律師教您如何購房

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商品房購置流程與風(fēng)險防范--律師教您如何購房第一局部：購置預(yù)售商品房根本流程

商品房預(yù)售交易是當(dāng)事人就正在興建中之房屋所進行的交易行為，開發(fā)商負(fù)有于一定時期內(nèi)將房屋興建完成再轉(zhuǎn)移所有權(quán)并交付購房人。通常情形，在訂立合同時，購房人據(jù)以參考者，僅為開發(fā)商提供的圖紙、模型或者開發(fā)商興建的“樣品房〞。至于房屋完成之實際面積、建筑材料之品質(zhì)、公共設(shè)施之有無等等問題，購房人無法預(yù)先預(yù)期或預(yù)見。而這些問題往往是購房人決定是否進行交易時之重要因素。更何況，開發(fā)商事后亦可變更設(shè)計、增加公用面積，以致完工時不符合訂立合同時之預(yù)期約定等問題，讓房主啞巴吃黃連，有苦說不出。買房難，買期房更難。在這一局部，您可以了解購置預(yù)售商品房須知的根本步驟，對購置預(yù)售商品房形成一個根本輪廓。

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〔3〕建設(shè)部制定了?商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么?，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門也制定了?商品房銷售面積測量與計算?，對商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。最新公布的?商品房銷售管理方法?與?商品房買賣合同示范文本?均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米〔含2.20米〕以上的房屋外墻水平投影面積。套內(nèi)建筑面積由套〔單元〕內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三局部組成。

3.1計算全部建筑面積的范圍：

3.11永久性結(jié)徐構(gòu)的幣單層飛房屋你，不桶論其強高度材均算帆一層究，按爬其外旬墻勒裁腳以清上外找圍水搬平面在積計防算建阿筑面攀積；范多抽層房登屋按難各層劈建筑艷面積胳的總澇和計維算。

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四、預(yù)售登記

?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案〞。只有經(jīng)過預(yù)售登記備案，買受人對預(yù)購商品房的請求權(quán)才具有一定的排他效力，這是因為預(yù)售合同的登記備案是將物權(quán)公示手段運用于債法上的請求權(quán)，使買受人對預(yù)購商品房的請求權(quán)具有對抗第三人的效力，從而具有保全買受人請求預(yù)售人交付商品房的債權(quán)實現(xiàn)的作用。簽完購房合同后，買賣雙方應(yīng)到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理部門辦理預(yù)售(預(yù)購)登記手續(xù)。預(yù)售登記對保護房屋交易雙方的權(quán)益非常重要，只有在辦理完預(yù)售(預(yù)購)登記后，購房合同生效。

根據(jù)?上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記方法?的規(guī)定，在取得商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)證后，市房地產(chǎn)交易中心應(yīng)將商品房證照信息、價格信息、部位、結(jié)構(gòu)、面積等具體的樓盤信息以及經(jīng)市房地資源局、市工商局聯(lián)合制定的商品房銷售合同、定金合同示范文本在網(wǎng)上房地產(chǎn)備案登記系統(tǒng)〔以下簡稱網(wǎng)上操作系統(tǒng)〕予以公布。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人根據(jù)合同示范文本擬訂條款，合同經(jīng)雙方確認(rèn)后，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)傳送至房地產(chǎn)交易中心辦理備案和進行房地產(chǎn)登記申請。

五、過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證

預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。注意：在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項有變更的，如建筑設(shè)計變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽定補充合同。補充合同是預(yù)售合同的組成局部，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提供。

在上海，根據(jù)規(guī)定，預(yù)售合同已進行網(wǎng)上備案的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按以下規(guī)定，通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，辦理房屋交接手續(xù)：

〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得大產(chǎn)證后的七個工作日內(nèi)，向市房地產(chǎn)交易中心申報，由市房地產(chǎn)交易中心通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)及時公布大產(chǎn)證、商品房實測面積、“房屋交接書〞示范文本等信息；假設(shè)該商品房工程尚未全部預(yù)售，那么還應(yīng)公布商品房出售合同示范文本。

〔2〕經(jīng)申報后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面通知購房人辦理商品房交接，并由商品房銷售當(dāng)事人雙方根據(jù)網(wǎng)上公布的示范文本訂立“房屋交接書〞?！胺课萁唤訒暯?jīng)當(dāng)事人雙方確認(rèn)后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，將“房屋交接書〞文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心。

〔3〕市房地產(chǎn)交易中心及時完成網(wǎng)上傳送的“房屋交易書〞文本的校核，給予編號，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)發(fā)送房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請受理書。

〔4〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打印“房屋交接書〞和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請受理書，并與購房人共同在“房屋交接書〞上簽名〔蓋章〕。

〔5〕商品房預(yù)售的購房人在辦理房屋交接后的七日內(nèi)，持“房屋交接書〞、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請受理書和其他規(guī)定的登記材料到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理過戶登記、申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證〔小產(chǎn)證〕。

六、房地產(chǎn)交付

房地產(chǎn)開發(fā)商須在房屋竣工后，按商品房預(yù)售合同的要求及時辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑合同及房屋交付憑證辦理相關(guān)的房地產(chǎn)過戶手續(xù)，并交納有關(guān)費用。注意：在房屋交付之前，你首先要查閱一下預(yù)售合同有關(guān)房屋交付的約定條款，其次是房屋的驗收。房屋驗收是一項具有專業(yè)知識和標(biāo)準(zhǔn)的操作程序，其涉及上水、下水、房屋結(jié)構(gòu)等，你可以在驗收之前咨詢有關(guān)工程管理方面的專家。

1.在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)工程可以交付使用

房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)工程完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門進行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位進行竣工驗收。

2.在交付時，與樣板房不一致時該如何處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。

3.在房屋交付時，開發(fā)商應(yīng)提交哪些文件

在房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)?商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?，向買受人提供?住宅質(zhì)量保證書?、?住宅使用說明書?。

4.未經(jīng)驗收或驗收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承當(dāng)什么責(zé)任

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照?建設(shè)工程質(zhì)量管理條例?的規(guī)定處分。

5.在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承當(dāng)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于?商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?〔以下簡稱?規(guī)定?〕中確定的最低保修期限的，保修期不得低于?規(guī)定?中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承當(dāng)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承當(dāng)責(zé)任。

第三局部：購置預(yù)售商品房糾紛解決途徑

在購置預(yù)售商品房的過程中，總會因為各種原因出現(xiàn)一些糾紛，解決這些糾紛我們可以采取的途徑有：協(xié)商、仲裁和訴訟。協(xié)商是房產(chǎn)買賣雙方自主積極解決糾紛的方法；仲裁是當(dāng)事人雙方達成自愿協(xié)議把糾紛提交仲裁機構(gòu)裁決；訴訟是當(dāng)事人在糾紛發(fā)生后，為維護自己的合法權(quán)益，向法院提交訴狀，尋求公權(quán)力的保障。

下面，我們應(yīng)該注意以下幾個方面的購置預(yù)售商品房糾紛的解決。

一、在以下情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預(yù)售合同：

1．開展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時起1年內(nèi)不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴(yán)重違約，且1年內(nèi)都不能交樓，購房者無法入住，嚴(yán)重?fù)p害訂約目的，應(yīng)依法解約。

2．開展商貨不對板，所交付的房屋樓層與原約定嚴(yán)重不符，此時可予解除合同。但對于朝向有所變更，應(yīng)視情況而定。如改變的朝向更有利于居住，通風(fēng)采光更好，那么合同目的尚可到達，缺乏以構(gòu)成根本違約，可通過違約金給付等手段加以調(diào)整，不宜解約。對于開展商交付的房屋面積縮水或面積加大，如超過原約定面積3%的，視為嚴(yán)重違約，可予解約，但如購房人已入住，從實際出發(fā)也不宜再解除?？赏ㄟ^調(diào)解，讓開發(fā)商承當(dāng)責(zé)任，對少面積那么退還價款，多面積那么由開展商主動放棄該局部價款或以本錢價收取。未超過原約定面積3%的，應(yīng)視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調(diào)整購房款項加以解決。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過評估后予以補償，以給付違約金方式調(diào)整，不宜解除合同。

3．房屋質(zhì)量存在問題，應(yīng)視不同情況加以認(rèn)定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補、給付違約金方式補償業(yè)主損失，不應(yīng)僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對于房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，將足以影響居住者的人身平安，經(jīng)有權(quán)鑒定機關(guān)確認(rèn)后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。

4．開展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導(dǎo)致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權(quán)，其無過錯，故應(yīng)視為合同目的不能到達，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，那么開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯，不應(yīng)解除合同，應(yīng)給購房者一定寬限期來緩解資金困難。

5．對于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應(yīng)區(qū)分不同情況來對待。如廣告用語只是用“鳥語花香〞、“人間仙境〞等一般描述性用語，應(yīng)視為對環(huán)境的感性宣傳，無實際約束力，不應(yīng)因此予以解約；如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內(nèi)有名校〞等等，那么如未符合，一般情況只應(yīng)視為違約，不應(yīng)解除合同，因合同的居住目的尚能到達；但如該廣告要約非常明確，如“可入上海戶口〞，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內(nèi)容吸引，有強烈意愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容，此時應(yīng)視為合同目的不能到達，對此種情況可以解除合同。

二、2003年通過的司法?解釋?在第八、第九條規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據(jù)，且力求最大限度的保護購房者的權(quán)益。其目的在于對商品房買賣過程中