2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法提升訓練試卷B卷附答案

2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法提升訓練試卷B卷附答案單選題（共150題）1、()是更加科學但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。A.直線距離B.空間距離C.空間直線距離D.經(jīng)濟距離【答案】D2、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付；交易稅費均由買方承擔。已知買方需繳納的稅費為3萬元，賣方應交納的稅費為8萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例選為可比實例，年折現(xiàn)率為6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為（）萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28【答案】D3、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過（）m的為高層。A.12B.20C.24D.48【答案】C4、下列不屬于估價委托人的義務的是（）。A.根據(jù)自己的需要提出估價結(jié)果B.向估價機構(gòu)如實提供其知悉的估價所需的資料C.協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責【答案】A5、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】A6、在依法判定的估價對象使用權(quán)利方面，應以（）為依據(jù)。A.相關(guān)合同B.法律、法規(guī)、政策C.土地用途管制D.國家的價格政策【答案】C7、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B8、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400m2，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為（）萬元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】C9、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2。假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A10、設(shè)定標準房地產(chǎn)時，無論是實際存在的還是虛擬的，都要對其（）作出明確界定。A.實物狀況B.基本狀況C.權(quán)屬狀況D.區(qū)位狀況【答案】B11、拍賣抵押房地產(chǎn)時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得（）。A.抵押人無權(quán)優(yōu)先受償B.抵押人有權(quán)對全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償C.抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償D.抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償【答案】D12、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年潛在毛租金收入700萬元，空置和收租損失5萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費10萬元、保險費10萬元、管理費等30萬元，水電供暖費等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，維修費和水電供暖費由承租人承擔，其他稅費均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。A.485B.490C.585D.590【答案】D13、某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B14、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】D15、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是（）。A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)【答案】D16、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價機構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。建設(shè)項目正常建設(shè)期為24個月，假設(shè)該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設(shè)開發(fā)法估價中后續(xù)建設(shè)期為（）個月。A.10B.11C.13D.14【答案】D17、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為（）。A.前期價格指數(shù)B.定基價格指數(shù)C.長期價格指數(shù)D.環(huán)比價格指數(shù)【答案】D18、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C19、成本利潤率的計算公式是()。A.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)B.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)C.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)D.開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】A20、“治痰先治氣”是的()具體應用。A.氣能行津B.氣能生津C.津能生氣D.氣能攝津【答案】A21、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的建設(shè)成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，成本利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】C22、氣血關(guān)系的失調(diào)主要指A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣和血互根互用的功能失調(diào)【答案】D23、某估價機構(gòu)于2003年6月10日20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15進行復估，則復估的估價時點為()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日【答案】A24、估價上的折舊注重的是（）。A.原始取得價值的減價修正B.資產(chǎn)市場價值的真實減損C.重置價值的攤銷與回收D.原始取得價值的攤銷與回收【答案】B25、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應得利潤為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為（）萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C26、在一塊土地上投資建造寫字樓，當樓高為5層時，預期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應該是這座大樓的經(jīng)濟高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B27、收集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法，對于比較法而言，主要是（）。A.成本實例資料B.交易實例資料C.收益實例資料D.成交實例資料【答案】B28、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為()元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】D29、投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值（）該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】D30、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。A.估價方法選用恰當B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準確，依據(jù)或理由充分C.計算公式和計算過程正確無誤D.各種估價方法的測算結(jié)果一致【答案】D31、在采用數(shù)學方法求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，估價師還應考慮一些不可量化的價值影響因素，同時可聽取有關(guān)專家的意見，對該結(jié)果進行適當?shù)模ǎ亩_定最終的估價結(jié)果。A.調(diào)整B.取整C.認定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果D.調(diào)整或取整或認定該結(jié)果【答案】D32、一個估價項目中的估價時點，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價委托合同簽訂時間B.估價目的C.實地查勘估價對象的時間D.委托人意愿【答案】B33、實際估價中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B.過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D34、評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應是（）。A.典型投資者所要求的社會一般收益率B.典型投資者所要求的社會最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C35、一套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C36、在指數(shù)修勻法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范圍應當是（）。A.a≤18B.0≤a≤1C.a≤0D.0≤a＜1【答案】B37、某年1月30日購買某房地產(chǎn)的價格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當年，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，不正確的是（）。A.該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣6590元/m2B.該房地產(chǎn)的實際交易價格為人民幣6404元/m2C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于1%【答案】D38、在消費者收入增加時，反倒會減少對（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品【答案】D39、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為18萬元，運營費用為10萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運營費用增長2%，收益期限可視為無限年。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】D40、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體的原因中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身B.房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少C.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對較少D.房地產(chǎn)估價主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設(shè)備、無形資產(chǎn)等【答案】D41、某估價機構(gòu)于2018年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，價值時點為2018年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2018年8月15日進行復估，則復估的價值時點為（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日【答案】A42、（）是最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達和地形復雜的地區(qū)，它往往會失去意義。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟距離【答案】A43、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，使用面積為132m2，應分攤的共有公用建筑面積為23m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】C44、征地管理費，是由用地單位在（）的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費用。A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地數(shù)量C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額D.征地費總額【答案】D45、能引起局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血動血，多臟腑郁發(fā)的病邪A.熱B.暑C.風D.火【答案】D46、神思難以集中專一，甚則神思恍惚，面色蒼白無華，舌色不榮病機是A.心血不足B.心陰不足C.心的陽氣偏衰D.心血瘀阻【答案】A47、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括（）。A.測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用B.測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際利潤C.測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期利潤D.測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格【答案】B48、對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（）。A.謹慎價值B.市場價值C.殘余價值D.快速變現(xiàn)價值【答案】B49、下列關(guān)于奇經(jīng)八脈的描述正確的是A.沖脈為十二經(jīng)之海B.陽蹻，陰躊脈有濡養(yǎng)眼目、司眼瞼開合和下肢運動的作用C.陰維脈的作用為維系諸陰經(jīng)，陽維脈維系諸陽經(jīng)D.陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛【答案】A50、有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值為110萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應為（）。A.50萬元B.55萬元C.50～60萬元D.60萬元以上【答案】B51、明確估價基本事項主要包括明確估價目的、明確估價對象、明確價值類型以及（）。A.明確估價費用B.明確估價人員C.明確價值時點D.明確估價內(nèi)容【答案】C52、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，在通常情況下，是采用（）時的匯率。A.成交日期B.估價時點C.估價作業(yè)日期D.估價委托日【答案】A53、由土地凈收益求取土地價值時，土地價值等于土地凈收益與（）的比值。A.綜合資本化率B.土地資本化率C.報酬率D.建筑物資本化率【答案】B54、城市規(guī)劃規(guī)定了一宗土地為居住用途，這屬于合法權(quán)益（）的內(nèi)容。A.合法產(chǎn)權(quán)方面B.合法使用方面C.合法處分方面D.合法居住方面【答案】B55、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。A.區(qū)域規(guī)劃B.臨街狀況C.周圍環(huán)境D.地形地勢【答案】B56、使住宅房地產(chǎn)價格明顯上升的是（）。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【答案】A57、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務辦公和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】C58、針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類()。A.主觀合理價值和公開市場價值B.主觀合理價值和非公開市場價值C.主觀合理價值和客觀合理價值D.公開市場價值和非公開市場價值【答案】D59、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系【答案】B60、《素問·五藏生成篇>說：“多食甘”，則A.脈凝泣而變色B.筋急而爪枯C.肉胝皺而唇揭D.骨痛而發(fā)落【答案】D61、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實際交易價格為（）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】A62、標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價（）。A.逐漸降低B.逐漸升高C.可視為基本不變D.為零【答案】C63、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實證病應安A.脾B.心C.腎D.肺【答案】B64、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價值較大的房地產(chǎn)C.獨立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)【答案】C65、在靜態(tài)分析法中，投資利息和（）都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。A.投資利潤B.開發(fā)利潤C.投資收益D.銷售稅【答案】B66、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】B67、為評估出公平合理的價值，估價人員必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價格的各種因素，不斷提高估價理論水平、豐富估價經(jīng)驗，并遵循科學嚴謹?shù)?)。A.估價細則B.估價原則C.估價準則D.估價程序【答案】D68、在計算建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細、準確。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法【答案】C69、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使用權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應取為()年。A.45B.50C.52D.55【答案】C70、對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的辦法。A.比較法B.收益法C.市場法D.成本法【答案】D71、從本質(zhì)上講，價值時點是由（）決定的。A.委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象【答案】C72、在應用路線價法估價中，設(shè)定的標準臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。A.簡單算術(shù)平均數(shù)B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)【答案】C73、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是（）。A.所有權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.地役權(quán)【答案】A74、某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應給予相應補償。建筑物經(jīng)濟壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B75、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是（）。A.高層建筑地價分攤B.房地產(chǎn)投資價值評估C.因環(huán)境污染導致的房地產(chǎn)價值減損評估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估【答案】B76、路線價法本質(zhì)上是一種（）。A.長期趨勢法B.成本法C.比較法D.收益法【答案】C77、《物權(quán)法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。所以也可稱其為空間利用權(quán)或空間權(quán)。A.宅基地使用權(quán)B.土地承包經(jīng)營權(quán)C.建設(shè)用地使用權(quán)D.土地租賃權(quán)【答案】C78、某大廈總建筑面積為10000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】C79、某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價為（）萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】B80、難以采用比較法估價的房地產(chǎn)是（）。A.標準廠房B.商鋪C.在建工程D.房地產(chǎn)開發(fā)用地【答案】C81、對以買賣為目的的房地產(chǎn)進行估價時，當租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響（）。A.應考慮B.不考慮C.無所謂D.不大【答案】A82、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。A.運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C.假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生的值D.在預測開發(fā)完成后的價值時，應將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值【答案】D83、某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為9％，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】B84、在評估期房價格時，（）。A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點的狀態(tài)B.估價對象狀況為估價時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)C.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為未來某時點的狀態(tài)D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價時點的狀態(tài)【答案】D85、黑睛由何臟之精氣上注濡養(yǎng)A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B86、當房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，稱為（）。A.房地產(chǎn)的需求價格B.房地產(chǎn)的供給價格C.房地產(chǎn)的均衡價格D.房地產(chǎn)的市場價格【答案】C87、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。A.交通B.用途C.環(huán)境D.樓層【答案】B88、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應補交的地價為（）萬元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】C89、由房地產(chǎn)凈收益求取房地產(chǎn)價值的公式屬于凈收益與（）相匹配的內(nèi)容。A.資本化率B.實際報酬率C.名義報酬率D.自有資金報酬率【答案】A90、中國目前的契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的時候，向（）征收的一種稅收。A.權(quán)利人B.使用人C.承受人D.農(nóng)民【答案】C91、估價對象由（）決定。A.委托人B.估價目的C.委托人和估價目的雙重D.估價機構(gòu)【答案】C92、有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值為110萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應為（）。A.50萬元B.55萬元C.50～60萬元D.60萬元以上【答案】B93、利用直線趨勢法對某類商品住宅2004～2013年的平均價格進行分析，擬合成一直線趨勢方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，且∑X＝0。經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預測該類商品住宅2014年的平均價格為（）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】D94、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B95、某宗房地產(chǎn)2013年6月1日的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2013年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2013年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日為100）。該宗房地產(chǎn)2013年10月1日的價格為（）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】B96、價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟(或商品經(jīng)濟)這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且()的一種分配方式。A.應急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D97、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是()。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】D98、影響某套住房價格的實物因素不包括（）。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層【答案】D99、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置也固定不變C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性【答案】B100、“腎者，胃之關(guān)也”，是指A.腎藏精B.腎主水C.腎主納氣D.腎主生殖【答案】B101、房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，但其中并不包括（）。A.因使他人房地產(chǎn)遭受污染的B.因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照、景觀、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價值減損的D.因初始登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的【答案】D102、下列選項中，不屬于影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境因素的是（）。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境【答案】D103、關(guān)于估價方法選用的說法，正確的是（）。A.舊廠房因火災造成的保險賠償估價應選擇成本法B.估價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法C.估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可比實例調(diào)查困難，可不選用D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法【答案】A104、東南地區(qū)治療特點A.氣候寒冷慎用寒藥B.病多濕熱，治宜苦寒C.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫D.病多風寒，治宜辛溫【答案】B105、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛勢暴急，遇寒加劇，舌苔白潤，脈弦緊的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒【答案】A106、收益法估價的典型對象是（），其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。A.混合收益的房地產(chǎn)B.出租的房地產(chǎn)C.自用或空置的房地產(chǎn)D.自營的房地產(chǎn)【答案】B107、關(guān)于房地產(chǎn)互補品的說法，正確的是（）。A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補品B.新建商品房與存量房是互補品C.經(jīng)濟適用住房與普通商品住房是互補品D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費是互補品【答案】D108、下列經(jīng)脈屬于奇經(jīng)八脈的是A.督脈B.任脈C.帶脈D.陰維脈【答案】A109、某開發(fā)公司開發(fā)一項目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為()萬元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】C110、根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務范圍按照（）劃分。A.行政區(qū)域B.估價目的C.估價對象規(guī)模D.價值類型【答案】B111、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置成本為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A112、新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。A.比較法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】B113、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B114、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時商業(yè)用地的樓面地價為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應補繳地價（）萬元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D115、在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5【答案】A116、某估價事務所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應為()。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價的作業(yè)日期D.要求重新估價的委托方指定的日期【答案】A117、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，“城市化”屬于()。A.社會因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素【答案】A118、按直接比較法判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為（）。A.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%B.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%C.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%D.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%【答案】D119、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.靜態(tài)分析法中應根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B.動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預測C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點【答案】C120、為了防范房地產(chǎn)信貸風險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值為()。A.公開市場價值B.謹慎價值C.快速變現(xiàn)值D.投資價值【答案】B121、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產(chǎn)的（）特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】C122、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1300萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為25萬元，銷售稅費為15萬元，投資利息為18萬元，開發(fā)利潤為400萬元。則其投資利潤率為()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C123、征地管理費，是由用地單位在（）的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費用。A.農(nóng)業(yè)人口總數(shù)B.農(nóng)業(yè)人均占有耕地數(shù)量C.農(nóng)業(yè)前三年的生產(chǎn)總額D.征地費總額【答案】D124、每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍【答案】C125、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實證病應安A.脾B.心C.腎D.肺【答案】B126、在房地產(chǎn)價格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價，因要遵循謹慎原則，則估價結(jié)果不宜采用（）的測算結(jié)果。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C127、采用百分率法進行交易情況修正時，應以可比實例（）為基準確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格【答案】C128、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的（）除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。A.價格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A129、下列哪項不屬于扶正的具體方法A.滋陰B.養(yǎng)血C.溫陽D.消導【答案】D130、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A131、下列估價工作中，宜首先進行的是（）。A.制訂估價作業(yè)方案B.實地查勘估價對象C.確定估價結(jié)果D.撰寫估價報告【答案】A132、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。A.0～50B.50～75C.50～100D.100～150【答案】C133、神思難以集中專一，甚則神思恍惚，面色蒼白無華，舌色不榮病機是A.心血不足B.心陰不足C.心的陽氣偏衰D.心血瘀阻【答案】A134、十二經(jīng)別的主要功能是A.加強相互表里的兩條經(jīng)脈在深部的聯(lián)系B.加強足三陰經(jīng)、足三陽經(jīng)與心臟的聯(lián)系C.擴大十二經(jīng)脈的主治范圍D.加強十二經(jīng)脈對頭面的聯(lián)系【答案】A135、下列屬于按照房地產(chǎn)的實物形態(tài)分類的房地產(chǎn)是（）。A.房地產(chǎn)的局部B.工業(yè)房地產(chǎn)C.部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D.在建工程【答案】A136、下列哪項專著的成書，不是標志著中醫(yī)學理論體系的初步形成A.《傷寒雜病論》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《醫(yī)宗金鑒》【答案】D137、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是()。A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料C.房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格【答案】A138、()對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設(shè)施【答案】A139、某住宅建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計算的土地重新購建價格和建筑重新購建價格分別為5000/m2和3500元/m2。目前，該房屋門窗、墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設(shè)計落后引起的折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬元。若土地報酬率為6%，則該住宅成本價格為（）萬元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】B140、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積3002元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A141、氣機失調(diào)可概括為虛實兩個方面，屬虛的有A.氣滯B.氣逆C.氣閉D.氣陷【答案】D142、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于()年。A.15B.16C.17D.30【答案】B143、寒病即見寒象所采用的治法是A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】C144、采用成本法估價時，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是（）。A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費B.從估價的角度看，自有資金應獲得的利息可以算作開發(fā)利潤C.投資利息的應計息項目包括土地成本.建設(shè)成本.管理費用.銷售費用和銷售稅費D.投資利息計算時一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率【答案】D145、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常負擔下的價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常負擔下的價格為（）萬元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】B146、“分主一身左右之陰陽”的經(jīng)脈是A.督脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈【答案】C147、估價業(yè)務應當以（）名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用。A.估價師B.估價機構(gòu)業(yè)務承接人員C.估價機構(gòu)D.項目負責人【答案】C148、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元，建設(shè)成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購建價格為（）萬元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C149、具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設(shè)的土地是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程【答案】C150、屋頂或外墻面出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況D.額外的收益或好處【答案】D多選題（共50題）1、關(guān)于運用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC2、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值【答案】AD3、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內(nèi)容包括（）。A.應采用客觀成本而不是實際成本B.應采用實際成本而不是客觀成本C.應結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整D.應結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整E.應結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整【答案】ACD4、估價人員平常就應留意收集估價所需的有關(guān)資料，在估價時更應如此。估價所需的資料主要包括（）。A.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料B.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料C.同類房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料D.反映估價對象狀況的資料E.本地區(qū)各種類型房地產(chǎn)的價格變化資料【答案】ABCD5、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B.可用于收益法中預測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏【答案】AB6、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要有以下作用()。A.有助手估價機構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價提供參考【答案】ABD7、對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價值是（）。A.個別人的價值判斷B.估價人員的主觀定價C.由市場力量決定D.市場參與者集體競價的結(jié)果E.由交易雙方委托經(jīng)紀人確定【答案】CD8、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱的說法，錯誤的有（）。A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC9、利用路線價求取臨街土地價值時，不進行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。A.臨街宗地的平均價格已是經(jīng)過修正后正常價格B.在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例C.該路線價所對應的日期本身就是價值時點D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格E.交易修正和市場狀況修正在求取路線價后再進行【答案】AC10、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（）。A.客觀收益B.實際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益【答案】ABCD11、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。A.隱含的估價對象范圍不同B.參數(shù)選取不合理C.估價作業(yè)日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB12、運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價B.統(tǒng)一采用單價C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式【答案】BCD13、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消D.人們預期該類房地產(chǎn)價格未來會上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD14、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預期該類房地產(chǎn)價格會上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加【答案】AC15、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權(quán)益狀況進行調(diào)整時，應包括的內(nèi)容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況【答案】ABD16、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。A.應計息項目B.預售、預租和延遲銷售情況C.計息周期D.計息期E.計息方式【答案】ACD17、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有()。A.商業(yè)利潤B.凈運營收益C.潛在毛收入D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量【答案】BCD18、收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。A.抵押貸款還本付息額B.房地產(chǎn)折舊額C.重置提撥款D.房地產(chǎn)改擴建費用E.所得稅【答案】ABD19、在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價值B.買方愿意支付的最低價C.買方可承受的最高價D.賣方可接受的最低價E.賣方愿意接受的最高價【答案】ACD20、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平C.預測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估【答案】BD21、下列房地產(chǎn)估價方法的運用中，符合謹慎原則要求的有（）。A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例為可比實例B.收益法估價時，不高估收入和運營費用C.成本法估價時，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費、利潤和折舊D.假設(shè)開發(fā)法估價時，不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤E.長期趨勢法預測房地產(chǎn)未來價格時，不高估市場價格增長水平【答案】AD22、在房地產(chǎn)估價中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財產(chǎn)的價值的有（）。A.土地價值B.電器設(shè)備價值C.特許經(jīng)營權(quán)D.商譽E.債權(quán)債務【答案】BCD23、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產(chǎn)價格下降的有（）。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應量E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機【答案】AC24、按經(jīng)營使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。A.現(xiàn)房B.出售C.出租D.自用E.自營【答案】BCD25、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)()時，便為最高最佳使用。A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B.達到規(guī)模遞增C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合【答案】AC26、一名合格的房地產(chǎn)估價師應具備（）。A.扎實的估價理論知識B.良好的社會關(guān)系C.良好的職業(yè)道德D.深厚的語言文字表述功底E.豐富的實踐經(jīng)驗【答案】AC27、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值B.動態(tài)分析法中對適宜預售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值D.可用成本法根據(jù)當前的客觀成本及應得利潤測算開發(fā)完成后的價值E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值【答案】ABC28、求取建筑物折舊的方法主要有（）。A.年限法B.分解法C.分部分項法D.市場提取法E.指數(shù)調(diào)整法【答案】ABD29、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有（）A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建價格相當于賬面價值C.重新購建價格是客觀的重新購建價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格【答案】CD30、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封B.未進入被征收房屋內(nèi)實地查勘，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設(shè)定【答案】AD31、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預期該類房地產(chǎn)價格會上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加【答案】AC32、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點包括（）A.是一種專業(yè)意見B.估計價格或價值C.實行有償服務D.承擔法律責任E.估價作業(yè)日期長【答案】ACD33、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施【答案】ABC34、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定D.由市場參與者集體的價值判斷所形成E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值【答案】ACD35、按開發(fā)程來對房地產(chǎn)進行劃分，可以分為（）。A.自有房地產(chǎn)B.生地C.毛地D.熟地E.現(xiàn)房【答案】BCD36、下列情況可以采用表格形式的估價報告的有（）。A.住宅房屋征收分戶估價報告B.單套住宅抵押估價報告C.為房地產(chǎn)開發(fā)商投資價值評估D.企業(yè)破產(chǎn)評估E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評估【答案】AB37、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤，計算基數(shù)應包括（）。A.待開發(fā)在建工程價值B.已完工程建設(shè)成本C.取得在建工程的稅費D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC38、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.稅收政策B.城市規(guī)劃調(diào)整C.環(huán)境狀況D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E.匯率【答案】CD39、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途【答案】AC40、最高最佳利用必須同時滿足的條件包括（）。A.法律上許可B.技術(shù)上可能C.財務上可行D.價值最大化E.使用上簡便【答案】ABCD41、長期趨勢法主要有()等方法。A.數(shù)學曲線擬合法B.衰減曲線法C.平均增減量法D.平均發(fā)展速度法E指數(shù)修勻法【答案】ACD42、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有（）。A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響B(tài).抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應評估承租人權(quán)益價值C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價值D.房屋征收評估應評估無租約限制價值E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益價值始終不變【答案】ABC43、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有（）。A.價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定【答案】ABCD44、下列屬于一般損壞房的特點的是（）。A.部分構(gòu)件有損壞或變形B.屋面局部漏雨C.裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底D.設(shè)備、管道不夠通暢E.隨時有可能倒塌【答案】ABD45、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有()。A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元E該房地產(chǎn)不存在名義價格【答案】D46、下列情況中會導致房地產(chǎn)價格下降的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購房首付款比例【答案】AC47、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封B.未進入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對內(nèi)部狀況進行的合理設(shè)定C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設(shè)定【答案】AD48、下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助C.某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】ACD49、運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。A.統(tǒng)一采用總價B.統(tǒng)一采用單價C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式【答案】BCD50、下面()引起的房地產(chǎn)價格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。A.更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理B.政府進行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等C.經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加D.將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹【答案】A大題（共40題）一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。二、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）三、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）五、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）七、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需