房地產(chǎn)營銷策劃 -上海華僑城蘇河灣公寓式辦公項目價格定位報告-前期策劃正式版

公寓式辦公價格定位報告華僑城蘇河灣OCTSUHECREEK第一部分項目均價建議基于本案獨特的高端項目價值，從市場角度出發(fā)，對比參考競品、二手房，以及終端回報市場，確定本案在目前市場下的合理價格市場比較法二手房價格參考投資回報測算

價格初步確定價格修正確定定價思路市場比較法初步確定本案合理入市價格二手房價格參考參考未來投資回報空間，確定本案價值預(yù)期實現(xiàn)下的合理價格范圍，投資回報測算 最終確定本案合理入市價格市場比較法類比項目選取范圍全市銷售型高端類住宅1.全市范圍內(nèi)售價較高（單價4W）以上的高端類住宅項目2.有在售大面積產(chǎn)品，與本案存有直接競爭關(guān)系3.近一年有實際成交，保證價格的有效參考性總價競爭的高端公寓項目1.全市范圍內(nèi)售價較高（單價5W）以上的高端公寓項目2.主力成交產(chǎn)品為1000W級，與本案有總價競爭關(guān)系3.內(nèi)環(huán)內(nèi)或內(nèi)中環(huán)地段價值較高區(qū)域，保證客群關(guān)注點和項目價值的競爭參考性4.近一年有實際成交，保證價格的有效參考性市場比較法城市一品苑日月光中心

全市銷售型高端類住宅選擇全市銷售型高端類住宅項目進行對比：p城市一品苑p日月光中心選取原則：——全市高端銷售型類住宅——有在售大面積產(chǎn)品——近一年內(nèi)有成交記錄市場比較法全市銷售型高端類住宅類比項目本案城市一品苑日月光中心閘北蘇河灣板塊，市中心核心地段，內(nèi)環(huán)盧灣淮海中路板塊，市中心核心地段，盧灣打浦橋板塊，市中心核心地段，內(nèi)環(huán)區(qū)位板塊內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)100120105地面交通發(fā)達，公交、軌交配套齊全地面交通便利，公交配套完善，距地地面交通發(fā)達，地鐵、公交配套齊全交通配套鐵有一定距離100100100區(qū)位價值緊鄰大悅城，與人民廣場、南京路商圈距淮海路商圈，周邊配套較齊全，但距主要依托自身商業(yè)配套，商業(yè)配套檔次一生活配套離1公里以內(nèi)，自身配套有高端商業(yè)離較遠(yuǎn)般；周邊配套較少且檔次低1009590蘇州河一線河景資源+3街坊集中景觀區(qū)+景觀資源欠缺，有一定人文資源（緊無強勢環(huán)境資源，有一定人文資源（緊鄰環(huán)境資源局部黃浦江遠(yuǎn)景鄰馬勒別墅等老洋房）田子坊）1008590注：本案均值100分；優(yōu)于本案的，評分高于100分，弱于本案的，評分低于100分市場比較法全市銷售型高端類住宅類比項目本案城市一品苑日月光中心建筑規(guī)模28.211.6530，2棟酒店式公寓3.6萬方（萬方）10080100超高層公寓、別墅、LOFT/SOHO、商業(yè)、酒店+高層酒店式公寓酒店式公寓、辦公、商業(yè)物業(yè)組合類型酒店；綜合體物業(yè)類型豐富1008090項目價值規(guī)劃布局圍合式規(guī)劃設(shè)計，A棟南北向，B棟東西融合歷史景觀與城市景觀，打造地標(biāo)式都向，但C棟辦公超高層在南面，對A、B市綜合體單棟高層+酒店，無亮點棟采光遮擋嚴(yán)重1008090內(nèi)部景觀空間小，以硬質(zhì)鋪裝為主，結(jié)合無內(nèi)部景觀內(nèi)部硬質(zhì)鋪裝為主，景觀空間較小內(nèi)部景觀打造綠栽營造景觀體系1009095法拉利俱樂部會所、寶格麗酒店（全球第四星級城市酒店，會所泳池、健身、無單獨會所，主要依靠14萬方購物中心會所/配套四家）、高端精品商業(yè)SPA等配套商業(yè)配套1009090市場比較法全市銷售型高端類住宅類比項目本案城市一品苑日月光中心立面視覺沖擊強、標(biāo)識記憶深刻的立面設(shè)計風(fēng)格，Art-Deco風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，石材+玻璃幕墻公建感較強石材干掛+玻璃幕墻1009090復(fù)式無煤氣，平層通煤氣，戶型功能性及采光上均3梯4戶，通煤氣，采光面多開間設(shè)計，戶型較為7-26層為4+1梯10戶，27層以上4+1梯6戶，不戶型價值有一定不足，但在舒適度及產(chǎn)品設(shè)計上有亮點（三通煤氣，戶型設(shè)計較方正，功能性產(chǎn)品為主，舒適層雙復(fù)式）正氣，功能性較佳，贈送陽臺面積，附加值較高度一般，部分戶型贈送陽臺，有一定附加值產(chǎn)品價值100115105裝修價值裝修標(biāo)準(zhǔn)：10000元/㎡（工程造價6000元/裝修標(biāo)準(zhǔn)：7000元/㎡，軟硬裝全配裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000元/㎡㎡）選用博德寶、米勒、唯寶等國際一線高端品選用博德寶、杜拉維特、漢斯格雅等國外品選用西門子、科勒、弗蘭卡、漢斯格雅等常牌，材質(zhì)檔次較高，細(xì)節(jié)處理較好，整體裝牌，品牌規(guī)格檔次較高，整體裝修品質(zhì)一般；規(guī)高端品牌，品牌規(guī)格較低，材質(zhì)使用檔次修品質(zhì)高端，但廚房電器配置少法國ARTEOR智能中控系統(tǒng)，智能化有亮點一般，整體裝修品質(zhì)較差1009580市場比較法全市銷售型高端類住宅類比項目細(xì)項標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重城市一品苑日月光中心擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位板塊81209.61058.4區(qū)位價值交通配套710071007生活配套8957.6907.2環(huán)境資源9857.65908.1建筑規(guī)模7805.61007物業(yè)組合7805.6906.3項目價值規(guī)劃布局8806.4907.2內(nèi)部景觀打造6905.4955.7會所/配套10909909立面9908.1908.1產(chǎn)品價值戶型價值1011511.510510.5裝修價值119510.45808.8合計10093.993.3

依據(jù)市場比較法，通過加權(quán)計算各競爭項目的實際參考價格，得出，本案公寓式辦公目前合理毛坯入市價格約為：52300元/㎡城市一品苑日月光中心11年至今成交價格（元/㎡)5620853786裝修標(biāo)準(zhǔn)7000500011年至今毛坯價格（元/㎡)4920848786價格比較系數(shù)93.9%93.3%實際參考價格（元/㎡)5240552289項目權(quán)重系數(shù)0.50.5本項目參考價格（元/㎡)52347市場比較法類比項目選取范圍全市銷售型高端類住宅1.全市范圍內(nèi)售價較高（單價4W）以上的高端類住宅項目2.有在售大面積產(chǎn)品，與本案存有直接競爭關(guān)系3.近一年有實際成交，保證價格的有效參考性總價競爭的高端公寓項目1.全市范圍內(nèi)售價較高（單價5W）以上、主售戶型面積與本案接近的高端公寓項目2.主力成交產(chǎn)品為1000W級，與本案有總價競爭關(guān)系3.內(nèi)環(huán)內(nèi)或內(nèi)中環(huán)地段價值較高區(qū)域，保證客群關(guān)注點和項目價值的競爭參考性4.近一年有實際成交，保證價格的有效參考性市場比較法 總價競爭的高端公寓項目5W級以上高端公寓成交排名（2011.7.1至今）總價競爭的高端公寓項目選取原則：n千萬級總價項目（考慮價格彈性，區(qū)間選擇為700-1300W）n主力成交戶型面積接近（面積有彈性區(qū)間不宜超過180㎡）n目標(biāo)客戶需求考慮，戶型功能相同或相近（本案主力為二房產(chǎn)品，相似戶型面積產(chǎn)品功能不宜超過三房）n目標(biāo)客戶關(guān)注點和項目核心價值對比考慮，選取市中心熱點地段項目綜合考慮，選取競爭參考項目為：遠(yuǎn)中風(fēng)華園、尚海灣豪庭市場比較法 總價競爭的高端公寓項目選擇全市與本案總價級相當(dāng)?shù)母叨俗≌椖窟M行對比：p遠(yuǎn)中風(fēng)華園p尚海灣豪庭遠(yuǎn)中風(fēng)華園尚海灣豪庭市場比較法 總價競爭的高端公寓項目類比項目本案遠(yuǎn)中風(fēng)華園尚海灣豪庭閘北蘇河灣板塊，市中心核心地北靜安板塊，市中心核心地段，徐匯龍華濱江板塊，內(nèi)中環(huán)區(qū)位板塊段，內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi)10011095地面交通發(fā)達，公交、軌交配套地面交通便利，公交、軌交配地面交通、軌交配套均較優(yōu)越，套齊全；但進入城市主干道時交通配套齊全公交配套弱間相對較長1009595區(qū)位價值緊鄰大悅城，與人民廣場、南京近南京西路、梅泰恒商圈，生周邊生活配套目前較欠缺，目前生活配套路商圈距離1公里以內(nèi)，自身配套活配套完善，但有一定距離僅有卜峰蓮花；自身規(guī)劃有大體有高端商業(yè)量商業(yè)1009580蘇州河一線河景資源+3街坊集中欠缺，有一定人文氛圍一/二線江景資源+河景，資源優(yōu)環(huán)境資源景觀區(qū)+局部黃浦江遠(yuǎn)景越10080110注：本案均值100分；優(yōu)于本案的，評分高于100分，弱于本案的，評分低于100分市場比較法 總價競爭的高端公寓項目類比項目本案遠(yuǎn)中風(fēng)華園尚海灣豪庭建筑規(guī)模28.211062（萬方）10090110超高層公寓、別墅、小高層/高層公寓、聯(lián)排別墅，小高層/高層公寓、凱賓斯基五星級物業(yè)組合類型LOFT/SOHO、商業(yè)、酒店；酒店、寫字樓、下沉式風(fēng)情商業(yè)街、純住宅社區(qū)綜合體物業(yè)類型豐富高端幼兒園10090100項目價規(guī)劃布局值融合歷史景觀與城市景觀，打造兵營式排布錯落式排布，景觀面最大化地標(biāo)式都市綜合體10080100內(nèi)部景觀空間小，以硬質(zhì)鋪裝為聘請美國頂級大師級設(shè)計，內(nèi)部內(nèi)部景觀打造，特色水景、露天泳景觀打造較佳，品質(zhì)感較強，但池、藝術(shù)風(fēng)雨廊、特色小品等歐洲內(nèi)部景觀打造主，結(jié)合綠栽營造景觀體系無突出景觀亮點和主題皇家中央景觀園林100105115法拉利俱樂部會所、寶格麗酒店2000㎡法式會所，設(shè)置室內(nèi)泳每棟樓的一樓均為6米挑高的多主題會所/配套（全球第四家）、高端精品商業(yè)池、壁球館、棋牌室、健身房、泛會所，凱賓斯基五星級酒店、幼桑拿房等兒園、12萬方下沉式商業(yè)10080100市場比較法 總價競爭的高端公寓項目類比項目本案遠(yuǎn)中風(fēng)華園尚海灣豪庭立面視覺沖擊強、標(biāo)識記憶深刻的立面設(shè)計風(fēng)現(xiàn)代法式風(fēng)格，面磚搭配燕尾槽設(shè)計，新古典主義風(fēng)格，全天然石材+玻格，公建感較強品質(zhì)差璃幕墻+恒盛金頂10075100辦公屬性，復(fù)式無煤氣，戶型功能性、居住體住宅產(chǎn)權(quán)，居住體驗感較佳，戶型設(shè)計較方住宅產(chǎn)權(quán)，居住體驗感佳，戶型采光戶型價驗感及采光上均存在不足，但在舒適度及設(shè)計正，采光、功能性均有優(yōu)勢，但邊套設(shè)計較及功能性均有一定優(yōu)勢，但戶型設(shè)計產(chǎn)品價值上有亮點（三層雙復(fù)式）差，舒適度上不如本案及方正程度上略有不足100105110值裝修價裝修標(biāo)準(zhǔn)：10000元/㎡（工程造價6000裝修標(biāo)準(zhǔn)：8000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：8000元/㎡值元/㎡）選用博德寶、米勒、唯寶等國際一線高端SMEG全套廚具，DURAVIT全套衛(wèi)浴，選用博德寶、庫博仕、漢斯格雅品牌，材質(zhì)檔次較高，細(xì)節(jié)處理較好，整使用系列檔次較低，裝修品質(zhì)較差等國際頂級/一線高端品牌，整體體裝修品質(zhì)高端，但廚房電器配置較少實際相當(dāng)于4000元/㎡市場標(biāo)準(zhǔn)裝修品質(zhì)較高10075100市場比較法 總價競爭的高端公寓項目遠(yuǎn)中風(fēng)華園尚海灣豪庭類比項目細(xì)項標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位板塊81108.8957.6區(qū)位價值交通配套7956.65956.65生活配套8957.6806.4環(huán)境資源9807.21109.9建筑規(guī)模7906.31107.7物業(yè)組合7906.31007項目價值規(guī)劃布局8806.41008內(nèi)部景觀打造61056.31156.9會所/配套1080810010立面9756.751009產(chǎn)品價值戶型價值1010510.511011裝修價值11758.2510011營銷影響去化速度評估-10-5合計10099.05106.15依據(jù)市場比較法，通過加權(quán)計算各競爭項目的實際參考價格，得出本案公寓式辦公目前合理毛坯入市價格約為：52100元/㎡遠(yuǎn)中風(fēng)華園尚海灣豪庭12年成交價格（元/㎡)8272860787裝修標(biāo)準(zhǔn)8000800012年毛坯價格（元/㎡)7472852787價格比較系數(shù)99.05%106.15%實際參考價格（元/㎡)7544549729權(quán)重系數(shù)0.60.4住宅參考價格（元/㎡)65158類住宅/住宅產(chǎn)權(quán)系數(shù)0.8項目參考價格（元/㎡)52127備注：遠(yuǎn)中風(fēng)華園12年月均去化2.6套，尚海灣豪庭12年月均去化16.1套，白金灣府邸12年月均去化1.4套。去化速度評估標(biāo)準(zhǔn)：月均去化不足5套（周均1套以下），減10分，月均去化不足20套（難以滿足本案去化速度要求），減5分市場比較法二手房價格參考投資回報測算

價格初步確定價格修正確定二手房價格參考價格參考原則考慮到本案作為住宅替代產(chǎn)品的功能價值，周邊二手房價格會對本案產(chǎn)生一定價格干擾因此，本案定價時需綜合參考周邊高端二手房公寓價格，以確定本案合理入市價格。二手房選取原則1.選取本案所在區(qū)域代表性二手房公寓項目2.考慮到本案所在區(qū)域缺乏高品質(zhì)公寓項目，因此參考選取臨近本案區(qū)域的代表性高端二手房公寓項目3.選取建筑年代較新的高端二手房公寓項目價格參考方法1.重點參考周邊區(qū)域高端二手房價格，結(jié)合區(qū)域內(nèi)二手房價格，判斷本案基準(zhǔn)參考價格2.因為二手房買賣過程中會產(chǎn)生交易稅費成本，均屬于購房成本內(nèi)容，因此需計入房價3.綜合基準(zhǔn)價格和交易環(huán)節(jié)的稅費成本，兩者相加，得出本案合理參考價格二手房價格參考本案基準(zhǔn)參考價格確定周邊高端二手房公寓項目選取永盛苑圣和圣廣場華祺苑聯(lián)富假日公寓新昌城國際麗都城中福城三期選取項目所在區(qū)域及周邊區(qū)域內(nèi)建筑年代較新、品質(zhì)及價格較高的二手房住宅項目作為參考。

區(qū)域小區(qū)名稱年代參考均價裝修聯(lián)富假日公寓200726680精裝不夜城圣和圣廣場200824417精裝華祺苑200327309精裝永盛苑200224029精裝人民廣場新昌城200749132精裝中福城（3期）200547020精裝南京西路國際麗都城200555429精裝u目前項目所在區(qū)域內(nèi)二手房項目整體價格水平較低，均價約在25000-28000元/㎡，價格基礎(chǔ)薄弱；u考慮到本案整體規(guī)劃、品質(zhì)及未來區(qū)域發(fā)展價值，本案價格應(yīng)跳脫區(qū)域價格，重點參考相鄰的人民廣場板塊內(nèi)品質(zhì)及價格較高的二手房項目，價格水平在47000-50000元/㎡；并適當(dāng)參考南京西路板塊二手房價格。綜合判斷，確定本案合理參考的二手房基準(zhǔn)價格約為：48500元/㎡（取均值）二手房價格參考周邊高端二手房價格參考周邊高端二手房基準(zhǔn)參考價格：48500元/㎡二手房交易稅率（按非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)）：買賣雙方合計稅費約13.5%稅費名稱稅費標(biāo)準(zhǔn)交易手續(xù)費2.5元/平方米×建筑面積賣方營業(yè)稅合同價×5.65%個人所得稅合同價的2%或利潤部分×20％中介費房屋成交總額×1%契稅3%交易手續(xù)費2.5元/平方米×建筑面積權(quán)證印花稅5元/本買方房產(chǎn)稅合同價*70%*0.6%交易登記費非普通住宅：300元配圖費25元中介費房屋成交總額×1%

參考上海二手房交易稅費標(biāo)準(zhǔn)和非普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)；本案目前合理銷售價格=基準(zhǔn)價格*（100%+二手房交易稅費成本）48500*113.5%≈55000元/㎡（含裝修）考慮到目前周邊二手房項目基本為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)大概在3000元/㎡左右，則：本案毛坯參考價格為52000元/㎡注：未計入其他非必要性交付費用。本案類住宅入市價格初步建議為：毛坯52000元/㎡，裝修58000元/㎡（裝修6000元/㎡）同類競爭參考：523000元/㎡,市場卡位法總價競爭參考：52100元/㎡二手房價格參考 本案類住宅參考均價：52000元/㎡考慮到整體市場仍處于調(diào)控期，市場回暖趨勢并不明顯，同時考慮到本案回籠資金的指標(biāo)要求，本案價格確定以風(fēng)險控制考慮、安全銷售及資金回籠為首要原則，由此確定本案41街坊類住宅目前毛坯入市價格為：52000元/㎡市場比較法二手房價格參考投資回報測算

價格初步確定價格修正確定投資回報測算價格修正原則目前全市缺乏可參考的同質(zhì)產(chǎn)品，且本案及區(qū)域價值目前缺乏現(xiàn)實參考基礎(chǔ)，本案未來價值回報難以判斷；因此本案選取可參考的高端酒店式公寓，判斷本案未來的成長價值和回報收益，以推斷有價值支撐的現(xiàn)實銷售價格。高端酒店式公寓選取原則1.選取本案及周邊區(qū)域高端酒店式公寓2.考慮到終端租賃客戶的關(guān)聯(lián)性，選取參考項目3.考慮到未來價值成長，選取本案價值參考和模板區(qū)域項目價格修正方法1.綜合參考各項目租金，確定本案未來可實現(xiàn)的回報租金范圍2.以常規(guī)投資回報水平（年回報率6%）計算，推算未來租金回報下的銷售價格范圍（含裝修）3.判斷本案初步建議價格是否契合，最終確定本案41街坊類住宅入市價格投資回報測算全市租賃型高端酒店式公寓萊爵服務(wù)式公寓上海商城酒店式公寓 雅詩閣淮海路服務(wù)公寓靜安8號 逸蘭錦麟公寓莎瑪新天地

?閘北高端租賃型酒店式公寓目前空白。馨樂庭金橋服務(wù)公寓?選取黃浦、盧灣、靜安三個區(qū)域的租賃型酒店式公寓項目。新黃浦酒店公寓——地緣關(guān)聯(lián)性——客戶導(dǎo)入?yún)^(qū)域考慮——未來價值成長參考輝盛庭國際公寓華山公寓租金回報率測算全市租賃型高端酒店式公寓區(qū)域項目名稱總套樓層戶型面積租金水平單位租金（元/㎡入住區(qū)域項目名稱總套樓層戶型面積租金水平單位租金（元/入住率數(shù)狀況（㎡）（萬元/月）/月）率數(shù)狀況（㎡）（萬元/月）㎡/月）雅詩閣淮單房：59-70單房：2.2-4單房：370-5701R：981R：1.9-2.21R：200-230基本滿海路服務(wù)27838F1R：83-1291R：3.5-4.51R：350-42080%靜安8號15636F2R：135-1482R：2-2.52R：150-170公寓2R：155-1792R：4.5-62R：290-3403R：176-1893R：2.8-3.53R：160-190租逸蘭錦麟10633F2R：1802R：4.72R：26095%萊爵服務(wù)60余22F2R：104-1422R：1-2.12R：90-15095%盧灣天地3R：2203R：5-73R：220-320式公寓3R：1253R：1.2-1.43R：90-1201R：911R：3.5-3.851R：380-420莎瑪新天10031F2R：122-1422R：3.9-4.42R：310-32090%單房：47單房：3.5-4.5單房：750-960地3R：188-1923R：5-5.53R：260-290靜安上海商城1R：931R：5-5.51R：540-59090%復(fù)式：385復(fù)式：11復(fù)式：290酒店式公47232F2R：133-1932R：6-102R：450-520寓3R：167-2273R：8-113R：480-490輝盛庭國1R：63-951R：2-2.51R：260-32027230F2R：117-1352R：2.8-3.82R：240-28090%4R：267-3844R：12-154R：390-4503R：157-2423R：4-53R：210-250馨樂庭金單房：27-33單房：1.2-1.5單房：440-460橋服務(wù)公26018F1R：50-671R：1.5-21R：290-30080%寓2R：862R：2.2-2.52R：250-2903R：208-2153R：2.5-33R：120-140黃浦1R：63-871R：1.4-21R：220-230華山公寓14838F4R：240-2484R：3-43R：120-16095%新黃浦酒25530F2R：97-1132R：2-32R：200-25080%復(fù)式：380-458復(fù)式：5.5-6.5復(fù)式：140-150店公寓3R：1313R：2.8-33R：210-2304R：2264R：4.84R：210租金回報率測算

全市租賃型高端酒店式公寓租金格局靜安上海商城位置核心，租金較高，單位租金在450元/㎡/月以上；其他項目位置較偏，租金水平在90-190元/㎡/月

人民廣場租金水平：250-290元/㎡/月新天地租金水平：260-340元/㎡/月

?考慮到地緣關(guān)系的相似性，重點參考距離本案最近的人民廣場板塊租金水平；?另考慮到租金未來成長性，可適當(dāng)參考新天地板塊及上海商城租金情況；建議本案可參考的合理租金水平為：260-300元/㎡u根據(jù)經(jīng)驗，按照6%的年投資回報率測算價格；u測算公式：V=A/R=單位月租金*12/年投資回報率；投資回報測算本案目前可實現(xiàn)銷售約為：52000-60000元/㎡（含裝修）1R由于面積較小，租金普遍偏高，本案重點參考2R、3R租金水平最終修正后的價格入市價格初步建議：投資回報測算價格范圍：毛坯52000元/㎡裝修52000-60000元/㎡裝修58000元/㎡綜合競爭市場和二手房市場建議的入市價格，與本案未來成長價值和客戶收益回報區(qū)間吻合；同時考慮到目前市場背景和公司銷售/資金指標(biāo)要求，價格不宜拉升至60000元/㎡建議本案41街坊類住宅入市價格維持為：毛坯52000元/㎡；裝修58000元/㎡第二部分價目表建議考量因素產(chǎn)品定價考量因素平面 立面 景觀 戶型 +樓棟決定房源價格 決定樓棟價格樓棟 樓棟差異北側(cè)面對曲阜路景觀較差西側(cè)面對西藏路與老建筑景觀較差

東側(cè)面對中心綠地未來景觀相對較好

A棟——優(yōu)點：傳統(tǒng)南北朝向擁有蘇州河景觀；缺點：部分北側(cè)房源景觀較差；B棟——優(yōu)點：東側(cè)朝向擁有陸家嘴景觀和3街坊景觀，南側(cè)親水性更好；缺點：東西朝向，西側(cè)景觀較差，東側(cè)景觀存在被1街坊遮擋可能；產(chǎn)品：B棟優(yōu)于A棟推售：A棟早于B棟公開考慮到產(chǎn)品差異、首次公開安全性、未來價格成長性，建議A棟略低于B棟均價均價差額5%南側(cè)面對蘇州河具有景觀優(yōu)勢平面因素A棟南北朝向東西兩側(cè)受B棟遮擋差異較大西側(cè)A1、A2基本不受任何東側(cè)A1、A2戶型與與B樓影響間距非常近，采光和視野受到一定影響南側(cè)