下半年江西省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析分享產(chǎn)權(quán)和獨(dú)享產(chǎn)權(quán)考試試卷

2016年下半年江西省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：分享產(chǎn)權(quán)和獨(dú)享產(chǎn)權(quán)考試試卷本卷共分為2大題50小題,作答時(shí)間為180分鐘，總分100分,60分及格.一、單項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)事最符合題意）1、下列關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的表述中，不正確的是__。

A．依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)

B．當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均需依法登記

C．經(jīng)法定登記機(jī)關(guān)登記的房地產(chǎn)權(quán)利具有對(duì)抗第三人的效力

D．房屋因買賣、贈(zèng)與等原因致使其權(quán)屬發(fā)生變化的,應(yīng)及時(shí)辦理變更登記2、出售公有住房時(shí)，售房單位從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金，高層住宅不低于售房款的。

A：5%

B:10％

C:20％

D:30％

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于。

A:長(zhǎng)期投資

B：中長(zhǎng)期投資

C：中短期投資

D:置業(yè)投資

E：借款合同4、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的房屋預(yù)先售給__，并由其預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

A．購(gòu)房者

B．承購(gòu)人

C．預(yù)買客戶

D．潛在客戶5、以下深度價(jià)格修正率之間關(guān)系的表達(dá)式正確的是。

A:累計(jì)深度百分率=平均深度百分率×所給臨街深度

B：平均深度價(jià)格修正率=累計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度／所給臨街深度

C:單獨(dú)深度百分率=平均深度百分率×所給臨街深度

D：累計(jì)深度百分率=單獨(dú)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、《中華人民共和國(guó)刑法》規(guī)定,承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估等職責(zé)的中介組織的人員雖未索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物,但故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的可處,并處罰金.

A：三年以下有期徒刑或者拘役

B：五年以下有期徒刑或者拘役

C：五年以下有期徒刑或者管制

D:五年以上、十年以下有期徒刑

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)__轉(zhuǎn)讓。

A．同時(shí)

B．隨之

C．不能

D．權(quán)利人確定是否8、預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例屬于房地開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中的__。

A．時(shí)間類參數(shù)

B．融資相關(guān)參數(shù)

C．收益相關(guān)指標(biāo)

D．評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)9、廉租住房投資、低碳排放住宅示范項(xiàng)目投資等屬于。

A:固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等

B：生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資

C:政府投資、非盈利機(jī)構(gòu)投資

D：企業(yè)投資和個(gè)人投資

E：借款合同10、某套住宅總價(jià)30萬元,套內(nèi)建筑面積125㎡，套內(nèi)墻體面積20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為元。

A：1765

B:2000

C：2069

D：2400

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

11、由于出讓計(jì)劃不明確,對(duì)以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長(zhǎng)不得超過__年

A．1

B．2

C．3

D．512、資本金凈利潤(rùn)率＝年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額與__之比.

A．經(jīng)營(yíng)收入

B．資本金

C．經(jīng)營(yíng)成本

D．銷售收入13、某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為10000元,如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12％,則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是萬元。(2005年試題)

A：28。62

B:29。16

C:41.56

D:48。24

E：借款合同14、對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是__。

A．服務(wù)市場(chǎng)

B．合格有效市場(chǎng)

C．有效市場(chǎng)

D．潛在市場(chǎng)15、需求是指消費(fèi)者在某特定時(shí)期內(nèi)和一定市場(chǎng)上，按一定價(jià)格愿意并且能夠購(gòu)買的某種商品或勞務(wù)的。

A:總和

B:水平

C：質(zhì)量

D:數(shù)量

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，房屋買賣代理收費(fèi)，實(shí)行獨(dú)家代理的，由雙方協(xié)商，但最高不超過成交價(jià)格的。

A：1％

B：2％

C：3%

D：4％

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為__。

A．0。91

B．0。92

C．1.09

D．1。1018、某在建工程,土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2。5年.已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為__萬元。

A．3758。57

B．394203

C．3966.10

D．4769.8519、目標(biāo)定價(jià)法所確定的單位價(jià)格為__。

A．單位價(jià)格＝單位成本+資本投資額×目標(biāo)收益率/銷售量

B．單位價(jià)格＝單位成本+資本投資額/銷售量

C．單位價(jià)格＝單位成本×（1+月標(biāo)利潤(rùn)率）/(1－稅率）

D．單位價(jià)格＝單位成本×(1+月標(biāo)利潤(rùn)率）×(1－稅率）20、在存在房地產(chǎn)泡沫的情況下,國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)，應(yīng)采用的測(cè)算結(jié)果。

A：收益法

B：市場(chǎng)法

C:成本法

D：假設(shè)開發(fā)法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、下列在確定房屋貨幣拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，關(guān)于房屋“用途”的說法不正確的是。

A：“用途”是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途

B：所有權(quán)證書未標(biāo)明用途的，以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的用途為準(zhǔn)

C：產(chǎn)權(quán)檔案未記錄用途的,以實(shí)際用途為準(zhǔn)

D:實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意,是否取得合法手續(xù)為依據(jù)

E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章22、減征、免征契稅政策中，城鎮(zhèn)職工,按規(guī)定第一次購(gòu)買的,免征契稅。

A：私有住房

B：公有住房

C:商品住房

D：二手住房

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某宗房地產(chǎn)是在10年前通過出讓方式取得的土地使用年限為40年的商業(yè)用地，建設(shè)期為1年，該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益為12萬元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為__萬元。

A．133.90

B．135。09

C．143。10

D．15024、一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經(jīng)商，所以現(xiàn)在翻建房屋使其面積擴(kuò)大，那么他應(yīng)當(dāng)進(jìn)行__登記。

A．轉(zhuǎn)移登記

B．變更登記

C．先進(jìn)行變更登記再進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記

D．先進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記再進(jìn)行變更登記25、附息債券息票上標(biāo)明利息額、支付利息的期限和債券號(hào)碼等內(nèi)容,息票一般以個(gè)月為一期。

A:1

B：3

C：6

D：9

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0。5分)1、某宗土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年,土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限為__年。

A．10

B．20

C．30

D．402、在房地產(chǎn)定價(jià)方法中,名牌策略屬于__。

A．成本加成定價(jià)法

B．目標(biāo)定價(jià)法

C．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

D．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法3、在項(xiàng)目評(píng)估過程中，租金或售價(jià)的確定是通過__得來的。

A．近期交易物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較

B．市場(chǎng)上交易物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較

C．類似物業(yè)的比較

D．市場(chǎng)上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較4、定義市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括.

A：描繪市場(chǎng)區(qū)域的發(fā)展前景

B:描繪市場(chǎng)區(qū)域

C：在相應(yīng)地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類型

D：在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界

E：解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)5、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用來反映考察項(xiàng)目資本金盈利能力的財(cái)務(wù)報(bào)表是。

A：損益表

B：資金來源與運(yùn)用表

C：資本金現(xiàn)金流量表

D：全部投入現(xiàn)金流量表

E:借款合同6、是物業(yè)管理的三個(gè)基本特性。

A:社會(huì)化

B:專業(yè)化

C:市場(chǎng)化

D：私有化

E：民主化7、開發(fā)商企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門提供一下哪些證件及資料__。

A．商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表

B．開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書

C．土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證

D．工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度地說明

E．商品房預(yù)售方案8、居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般可分為__。

A．住宅用地

B．公共服務(wù)設(shè)施用地

C．道路用地

D．綠化用地

E．軍事用地9、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的人工費(fèi)包括。

A：工資

B:醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)

C：統(tǒng)籌費(fèi)

D:聘請(qǐng)法律顧問的費(fèi)用

E：保安費(fèi)用10、在各種市場(chǎng)方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有.

A：成本低

B：反饋快

C：能深入了解被訪者情況

D：回收率高

E：能深度訪談

11、下列屬于長(zhǎng)期資產(chǎn)的有.

A:長(zhǎng)期投資

B：固定資產(chǎn)

C:無形資產(chǎn)

D:應(yīng)收賬款

E：存貨12、下列關(guān)于股票與公司債券的表述不正確的是。

A:二者既有相同之處,又有質(zhì)的區(qū)別

B：股票投資是一種長(zhǎng)期投資，而公司債券投資則是一種短期投資

C：股票投資者與公司之間形成的是一種借貸性質(zhì)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,而公司債券持有人與公司之間形成的是一種股東權(quán)與公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的關(guān)系

D：在風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)方面，公司債券持有人承擔(dān)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,而股票持有者則不承擔(dān)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任

E：股票投資風(fēng)險(xiǎn)是很大的。相比之下，公司債券則是一種風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)低得多的投資13、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶損屬于__。

A．物質(zhì)折舊

B．功能折舊

C．經(jīng)濟(jì)折舊

D．會(huì)計(jì)折舊14、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括__的建設(shè)費(fèi)用。

A．自來水

B．污水

C．煤氣

D．熱力

E．電信15、從本質(zhì)上看，法院主導(dǎo)拍賣程序原則是由決定的。

A：法院強(qiáng)制拍賣的國(guó)家強(qiáng)制性

B:目的的利他性

C：目的的非利他性

D：強(qiáng)制拍賣標(biāo)的的非自有性

E：強(qiáng)制拍賣標(biāo)的的自有性16、某高層樓房占用的土地總面積為900m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為3000萬元,甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為2000萬元;乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為1000萬元。那么如果按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算,甲公司擁有的土地?cái)?shù)量為__m2.

A．700

B．600

C．500

D．20017、合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)，合法權(quán)益應(yīng)包括__等方面.

A．合法交易

B．合法產(chǎn)權(quán)

C．合法使用

D．合法處分

E．合法區(qū)位18、下面四個(gè)選項(xiàng)中，說法不正確的是__。

A．以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，可視為同一抵押物

B．以一宗房地產(chǎn)分割抵押的,首次抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分

C．鄉(xiāng)、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨(dú)抵押

D．以鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地作用權(quán)同時(shí)抵押19、A市2007、2008年度商品住宅平均價(jià)格分別為2600元／、2800元.該市A市2007-2008年普通商品住宅價(jià)格的環(huán)比增長(zhǎng)速度是。

A：107．69％

B：7．69％

C：110．3%

D：10．3％

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的,該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起日內(nèi)給予答復(fù)。

A：5

B：7

C：10

D:15

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、城市房屋拆遷當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，又產(chǎn)生糾紛的,如選擇仲裁方式，則。

A：必須經(jīng)房屋拆遷管理部門同意

B:前提條件是當(dāng)事人必須自愿達(dá)成仲裁協(xié)議

C：實(shí)行“一裁終局制”

D:只有一方依據(jù)補(bǔ)償安置協(xié)議中的仲裁條款申請(qǐng)仲裁的,仲裁委員會(huì)不予受理

E：對(duì)仲裁結(jié)果不服向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理22、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為萬元。

A：42．0

B：50．4

C：60．0

D:72．0

E：借款合同23、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房地權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的,為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的