房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的增值稅稅務(wù)處理

從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝!房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的增值稅稅務(wù)處理編者按：一般地，納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，以發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)時間；先開具發(fā)票的，以開具發(fā)票的當(dāng)天為納稅義務(wù)時間。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實務(wù)中，常常發(fā)生房產(chǎn)的預(yù)售收入，也應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅，預(yù)繳增值稅能否抵扣其進(jìn)項稅留抵額，現(xiàn)與大家試探討如下。由于水平有限，若有不當(dāng)之處，還請海涵，并敬請指正。

我們知道：納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，以發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天為納稅義務(wù)時間；先開具發(fā)票的，以開具發(fā)票的當(dāng)天為納稅義務(wù)時間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

房地開發(fā)企業(yè)以預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)時，預(yù)繳的增值稅能否抵扣其留抵額呢？

不能。預(yù)繳增值稅時，其應(yīng)稅行為的增值稅納稅義務(wù)時間并未發(fā)生，根據(jù)財稅[2016]36號等文件的規(guī)定，預(yù)繳的增值稅必須待實際發(fā)生納稅義務(wù)時，才能抵減留抵進(jìn)項稅額。

案例：北京吉祥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人，于2017年10月預(yù)售2017年7月開工尚未開發(fā)完畢的房地產(chǎn)項目收入1110萬元，銷售完工房地產(chǎn)項目收入2220萬。本月有留抵進(jìn)項稅額200萬元。銷售時采用一般計稅方法，稅率11%，預(yù)征率3%。

一、預(yù)售收入

會計處理：

借：銀行存款11,100,000.00

貸：預(yù)收賬款11,100,000.00

借：應(yīng)交稅費預(yù)交增值稅300,000.00

稅金及附加36,000.00

貸：銀行存款336,000.00

稅務(wù)處理：

預(yù)售收入應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅=1110/（1+11%）*3%=30（萬元）。由于預(yù)售尚未開發(fā)完畢的房地產(chǎn)項目未產(chǎn)生納稅義務(wù)，當(dāng)月不能結(jié)轉(zhuǎn)銷項稅額。只有等該房地產(chǎn)項目納稅義務(wù)發(fā)生，才能抵扣本月的留抵進(jìn)項稅額。

二、銷售收入

會計處理：

借：銀行存款22,000,000.00

貸：主營業(yè)務(wù)收入20,000,000.00

應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）2,200,000.00

稅務(wù)處理：

銷售完工房地產(chǎn)項目應(yīng)申報增值稅銷項稅額=2220/（1+11%）*11%=220（萬元）。抵扣進(jìn)項稅額200萬元，應(yīng)納增值稅額=220-200=20（萬元）。

三、繳納增值稅

會計處理：

借：應(yīng)交稅費未交增值稅200,000.00

稅金及附加24,000.00

貸：銀行存款224,000.00

稅務(wù)處理：

2017年11月申報期內(nèi)繳納增值稅50萬元。附加稅費=50*12%=6.00（萬元），其中，預(yù)售收入應(yīng)繳附加稅費3.60萬元，完工產(chǎn)品銷售收入應(yīng)繳附加稅費2.40萬元。

四、預(yù)繳增值稅結(jié)轉(zhuǎn)

預(yù)售房開發(fā)完畢，結(jié)轉(zhuǎn)為完工產(chǎn)品。

會計處理：

借：預(yù)收賬款11,100,000.00

貸：主營業(yè)務(wù)收入10,000,000.00

應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）1,100,000.00

借：應(yīng)交稅費未交增值稅300,000.00

貸：應(yīng)交稅費預(yù)交增值稅300,000.00

稅務(wù)處理：

未來預(yù)售的房產(chǎn)項目完工、移交，產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳增值稅30萬元。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號），一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。確定銷項稅額110（=1110/1.11*11%）萬元。

納稅申報時，申報銷項稅額80（=110-30）萬元，可抵扣當(dāng)期留抵進(jìn)項稅額。

參考文件：

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）。

思考：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售收入如何開具發(fā)票。請說明你的觀點和理由。

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