房地產(chǎn)評(píng)估師考試題庫(kù)匯編帶答案解析

房地產(chǎn)評(píng)估師考試題庫(kù)匯編帶答案解析1.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。已知同類房地產(chǎn)的土地單價(jià)為2000元/平方米，建筑物單價(jià)為1500元/平方米。該宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是多少？答案：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=1000×2000=2000000元；建筑物價(jià)值=建筑面積×建筑物單價(jià)=1400×1500=2100000元；房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=2000000+2100000=4100000元。解析：房地產(chǎn)價(jià)值由土地價(jià)值和建筑物價(jià)值組成，分別根據(jù)各自的面積和單價(jià)計(jì)算后相加即可得到房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。2.某房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得凈收益50萬(wàn)元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值是多少？答案：根據(jù)收益法公式，房地產(chǎn)收益價(jià)值=年凈收益÷資本化率=50÷10%=500萬(wàn)元。解析：收益法是通過(guò)將房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益進(jìn)行資本化來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，本題直接使用公式計(jì)算。3.已知某可比實(shí)例房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元/平方米，該實(shí)例在成交時(shí)的狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況好2%，若以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，則該可比實(shí)例經(jīng)房地產(chǎn)狀況調(diào)整后的價(jià)格是多少？答案：設(shè)調(diào)整后的價(jià)格為x，根據(jù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整公式\(x=3000×100÷(100+2)\approx2941.18\)元/平方米。解析：當(dāng)可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象好時(shí)，調(diào)整系數(shù)為100÷（100+狀況優(yōu)于的百分比），用成交價(jià)格乘以調(diào)整系數(shù)得到調(diào)整后的價(jià)格。4.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)值是多少？答案：根據(jù)凈收益按一定比率遞增的收益法公式\(V=A÷(Yg)\)（其中\(zhòng)(V\)為房地產(chǎn)價(jià)值，\(A\)為第一年凈收益，\(Y\)為資本化率，\(g\)為凈收益逐年遞增的比率），可得\(V=20÷(8%2%)=333.33\)萬(wàn)元。解析：對(duì)于凈收益按一定比率遞增的情況，使用特定的收益法公式進(jìn)行計(jì)算。5.某建筑物的重置價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用10年，殘值率為2%，用直線法計(jì)算該建筑物的折舊額和現(xiàn)值。答案：年折舊額\(D=C(1R)÷N\)（其中\(zhòng)(C\)為重置價(jià)格，\(R\)為殘值率，\(N\)為經(jīng)濟(jì)壽命），\(D=2000×(12%)÷50=39.2\)萬(wàn)元；折舊總額\(E=D×t\)（\(t\)為已使用年限），\(E=39.2×10=392\)萬(wàn)元；建筑物現(xiàn)值\(V=CE=2000392=1608\)萬(wàn)元。解析：直線法折舊是均勻折舊，先計(jì)算年折舊額，再根據(jù)已使用年限算出折舊總額，最后用重置價(jià)格減去折舊總額得到現(xiàn)值。6.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2500元/平方米，建筑面積為100平方米，首付80萬(wàn)元，余款在未來(lái)3年內(nèi)每年年末支付40萬(wàn)元。若年利率為5%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為多少元/平方米？答案：首先計(jì)算余款的現(xiàn)值，這是一個(gè)普通年金現(xiàn)值問(wèn)題。年金現(xiàn)值\(P=A×[1(1+r)^{n}]÷r\)（\(A\)為每年支付金額，\(r\)為年利率，\(n\)為支付年數(shù)），\(A=40\)萬(wàn)元，\(r=5\%\)，\(n=3\)，\(P=40×[1(1+5\%)^{3}]÷5\%≈109.28\)萬(wàn)元；房地產(chǎn)實(shí)際總價(jià)=首付+余款現(xiàn)值=80+109.28=189.28萬(wàn)元；實(shí)際單價(jià)=1892800÷100=18928元/平方米。解析：要計(jì)算實(shí)際價(jià)格，需將未來(lái)支付的款項(xiàng)折現(xiàn)到成交時(shí)，與首付相加得到總價(jià)，再除以建筑面積得到單價(jià)。7.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1200平方米，土地單價(jià)為1800元/平方米，建筑物的重置價(jià)格為2500元/平方米，建筑面積為1800平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用15年，殘值率為3%，用成本法計(jì)算該房地產(chǎn)的價(jià)值。答案：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=1200×1800=2160000元；建筑物年折舊額\(D=C(1R)÷N\)，\(C=2500×1800=4500000\)元，\(R=3\%\)，\(N=50\)，\(D=4500000×(13%)÷50=87300\)元；折舊總額\(E=D×t=87300×15=1309500\)元；建筑物現(xiàn)值\(V_=CE=45000001309500=3190500\)元；房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物現(xiàn)值=2160000+3190500=5350500元。解析：成本法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值，先分別算出土地價(jià)值和建筑物現(xiàn)值，建筑物現(xiàn)值通過(guò)重置價(jià)格減去折舊總額得到，最后兩者相加。8.某房地產(chǎn)的年凈收益為30萬(wàn)元，土地價(jià)值為150萬(wàn)元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，該房地產(chǎn)的建筑物價(jià)值是多少？答案：土地年凈收益\(A_{L}=V_{L}×R_{L}\)（\(V_{L}\)為土地價(jià)值，\(R_{L}\)為土地資本化率），\(A_{L}=150×8\%=12\)萬(wàn)元；建筑物年凈收益\(A_{B}=AA_{L}\)（\(A\)為房地產(chǎn)年凈收益），\(A_{B}=3012=18\)萬(wàn)元；建筑物價(jià)值\(V_{B}=A_{B}÷R_{B}\)（\(R_{B}\)為建筑物資本化率），\(V_{B}=18÷10\%=180\)萬(wàn)元。解析：先根據(jù)土地價(jià)值和土地資本化率算出土地年凈收益，再用房地產(chǎn)年凈收益減去土地年凈收益得到建筑物年凈收益，最后根據(jù)建筑物資本化率算出建筑物價(jià)值。9.某可比實(shí)例的成交日期為2年前，成交價(jià)格為1000元/平方米，該類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在過(guò)去2年中分別比前一年上漲了5%和3%，則該可比實(shí)例經(jīng)交易日期調(diào)整后的價(jià)格是多少？答案：調(diào)整后的價(jià)格\(P=1000×(1+5\%)×(1+3\%)=1081.5\)元/平方米。解析：根據(jù)價(jià)格指數(shù)的變化，逐年對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，用成交價(jià)格乘以各年的價(jià)格上漲系數(shù)得到調(diào)整后的價(jià)格。10.某建筑物的建筑面積為200平方米，重置價(jià)格為1200元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為40年，已使用5年，用成新折扣法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。答案：成新率\(q=(Nt)÷N×100\%=(405)÷40×100\%=87.5\%\)；建筑物現(xiàn)值\(V=C×q\)（\(C\)為重置價(jià)格），\(C=1200×200=240000\)元，\(V=240000×87.5\%=210000\)元。解析：成新折扣法先計(jì)算成新率，再用重置價(jià)格乘以成新率得到建筑物現(xiàn)值。11.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為40萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益會(huì)以2%的比率遞減，資本化率為6%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)值是多少？答案：根據(jù)凈收益按一定比率遞減的收益法公式\(V=A÷(Y+g)\)（\(g\)為凈收益逐年遞減的比率），可得\(V=40÷(6\%+2\%)=500\)萬(wàn)元。解析：對(duì)于凈收益按一定比率遞減的情況，使用相應(yīng)的收益法公式計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值。12.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2200元/平方米，交易情況比正常情況低5%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象差3%，則該可比實(shí)例經(jīng)交易情況和房地產(chǎn)狀況調(diào)整后的價(jià)格是多少？答案：交易情況調(diào)整系數(shù)為\(100÷(1005)\)，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為\(100÷(1003)\)；調(diào)整后的價(jià)格\(P=2200×100÷(1005)×100÷(1003)\approx2438.78\)元/平方米。解析：分別計(jì)算交易情況和房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)，用成交價(jià)格依次乘以調(diào)整系數(shù)得到調(diào)整后的價(jià)格。13.某建筑物的重置價(jià)格為1500萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，已使用8年，殘值率為4%，用雙倍余額遞減法計(jì)算該建筑物第9年的折舊額。答案：雙倍直線折舊率\(d=2÷N×100\%=2÷30×100\%\approx6.67\%\)；第1年折舊額\(D_{1}=C×d=1500×6.67\%=100.05\)萬(wàn)元；第2年折舊額\(D_{2}=(CD_{1})×d=(1500100.05)×6.67\%≈93.38\)萬(wàn)元；……；第8年末賬面價(jià)值\(V_{8}=C(1d)^{8}=1500×(16.67\%)^{8}\approx912.74\)萬(wàn)元；從第9年起改用直線法折舊，剩余折舊年限\(n=308=22\)年，第9年折舊額\(D_{9}=(V_{8}C×R)÷n=(912.741500×4\%)÷22\approx36.03\)萬(wàn)元。解析：雙倍余額遞減法前期折舊按特定公式計(jì)算，后期當(dāng)折舊金額小于直線法折舊金額時(shí)，改用直線法折舊。14.某宗房地產(chǎn)的土地面積為800平方米，土地取得成本為1200元/平方米，開(kāi)發(fā)成本為1800元/平方米，管理費(fèi)用為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的3%，銷售費(fèi)用為開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的2%，投資利息為200萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的6%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用之和的15%，該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值是多少？答案：設(shè)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值為\(V\)。土地取得成本=800×1200=960000元；開(kāi)發(fā)成本=800×1800=1440000元；管理費(fèi)用=(960000+1440000)×3%=72000元；銷售費(fèi)用=2%V；銷售稅費(fèi)=6%V；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(960000+1440000+72000)×15%=385800元；根據(jù)成本法公式\(V=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)\)，即\(V=960000+1440000+72000+2\%V+2000000+6\%V+385800\)；移項(xiàng)可得\(V(2\%V+6\%V)=960000+1440000+72000+2000000+385800\)；\(92\%V=4857800\)；\(V=4857800÷92\%≈5280217.39\)元。解析：根據(jù)成本法的構(gòu)成要素，列出關(guān)于開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的方程，求解得到房地產(chǎn)價(jià)值。15.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2800元/平方米，成交日期為6個(gè)月前，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月上漲0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)交易日期調(diào)整后的價(jià)格是多少？答案：調(diào)整后的價(jià)格\(P=2800×(1+0.5\%)^{6}\approx2885.94\)元/平方米。解析：根據(jù)每月價(jià)格上漲幅度，利用復(fù)利公式對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。16.某房地產(chǎn)的年凈收益為25萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)保持不變，從第4年起每年遞增1%，資本化率為7%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值是多少？答案：前3年凈收益的現(xiàn)值\(P_{1}=A×[1(1+Y)^{n}]÷Y=25×[1(1+7\%)^{3}]÷7\%≈65.76\)萬(wàn)元；第3年末凈收益\(A_{3}=25\)萬(wàn)元，第4年凈收益\(A_{4}=25×(1+1\%)\)，從第4年起的凈收益在第3年末的價(jià)值\(P_{2}=A_{4}÷(Yg)=25×(1+1\%)÷(7\%1\%)\approx420.83\)萬(wàn)元；\(P_{2}\)的現(xiàn)值\(P_{3}=P_{2}÷(1+Y)^{3}=420.83÷(1+7\%)^{3}\approx344.77\)萬(wàn)元；房地產(chǎn)收益價(jià)值\(V=P_{1}+P_{3}=65.76+344.77=410.53\)萬(wàn)元。解析：將房地產(chǎn)凈收益分為前3年和第4年起兩部分，分別計(jì)算現(xiàn)值后相加得到房地產(chǎn)收益價(jià)值。17.某建筑物的建筑面積為150平方米，重置價(jià)格為1000元/平方米，已使用12年，經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為5%，用年數(shù)總和法計(jì)算該建筑物的折舊額。答案：年數(shù)總和\(S=n(n+1)÷2=40×(40+1)÷2=820\)；年折舊率\(R_{t}=(Nt+1)÷S\)，第12年折舊率\(R_{12}=(4012+1)÷820\approx0.0354\)；年折舊額\(D=C(1R)×R_{t}\)，\(C=150×1000=150000\)元，\(R=5\%\)，\(D=150000×(15\%)×0.0354=5026.5\)元。解析：年數(shù)總和法先計(jì)算年數(shù)總和，再根據(jù)使用年限計(jì)算年折舊率，最后計(jì)算年折舊額。18.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3200元/平方米，交易情況比正常情況高4%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象好2%，則該可比實(shí)例經(jīng)交易情況和房地產(chǎn)狀況調(diào)整后的價(jià)格是多少？答案：交易情況調(diào)整系數(shù)為\(100÷(100+4)\)，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為\(100÷(100+2)\)；調(diào)整后的價(jià)格\(P=3200×100÷(100+4)×100÷(100+2)\approx3005.88\)元/平方米。解析：分別確定交易情況和房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)，對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。19.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，土地單價(jià)為1600元/平方米，建筑物的重置價(jià)格為2000元/平方米，建筑面積為1500平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用10年，殘值率為3%，用直線法計(jì)算該房地產(chǎn)的折舊額和現(xiàn)值。答案：土地價(jià)值=1000×1600=1600000元；建筑物重置成本=1500×2000=3000000元；建筑物年折舊額\(D=C(1R)÷N=3000000×(13\%)÷50=58200\)元；折舊總額\(E=D×t=58200×10=582000\)元；建筑物現(xiàn)值\(V_=CE=3000000582000=2418000\)元；房地產(chǎn)現(xiàn)值=土地價(jià)值+建筑物現(xiàn)值=1600000+2418000=4018000元。解析：先分別計(jì)算土地價(jià)值和建筑物的相關(guān)數(shù)據(jù)，建筑物折舊按直線法計(jì)算，最后得到房地產(chǎn)現(xiàn)值。20.某房地產(chǎn)的年凈收益為35萬(wàn)元，土地價(jià)值為200萬(wàn)元，土地資本化率為7%，建筑物資本化率為9%，該房地產(chǎn)的建筑物價(jià)值是多少？答案：土地年凈收益\(A_{L}=V_{L}×R_{L}=200×7\%=14\)萬(wàn)元；建筑物年凈收益\(A_{B}=AA_{L}=3514=21\)萬(wàn)元；建筑物價(jià)值\(V_{B}=A_{B}÷R_{B}=21÷9\%≈233.33\)萬(wàn)元。解析：先算出土地年凈收益，再得到建筑物年凈收益，最后根據(jù)建筑物資本化率求出建筑物價(jià)值。21.某可比實(shí)例的成交日期為1年前，成交價(jià)格為2600元/平方米，該類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在過(guò)去1年中比前一年上漲了6%，則該可比實(shí)例經(jīng)交易日期調(diào)整后的價(jià)格是多少？答案：調(diào)整后的價(jià)格\(P=2600×(1+6\%)=2756\)元/平方米。解析：根據(jù)價(jià)格指數(shù)的上漲幅度對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。22.某建筑物的建筑面積為220平方米，重置價(jià)格為1300元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為45年，已使用8年，用成新折扣法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。答案：成新率\(q=(Nt)÷N×100\%=(458)÷45×100\%\approx82.22\%\)；建筑物現(xiàn)值\(V=C×q\)，\(C=220×1300=286000\)元，\(V=286000×82.22\%≈235149.2\)元。解析：先計(jì)算成新率，再用重置價(jià)格乘以成新率得到建筑物現(xiàn)值。23.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為45萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益會(huì)以1%的比率遞增，資本化率為7%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)值是多少？答案：根據(jù)凈收益按一定比率遞增的收益法公式\(V=A÷(Yg)=45÷(7\%1\%)=750\)萬(wàn)元。解析：使用相應(yīng)的收益法公式計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值。24.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/平方米，交易情況比正常情況低3%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象好4%，則該可比實(shí)例經(jīng)交易情況和房地產(chǎn)狀況調(diào)整后的價(jià)格是多少？答案：交易情況調(diào)整系數(shù)為\(100÷(1003)\)，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為\(100÷(100+4)\)；調(diào)整后的價(jià)格\(P=2400×100÷(1003)×100÷(100+4)\approx2327.13\)元/平方米。解析：分別計(jì)算調(diào)整系數(shù)并對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。25.某建筑物的重置價(jià)格為1800萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為35年，已使用12年，殘值率為2%，用雙倍余額遞減法計(jì)算該建筑物第13年的折舊額。答案：雙倍直線折舊率\(d=2÷N×100\%=2÷35×100\%\approx5.71\%\)；第1年折舊額\(D_{1}=C×d=1800×5.71\%=102.78\)萬(wàn)元；第2年折舊額\(D_{2}=(CD_{1})×d=(1800102.78)×5.71\%≈96.89\)萬(wàn)元；……；第12年末賬面價(jià)值\(V_{12}=C(1d)^{12}=1800×(15.71\%)^{12}\approx987.74\)萬(wàn)元；從第13年起改用直線法折舊，剩余折舊年限\(n=3512=23\)年，第13年折舊額\(D_{13}=(V_{12}C×R)÷n=(987.741800×2\%)÷23\approx40.6\)萬(wàn)元。解析：雙倍余額遞減法前期按特定公式折舊，后期改用直線法折舊。26.某宗房地產(chǎn)的土地面積為900平方米，土地取得成本為1300元/平方米，開(kāi)發(fā)成本為2000元/平方米，管理費(fèi)用為土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和的4%，銷售費(fèi)用為開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的3%，投資利息為220萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的7%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用之和的18%，該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值是多少？答案：設(shè)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值為\(V\)。土地取得成本=900×1300=1170000元；開(kāi)發(fā)成本=900×2000=1800000元；管理費(fèi)用=(1170000+1800000)×4%=118800元；銷售費(fèi)用=3%V；銷售稅費(fèi)=7%V；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(1170000+1800000+118800)×18%=556008元；根據(jù)成本法公式\(V=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)\)，即\(V=1170000+1800000+118800+3\%V+2200000+7\%V+556008\)；移項(xiàng)可得\(V(3\%V+7\%V)=1170000+1800000+118800+2200000+556008\)；\(90\%V=5844808\)；\(V=5844808÷90\%≈6494231.11\)元。解析：依據(jù)成本法構(gòu)成要素列出方程求解房地產(chǎn)價(jià)值。27.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3000元/平方米，成交日期為8個(gè)月前，該類房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月上漲0.6%，則該可比實(shí)例經(jīng)交易日期調(diào)整后的價(jià)格是多少？答案：調(diào)整后的價(jià)格\(P=3000×(1+0.6\%)^{8}\approx3147.94\)元/平方米。解析：利用復(fù)利公式根據(jù)每月價(jià)格上漲幅度調(diào)整成交價(jià)格。28.某房地產(chǎn)的年凈收益為32萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)4年內(nèi)保持不變，從第5年起每年遞增2%，資本化率為8%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值是多少？答案：前4年凈收益的現(xiàn)值\(P_{1}=A×[1(1+Y)^{n}]÷Y=32×[1(1+8\%)^{4}]÷8\%≈106.32\)萬(wàn)元；第4年末凈收益\(A_{4}=32\)萬(wàn)元，第5年凈收益\(A_{5}=32×(1+2\%)\)，從第5年起的凈收益在第4年末的價(jià)值\(P_{2}=A_{5}÷(Yg)=32×(1+2\%)÷(8\%2\%)=544\)萬(wàn)元；\(P_{2}\)的現(xiàn)值\(P_{3}=P_{2}÷(1+Y)^{4}=544÷(1+8\%)^{4}\approx400.77\)萬(wàn)元；房地產(chǎn)收益價(jià)值\(V=P_{1}+P_{3}=106.32+400.77=507.09\)萬(wàn)元。解析：分階段計(jì)算凈收益現(xiàn)值并相加得到房地產(chǎn)收益價(jià)值。29.某建筑物的建筑面積為180平方米，重置價(jià)格為1100元/平方米，已使用10年，經(jīng)濟(jì)壽命為42年，殘值率為4%，用年數(shù)總和法計(jì)算該建筑物的折舊額。答案：年數(shù)總和\(S=n(n+1)÷2=42×(42+1)÷2=903\)；年折舊率\(R_{t}=(Nt+1)÷S\)，第10年折舊率\(R_{10}=(4210+1)÷903\approx0.0366\)；年折舊額\(D=C(1R)×R_{t}\)，\(C=180×1100=198000\)元，\(R=4\%\)，\(D=198000×(14\%)×0.0366=6922.37\)元。解析：按年數(shù)總和法步驟計(jì)算折舊額。30.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2700元/平方米，交易情況比正常情況高5%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象差3%，則該可比實(shí)例經(jīng)交易情況和房地產(chǎn)狀況調(diào)整后的價(jià)格是多少？答案：交易情況調(diào)整系數(shù)為\(100÷(100+5)\)，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為\(100÷(1003)\)；調(diào)整后的價(jià)格\(P=2700×100÷(100+5)×100÷(1003)\approx2647.14\)元/平方米。解析：計(jì)算調(diào)整系數(shù)并調(diào)整成交價(jià)格。31.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1100平方米，土地單價(jià)為1700元/平方米，建筑物的重置價(jià)格為2100元/平方米，建筑面積為1600平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為52年，已使用11年，殘值率為3%，用直線法計(jì)算該房地產(chǎn)的折舊額和現(xiàn)值。答案：土地價(jià)值=1100×1700=1870000元；建筑物重置成本=1600×2100=3360000元；建筑物年折舊額\(D=C(1R)÷N=3360000×(13\%)÷52=62523.08\)元；折舊總額\(E=D×t=62523.08×11=687753.88\)元；建筑物現(xiàn)值\(V_=CE=3360000687753.88=2672246.12\)元；房地產(chǎn)現(xiàn)值=土地價(jià)值+建筑物現(xiàn)值=1870000+2672246.12=4542246.12\)元。解析：先分別算土地和建筑物相關(guān)數(shù)據(jù)，建筑物按直線法折舊后得到房地產(chǎn)現(xiàn)值。32.某房地產(chǎn)的年凈收益為38萬(wàn)元，土地價(jià)值為220萬(wàn)元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，該房地產(chǎn)的建筑物價(jià)值是多少？答案：土地年凈收益\(A_{L}=V_{L}×R_{L}=220×8\%=17.6\)萬(wàn)元；建筑物年凈收益\(A_{B}=AA_{L}=3817.6=20.4\)萬(wàn)元；建筑物價(jià)值\(V_{B}=A_{B}÷R_{B}=20.4÷10\%=204\)萬(wàn)元。解析：依次算出土地年凈收益、建筑物年凈收益和建筑物價(jià)值。33.某可比實(shí)例的成交日期為1.5年前，成交價(jià)格為2500元/平方米，該類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在過(guò)去1.5年中比前一年分別上漲了5%