房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制與管理

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制與管理各個房地產(chǎn)商如果想要在競爭中完勝對手，就要加強對成本的管理，從而實現(xiàn)對其成本的控制。本文對房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成、項目全面成本控制與管理的原則、存在的問題及成本控制與管理的措施進行了探討，僅供參考。標簽：房地產(chǎn);開發(fā)項目;成本控制;對策引言：為了適應現(xiàn)代社會居住條件的需求，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)工程開發(fā)管理對企業(yè)的經(jīng)濟效益、工程質(zhì)量有著重要的影響。一、 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成土地、土建及設(shè)備方面的費用。這些費用大約占總體費用的78%，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容。其中土地費用是最重要的。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，需要對項目的可行性進行評估，即通過土地面積和容積率等方面的換算，預算土地費用，然后計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本。通過對成本費用組成的分析，可以看出成本的發(fā)生是一個涉及到土地開發(fā)各個環(huán)節(jié)的過程，所以對地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是貫穿于項目開發(fā)的全過程中的，只有對上述全部成本的構(gòu)成要素進行合理規(guī)劃與控制，才能實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。二、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面成本控制與管理的原則1、 全面成本控制原則全面控制主要是指對全員以及整個項目開發(fā)過程進行統(tǒng)一的控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面成本控制應該充分將全體工作人員對開發(fā)項目陳本控制費用方面的積極性調(diào)動起來，因為每一位工作人員跟全面控制環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的相關(guān)費用都有一定的關(guān)系。全面成本費用控制應該貫穿與整個開發(fā)項目成本費用控制過程當中去，而不是僅僅對開發(fā)項目的部分成本費用支出進行控制。2、 全面成本管理原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導干部應該對開發(fā)項目所產(chǎn)生的成本費用進行有效的控制，并且還要更加重視成本費用控制的情況，因為，這就直接對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)其成本目標的信息與決心造成一定程度上的影響。就這個問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層就應該積極起到帶頭模范作用。3、 經(jīng)濟原則房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本費用控制中心應該是實現(xiàn)經(jīng)濟效益，目標是盡最大可能降成本費用，最大化項目服務(wù)質(zhì)量。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理存在的問題1、 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方法落后房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方法比較落后，大多數(shù)的企業(yè)是在工程完工后，根據(jù)財務(wù)部門提供的數(shù)據(jù)、決算報告進行核算，這種方法不利于企業(yè)收集、處理、儲存在項目開發(fā)過程中遇到的各種支出成本，企業(yè)不能準確地、及時地發(fā)現(xiàn)開發(fā)項目成本控制方面存在的問題，從而企業(yè)失去了對癥下藥、采取針對性控制措施的良機，損害了企業(yè)的經(jīng)濟利益。實施這種控制方法，企業(yè)的成本已經(jīng)成為一種既定的事實，額外支出的成本已經(jīng)無法挽回2、 項目工程管理體制不完善房地產(chǎn)開發(fā)項目工程需要根據(jù)施工的實際情況出發(fā)，科學合理的分配施工人員，避免一味的追求經(jīng)濟效益的提高。房地產(chǎn)開發(fā)項目需要一定規(guī)模的工程管理人員對施工的每一個環(huán)節(jié)進行監(jiān)控與管理，如果片面的追求經(jīng)濟效益的提高，壓縮工程管理人員的數(shù)量，勢必會降低工程管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督與管理力度，也無法及時發(fā)現(xiàn)施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)的質(zhì)量問題與安全隱患。3、 圖紙設(shè)計管理方面存在問題大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不重視圖紙設(shè)計的管理工作，對于開發(fā)商來說，他們只是對方案、功能進行確定，然后統(tǒng)一交由設(shè)計院進行處理，因此，在圖紙設(shè)計管理上沒有引起足夠的重視，甚至有些設(shè)計人員根本沒有成本概念，圖紙上出現(xiàn)很多錯誤。而開發(fā)商對于圖紙設(shè)計階段所包含的成本、質(zhì)量控制不夠重視，而只注重在施工現(xiàn)場如何節(jié)約成本，如何進行質(zhì)量控制等，甚至有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在功能和要求還不是很明朗的情況下，為了能早日拿到圖紙，擅自要求設(shè)計院對圖紙進行設(shè)計，這樣必然會導致設(shè)計出來的圖紙存在一些不足。當工程在施工的過程中，開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)其中的不足而要求對圖紙進行修改，不僅會影響到施工的進度，提高成本，還會影響到工程的工期。除以上所說的問題之外，設(shè)計院在對圖紙進行設(shè)計時，是否有考慮到投資成本方面的問題還很難說，而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對這方面更是缺少管理和監(jiān)督，目前沒有有效的辦法來進行控制。4、 項目決策階段重視不足主觀決策導致開發(fā)產(chǎn)品組合定位欠準確。部分企業(yè)沒有全面成本控制的意識，認為成本控制只是在施工階段。即使投入，往往也是流于形式；很多房地產(chǎn)商做策劃報告，也僅僅是迫于籌集資金的需要，只想把策劃包裝好點，從而達到籌資的目的，缺乏成本管理的意識。同時，成本管理工作沒有專門的部門負責，而是由財務(wù)部門“兼顧”，從組織上和架構(gòu)上難以支撐項目“全面成本管理”的成本需求，沒有真正理解項目“全面成本管理、開發(fā)全過程”的理念。5、缺乏設(shè)計優(yōu)化工作目前，在我國的房屋設(shè)計管理工作中，缺乏對設(shè)計總體方案以及專業(yè)方案等的進一步優(yōu)化設(shè)計。有的房地產(chǎn)項目工程在確定設(shè)計方案后，立即將其投入到施工圖的設(shè)計當中，沒有再對其設(shè)計的內(nèi)容、有效性、安全性等方面進行優(yōu)化設(shè)計，導致很多項目直到施工建設(shè)階段，才發(fā)現(xiàn)其設(shè)計圖紙的專業(yè)深化程度不足，切實性和可行性不高等問題，給工程施工進度、企業(yè)經(jīng)濟效益和社會影響到造成了一定的不良影響，有些甚至出現(xiàn)法律糾紛。四、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理1、加強設(shè)計階段的成本管理設(shè)計階段的成本控制比后期開發(fā)項目其它手段的控制效果要顯著的多，設(shè)計階段的優(yōu)化設(shè)計占成本控制的70%以上。初步設(shè)計完成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司技術(shù)人員要認真審查方案，比對分析，不宜過分依賴于設(shè)計方。這一階段十分重要，著重應審查的是設(shè)計方案是否達到所要求的各項技術(shù)經(jīng)濟指標，整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要;再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從“以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價格的關(guān)注。二是經(jīng)濟性是否合理，比如建筑設(shè)計時可將功能分區(qū)相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸;另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術(shù)經(jīng)濟指標對設(shè)計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計返工;其次，對修改后的設(shè)計方案要重新進行成本預算并再與目標成本進行對照，這樣做的目的是避免超預算設(shè)計。成本管理部門根據(jù)初設(shè)計方案完成并提交后一個半月內(nèi)成本負責人組織編制項目成本概算，概算依據(jù)初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標準層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費計算，部分因圖紙設(shè)計深度不夠的項目暫按估算指標值，專業(yè)分包工程按市場價格。主要對擴初設(shè)計階段所做的主要成本工作進行總結(jié)并對下一階段施工圖設(shè)計提出成本控制建議。2、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理設(shè)計管理主要是包括設(shè)計理念的時效性、建筑布局的適用性、結(jié)構(gòu)設(shè)計的規(guī)范性等。第一，嚴格篩選設(shè)計單位，素質(zhì)差、缺乏實力的設(shè)計單位不予考慮，必須擇優(yōu)錄取。第二，加強與設(shè)計人員的溝通交流，隨時掌握設(shè)計的進度，并及時解決設(shè)計時出現(xiàn)的，又需與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜，把對項目的設(shè)計要求與主管設(shè)計人員進行溝通探討。第三，督促設(shè)計人員嚴格按照國家有關(guān)規(guī)范標準進行設(shè)計，并進行施工圖審查。當然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應以身作則，一切按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，以杜絕工程隱患。3、 不斷規(guī)范建設(shè)項目合同管理建設(shè)工程項目合同就是指項目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計、施工、材料供應等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟的合同，其內(nèi)容就包括對施工合同、買賣合同、分包合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產(chǎn)開發(fā)整個過程中，每個樓盤的施工質(zhì)量、進度和成本決定了企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期、資金回收的速度以及企業(yè)的獲利空間。項目在開發(fā)過程中的施工質(zhì)量、進度和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現(xiàn)的。對施工前簽訂的施工合同進行加強管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。4、 選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理施工企業(yè)和項目經(jīng)理的素質(zhì)好壞，不僅關(guān)系著項目管理成本的高低，也直接關(guān)系著工程進度和工程質(zhì)量。怎么去選擇，應當有一個整套的組織架構(gòu)。施工企業(yè)的技術(shù)和設(shè)備有助于工程更好更快的完成使命。企業(yè)誠信度高證明企業(yè)一貫都有可靠的技術(shù)力量和聲譽。一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理對房地產(chǎn)的工程管理具有推動作用。5、 融資成本的控制與管理房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金投入大，回收周期比較長，一個開發(fā)項目從拿地到取得預售收入，至少需要一年以上的時間，而前期土地出讓金、拆遷補償費、規(guī)劃設(shè)計費和報建費用等投入資金非常大，從目前國內(nèi)行情看，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在資本金不足的問題，項目開發(fā)所需資金大部分是通過銀行貸款等方式進行融資，資金成本都比較高。所以加強資金管理，降低融資成本非常重要。五、結(jié)束語房地產(chǎn)開發(fā)管理工作對于企業(yè)的生存發(fā)展就顯得更為重要，在開發(fā)管理工作質(zhì)量提升的措施研究中也必須加強市場定位、自身建設(shè)以及管理手段提升等幾個方面的工作力度，這樣才能夠全面加強企業(yè)