濱海高層居住區(qū)規(guī)劃設計投標方案

招商碧桂園啟東區(qū)協(xié)興港項目投標方案設計Design

ofTender

SchemeforXiexingPortProjectinQidongDistrict2019.03.04效果展示效果展示效果展示效果展示效果展示效果展示效果展示0

1

02

03

04

05

06項目背景總體規(guī)劃一期設計產品設計造型設計示范區(qū)PreliminaryanalysisProjectdesignProductdesignDesignProductsShapedesignPromoterregion區(qū)位分析交通分析環(huán)境分析區(qū)位總結案例分析上位規(guī)劃規(guī)劃總圖規(guī)劃理念規(guī)劃條件強排比選商業(yè)分析周邊競品產品策略產品展示時尚海港風情漁港其他意向總平面平面圖立面設計項目背景BASIC

RESEARCH區(qū)位分析交通分析環(huán)境分析區(qū)位總結LocationvalueTraffic

analysisEnvironmentalanalysisLocationSummary區(qū)位價值Locationvalue基地位于啟東市東部一線臨海，靠近上海，位置優(yōu)越基地范圍東?；匚恢媚贤ㄒ黄趨f(xié)興港核心城區(qū)蘇州上海啟東市基地區(qū)位啟東位于上海北部，受國際大都市輻射，基地位于啟東市東部一線臨海，地理位置優(yōu)越。基地東側為國家級漁港的協(xié)興港，橫向協(xié)興河將地塊劃分為南北兩部分。地塊東南側直接臨海，海景視線豐富。XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計啟東旅游規(guī)劃thexiexingHarbourplan協(xié)興港—國家一級漁港，將打造以“漫城、漫港、漫樂園”為主題的旅游度假區(qū)呂四港旅游增長極SITE匯龍鎮(zhèn)旅游服務中心圓陀角旅游增長極啟隆北湖旅游增長極XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計交通分析Traffic

analysis上海

2h

通勤圈，區(qū)域交通便捷，主要人流從地塊西南而來南通興東國際機場東海啟東城東客運站已有城市支路規(guī)劃道路上海虹橋國際機場規(guī)劃鐵路人流來向上海浦東國際機場已有城市道路區(qū)域交通微觀交通Traffic

analysisTraffic

analysis基地緊鄰南通市和上海市，周邊三個機場環(huán)繞，且距離上海通勤時間為

1.5h，據啟東市區(qū)通勤時間

0.5h。地塊西側過河高架未形成，基地主要人流來向是西南方向，西側以南通為主，南向以上海為主。XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計周邊概況Surroundingsituation地處濱海度假區(qū)地段，生活配套缺乏，需項目自身完善南通大學啟東校區(qū)南通大學啟東校區(qū)協(xié)興港協(xié)興港啟東汽車客運站黃金海岸風景區(qū)恒大海上威尼斯東海醫(yī)院黃金海岸風景區(qū)恒大海上威尼斯配套分布publicUtilities基地位于東部濱海距市區(qū)的公共設施較遠，距客運站

17.5KM，東海醫(yī)院

8.4

公里。北側為南通大學啟東校區(qū)。本項目周邊生活配套缺乏，配套需自身完善。XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計周邊現(xiàn)狀Surroundingsituation項目可與協(xié)興港文旅資源共享，濱海景觀資源豐富，朝東朝南均可看海朝東視線景觀朝南視線景觀西南視線景觀基地西側視線景觀黃?；匚鞅币暰€景觀協(xié)興港基地北側視線景觀海景資源景觀綠化周邊資源Surroundingstatus基地西側是協(xié)興港，定位為國家一級漁港，規(guī)劃打造一個文旅為主題的港口?？膳c本案一期商業(yè)主題相結合形成聚集效應。地塊東側直接臨海，擁有豐富的海景資源。XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計區(qū)位總結LocationSummary區(qū)位總結地段——處于城市濱海文旅開發(fā)熱土，周邊地區(qū)尚未開發(fā)交通——現(xiàn)狀道路需完善，客群導入需要強力拉動配套——周邊配套缺乏，需自我完善規(guī)劃——政府重點打造區(qū)域，未來潛力大環(huán)境——地處一線臨海，海景資源豐富，現(xiàn)狀環(huán)境稍顯雜亂需整治文旅大盤，生態(tài)資源佳，未來潛力巨大XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計規(guī)劃設計PLANNING

DESIGN案例分析上位規(guī)劃規(guī)劃總圖規(guī)劃理念CaseanalysisUpperplanPlanningMasterChartPlanningconcept?如何打造濱海郊區(qū)大盤XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計濱海小鎮(zhèn)風情打造南通啟東·恒大海上威尼斯XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計案例分析caseanalysis多維度塑造娛樂度假村十大航母級配套：8.5

萬㎡白金七星海景酒庖5.6

萬㎡國際會議中心2.2

萬㎡飲食中心2.6

萬㎡娛樂中心1.5

萬㎡健康中心0.4

萬㎡商業(yè)中心2.3

萬㎡運勱中心3.5

萬㎡羽毛球中心4.4

萬㎡網球中心日內瓦小高層千島湖伴海洋房QiandaoLakeAccompaniedOceanHouseGenevaJuniorHighLevel1.4

萬㎡兒童娛樂中心十大航母級配套區(qū)To

pTe

nCarrierClassComplementaryAreas安大略雙拼私宅OntarioDualPrivateHouses貝加爾湖親海私宅LakeBaikalPrivateHouse高層加達爾湖雙拼私宅LakegadarDoublePrivateHouse貝加爾湖親海私宅LakeBaikalPrivateHouseXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計成熟的濱海商帶打造山東青島·萬達星光島XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計案例分析caseanalysis特色配套規(guī)劃打造濱海大盤濱海步行街SeasidePedestrianStreet酒吧街BarStreet國際秀場InternationalShow劇院Theatre星級酒店Starratedhotel國際醫(yī)院、學校Internationalhospitalsandschools游艇中心Yachting

Center居住組團housingclusterXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計活力時尚風情海港打造廣東深圳·歡樂海岸城XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計案例分析caseanalysis各具特色的主題營造濱海歡樂城SOHO

辦公及公寓SOHOOfficeandApartment曲水灣QuShuiWan華·會所HuaClub歡樂海岸購物中心HappyCoastShoppingMall度假酒店ResortHotel椰林沙灘housingcluster水秀劇場ShuiXiuTheatreXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計濱海郊區(qū)大盤多注重風情感及主題塑造那本案該如何定位？漫港、漫城、漫樂園海洋文化新港國際知名旅游度假區(qū)XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計規(guī)劃詳解Planninganalytical重點打造一期及東側地塊商業(yè)Commercial倉儲Storage行政辦公商業(yè)CommercialOffice居住ResidentialXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計規(guī)劃總圖PlanningMasterChartXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計塑造漁港主題的風情度假區(qū)休閑娛樂運動體驗漁港文化主題樂園沉浸式體驗水上運動濱海步道網紅拍照杜卡地林蔭彩虹跑文藝展覽音樂噴泉音樂藝術節(jié)特色書店特色餐飲特色手工業(yè)文化演藝業(yè)態(tài)創(chuàng)新XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計規(guī)劃詳解Planninganalytical兩極拉動

整體提升星云之境Nebula綠野花語Greenflower彩虹跑道Rainbowrunway探秘樂園Theypark水上運動Watersports花園別墅Gardenvilla金色海岸GoldCoast漁港文化主題樂園Themepark音樂噴泉Musicfountain風情港灣Amorousfeelingsoftheharbour精神雕塑sculpture風情商業(yè)街commercialstreetXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計?作為首期地塊該如何打造形象展示舞臺XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計規(guī)劃條件Planningconditions容積率高

日照難度大總用地面積：131019㎡計容建面：

287000

㎡建筑密度：容積率：綠化率：≤

25%1.0-2.5≥

35%居住用地面積：109819

㎡住宅商業(yè)住宅用地：

109819㎡計容建面：274547.5㎡建筑密度：

≤

18.2%容積率：2.5商業(yè)用地面積：21200

㎡道路紅線住宅＜

24

米，建筑退界線住宅≤

18

層，建筑退界線商業(yè)用地：

21200㎡計容建面：

14000㎡住宅＞

18

層，建筑退界線建筑密度：容積率：≤

60%0.6-0.8控制線：已有道路規(guī)劃道路1、住宅退沿海濱路建筑道路紅線根據建筑高度確定。2、住宅區(qū)容積率高日照難度大XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計時尚海港風情XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計歐洲小鎮(zhèn)

濱海漁港XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計漁港風情

度假體驗XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計一期設計PLANNING

DESIGN規(guī)劃條件強排比選商業(yè)分析PlanningconditionStrongparallelismBusinessanalysis基地情況Basesituation價值分析Value

analysis住宅地塊價值分析①處基地中心海景和中心花園景觀最好價值最高②東南和西南由于靠近南面可看海商業(yè)價值較好，北側中間有北側水景商業(yè)價值較好3③西北由于規(guī)劃高架影響，東北由于東側基地高層影響價值最低2東側高層遮擋UpperEastside3高架中心花園elevatedCentralGarden212住宅價值123XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計任務書解讀MissionStatement任務書解讀高

層

占

比30%-40%1299

戶X6X

750-55

㎡55-T8高

層

占

比50%-60%2042

戶70

㎡?90+75-T8高

層

占

比10%

以內371

戶X

585-90

㎡90+75-T6按

指

標

資源排布144

戶X

144別墅

120

㎡XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計極限強排

貨值推算strengthplatoon

Value

estimationXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計原方案強排Originalplanstrongrow原方案強排部分日照未過日照

0

小時≥

1

小時≥

2

小時≥

3

小時≥

4

小時≥

5

小時≥

6

小時XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計高難度日照下，如何形成標準化快推，控總價Howtoforma

standardizedfastpushandcontrolthetotalpriceunderdifficultsunshine強排推導Site

analysis全高層布局L

型布局U

型布局地塊內全高層布局高層沿北側西側呈

L

型布局高層沿北側西側及東側呈

U

型布局推薦指數優(yōu)點：推薦指數優(yōu)點：推薦指數優(yōu)點：①中心花園大缺點：①沒有溢價①與東側地塊形成整體形態(tài)缺點：①高層觀海視線受遮擋②日照不過①高層看海視線最優(yōu)②高層占地少，別墅量大，溢價高③高層分兩邊設置，日照容易通過②觀海視線嚴重受遮擋高層建筑面積

:269010

㎡高層建筑面積

:254370

㎡聯(lián)排建筑面積

:14280

㎡高層建筑面積

:252282

㎡聯(lián)排建筑面積

:17640

㎡XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計強排推導Site

analysis高層

U

形布局下的幾種方式比較此處日照不過此處日照不過兩側高側面向海同方向轉動兩側高層呈環(huán)抱式反方向轉動僅西側高層面向海轉動推薦指數

不推薦優(yōu)點：①兩側高層看海視線均好缺點：推薦指數

不推薦優(yōu)點：①空間形態(tài)較好缺點：推薦指數優(yōu)點：①看海視線較好②空間形態(tài)較好①影響內部日照①不利氣候對別墅區(qū)影響大XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計強排推導Site

analysis中部為洋房產品中部為疊加產品中部為聯(lián)排產品內部布置洋房及兩棟

18F內部布置

4F

疊加及

2

棟

18F內部布置

3F

聯(lián)排及

4

棟

18F推薦指數缺點：①中部布置洋房，看海視線不佳②洋房溢價低推薦指數優(yōu)點：①有一定的溢價且量大②整體形態(tài)較好推薦指數優(yōu)點：①高溢價②整體形態(tài)較好高層建筑面積

:220050

㎡洋房建筑面積

:48960

㎡高層建筑面積

:235685

㎡疊加建筑面積

:34000

㎡高層建筑面積

:252282

㎡別墅建筑面積

:17640

㎡XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計根據推導，我們得出了兩個方案Fromthederivation,wegottwoschemes強排推導Site

analysis城市甲板海岸麗港外側U型布置27F

內部布置3F聯(lián)排及4棟18F外側U型布置27F

內部布置4F疊加及2棟18F住宅總建筑面積

:269010

㎡高層建筑面積

:252282

㎡27F

面積

:217722

㎡住宅總建筑面積

:269010

㎡高層建筑面積

:235685

㎡27F

面積

:218405

㎡18F

面積

:34560

㎡18F

面積

:17280

㎡別墅建筑面積

:17400

㎡疊加建筑面積

:34000

㎡XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計商業(yè)分析Businessanalysis商業(yè)分析Businessanalysis商業(yè)地塊交通解讀2人流入口Entrance人流入口Entrance1人流入口Entrance人流入口分析機動車入口選址原因：原因：將主要人流入口布置在海濱路一側，充分利用海景觀面①號選址距道路交叉口

70M，交通便利②號選址位于道路街角交叉口，不利于通行XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計售樓處分析SalesOfficeAnalysis啟動區(qū)設于西南街角更有利于形象展示2啟動區(qū)選址Sales

department啟動區(qū)選址1Sales

department售樓處落位分析高低①號選址位于道路交叉口，交通便利，緊鄰濱海路，充分利用海景觀面②號選址缺點前期住宅施工圍擋過長，造價高，且無前場場地XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計商業(yè)測算Commercialmeasurement？商業(yè)面積總量6000㎡商業(yè)

A300m15m100m單線平鋪，進深

25M，面寬

400M基地面寬

300M，導致多出

100M面寬多出的量堆置于平鋪的兩側，形成端頭

2F將平直的體量進行彎折，立面更富有動態(tài)XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計商業(yè)測算Commercialmeasurement內外鋪均分的形式未充分挖掘商業(yè)價值200m15m15m200m設計成內街形態(tài)，進深

15m面寬

400m拆分成兩列，每列

200m進行形態(tài)拆分，北側四塊南側兩塊XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計商業(yè)測算Commercialmeasurement增大沿街價值高的商業(yè)體量商業(yè)

B200m10m20m200m設計成內街形態(tài)，進深分為

10m，20m拆分成兩列，每列

200m進行形態(tài)拆分，北側四塊南側兩塊進一步將體量破碎化，形成肌理化XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計公寓測算Apartmentcount？公寓面積總量8000㎡公寓

A10m10m66.67m66.67m層數

7F

扣除一層商業(yè)

,

剩余

6

層進深

10m兩棟均分

133.33m

面寬，每棟

66.67m為了使南面立面更富有動態(tài)，形成彎折的形態(tài)配合商業(yè)的布局，形成新的形態(tài)XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計公寓測算Apartmentcount嘗試點式布局，空間靈動公寓

B10m10m10m44.44m44.44m44.44m層數

7F

扣除一層商業(yè)

,

剩余

6

層進深

10m兩棟均分

133.33m

面寬，每棟

66.67m將中間一棟退后，形成組團形態(tài)配合商業(yè)的布局，形成新的形態(tài)XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計公寓測算Apartmentcount所有公寓量布置為一棟，對住宅影響大27F15m20m不控制樓層

使得成為點式公寓為減少遮擋，降低樓層數，增大單層面積XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計方案推導Programmederivation全外街商業(yè)模式的方案，形成城市甲板商業(yè)

A將商業(yè)與公寓組合公寓

AXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計方案推導Programmederivation街區(qū)式商業(yè)模式，形成海港風情小鎮(zhèn)商業(yè)

B將商業(yè)與公寓組合公寓

BXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計城市甲板海岸麗港CoastalharbourCityDeck城市甲板CITY

DECK效果展示住宅方案一Housinganalysis總圖指標Total

indicators啟東協(xié)興港項目1號地塊（住宅用地）經濟指標項目規(guī)劃總用地單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-設計方案指標109819.0143166.0274542.6269682.217400.0252282.24860.41516.3647.2備注總建筑面積地上建筑面積（計容面積）住宅面積別墅其中高層03配套面積物業(yè)用房養(yǎng)老用房總建面4‰20-30㎡/百戶30㎡/百戶50㎡/個其中社區(qū)用房公廁970.980.0其中消防控制室小區(qū)配電房門衛(wèi)6060-80㎡1500.036.012㎡/個快遞服務用房地下建筑面積容積率50.0104528.82.5121101總建筑密度占地面積戶數%18%㎡戶㎡%20147.1367702人防面積綠地率10021.635.0總建筑面積7%機動車停車數輛輛3236地上停車數162地上停車5%其中其中08地下停車數輛輛輛輛30745539146地

下停車95%非機動車停車數配套用房非機動車位3.0輛/100㎡2.0輛/101㎡住宅非機動539410031207060901

社區(qū)主入口02

社區(qū)大堂03

社區(qū)次入口04

主題廣場05

海濱商業(yè)06

海濱公寓07

高層住宅08

別墅住宅050409101112社區(qū)入口中軸景觀中心花園配套設施XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計終極度假，濱海風貌效果展示日出觀海，紅霞破曉規(guī)劃亮點規(guī)劃結構

:Site

analysis景觀禮儀軸+生態(tài)宜居環(huán)XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計戶型分布戶型分布

:Householddistribution戶型配比表類型高層產品57戶數12881932312總戶數3532145占比36%55%9%建筑面積

總建筑面積

占比73506.161506962808027%56%10%6%78269682.1690聯(lián)排別墅120145100%17400戶型配比分布55戶型78戶型90戶型55Type

ofhouseholdType

ofhouseholdType

ofhousehold㎡㎡㎡7890聯(lián)排戶型

PlatoonXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計視線分析視線分析

:Sightanalysis27F

看海景觀27F

看海景觀27F

看海景觀3F

及以上可觀海界面11F

及以上可觀海界面XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計視線分析視線分析

:Sightanalysis27F

看海景觀18F

看海景觀18F

看海景觀3F

及以上可觀海界面18F

及以上可觀海界面XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計視線分析視線分析

:Sightanalysis27F

看海景觀27F

看海景觀10F

看海景觀3F

及以上可觀海界面18F

及以上可觀海界面XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計規(guī)劃分析Planninganalysis流線分析：消防分析：本小區(qū)實現(xiàn)完全的人車分流消防登高場地滿足消防撲救的要求車行流線地下車庫CarCirculationUndergroundParking社區(qū)出入口

CommunityEntrance消防流線Fire

rescueline消防回車場地Firefield消防登高場地

FireclimbingvenuesXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計規(guī)劃分析Planninganalysis建筑朝向：地庫分析：27°27°38°27°27°42°高層

A高層

B高層

C別墅地庫范圍及出入口住宅兼顧朝向與景觀地庫范圍線

Fire

rescueline地下車庫入口

UndergroundParking西側高層

A

布局為東偏北

42°東側高層

A

布局為東偏北

27°高層

B

和高層

C

布局為東偏北

27°別墅布局為東偏北

27°XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計日照分析日照分析

:Sunshineanalysis日照時間日照

0

小時

Zerohoursofsunshine≥

1

小時≥

2

小時≥

3

小時≥

4

小時≥

5

小時≥

6

小時≥

1hour≥

2hour≥

3hour≥

4hour≥

5hour≥

6hourXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計商業(yè)方案一Businessanalysis效果展示效果展示效果展示效果展示效果展示商業(yè)規(guī)劃Businessplanning兩個聚落、兩個廣場、一條沿商觀海線通過波浪形曲線形成

350m

商業(yè)觀海線文旅廣場Center

Square碼頭文化聚落Enter

Square內街廣場Center

Square海濱文化聚落Enter

SquareXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計空間尺度Spatialscale不同尺度聚落廣場，空間體驗多樣海濱文化聚落內街休閑廣場CenterSquare碼頭文化聚落文旅廣場CenterSquareEnterSquareEnterSquare交通節(jié)點交通節(jié)點交通節(jié)點交通節(jié)點交通節(jié)點交通節(jié)點是XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計商業(yè)元素Businesselement現(xiàn)代手法

漁港元素海濱元素的傳承現(xiàn)代元素的延續(xù)創(chuàng)意元素的穿插海濱元素的提取，使商業(yè)標志性地理位置元素凸顯

運用玻璃幕墻、鋁板等現(xiàn)代材料，讓建筑整體造型

局部運用創(chuàng)意視覺標識系統(tǒng)，自發(fā)性注入街區(qū)延展輕盈整潔

設計，與傳統(tǒng)元素對話XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計商業(yè)平面Commercialplane全年齡、全天候的商業(yè)活力潮流青年9:00

清食早餐

10:30

時尚美妝

12:30

情調西餐15:00

文藝書吧17:00

電子娛樂21:00

美容

SPA23:00

音樂靜吧家庭親子活力老年9:00

主題早餐10:30

兒童樂園7:20

養(yǎng)生早餐

10:00

文藝茶館12:00

親子餐廳14:30

親子閱讀12:00

傳統(tǒng)美食16:30

戲水樂園14:30

時光藝廊19:30

玩具樂園20:00

曲藝文化XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計商業(yè)平面Commercialplane商業(yè)平面二層XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計公寓視線Apartmentlineofsight公寓擁有絕佳看海視線XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計面朝大海，春暖花開享受生活，推窗觀海海岸麗港COSTAL

HARBOR鳥瞰圖鳥瞰圖住宅方案二Housinganalysis總圖指標Total

indicators啟東協(xié)興港項目1號地塊（住宅用地）經濟指標項目規(guī)劃總用地單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡-設計方案指標109819.0143166.0274545.2269684.834000.0235684.84860.41516.3647.2備注總建筑面積地上建筑面積（計容面積）住宅面積03別墅其中高層配套面積物業(yè)用房養(yǎng)老用房總建面4‰20-30㎡/百戶30㎡/百戶50㎡/個其中1202社區(qū)用房公廁970.90180.0其中消防控制室小區(qū)配電房門衛(wèi)6060-80㎡1500.036.012㎡/個11快遞服務用房地下建筑面積容積率50.0104529.82.5總建筑密度占地面積戶數%18%08㎡戶㎡%19388.23588人防面積綠地率10021.635.0總建筑面積7%機動車停車數輛輛323610地上停車數162地上停車5%其中其中地下停車數輛輛輛輛30745540146地

下停車95%1203非機動車停車數配套用房非機動車位3.0輛/100㎡2.0輛/101㎡07住宅非機動5394060901

社區(qū)主入口02

社區(qū)大堂03

社區(qū)次入口04

主題廣場05

海濱商業(yè)06

海濱公寓07

高層住宅08

別墅住宅09

社區(qū)入口10

中軸景觀11

中心花園12

配套設施0405XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計戶型分布戶型分布

:Householdtypedistribution戶型配比表類型高層疊墅產品57戶數12881752276總戶數3316272占比39%53%8%建筑面積

總建筑面積

占比74188.81366562484028%51%9%78269684.890125272100%3400013%戶型配比分布55戶型78戶型90戶型55Type

ofhouseholdType

ofhouseholdType

ofhousehold㎡㎡㎡7890疊加戶型

SuperpositionXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計視線分析視線分析

:Sightanalysis視線界面3F

及以上可觀海界面11F

及以上可觀海界面18F

及以上可觀海界面XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計規(guī)劃分析Planninganalysis流線分析：消防分析：本小區(qū)實現(xiàn)完全的人車分流消防登高場地滿足消防撲救的要求車行流線地下車庫CarCirculationUndergroundParking社區(qū)出入口

CommunityEntrance消防流線Fire

rescueline消防回車場地Firefield消防登高場地

FireclimbingvenuesXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計規(guī)劃分析Planninganalysis建筑朝向：地庫分析：27°27°38°27°42°高層

A高層

B高層

C洋房住宅兼顧朝向與景觀地庫范圍及出入口西側高層

A

布局為東偏北

42°地庫范圍線

Fire

rescueline地下車庫入口

UndergroundParking東側高層

A

布局為東偏北

27°高層

B

和高層

C

布局為東偏北

27°洋房布局為東偏北

27°XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計日照分析日照分析

:Sunshineanalysis日照時間日照

0

小時≥

1

小時≥

1≥

2≥

3≥

4≥

5hourhourhourhourhour≥

2

小時≥

3

小時≥

4

小時≥

5

小時≥

6

小時≥

6hourXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計商業(yè)方案二Businessanalysis效果展示效果展示商業(yè)規(guī)劃Businessplanning兩個聚落、兩個廣場、一條沿商觀海線一條

300m

商業(yè)內街和一條

180m

觀海商業(yè)外街文旅廣場Center

Square碼頭文化聚落Enter

Square海濱文化聚落Enter

SquareXiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計空間尺度Spatialscale不同尺度聚落廣場，空間體驗多樣海濱文化聚落碼頭文化聚落文旅廣場CenterSquareEnterSquareEnterSquare交通節(jié)點交通節(jié)點交通節(jié)點交通節(jié)點交通節(jié)點交通節(jié)點是XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計空間尺度Spatialscale多樣的體驗空間XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計商業(yè)元素Businesselement小鎮(zhèn)風情

古典元素海濱元素的傳承古典元素的轉譯雕塑元素的穿插XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計商業(yè)平面Commercialplane商業(yè)平面一層XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計商業(yè)平面Commercialplane商業(yè)平面二層XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計公寓視線Apartmentlineofsight公寓擁有絕佳看海視線XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計產品設計PRODUCT

DESIGN周邊競品產品策略產品展示PeripheralcompetitionProductstrategyProductpresentation周邊競品Competingproducts以基地周邊

30KM范圍作為同一板塊來分析市場競品

,

主要有

5

個樓盤奧萊繽紛廣場伊頓藍庭4恒大海上威尼斯陽光城海悅府20km10km伊頓藍庭4伊頓公館3陽光城海悅府2奧萊繽紛廣場2伊頓公館結論：基地附近十公里內在售競品較少，部分競品集中在

20KM

外的市區(qū)。恒大海上威尼斯5ChanXgieshx

iangRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

長協(xié)

沙興

路港

項

目

設

計

方

案TOPWAY

DESIGN拓

維

設

計周邊競品Competingproducts其中有三個樓盤產品與本項目面積段相似50m2~70m275m2~95m2100m2~120m2125m2~145m2奧萊繽紛廣場陽光城海悅府80m2（兩房兩廳一廚一衛(wèi)）100m2（三房兩廳一廚兩衛(wèi)）104m2（三房兩廳一廚兩衛(wèi)）117m2（

三房兩廳一廚兩衛(wèi)）125m2（三房兩廳一廚兩衛(wèi)）142m2（四房兩廳兩廚一衛(wèi)）伊頓公館143m2（三室兩廳一廚兩衛(wèi)）ChanXgi

eshx

ian

gRPooardt

Project

Concept

PlanningStylingdesign保招

利商

長協(xié)

沙興

路港

項

目

設

計

方

案造

型

設

計周邊競品Competingproducts主要競品為恒大海上威尼斯50m2~70m275m2~95m2100m2~120m2125m2~145m2伊頓藍庭60m2（兩房一廳一廚一衛(wèi)）143m2（四房兩廳一廚兩衛(wèi)）恒大威尼斯102m2（三房兩廳一廚一衛(wèi)）126m2（三房兩廳一廚兩衛(wèi)）51m2（一房一廳一廚一衛(wèi)）88m2（三房兩廳一廚一衛(wèi)）93m2（三房兩廳一廚兩衛(wèi)）結論：從競品戶型面積段分析：奧萊繽紛廣場，伊頓藍庭，恒大海上威尼斯均可作為項目競品；從競品輻射范圍分析：恒大海上威尼斯為項目競品。綜上所述：恒大海上威尼斯為項目競品。XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型分析Apartmentanalysis重點分析恒大高層三個面積段產品51m2（一房一廳一廚一衛(wèi)）88m2（三房兩廳一廚一衛(wèi)）93m2（三房兩廳一廚兩衛(wèi)）特點：樓盤較早，戶型布局較傳統(tǒng)，不能完全滿足現(xiàn)狀需求；平面結構不整齊；贈送面積少；作為沿海度假定位的戶型，產品度假感體現(xiàn)的不夠明顯。XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計依據競品分析，得出我們產品策略Accordingtotheanalysisofcompetitiveproducts,wedrawourproductstrategy產品策略一：度假風情厭倦城市的躁動，來感受陽光、沙灘、大海的氣息XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計產品策略二：度假風情大面寬寬景陽臺，將每一片海域盡收眼底XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計產品策略三：南北通透每一個戶型都能實現(xiàn)南北通透，讓海風輕撫每一個角落XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計產品策略CIityImpression產品策略四：多重贈送1、寬景陽臺設計2、設備平臺改造為房間3、挑空可改造為房間改造后改造前4、庭院贈送5、露臺贈送6、飄窗贈送XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計257m

戶型身在海邊，流連忘返255m

，一個異鄉(xiāng)人夢中的天堂，一個漂泊者遠方的歸宿，當你挎上背包來到這，看著天上的云向北去，海上的船往南開，你會不會有這樣的想法，我可不可以不走，讓時光停留在此刻，就停留在這海邊

...XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression257m

戶型

(

一室一廳一衛(wèi)

)戶型展示戶型分析度假感豪華套衛(wèi)客廳臥室回游南向兩面寬南向雙陽臺南北通透XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression257m

戶型標準層平面得房率

75%XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計278m

戶型碧海藍天，悠閑適意275m

，是溫馨的港灣，透過窗戶，將房間外的一切景象盡收眼底。明媚的陽光射進房間，整個房間都沉浸在一片溫暖之中，柔和的色調仿佛朦朧的霧靄，含蘊而曖昧。在陽光的暈染中，整個房間顯得柔美、空靈、悠閑

...XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression產品升級78

㎡戶型改造后78

㎡戶型改造前改造前后對比升級點贈送設備平臺面積，增大房間面積XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression戶型特點南向兩面寬寬景陽臺南向橫廳南北通透獨立玄關餐客廳一體化設備平臺贈送XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression278m

戶型標準層平面得房率

76%ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

長協(xié)

沙興

路港

項

目

設

計

方

案Planninganddesign規(guī)

劃

設

計290m

戶型面朝大海，春暖花開2,90m

是幸福的所在，因為我有一所房子，面朝大海，春暖花開。昨天告訴我，不要忘記曾經的痛苦與歡樂，今天告訴我，要珍惜當下的生活，明天告訴我，還要繼續(xù)努力和拼搏。但在此刻，我只想做個簡單、幸福的人，因為我有一所房子，面朝大海，春暖花開

...XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression產品升級90

㎡戶型改造后90

㎡戶型改造前改造前后對比升級點設備平臺贈送，增大房間面積XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression戶型特點南向兩面寬寬景陽臺南北通透U

形廚房飄窗贈送設備平臺贈送餐客廳一體化XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression290m

戶型標準層平面得房率

78%ChanXgieshx

iangRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

長協(xié)

沙興

路港

項

目

設

計

方

案TOPWAY

DESIGN拓

維

設

計與恒大戶型對比Apartmentdesign戶型對比CIitycomparison競品對比本案

/57

㎡戶型恒大

/51

㎡戶型競品對比升級點1、引入酒店豪華套衛(wèi)，打造溫馨、浪漫的度假風情2、寬景陽臺，創(chuàng)造最大角度觀景3、南北通透，保持室內空氣流通4、平面結構整齊，滿足標準化的要求XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型對比CIitycomparison競品對比本案

/78

㎡戶型恒大

/88

㎡戶型競品對比升級點1、獨立玄關，增加入戶體驗2、南向兩面寬，增大采光面ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

PlanningPlanninganddesign保招

利商

長協(xié)

沙興

路港

項

目

設

計

方

案規(guī)

劃

設

計戶型對比CIitycomparison競品對比90

㎡戶型改造前93

㎡戶型改造前產品對比升級點大飄窗贈送，增加贈送面積U

形廚房，增加操作空間ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

PlanningPlanninganddesign保招

利商

長協(xié)

沙興

路港

項

目

設

計

方

案規(guī)

劃

設

計別墅產品Low-riseApartmentProducts2120m

聯(lián)排戶型幸福的瞬間往往都是那么簡單，是一家人圍在一起吃飯，是一個人坐在吧臺上悠閑享受，是屋頂上兩個人牽手的平淡，也是院里的那一方小菜園。我們應該珍惜這幸福的點滴，因為在這里，有天、有地、有自己，更有那彌漫在四周海的氣息

...戶型展示CIityImpression120

㎡聯(lián)排首層平面XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression戶型特點餐客廳一體大寬廳大面積贈送南北通透大庭院XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression120

㎡聯(lián)排二層平面XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression120

㎡聯(lián)排二層平面南北通透獨立家庭室挑空贈送南北露臺贈送XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression120

㎡聯(lián)排三層平面XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression120

㎡聯(lián)排三層平面豪華臥室南北通透南北露臺南北露臺贈送XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression120

㎡聯(lián)排各層平面庭院贈送

50.04

㎡露臺贈送

5.5

㎡露臺贈送

5.75

㎡挑空贈送

10.85

㎡露臺贈送

4.2

㎡露臺贈送

4.35

㎡一層平面二層平面三層平面聯(lián)排別墅建筑面積

120

㎡，實得面積

200.69

㎡，附贈率

67.2%XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計2120m

疊加戶型當你站在自家的小院里，看著屋內家人的歡笑，聽著院外鳥兒的啼叫，你也許無法想象自己的家只有百平之大，但你不必懷疑，因為在這里你擁有的是整個大海的無邊無際

...戶型展示CIityImpression120

㎡戶型下疊一層平面圖二層平面圖XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression戶型特點南向四面寬飄窗贈送一層南北通透私家庭院景觀陽臺一層平面圖二層平面圖XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression戶型分析贈送分析入戶流線分析贈送分析下疊入戶流線下疊入戶流線下疊庭院贈送

31.56

㎡飄窗贈送

2.28

㎡下疊建筑面積

120

㎡，實得面積

153.84

㎡，附贈率

28.2%ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

長協(xié)

沙興

路港

項

目

設

計

方

案Planninganddesign規(guī)

劃

設

計戶型展示CIityImpression120

㎡戶型上疊三層平面圖四層平面圖XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression戶型特點南向四面寬飄窗贈送南北通透露臺贈送景觀陽臺私家庭院XiexingPort

Project

Concept

PlanningProductdesign招

商

協(xié)

興

港

項

目

設

計

方

案產

品

設

計戶型展示CIityImpression入戶流線分析上疊入戶流線入戶流線ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

長協(xié)

沙興

路港

項

目

設

計

方

案Planninganddesign規(guī)

劃

設

計戶型展示CIityImpression戶型分析贈送分析飄窗露臺

11.22

㎡上疊庭院贈送

19.24

㎡飄窗贈送

2.28

㎡上疊建筑面積

120

㎡，實得面積

155.02

㎡，附贈率

29.18%飄窗贈送

2.28

㎡ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

長協(xié)

沙興

路港

項

目

設

計

方

案Planninganddesign規(guī)

劃

設

計公寓產品ApartmentProducts戶型展示CIityImpression40

㎡戶型二層平面圖一層平面圖ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

長協(xié)

沙興

路港

項

目

設

計

方

案Planninganddesign規(guī)

劃

設

計戶型展示CIityImpression戶型特點預留雙鑰匙挑空贈送南北通透二層平面圖一層平面圖ChanXgi

es

hx

ian

gRPooardt

Project

Concept

Planning保招

利商

長協(xié)

沙興

路港

項

目

設

計

方

案Planninganddesign規(guī)

劃

設

計造型設計Stylingdesign時尚海港風情漁港其他意向FashionableseaportStylefishingportOtherIntention時尚度假海港·風格風格推演Stylededuction關鍵字度假時尚線性極致度假現(xiàn)代時尚利落線性XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計商業(yè)效果商業(yè)效果高層效果高層效果別墅效果別墅效果材料分析Modellingofresidentia玻璃

Glass0101淡藍色LOW-E

玻璃02涂料

Coating02米白色真石漆03金屬

Metal03深灰色金屬鋁板XiexingPort

Project

Concept

PlanningProjectresearch項

目

設

計歐洲海港小鎮(zhèn)·風