù)責(zé)處理工程管理工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

四、不定時(shí)對工程部各崗位在崗人員的工作進(jìn)行檢查、督導(dǎo)。

五、每月一次全面檢查房屋公共設(shè)施、設(shè)備情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)安排處理。

六、對因運(yùn)行管理員、運(yùn)行班長、維修員（管家工程助理）、維修班長、工程主管玩

忽職守，屢次不遵守工程管理手冊規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負(fù)領(lǐng)導(dǎo)

責(zé)任。

七、對玩忽職守、違章違紀(jì)的運(yùn)行管理員、運(yùn)行班長、維修員（管家工程助理）、維

修班長及工程主管有權(quán)按照工程管理獎(jiǎng)懲細(xì)則直接進(jìn)行處罰。

八、有權(quán)調(diào)動(dòng)工程部運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）、班長、主管各員工，

安排管理處的臨時(shí)工作任務(wù)。

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2、工程部主管崗位職責(zé)、權(quán)限

直接上級：工程部經(jīng)理

直接下級：運(yùn)行、維修班長

職責(zé)：

一、帶領(lǐng)所屬員工嚴(yán)格遵守《員工手冊》和公司的各項(xiàng)管理規(guī)章制度。

二、認(rèn)真學(xué)習(xí)國家或地方相關(guān)法律、法規(guī)、條例。深刻體會(huì)公司理念，不斷提高業(yè)

務(wù)能力和服務(wù)水平。

三、協(xié)助工程部經(jīng)理做好日常工程管理工作，帶領(lǐng)工程部全體員工依照各自職責(zé)，

認(rèn)真做好日常工程管理工作。

四、熟悉工程部各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握小區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施

的工作規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的檢查與防范，定期提出消除設(shè)備、設(shè)施安

全隱患的合理化建議。

五、每周召開一次工程例會(huì)，及時(shí)掌握隊(duì)員心態(tài)及工程管理工作動(dòng)態(tài)，必要時(shí)即時(shí)

召開臨時(shí)會(huì)議。負(fù)責(zé)編寫工程維修，月度、年度工作計(jì)劃。

六、追蹤、監(jiān)督、檢查所屬員工日常工作完成情況。

七、每周一次對小區(qū)所有房屋、公共設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行一次徹底的檢查，并對發(fā)現(xiàn)的

問題進(jìn)行及時(shí)的處理，職責(zé)范圍內(nèi)無法處理的報(bào)工程部經(jīng)理，由工程部經(jīng)理協(xié)

調(diào)公司或外部力量進(jìn)行處理。

八、負(fù)責(zé)轄區(qū)設(shè)備、設(shè)施的維修管理工作，建立完整的設(shè)備技術(shù)檔案和維修檔案。

九、參與并監(jiān)督工程驗(yàn)收等工作。

十、制定和完善各類設(shè)施、設(shè)備的操作規(guī)程及維護(hù)保養(yǎng)制度，監(jiān)督檢查轄區(qū)公共設(shè)

施設(shè)備維護(hù)、維修、保養(yǎng)工作，并做好檢查記錄。

十一、審核業(yè)戶裝修方案，監(jiān)督和指導(dǎo)工程設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工

程助理）做好業(yè)戶裝修工程管理與驗(yàn)收工作。

十二、制定相關(guān)培訓(xùn)計(jì)劃，定期對相關(guān)人員進(jìn)行基本素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能、服務(wù)意識

的培訓(xùn)，按公司規(guī)定對員工實(shí)施考核。

十三、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶對工程工作質(zhì)量問題提出的投訴，并與所轄小區(qū)開發(fā)商聯(lián)系，

做好所轄小區(qū)房屋工程質(zhì)量保修的協(xié)調(diào)工作。

十四、與業(yè)戶保持密切聯(lián)系，及時(shí)處理業(yè)戶投訴以及責(zé)任范圍的突發(fā)事件。

十五、參與相關(guān)分承包合同相應(yīng)條款的評審與修改，并對供方情況進(jìn)行全面調(diào)查、

評估。

十六、帶領(lǐng)所屬員工提高節(jié)能降耗意識，并培養(yǎng)所屬員工能干意識提高工作效率。

十七、做好每月的水電表抄錄和檢查核實(shí)工作。

十八、積極認(rèn)真地完成領(lǐng)導(dǎo)爻辦的其他任務(wù)。

權(quán)限：

一、有權(quán)對所轄小區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)及安全進(jìn)行監(jiān)督。

二、有權(quán)檢查各崗位設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）上崗情況，對玩忽

_____________________________________________________________________________________________________;-----［帶格式的：居中

職守、違紀(jì)違章人員有權(quán)進(jìn)行處罰。

三、每月對下屬員工進(jìn)行月度績效考核，并根據(jù)考核情況有權(quán)對下屬員工予以獎(jiǎng)勵(lì)或

處罰。

四、對不稱職的設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員及管家工程助理有權(quán)批準(zhǔn)調(diào)離或辭退的處

理決定。

五、有權(quán)根據(jù)實(shí)際需要，對各崗位設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）進(jìn)行

調(diào)整。

六、有權(quán)在本部門范圍內(nèi)批假一天。

3、工程部維修班長崗位職責(zé)、權(quán)限

直接上級：工程主管

直接下級：工程維修員（管家工程助理）

職責(zé)：

一、嚴(yán)格遵守《員工手冊》和公司的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，起模范帶頭作用。

二、主持本班日常管理工作，帶領(lǐng)全班人員依照各自職責(zé)，認(rèn)真做好設(shè)備的運(yùn)行

或設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作。

三、負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行維修員（管家工程助理）的工作計(jì)劃和安排，并對維修員（管

家工程助理）進(jìn)行業(yè)務(wù)檢查和提出考核建議。

四、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的公共設(shè)施以及業(yè)戶請求上門服務(wù)維修工作，監(jiān)督檢查維修完成

情況，對列入計(jì)劃的維修、保養(yǎng)工作組織實(shí)施，并跟蹤執(zhí)行情況的落實(shí)。

五、執(zhí)行各類公共的維護(hù)保養(yǎng)制度，按照工作標(biāo)準(zhǔn)組織轄區(qū)公共設(shè)施維護(hù)維修工

作。

六、協(xié)助工程主管制訂預(yù)防性維修計(jì)劃和大修計(jì)劃并組織實(shí)施。

七、協(xié)助工程主管制訂各類設(shè)備的更新改造計(jì)劃、重大維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及采購計(jì)劃，

并組織具體的實(shí)施。

八、協(xié)助工程主管做好裝修監(jiān)管工作，質(zhì)量返修工作。

九、負(fù)責(zé)做好每月的水、電表抄錄工作。

十、完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。

權(quán)限：

一、有權(quán)檢查本班各維修人員（管家工程助理）上崗情況，對玩忽職守、違紀(jì)違

章人員有權(quán)提出處罰建議。

二、對不稱職的維修人員（管家工程助理）有權(quán)提出辭退建議。

三、有權(quán)根據(jù)實(shí)際需要，對各崗位維修人員（管家工程助理）提出調(diào)整建議。

四、有權(quán)在本班范圍內(nèi)批準(zhǔn)維修員（管家工程助理）非誤工外出半天，并有權(quán)對

本班內(nèi)臨時(shí)工作安排進(jìn)行崗位調(diào)整。

4、工程部設(shè)備運(yùn)行班長崗位職責(zé)、權(quán)限

帶格式的：居中

直接上級：工程主管

直接下級：運(yùn)行管理員

職責(zé)：

一、嚴(yán)格遵守《員工手冊》和公司的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，起模范帶頭作用。

二、主持本班日常管理工作，帶領(lǐng)全班人員依照各自職責(zé)，認(rèn)真做好設(shè)備的運(yùn)行

的維修、保養(yǎng)工作。

三、負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行班內(nèi)的工作計(jì)劃和安排，并對運(yùn)行管理員進(jìn)行業(yè)務(wù)檢查和提出

考核建議。

四、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的所有設(shè)備運(yùn)行管理工作，監(jiān)督檢查設(shè)備運(yùn)行情況，執(zhí)行各類設(shè)

備的操作規(guī)程及維護(hù)保養(yǎng)制度，按照工作標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃、組織對轄區(qū)內(nèi)設(shè)備進(jìn)行

維護(hù)、保養(yǎng)工作。

五、協(xié)助工程主管制訂各類設(shè)備的更新改造計(jì)劃、重大維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及采購計(jì)劃，

并組織具體的實(shí)施。

六、協(xié)助維修組做好每月的水、電表抄錄工作。

七、完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。

權(quán)限：

一、有權(quán)檢查本班各運(yùn)行管理員上崗情況，對玩忽職守、違紀(jì)違章人員有權(quán)提出處

罰建議。

二、對不稱職的設(shè)備運(yùn)行管理員有權(quán)提出辭退建議。

三、有權(quán)根據(jù)實(shí)際需要，對各崗位運(yùn)行管理員提出調(diào)整建議。

四、有權(quán)在本班范圍內(nèi)批準(zhǔn)運(yùn)行管理員非誤工外出半天。

5、工程部設(shè)備運(yùn)行管理員崗位職責(zé)

直接上級：運(yùn)行班長

直接下級：無

職責(zé)：

一、嚴(yán)格遵守《員工手冊》和公司的各項(xiàng)管理規(guī)章制度。

二、負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行值班，處理一般性故障，進(jìn)行設(shè)施、設(shè)備的維修

保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時(shí)處理，并向運(yùn)行、維修班長匯報(bào)。

三、運(yùn)行人員必須熟悉小區(qū)內(nèi)供水、供電管線分布、走向有設(shè)施、設(shè)備的情況，

掌握相關(guān)設(shè)備的操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程和應(yīng)急處理措施。

四、定時(shí)巡查設(shè)備房和設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。

五、保持設(shè)備機(jī)房的清潔及物品的有序擺放。

六、負(fù)責(zé)設(shè)備房安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備管理

規(guī)定的行為。

七、遇到突然停電或發(fā)生其他突發(fā)性事故時(shí)，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)程操作，及時(shí)

排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。

_____________________________________________________________________________________________________;-----［帶格式的：居中

八、加強(qiáng)防范意識，做好設(shè)備的防火、防水、防小動(dòng)物的安全管理工作。

九、協(xié)同供電局抄錄電表。

十、根據(jù)設(shè)備、設(shè)施狀況按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作。

十一、負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施的日常巡檢和維修養(yǎng)護(hù)工作。

十二、完成上級交給的臨時(shí)任務(wù)。

6、工程部維修員（管家工程助理）崗位職責(zé)

直接上級：維修班長及區(qū)域客服管家

直接下級：無

職責(zé)：

一、嚴(yán)格遵守《員工手冊》和公司的各項(xiàng)管理規(guī)章制度。

二、負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)戶請求服務(wù)進(jìn)行入戶維修服務(wù)工作及責(zé)任區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施

維修服務(wù)，以及責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)主的裝修管理、巡查，并配合區(qū)域管家做好本責(zé)

任區(qū)內(nèi)相關(guān)客戶服務(wù)工作。

三、嚴(yán)格按照上門服務(wù)要求進(jìn)行上門服務(wù)的維修工作。

四、熟練掌握維修技能、操作規(guī)程及應(yīng)急處理方法。

五、積極認(rèn)真地完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

帶格式的：居中

第四章規(guī)章制度

一、設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）行為規(guī)范

1.目的

加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）管理，規(guī)范設(shè)備運(yùn)行管理員、維

修人員（管家工程助理）工作行為。

2.適用范圍

工程部對設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）的管理。

3.內(nèi)容

3.1設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）儀容儀表方面：

3.1.1應(yīng)勤換勤洗工作服，保持著裝整潔，精神飽滿。

3.1.2不留長發(fā)，不留長指甲，不留胡須，不留鬃角。

3.1.3勤洗頭、洗澡，勤嗽口，保持個(gè)人衛(wèi)生。

3.1.4上班時(shí)需穿著工作服，配戴好工作證。

3.2禮節(jié)禮貌

3.2.1在區(qū)內(nèi)公共區(qū)域做維修工作時(shí)應(yīng)盡可能注意少影響或不影響業(yè)戶，對無法避免的

情況應(yīng)主動(dòng)向過往業(yè)戶說“對不起，請小心！”

3.2.2無論上班或下班后在區(qū)內(nèi)遇到熟悉的業(yè)戶應(yīng)主動(dòng)打招呼、問好。

3.2.3與業(yè)戶同行一處時(shí)，應(yīng)主動(dòng)讓路，不可與業(yè)戶爭道，更不可以從兩個(gè)業(yè)戶中間穿

行。

3.2.4當(dāng)業(yè)戶提出小區(qū)問題時(shí)，自己職責(zé)范圍內(nèi)能答復(fù)的即時(shí)答復(fù)，不能答復(fù)的應(yīng)講“對

不起，您的這個(gè)問題我本人不能給您答復(fù)，不過我會(huì)盡快將您的意見（建議）向我

們主管反映后再給您一個(gè)滿意的答復(fù)（解釋）的，好嗎？”

3.2.5對業(yè)戶提出的問題，自己職權(quán)范圍以外的，切不可隨便承諾業(yè)戶要求。如果本人

可以辦到辦好的事，一旦承諾業(yè)戶，就必須將此承諾辦到、辦好。嚴(yán)禁與業(yè)戶講“這

事我管不了”或“這事不是我處理的范圍，你找管理處吧”，如發(fā)生此類事件，一

經(jīng)查出，將嚴(yán)肅處理。

3.3設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）進(jìn)入業(yè)戶單元內(nèi)部維修注意事項(xiàng)。

2.3.1須進(jìn)入房內(nèi)維修前，應(yīng)檢查自身衣著是否干凈，個(gè)人形象是否符合要求，是否需

帶梯子（不可以用業(yè)戶家具作登高用）。

2.3.2通知業(yè)戶開門時(shí)，應(yīng)有節(jié)奏的輕輕敲門或按門鈴，而一次不超過三聲，如

業(yè)戶在房內(nèi)尚未聽到叫門聲應(yīng)重復(fù)一遍，如房內(nèi)仍無動(dòng)靜，即表示室內(nèi)沒人在。

2.3.3業(yè)戶開門后，設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）應(yīng)主動(dòng)自我介紹“您

好！我是管理處派來的維修工，是否方便現(xiàn)在維修”。如業(yè)戶允許，換上鞋套進(jìn)入

房內(nèi)，并與業(yè)戶講“麻煩您，告訴我哪有故障或哪有不妥？請讓我（們）檢查一下”。

_____________________________________________________________________________________________________;-----［帶格式的：居中

2.3.4經(jīng)現(xiàn)場檢查可以即時(shí)修復(fù)的，應(yīng)告訴業(yè)戶“我（們）盡快替你排除故障”。同時(shí)

根據(jù)“維修價(jià)目表”視實(shí)際情況是否需收費(fèi)，如收費(fèi)應(yīng)告訴業(yè)戶需服務(wù)費(fèi)與材料費(fèi)

的數(shù)量，并填入“維修服務(wù)單”服務(wù)費(fèi)欄內(nèi)，同時(shí)申明不收現(xiàn)金。2.3.5如維修現(xiàn)

場有家私及日常用品，應(yīng)主動(dòng)配合業(yè)戶移開物品，防止因維修工作而碰壞業(yè)戶物品。

2.3.6如順利完成維修工作，應(yīng)主動(dòng)講“您好！故障已修好，請?jiān)囉萌鐦I(yè)戶驗(yàn)收合

格，則與業(yè)戶講“麻煩您在這維修服務(wù)單上簽名確認(rèn)。如您對我（們）的維修有任

何意見，可以在此單上注明，以便我（們）日后工作進(jìn)一步改善?！?/p>

2.3.7維修工作完成，應(yīng)配合業(yè)戶將移開的物品移到原位；離開單元時(shí)應(yīng)講''不好意思，

耽誤您的休息（打擾您了），如還有問題，請隨時(shí)與我們聯(lián)系”。

2.3.8維修工到業(yè)戶單元內(nèi)維修時(shí)，不可以與業(yè)戶聊與維修無關(guān)的話題，不打聽業(yè)戶私

人一切問題，不收業(yè)戶禮品、物件、紅包，更不允許利用工作之便偷拿業(yè)戶財(cái)物，

一經(jīng)查實(shí)嚴(yán)肅處理，情況嚴(yán)重的則移送公安機(jī)關(guān)處理。

2.3.9經(jīng)現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)無法即時(shí)維修的應(yīng)講“對不起，故障暫無法排除，待我給管理處

匯報(bào)一下情況后再作處理，我（們）會(huì)盡量幫助解決的”。

二、設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）違規(guī)處罰制度

1.目的

加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）管理，確保各項(xiàng)規(guī)章制度正常

執(zhí)行，使維護(hù)維修工作正常開展。

2.適用范圍

工程部對設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）的管理。

3.內(nèi)容

3.1有下列情形之一的，第一次口頭警告；第二次書面警告；第三次罰款50元：

3.1.1上班遲到、早退、不參加培訓(xùn)或不參加例會(huì)的；

3.1.2衣著不整、不注意個(gè)人形象、上班無精打采的；

3.1.3遇到同事或上級領(lǐng)導(dǎo)或小區(qū)業(yè)戶不主動(dòng)讓路，不主動(dòng)打招呼的。

3.2有下列情形之一，每次罰款50元：

3.2.1因設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）主觀故意造成維修工作遲滯，影

響業(yè)主/住戶正常生活引起業(yè)戶投訴的。

3.2.2因設(shè)備運(yùn)行管理員、維修人員（管家工程助理）玩忽職守、對維修任務(wù)敷衍了事

造成維修質(zhì)量低劣引起業(yè)戶不滿的。

3.2.3上門維修服務(wù)不專心維修而與業(yè)戶聊與工作無關(guān)的私人話題，引起業(yè)戶投訴的。

3.3有下列情形之一，即時(shí)開除處理：

3.3.1利用職務(wù)之便敲詐勒索、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)主/住戶的。

3.3.2利用職務(wù)之便向業(yè)戶索取小費(fèi)或偷拿業(yè)戶/公司財(cái)物的。

3.3.3因工作失誤造成業(yè)戶或公司重大損失的。

____________________________________________________________________________________;----［帶格式的：居中

三、工程部例會(huì)制度

1.目的

規(guī)范工程部工作例會(huì)，確保工作正常開展及部門內(nèi)部正常溝通。

2.適用范圍

工程部。

3.內(nèi)容

3.1工程部每周進(jìn)行一次工作例會(huì)，由工程主管召集和主持，工程部全體員工不得無

故缺席。

3.2例會(huì)時(shí)間：每周的周一16：30,除值班人員外工程部全體人員必須準(zhǔn)時(shí)參加。

3.3例會(huì)內(nèi)容：

3.3.1依次匯報(bào)上周的工作完成情況。

3.3.2本周的工作計(jì)劃。

3.3.3本周工作中存在的問題（不足之外）及未完成工作的原因分析。

3.3.4主管安排工作。

3.3.5傳達(dá)上級的工作安排及工作要求。

3.3.6強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)工作及注意事項(xiàng)。

4.記錄

《工程部周例會(huì)記錄表》

工程部周例會(huì)記錄表

［帶格式的：居中

會(huì)議地址:會(huì)議時(shí)間:

參會(huì)人員

簽名

已完成工作：

未完成工作：

上周

工作

完成

情況

存在問題：

本周

計(jì)劃

經(jīng)理、主

管

工作

安排

四、對講機(jī)使用管理制度

____________________________________________________________________________________;----［帶格式的：居中

1.目的

正確使用對講機(jī)，發(fā)揮快速通訊功能，保證其功能的完好，延長使用壽命。

2.適用范圍

適用于工程部對講機(jī)使用與管理。

3.職責(zé)

對講機(jī)使用崗位應(yīng)按《對講機(jī)使用說明書》的規(guī)定正確使用對講機(jī)。

4.內(nèi)容

4.1每個(gè)崗位配發(fā)一部對講機(jī)，另配一個(gè)電池和充電器。

4.2|對講機(jī)在更換充電池時(shí)必須關(guān)掉電源或主機(jī)開關(guān)以便保護(hù)和延長對講機(jī)使用壽-批注［微軟用戶1］：

命。嚴(yán)禁改變對講機(jī)頻率。

4.3充電電池不能經(jīng)常更換，每8-10小時(shí)輪換使用，充電時(shí)間在5小時(shí)左右，充滿電

后不得長時(shí)間充電，防止充電對電池的損害。

4.4在使用對講機(jī)時(shí)，嚴(yán)禁亂按按鈕，要使用文明用語，在一方呼叫另一方時(shí)，必須報(bào)

出呼叫人員的機(jī)號，聯(lián)絡(luò)要簡潔清楚，通話結(jié)束，要以“明白”為結(jié)束語。

4.5嚴(yán)禁使用對講機(jī)談?wù)撆c上班無關(guān)的事情。

4.6使用對講機(jī)人員須隨身攜帶，妥善保管，如有遺失將照價(jià)培償。

五、運(yùn)行管理員交接班制度

1.目的

為規(guī)范設(shè)備運(yùn)行管理值班人員行為及工作要求，確保設(shè)備值班工作正常開展。

2.適用范圍

工程部的設(shè)備運(yùn)行工作人員的交現(xiàn)?。一刁批注［微軟用戶2］:

3.職責(zé)

3.1工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)對值班交接班工作進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)管丫批注［微軟用戶3】:

3.2工程主管對日常值班人員的工作安排和值班人員的日常工作情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督管

理。

3.3設(shè)備運(yùn)行班長安排日常值班及交接班工作。

3.4惟班人員負(fù)責(zé)根據(jù)相關(guān)制度嚴(yán)格執(zhí)行批注［微軟用戶旬：

4.內(nèi)容批注［微軟用戶5］:

4.1接班人員應(yīng)提前15分鐘到達(dá)工作崗位，與交班人員一起對設(shè)備、設(shè)施巡查一遍，

了解設(shè)備運(yùn)行情況，并填寫交接班記錄表。

4.2接班人員如身體不適、帶有酒意或精神不振不得接班，值班人員出現(xiàn)缺勤時(shí)，應(yīng)報(bào)

告設(shè)備運(yùn)行班長，設(shè)備運(yùn)行班長應(yīng)及時(shí)對崗位工作做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

4.3交班人員下班前必須清掃好工作現(xiàn)場的環(huán)境衛(wèi)生，將設(shè)備擦拭干凈，并向接班人員

交待清楚，特別是隱患缺陷和未完成的工作，并將情況如實(shí)記錄于相關(guān)交接班記錄

本上。

4.4交接班雙方事先作好準(zhǔn)備，必須按照下列內(nèi)容進(jìn)行交接：

a、設(shè)備運(yùn)行記錄、故障記錄、事故記錄、設(shè)施記錄、工作票、操作票、主管部門及上

級領(lǐng)導(dǎo)的通知、運(yùn)行圖紙等應(yīng)正確齊全。

B、值班所用工具、設(shè)備工具、儀器、儀表、消防設(shè)備、鑰匙等應(yīng)齊全完整，室內(nèi)及設(shè)

帶格式的：居中

備外殼應(yīng)清潔無塵。

4.5接班人員在接班時(shí)必須檢查設(shè)備各部位情況，如發(fā)現(xiàn)有故障或不清潔，應(yīng)立即提出

意見，必要時(shí)可拒絕接收，并及時(shí)報(bào)告班長、班長無法處理的報(bào)告工程主管，由工

程主管進(jìn)行處理。

4.6接班人員對連續(xù)運(yùn)行設(shè)備可不停機(jī)交接的，要做好相關(guān)書面交接班記錄。

4.7交班者必須詳細(xì)交待本班所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)設(shè)備的使用與故障排除情況，并將需排除故

障的設(shè)備、已排除故障的設(shè)備填寫在“交接班記錄表”內(nèi)，交接時(shí)雙方于交接班記

錄表上簽字確認(rèn)。

4.8接班者必須查看設(shè)備使用情況，如有故障應(yīng)及時(shí)排除。

4.9工程主管應(yīng)定期檢查設(shè)備交接班執(zhí)行情況，如有不當(dāng)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行糾正。

5.記錄

《工程部交接班記錄表》

工程部交接班記錄表

班組：年月日

交班接班交接

班次值班記事

人員人員時(shí)間

白班

中班

晚班

帶格式的