城市CBD發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制分析

城市CBD發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制分析---一項(xiàng)對(duì)東莞CBD啟動(dòng)建設(shè)的案例研究院系：指導(dǎo)老師：完成日期：

內(nèi)容摘要：本文通過(guò)對(duì)東莞CBD啟動(dòng)過(guò)程的分析，討論了都市CBD進(jìn)展的動(dòng)力機(jī)制咨詢題。本文認(rèn)為，集合機(jī)制和都市規(guī)劃是都市化進(jìn)程，是CBD進(jìn)展動(dòng)力體系的兩個(gè)方面。都市規(guī)劃為CBD進(jìn)展制造了適合企業(yè)需求的外在條件，這些條件有助于吸引企業(yè)和人口的導(dǎo)入；產(chǎn)業(yè)集合機(jī)制要緊是通過(guò)集合效應(yīng)帶來(lái)的收益，引導(dǎo)第三產(chǎn)業(yè)在CBD區(qū)域自我復(fù)制，使第三產(chǎn)業(yè)在CBD集合的連續(xù)動(dòng)力。CBD是都市產(chǎn)業(yè)集聚到一定時(shí)期的產(chǎn)物，同時(shí)由于CBD建設(shè)又是一個(gè)主觀能動(dòng)性專門強(qiáng)的行動(dòng)。因此，決策CBD是否建立，必須認(rèn)真考察都市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)進(jìn)展情形，包括經(jīng)濟(jì)集合張狂、要緊產(chǎn)業(yè)集群進(jìn)展?fàn)顩r、企業(yè)結(jié)構(gòu)狀況、產(chǎn)業(yè)布局等等。只有第二產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)生擴(kuò)散效應(yīng)時(shí)，大規(guī)模的CBD建設(shè)才有可能進(jìn)行。由于都市CBD規(guī)劃超前性、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的緩慢性，因此在CBD啟動(dòng)期，企業(yè)導(dǎo)入專門有可能是相對(duì)不足的。這時(shí)，集合效應(yīng)和都市規(guī)劃帶來(lái)的強(qiáng)烈升值預(yù)期所引起的投資資本導(dǎo)入，是推動(dòng)CBD建設(shè)連續(xù)進(jìn)行的重要資金來(lái)源。關(guān)鍵詞：CBD產(chǎn)業(yè)集合機(jī)制產(chǎn)業(yè)升級(jí)結(jié)構(gòu)分化規(guī)劃

引言關(guān)于正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型期的中國(guó)人來(lái)講，CBD看起來(lái)承載了與財(cái)寶有關(guān)的種種妄圖：最高檔的寫字樓，最昂貴的公寓，最出風(fēng)頭的建筑，還有最有鈔票的人和他們最靚的車。在日益強(qiáng)調(diào)國(guó)際接軌的今天，CBD---正在成為中國(guó)都市進(jìn)展的一個(gè)新的浪潮。截至目前，全國(guó)超過(guò)40個(gè)都市開(kāi)始建設(shè)和籌劃自己的CBD，他們包括北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、青島、杭州、東莞等。CBD的概念受到了地點(diǎn)政府和地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的高度追捧，因?yàn)閺纳虡I(yè)角度看，它幾乎成了聚寶盆的現(xiàn)代代名詞；單就CBD那個(gè)概念，就先天注定了其近乎天價(jià)的土地出讓金和樓盤售價(jià)。在大規(guī)模進(jìn)行CBD建設(shè)的浪潮中，我們不禁要咨詢：如此眾多的都市建設(shè)CBD是否是必要？它們是否滿足了CBD建設(shè)和進(jìn)展的必要條件？促進(jìn)CBD進(jìn)展的動(dòng)力因素有哪些？CBD進(jìn)展的規(guī)模、速度保持多少比例比較適合？CBD在都市空間轉(zhuǎn)型中的演化過(guò)程是如何的？本文的主旨確實(shí)是通過(guò)對(duì)已具有一定雛形的東莞CBD進(jìn)展的動(dòng)力機(jī)制和演進(jìn)過(guò)程的分析，來(lái)探討以上提及的CBD規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)中的一些要緊咨詢題，期望能夠?qū)σ院驝BD的建設(shè)和進(jìn)展提出一定的理論和實(shí)踐的指導(dǎo)建議。CBD特點(diǎn)、功能研討概念釋義CBD是英文central

business

district的縮寫，中文譯為中央商務(wù)區(qū)。CBD起源于社會(huì)學(xué)對(duì)都市空間結(jié)構(gòu)的分析。1923年美國(guó)社會(huì)學(xué)家E.W.伯吉斯以芝加哥為研究對(duì)象，提出了同心圓理論。其要緊內(nèi)容是都市的社會(huì)功能圍繞中心呈同心圓結(jié)構(gòu)，其中的核心區(qū)叫CBD，由此向外依次為轉(zhuǎn)運(yùn)區(qū)、低收入階級(jí)居住區(qū)、中產(chǎn)階級(jí)居住區(qū)和高收入階級(jí)居住區(qū)，共五個(gè)圈層。位于五個(gè)同心圓圓心的CBD被伯吉斯定義為零售、辦公、俱樂(lè)部、金融、賓館、劇院等高度集中地，都市商業(yè)活動(dòng)、社會(huì)活動(dòng)、市民活動(dòng)和都市交通的核心。在其理論中，伯吉斯給予CBD三方面的性質(zhì)，第一，CBD是都市結(jié)構(gòu)的核心，容納了功能層次最高的行業(yè)并行使與之有關(guān)的職能，是都市交通骨架的樞紐地區(qū)。其次，它與都市發(fā)源地緊密有關(guān)，甚至是都市最早的建成區(qū)。第三，在仍將連續(xù)由內(nèi)向外的同心圓都市擴(kuò)展中，CBD將在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持其中心和操縱地位。由伯吉斯的定義能夠看出，CBD概念在初創(chuàng)時(shí)指普遍意義上的發(fā)達(dá)工業(yè)社會(huì)的都市中心區(qū)。后期，隨著世界經(jīng)濟(jì)正由工業(yè)化社會(huì)步入信息化社會(huì)，經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，CBD概念從原先的都市空間概念轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)概念。CBD概念進(jìn)展也越來(lái)越高檔化，逐步成為區(qū)域、乃至全國(guó)、甚至全球具有阻礙力的金融、商務(wù)等辦公集合場(chǎng)所，如紐約、東京、悉尼、巴黎、香港等，都市的商務(wù)辦公職能已成為區(qū)域、全國(guó)乃至全球性經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的治理與操縱中樞，并相互構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)。在這些都市中，CBD差不多成為都市中心區(qū)的要緊組成部分，不僅集中了大量的跨國(guó)公司的總部，還有高層次、專業(yè)化的商務(wù)服務(wù)，包括金融、法律、會(huì)計(jì)、治理及廣告業(yè)等。這類公司集合與國(guó)際性大都市的CBD中，為跨國(guó)公司在全球運(yùn)轉(zhuǎn)自如起了決定性作用。在本文中，所使用的東莞CBD的案例的含義界定結(jié)合了CBD傳統(tǒng)概念和現(xiàn)代概念。在那個(gè)地點(diǎn)目前CBD更多的是一個(gè)都市中心區(qū)的概念，是東莞這一國(guó)際制造基地的單中心商務(wù)圈，然而隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，它的區(qū)域性和國(guó)家性的產(chǎn)業(yè)CBD概念有可能逐步增強(qiáng)。CBD特點(diǎn)和功能CBD特點(diǎn)當(dāng)代都市的CBD不僅云集了區(qū)域企業(yè)的總部，還有高層次、專業(yè)化的商務(wù)服務(wù)，包括金融、法律、會(huì)計(jì)、治理及廣告業(yè)等，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)樞紐。CBD一樣要滿足一定的空間特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)?？臻g特點(diǎn)包括：一定的占地面積CBD作為都市的一個(gè)功能區(qū)域，第一要滿足的一個(gè)條件確實(shí)是具有一定的都市空間，或者場(chǎng)所。CBD內(nèi)發(fā)生的任何事件，包括人流、車流、建筑、商務(wù)活動(dòng)等差不多上在這一場(chǎng)所中得到安排的。事件安排的合理性，專門大程度上取決于場(chǎng)所布局的合理性，既是規(guī)劃是否合乎人們所進(jìn)行的各種活動(dòng)的需求。區(qū)域的高可達(dá)性

可達(dá)性是CBD最差不多的特點(diǎn)。包括交通的可達(dá)性和信息的可達(dá)性兩方面。CBD內(nèi)交通用地面積大，具有都市最發(fā)達(dá)的內(nèi)部和外部交通聯(lián)系，交通連接在三維空間展開(kāi)，形成一個(gè)便利的交通網(wǎng)絡(luò)，能給予單位時(shí)刻內(nèi)最高的辦事通達(dá)機(jī)會(huì)，東京CBD內(nèi)的交通系統(tǒng)用地占總面積的22.3％，紐約曼哈頓更達(dá)到37.5％。便利的交通網(wǎng)絡(luò)使CBD人流、車流量最大。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑格認(rèn)為傳播信息的活動(dòng)被迫也是自愿的在交通最方便的中心地點(diǎn)進(jìn)行。因此便利的交通使CBD成為都市的信息中樞，都市中人與人交換產(chǎn)品、信息和進(jìn)行各種社會(huì)活動(dòng)的中心，信息取代了其它活動(dòng)成為CBD最要緊的特點(diǎn)，據(jù)邁耶（Richard

L.Meier）推算，在紐約、倫敦或舊金山，平均每個(gè)市民每年同意1億件有意義的信息，是進(jìn)展中國(guó)家大都市如雅加達(dá)、慕尼黑等都市平均數(shù)的100倍。

高密度建筑量；建筑密度高，形成高樓林立的景觀。隨著地價(jià)的高企，建筑物高度和密度隨之增加，建筑量一樣都在百萬(wàn)平方米以上，表現(xiàn)出高樓林立的景觀，密集的摩天大樓使CBD具有了景觀性，成為都市形象的載體之一。一樣在建筑密度上要符合兩個(gè)指標(biāo)，即CBHI>1和CBII>50％。（CBHI和CBII是墨菲和萬(wàn)斯提出的界定CBD范疇的指標(biāo)：CBHI（Central

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Height

Index，譯為中心商務(wù)高度指數(shù)，指單位面積內(nèi)的商務(wù)用途的建筑容量，CBII(Central

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Intensity

Index，譯為中心商務(wù)強(qiáng)度指數(shù))指基底內(nèi)商務(wù)用途的建筑容量占總建筑容量的比重。）功能特點(diǎn)要緊表現(xiàn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面，要緊有：經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)操縱力CBD是區(qū)域、都市的經(jīng)濟(jì)樞紐。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)的操縱力往往集中在一些大的金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)等跨國(guó)公司集中的地域，從而使CBD成為經(jīng)濟(jì)樞紐機(jī)構(gòu)。擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè)：以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；第三產(chǎn)業(yè)高度密集。第三產(chǎn)業(yè)高度集合是CBD的核心特點(diǎn)，代表了當(dāng)今時(shí)代最先進(jìn)、最發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)，如金融、保險(xiǎn)、證券、中介、會(huì)計(jì)等集中在CBD。倫敦CBD第三產(chǎn)業(yè)密度指數(shù)[2]超過(guò)0.4，紐約CBD中80％以上的職工從事第三產(chǎn)業(yè)工作，其中60％在辦公機(jī)構(gòu)，在公司總部就業(yè)的比例為54％。同時(shí)CBD內(nèi)部亦有行業(yè)分區(qū)，同行業(yè)在空間分布上相對(duì)集中，如華爾街要緊是金融機(jī)構(gòu)，而法院周圍是律師行和房地產(chǎn)公司集中的地區(qū)。行業(yè)分區(qū)是CBD特有的現(xiàn)象，都市中其它地區(qū)不明顯。

擁有商務(wù)空間的最高集合度；商務(wù)空間最高集合度。都市的商務(wù)辦公設(shè)施高度集中于CBD。據(jù)統(tǒng)計(jì)，紐約、芝加哥、舊金山等都市CBD的辦公面積占全市的一半以上。人口的集合性人流密集、晝夜人口差不大。CBD內(nèi)人流高度密集，一個(gè)大廈內(nèi)可能集中幾萬(wàn)人辦公，“911”前紐約世貿(mào)中心每天有14萬(wàn)人進(jìn)出，倫敦CBD白天人口達(dá)到150萬(wàn)人，夜晚人流稀少，晝夜間人口數(shù)量變化大，有時(shí)可達(dá)到十幾倍甚至幾十倍。地價(jià)的最高性由于用地緊張，CBD的樓價(jià)、地價(jià)在都市的內(nèi)部或者區(qū)域內(nèi)是最高的，是都市地價(jià)峰值點(diǎn)所在，1990年?yáng)|京CBD每平方樓面的出租價(jià)格為2000美元，倫敦為1100－1500美元，巴黎為700美元，紐約為400美元。

服務(wù)的高端性CBD提供的商務(wù)、商業(yè)、娛樂(lè)服務(wù)均是都市乃至地區(qū)、國(guó)家內(nèi)最高層次的商品和服務(wù)，所從事的交易和交流差不多上最高檔次的。CBD功能國(guó)外，CBD的要緊由中央商務(wù)功能和中心商業(yè)功能兩大功能體系構(gòu)成。然而如此的規(guī)劃造成一個(gè)專門大的咨詢題：白天的CBD，車流和人流相當(dāng)密集，中心區(qū)顯得專門繁華，然而一到晚上人車流就大幅下降，CBD顯得冷冷清清，猶如一座死城。因此專門多規(guī)劃學(xué)家、社會(huì)學(xué)家都期望給CBD附加居住、娛樂(lè)、休閑等功能。2.1中央商務(wù)辦公職能包括總部型辦公、一般辦公、金融辦公、其他辦公（包括出版、商務(wù)咨詢等）。辦公就業(yè)人數(shù)占CBD就業(yè)人口的50－60％，辦公面積一樣在CBD建筑面積的40－80％之間浮動(dòng)，其比重與都市結(jié)構(gòu)松散程度、都市類型、都市在地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)首位度以及辦公類型有關(guān)，其中銀行、律師行、會(huì)計(jì)行、保險(xiǎn)公司、金融機(jī)構(gòu)、電力公司對(duì)中心區(qū)位需求高、不易遷移，上述行業(yè)發(fā)達(dá)的都市CBD的辦公比重高。2.2中心商業(yè)職能包括零售商業(yè)、批發(fā)、餐飲等。50年代美國(guó)商業(yè)活動(dòng)建筑面積達(dá)到CBD的30％左右，就業(yè)人數(shù)占CBD就業(yè)總?cè)藬?shù)的15－20％

，隨著都市規(guī)模增加，CBD的商務(wù)辦公功能愈益成熟，零售活動(dòng)份額逐步減少。2.3居住職能目前CBD周邊的居住功能越來(lái)越得到人們的重視。CBD周邊的住宅，由于離上班的地點(diǎn)較近，節(jié)約上班時(shí)刻和交通成本，往往受到人們的青睞。然而由于成熟的CBD周邊地價(jià)高企，在居住區(qū)的住宅往往是各類高檔公寓，整體售價(jià)較高，一樣只有較高收入者，如富豪、中產(chǎn)階級(jí)、高端白領(lǐng)才能承擔(dān)的起。。2.4其它職能為了保持整個(gè)系統(tǒng)的合理運(yùn)行，CBD多少需要其它輔助功能的支持，包括娛樂(lè)、旅行、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、旅社、娛樂(lè)、展覽及會(huì)議等。產(chǎn)業(yè)集合機(jī)制和區(qū)位空間關(guān)系CBD的形成和進(jìn)展實(shí)質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)展與都市空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換關(guān)系的一種特例。目前這一關(guān)系的分析，要緊是通過(guò)區(qū)位經(jīng)濟(jì)學(xué)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)濟(jì)集合機(jī)制理論進(jìn)行分析。因此，大多學(xué)者也通過(guò)此理論研究CBD的演變和進(jìn)展。經(jīng)濟(jì)集合效應(yīng)是指市場(chǎng)活動(dòng)能夠?qū)⑻囟ㄉa(chǎn)要素組合的產(chǎn)業(yè)集合在某一點(diǎn)上。一樣來(lái)講經(jīng)濟(jì)的集合效應(yīng)分為三個(gè)層次：第一個(gè)層次是企業(yè)內(nèi)部集合化，類似于馬歇爾所講的內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì)；典型的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)集合化現(xiàn)象表現(xiàn)在生產(chǎn)型的企業(yè)，生產(chǎn)的規(guī)?；軌虼龠M(jìn)企業(yè)單位成本的下降，整體效益的上升；另一方面，在特定的條件下，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)集合化也表現(xiàn)在企業(yè)結(jié)構(gòu)的內(nèi)部整合上，然而企業(yè)的結(jié)構(gòu)整合情形較為復(fù)雜，并不是講企業(yè)結(jié)構(gòu)越完善、部門越多，企業(yè)效益越好，而是講企業(yè)結(jié)構(gòu)必須得到關(guān)聯(lián)性的整合。第二個(gè)層次是企業(yè)外部、行業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)集合，即單一產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)集合，此類產(chǎn)業(yè)集合是指某一類產(chǎn)業(yè)集合在特定區(qū)域內(nèi)，部分學(xué)者稱之為“區(qū)域化經(jīng)濟(jì)”。目前單一產(chǎn)業(yè)集合在我國(guó)的廣東、浙江、江蘇等專門多區(qū)域顯現(xiàn)，其中較為典型的確實(shí)是東莞，它的各個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)上顯現(xiàn)的不同產(chǎn)業(yè)集群，如虎門的服裝業(yè)、厚街的家具業(yè)等；此外某一特色的工業(yè)園區(qū)也是單一產(chǎn)業(yè)集合的一種類型，如各類科技園區(qū)等。單一產(chǎn)業(yè)集群屬于外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一種，同類產(chǎn)業(yè)集合在特定空間內(nèi)，能夠產(chǎn)生集合效應(yīng)，形成勞動(dòng)力市場(chǎng)、原料采購(gòu)平臺(tái)、銷售平臺(tái)等為生產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的外部經(jīng)濟(jì)，企業(yè)能夠?qū)ｉT方便的在區(qū)域內(nèi)找到自己所需的雇員、銷售渠道、采購(gòu)渠道，從而降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，促進(jìn)企業(yè)效益的提升，從而進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域的規(guī)?；M(jìn)展。第三層次是多行業(yè)間的集合，即多個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)集合，這類集合要緊分布在類似都市這種高度結(jié)構(gòu)化的較大的區(qū)域之中，可稱之為“都市化經(jīng)濟(jì)”。與區(qū)域化經(jīng)濟(jì)相比，都市化的產(chǎn)業(yè)集合是多元性的，它要緊表現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，都市化集合的產(chǎn)業(yè)鏈會(huì)更加完善，它可能涉及到產(chǎn)業(yè)鏈的要緊環(huán)節(jié)，而不像單一產(chǎn)業(yè)集群可能只是用心于某幾個(gè)環(huán)節(jié)；其次，產(chǎn)業(yè)的層次會(huì)不一樣，如都市的規(guī)模越大，第三產(chǎn)業(yè)就會(huì)更加達(dá)，GDP比重和就業(yè)人口比例就會(huì)越高。都市化集合也是外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一種，其集合效應(yīng)的原理與區(qū)域化集合是一致的，然而過(guò)程要更為復(fù)雜。經(jīng)濟(jì)集合的第二、三層次論述的確實(shí)是產(chǎn)業(yè)集合與區(qū)位的關(guān)系。這一理論認(rèn)為企業(yè)和產(chǎn)業(yè)一樣傾向于在特定區(qū)位空間集中不同集群，不同的有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)又傾向于集結(jié)在不同的地點(diǎn)，空間的差異化在某種程度上與產(chǎn)業(yè)專業(yè)化有關(guān)。產(chǎn)業(yè)集合能夠發(fā)生的主導(dǎo)機(jī)制是因?yàn)榧夏軌蚪档统杀荆瑤?lái)整體的效益提升，用克魯格曼的新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)來(lái)講，確實(shí)是規(guī)模酬勞是遞增的，只要規(guī)模酬勞保持增長(zhǎng)狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)集合就能夠存在和成長(zhǎng)下去。由于任何一種產(chǎn)業(yè)差不多上需要實(shí)體的企業(yè)支撐的，因此存在一個(gè)空間的載體咨詢題。產(chǎn)業(yè)集合的區(qū)位表現(xiàn)也確實(shí)是企業(yè)在空間中集合。產(chǎn)業(yè)的集合理論對(duì)都市空間的轉(zhuǎn)換的講明更多是功能性，而非因果性的。它是通過(guò)集合可能帶來(lái)的收益性來(lái)論證都市空間轉(zhuǎn)換的合理性。這種簡(jiǎn)化的方法使得咨詢題的講明變得清晰，但同時(shí)忽略了這一轉(zhuǎn)換過(guò)程中存在的諸多復(fù)雜的過(guò)程。例如，它無(wú)法講明為何在某一區(qū)位顯現(xiàn)特定的產(chǎn)業(yè)集群這一現(xiàn)象；也忽略了對(duì)具體區(qū)位產(chǎn)業(yè)集合過(guò)程中，直截了當(dāng)構(gòu)成集合效應(yīng)的企業(yè)和個(gè)人多邊的心理和行為。全然上來(lái)講，產(chǎn)業(yè)集合理論對(duì)區(qū)位轉(zhuǎn)換過(guò)程的分析是有欠缺的，這使得它適于分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，但對(duì)區(qū)位產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生講明力是不強(qiáng)的。產(chǎn)業(yè)集合機(jī)制和CBD的進(jìn)展除了上海、北京等少數(shù)都市之外，中國(guó)大多數(shù)都市差不多上第二產(chǎn)業(yè)為主的都市，關(guān)于他們而言，CBD是一個(gè)新興、突現(xiàn)的都市空間，承擔(dān)著產(chǎn)業(yè)升級(jí)功能。這一產(chǎn)業(yè)升級(jí)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的過(guò)程是沿著產(chǎn)業(yè)“集合—擴(kuò)散—集合”的鏈條而發(fā)生的。鏈條的第一個(gè)環(huán)節(jié)“集合”是指原有或現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的集合規(guī)模，都市經(jīng)濟(jì)量的積存情形如何。從前面對(duì)CBD的分析，我們看到CBD必定是高建筑密度的、高地價(jià)性的、產(chǎn)業(yè)是以企業(yè)總部和第三產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的。CBD功能以商務(wù)和商業(yè)區(qū)域?yàn)橹?，高建筑密度必定是帶?lái)高建筑量的辦公樓和商業(yè)。一樣來(lái)講，一個(gè)較有阻礙力的CBD的辦公建筑面積必須達(dá)到200萬(wàn)平方以上，即使只是作為都市中心區(qū)概念，100萬(wàn)平方的建筑面積也是必不可少的。如果區(qū)域都市經(jīng)濟(jì)沒(méi)有達(dá)到一定規(guī)模，大中型企業(yè)專門少、第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)也不發(fā)達(dá)、居民收入水平不高，是沒(méi)有方法承擔(dān)這一巨量的辦公和商業(yè)的供應(yīng)；而且CBD建設(shè)往往至少需要20年的時(shí)刻進(jìn)行建設(shè)，前后的投入數(shù)以百億，是相當(dāng)龐大的，因此經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的都市，政府財(cái)政也是沒(méi)有方法承擔(dān)的。從高地價(jià)的角度來(lái)講，CBD的單位商務(wù)成本和商業(yè)成本差不多上較高的，如果企業(yè)的利潤(rùn)率沒(méi)有達(dá)到一定的規(guī)模，也是沒(méi)有方法承擔(dān)這一高額的商務(wù)成本；居民的財(cái)寶達(dá)不到一定的積存，也是無(wú)法消費(fèi)得起商業(yè)區(qū)的商品。因此，一個(gè)具有區(qū)域阻礙的CBD建設(shè)第一是建立在都市經(jīng)濟(jì)一定量的積存上。目前一個(gè)粗略的標(biāo)準(zhǔn)是都市GDP達(dá)到1000億元。因此是否適合建設(shè)CBD，單純依靠經(jīng)濟(jì)總量的積存是不夠的，還必須考慮都市產(chǎn)業(yè)集群類不和單個(gè)產(chǎn)業(yè)集群的集合度。當(dāng)一個(gè)都市的產(chǎn)業(yè)集群類不過(guò)少，單一產(chǎn)業(yè)的集合度專門高。盡管該產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)能力專門強(qiáng)，然而由于邊際效應(yīng)遞減的規(guī)律，經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)能力并可不能隨著產(chǎn)業(yè)集合度的提升增加多少，經(jīng)濟(jì)的總體活力限制在一個(gè)狹小的范疇內(nèi)，如果該產(chǎn)業(yè)集群要緊是由寡頭企業(yè)構(gòu)成的，第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展?jié)摿透×?。如果一個(gè)都市的產(chǎn)業(yè)集群個(gè)數(shù)專門多，那么每個(gè)產(chǎn)業(yè)集群的規(guī)模就專門小，經(jīng)濟(jì)集合效應(yīng)較小，這就專門難達(dá)到區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的要求，CBD的建設(shè)也缺乏有效的支撐。因此考察產(chǎn)業(yè)集合對(duì)CBD建設(shè)的阻礙，需要重點(diǎn)分析產(chǎn)業(yè)集群類不數(shù)和各個(gè)產(chǎn)業(yè)集群的規(guī)模量。只有兩者達(dá)到一種有效的平穩(wěn)，才能對(duì)CBD建設(shè)產(chǎn)生真正的作用。因此CBD最終能否建設(shè)，在產(chǎn)業(yè)咨詢題上還需要進(jìn)一步深入，譬如經(jīng)濟(jì)活躍程度、產(chǎn)業(yè)分布、第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展?jié)摿Φ榷喾矫嬉蛩?。由于CBD的企業(yè)要緊是由企業(yè)總部和第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)為主的，因此需要重點(diǎn)考察規(guī)模經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)以后的集合性潛力如何?！凹稀獢U(kuò)散—集合”這一鏈條的第二個(gè)環(huán)節(jié)是“擴(kuò)散”。增長(zhǎng)極理論中的“擴(kuò)散”指的是核心地區(qū)，通過(guò)產(chǎn)品、勞動(dòng)力、資本、信息的流淌帶動(dòng)周邊區(qū)域的進(jìn)展。當(dāng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展到一定的集合度時(shí)，帶來(lái)規(guī)模不經(jīng)濟(jì)時(shí)，會(huì)帶來(lái)財(cái)寶的溢出或者擴(kuò)散效應(yīng)。當(dāng)一種集合產(chǎn)業(yè)或者經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極產(chǎn)生擴(kuò)散效應(yīng)時(shí)，必定是新的集合效應(yīng)開(kāi)始的時(shí)候，這一集合效應(yīng)也必定落在新的產(chǎn)業(yè)集群或經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之上。在由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換過(guò)程中，資本、勞動(dòng)力都發(fā)生了流淌，然而在所有的“擴(kuò)散”效應(yīng)中，生產(chǎn)型企業(yè)結(jié)構(gòu)和功能的分化關(guān)于CBD成長(zhǎng)的作用是最為全然性的。在產(chǎn)業(yè)集合理論看來(lái)，生產(chǎn)型企業(yè)結(jié)構(gòu)、功能的分化或者分離，是企業(yè)內(nèi)部規(guī)模不經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的直截了當(dāng)結(jié)果。當(dāng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部過(guò)渡集合化時(shí)，企業(yè)的效率可不能隨著集合度的增加而增加，反而使得企業(yè)成本大幅上升，降低企業(yè)的效率。企業(yè)過(guò)度集合化的一個(gè)典型案例是打算經(jīng)濟(jì)時(shí)代的國(guó)有企業(yè)，它們?cè)诮Y(jié)構(gòu)上專門完善，甚至包括了幼兒園、中小學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施，結(jié)構(gòu)上的過(guò)分集合使得企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本高企，企業(yè)效益和效率專門低下。企業(yè)結(jié)構(gòu)過(guò)分集合化是產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工的契機(jī)。過(guò)分集合化帶來(lái)的內(nèi)部交易成本的上升，正好是專業(yè)化分工將其成本外部化能夠解決的。解決企業(yè)結(jié)構(gòu)過(guò)度集合化的途徑要緊確實(shí)是企業(yè)結(jié)構(gòu)分化。企業(yè)結(jié)構(gòu)分化可分為結(jié)構(gòu)內(nèi)部分化和外部分化。企業(yè)結(jié)構(gòu)的內(nèi)部分化又包括兩方面：功能分化和區(qū)位分化。功能分化要緊是指企業(yè)內(nèi)部的某一功能分離出若干功能，形成新的功能部門，通過(guò)新部門的專業(yè)化運(yùn)作帶來(lái)的效益，從而促進(jìn)整體效益的上升，功能分化產(chǎn)生的條件依靠于專業(yè)化分工帶來(lái)的效益要大于分工帶來(lái)的交易成本；功能分化的案例在生產(chǎn)的流程設(shè)計(jì)上體現(xiàn)得最為鮮亮，每一環(huán)節(jié)的分工操作會(huì)大大提升生產(chǎn)效率。區(qū)位分化是企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)在空間上的重新布局，中小型的企業(yè)往往將治理、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、研發(fā)、生產(chǎn)等各個(gè)部門組合在同一空間內(nèi)，而專門多大型企業(yè)的治理、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、研發(fā)、生產(chǎn)等各個(gè)功能部門在空間上是分離的，企業(yè)在空間上的分離是增加治理成本的，但企業(yè)認(rèn)為自己能夠承擔(dān)這一成本才會(huì)選擇空間上的分化，或者是區(qū)位的分化能夠在其他方面獲得更高的收益，從而支持結(jié)構(gòu)空間分化帶來(lái)的成本。企業(yè)結(jié)構(gòu)的外部分化表現(xiàn)在企業(yè)各職能部門的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，或者企業(yè)某些業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移給外部公司，這一需求促進(jìn)了專業(yè)化服務(wù)公司的產(chǎn)生和進(jìn)展，其量的累計(jì)將會(huì)形成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分化和升級(jí)。企業(yè)結(jié)構(gòu)的區(qū)位分化產(chǎn)生了企業(yè)的治理總部、營(yíng)銷、研發(fā)中心等，結(jié)構(gòu)的外部分化產(chǎn)生了第三產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化服務(wù)公司。這兩種類型企業(yè)差不多上目前都市CBD商務(wù)辦公職能的要緊構(gòu)成者，而從歷史的演化過(guò)程來(lái)看，它們差不多上由于第二產(chǎn)業(yè)解決過(guò)度集合化咨詢題，而進(jìn)行專業(yè)化分工的產(chǎn)物，也即是工業(yè)產(chǎn)業(yè)集合帶來(lái)的擴(kuò)散效應(yīng)產(chǎn)物。第三產(chǎn)業(yè)（為了表述的簡(jiǎn)潔，我們將第三產(chǎn)業(yè)泛指非生產(chǎn)型企業(yè)，同時(shí)包括如咨詢、廣告等專業(yè)化的服務(wù)公司和生產(chǎn)型企業(yè)的總部）的興起，會(huì)形成新的集合效應(yīng)，也即是鏈條的第三個(gè)環(huán)節(jié)“再集合”?！霸偌稀睂?shí)際上是新的產(chǎn)業(yè)集群或是增長(zhǎng)點(diǎn)的形成過(guò)程，類似于增長(zhǎng)極理論中的“極化”效應(yīng)?！皹O化”效應(yīng)指得是周邊的資本、產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)力向中心轉(zhuǎn)移，強(qiáng)化中心的過(guò)程。而第三產(chǎn)業(yè)的集合確實(shí)是區(qū)域內(nèi)有關(guān)企業(yè)向某一區(qū)位集中的過(guò)程，在情形順利的情形下，最終完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)和CBD建設(shè)。第三產(chǎn)業(yè)的這種集合也是遵循規(guī)模酬勞遞增的規(guī)律，關(guān)于單個(gè)企業(yè)而言，這一集合必定是能夠帶來(lái)直截了當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效應(yīng)；關(guān)于整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)而言，它能夠帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)。CBD的集合效應(yīng)是專門明顯的。CBD是一個(gè)高密度區(qū)域，在一個(gè)不大的區(qū)域內(nèi)集合大量的公司，在有限的土地上制造了大量的產(chǎn)值，關(guān)于都市經(jīng)濟(jì)的提升效用是專門明顯的；其次，第三產(chǎn)業(yè)是由多種行業(yè)構(gòu)成的，它們包括咨詢、設(shè)計(jì)、研發(fā)、營(yíng)銷等等，多種行業(yè)的集中使得它們產(chǎn)生一種標(biāo)志性的力量，使得區(qū)域具有專門強(qiáng)的可識(shí)性；客戶在查找第三方時(shí)自然會(huì)想到該區(qū)域的企業(yè)，從而增加區(qū)域企業(yè)的客戶量。需要指出的第三產(chǎn)業(yè)在CBD的集合與其他產(chǎn)業(yè)集合是由區(qū)不的，那個(gè)地點(diǎn)表現(xiàn)在CBD的地價(jià)之上，與其他區(qū)域相比，入住CBD企業(yè)的必須承擔(dān)較高的租金，負(fù)擔(dān)較高的運(yùn)營(yíng)成本。因此，在某一程度上，關(guān)于單個(gè)企業(yè)而言，CBD的集合效應(yīng)并沒(méi)有帶來(lái)成本的下降，反而增加成本。較高的地價(jià)，也成為第三產(chǎn)業(yè)集合的一個(gè)排他性武器，因?yàn)樯a(chǎn)型企業(yè)利潤(rùn)率普遍較低，無(wú)法承擔(dān)CBD區(qū)域的租金，而且本來(lái)CBD就不是為它們規(guī)劃的。CBD進(jìn)展動(dòng)力綜述（一）第三產(chǎn)業(yè)在CBD集合的外部條件在CBD區(qū)域的，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生集合效應(yīng)是一件自然事件，然而第三產(chǎn)業(yè)為何在CBD集合卻是一件非自然事件。集合效應(yīng)作為產(chǎn)業(yè)集合的一種功能效應(yīng)，只能講明它是堅(jiān)持其在該區(qū)域成長(zhǎng)的動(dòng)力，而無(wú)法講明特定的產(chǎn)業(yè)最初為何顯現(xiàn)在該區(qū)域，也就講他無(wú)法講明在某一區(qū)域產(chǎn)業(yè)需要具備哪些條件。一種產(chǎn)業(yè)在某一區(qū)域產(chǎn)生是需要一些特定條件的，這些條件能夠大大降低在產(chǎn)業(yè)尚專門微小時(shí)候的生存成本，例如在港口周圍會(huì)形成貿(mào)易等港口經(jīng)濟(jì)，在平原地區(qū)形成農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)等等。早期某一經(jīng)濟(jì)體系的產(chǎn)生大多是基于該區(qū)域優(yōu)越的地理?xiàng)l件，其生長(zhǎng)的自然性是專門濃厚的。而CBD的產(chǎn)生是與之完全不同的概念，它是帶有專門強(qiáng)的人為規(guī)劃特點(diǎn)，規(guī)劃能夠改變區(qū)域的各種條件，使它符合第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的以后進(jìn)展。因此第三產(chǎn)業(yè)在CBD集合的一個(gè)前提條件是強(qiáng)有力的都市規(guī)劃，規(guī)劃的結(jié)果是CBD的差不多特點(diǎn)與第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的需要是一致的。例如，企業(yè)總部和專業(yè)化服務(wù)公司往往喜愛(ài)在適宜展現(xiàn)其企業(yè)形象的區(qū)域辦公，因?yàn)樗鼈冃枰柚k公場(chǎng)所的良好形象展現(xiàn)公司實(shí)力、進(jìn)行公司品牌推廣、增強(qiáng)客戶信心，以實(shí)現(xiàn)開(kāi)拓客源，促進(jìn)公司成長(zhǎng)等目標(biāo)。CBD的形象是相當(dāng)符合其需求的。另外，高地價(jià)的排他性效應(yīng)也促使了第三產(chǎn)業(yè)在CBD的集合，因?yàn)榈谌a(chǎn)業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)或利潤(rùn)率總體較高，能夠承擔(dān)高檔辦公樓的高租金，這一點(diǎn)不是生產(chǎn)型企業(yè)能夠做到的。在CBD建設(shè)中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)確實(shí)是路網(wǎng)的建設(shè)，路網(wǎng)建設(shè)關(guān)于CBD的存活是至關(guān)重要。路網(wǎng)建設(shè)帶來(lái)的交通便利能夠?yàn)槠髽I(yè)進(jìn)展帶來(lái)諸多好處，例如便利的交通能夠擴(kuò)展專業(yè)化服務(wù)公司的服務(wù)范疇，或者是有助于它們的客戶方便的來(lái)到該區(qū)域，從而加快拓展客戶步伐；交通便利還能夠方便企業(yè)職員的上下班，吸引中高級(jí)人才在該區(qū)域的集合，這又反過(guò)來(lái)吸引企業(yè)在那個(gè)地點(diǎn)的集合，因?yàn)槟莻€(gè)地點(diǎn)更能獲得企業(yè)進(jìn)展所需的人才；關(guān)于企業(yè)總部而言，在處理總部與制造基地之間關(guān)系時(shí)的治理成本、交通成本，更重要的是時(shí)刻成本能夠降到最低點(diǎn)，因此交通咨詢題關(guān)于駐扎在國(guó)際性CBD的企業(yè)總部的重要性可能是下降的，在此類CBD中，高水平的信息交流和處理關(guān)于和諧總部和分部之間的關(guān)系可能是更為重要的。在一個(gè)處于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的都市，CBD的建設(shè)是離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)的。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)升級(jí)的成功與否，企業(yè)的流向如何差不多上需要都與政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃具有專門強(qiáng)的關(guān)聯(lián)。在都市進(jìn)展的那個(gè)時(shí)期，專業(yè)化的服務(wù)公司或者專門的微小，或者以后進(jìn)展存在諸多的不確定性；企業(yè)結(jié)構(gòu)的分化也處于搖擺不定，因?yàn)槠髽I(yè)結(jié)構(gòu)分化意味著企業(yè)治理者面臨一個(gè)新的治理情境，需要重新適應(yīng)和調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略或治理手段。第三產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的培養(yǎng)，企業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換差不多上需要相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)才能發(fā)揮較好的作用。而這些企業(yè)的流向，也是受產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)下的成本-收益模式支配的。在促進(jìn)企業(yè)向CBD或者其他區(qū)域流淌的過(guò)程中，都市規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)政策差不多上一種外在的推動(dòng)力，這種推動(dòng)力成效的發(fā)揮，是通過(guò)企業(yè)預(yù)期的改變才實(shí)現(xiàn)的。有關(guān)于個(gè)人，企業(yè)是一種更加理性的實(shí)體，企業(yè)的活動(dòng)永久是追逐利益的。一樣來(lái)講，企業(yè)的活動(dòng)是圍繞著增加收益和節(jié)約成本兩個(gè)差不多目標(biāo)進(jìn)行的。然而，企業(yè)流向CBD并不能節(jié)約成本，反而會(huì)增加成本，因此唯獨(dú)的講明確實(shí)是CBD能夠?yàn)槿胱∑髽I(yè)帶來(lái)更高的收益。這是由CBD的產(chǎn)業(yè)集合機(jī)制要傳達(dá)給企業(yè)的信號(hào)，也是產(chǎn)業(yè)集合機(jī)制在啟動(dòng)之時(shí)的主導(dǎo)作用。一樣來(lái)講，在啟動(dòng)期，CBD引起企業(yè)流淌的的收益預(yù)期表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是認(rèn)為企業(yè)入住能夠改善企業(yè)形象，從而可能為企業(yè)以后進(jìn)展帶來(lái)更為寬敞的空間；二是認(rèn)為CBD的物業(yè)具有專門高的升值空間，這就引發(fā)企業(yè)的投資需求。如果需求量是有一定保證的，這兩種預(yù)期都會(huì)推動(dòng)CBD建設(shè)順利進(jìn)行。而到了中后期，CBD產(chǎn)業(yè)集合機(jī)制的引導(dǎo)功能將要緊依靠實(shí)際的集合效應(yīng)。（二）CBD進(jìn)展動(dòng)力機(jī)制綜述到那個(gè)地點(diǎn)，我們總結(jié)一下CBD成長(zhǎng)的整個(gè)動(dòng)力機(jī)制。從前面的分析，我們認(rèn)為，CBD成長(zhǎng)是受到都市規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)集合機(jī)制共同作用推動(dòng)的。其中都市規(guī)劃建設(shè)和產(chǎn)業(yè)政策要緊作用在CBD的前期啟動(dòng)和引導(dǎo)上，通過(guò)建立與產(chǎn)業(yè)進(jìn)展相匹配的實(shí)體吸引企業(yè)進(jìn)入，這時(shí)產(chǎn)業(yè)集合機(jī)制更多的只是在企業(yè)收益預(yù)期上發(fā)生作用；而在引導(dǎo)期過(guò)后，如果產(chǎn)業(yè)進(jìn)展是順利的，產(chǎn)業(yè)集合將會(huì)發(fā)生實(shí)際的功效，通過(guò)集合效應(yīng)的自我復(fù)制推動(dòng)CBD的成長(zhǎng)；這時(shí)候收益預(yù)期事實(shí)上也是在發(fā)生作用的，只是產(chǎn)業(yè)在CBD的實(shí)際集合功效才是最為關(guān)鍵的。如果產(chǎn)業(yè)集合效應(yīng)不強(qiáng)，CBD建設(shè)進(jìn)度就會(huì)顯現(xiàn)停滯。在保證量基礎(chǔ)上，CBD的建設(shè)是否成功還要取決于第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展時(shí)刻點(diǎn)的選擇。第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的時(shí)期決定了其集合效應(yīng)的功能強(qiáng)大與否。一樣來(lái)講，第二產(chǎn)業(yè)是否顯現(xiàn)擴(kuò)散效應(yīng)，是一個(gè)重要的臨界標(biāo)準(zhǔn)。如果區(qū)域顯現(xiàn)較明顯的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、遷移、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換等現(xiàn)象，CBD的建設(shè)具有一定的可行性；如果第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展差不多專門成熟了，那么CBD進(jìn)展是水道渠成的。否則，CBD的建設(shè)會(huì)因?yàn)槟壳暗谌a(chǎn)業(yè)量的不足而停滯下來(lái)，導(dǎo)致區(qū)域規(guī)劃的失敗。實(shí)際上產(chǎn)業(yè)的集合和CBD進(jìn)程確實(shí)是一對(duì)供求關(guān)系。CBD的辦公樓是供應(yīng)量，第三產(chǎn)業(yè)是需求量。CBD要想順利建成，第一需求量必須能夠與供應(yīng)量相適應(yīng)；其次企業(yè)必須是能夠承擔(dān)CBD的租金的，換句話講企業(yè)必須具有購(gòu)買力；另外租金的高低也會(huì)調(diào)劑著供需關(guān)系的實(shí)現(xiàn)程度。截至那個(gè)地點(diǎn)，我們?cè)谟懻揅BD動(dòng)力機(jī)制時(shí)只是通過(guò)產(chǎn)業(yè)集合、都市規(guī)劃等角度，分析了CBD主體職能的載體---辦公樓與企業(yè)間的供需對(duì)應(yīng)關(guān)系。實(shí)際上，辦公樓的購(gòu)買者也包括個(gè)人，CBD的構(gòu)成也包括住宅和商業(yè)。當(dāng)涉及到個(gè)人需求的時(shí)候，物業(yè)功能就演化成使用和增值兩大功能，這與一樣商品是不同的。因此人們物業(yè)需求能夠演化為兩大類一類是真實(shí)的自住需求，另一類是投資需求。由于物業(yè)存在增值功能，產(chǎn)業(yè)的集合效應(yīng)就會(huì)引導(dǎo)個(gè)人產(chǎn)生強(qiáng)有力的收益預(yù)期，投資需求就會(huì)大幅上升。在CBD建設(shè)的早期，情愿入住企業(yè)的數(shù)量還較少，單靠企業(yè)的資金全然無(wú)法堅(jiān)持CBD的運(yùn)作，現(xiàn)在大規(guī)模投資需求帶來(lái)的投資資本成為推動(dòng)CBD成長(zhǎng)的重要資金。大量投資資本的進(jìn)入投資需求使其對(duì)CBD的成長(zhǎng)產(chǎn)生強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。然而投資需求是不可能無(wú)限制進(jìn)展下去的，如果企業(yè)一直無(wú)法大規(guī)模入住CBD，投資客無(wú)法從投資中獲利，集合機(jī)制產(chǎn)生的收益預(yù)期就會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，從而阻礙CBD的進(jìn)展進(jìn)程。因此在具體研究產(chǎn)業(yè)集合和CBD進(jìn)展的關(guān)系上，探討產(chǎn)業(yè)進(jìn)展時(shí)期和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值等咨詢題是專門關(guān)鍵的。案例研究：東莞新城CBD的進(jìn)展動(dòng)力分析東莞新城區(qū)CBD簡(jiǎn)介東莞新城中心包括中央商務(wù)區(qū)（CBD）和中央生活區(qū)（CLD）兩大區(qū)域構(gòu)成。CBD以商業(yè)、辦公為主，CLD以居住為主，但也具有相當(dāng)大比例的商務(wù)辦公物業(yè)，。同時(shí)這兩大區(qū)域中，CBD處于核心地位，擔(dān)負(fù)著提升都市價(jià)值的功能，是整個(gè)新城區(qū)對(duì)外宣傳的形象代言，它的成功與否直截了當(dāng)阻礙到CLD的進(jìn)展進(jìn)程。因此在專門多時(shí)候東莞CBD代指整個(gè)新城區(qū)。CBD規(guī)劃總用地面積142.32公頃，位于東莞大道北段及有關(guān)輻射區(qū)，西側(cè)為東莞市行政文化中心區(qū)，旗峰山公園位于規(guī)劃區(qū)西北，東莞大道、鴻福路以及四環(huán)路，是中央商務(wù)區(qū)要緊的對(duì)外聯(lián)系道路。CBD是東莞都市的單中心商務(wù)區(qū)，將成為國(guó)際制造基地的服務(wù)中心，是東莞二十一世紀(jì)新都市中心的核心引擎，其功能定位以中央商務(wù)、商業(yè)辦公、商貿(mào)進(jìn)展等為主導(dǎo)功能，其它有關(guān)功能配套的多功能、多中心、復(fù)合型的中央商務(wù)區(qū)，集中全市三大中心職能，即商業(yè)中心、會(huì)展中心和商務(wù)中心。中央生活區(qū)與CBD相鄰，位于東莞市東城區(qū)與南城區(qū)的交接地帶，東臨東莞大道，西臨南城科技路，北臨四環(huán)路，南臨五環(huán)路，總面積2.1平方公里。中央生活區(qū)是東莞都市新區(qū)的重要組成部分，規(guī)劃建設(shè)成一個(gè)以居住為主，為行政、文化、金融商務(wù)區(qū)服務(wù)的、具有完備的公共配套設(shè)施和充足的綠地休閑空間、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所及開(kāi)放度較高的新型社區(qū)。中央生活區(qū)中具有相當(dāng)體量的辦公物業(yè)規(guī)劃，它與CBD中的寫字樓構(gòu)成了新城區(qū)整個(gè)商務(wù)物業(yè)體系。新區(qū)CBD進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力CBD能否連續(xù)增長(zhǎng)，取決于第三產(chǎn)業(yè)集合機(jī)制的發(fā)揮。而東莞目前是一個(gè)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的都市。CBD的建設(shè)又是一個(gè)漫長(zhǎng)的周期，需要20年左右的時(shí)刻。因此判定東莞CBD能否成功，最重要的因素是在這期間，東莞的產(chǎn)業(yè)升級(jí)是能有效的實(shí)施，從而推動(dòng)CBD的建設(shè)進(jìn)程。這就需要我們從目前的產(chǎn)業(yè)張狂進(jìn)行推導(dǎo)。東莞市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)定位：東莞的產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主，是我國(guó)聞名的制造業(yè)名城，是國(guó)際上知名的制造業(yè)基地。目前東莞的制造業(yè)進(jìn)展差不多相當(dāng)成熟，產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)上具有專門高的競(jìng)爭(zhēng)力，然而制造業(yè)企業(yè)規(guī)模大多較小，技術(shù)能力存在缺陷，技術(shù)研發(fā)能力較弱。市場(chǎng)份額的增加更多的是采納操縱企業(yè)成本的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)促成的。外向型制造業(yè)的高速進(jìn)展進(jìn)一步推動(dòng)了服務(wù)業(yè)的進(jìn)展，東莞地區(qū)產(chǎn)生了大量的貿(mào)易、物流、貨代公司等，然而這些公司目前規(guī)模大多較小，區(qū)域分布也專門地散亂。在產(chǎn)業(yè)比例方面，第三產(chǎn)業(yè)的比例差不多達(dá)到43%，相比國(guó)內(nèi)其他制造業(yè)型企業(yè)，進(jìn)展是較為前列的。產(chǎn)業(yè)總量：東莞戶籍人口150萬(wàn)，外地人口500多萬(wàn)，然而制造了超過(guò)1000億的生產(chǎn)總值，年增長(zhǎng)率超過(guò)20％，位居全國(guó)地級(jí)市首位，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力龐大。東莞在有限的區(qū)域取得了相當(dāng)可觀的產(chǎn)業(yè)總量，財(cái)寶差不多達(dá)到一定的集合水平。財(cái)寶的積存目前差不多產(chǎn)生一定的溢出效應(yīng)，東莞人的餐飲、娛樂(lè)和奢侈品消費(fèi)差不多達(dá)到較高的水平，只是這些消費(fèi)專門多發(fā)生在香港、廣州、深圳等地，而不是在東莞當(dāng)?shù)?。?cái)寶的溢出實(shí)際上表明兩點(diǎn)：東莞的產(chǎn)業(yè)升級(jí)迫切需要推進(jìn)，以疏導(dǎo)財(cái)寶的合理運(yùn)用；二是東莞私人財(cái)寶具有專門高的投資潛力，在CBD啟動(dòng)期，大量的投資資本進(jìn)入CBD，成為東莞辦公樓、商業(yè)、住宅重要購(gòu)買力量；在企業(yè)資本導(dǎo)入相對(duì)不足的情形下，這些私人資本短期內(nèi)成為推動(dòng)CBD進(jìn)展的重要支撐力量，為CBD進(jìn)展贏得了一定的時(shí)刻。產(chǎn)業(yè)集群：通過(guò)多年的進(jìn)展，東莞差不多形成了有特色的產(chǎn)業(yè)集群，譬如IT業(yè)、紡織業(yè)、服裝業(yè)、電氣業(yè)等。其中IT業(yè)是東莞最大、最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)。IT業(yè)具有以下的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)總量大，東莞IT產(chǎn)品產(chǎn)值大，總產(chǎn)值差不多達(dá)到近800億元，是電氣、外表、紡織、服裝、造紙類等產(chǎn)業(yè)的總和；二是市場(chǎng)占有率髙，東莞IT業(yè)10多種產(chǎn)品在世界市場(chǎng)占有率超過(guò)20％，電腦磁頭，電腦掃描儀，電腦驅(qū)動(dòng)器，高級(jí)交流電容器，微型馬達(dá)，錄像磁頭，石英鐘等產(chǎn)品占世界市場(chǎng)份額的20－40％；三是產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)強(qiáng)，東莞電腦零配件配套率達(dá)95％，是世界上IT產(chǎn)業(yè)集群最強(qiáng)的區(qū)域；四是以制造業(yè)為主，國(guó)外大公司大多將那個(gè)地點(diǎn)作為制造業(yè)基地，專門少講研發(fā)設(shè)計(jì)部門設(shè)置在那個(gè)地點(diǎn)；本土或港臺(tái)企業(yè)則大多以低端產(chǎn)品制造設(shè)計(jì)為主。應(yīng)該講東莞的產(chǎn)業(yè)集群差不多產(chǎn)生了一定的聚經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，這種集合的進(jìn)展?jié)摿Σ畈欢嗖淮?，差不多提出了產(chǎn)業(yè)升級(jí)的迫切要求。企業(yè)數(shù)量：東莞產(chǎn)業(yè)集合差不多產(chǎn)生了一定的擴(kuò)散效應(yīng)，這從企業(yè)數(shù)量中能夠一窺端倪。東莞目前大約有24萬(wàn)以上的企業(yè)各個(gè)體戶，其中大多數(shù)差不多上第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)。咨詢題是這些服務(wù)業(yè)目前實(shí)力都較弱，專業(yè)化程度不高，而且分散在各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，服務(wù)的客戶范疇相對(duì)狹小，因此數(shù)量盡管龐大，然而對(duì)目前CBD的辦公物業(yè)需求尚未大量開(kāi)釋。從那個(gè)地點(diǎn)能夠看到東莞第三產(chǎn)業(yè)的集合效應(yīng)尚沒(méi)有充分發(fā)揮。產(chǎn)業(yè)分布：東莞經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一個(gè)“強(qiáng)鎮(zhèn)弱市”的格局，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，如玩具、家具等要緊集中在厚街，服裝業(yè)集中在虎門、制鞋業(yè)集中在沙田鎮(zhèn)等等，在這些區(qū)域富裕程度相對(duì)較高。只是到了近幾年，城郊的IT制造業(yè)才崛起，初步了改變產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)的這種“各自為鎮(zhèn)”的分散布局，限制了東莞都市的進(jìn)展，使得東莞都市化進(jìn)程受到專門大阻礙。CBD建設(shè)的一個(gè)目標(biāo)是期望能夠?qū)⒏鱾€(gè)鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)集合形成的擴(kuò)散效應(yīng)吸引到都市中心，然而從目前來(lái)看，區(qū)位轉(zhuǎn)移的擴(kuò)散效應(yīng)尚不強(qiáng)烈。東莞產(chǎn)業(yè)要緊咨詢題盡管東莞產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)總量規(guī)模龐大，然而由于以制造業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)梯次等級(jí)尚專門低，迫切需要產(chǎn)業(yè)升級(jí)。東莞產(chǎn)業(yè)集群進(jìn)展具有一定規(guī)模，形成一定的集合和擴(kuò)散效應(yīng)，然而由于“各自為鎮(zhèn)”的產(chǎn)業(yè)布局，再加上服務(wù)企業(yè)規(guī)模大多較小，專業(yè)化程度低，服務(wù)半徑有限，產(chǎn)業(yè)集合的擴(kuò)散效應(yīng)尚沒(méi)有大規(guī)模展開(kāi)，也不能一下子轉(zhuǎn)移到CBD。東莞產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的另一個(gè)咨詢題是外資經(jīng)濟(jì)比重過(guò)大，而且以代工制造為主；再加上本土經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，缺乏規(guī)模型企業(yè)，因此無(wú)法形成總部經(jīng)濟(jì)，相當(dāng)部分的經(jīng)濟(jì)收益轉(zhuǎn)移到外地，社會(huì)收益并不如經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)反映的那么明顯。產(chǎn)業(yè)梯度升級(jí)模式和東莞產(chǎn)業(yè)升級(jí)特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與產(chǎn)業(yè)集合而形成的擴(kuò)散效應(yīng)是緊密相連。目前的產(chǎn)業(yè)升級(jí)一樣存在三個(gè)梯度。第一個(gè)梯度是行業(yè)間的升級(jí)，往往表現(xiàn)為現(xiàn)代高科技制造業(yè)取代傳統(tǒng)制造業(yè)為區(qū)域的主導(dǎo)行業(yè)；第二層梯度是企業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，企業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)會(huì)存在兩個(gè)時(shí)期。第一個(gè)時(shí)期企業(yè)結(jié)構(gòu)由單一的生產(chǎn)型工廠轉(zhuǎn)變?yōu)楣δ軓?fù)合型的企業(yè)，這是一個(gè)企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)分化的表現(xiàn)，要緊表現(xiàn)企業(yè)開(kāi)始注重營(yíng)銷、研發(fā)、治理等功能，從原有生產(chǎn)功能等分工出來(lái)，實(shí)力得到了一定的擴(kuò)充，企業(yè)職員的平均素養(yǎng)也得到大幅度提升。第二個(gè)時(shí)期時(shí)企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的區(qū)位分化，由于企業(yè)規(guī)模的連續(xù)擴(kuò)大，出于成本承擔(dān)能力的增強(qiáng)，品牌建設(shè)的需要，會(huì)要求企業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行分工和分離，，營(yíng)銷中心、研發(fā)中心與制造中心的分離，制造中心留于廠區(qū)，而營(yíng)銷中心、研發(fā)中心遷入寫字樓區(qū)。第三層次的升級(jí)是企業(yè)外部結(jié)構(gòu)分化形成的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，再這一時(shí)期，第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，以投資、咨詢、廣告為主導(dǎo)的咨詢服務(wù)業(yè)高速進(jìn)展，成為就業(yè)、生產(chǎn)總值的要緊制造者。以上三個(gè)層次并不是完全割裂，直線式進(jìn)展的，層次間的關(guān)系更多是多線性的，是相互交錯(cuò)的，只是不同時(shí)期，每種層次的升級(jí)占地主導(dǎo)地位不同。而且第二、三層次之間經(jīng)常是并進(jìn)的。目前，東莞的產(chǎn)業(yè)差不多完成了第一層次的升級(jí)，處于第二、三層次升級(jí)的初級(jí)時(shí)期。細(xì)致的考察，東莞產(chǎn)業(yè)升級(jí)要緊表現(xiàn)出以下的特點(diǎn)。第一，東莞差不多差不多完成了第一層次的升級(jí)，既完成了制造業(yè)行業(yè)間的轉(zhuǎn)換，表現(xiàn)在IT制造業(yè)取代傳統(tǒng)的防紡織、家具，成為東莞的首席支柱產(chǎn)業(yè)。目前，東莞全市電子信息產(chǎn)品制造企業(yè)近3300家，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1150億元，約占全市工業(yè)總產(chǎn)值的40%以上；出口89億美元，占全市的31.8%，成為全球IT產(chǎn)品的重要制造基地；各類電腦咨詢產(chǎn)品在世界市場(chǎng)上，享有極高的占有率。其次，原先以“三來(lái)一補(bǔ)”為主體的企業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨向復(fù)雜化，東莞產(chǎn)業(yè)差不多進(jìn)入升級(jí)的中級(jí)時(shí)期，然而尚沒(méi)有滲透到大多數(shù)企業(yè)。表現(xiàn)在“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)的減少，大型企業(yè)的增多；大型外資企業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)（韓國(guó)三星設(shè)置了研發(fā)中心，諾基亞建立了物流配送中心等）；品牌企業(yè)的增多（步步高，金正VCD、唯美陶瓷、金福記果凍等）；治理人員、市場(chǎng)營(yíng)銷人員、技術(shù)設(shè)計(jì)人員需求的增加；治理、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)人員薪酬的連續(xù)上漲，高層與深圳差不多持平。再次，東莞目前第三產(chǎn)業(yè)得到快速進(jìn)展，顯現(xiàn)了大批咨詢、投資、貿(mào)易、裝飾等氣業(yè)入駐CBD；然而這些企業(yè)目前規(guī)模均較小，所需的辦公樓的面積差不多在200平方米之下，顯示目前東莞第三產(chǎn)業(yè)的級(jí)不相對(duì)較低，第三產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模爆發(fā)尚未開(kāi)始。然而從產(chǎn)值上來(lái)看，目前東莞第三產(chǎn)業(yè)比例差不多達(dá)到了43%，近兩年年均增長(zhǎng)比例達(dá)到1－1.5%個(gè)百分點(diǎn)，估量在2008－2010年之間，第三產(chǎn)業(yè)的比例能夠達(dá)到50％左右。屆時(shí)，東莞將差不多進(jìn)入二次現(xiàn)代化，產(chǎn)業(yè)升級(jí)的高級(jí)時(shí)期將會(huì)來(lái)臨。產(chǎn)業(yè)升級(jí)升級(jí)的另一重要表現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)人才的需求結(jié)構(gòu)變化。由于產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要，東莞人才需求結(jié)構(gòu)正在緩慢的發(fā)生變化，人才需求結(jié)構(gòu)的變化將會(huì)導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)的緩慢升級(jí)。目前東莞勞資市場(chǎng)對(duì)中高級(jí)人才和初級(jí)人才的需求比例微幅上升。按照廣東省勞動(dòng)廳的調(diào)研，目前東莞企業(yè)中高級(jí)人才的比例大約在6-7%之間，觸及人才的比例大約為在19-20%之間，產(chǎn)業(yè)工人的比例在72-74%之間。而目前勞資市場(chǎng)對(duì)中高級(jí)人才的需求比例達(dá)到7-8%，超過(guò)目前高級(jí)人才存量比例1個(gè)百分點(diǎn)；初級(jí)人才的需求比例達(dá)到20-22%之間，比初級(jí)人才存量的比例高了1-2個(gè)百分點(diǎn)。顯示人才結(jié)構(gòu)正在緩慢的升級(jí)，同時(shí)顯示產(chǎn)業(yè)升級(jí)的緩慢進(jìn)行。從人才需求比例的變化趨勢(shì)來(lái)看，我們發(fā)覺(jué)啞鈴型的人口結(jié)構(gòu)開(kāi)始顯現(xiàn)了一定程度的緩解，中等收入階層開(kāi)始崛起，白領(lǐng)階層估量在通過(guò)幾年的積存之后，得到集合而爆發(fā)，同時(shí)這部分將以外地人和本地青年人為主。購(gòu)買力的積存同時(shí)對(duì)住宅市場(chǎng)提供了較強(qiáng)的支撐。產(chǎn)業(yè)升級(jí)研判從近幾年來(lái)看，東莞產(chǎn)業(yè)升級(jí)能否阻礙到CBD進(jìn)展要緊表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是企業(yè)結(jié)構(gòu)的區(qū)位分化是否有可能，即工業(yè)園區(qū)或鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)的進(jìn)展是否有可能，顯現(xiàn)營(yíng)銷、治理、研發(fā)中心與制造中心的分離，從工業(yè)園區(qū)遷都都市CBD。這一條件能否實(shí)現(xiàn)往往取決于兩種情形是否能夠成立：一是目前企業(yè)結(jié)構(gòu)的集合化是否是經(jīng)濟(jì)的，這表現(xiàn)在營(yíng)銷、治理、研發(fā)部門與制造中心的分離所帶來(lái)的收益是否能夠大于分離所產(chǎn)生的成本，如果收益是大雨成本的，既是規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，企業(yè)區(qū)位分化就會(huì)產(chǎn)生；二是企業(yè)規(guī)模進(jìn)展形成的集合效應(yīng)收益是否能夠達(dá)到足能夠忽略分離所產(chǎn)生的成本。一樣來(lái)講，企業(yè)總部、營(yíng)銷、研發(fā)中心搬入都市CBD能夠帶來(lái)多種作用，要緊包括：有效的提升企業(yè)形象；提升客戶對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)知度；到達(dá)都市后，能夠增加信息的相互溝通；良好的都市環(huán)境有助于吸取中高級(jí)人才，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展；更好的明白得市場(chǎng)。這些好處均將促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展。分離成本則要緊包括企業(yè)內(nèi)部不同部門遠(yuǎn)距離溝通產(chǎn)生的成本、部門間治理成本、分散治理帶來(lái)職位上的多元設(shè)置所產(chǎn)生的成本等等。這些成本均阻礙著，企業(yè)遷入CBD。從目前來(lái)看，東莞大多數(shù)企業(yè)尚停留在企業(yè)結(jié)構(gòu)集合化（區(qū)位整合）而非分化的時(shí)期，然而有相當(dāng)數(shù)量的規(guī)模型企業(yè)差不多具有分化的實(shí)力，只是目前尚沒(méi)有進(jìn)行有效的引導(dǎo)。產(chǎn)業(yè)本土化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的另一方面是經(jīng)濟(jì)的本土化。東莞原先的經(jīng)濟(jì)主體要不是外資企業(yè)占到主導(dǎo)地位，要不確實(shí)是大量的“三來(lái)一補(bǔ)”低級(jí)加工的企業(yè)，只能靠一條腿來(lái)走路。自2001年開(kāi)始，東莞在打“都市牌”的同時(shí)，也加大了“民營(yíng)牌”的建設(shè)，期望實(shí)外資內(nèi)資兩條腿走路的格局。通過(guò)三四年的進(jìn)展，東莞的本土經(jīng)濟(jì)得到了迅猛的進(jìn)展，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到143億，年增長(zhǎng)率達(dá)到25％；民營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)超過(guò)100億元，資產(chǎn)總值三年翻了3倍；個(gè)體工商戶、私營(yíng)企業(yè)達(dá)到23萬(wàn)多家，早就了一大批有產(chǎn)人員，解決了大量的就業(yè)咨詢題；規(guī)模型集團(tuán)公司數(shù)量達(dá)到60多家，近一年增長(zhǎng)了近40家，同時(shí)這些企業(yè)的相當(dāng)部分把總部設(shè)置在市區(qū)。本土企業(yè)的高速進(jìn)展，壯大了東莞本土經(jīng)濟(jì)，為東莞都市制造了大批社會(huì)財(cái)寶。他們的快速進(jìn)展將是東莞以后都市進(jìn)展、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、社會(huì)進(jìn)展一支重要的力量。產(chǎn)業(yè)引擎松山湖工業(yè)園區(qū)東莞的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，除了經(jīng)濟(jì)的自然變遷之外，還需要一個(gè)強(qiáng)有力的引擎推動(dòng)。這一引擎確實(shí)是離市區(qū)不到10公里的松山湖工業(yè)園區(qū)。松山湖工業(yè)園區(qū)占地面積72平方公里，共約10萬(wàn)畝。園區(qū)定位為東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的龍頭園區(qū)、是對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作的新載體。園區(qū)企業(yè)定位以高科技企業(yè)為主，支柱產(chǎn)業(yè)以電子信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主，區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位素養(yǎng)較高。園區(qū)建筑配套完善，注重產(chǎn)研學(xué)一體化，除了工業(yè)園區(qū)之外，還規(guī)劃了科教區(qū)、研發(fā)區(qū)、商務(wù)區(qū)、物流區(qū)等，此外還包括促進(jìn)休閑旅行的規(guī)劃區(qū)和高檔居住區(qū)。松山湖工業(yè)園區(qū)的進(jìn)展一方面可能促進(jìn)生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的進(jìn)展，從而帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展；另一方面，形成大量的購(gòu)買力，對(duì)CBD區(qū)域的住宅市場(chǎng)和投資性物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生大量需求。案例比較：蘇州工業(yè)園區(qū)為了講明松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)關(guān)于都市中心區(qū)的支撐作用，我們引用蘇州工業(yè)園區(qū)進(jìn)行比較分析。之因此選擇蘇州工業(yè)園區(qū)，因?yàn)槠渑c松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在較多的相似點(diǎn)，例如規(guī)劃面積相近（與目前要緊開(kāi)發(fā)的中國(guó)-新加坡合作園區(qū)）、產(chǎn)業(yè)集群的相似性、上下游產(chǎn)業(yè)鏈的相似性等。這些相似性決定了園區(qū)所產(chǎn)生的客戶在數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)上存在以定的相似性，從而決定了住宅需求的相似性。從開(kāi)發(fā)模式上來(lái)看，松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位要較蘇州工業(yè)園區(qū)更為完善。蘇州工業(yè)園區(qū)最初實(shí)行“邊建設(shè)邊招商”開(kāi)發(fā)方式，1994年，集中打造8平方公里樣板園區(qū)；直到2001年才全面打通其他區(qū)域的路網(wǎng)。而松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位層次更高，實(shí)現(xiàn)“先建設(shè)、再招商”的開(kāi)發(fā)策略，在2001-2004年，一次性全面打通70平方公里的園區(qū)路網(wǎng)和規(guī)劃。此后再啟動(dòng)全面招商。從蘇州工業(yè)園區(qū)的進(jìn)展歷程來(lái)看，園區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)園區(qū)房市和辦公物業(yè)的阻礙要緊是在開(kāi)發(fā)第7年，即2001年產(chǎn)生的。而由于最初規(guī)劃的欠缺考慮，蘇州園區(qū)的辦公物業(yè)供給相對(duì)不足，相當(dāng)多的中小型物業(yè)企業(yè)找不到合適的辦公場(chǎng)所。蘇州工業(yè)園區(qū)的進(jìn)展要緊分為三個(gè)時(shí)期。第一時(shí)期是1994-1997年，此為啟動(dòng)區(qū)，現(xiàn)在蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)值從36億躍升到75億，投產(chǎn)外資企業(yè)數(shù)大達(dá)到37家；第二時(shí)期是快速增長(zhǎng)期，時(shí)刻為1997-2001年，現(xiàn)在產(chǎn)值從75億跳升375億元，短短4年，產(chǎn)值增長(zhǎng)了5倍，投產(chǎn)外資企業(yè)數(shù)達(dá)到125家；至2001年之后園區(qū)進(jìn)入井噴期，產(chǎn)值從375億進(jìn)展到1400億，產(chǎn)值增加了4倍，投產(chǎn)外資企業(yè)數(shù)達(dá)到285家。在2001年開(kāi)始，蘇州工業(yè)園區(qū)通過(guò)7年積存的購(gòu)買力開(kāi)始得到開(kāi)釋，蘇州園區(qū)的商貿(mào)區(qū)進(jìn)展進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期，房?jī)r(jià)連續(xù)4年保持20%以上的增長(zhǎng)期?，F(xiàn)在，蘇州工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)值約為370億元，外資投資總額達(dá)到100億美元，中新合作園區(qū)的就業(yè)人口達(dá)到了3萬(wàn)人，同時(shí)相當(dāng)部分人的收入保持較高水平。估量松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將通過(guò)若干年的進(jìn)展才能使的購(gòu)買力得到一定程度的積存，從而對(duì)中心區(qū)的進(jìn)展形成一定的支撐作用。假設(shè)這一期限為7-8年，時(shí)刻應(yīng)該在2008年左右。CBD規(guī)劃、價(jià)值判定及推測(cè)進(jìn)展CBD規(guī)劃（1）核心引擎規(guī)劃都市規(guī)劃的完善性，核心引擎的引爆，推動(dòng)了都市CBD的建設(shè)。CBD定位是行政、商務(wù)、會(huì)展、文化中心。目前東莞CBD差不多建成了東莞市政大樓、會(huì)展中心、海關(guān)大廈、科技博物館等，這些地標(biāo)性建筑對(duì)區(qū)域形象塑造和引導(dǎo)客戶區(qū)域認(rèn)同起了重要的作用。如行政中心的整體南遷，點(diǎn)亮了全市眼球；會(huì)展中心啟動(dòng)了大規(guī)模的全國(guó)性的商務(wù)、會(huì)展客流；海關(guān)大廈的建立將會(huì)帶來(lái)數(shù)以百計(jì)的貨代、貿(mào)易公司；科技博物館強(qiáng)化了客戶對(duì)區(qū)域的文化認(rèn)同感。此外立即建立的還包括金融保險(xiǎn)大廈、報(bào)業(yè)大廈、外經(jīng)貿(mào)大廈等，這些標(biāo)志性建筑將會(huì)帶來(lái)銀行、證券、保險(xiǎn)、報(bào)社等東莞市的龍頭企業(yè)，而龍頭企業(yè)的遷入會(huì)帶來(lái)相應(yīng)產(chǎn)業(yè)集群的遷入，因?yàn)檫@些企業(yè)對(duì)其具有專門強(qiáng)的依靠性。這部分標(biāo)志性建筑總辦公面積在40萬(wàn)平方，如果全部建成將會(huì)帶來(lái)3萬(wàn)以上的就業(yè)人口。它們的相繼啟動(dòng)，人流企業(yè)的持續(xù)導(dǎo)入，將會(huì)提升區(qū)域熱度，提升中心區(qū)和CBD的都市地位。（2）路網(wǎng)建設(shè)東莞路網(wǎng)建設(shè)，“一小時(shí)生活圈”的打造大大強(qiáng)化了中心城區(qū)的中心地位。目前東莞加快建設(shè)了高速公路網(wǎng)、升級(jí)了主干公路，差不多形成了東莞全市范疇的“一小時(shí)生活圈”，交通的時(shí)刻成本大大縮減。路網(wǎng)的打通會(huì)有效的提升了都市中心區(qū)對(duì)鎮(zhèn)區(qū)的輻射力，加大都市對(duì)鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)和人口的吸引力。（3）CBD產(chǎn)業(yè)規(guī)劃企業(yè)總部企業(yè)總部金融、商務(wù)中心專業(yè)化服務(wù)公司行政文化中心目前實(shí)現(xiàn)程度企業(yè)的導(dǎo)入是CBD成敗的關(guān)鍵。目前東莞市CBD要緊規(guī)劃了四類企業(yè)：企業(yè)總部、專業(yè)化服務(wù)公司、金融商務(wù)中心、行政文化中心。其中從目前來(lái)看，CBD行政文化中心差不多差不多建成，金融商務(wù)中心初具規(guī)模，然而尚未大規(guī)模導(dǎo)入。金融商務(wù)中心和行政中心的先期導(dǎo)入具有專門強(qiáng)的示范效應(yīng)，從而帶動(dòng)依靠性專門強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，從而形成集合效應(yīng)。至于企業(yè)總部，由于東莞都市素來(lái)是“強(qiáng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)”，企業(yè)的總部大多位于各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，CBD又剛剛啟動(dòng)不久，因此企業(yè)總部的遷入尚未開(kāi)始；專業(yè)化服務(wù)公司，目前CBD已建成的辦公樓中，差不多遷入或新成立大量的第三產(chǎn)業(yè)公司。東莞的專業(yè)化服務(wù)公司是有其產(chǎn)業(yè)特色的，由于東莞是一個(gè)國(guó)際制造業(yè)名城，東莞的CBD定位與一樣的CBD定位不同，既不是全球金融中心，也不是全國(guó)性總部基地，而是國(guó)際制造基地的服務(wù)中心，因此東莞在第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展上有其特色。除去CBD所具有的金融、保險(xiǎn)、證券、中介、律師、會(huì)計(jì)、審計(jì)、廣告、咨詢等一樣性第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)公司之外，具有一批具有產(chǎn)業(yè)特色的生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)，如會(huì)存在大量的貿(mào)易公司、采購(gòu)分銷基地、外地商務(wù)代表處、客服中心等等。從目前來(lái)看，差不多有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)開(kāi)始入住CBD，這些企業(yè)目前規(guī)模普遍較小，行業(yè)要緊以咨詢服務(wù)業(yè)為主，占到了40％以上，其次建筑裝飾和投資貿(mào)易公司也達(dá)到了30%左右。然而總體上來(lái)看，第三產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模導(dǎo)入尚未開(kāi)始。因?yàn)槭袌?chǎng)上大量的區(qū)也是被投資資本購(gòu)買的。價(jià)值判定 在企業(yè)導(dǎo)入相對(duì)不足的情形下，投資資本的導(dǎo)入就成為CBD啟動(dòng)期連續(xù)增長(zhǎng)的重要資金來(lái)源。投資資本的導(dǎo)入要緊是由于CBD的升值預(yù)期所產(chǎn)生的。級(jí)差地租理論告訴我們，不同區(qū)位，人們情愿承擔(dān)的地租是不一樣的，土地的租金和價(jià)格由于區(qū)位的不同而顯示出區(qū)位的差異。級(jí)差地租的分布要緊受到區(qū)位的阻礙，離中心區(qū)的距離是一個(gè)專門重要的參考指標(biāo)，地租隨著與中心區(qū)距離的擴(kuò)散而遞減。此外，交通的可達(dá)性、競(jìng)爭(zhēng)者的區(qū)位和數(shù)量都會(huì)阻礙到租金的分布。一樣來(lái)講，一個(gè)都市的租金分布比較符合多核心區(qū)位結(jié)構(gòu)理論。在那個(gè)地點(diǎn)，我們將多核心理論進(jìn)行部分修正，CBD改為舊城中心、次級(jí)核心區(qū)改為新城中心。我們會(huì)看到以下規(guī)律，舊城中心周圍會(huì)形成低收入居住區(qū)；新城中心周邊將形成中髙收入者居住區(qū)；在一定的期限內(nèi)，舊城中心將會(huì)保持都市最高地價(jià)和租金；新城中心能否取代舊城中心，取決于新城中心的定位和最終能否成功實(shí)現(xiàn)定位；周邊次核心的地價(jià)和租金，有可能高過(guò)都市邊緣地帶，然而低于都市中心區(qū)。按照一樣的都市房?jī)r(jià)模型，我們發(fā)覺(jué)CBD的房?jī)r(jià)總是最高的，其次是次核心區(qū)，再次是都市的邊緣區(qū)。譬如上海，中心區(qū)內(nèi)環(huán)均價(jià)能夠達(dá)到每平方米17000元以上，然后隨著與中心區(qū)的距離逐級(jí)下降，中內(nèi)環(huán)價(jià)格超過(guò)10000元，中外環(huán)均價(jià)8000左右，外郊環(huán)達(dá)到6000元，郊環(huán)以外只有4000以上，而周邊的衛(wèi)星城單價(jià)在6000元以上，高于郊環(huán)以外，與外郊環(huán)的價(jià)格接近。而目前東莞新城中心的單價(jià)只超過(guò)3500，低于舊城區(qū)4000元的單價(jià)，甚至不如虎門、常平等次級(jí)中心，可見(jiàn)東莞CBD的價(jià)值實(shí)際上是被嚴(yán)峻低估的，因?yàn)樵诶碚撋洗嬖趯ｉT大的上漲空間，這就給企業(yè)和消費(fèi)者帶來(lái)專門大升值預(yù)期，而升值的預(yù)期會(huì)引起企業(yè)和人口的導(dǎo)入，專門是投資性需求會(huì)有大幅度增長(zhǎng)。CBDCBD或中心區(qū)邊緣區(qū)次核心區(qū)邊緣區(qū)次核心區(qū)CBD的房?jī)r(jià)通常是都市最高的350035003400370033004000中心城區(qū)厚街虎門(次中心)東城常平（次中心）價(jià)格提升的理論空間東莞CBD進(jìn)展進(jìn)程預(yù)判在東莞CBD啟動(dòng)期，投資資本受到集合效應(yīng)產(chǎn)生的收益預(yù)期大量導(dǎo)入。CBD的長(zhǎng)久進(jìn)展不能單純依靠投資資本，因?yàn)槿绻鸆BD建設(shè)與產(chǎn)業(yè)進(jìn)展不合拍，產(chǎn)業(yè)無(wú)法集合，投資資本就會(huì)流失。因此CBD建設(shè)必須依靠企業(yè)的導(dǎo)入，也確實(shí)是產(chǎn)業(yè)升級(jí)是最為關(guān)鍵的咨詢題。應(yīng)該講，東莞CBD的啟動(dòng)時(shí)，盡管沒(méi)有形成大規(guī)模的企業(yè)導(dǎo)入，但仍是具有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的，相當(dāng)數(shù)量企業(yè)的進(jìn)入確實(shí)是一個(gè)證明，而且產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)散是一個(gè)緩慢的過(guò)程，企業(yè)轉(zhuǎn)移或成立的決策差不多上需要一定時(shí)刻的，因此CBD建設(shè)是不能一觸而就的。盡管，東莞的產(chǎn)業(yè)升級(jí)目前存在較多的障礙，區(qū)位擴(kuò)散也尚未大規(guī)模啟動(dòng)。但從東莞產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的情形來(lái)看，我們假設(shè)這一趨勢(shì)狀況是良好的。在此我們就通過(guò)CBD的成長(zhǎng)速度來(lái)評(píng)估新城中心的進(jìn)展?jié)摿蜁r(shí)刻。我們的方法要緊是