內(nèi)蒙古城市綜合體改造項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略

XX集團·XX大廈改造項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略2011.06.0612物業(yè)發(fā)展建議本項目完整的工作應該分兩階段，本報告的工作是第一階段——項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略研究階段工作內(nèi)容項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略研究模塊1項目現(xiàn)狀條件下的整體定位模塊2結合實際的發(fā)展戰(zhàn)略研究本階段工作查勘項目現(xiàn)狀情況調(diào)查城市房地產(chǎn)市場調(diào)查區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研、訪談政府對片區(qū)及項目規(guī)劃和發(fā)展意見，收集相關數(shù)據(jù)總結核心區(qū)綜合體項目驅動模式知名城市綜合體發(fā)展規(guī)律在整體定位的基礎上，分析項目的發(fā)展戰(zhàn)略功能分區(qū)研究規(guī)劃建議開發(fā)時序及盈利模式主要工作最終成果根據(jù)基礎資料和案例的研究對項目發(fā)展方面作出判斷項目整體定位、功能定位、形象定位及客戶定位功能分區(qū)及規(guī)劃建議開發(fā)時序建議2為形成兼具前瞻性和可操性的項目發(fā)展建議，世聯(lián)專案組在過去的日子里進行了如下調(diào)研和研究工作項目實地調(diào)研與踏勘相關專業(yè)人士訪談收集到的數(shù)據(jù)資料研究與分析總結世聯(lián)地產(chǎn)北京分公司駐包頭項目相關負責人總部經(jīng)濟園銷售經(jīng)理恒大名都銷售代表財富中心銷售代表其他樓盤東亞世紀城、保利拉菲公館、華發(fā)新城等銷售代表多名包頭房地產(chǎn)資深媒體制片人香格里拉前廳服務經(jīng)理萬號酒店大堂副理各樓盤意向購房者……地塊內(nèi)部建筑物調(diào)查地塊周邊環(huán)境調(diào)查住宅市場調(diào)查寫字樓市場調(diào)查寫字樓底商情況調(diào)查包頭市商務公寓/公寓項目(現(xiàn)有/在建)調(diào)查包頭市四五星級酒店調(diào)查調(diào)研在售及售完樓盤20多個：東亞·世紀城、華發(fā)新城、凱旋·中央公園、恒大名都、總部經(jīng)濟園、諾德國際花園、京奧港·帝景、保利拉菲公館、江南文樞苑、萬達廣場、佳禾廣場、內(nèi)蒙古傳媒大廈、恒通國際公寓、九星國際SOHO領域、永盛成大廈、大福林綜合樓、恒隆公館……城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域土地利用現(xiàn)狀區(qū)域未來發(fā)展分析項目本體分析現(xiàn)有寫字樓特征及未來供給情況分析寫字樓客戶特征分析公寓市場分析包頭市總體規(guī)劃地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑物及周邊環(huán)境情況包頭住宅市場格局包頭市寫字樓分布格局在售寫字樓樓盤詳細資料(銷售率/租金等)未來寫字樓的供應情況現(xiàn)有寫字樓客戶的需求特征專業(yè)人士及寫字樓客戶對項目所在區(qū)域的看法包頭市商務公寓/公寓項目統(tǒng)計及供需情況包頭市酒店經(jīng)營情況3本項目的研究內(nèi)容1.屬性界定與核心問題2.市場機會研究3.整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項目的屬性界定、目標、限制性條件以及面臨的核心問題；項目如何定位？總體形象如何，包括哪些核心功能？核心客戶是哪些？發(fā)展戰(zhàn)略？在前述目標與限制條件下，結合本項目實際，考慮企業(yè)自身情況尋找本項目的市場機會；45項目的背景、基本情況、屬性界定和發(fā)展目標，分析項目發(fā)展面臨的核心問題；Chapter1-項目屬性界定與核心問題56本章研究結構項目屬性——我們是什么？目標解析——我們的期望是什么？2項目背景——我們所處的環(huán)境怎么樣？3SCQ模型——我們面臨的核心問題是什么？416研究內(nèi)容1.屬性界定與核心問題2.市場機會研究3.整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項目本體解析項目目標解析背景限制條件核心問題提出7【城市地位】我國重要的工業(yè)基地，京津呼包銀經(jīng)濟帶上的重要中心城市，同時也是連接華北、西北的重要交通樞紐北京呼和浩特包頭鄂爾多斯烏蘭察布盟巴彥淖爾盟天津銀川一機、北重、包鋁等國家重點發(fā)展工業(yè)項目使包頭成為內(nèi)蒙古最大的工業(yè)城市，中國最重要的稀土、鋼鐵、冶金、機械制造及軍工基地。2008-2020年《包頭城市總體規(guī)劃》明確提出包頭依托老工業(yè)基地，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，成為區(qū)域性樞紐城市和中心城市。包頭是連接中國華北、西北的重要交通樞紐和中國西部重要的郵電通訊中心《呼包銀重點經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》作為國家新一輪西部大開發(fā)重要戰(zhàn)略規(guī)劃，奠定了包頭作為呼包銀地區(qū)的重要節(jié)點城市地位。呼包銀地區(qū)是重要的能源礦產(chǎn)資源富集區(qū)，奠定了包頭作為地區(qū)重要節(jié)點城市地位，形成新一輪城市增長極8【城市概況】內(nèi)蒙的第一大城市，是呼包鄂經(jīng)濟圈“金三角”上的核心城市，也是沿黃經(jīng)濟帶上重要支點城市包頭是內(nèi)蒙古自治區(qū)第一大城市，全市人口250萬，建成區(qū)面積230平方公里呼包鄂經(jīng)濟圈：指呼和浩特、包頭、鄂爾多斯三地為核心的特色經(jīng)濟圈建設，被譽為內(nèi)蒙古的“金三角”地區(qū).包頭自身豐富資源和周邊的煤礦、鐵礦資源都通過包頭中轉，增強了包頭對周邊旗縣、蒙縣的輻射作用交通樞紐地位對私營經(jīng)濟的聚集作用明顯，將帶動生意緣客戶在包頭置業(yè)北京呼和浩特包頭鄂爾多斯烏蘭察布盟巴彥淖爾天津烏海阿拉善9第二產(chǎn)業(yè)在包頭國民經(jīng)濟中的比重超過50%,

，10年第二產(chǎn)業(yè)增加值1331.45億元，占GDP54.1%；以鋼鐵、鋁、機械、重型汽車、電力、乳業(yè)、稀土七大支柱產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)以交通運輸業(yè)、商貿(mào)業(yè)（批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、住宿和餐飲業(yè)）等傳統(tǒng)服務型行業(yè)為主【產(chǎn)業(yè)結構】產(chǎn)業(yè)以二產(chǎn)重工業(yè)為主，三產(chǎn)為輔；以資源型重工為依托，形成七大支柱產(chǎn)業(yè)，相關產(chǎn)業(yè)人群構成城市人口主體2006－2010年包頭市產(chǎn)業(yè)構成2010年包頭市產(chǎn)業(yè)增加值比重10【區(qū)域概況】昆區(qū)作為包頭城市核心區(qū)域，市行政中心和商務中心，城市配套完善區(qū)位：包頭市城區(qū)的核心區(qū)域；定位：包頭市黨政機關和內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的企業(yè)包鋼（集團）所在地，是包頭市的政治、經(jīng)濟、文化、教育、信息中心；產(chǎn)業(yè)：以鋼鐵、稀土、冶金、化工工業(yè)等二產(chǎn)為主；居?。耗喜砍蔀槌鞘袩狳c開發(fā)區(qū)域，保利、華發(fā)等知名品牌開發(fā)商紛紛入市；北部以城中村改造為主，經(jīng)濟適用房開發(fā)集中；人口：65萬；配套：區(qū)域內(nèi)有包百、神華兩大商圈，包鋼一中、三中等優(yōu)質教育資源。王府井百貨包鋼集團包鋼為主配套完善，商貿(mào)發(fā)達，教育資源優(yōu)質，以鋼鐵大街沿線為代表的包百商圈屬于城市一級商圈傳統(tǒng)核心居住區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)較為活躍居住配套昆北城中村改造為主，中高低端社區(qū)混雜生活配套完善，商業(yè)不足，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，市政公園、廣場較多，如阿爾丁植物園昆區(qū)中心區(qū)高端居住區(qū)配套完善，商貿(mào)集中，包百、王府井等商圈聚集昆南熱點開發(fā)區(qū)域，品牌開發(fā)商入市文教配套完善，內(nèi)設包鋼一中、包鋼五中、內(nèi)蒙科技大學等，商業(yè)配套目前缺乏居住人口配套產(chǎn)業(yè)11【項目區(qū)位】位于少先路市府西路交口，距離昆區(qū)核心區(qū)鋼鐵大街0.5公里，包百商圈核心區(qū)2公里，屬客戶心理認知的城市核心區(qū)域昆區(qū)概況：包頭市的中心城區(qū)，是包頭政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育的中心；自治區(qū)最大的企業(yè)包鋼也在本區(qū)；面積：城區(qū)面積103平方公里；人口：人口65萬人；距離：項目所在地距離城市核心區(qū)鋼鐵大街直線距離不到0.5公里，距離包百商圈核心區(qū)2公里；位置比較好，但小區(qū)周邊配套不完善，吃飯上檔次的地方比較少，周邊居民消費水平一般?！^資深房地產(chǎn)媒體人鋼鐵大街0.4公里昆區(qū)青山區(qū)高新區(qū)2公里包百商圈0.5公里神華商圈12【交通狀況】地塊通達性良好；南北方向主要依靠市府西路，東西方向主要依靠少先路對外交通：東西向主要道路——鋼鐵大街、少先路、友誼大街，南北向主要道路——民族西路、市府西路、阿爾丁大街；公共交通狀況：有43、132路公交站位于項目所在地北側和南側，另外可上鋼鐵大街乘坐公交，較為便利民族西路阿爾丁北大街昆北路已有路少先路友誼大街市府西路鋼鐵大街13【資源盤點】處于包頭核心商業(yè)區(qū)及政務區(qū)之間，北側阿爾丁廣場、西鄰八一公園，居住成熟度較高，區(qū)域認知好昆區(qū)青山區(qū)高新區(qū)包鋼集團包百商圈阿爾丁植物園銀河廣場八一公園神華商圈包鋼三中阿爾丁廣場王府井百貨神華商場八一公園14【項目四至】項目地塊位于阿爾丁廣場的西南角，西鄰包頭市阿爾丁工商所，東臨聚龍美食娛樂廣場，南鄰少線路四至：項目地塊位于阿爾丁廣場的西南角，西鄰包頭市阿爾丁工商所，東臨聚龍美食娛樂廣場，南鄰少線路地塊內(nèi)現(xiàn)狀：地塊地勢平整，地塊周圍多以娛樂場所和老舊住宅為主。內(nèi)部現(xiàn)狀路：緊鄰阿爾丁大街，有著很好的位置優(yōu)勢，并且周圍配套設施完善聚攏了大量的人氣。聚龍美食娛樂廣場少先路西側空置房屋市府西路15主體完工酒店空地地塊形狀：為較工整的矩形，地勢平坦；整個地塊在產(chǎn)權上被拆分為兩個，右上角為農(nóng)房公司產(chǎn)權，左下角為新XX公司產(chǎn)權；項目現(xiàn)狀：右上角地塊上建有1個已經(jīng)建成的酒店式主體結構和兩個裙房在建工程組成；左下角地塊為空地。【項目現(xiàn)狀】項目地塊位于阿爾丁廣場的西南角，西鄰包頭市阿爾丁工商所，東臨聚龍美食娛樂廣場，南鄰少先路北部圍墻酒店主體在建工程裙房在建工程裙房內(nèi)部西部圍墻16【規(guī)劃指標】項目總用地面積7826平米，規(guī)劃指標上限不可調(diào)規(guī)模：項目建設用地7826.08平方米，為綜合用地；限高：99米；容積率上限固定：農(nóng)房地塊容積率上限5.2，新XX地塊容積率上限5.0。總體指標上限固定，在此指標之內(nèi)可根據(jù)設計定位進行調(diào)整。農(nóng)房地塊指標總用地面積3,040.64平方米規(guī)劃容積率<5.2建筑限高99米農(nóng)房地塊新XX地塊新XX地塊指標總用地面積4,785.44平方米規(guī)劃容積率<5.0建筑限高99米總建筑規(guī)模39,739平米總停車位地上50個，地下150個17【本體屬性界定】三線重工業(yè)城市/主城核心區(qū)域/小規(guī)模綜合體項目主城核心區(qū)域三線重工業(yè)城市小體量高容積率項目包頭是我國重要的工業(yè)基地，擁有眾多國家級大型企業(yè)項目總建面3.97萬平米體量較小，總容積率上限5.1昆區(qū)核心區(qū)域，距鋼鐵大街較近，地理位置優(yōu)越，客戶心理認知高周邊配套較完善，現(xiàn)狀環(huán)境一般18研究內(nèi)容1.屬性界定與核心問題2.市場機會研究3.整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項目本體解析項目目標解析背景限制條件核心問題提出1920開發(fā)葵企業(yè)雹的目念標和好疑惑開發(fā)企業(yè)目標回現(xiàn)銳目標接：項糧目在哄滿足麗優(yōu)先坊出售破原有探酒店勢項目監(jiān)實現(xiàn)洋資金炕快速辣周轉鉆情況奮下追條求資趟金安巴全回貞現(xiàn)，譽實現(xiàn)挪合理灑開發(fā)留利潤品牌床目標為：是贏公司悼開發(fā)住的第付一個哭房地法產(chǎn)項尖目，富通過僅項目茂成功掀開發(fā)此形成稈良好銳的市警場口貿(mào)碑和牲品牌加形象開發(fā)企業(yè)疑惑啟動叉期原坑有酒涂店項救目如污何消鈔除不趁利因冶素，僚實現(xiàn)鴿快速溜回現(xiàn)新建練項目抵的市佩場機幫會項目瞇整體趨物業(yè)扒功能稀組合卡及定念位項目姐產(chǎn)品責建議2021世聯(lián)遼對目愚標的波理解纏小結無：項目戴發(fā)展拒目標冠并不哈是一志個簡絲式單的創(chuàng)新建牙城市斑綜合民體項賠目，窮而是脊一個魯要結噸合舊梅改項摔目考滔慮的端綜合期性的激目標止體系烤，而洪且這我一目嚼標體雄系是叼確定普項目搏研究如高度魄和開碗發(fā)模炒式的輛基本石出發(fā)匪點通過優(yōu)解決睛擱置激多年燦的酒陷店項要目、悼打造勉標桿姻產(chǎn)品自，提躺升企耍業(yè)品搭牌美芒譽度躺和影秀響力擱是企墳業(yè)的器終極透目標實現(xiàn)劫利用議有限忽的自程有資掛金快片速周秩轉、性滾動思開發(fā)椅并獲沫取合爭理利踏潤是妹企業(yè)屈的核神心基迷本目講標12321研究扭內(nèi)容1.屬性肅界定咐與核栽心問育題2.市場苦機會墨研究3.整體夾定位怪與發(fā)確展戰(zhàn)懂略項目鉛本體忌解析項目樓目標世解析背景盞限制稻條件核心過問題慕提出22雖然須包頭躲的中撓央商做務區(qū)誓、中雪央政秧務區(qū)擔都在陣昆區(qū)些，但斷昆區(qū)賠整體倘發(fā)展紋不均惹衡，趁項目振周邊哨仍較迫為破示舊落首后限制警一：啟區(qū)域缺視角項目房誠周邊蜻老舊柜小區(qū)更和老棒舊商伐業(yè)較眠多，印東邊喂是一脾個空帳置多乓年的智餐館留，南本面（機少先腎路南寧側）雖是包蝦鋼員示工宿董舍，點西側告也是心老舊貢小區(qū)少線妙路老厚舊住曉宅西邊薄空置撲房屋西邊夕老舊敢住宅訪談炕摘要辜：周邊斑商業(yè)烤較低虜端，汁飯館騾挺多耳但上猾檔次羊的餐醒飲可饑選擇止性不破大；——某市暫民片區(qū)苦整體濾給人允的印欄象相希對于堆其他行區(qū)域煮來說扭較為僚破舊挪、落垃后；——某地平產(chǎn)媒攔體制計片人23限制挎二：晴市場貸視角未來絕除與厘本項鍵目同惡期入炭市的迅項目美競爭精外，村還有牧目前曠已有戶入市僻的樓獵盤未致來繼眉續(xù)推蔥出新紀盤也棉將與紛本項應目產(chǎn)就生競以爭科源癢大廈炊和XX大廈犁都屬請于具期有有甚利位柏置的廟地塊錄，位統(tǒng)于鋼織鐵大逮街和存市府傘西路姿交叉勢處科源炸大廈閉建造稈時間思不長朵，從20悠09年竣每工20紐奉10年開榴始出顆售至融今已胞經(jīng)有隊大部扯分銷臥售完顧畢采用痰整層齊銷售紋，目落標對愉象基休本為蹄貿(mào)易穗類企過業(yè)內(nèi)蒙曬古電厲視臺敬新聞挺制作余中心影視訊劇制統(tǒng)作中納心動漫依網(wǎng)游蔑制作到中心內(nèi)蒙晚古動始漫網(wǎng)厘游人翅才培妙訓基令地內(nèi)蒙阻古文蘭化傳妄媒創(chuàng)廣意產(chǎn)皆業(yè)示孝范基抵地燕趙具大廈鈔是全級國第移一家時異地掉河北籃商會綢直接鬼運作芝的實寫體房炕地產(chǎn)招項目集文類體、皂娛樂俊、餐叮飲、外醫(yī)療珍、大者型超鉤市為跟一體耕的配承套建洋筑由內(nèi)南蒙古勾河北都商會10徑00余家棒會員淘企業(yè)旅自愿約參與惠共同裝籌資夏建設項目待建成舍后，霧河北材省政洞府駐勺內(nèi)蒙管古辦懸事處虧、內(nèi)痕蒙古興河北諷商會燈將入選駐于吹此24通過瓜研究郊發(fā)現(xiàn)納，其疊中項吃目本查體未僵來發(fā)側展還扔面臨星四大稈問題仆：面煮積及辛容積笑率、粉啟動書資金睛、產(chǎn)繼權交薪易性煮質和川項目砌形象段等限虎制性限條件啟動等資金煩有限項目福形象地塊睡面積堡及容凍積率本體譜限制霞性條肆件項目劑地塊閱面積松較小傅，不稀便于死建筑罪排布貼，同侍時高加容積妨率將宮影響期到住料宅類涂產(chǎn)品曠的舒鄭適度啟動是資金手十分禾有限莊，需割要依公靠出聾售原惑有酒叨店項童目回籍籠資蹤蝶金，渾滾動以開發(fā)為擱添置十怎年的逆酒店竭項目持，目映前已訴取得慶房產(chǎn)錦證，炸但形說象進還度僅屯為主槐體結屈構封敢頂，濤存在松一定榨負面塘形象產(chǎn)權拜交易勵性質原有陜酒店稅項目佳因已暈取得賠房屋輕產(chǎn)權犁多年訓，如磨辦理鹿產(chǎn)權脂過戶慌屬于餐二手灑房買講賣，形會涉鬼及相潤應交偵易契并稅25研究瞎內(nèi)容1.屬性叛界定啊與核引心問嗎題項目悠本體置解析項目招目標艘解析背景柏限制訪條件核心怠問題群提出2.市場諷機會租研究3.整體襪定位撈與發(fā)溪展戰(zhàn)城略26運用S-斗C-真Q模型示界定慣項目倆的核嘉心問婦題S（Si堅tu隱at渴io請n)獻=項目愿背景宿事實C（Com亞pl宜ic裳at父io弱n)=盲R1尚v考s抓R2的沖斷突或倆矛盾Q（Qu正es矩ti怖on賽)=如何爭從R1到R2？非期毀望結盈果——由特墊定情機境導全致的柔特定撇結果期望各結果醒——不喜減歡某稍一結雙果，矩想得絮到其苦它結羞果R1R2？核心抖問題Q27“我們拿一切反研究尸都要貫以現(xiàn)敘實條臣件為矩基礎野，以氧共同躍目標粉為導淹向”本體境背景燃：包頭雷作為快內(nèi)蒙趙第一野大城電市，舅有著襯較高危的經(jīng)馬濟水甩平和啟較強弱的投肺資消鎮(zhèn)費實絮力；昆區(qū)期經(jīng)濟雹水平爭發(fā)展痰水平簡及區(qū)怪域認約知度耳較高窯，商醫(yī)業(yè)等機市政弊配套嗓完善儀。本項蛙目為群政府蛛未來嚼著力碧開展掘的舊狀改項映目。原有纖酒店陶項目韻十年釣前已導主體蒼結構坐封頂瓶，但病因種側種原辱因尚降未投膽入使灰用，逮是名愛副其句實的季“爛誰尾”例項目澇。S：項層目背盞景2829如何突破噸現(xiàn)有都限制笨條件等，實黎現(xiàn)從R1到R2？由SC秧Q模型體尋找匹項目舅發(fā)展站的核靈心問咸題R2：目智標R1：基住于現(xiàn)燃狀得取到的需樹匙立項搶目的端形象遞，成穴為包外頭市彩舊改敏的標梁桿項券目周邊香現(xiàn)狀球商業(yè)勞檔次學低，禾以老蓋舊住讓宅小俱區(qū)為蔽主，沖城市子形象洋破舊VS習.利用制無限串高要柄求的飯條件鵲實現(xiàn)扔最大艱可售橫面積蝕或做黃高附餐加值枯產(chǎn)品拴，提趨高收鞠益規(guī)劃簽指標嚇下調(diào)霧，做耍足容膀積率父前提蛙下，療可銷輕售面教積減礙少VS幸.做投攻資性窮市場吉主流掌產(chǎn)品金快速懂回現(xiàn)自有紫資金錯有限室、資當金鏈職情況琴堪憂棕，開制發(fā)經(jīng)密驗不些足VS乖.C：R1粗v新s匆R2界定府核心稻問題29未來瘡同類拿型項購目眾瘡多的降區(qū)域捉項目渾應怎賤樣定錄位，觀實現(xiàn)順企業(yè)償利用悅有限巨的自航有資淚金安洲全快辰速周尾轉與檔合理棵的利輝潤空僚間？已閑鴿置多副年的罷酒店啄項目要如何礦定位扁才能刃快速犁變現(xiàn)吵，并災與新問建建非筑相績互融感合？新地沉塊容袖積率噸下調(diào)壓后如凱何在轟不突貪破規(guī)扒劃容俱積率單指標供的前私提下柔，盡夫可能鐮多的襪增加散可售命建筑哪面積研或提纏高高秒附加懲值產(chǎn)啊品比蠟重？項目鵝核心頑問題僑分解Q：核魚心問定題確定特適合當企業(yè)違自身鉤情況旁的方痛案，盒商住杏型還趁是功弄能復騙合型腿？尋找逮本項些目獲灶取最俗有利出潤的葵機會駐，應攪建什其么物倦業(yè)，壇各物毒業(yè)功旗能配輛比？尋找練到能蠢支撐蹤蝶本項半目的捏客戶慘需求陣機會汗？如何閥處理擦已結慌構封星頂?shù)奶圃袊L酒店狗項目軍，其滔與新耕建建弱筑如繩何融撞合？如何越應對典未來患的競觀爭問邪題，雕制定圣合理襲的開英發(fā)節(jié)唐點與霞開發(fā)心節(jié)奏劈燕？在確殲定的攝整體稠定位陣下，扭適合柱本項聰目最絲式優(yōu)的痛市場于產(chǎn)品痕下的真經(jīng)濟眼效益腐如何研？在確閣定的顆各功話能布覺局與鑰功能圣配比槍下，耽各物咐業(yè)的小發(fā)展撥戰(zhàn)略謝如何凍？定位告與發(fā)等展戰(zhàn)革略階康段經(jīng)濟打測算賓及物體業(yè)發(fā)簽展建弄議階僚段1233031項目桶所處梢的房伍地產(chǎn)月市場愁環(huán)境漆及機狀會點媽分析鳳；Ch耳ap葡te勒r省2-市場籮環(huán)境毒及機賄會研黎究31研究遭內(nèi)容1.屬性姥界定掙與核畝心問些題2.市場續(xù)機會敏研究3.整體開定位膛與發(fā)壞展戰(zhàn)閘略本體絨機會立分析市場下機會泊分析32東亞仁世紀師城保利友拉斐保利詠花園帝景帝豪皇天下鋼鐵碼大街比板塊萬達速廣場市政撈府國貿(mào)戀大廈萬號行國際香格代里拉神華看國際本體協(xié)機會市場鏟機會本項括目鋼鐵餅大街獄是昆懼區(qū)的勸主動蘭脈，咳大街蔑兩旁辦是包偵頭最納重量附級的繪企事衣業(yè)單凈位和饅各種趁商業(yè)艘中心毛，市虹政府壁就坐犧落在療鋼鐵謊大街展的中精心位月置昆區(qū)峰是包斤頭的哥中心想，鋼遍鐵大阿街市眉政府所段則幕是包鹽頭中為心的橫中心能，交貧通四指通八國達而本泡項目畢就坐餓落在搜市政者府西賭側的阻市府牙西路置，距扒鋼鐵神大街災僅30鄉(xiāng)豐0米【區(qū)位啄交通】本項累目處幕于包耽頭中純心的身中心騙，交按通扣四為通八撓達33包頭怪市委餐飲娛樂教育裙資源生活休閑商務痕酒店綠色義包頭本項乘目本體恭機會市場劇機會【周邊營資源】本項天目周品邊匯界聚了釀包頭株經(jīng)濟豎、政犯治、業(yè)文化潤、商參務、億教育煉、生變活多百種豐述富資沃源市政紋府作壯為包役頭的腰門戶粥，是爬包頭拍市的百政治漠文化芹中心恒，本跟項目殲處于業(yè)離市矮政府毀不遠惱的距芳離，塑對包朝頭的廉商務榴和政確治形壤象都袍有一洞定的捧影響擦力本項斜目周邁邊遍距布各糧種小顆學和繞中學秒，這采種資辱源對怖居住魯在周悟邊的嶼人有閃積極歡的作攪用幾座樂大型俯綠色祝廣場鈔包圍鹿著本還項目合，成無為周舉邊生流活休秩憩的秒重要凝場所34本體遙機會市場脆機會科源蟲大廈鋼鐵久大街海德向酒店(五星)財富乳中心積寫字遠樓萬號孔國際海綜合展樓40禮0米商業(yè)飲休閑滋體商業(yè)虧休閑戀體【周邊俘資源】鋼鐵腎大街室與市屈府西伯路的歡交界志處主截要以何酒店豆、公味寓寫漠字樓誼和商可務休輝閑娛從樂為框主海德洽酒店(五星)鋼鐵享大街閃與市跡府西賠路交筋界處仿即包資頭市周政府槽西側秩，集竊中了眨兩座餡五星嗚級酒摘店和銀兩座創(chuàng)高級抗寫字恐樓及竟一些吸商務餓休閑蛾娛樂娛綜合固體本項撫目XX大廈肝舊樓慶距此影交叉親口僅30演0米，茫從地藥段和港建筑租特征歸來看訴，本牢項目具和這模一地堂段的每各種丑物業(yè)彼都相告當匹譜配該地類段車帳水馬幸龍，甚人氣距興旺肉。XX大廈織雖不事在鋼體鐵大寺街街拴面，滴但不摩受任溝何大機型建定筑物幼遮擋喚，項紐奉目完艘工后搶，三友座大抬廈將濤可能咬成為貨地標纏性建獻筑包頭奪賓館3536本體楊機會蝴總結扁：創(chuàng)造崗包頭索核心頂?shù)囟雾椀貥藦N式建與筑，東打造緩包頭軌標志姨性投賤資產(chǎn)臥品中心壞區(qū)域觸核心閱地段亮，地改位難喬以動關搖占據(jù)啞包頭授最核男心地性帶，獻道路岸通達晃性及嶄便利貧性較編好，鴉便于犬進行牽項目追開發(fā)周邊斷各種拆資源甜豐富玩，不吐受任轟何限煎制，年開發(fā)冷綜合垃性強惑，提轉升樓慎盤整址體價越值項目午本體翼形象錄不僅確可以巨完全癥融入僻核心盞地段威要求引，并伏且可葉以在位后期電開發(fā)午中成舍為地凈標性筐建筑項目霜本體鞠機會創(chuàng)造逝包頭醉核心閉地段依地標悔式建廚筑，凡打造茶包頭吼標志鍵性投犬資產(chǎn)村品36研究尸內(nèi)容1.屬性齊界定頃與核獻心問贈題2.市場秋機會糠研究3.整體級定位失與發(fā)漿展戰(zhàn)悶略本體鑒機會翼分析市場帆機會坊分析3738宏觀循調(diào)控詞政策山：政策和引導怕市場怕，樓部市調(diào)黑控主攜旋律輔從“新國誓十條”細則胖版向死加強鞠版轉初變，罷目的貪是抑演制房沃價過棒快上那漲以場及控貌制投凝資型絕需求本體握機會宏觀禽市場市場哄機會微觀置市場調(diào)控力度9月29日《關于晨完善緊差別顫化住瞇房信蒜貸政守策有胸關問卸題的子通知》《關于就進一奶步貫塔徹落柄實國略發(fā)〔2蘿01畫0〕時10號文務件的斑通知》1月26日“新惰國八載條”捏出臺1月27日重慶耽和上桌海發(fā)蓋布房贈產(chǎn)稅礙試點郊方案2月1日“新班國八濱條”傭上海輩細則凡出臺2月26日全國逝有12個城拌市出規(guī)臺了泥限購腦令3月16日發(fā)改劈燕委發(fā)袋布《商品建房銷阿售明賠碼標統(tǒng)價規(guī)駛定》15個城棍市的恐限購套令取消7折利醉率“新靜國十蹄條”傾出臺四后，團政策憐及相格關細袖則逐司漸被版市場紗消化扎，芽調(diào)控私效果生逐漸疤減弱依進角入20拿11年，廁調(diào)控壘政策全愈演萍愈烈調(diào)控櫻密集腦期調(diào)控降淡化泥期調(diào)控誰強化宮期20抱10拳.4哈.1懂5-老7月底8-辰9月9.若29以來20吊11年1-提5月5月17日北京叛住建扎委5月17日發(fā)仇布“糞商改罪住”撞的“張封殺陰令”5月16日住建開部、日國土殼部：賞房地勸產(chǎn)市餓場調(diào)殘控力吧度不朵放松5月13日央行釣年內(nèi)勇第五股次上擠調(diào)存銀款準怕備金4月20日呼和礎浩特室：樓片市限花購令富細則晶出臺4月6日央行扒上調(diào)疤金融老機構沫人民紫幣存晌貸款廳基準針利率概及城企市公扇積金罰購保采障房弊利率寧上浮38本體身機會宏觀衰市場市場園機會微觀怖市場包頭辛樓市濕調(diào)控撿政策養(yǎng)：包頭辨雖然衡尚未紀出臺“限購車令”等進改一步浪的調(diào)內(nèi)控政惕策，臥但一偵直遵酬循跟樸隨策猶略的嘉地方性政府烤頒布站相應犬政策穗也是扎箭在淘弦上汗，隨稿著政域策的或逐步工從緊嶄，住魚宅市暈場也久將進雞入盤絮整期20虎11年度菊新建顧住房炊價格字控制時目標:新建撲住房剃價格窮控制婆目標撥為漲候幅不獻高于10判%《房地伙產(chǎn)經(jīng)忌紀管浮理辦獻法》進一邊步規(guī)獎范我打市的療房地嘆產(chǎn)經(jīng)等紀活院動20恭11年3月科3020埋11讀年4選月1去日調(diào)控力度進入20線10年下信半年寧，包縫頭的遭調(diào)控品政策沉已進億入了露密集輩期包頭內(nèi)政策談密集統(tǒng)期包頭各政策舌試探乞期內(nèi)蒙草古自購治區(qū)煉發(fā)改響委結醒合我若區(qū)實勞際制被定出丑臺的《內(nèi)蒙盈古<商品熊房明鈔碼標蕉價規(guī)快定>實施償細則》20染11派年5皇月1炸0日20頭11年4月20日呼和跳浩特刷：樓矮市限優(yōu)購令唯細則繡出臺3940本體昂機會宏觀擱市場市場皆機會微觀噴市場受國轟家20禿11年房鈔地產(chǎn)讓交易覆稅收睡優(yōu)惠版政策烏調(diào)整繩影響跪，20袍10年底坑新建搖商品春房銷叔售量變激增機，成秋交價眼同步雪走高址；20晶11年國救家關惑于房路地產(chǎn)矛調(diào)控挎的政如策陸事續(xù)出梯臺，炭市場曲進入錄了新次一輪捏調(diào)控杯期。糧包頭隔市房亞地產(chǎn)進市場旁新政宮效應魚進一廈步顯消現(xiàn)，嘴市場娃供應陷整體攏偏緊灘，成陡交量夏同比續(xù)持續(xù)鄙下降程，房澤價略教有增狡長；隨著位對住下宅市盜場調(diào)帥控政踩策逐惜步升檢級的刑預期斯，商迫業(yè)用獲房成算交量翁自20僚11年2月呈張現(xiàn)出爆強勁暢攀升裹的勢姜頭。20憂10年5月-2繩01熊1年4月包博頭市究商品坡住房懶的銷傾售總屯套數(shù)份（單眼位：各套）2010年5月-2011年4月包頭市商業(yè)用房的銷售總套數(shù)（單位：套）20碧11年國膽家政唱策調(diào)?？貙⒓谥苯犹佑绊懜癜^譯住宅贈市場銀成交曾，客筋戶購孟買趨鑼于理蜜性40321為抑牙制房李價過添快上議漲及?？刂瓢裢顿Y滔需求宣，樓蒼市調(diào)窗控政脖策正姐處于凡一個撤逐步累收緊顆的快諸行道包頭衫住宅仔市場躁經(jīng)過叛去年冬下半鬧年的劑成交靈高峰梳期之揭后，叼暫時難進入抽了觀仇望盤蠢整期播；包頭味商業(yè)巖市場陡成交爐自今伍年2月以觀來出豬現(xiàn)強余勁反洋彈，癢成為筒包頭吵房地妥產(chǎn)市歐場新棉的交溪易熱奪點。宏觀睡政策割研究艦小結——41【經(jīng)濟的發(fā)展】取20割10年包曲頭市挺深入廈貫徹傷落實豪科學此發(fā)展桂觀，彎不斷盤加快向轉變漢經(jīng)濟責發(fā)展約方式蚊，著匪力保循障和耐改善鉤民生乞，積捷極推樂進城皂鄉(xiāng)區(qū)洋域統(tǒng)沈籌發(fā)吼展，嗓經(jīng)濟繁平穩(wěn)浪較快浙發(fā)展球，經(jīng)視濟實潤力邁釘上新冤臺階含，房害地產(chǎn)餡處在電高速設發(fā)展醫(yī)期20脹10年西理北區(qū)撒域典淋型城袍市國投民生辱產(chǎn)總塞值(億元)橫比GD霉P增速慎與房極地產(chǎn)割發(fā)展域關系4%-5%5%-8%大于8%小于4%

萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展來源爬：世輛聯(lián)模閑型包頭創(chuàng)市20傭10年實猜現(xiàn)地場區(qū)生瓣產(chǎn)總密值24干60撿.8刊0億元見，按錢可比振價格赴計算壁，比督上年發(fā)增長16雹%。；20雙10至年城猾鎮(zhèn)居怨民人威均可額支配捐收入尖達2草58樸62宰元，令比上表年增尾長1姨2.集0％邊。第一描產(chǎn)業(yè)無增加光值6逼6.字48護億元多，增擦長7累.4乎%；慰第二宋產(chǎn)業(yè)喪增加彼值1可33替1.萄45壟億元跳，增捕長1跨9.億1%蜘；第此三產(chǎn)繩業(yè)增墊加值雞10催62槽.8撿7億充元，掀增長稿12憂.6葉%。毫三次啊產(chǎn)業(yè)糖比重幫分別畏為2刻.7配%、注54瓶.1壁%和位43亭.2碎%。20巧06－20思10年包雪頭市驕國民謎生產(chǎn)投總值(億元)050010001500200025003000包頭呼和浩特鄂爾多斯銀川包頭呼和浩特鄂爾多斯銀川42隨著限城市吳產(chǎn)業(yè)劇經(jīng)濟恢快速淡發(fā)展條，三膚產(chǎn)發(fā)踏展已昆相對喚滯后慣，迫伐切需哨要提妨升二產(chǎn)蜘的比速例大冠大領供先，冒也為疤三產(chǎn)咳的發(fā)匯展提遭供了構良好塵的空唐間20鄰06－20技10年包冒頭市服產(chǎn)業(yè)諷構成20皆10年包折頭市侄產(chǎn)業(yè)豈增加紡值比搶重【產(chǎn)業(yè)躲結構】城市微產(chǎn)業(yè)慕經(jīng)濟朱飛速蝕發(fā)展前，三甚產(chǎn)發(fā)清展步累伐滯袍后于屈二產(chǎn)43【人口濾結構】人口敵持續(xù)縱穩(wěn)定朱增長獄，城節(jié)市人科口集鬼中在填昆區(qū)杯、青本山區(qū)述及東測河三余區(qū)，爆其中憶昆、勁青兩匠區(qū)合蝦計占晉比約40普%包頭率市人御口呈阿持續(xù)根穩(wěn)定壘型增璃長，恢截止20員10年末續(xù)全市罰常住跌人口擁達26叉0萬人騾。目前朽主要成城區(qū)姐人口歲集中為在昆區(qū)她、青炸山區(qū)胡及東雖河三抹區(qū)，昆青悟兩區(qū)頸人口霧占比粗約40歪%以第墓二產(chǎn)喊業(yè)、篇重工稅為主瞧，資曠源型戒為主郵導的產(chǎn)業(yè)仗帶動嘗私營腸經(jīng)濟事發(fā)展液，私元營經(jīng)鞠濟發(fā)孔達，遣藏富鄭于民。同墨時大型甘資源前企業(yè)喜如包擇鋼、萍神華顯等中堅高層護領導志收入興較高模，經(jīng)邁濟實行力強44產(chǎn)業(yè)周布局檢及城檔市格閘局決飽定了賀包頭75翼%的常芹住人窩口分末布在速市區(qū)臨，主沈要集偷中于跳青山彼區(qū)和內(nèi)昆區(qū)城市巷產(chǎn)業(yè)御升級端促進嘴高素熱質人名口導晝?nèi)?；種資源麗型企敢業(yè)、歪公務顛員、逢高科貴技類皺企業(yè)棵員工亡收入摔水平武良好近年胸新興裁消費膜人群憲主要游由當服地公務仁員、暖鋼鐵使、煤根化工誤等工詢業(yè)企曲業(yè)員邀工、懸科研獲骨干越及私圓營業(yè)廊主構冬成。本習項目旨主要堂的本厘地客鑰群主史要會果面對棍這類泰客群核心符商務歷區(qū)人均純年收餓入3-細5萬二三群產(chǎn)就雀業(yè)人輸口約30萬居住摧區(qū)稀土葵高新餓區(qū)人均以年收濃入4萬二三臘產(chǎn)就烘業(yè)人口6萬西部墳鋼鐵劣、煤化臟工、電力爆產(chǎn)業(yè)騙基地人均艱年收裁入4-勻5萬產(chǎn)業(yè)浪人口8萬居住顆區(qū)鄂呼包北部牢裝備潑制造械業(yè)人均赤年收中入3-始5萬產(chǎn)業(yè)屢人口嘴約2-殿3萬45包頭醒市城冊鎮(zhèn)人均監(jiān)可支嘩配收株入穩(wěn)是步上迅升，20推10年包下頭市效城鎮(zhèn)匠居民鞭人均誓可支遺配收開入實氧現(xiàn)25版86冬2元紙，增參長1肉2.綁0%，總量忍穩(wěn)居眾自治笛區(qū)12個盟騎市之吳首包頭懲市城透鎮(zhèn)居織民人噸均消斯費支雅出總劣額逐圈年增豬長，增便長率盲變動少幅度該均衡欺，20擺10年包殲頭市下城鎮(zhèn)護居民域人均財消費辮支出20坐99豈4元密，增鎮(zhèn)長1籠0.落8%，置業(yè)礎的支巧付能堅力在穗逐漸晴增加?！救嗣窨厣睢?6-10年人垮均可權支配勒收入鬧與消纖費支介出呈獨平穩(wěn)抱快速雖增長途，置業(yè)撇的支止付能蠟力逐擇漸增景加46【城市憲規(guī)劃】“一市則兩城畫、多漆組團莫、多肝中心柴”的據(jù)城市巡壽布局松戰(zhàn)略雄，骨土架迅峽速拉巡壽大，零本項塊目處您于昆青組渠團邊條緣區(qū)根據(jù)20捕08播-2涉02銷0年《包頭且城市陶總體攻規(guī)劃》包頭默市面爪積將娃由88尖5平方都公里而增至19蝦01平方察公里滲，城市芹骨架板進一黑步拉龜大;強化獎“一汪市兩罰城、允多組致團、訴多中嫌心”顫的城孕市布竹局，翠突出擺山、霸城、跑河、蛾綠的照城市憐格局肚特色的。標得志著踢包頭帳進入帖了城諷市建構設的鮮又一鉗個嶄凍新時竊代;多組涌團包嶼括西部糟工業(yè)捧組團、昆青敘組團、九東騎組團城市布局戰(zhàn)略：規(guī)劃強化“一市兩城、多組團、多中心”的城市布局東河狡區(qū)中逝心萬水嬸泉中可心青山齒區(qū)中菠心昆南壩中心昆青丘組團西部古工業(yè)何組團九東組團47【城市身發(fā)展貪方向】新舊膚城逐坡步融貧合，企向東遠南延棍伸是松包頭雀的主床導發(fā)咱展方拾向規(guī)劃尾：指糠出在桿城市掌新舊售區(qū)之移間建醒設集階商務膛、政明務、繪金融討、會冒展、效體育裕、文插化、細休閑菌、總流部經(jīng)攻濟等嘴為一悄體的稼城市治中心緣瑞區(qū)。痛將霍詞華德鹿的“賤花園佳城市吵”的隱新城躁市主嘴義思吐想貫疼徹于成整個港設計故之中層，注無重使牧用公急交的午鄰里共區(qū)開始發(fā)；位置養(yǎng)：位櫻于賽貧汗塔擔拉公腫園周伐邊地疑區(qū)，睛北到舞青山便路、汁南到澆鐵路疫；面積數(shù)范圍繩：總赤區(qū)域20平方略公里調(diào)左右攀；組團趕：包宗括東鏈部的劇政務撥商務箭區(qū)、戒北部盞的中雄央公絲式園、襖中部瞧的博叨覽公煉園、槍南部約的體似育公圈園和昨賽汗疤塔拉取公園毅五部稿分。昆區(qū)青山養(yǎng)區(qū)九原蒼區(qū)東河仁區(qū)高新便區(qū)包頭象新都既市中憤心區(qū)48【都市懶進程】從發(fā)擦展階桐段上邁看，蠟包頭謊正處崖于多勢極化荷向大焦都市撐形成是的過毅渡階殘段，號大都蜂市時吊代即業(yè)將來礦臨，招目前去剛剛載起步單中心城市擴張大都市化形成都市群形成主城副城副城副城副城城市多極化形成中心中心極極極極在市伏域城熔鎮(zhèn)體凡系規(guī)進劃中溜，明哄確薩秩拉齊目為包抱頭市猾輔城印，到20謀20年，紗輔城文人口摩達到30萬人蠶，達驚到中崇等城壩市規(guī)據(jù)模。49【城市錦生態(tài)肅體系聞規(guī)劃】構建億生態(tài)集城市邊是未霞來發(fā)錘展大揀趨勢乖；通金過“蓄一心住、兩癢帶、柔三楔摘、多房誠園、輪多廊顯道”洲重要秀舉措括構建弓綠地暖系統(tǒng)京，凸芬顯城吧市綠授肺一心濱：以賽磁汗塔差拉公爹園、猴中央喉公園窯為基災礎，跳結合箱周圍減生態(tài)雁綠地巡壽形成杜城市倉綠心菌。兩帶柳：黃揀河、去大青蓮山為蛙城市魯生態(tài)脹敏感留區(qū)，我結合拒連綿鍛的山床體設籠置帶崖狀的架生態(tài)廚山林魯?shù)?，袍保護故水體數(shù)、山躁體的迎完整李形態(tài)清。三楔攔：沿握昆都蔬侖河要兩岸冬防護存綠地顆，以弟賽汗危塔拉蘿公園增為主襲的風拌景林昆地和駁東河犧區(qū)與寧東興旺工業(yè)釋區(qū)之氏間隔膚離綠濟地。多園奪：結聾合河雁流、緩城市坐主要銷道路危的節(jié)撿點處哈，形標成多笨個城還市公靠園。多廊挖道：抽充分愈利用惰現(xiàn)有由城市島綠地殘和河街流沿訊岸綠者地，蔬在各兵組團至、片蒜區(qū)之雨間形么成多澡條生雕態(tài)廊鑒道。昆都侖河大青山帶狀的生態(tài)山林帶黃河生態(tài)保護綠化隔離帶沿岸防護綠地一楔城市綠心東興間隔離綠地三楔賽汗塔拉公園風景帶二楔50321包頭辱經(jīng)濟讀連續(xù)嗚多年邀的飛握速發(fā)驚展也肌將當維地房正地產(chǎn)照市場向帶入煌了高濱速發(fā)愛展期以資錘源型弦為主曠導的梳產(chǎn)業(yè)徒不僅近帶動叼了私稿營經(jīng)餅濟發(fā)細展，據(jù)同時愛也使致得包凈頭人族均可薦支配蛙收入饅在自唱治區(qū)揚中獨奮占鰲維頭從包芝頭的廢城市寺規(guī)劃仿及城恒市化德進程承看，紀包頭倉正處如于從濁城餐市多狹極化宴向大梅都市番化形幫成的籃過渡江階段伏，各印區(qū)域誰間的鬧功能示、聯(lián)交系也非將更愿加完極善與荒協(xié)調(diào)城市本背景艇研究尋小結——51【房地診產(chǎn)市昌場】城市賣房地華產(chǎn)發(fā)摘展快控速，角且市桿場支嘆持明竄顯包頭指近年鍵房地吹產(chǎn)市慈場投溪資額包頭效近年很房地愁產(chǎn)銷狐售面甚積與豆銷售席總額萬平伯方米億元億元數(shù)據(jù)狡來源嶼：包唇頭市盯統(tǒng)計功局%隨著身城市哲產(chǎn)業(yè)光經(jīng)濟禾快速死發(fā)展悠，近籍年包肯頭房不地產(chǎn)記市場朱迅速裹成長航，并叼得到抵市場碎有效麥支撐箱和追屈捧，抗正處壺于快規(guī)速發(fā)淹展階些段。52【土地份市場】隨著源城市泉版圖惜擴張角，20敲08、20障10年包孩頭土日地成鞋交大群幅放岔量，便潛在頃房地稻產(chǎn)供玻應巨歡大，卷住宅親供應擴將出傾現(xiàn)井嶼噴期矩，商悶服用酸地供洪應正散常截止20肉11年3月，姨包頭揮市4年的城總體祖住宅洽用地監(jiān)成交79洲4公頃惱。商服煤用地橋成交20逼2.期04公頃；20農(nóng)08年，歷包頭跳大力添推進究建設毒稀土月高新白開發(fā)食區(qū)，安在吳黃河鄰大街散以南暖附近橫有大撥面積淘的土絡地供磁應；20騎09年，街東河悶區(qū)對辟河東賺鎮(zhèn)大浴力推純進基原礎設手施建輛設，御對城算中村抓進行借重點蝦改造裙，并性將40公頃漲土地俱投入立市場桿；20雹10年住蠢宅用淹地成勝交創(chuàng)迅出了20姑08年以傘來的邀新高筑，未鐮來兩熄年將聞迎來爆住宅編房地覽產(chǎn)供喊應的牛井噴艇期；纖而商扁服用材地（歸含商漢務金船融及呆娛樂均餐飲捷）供息應正劉常；20祝11年前3月土背地成障交極移度萎阿靡，將市場境進入代謹慎限觀望廣期資料踐來源芬：中背國土丙地市霞場網(wǎng)53【土地渴分區(qū)知成交】隨著濟昆青峰區(qū)城智中村槍改造侵，20宿10年昆站青兩金區(qū)所軋占比嗓例過恐半，倡以上飯兩區(qū)疏后續(xù)胸競爭瓜激烈20區(qū)10年住位宅用臭地成蝴交33盜4.郵8公頃增，昆扁青兩陡區(qū)占拋總土僑地面節(jié)積的湯半數(shù)哨以上忌；20驢10年昆品區(qū)城敏中村左進度著加快釀，市段場新銷增設沒了中臘低價粒位、由中小腔戶型成普通兆商品黎房用膏地供連應10精0多公例頃，雄且主虎要集鋤中在炮昆青抱兩區(qū)極；自20術08年起拐政府養(yǎng)大力火推進與東河蛙區(qū)河泄東鎮(zhèn)里城中穴村改維造，寨全面寇解決喬農(nóng)民弄的社除會保紫障、粒居住講、就收業(yè)等嘩問題姜，20仆09年占成全年椒商品坡房供冬應量面的49瓶%；54【土地筑價格】成交本價格桌逐步營走高,將直葡接影潑響后瘋市房趙價水觸平昆區(qū)磨除拆葉遷以績外，默空地灶幾乎許沒有糞，八麗一公宏園往慘北，科學府線路30悠0萬/畝（往連拆桌遷、撫招牌此掛、宮內(nèi)定潤），盟再往躁北走絮，則撞不是享很清草楚。留凱旋尿中央江公園肺大概40澤0萬/畝，皮倒了艇幾次床手。拒高新眨區(qū)大梨概在20刪0萬/畝。獸相比椅土地協(xié)多次木轉讓漫，一砌手地咽的價浸格會調(diào)更便悲宜。--地--莖--鮮--專業(yè)咸人士嫂訪談時間區(qū)域位置面積（公頃）開發(fā)商總額（萬元）容積率樓面地價（元/平米）

2008-3-3昆區(qū)鋼鐵大街南側，白云路西側8.92內(nèi)蒙古包鋼金基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5175.661.24842008-3-11昆區(qū)鋼鐵大街南側，白云路東側4.41內(nèi)蒙古包鋼金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3293.221.2622.42009-2-26高新區(qū)友誼大街南側，勞動路東側，萬青路西側9.48包頭市泰極房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司10692.0642.54512009-6-18昆區(qū)青年路21號街坊，青年路北側、昆河東路東側1.23包頭市恒源房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司1290.12021.28772010-7-10東河區(qū)巴彥塔拉大街（原三電廠）17.06包頭市宇鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司21285.26352502010-9-6昆區(qū)白云路東、黃河路南、12.51恒大地產(chǎn)集團包頭有限公司28702.212.5917.62010-9-9昆區(qū)校園路南、校園南路北、林蔭南路西、鐵路專用線東19.03中冶置業(yè)集團有限公司41846.6582.58802011-2-25昆區(qū)林蔭中路西側5.09包頭市匯金房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司10045.331.513392011-3-29昆區(qū)昆區(qū)昆北路東側、文化路南側2.84包頭市嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司4418.073.0519資料行來源糾：中形國土無地市墾場網(wǎng)5543220農(nóng)10年住胞宅和吸商服欄用地罪成交滿均呈五爆發(fā)狀式增便長，虧而未坊來兩界年也膽將迎笛來房貿(mào)地產(chǎn)煌供應睜的井剃噴期20劣10年住載宅用鬧地成橋交昆播青兩叮區(qū)成炭為絕尼對主綢力，估占到頓了五澡成以必上，綿而其松中又團以中直小戶惕型、承中低孫價位嫂普通善商品哄房用損地為般主從成蝴交價法格看亭，以撤昆區(qū)壩核心愚地段索為代羅表的菌土地杜也因追數(shù)量呈稀缺削而逐揪級走譜高房地勵產(chǎn)及址土地網(wǎng)市場始研究慮小結——109米-1咬0年商梨品房運銷售回面積惱呈爆煌發(fā)性救增長捉，而田未來歲兩年銅隨著巾調(diào)控揀力度泳加大董有望用出現(xiàn)貨回落覽；20汗10年房攪地產(chǎn)常投資購額穩(wěn)測步增鉛長，坦但是堅其占喘固定皆資產(chǎn)羊投資看額有克所下脾降56宏觀攤市場良研究界結論——強勢視的經(jīng)布濟發(fā)鑄展、汁人民展收入慮的穩(wěn)牌定增條加、為房陡地產(chǎn)堅發(fā)展疑帶來公了良徹好契弄機在今迫后的淺房地雙產(chǎn)市建場上還，昆蛙區(qū)仍退然會丸是包者頭房尋地產(chǎn)話的老駝大，寧代表礙著包焰頭房鄙地產(chǎn)戶市場油的高狗檔次小、高宴價位野，城市秧首位坦度高響企！城市鉆背景螞與規(guī)宴劃——城市聾地位葉逐漸責走高痛，首識位度漢增強膽；城陰市骨眨架迅很速拉矮大，飽進入絞大都唇市時海代；糖優(yōu)越牙的城步市規(guī)妥劃與差環(huán)境按使包西頭成況為西醉北地特區(qū)宜像居典閃范城挖市土地急交易段市場——昆區(qū)蠢由于專區(qū)域紡土地邊面積古的限栽制，周不可辦能再愉有大已規(guī)模殺的開零發(fā)，鉆已逐施步向與高檔鬼次的墻樓盤外邁進爹。宏觀趁政策——宏觀押調(diào)控然力度梳不斷狠加大枝的背防景下嚴，包乓頭住失宅市際場預倦計會鵝迎來僻盤整跌期，拘而商服業(yè)市因場成樹交將魚保持聽強勁還反彈歐態(tài)勢餐，成碗為包沙頭房賴地產(chǎn)裹市場竭新的搶交易棄熱點松。57商業(yè)區(qū)市場公寓宇市場住宅俗市場酒店曠市場寫字沖樓市驅場分物峰業(yè)市路場研評究本體都機會宏觀比市場市場愉機會微觀行市場市場黑競爭嫂分析市場饒機會殲挖掘普通扭住宅溪市場LO頂FT住宅鹿市場58【競爭識區(qū)域】包頭傘現(xiàn)階樣段處園于城刊市價琴值顯花性，死競爭員強度工根據(jù)棄城市堵價值哭增減剪，本星項目輛直接泡位于漸城市阻核心善具有較良好港地理躁優(yōu)勢第一長圈層——城市聲核心率區(qū)域撐（昆紐奉、青垂中心率區(qū)）配套積完善/部分原生態(tài)喇資源/交通略便利第二垃圈層——城市辨自然交發(fā)展灶蔓延澡帶/熱點隱區(qū)域湯（昆錫南、這高新包區(qū)）城市廟意象程較新/市政躺基礎滅建設卵良好/生活號配套溝較少/相對唉較遠第三包圈層——政府亭主導過新區(qū)諸（九耽原，幣青區(qū)芝邊緣轉區(qū)）配套塔不足/交通撓不便/部分休生態(tài)收資源/第一椒圈層第二禾圈層第三見圈層146532序號123456項目凱旋中央公園諾德國際花園保利拉菲華發(fā)新城三江尊園恒大華府競爭攏強度害排序:昆、游青中布心區(qū)>昆南>高新些區(qū)、荷青山葉邊緣琴區(qū)>九原>東河板塊飛分級聾回顧——各板裝塊價乖值排中序依及次為既昆區(qū)>青山>高新褲區(qū)>九原勵區(qū)>東河5915000900080007000600010000第一圈層第二圈層第三圈層23456凱旋中央公園三江尊園別墅華發(fā)新城保利拉菲諾德國際花園恒大華府110001km7km5km3km11km9km序號項目均價項目走俏戶型性質銷售情況1凱旋中央公園6300元/平米140m2毛坯售完2諾德國際花園11000元/平米180m2精裝在售不暢銷3保利拉菲5700元/平米120m2毛坯在售暢銷4華發(fā)新城8000元/平米150m2精裝在售不暢銷5三江尊元別墅12400元/平米180m2精裝在售暢銷6恒大華府7500元/平米230m2精裝在售速度一般包頭霜住宅滲市場曉總體光銷售慚情況躬很好民，特牛別是輔靠近壘第一螞圈層獻和有隨自身難特色和的產(chǎn)補品，市場年走俏老戶型峰面積偏區(qū)間順在12搞0-戀15末0平米沿總價倚集中總在60萬上替下，鞋主要罪客戶認有明熊顯的撿居住卡升級用的需販求包頭尸的單抵位分艦房主恒要是回的80、90的房型翠，隨這著家川庭結達構的暢改變挪以及痰生活水澡平的謎提高帆，業(yè)被主們穿逐漸濱有居響住升級流的需咳求；包頭戒客戶落相對虜較為反理性糞，在律滿足跌居住需翠求的里前提來下，均合理菌的控阿制住臟房的總鐘價支窯出，滔這與巷目前鉗市場母暢銷電戶型為12賤0-貫15餐0平米命相符稍合；我目樹前單慶位分竹的老御房子息用來啄出租昂，自粘己前歲兩年撲買了表新房割，現(xiàn)循在準拔備給搖兒子響買一碑個90趙-1測20平米哥的房測子準倍備結級婚用椅，包芳頭的飄房肯同定會方大漲南，所康以現(xiàn)貞在貸面款也牧要買葵，50多萬已還能汗接受徒?！^挽市市脹民原剩包鋼凡職工60【住宅切市場命產(chǎn)品瓣特點】目前慌在售端項目棄的核腰心競雖爭力歪仍停夾留在緣瑞地段得、戶糞型、片價格集的初們始階之段，役個痛別項礦目開兆始注惹重產(chǎn)綿品外潮延價登值的就打造核心贏產(chǎn)品必：與園居住未基本爹功能財直接唯相關纏因素深，商偉品房投發(fā)展涌初期鋪最集罵中的浮競爭僚層面外圍求產(chǎn)品水：產(chǎn)毛品附悶加值抓，有離助于夸提升南物業(yè)搖形象外延竭產(chǎn)品先：區(qū)角域外缸能感憶受到傻，競蹈爭的原最高巨級別戶型環(huán)境會所建筑訊風格服務人文體驗品牌身份質量采光通風交通價格物管配套教育服務核心橡產(chǎn)品孔層面外圍議產(chǎn)品錯層面外延邁產(chǎn)品辮層面價格戶型質量交通采光通風環(huán)境物管教育配套會所風格人文品牌身份體驗客戶意價值包頭目前主流競爭表現(xiàn)核心她產(chǎn)品程層外圍棵產(chǎn)品沒層外延匆產(chǎn)品熔層61【客戶揉結構】市場夠客戶誘結構貢呈現(xiàn)繪橄欖階形，須最活籮躍的綢置業(yè)茅客戶刊主要垂集中寸在以腿包鋼棄、一幣二機螞廠為孕代表物的大丈型企態(tài)業(yè)職俊工；樸中端?？蛻艟壢鹫急容^較大忘，未嬸來將冊催生假大量嫂居住上改善游客戶尋，升軋級改虜善成智為客遠戶主切流需陸求基層愉客戶高端流客戶中端求客戶支付能力高低客戶結構客戶構成置業(yè)動機可承受價格需求特征(使用面積)關注點私企老板、省內(nèi)周邊縣市礦主、包鋼等企業(yè)高層管理者典型的多次置業(yè)者，部分在北京等一線城市有房產(chǎn)，占優(yōu)資源、彰顯身份、投資無明顯上限尺度豪華的平層、復式、類別墅產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)品形式、升值前景、社區(qū)環(huán)境權利公務員、包鋼等企事業(yè)單位中高層、中小企業(yè)主擁有一套或多套住房，多次置業(yè)，改善需求為主兼有投資考慮80-120萬150平以上的大尺度舒適戶型區(qū)域環(huán)境、社區(qū)景觀、產(chǎn)品形式、總價、物業(yè)管理、升值前景包鋼等企事業(yè)單位員工、小生意業(yè)主、公務員已有一套住房，二次置業(yè)，以改善升級型需求為主40-80萬110-140平米的2居或3居總價、社區(qū)環(huán)境、教育配套、生活配套、物業(yè)、戶型剛工作的大學生、外來打工者、私企打工者、藍領技術工人首次置業(yè)，結婚、與父母分巢的剛性需求為主40萬以下80-110平米的緊湊型2居或緊湊型三居總價、通勤時間、區(qū)域成熟度、社區(qū)配套62包頭禮住宅夸市場洞競爭撐總結織：包頭孔住宅朝市場板有逐掛步向校第二盾圈層血發(fā)展牛的趨蜂勢，芒住宅污整體帖供不槐應求營，需摘求旺芝盛，炎房價渡持續(xù)言上漲祝，主穗流購鳴房者螺敏感習價格反，更遼注重巾房子末的質爸量和尺環(huán)境穴等自仗身價預值1.??族?治??悟?1包頭挪市住鹿宅市叼場主證要分馬為3大圈射層，洗城市娘有從糧中心楊往東方南方真向延哪伸的日趨勢恭，現(xiàn)暴階段鍬第2圈層裳新盤摔較為予集中興，城允內(nèi)核熟心區(qū)撥的居句住功媽能有敬逐漸從褪化辰的趨駐勢包頭灣住宅蒙整體司供不缸應求相，需殊求旺芒盛，梨房價迎呈持也續(xù)上幼漲態(tài)煤勢；燭市場擺上對廈戶型令面積攪的主錯流需伐求為12桌0-陜15大0平米躺，價卷位在60萬上就下包頭竹主流涼購房藥者大剪多對肆價格刮比較猴敏感擱，毛故坯房卵比精般裝房絮好賣曲，人飾們更白關注杏于房房誠子本何身的動質量撿和自毫身小辮區(qū)的賺環(huán)境決，較兵少關旁注人塔文、攜身份搬、服若務等斷外延旬價值目前鬧包頭所住宅篩的主姐流消棚費者衡是企莫事業(yè)妙單位議員工皺，一窮般公瓶務員惹，包書鋼等沉國企彈老員夕工，寺