第一章-房地產(chǎn)市場及其均衡課件

第一章房地產(chǎn)市場及其均衡2011.3第一章房地產(chǎn)市場及其均衡2011.31內(nèi)容提要1、房地產(chǎn)市場類型2、房地產(chǎn)市場特點(diǎn)3、房地產(chǎn)市場的功能4、房地產(chǎn)市場的供給和需求5、房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制6、房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征7、影響房地產(chǎn)供求的因素8、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場9、分類房地產(chǎn)市場及運(yùn)行規(guī)律內(nèi)容提要1、房地產(chǎn)市場類型2房地產(chǎn)市場市場：買賣雙方交易的場所交易活動(dòng)發(fā)生的過程房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易活動(dòng)的總和，是買賣雙方相互作用的一種機(jī)制1、房地產(chǎn)市場類型房地產(chǎn)市場市場：買賣雙方交易的場所31、房地產(chǎn)市場類型（1）地產(chǎn)市場A、土地一級市場：是以讓渡一定時(shí)期土地使用權(quán)益為內(nèi)容的地產(chǎn)市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，

兩種情況（國家－－開發(fā)商）①土地批發(fā)市場：開發(fā)企業(yè)或土地使用者向國家一次支出讓金②土地租賃市場：土地使用者每年向國家交納地租B、土地二級市場：土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，放入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場，是指生地－－熟地－－轉(zhuǎn)讓，或者直接建成商品房出售（開發(fā)商－－消費(fèi)者）C、土地三級市場：消費(fèi)者之間的交易1、房地產(chǎn)市場類型（1）地產(chǎn)市場41、房地產(chǎn)市場類型（2）房地產(chǎn)物業(yè)市場A、房地產(chǎn)開發(fā)市場：主體房地產(chǎn)開發(fā)商（指房地產(chǎn)從策劃－－建造－－使用，直至拆毀的全過程）1、房地產(chǎn)市場類型（2）房地產(chǎn)物業(yè)市場A、房地產(chǎn)開發(fā)市場：主51、房地產(chǎn)市場類型B、建筑施工市場：主體是建筑商C、房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場：主要是指出售和出租，主體開發(fā)商或代理商，主體在該市場中：①獲取利潤；②收集用戶的意見反饋從而指導(dǎo)以后的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)；③多種出售和出租形式為用戶提供方便D、房地產(chǎn)金融市場：是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)過程中貨幣資金融通的場所，貫穿于所有市場的各個(gè)環(huán)節(jié)。開發(fā)商建筑商工程承包合同1、房地產(chǎn)市場類型B、建筑施工市場：主體是建筑商開發(fā)商建筑商62、房地產(chǎn)市場特點(diǎn)（1）地區(qū)性：不能進(jìn)行調(diào)劑，因而房價(jià)存在極大差異,主要是由房地產(chǎn)的位置固定性和性能差異性決定的。（2）供給調(diào)節(jié)過程滯后性：供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要較長時(shí)間；供過于求時(shí)，多余的需要較長時(shí)間方能被市場消化。（3）壟斷競爭性：交易價(jià)格及交易信息多為非公開的，而且房地產(chǎn)投資決策受價(jià)格以外的因素影響較大。（4）投機(jī)性：僅次于金融市場（5）交易形式多樣性：買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)?，并且交易活?dòng)持續(xù)時(shí)間較長。2、房地產(chǎn)市場特點(diǎn)（1）地區(qū)性：不能進(jìn)行調(diào)劑，因而房價(jià)存在極72、房地產(chǎn)市場特點(diǎn)（6）交易復(fù)雜性：房地產(chǎn)交易從有初步意向到交易完成，需要進(jìn)行尋找買賣雙方、現(xiàn)場考察、查閱資料、簽訂契約、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定登記等等一系列活動(dòng)。（7）受金融市場的強(qiáng)烈影響性：房地產(chǎn)價(jià)值大，其交易對信貸的依賴性較強(qiáng)（8）市場效率低：房地產(chǎn)形式多樣，很多方面存在較多差異，買賣雙方需要花費(fèi)相當(dāng)?shù)臅r(shí)間和費(fèi)用進(jìn)行了解（9）政府干預(yù)性：政府通過財(cái)政金融政策、土地利用政策、城市規(guī)劃以及環(huán)境保護(hù)等手段來鼓勵(lì)或限制房地產(chǎn)開發(fā)2、房地產(chǎn)市場特點(diǎn)（6）交易復(fù)雜性：房地產(chǎn)交易從有初步意向到83、房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場的功能可以歸納為三個(gè)方面：資源配置功能、信息傳遞功能、價(jià)值實(shí)現(xiàn)和價(jià)值評價(jià)功能，是通過房地產(chǎn)的供求、競爭、價(jià)格機(jī)制及其相互作用表現(xiàn)出來的。（1）資源配置功能：房地產(chǎn)市場的首要功能，又可分為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求、優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置兩個(gè)層面。（2）信息傳遞功能：是連接房地產(chǎn)開發(fā)和需求的紐帶，也是連接社會(huì)總供給和總需求的橋梁。（3）價(jià)值實(shí)現(xiàn)和價(jià)值評價(jià)功能：房地產(chǎn)市場通過逐步建立健全的價(jià)格機(jī)制，對房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行客觀的評價(jià)，使得房地產(chǎn)業(yè)部門及相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門都能得到合理的利潤和滿足自身發(fā)展的資金積累，從而促進(jìn)各產(chǎn)業(yè)部門的健康發(fā)展乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。3、房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場的功能可以歸納為三個(gè)方面：資源94、房地產(chǎn)市場的供給和需求經(jīng)濟(jì)學(xué)中，供給是指在其他條件相同時(shí)，賣者在既定的時(shí)間和既定的市場上以不同價(jià)格所提供的一種商品或勞務(wù)的數(shù)量。需求是指在其他條件相同時(shí)，買者在既定的時(shí)間和既定的市場上以不同價(jià)格所樂意購買的一種商品或勞務(wù)的數(shù)量。4.1房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在多種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量房地產(chǎn)的需求量是在一個(gè)特定價(jià)格下，消費(fèi)者愿意而且能夠購買房地產(chǎn)的數(shù)量房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)：多樣性、區(qū)域性、層次性、雙重性以及可替代性。4、房地產(chǎn)市場的供給和需求經(jīng)濟(jì)學(xué)中，供給是指在其他條件相同時(shí)104.1房地產(chǎn)需求影響房地產(chǎn)需求量的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格、消費(fèi)者收入和消費(fèi)偏好、替代房地產(chǎn)的價(jià)格、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢以及社會(huì)發(fā)展水平和人口因素等。房地產(chǎn)價(jià)格：在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格高，就會(huì)限制房地產(chǎn)的需求，反之依然。但是由于房地產(chǎn)這種特殊商品具有自身的特殊性，所以房地產(chǎn)價(jià)格對房地產(chǎn)的影響又呈現(xiàn)出復(fù)雜的變化規(guī)律，如在投機(jī)性需求占據(jù)主導(dǎo)地位時(shí)，房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)價(jià)格往往呈現(xiàn)一種正向變動(dòng)關(guān)系。消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)偏好：消費(fèi)者收入決定消費(fèi)者的消費(fèi)邊界，消費(fèi)偏好則決定其消費(fèi)結(jié)構(gòu)。消費(fèi)者預(yù)期：如果消費(fèi)者的預(yù)測是樂觀的，對房地產(chǎn)需求就會(huì)增加，反之減少。4.1房地產(chǎn)需求影響房地產(chǎn)需求量的因素有：114.1房地產(chǎn)需求社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平：房地產(chǎn)需求與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及城市化水平是一種正相關(guān)的關(guān)系。政策因素：政策因素可以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化、消費(fèi)者預(yù)期的變化以及融資困難度的變化等，從而影響房地產(chǎn)的需求。價(jià)格需求量價(jià)格變動(dòng)對需求量的影響價(jià)格需求量價(jià)格不變，消費(fèi)者收入對需求量的影響收入增加4.1房地產(chǎn)需求社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平：房地產(chǎn)需求與124.2房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給可以從微觀和宏觀兩個(gè)角度理解，宏觀角度的房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，其數(shù)量上應(yīng)該是微觀房地產(chǎn)供給的總和。房地產(chǎn)供給是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在多種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量供給量是指在一個(gè)特定價(jià)格下，開發(fā)商愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)：缺乏彈性層次性滯后性。4.2房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給可以從微觀和宏觀兩個(gè)角度理解，宏134.2房地產(chǎn)供給影響某一房地產(chǎn)供給的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)成本、建筑技術(shù)水平、替代房地產(chǎn)價(jià)格、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)以及政策因素等。房地產(chǎn)價(jià)格：按照供給定理，房地產(chǎn)供給與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān)，即價(jià)格與供給量存在著同向變動(dòng)的關(guān)系，在其他條件不變的情況下，供給量隨著價(jià)格的上升而增加。房地產(chǎn)開發(fā)成本：即生產(chǎn)要素價(jià)格，包括土地價(jià)格、建筑材料以及人工費(fèi)等等。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用提高容積率以及縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開發(fā)進(jìn)度等措施應(yīng)對土地等生產(chǎn)要素的微升，但當(dāng)這些生產(chǎn)要素價(jià)格上升較大時(shí)則會(huì)影響房地產(chǎn)的供給。4.2房地產(chǎn)供給影響某一房地產(chǎn)供給的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格、房144.2房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)開發(fā)商的未來預(yù)期：這種對未來的預(yù)期包括對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式、通貨膨脹、未來房地產(chǎn)價(jià)格走勢、經(jīng)濟(jì)周期的預(yù)期、對國家房地產(chǎn)政策、產(chǎn)業(yè)政策等等的預(yù)期。政策因素：包括房地產(chǎn)政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等。價(jià)格供給量價(jià)格變化對供給量的影響價(jià)格供給量價(jià)格不變，開發(fā)成本降低對供給量的影響成本降低4.2房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)開發(fā)商的未來預(yù)期：這種對未來的預(yù)期包154.3房地產(chǎn)供求均衡房地產(chǎn)價(jià)格的形成是由房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)市場供給相互作用共同決定：價(jià)格的變化與房地產(chǎn)市場均衡的形成q0數(shù)量價(jià)格p0sdp1p2s1d1需求曲線供給曲線4.3房地產(chǎn)供求均衡房地產(chǎn)價(jià)格的形成是由房地產(chǎn)市場需求和房164.4房地產(chǎn)供求彈性（1）概念彈性是一個(gè)變量對于另一個(gè)變量的敏感性的度量。房地產(chǎn)需求（價(jià)格）彈性是指房地產(chǎn)價(jià)格上升（下降）1％，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求量將會(huì)下降（上升）的百分?jǐn)?shù)，反映了需求量對于價(jià)格變化的敏感性。也就是指房地產(chǎn)需求量對房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反映程度。房地產(chǎn)需求（收入）彈性是指收入每增加（減少）一個(gè)百分點(diǎn)所引起的房地產(chǎn)需求量增加（減少）的百分點(diǎn)，即房地產(chǎn)需求量的變動(dòng)對收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。PQ需求S4.4房地產(chǎn)供求彈性（1）概念PQ需求S174.4房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)供給（價(jià)格）彈性是指房地產(chǎn)價(jià)格上升（下降）1％，開發(fā)商對房地產(chǎn)的供給量將會(huì)上升（下降）百分?jǐn)?shù)，反映了供給量對于價(jià)格變化的敏感性。QP供給S4.4房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)供給（價(jià)格）彈性是指房地產(chǎn)價(jià)格上184.4房地產(chǎn)供求彈性（2）房地產(chǎn)供給彈性分析由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，所以房地產(chǎn)供給彈性在不同的時(shí)期具有不同的特點(diǎn)。一般來說，短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大。QP短期內(nèi)供給彈性較小SQPS長期內(nèi)供給彈性較大4.4房地產(chǎn)供求彈性（2）房地產(chǎn)供給彈性分析QP短期內(nèi)供給194.4房地產(chǎn)供求彈性此外，還有對完全無彈性、缺乏彈性、等彈性、有彈性、完全有彈性等情況的描述：QPS0S1S2S3S44.4房地產(chǎn)供求彈性此外，還有對完全無彈性、缺乏彈性、等彈205、房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制（1）短期房地產(chǎn)供求：供求數(shù)量PS1bad2d1需求由d1增加到d2，供給調(diào)節(jié)滯后，短期供給不變，價(jià)格由a增加到b5、房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制（1）短期房地產(chǎn)供求：供求數(shù)量PS1b215、房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制（2）長期房地產(chǎn)供求：Pd2d1供求數(shù)量S1S2S3d3長期供給曲線經(jīng)濟(jì)日益增長的地區(qū)，需求穩(wěn)定增長，地價(jià)、勞動(dòng)力成本、建材成本持續(xù)上漲，由于供求的相互影響，價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)：a→b→c→d→e，在經(jīng)濟(jì)日益衰減的地區(qū)則呈現(xiàn)：e→f→c→g→adbacef5、房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制（2）長期房地產(chǎn)供求：Pd2d1供求數(shù)226、房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征（1）質(zhì)量、位置相近房地產(chǎn)，價(jià)格相近（2）供求均衡，價(jià)格穩(wěn)定（3）供過于求，價(jià)格下降，開發(fā)項(xiàng)目減少，市場成為買方市場；供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，開發(fā)項(xiàng)目增多，市場成為賣方市場（4）市場利率下降，開發(fā)信貸成本降低，開發(fā)量增加，消費(fèi)信貸成本降低，需求量上漲了；反之亦然（5）需維持適量的房地產(chǎn)“存貨”，即空置率，因時(shí)間、地區(qū)不同而不同6、房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征（1）質(zhì)量、位置相近房地產(chǎn)，價(jià)格相近237、影響房地產(chǎn)供求的因素影響房地產(chǎn)供求的因素可概括為一下幾個(gè)方面：（1）人口：人口數(shù)量，特別是年齡組成、家庭構(gòu)成等（2）就業(yè)及工資水平（3）利率及抵押貸款條件：利率下降，貸款放松，需求和供給均會(huì)上升，反之亦然（4）稅率，土地利用控制，租金水平控制（5）土地價(jià)格，建筑工人的工資，建材價(jià)格（6）建筑技術(shù)的變化，建筑質(zhì)量（7）售價(jià)、空置率7、影響房地產(chǎn)供求的因素影響房地產(chǎn)供求的因素可概括為一下幾個(gè)248、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場房地產(chǎn)需求可以分為投資性需求和消費(fèi)性需求，相應(yīng)地，房地產(chǎn)市場也可以分為投資性供給和消費(fèi)性供給，這樣，房地產(chǎn)市場可以看作是由房地產(chǎn)投資市場和房地產(chǎn)消費(fèi)市場有機(jī)地構(gòu)成。房地產(chǎn)投資市場反映房地產(chǎn)投資性需求和供給之間的關(guān)系，價(jià)格是投資市場供求作用的結(jié)果房地產(chǎn)消費(fèi)市場反映房地產(chǎn)消費(fèi)性需求和供給之間的關(guān)系，租金是消費(fèi)市場供求作用的結(jié)果在投資市場上，租金上漲會(huì)引起價(jià)格上漲，開發(fā)量增加，市場上的供給量增加；在消費(fèi)市場上，租金上漲，需求量減少，供給量增加，進(jìn)一步導(dǎo)致租金下降8、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場房地產(chǎn)需求可以分為投資性需求和消費(fèi)性258、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場的運(yùn)動(dòng)是沿著租賃供求作用→租金→價(jià)格→開發(fā)量→消費(fèi)市場→供給量→租賃供求作用進(jìn)行的。8、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場的運(yùn)動(dòng)是沿著租賃26四象限模型：房地產(chǎn)資產(chǎn)需求變動(dòng)四象限模型：房地產(chǎn)資產(chǎn)需求變動(dòng)27四象限模型：房地產(chǎn)開發(fā)成本變動(dòng)四象限模型：房地產(chǎn)開發(fā)成本變動(dòng)288、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場投資與消費(fèi)市場運(yùn)行分析：A、經(jīng)濟(jì)增長，居民收入提高，房地產(chǎn)需求增加，在供給一定的情況下，租金上漲，導(dǎo)致價(jià)格上漲，引起開發(fā)供給量增加，會(huì)增加消費(fèi)市場供應(yīng)量，降低租金，直至運(yùn)動(dòng)達(dá)到新的均衡，租金價(jià)格、開發(fā)量較以前增加；如果經(jīng)濟(jì)萎縮，則出現(xiàn)相反情況。B、如果實(shí)施寬松的金融政策，投資需求上升，則在租金不變的條件下出現(xiàn)價(jià)格上漲，開發(fā)商會(huì)增加開發(fā)量，從而增加消費(fèi)市場供給，降低租金。C、開發(fā)成本的變動(dòng)如果實(shí)施緊縮經(jīng)濟(jì)政策，貸款難度增大、資金成本增加或土地供給減少，使地價(jià)上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本提高，在房地產(chǎn)價(jià)格不變的條件下，開發(fā)量減少，消費(fèi)市場供給減少，租金上漲。8、房地產(chǎn)投資與消費(fèi)市場投資與消費(fèi)市場運(yùn)行分析：299、分類房地產(chǎn)市場及運(yùn)行規(guī)律由于不同類型的房地產(chǎn)從投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能以及面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途分類，將其分解為若干子市場進(jìn)行討論。如：居住物業(yè)市場：含普通住宅市場、別墅市場、公寓市場等商業(yè)物業(yè)市場：寫字樓市場、商場或商鋪市場、酒店市場等工業(yè)物業(yè)市場：標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房市場、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房市場、研究與發(fā)展用房市場等土地市場，是指各種類型用地市場特殊物業(yè)市場。9、分類房地產(chǎn)市場及運(yùn)行規(guī)律由于不同類型的房地產(chǎn)從投資決策、309.1住宅市場（1）住宅類型和特點(diǎn)類型：按照經(jīng)營方式，住宅分為租賃住宅和出售住宅按照價(jià)格構(gòu)成，可分為商品住宅和政策性住宅按照交房方式，可分為現(xiàn)房和期房按層數(shù)的不同，可分低層、多層以及高層等也可以按其他方式，比如新舊程度、銷售對象等。住宅特點(diǎn)：位置的固定性、消費(fèi)的層次性、需求的多樣性、房價(jià)的巨額性、購房的投資性，此外還有家庭性以及連續(xù)性等。9.1住宅市場（1）住宅類型和特點(diǎn)319.1住宅市場（2）住宅市場的特點(diǎn)與構(gòu)成特點(diǎn)：經(jīng)營對象的非物流性市場范圍的區(qū)域性流通形式的多樣性構(gòu)成：新住宅供給體系的結(jié)構(gòu)組成主要有市場價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋等，組成成分的運(yùn)作方式