年度知名地產(chǎn)武漢某住宅地產(chǎn)項(xiàng)目提案

萬(wàn)科·***2007年度提案濱湖話共生湖,曾經(jīng)這樣呈現(xiàn)……(圖略)1、優(yōu)勢(shì)明顯建立——得益多方的通力合作（1）形象：項(xiàng)目的臨湖特點(diǎn)及形象得到充分展現(xiàn)，并已深入人心，尤其是特區(qū)產(chǎn)品的一線觀湖資源。（2）排他性：項(xiàng)目形象和屬性特點(diǎn)的排他性得到進(jìn)一步的強(qiáng)化和延展。（3）實(shí)戰(zhàn)效果：入伙陪伴月、特區(qū)產(chǎn)品、上島一區(qū)等重點(diǎn)推廣工作中，得益于各方的通力合作，廣告宣傳皆達(dá)到比較理想的市場(chǎng)反響，為明年的營(yíng)銷推廣打下了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。（4）合作方式：各系列產(chǎn)品的屬性定位與目標(biāo)市場(chǎng)結(jié)合良好，并在各階段緊密跟進(jìn)市場(chǎng)變化而快速應(yīng)變，其積累的成果和操作模式都為日后宣傳的延展打下良好的廣告基礎(chǔ)。（5）產(chǎn)品系列：各系列產(chǎn)品在廣告宣傳上各成鮮明的特點(diǎn)，并在各個(gè)戰(zhàn)線上各個(gè)擊破，甚至相互彌補(bǔ)固有的缺陷。（6）總體效果：廣告與服務(wù)實(shí)現(xiàn)雙駕并驅(qū)，使萬(wàn)科·***及萬(wàn)科品牌的知名度和美譽(yù)度得到全面的提升。2、問(wèn)題同時(shí)存在（1）項(xiàng)目功能性充分體現(xiàn)，但形象品質(zhì)不高?！駷榭腿虹娗榈奈靼嘌里L(fēng)情特色盡管有所訴求，但未能徹底地發(fā)揮旗幟性的作用，使形象頓失色彩?！駥?duì)外宣傳內(nèi)容單一，幾乎都是產(chǎn)品販賣和信息發(fā)布的內(nèi)容，易同流于小型發(fā)展商傳統(tǒng)的叫囂性販賣形象?！衿矫嫫孀非鬆I(yíng)銷信息到達(dá)的第一性，而忽視更能體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)和生活品位的唯美廣告創(chuàng)作。（2）規(guī)劃性：在一定程度上過(guò)于敏感短期市場(chǎng)的變數(shù)，廣告調(diào)整顯得過(guò)頻、過(guò)亂，使得在整體形象的建造方面和與大眾溝通的效果方面都大打折扣。（3）宣傳方式：廣告的宣傳方式主要是以產(chǎn)品引項(xiàng)目，而不是以項(xiàng)目、品牌引產(chǎn)品。同質(zhì)于普通發(fā)展商一貫的滯后宣傳方式。（4）訴求方式：只注重產(chǎn)品本身，而目標(biāo)消費(fèi)者自尊、品味的內(nèi)在需求和社區(qū)的人文精神缺乏體現(xiàn)。（5）資源整合：整個(gè)社區(qū)成熟資源的宣傳未能形成主線，未能在全年推廣中有節(jié)奏地體現(xiàn)出來(lái)。（6）公關(guān)營(yíng)銷：在城市中心的公關(guān)、路演推廣，對(duì)于品牌、物業(yè)及裝修等方面缺乏高品質(zhì)的、系列化的體驗(yàn)性展示。（換句話說(shuō)，對(duì)于萬(wàn)科品牌，應(yīng)該是要么不做，要做就做經(jīng)典）與其說(shuō)呈現(xiàn)的是湖,還不如說(shuō)是島上一個(gè)琳瑯滿目的小鎮(zhèn)鎮(zhèn)VS城1、市場(chǎng)環(huán)境分析①2007年武漢房地產(chǎn)將呈逐步升溫的趨勢(shì)2006年的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)年初的亢奮和六月開始的宏調(diào)再到年末的復(fù)蘇，顯示龐大的市場(chǎng)需求再度逾越宏調(diào)的制約，乘此態(tài)勢(shì)，2007年的武漢房地產(chǎn)將繼續(xù)升溫。

武漢住宅消費(fèi)構(gòu)成中，自住比例仍然在七成以上，其中武漢本地購(gòu)房者占64%,外地購(gòu)房者占36%。2006年武漢商品住房銷售面積895萬(wàn)平方米，同比上漲19.97%。住房竣工面積為700萬(wàn)平方米，同比下降0.33%。通過(guò)這樣一組數(shù)據(jù)可以看到，武漢樓市繼續(xù)保持穩(wěn)步向上特征可以期待。另外，盡管政府將加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等政策性住房的供應(yīng)，但根據(jù)上市周期，2年后才真正投放市場(chǎng)，對(duì)2007年樓市的實(shí)際影響不大。②城市中心價(jià)值的回歸2006年武漢樓市在“中心價(jià)值”回歸理念的影響下，中心城區(qū)住宅供應(yīng)增加較快，且價(jià)格上漲明顯，在拉動(dòng)武漢房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，也帶給郊區(qū)樓盤帶來(lái)一定銷售壓力。③中小戶型將漸成主力軍之一2006年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的中小戶型推出及銷售狀況，呈現(xiàn)出較好的勢(shì)頭。加上市場(chǎng)需求和政府政策的大力助推，2007年武漢樓市的中小戶型陣型將逐漸發(fā)展為市場(chǎng)主流之一。④城市發(fā)展、利好政策，繼續(xù)大力提升經(jīng)濟(jì)環(huán)境

武漢“8+1”城市圈已歷練三年打造，城市圈資源的整合日趨成熟和完善，不僅帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益與突飛猛進(jìn)的變革，特別是2004年以來(lái)帶給武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)龐大的發(fā)展空間，這種宏觀的規(guī)劃效應(yīng)將在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里繼續(xù)發(fā)揮作用。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，“中部崛起”之下武漢的騰飛，在“城運(yùn)會(huì)”、“八藝節(jié)”即將到來(lái)之際，武漢各領(lǐng)域的發(fā)展會(huì)得到進(jìn)一步的提升。東西湖區(qū)樓市環(huán)境分析（主要為金銀湖片區(qū)）①區(qū)域產(chǎn)品類型豐富，以中高品質(zhì)社區(qū)規(guī)劃為主本區(qū)域產(chǎn)品類型豐富，多層、小高、聯(lián)體、獨(dú)棟皆有。各個(gè)樓盤規(guī)劃基本都以混合型社區(qū)規(guī)劃為主，其中產(chǎn)品類型多為多層和聯(lián)體別墅。金銀湖板塊內(nèi)其土地資源供應(yīng)量充足，其樓盤規(guī)模普遍較大，容積率較低，借助于金銀湖自然景觀資源，來(lái)打造中高品質(zhì)社區(qū)。②片區(qū)樓市銷售的展望，謹(jǐn)慎性看好從2005年下半年到2006年上半年，在宏觀政策調(diào)控力度逐漸加強(qiáng)和中心城區(qū)價(jià)值回歸的大背景下，加上片區(qū)生活和交通配套遲遲未能到位，使得片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目銷售抗性逐漸增大，銷售速度減慢。但在下半年后期又呈略有回升的跡象。展望2007，該片區(qū)經(jīng)市場(chǎng)大環(huán)境及片區(qū)配套日益完善的帶動(dòng)，也將以平穩(wěn)的小幅度增長(zhǎng)。③總體供大于求，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈萬(wàn)科、新恒基、耀江、宏宇、沿海、順馳、泰躍等全國(guó)品牌地產(chǎn)企業(yè)紛紛入駐金銀湖居住片區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年9月東西湖區(qū)域商品房新增住宅供應(yīng)量17.6萬(wàn)平方米，該月成交住宅項(xiàng)目約6.9萬(wàn)平方米，，供求比為2.54:1，供大于求。該數(shù)據(jù)尚未包括：銀湖翡翠及泰躍金河共計(jì)19.89萬(wàn)平方米的上市量。還有耀江·麗景灣二期及沿海賽洛城也會(huì)陸續(xù)推出，如此巨大的市場(chǎng)供應(yīng)量必將進(jìn)一步加劇區(qū)域內(nèi)樓盤銷售壓力。④市政配套及道路交通改造進(jìn)度快速，大好形勢(shì)在望政府對(duì)金銀湖發(fā)展規(guī)劃為三個(gè)階段，即開發(fā)階段、配套階段、完全城市化階段。目前，金銀湖板塊已處于第二階段，政府從以往專注于招商引資轉(zhuǎn)向狠抓配套，而配套的首要問(wèn)題則是交通。金山大道的刷黑拓寬、沿張公堤建設(shè)的中環(huán)北線，橫跨中環(huán)北線的常青立交、古田一路立交與古田二路立交等道路基礎(chǔ)設(shè)施均在緊張建設(shè)中。從以上資料可以看出（雖然采樣不夠全面），盡管明年武漢樓市環(huán)境將繼續(xù)良性發(fā)展，但東西湖區(qū)的發(fā)展形勢(shì)比較嚴(yán)峻，外有來(lái)自于城市中心樓盤的更大競(jìng)爭(zhēng)，內(nèi)有供過(guò)于求的繼續(xù)惡化和更多、更強(qiáng)對(duì)手的參與競(jìng)爭(zhēng)。這決定了萬(wàn)科·***在槍林彈雨的狹縫中，必須堅(jiān)決發(fā)揮項(xiàng)目差異性明顯的優(yōu)勢(shì)和萬(wàn)科品牌優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)戰(zhàn)略。利好中的壓力湖，也會(huì)面對(duì)湖主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析***銀湖翡翠順弛·泊林泰躍·金河沿海賽洛城（1）銀湖翡翠①概況：開發(fā)商為新恒基置業(yè)公司，銀湖翡翠項(xiàng)目用地面積451畝，總建筑面積53萬(wàn)多方，建筑密度21.1%，容積率1.78，一期綠化率約45%；由聯(lián)體別墅、小高層、高層公寓組成，總戶數(shù)約3300戶，其中聯(lián)體別墅約130戶。項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期11棟小高層、高層和11棟聯(lián)排別墅組成，目前一期已全面啟動(dòng)。②產(chǎn)品類型：以小高層、高層為主③均價(jià)：4000元/m2（毛坯房）④主要賣點(diǎn):A、項(xiàng)目保留3000多棵原生態(tài)的水杉，并在1000多米的湖岸線上做一個(gè)親湖公園B、大膽的規(guī)劃了雙水岸格局，形成層次分明的景觀感受，C、社區(qū)設(shè)計(jì)可以讓達(dá)60%的戶型可以觀看到湖景。D、項(xiàng)目共設(shè)計(jì)有2個(gè)會(huì)所(入口會(huì)所、湖濱會(huì)所)E、攜手香港貝爾高林，深圳華森、上海同濟(jì)等領(lǐng)先團(tuán)隊(duì)聯(lián)合打造F、高層公寓外立面穩(wěn)重、典雅、高貴、大氣，更符合大眾審美習(xí)慣。⑤主要缺點(diǎn)：A、項(xiàng)目尚在建設(shè)初期，沒(méi)有人氣B、尚未建起生活配套設(shè)施C、房?jī)r(jià)偏高D、項(xiàng)目形象虛高，沒(méi)有記憶焦點(diǎn)。F、開發(fā)商在武漢尚未有成功案例，客源基礎(chǔ)相對(duì)薄弱（2）泰躍·金河①概況：項(xiàng)目東面與萬(wàn)科***隔環(huán)湖路相對(duì)，泰躍?金河項(xiàng)目占地面積893畝，另有沿河150米為政府批準(zhǔn)泰躍地產(chǎn)負(fù)責(zé)開發(fā)的綠化用地，目前一期104463㎡住宅用地已開售。與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，建造歐式小鎮(zhèn)風(fēng)格。②產(chǎn)品類型：以小高層、多層為主③均價(jià)：3200元/平方米④主要賣點(diǎn):A、湖北省唯一節(jié)能突破65％的國(guó)家級(jí)示范項(xiàng)目B、景觀規(guī)劃以河濱為紐帶，融合利用地表水形態(tài)，將建筑布局與水體景觀等環(huán)境充分融合C、歐式小鎮(zhèn)風(fēng)格D、設(shè)計(jì)公司由加拿大UDS聯(lián)合設(shè)計(jì)做建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、澳大利亞?五貝國(guó)際設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱景觀設(shè)計(jì)、小區(qū)水景由法國(guó)濾園有限公司設(shè)計(jì)⑤主要缺點(diǎn)：A、處在金銀湖片區(qū)，卻沒(méi)有臨湖景觀B、項(xiàng)目尚在建設(shè)初期，沒(méi)有人氣C、尚未建起生活配套設(shè)施D、項(xiàng)目形象一般，難以令人關(guān)注E、在終端的口碑稍遜（3）順弛·泊林①概況：項(xiàng)目占地面積34.66萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)22.94萬(wàn)平方米，以德國(guó)的現(xiàn)代簡(jiǎn)約為設(shè)計(jì)藍(lán)本，規(guī)劃有低層，多層，小高層等多種建筑形態(tài)，集公寓、洋房、別墅等多種住宅建筑，同時(shí)建有綠色果嶺、延湖美學(xué)長(zhǎng)廊、楔形建筑空間、退臺(tái)式主題建筑及高檔假期會(huì)所、異國(guó)風(fēng)情商業(yè)街等等②產(chǎn)品類型：以小高層、多層為主③均價(jià)：3600元/m2（毛坯房）④主要賣點(diǎn):A、家家大院，戶戶花園的低密度社區(qū)B、1600方溪水園林景觀C、10080棵原生林木生態(tài)資源D、德國(guó)的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格⑤主要缺點(diǎn)：A、處在金銀湖片區(qū)，但湖景資源不夠突出B、項(xiàng)目尚在建設(shè)初期，人氣不足C、尚未建起生活配套設(shè)施D、項(xiàng)目形象一般，難以令人關(guān)注E、房型、景觀建設(shè)欠佳，F(xiàn)、公司內(nèi)部問(wèn)題重重，在外的口碑很差（4）武漢沿海賽洛城①概況：項(xiàng)目占地總面積1500000平方米，建筑面積967150平方米，一期將開發(fā)約２０７畝（含綠化８０畝），位于湖北武漢漢口東西湖區(qū)吳家山老城區(qū)內(nèi)，毗鄰國(guó)家級(jí)臺(tái)商投資開發(fā)區(qū)、東西湖生態(tài)保護(hù)區(qū)。定位于“具城西商業(yè)中心區(qū)功能”的，以開發(fā)中高檔健康住宅為主，聚商業(yè)、文化、餐飲、休閑、娛樂(lè)、辦公、居住為一體大型多功能健康住宅社區(qū)。②產(chǎn)品類型：以小高層、多層為主③均價(jià)：不詳（尚未開盤）④主要賣點(diǎn):A、1500000平方米的宏大規(guī)模B、大手筆的綠化規(guī)劃C、利用臨湖資源，建有湖上公園D、集美國(guó)易道為首的國(guó)際一流合作伙伴聯(lián)合打造⑤主要缺點(diǎn)：A、不在金銀湖范圍，離市區(qū)更遠(yuǎn)B、項(xiàng)目尚在建設(shè)初期，沒(méi)有人氣C、尚未建起生活配套設(shè)施D、尚未開盤，項(xiàng)目質(zhì)素還不明朗。分析小結(jié)（主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析）：從以上資料可以看出（雖然采樣不夠全面），各樓盤在優(yōu)勢(shì)各有特點(diǎn)，其中以銀湖翡翠的樓盤特點(diǎn)最與萬(wàn)科·***相像，甚至個(gè)別特點(diǎn)更勝一籌。而劣勢(shì)則趨于一致——項(xiàng)目尚在建設(shè)初期，沒(méi)有人氣；尚未建起生活配套設(shè)施；性價(jià)比不強(qiáng)；濱湖優(yōu)勢(shì)暫難以顯現(xiàn)、客源基礎(chǔ)相對(duì)薄弱等，而這方面恰好是萬(wàn)科·***的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。湖，現(xiàn)在……項(xiàng)目SWOT分析競(jìng)爭(zhēng)萬(wàn)科品牌、建筑、規(guī)劃、戶型、社區(qū)、服務(wù)與湖共生交通距離、偏遠(yuǎn)、市政配套市場(chǎng)利好知名度1、總體項(xiàng)目分析（一）主要優(yōu)勢(shì)（1）知名度和美譽(yù)度俱佳的萬(wàn)科品牌及文化（2）臨金銀湖畔，擁有一線觀湖資源（3）生態(tài)綠化景觀相當(dāng)好，社區(qū)環(huán)境非常優(yōu)美，更見(jiàn)異域風(fēng)情的生活味。（4）令人浮想聯(lián)翩的西班牙風(fēng)情特色（5）獨(dú)特的雙半島規(guī)劃格局和島居理念（6）左島大部分已可入住，人氣興起（7）三大主題公園已建成，社區(qū)的生活配套已經(jīng)相當(dāng)成熟（8）優(yōu)質(zhì)的萬(wàn)科物業(yè)早已投入運(yùn)作（9）已積累良好的、大量的客戶資源，尤為可貴的是四季花城帶來(lái)的客源及口碑（二）主要劣勢(shì)：（1）、地域偏遠(yuǎn)（2）、交通不便（3）、建筑外觀未能奪人耳目2、新推組團(tuán)分析（一）主要優(yōu)勢(shì)：（1）位置：A、左島部分身臨商業(yè)中心，占據(jù)***稀缺的觀景資源和配套便利；B、右島部分一線臨湖，占據(jù)***稀缺的觀湖資源，方便享受親湖生活。（2）景觀：A、向內(nèi)：可觀湖，可觀社區(qū)風(fēng)情景觀，視野非常開闊；B、向外：可眺望更遠(yuǎn)的、更寬闊的林景和湖景。（3）戶型：

A、以大面積的3房和4房為主，少數(shù)2房（以前小高層產(chǎn)品大小戶型分布則較為均勻）

B、人性化空間布局

C、方正實(shí)用

D、通風(fēng)透氣

E、采光通透

F、餐廚一體化設(shè)計(jì)，中西廚

G、多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)

H、衛(wèi)生間干濕分離（4）其它要點(diǎn)：A、沉淀萬(wàn)科多年建筑理念打造的居家住宅（如：萬(wàn)科RS版外掛式設(shè)計(jì)理念的升級(jí)版）B、小高層住宅都帶萬(wàn)科精致裝修（二）主要缺點(diǎn)：（1）、建筑外觀難以打動(dòng)人，且尚未有建筑實(shí)景呈現(xiàn)（2）、戶型設(shè)計(jì)缺乏大亮點(diǎn)湖，面對(duì)的人消費(fèi)者分析富足、知性、個(gè)性、釋放、享受、品位1、項(xiàng)目及產(chǎn)品定位目標(biāo)客群（1）萬(wàn)科品牌（2）小高層的產(chǎn)品特點(diǎn)（3）約30—50萬(wàn)總價(jià)檔次（4）郊區(qū)居住片區(qū)（5）西班牙異域風(fēng)情以上特點(diǎn)，決定了市場(chǎng)定位于以武漢中產(chǎn)階級(jí)為主，總體上應(yīng)比以前更為年輕化。2、目標(biāo)客群屬性——經(jīng)濟(jì)決定上層建筑（1）中產(chǎn)階層類型：A、所屬行業(yè)：主要有金融、保險(xiǎn)、證券、房地產(chǎn)、電信、IT、移動(dòng)通訊、旅游、酒店/餐飲、交通、運(yùn)輸、物流

B、職務(wù)：大部分為中層管理者，高層管理者

C、家庭年收入：多為5-7萬(wàn)和7-10萬(wàn)兩大梯隊(duì)

D、教育程度：絕大部分為大專以上學(xué)歷，（2塵）中診產(chǎn)階串層觀（一餓）工禾作觀A、中產(chǎn)靈階層耐相對(duì)教優(yōu)越磨的生悔活是鏟以超杜時(shí)間晃工作費(fèi)為前荷提，遮以承敵擔(dān)更治大工若作壓熊力及焦更高洋工作錯(cuò)強(qiáng)度況為代陪價(jià)室。具有結(jié)危機(jī)辣感、匠成就底感雙表重感揪受收入榮較豐趕厚，符有事爬業(yè)基閘礎(chǔ)擔(dān)心浪自己博落入餡較低坡階層與新襯上司飛難相蔽處與下追屬/言新員究工對(duì)遼自己停工作呆壓力C、憂慮搭：對(duì)呢衰老籃尤為召恐懼?jǐn)?，不銹論在絹生理紅、年肢齡上老，還配是在鞠心理姜、知倘識(shí)上對(duì)策誓：加噸強(qiáng)個(gè)稿人培抗訓(xùn)、身交際遷活躍柜、提柏高生諸活質(zhì)筋素是爸中產(chǎn)勵(lì)階層夸為化下解生次存危蘆機(jī)感奮而普鼠通采恭用的磚方式（二鍛）生窮活觀●對(duì)無(wú)穿著規(guī)、飲鴉食的拌時(shí)尚瞎潮流遣投入正相對(duì)呢較多●家里庭理堵財(cái)方讓面選污擇股計(jì)票較己普遍莖，也凈選擇肯風(fēng)險(xiǎn)扎較小烏的儲(chǔ)蛾蓄和栽購(gòu)買由保險(xiǎn)●選壯擇租職房比貸買房怎更普吸遍●追測(cè)求享燥受—街—“希自己絕工作顧那么襯辛苦紹，就獄應(yīng)該悲享受星好一攏些”“享犧受多讀一些潛，享味受好刷一些腐”是糧他們獵的人發(fā)生信腿條（三旺）消坡費(fèi)觀A、思更個(gè)騙性：消費(fèi)到經(jīng)驗(yàn)穗的積問(wèn)累、角受教饑育程照度相艱對(duì)較獨(dú)高決盟定了客中產(chǎn)啄階層封將消績(jī)費(fèi)帶蠶入了雙理智足消費(fèi)訂的階竹段，占表現(xiàn)因在對(duì)傾自己款的需閱要、說(shuō)個(gè)人棵享受互的內(nèi)熄容和稻層次葵有比橋較實(shí)而際的浸認(rèn)識(shí)池，而舒且消邀費(fèi)的番品位鈔越來(lái)姓越具悄有個(gè)酸人色赴彩B、魂更專漏業(yè)：在消督費(fèi)取葡向上梅更專應(yīng)注專引家的棄建議鈴，對(duì)局消費(fèi)針品的笨質(zhì)量丸及服很務(wù)有棟更專臘業(yè)化窯的要沙求，五而且綿對(duì)美筆感的金要求騙提到扎了與歷實(shí)用盡價(jià)值蛋相等辟甚至控更高塞的地爭(zhēng)步了C、桌更品止位：對(duì)新風(fēng)興事湖物接稍受度植高，獄懂得捎生活古消費(fèi)蟻的品棉位價(jià)損值，爬已經(jīng)始從趕備時(shí)髦熊進(jìn)入森了創(chuàng)棟造時(shí)畜尚或屠追求遺時(shí)尚做的階援段D、冬更高肅檔：中產(chǎn)鉤階層茫的消尼費(fèi)類副型屬俘于淡紛漠購(gòu)例物的暗高檔吊消費(fèi)酬型—搭—這辟類消動(dòng)費(fèi)群散并不央喜歡場(chǎng)逛街您購(gòu)物廁，一石般的冶逛街殊購(gòu)物蹲讓他妄們覺(jué)貸得不齡自然默，一兼旦購(gòu)篩物，構(gòu)就會(huì)紅選擇撲大商暮場(chǎng)購(gòu)碌買有穩(wěn)：一染定檔羊次的恢名牌水產(chǎn)品邁。如何蜘話湖20券07（2佛）產(chǎn)總品功悔能上——孟—有攏以下映打動(dòng)火出發(fā)富點(diǎn)：（1急）優(yōu)法質(zhì)的媽萬(wàn)科妥品牌（2趙）金畏銀湖糟畔的晨濱湖僅悠閑參生活（3勺）優(yōu)陜美的恢生態(tài)厲綠化耐景觀（4曉）風(fēng)潔情的屬西班米牙特扯色（5耽）獨(dú)鼓特的服雙半阿島（6自）人時(shí)氣的幸左島陳入住（7腹）成老熟的找生活芳配套（8含）專銹業(yè)的芒萬(wàn)科苦物業(yè)（9視）人瞇性的唇方正貨居家（1變0）鳳一線稻的觀橡湖景片觀綜合提煉形成佳最大征的殺妙傷力先從捆產(chǎn)品功能子出發(fā)將“繁成熟碑、濱后湖、毒人文居”三變位一符體，父提升辭項(xiàng)目下形象婆及價(jià)奏值。成熟腥濱湖施人文濃縮唯為年駐度推搞廣的策略竟核心“成脅熟濱肥湖人狐文”損為什棕么能集動(dòng)人抱？1、錯(cuò)成熟彈：這是址關(guān)于部目標(biāo)冒客群六的基本啊功能訴求促。只勉有生筋活配乒套成周熟了黨，才我能解硬決業(yè)值主的查后顧續(xù)之憂道，同越時(shí)生挖活配眼套是泄金銀芒湖片伸區(qū)最罰為顯峰著的詢問(wèn)題義，也陳是本抵項(xiàng)目甲比較斥于競(jìng)梳爭(zhēng)對(duì)丹手最錦大的翻優(yōu)勢(shì)薦之一準(zhǔn)，消叮費(fèi)者很在該薯片區(qū)匙選擇饞時(shí)，擔(dān)成熟請(qǐng)無(wú)疑旨是最珍能打資動(dòng)他何購(gòu)買托的決陶定性袋因素趕之一惡。2、氧濱湖育：這是勿關(guān)于姥目標(biāo)曾客群楊的核心執(zhí)向往訴求百。人膝們?cè)缬喴褏捨痪胄鷪?chǎng)囂擁仆擠的隨城市昨中心卸，對(duì)前空氣烈清新哪、環(huán)產(chǎn)境優(yōu)墾美的格天地結(jié)早已籠無(wú)限麻向往姑，如刑果還飼可以刺畔湖斤而居危，那辮一定枯是其改心中鉗最完醉美不渠過(guò)的頂理想綁畫面葛。濱晶湖是訂山水央的符侮號(hào)，趕無(wú)疑記最能愧挑動(dòng)桿客群友向往敢理想片人居漿的那絨一根隨心弦重。3、來(lái)人文水：這是貪關(guān)于襖目標(biāo)役客群箏的心靈起共鳴訴求顫。人老文主艦要體撈現(xiàn)為簡(jiǎn)人文珍景觀計(jì)和人盯文韻肝味。故人文皆景觀殺，挑籍動(dòng)的駛是中胳產(chǎn)階憂級(jí)對(duì)柜溫馨毛家園穩(wěn)情牽博的最菠柔處大，這魚也是緞人居銀的終諷極回部歸；癥人文慘韻味泳，是含由社煙區(qū)人芒文溢從發(fā)出田來(lái)的住審美酸體驗(yàn)桶，使膜生活亡變成壯一種主風(fēng)情冰、一底種品做味。者它是稍中產(chǎn)孟階級(jí)演最為蛾寄情蚊的精恢神境廟界，午必然賣在最翼高處館為人握所景搏仰、械心醉紫。這是獄因?yàn)槠濉谒愦?，暫廣告追語(yǔ)已采呼之弊欲出拳：濱湖涉深處暴，難性得成輪熟創(chuàng)意蕉詮釋月：濱湖粘深處藏，把爪人的守聯(lián)想飯由城渴市帶代入到岡桃源壓般的貢濱湖括天地獸，并引流露緊出悠費(fèi)然情五調(diào)的環(huán)濱湖峽人文探生活班；難得隱成熟晃，與窗上一雀句一獄氣呵歌成，存交代噸了在殲金銀注湖片碌區(qū)，辟此地匪是難是能可告貴的出成熟還社區(qū)頑，這姜既體闖現(xiàn)了液差異替性競(jìng)形爭(zhēng)策姐略，胃也解豪決了往客群廈在該殿片區(qū)革擇居洋的最抓大后促顧之充憂。在水勉一方連，以旬城相雷待悠閑平，更漆在彼墳岸候選憶廣告略語(yǔ)：那么咸，在通皺過(guò)項(xiàng)玩目整撐體資史源打喇動(dòng)消滾費(fèi)者妄之后結(jié)，又如榴何以肥小高玻層的族產(chǎn)品她來(lái)打顯動(dòng)其惹最后亭的購(gòu)游買欲缸望呢寒？項(xiàng)目掙打動(dòng)產(chǎn)品兆打動(dòng)！？右島思小高尿?qū)咏M畢團(tuán)的量定位都語(yǔ)，朗應(yīng)運(yùn)傲而生驗(yàn)：創(chuàng)意宵詮釋羊：邀成熟痛社區(qū)攪，明世顯交晚代了粗社區(qū)乳生活哭配套鳥的完飼善、簡(jiǎn)人氣橫的興肅起；姑27搏0°帝環(huán)湖茂，呈扒現(xiàn)了妄右島光的三貢面環(huán)缺湖特哪點(diǎn)，嚇并強(qiáng)址化了脆浩瀚覽的濱宴湖感漲覺(jué)。蠻闊吸綽居破家，截展現(xiàn)響了該愉組團(tuán)登以大堂戶型籮為主細(xì)的特?cái)n點(diǎn)，娘抓住兆了客競(jìng)?cè)宏P(guān)疤注小枯高層瓶戶型僑的重謝點(diǎn)，固并升遲華了塵居家鍛的尊扎貴意瘡味。27扎0°脖環(huán)湖旁·孤闊對(duì)綽居泉家至此鮮，沿我們奔對(duì)右烈島的術(shù)想象執(zhí)已經(jīng)有有了棍大概炸的輪劑廓：越過(guò)萬(wàn)繁華冶，臨沿著犁藍(lán)橋高望去瓜，拐在水尾一方尊的彼今岸，彼但積見(jiàn)如祖畫棟窯的樓弦宇與雕**設(shè)的湖銷水交挎相輝冊(cè)映…壤…鍋頓時(shí)把，似犯水的夾情調(diào)覺(jué)也悠蜻然于古心中鏈泛起順。這也紗應(yīng)是嘉右島飲小高浴層組冶團(tuán)案避名直所描翁述的芝純美息畫面門：**材***鮮，濱梁湖的艷情調(diào)視色彩俗*處*，噸岸景粒、湖瘋景相援映生卸輝的稻純美慎景象別*搶**瘦，監(jiān)一個(gè)災(zāi)畫卷老般的華水岸森異域程，務(wù)一個(gè)棒生活濱在別粉處的神純美晌境地僻，榴引人馳無(wú)限石憧憬過(guò)。**理*子*斬**侯選詞案名警：六、平晃面表討現(xiàn)1、宣項(xiàng)目沖形象絲式表現(xiàn)（一蹤蝶）報(bào)門廣：（1緞）成鍋熟系儲(chǔ)列（一醉）體躍現(xiàn)社區(qū)堤：成沫熟所樹在，插溫情鳳融融飾（祖二）緞體現(xiàn)駁配套走：成雕熟所摔到，軌閑情塘散散補(bǔ)（嗎三）活體現(xiàn)允景觀天：成漏熟所諸往，嬸風(fēng)情謝種種（2徐）濱帶湖系郵列（一躬）體嘉現(xiàn)視敵野：儀眼睛辭也愛(ài)退旅行廉，直炊到今粒天才頁(yè)發(fā)覺(jué)盤。灑（簡(jiǎn)二）做體現(xiàn)旁自然四：自尾然也糖有靈逼犀，完直到綱此時(shí)叫才發(fā)繩現(xiàn)。戶（三洽）體素現(xiàn)濱桶湖：麻心也輸要靠褲岸，貨來(lái)此真之后康才醒稱悟。（3筍）人腹文系鉗列（一贏）體現(xiàn)寇情侶瓣：今日岔誓言蜘，有廳湖作矛證（二揚(yáng)）體現(xiàn)煉老人客：白頭爺偕老齡，與猛景同棟在（三憲）體現(xiàn)江親子哥：親子聽(tīng)家園囑，自籃然傳麻家（二腸）戶匆外：萬(wàn)科竄·*循**杰**材**間濱湖輸深處慚，難容得成時(shí)熟（三財(cái)）平挎面延匆展及燈現(xiàn)場(chǎng)岡包裝（圖團(tuán)略）2、夕上島丙小高抬層開島盤推辟?gòu)V（夢(mèng)5月六6日醬）推廣磁主題療：中艙央風(fēng)成景創(chuàng)意因詮釋礙：鏡中央圓風(fēng)景束，體庸現(xiàn)了番組團(tuán)冠既處爐在社陶區(qū)的他繁華失中心視，也蛾在項(xiàng)藍(lán)目風(fēng)暗景的滅中央勻，尤籌其是瘡后者債，一瞧面可房誠(chéng)觀繁姐華人屠文、款大湖遇美景日，一勇面可掩觀區(qū)攜外大魯自然統(tǒng)林景貫，這薯是該電最能種打動(dòng)瘡消費(fèi)彩者購(gòu)薦買動(dòng)霞機(jī)的皮優(yōu)勢(shì)亭。所峰以成洗為廣丹告推趟廣的耕第一艱訴求躺。騎該創(chuàng)尼意與緒前期廢一線詢觀湖價(jià)的成草功一退脈相隙承，點(diǎn)賣點(diǎn)熔突出確，沖瞧擊力假?gòu)?qiáng)，牌使人希眼前美一亮避。（1銷）開亡盤報(bào)湊廣為風(fēng)引景一雷字排鏡開——中央賣風(fēng)景搜新品繞5月寫6日欣盛大伶開盤——斬開盤鐮當(dāng)天毅，認(rèn)伴籌客療戶均麥可享新受一蘋萬(wàn)抵妙1.鴉8萬(wàn)凳購(gòu)房腐優(yōu)惠議。（2素）開諸盤戶揉外萬(wàn)科羽·*屑**桑中癥央風(fēng)畝景5意月6丑日盛償大開畜盤（3源）開拌盤海奸報(bào)核心剩領(lǐng)地捎·風(fēng)嘆景聯(lián)熟排·址闊綽伯居家流中央團(tuán)風(fēng)景火新品餐5月清6日寧盛大冤開盤七、整紐奉合推啞廣1、鈴階段側(cè)規(guī)劃階段日期節(jié)點(diǎn)內(nèi)容第一階段3月1日—4月15日以左島三區(qū)橙花水岸推廣為主第二階段4月16日—5月31日以左島新推小高層組團(tuán)開盤及推廣為主

第三階段6月1日—8月31日以武漢萬(wàn)科業(yè)主水上運(yùn)動(dòng)會(huì)推廣為主

第四階段9月1日—10月31日以右島小高層組團(tuán)開盤及推廣為主第五階段11月1日—12月31日以入伙陪伴活動(dòng)推廣帶動(dòng)營(yíng)銷為主2、湊推廣里策略總體尖思路伶：“成健熟的蝕濱湖遲人文飽”是適全年城推廣類的策撲略核附心，棗那么忙應(yīng)將俱成熟賓、濱臂湖、床人文納有機(jī)裕結(jié)合嘉起來(lái)招，依職托產(chǎn)眼品銷轎售的柱時(shí)間揮分段折里有找節(jié)奏握地層饅層推吧進(jìn)，浸以達(dá)針到有衡效傳田播和炒充分績(jī)?cè)V求綠。杰大柳體的秧執(zhí)行坐思路唯是：躁從基飄礎(chǔ)部朗分的方成熟責(zé)訴求咽開始肚，進(jìn)帖而深好入訴極求濱旦湖特怒點(diǎn)，鄰等到慌時(shí)機(jī)區(qū)成熟戶最后摸將人冰文特冷點(diǎn)娓諸娓到殊來(lái)。筒但三兼者并付不因撫階段津的不作同而蘇完全饒割開薯，只腫是主即次有辦所不衡同，略更多站的是敞巧妙享地融溪合成館于一敘體。（1拳）第疤一階蓄段：媽以左你島三嗎區(qū)橙昂花水厚岸推冊(cè)廣為交主①階床段主粉題：準(zhǔn)在那扎橙花宰盛開牲的地掌方…鑰…此階遲段正墳是春盤冬之姜交，糠人們帽已經(jīng)守期待譜春暖想花開練的時(shí)雨節(jié)，很人們慕自然常想起朝《在輛那桃器花盛舟開的秘地方徐》，歡而在抖萬(wàn)科渠·*渣**誘卻有湊一個(gè)疑橙花泡盛開運(yùn)的地屠方，探帶著塌西班默牙風(fēng)龍情的召美麗蒜來(lái)到招了春聽(tīng)天。②廣日告主乳題：毒中心狂繁華往，不米一定遍在城伴市中丈心體現(xiàn)浮左島淡三區(qū)燃位于怠**舉*繁漫華匯枯聚的年商業(yè)僑中心伏區(qū)的蜜突出讓價(jià)值壓，同曲時(shí)帶腫出社修區(qū)成否熟配房誠(chéng)套和而生活濾的宣曬傳。③公辦關(guān)活如動(dòng)：攏橙花間水岸清·印居象少得畫派一個(gè)解以橙艙花水銷岸各害景點(diǎn)纏為對(duì)禾象的土少兒練繪畫琴比賽剛，可雁緊密表結(jié)合腹階段存的推考廣，孝同時(shí)跌通過(guò)布廣告植宣傳哭更加臂進(jìn)客夜群對(duì)撤**輝*社千區(qū)成鉆熟配杰套和快風(fēng)情礙生活齒的認(rèn)摸識(shí)。（2型）第紗二階遼段：爪以左撐島新堵推小戒高層脹組團(tuán)塌推廣儲(chǔ)為主①階敵段主書題：乖濱湖溪五品鉛生活由觀當(dāng)、聽(tīng)焰、聞鹽、嘗騰、觸膝五種膠品鑒照的形座式來(lái)寺全面再體驗(yàn)督**倒*成榮熟的圍濱湖卡悠閑拍生活貴，系石列性述地體庫(kù)現(xiàn)了慚社區(qū)依的成養(yǎng)熟配別套和擦生活賴。②廣號(hào)告主禍題：益濱湖久深處母，難冷得成雞熟一句你濱湖際深處憲，把用人的醒聯(lián)想濕由城頸市帶卻入到汗桃源質(zhì)般的垃濱湖竟天地集，并裁流露街出悠頂然情晝調(diào)的董濱湖賣人文份生活僑；同榆時(shí)此但地是華金銀秀片區(qū)蕉難能諷可貴礎(chǔ)的成繼熟社繁區(qū)，消這既穿體現(xiàn)戰(zhàn)了差壘異性今競(jìng)爭(zhēng)刮策略姜，也茶解決隊(duì)了客夏群在肥該片您區(qū)擇勤居的耐最大呆后顧瓶之憂默。③公沃關(guān)活敗動(dòng)：完水上勿飄，甲重出樸江湖一種譜可讓斤人在徹里面瘡翻滾每的透北明大域氣球貧，可螺把它轉(zhuǎn)移到型**芳*的麗琴海胡灣進(jìn)鳥行家四庭水袖上飄碼的新徒穎活皺動(dòng)。（3繼）第馬三階百段：眨以武漢漢萬(wàn)陳科業(yè)運(yùn)主運(yùn)罩動(dòng)會(huì)陪推廣魚為主①階在段主瞎題：宿運(yùn)動(dòng)壞并快絮樂(lè)著運(yùn)動(dòng)瓶是最矩健康蓮的快生樂(lè)形查式，彈所以赴有運(yùn)已動(dòng)的卸**叉*，易也就雙是一畫個(gè)健肝康的泛、陽(yáng)藝光的竊、快下樂(lè)的窄家園價(jià)。②廣諸告主天題：精全城辱動(dòng)起遞來(lái)奔忙徹于生笨活的削人，檢無(wú)奈拴于工躍作和掛時(shí)間冷的限元制，繪早就亭把當(dāng)句年的遞健康考和激緊情拋險(xiǎn)棄到弟一邊明了，餃但所建有城稀市人論的內(nèi)用心是煙欲望窮動(dòng)起致來(lái)的廚。我傷們應(yīng)子把這搏種時(shí)和代的輛強(qiáng)音坦喊出肢來(lái)，桿引起嶄城市盡人的幸廣泛科共鳴錫，引址發(fā)全祥城爆姜炸。③公端關(guān)活沫動(dòng)：暢武漢市萬(wàn)科略業(yè)主揉運(yùn)動(dòng)窯會(huì)聯(lián)合示萬(wàn)科政各個(gè)葵項(xiàng)目蹦的廣登大業(yè)麻主、噴準(zhǔn)業(yè)戴主及毛意向折客戶誼參加狂一個(gè)粘全區(qū)紛、全輔家總視動(dòng)員躺的運(yùn)番動(dòng)會(huì)加，形莫式可雄涵蓋規(guī)陸上蹲運(yùn)動(dòng)耀、水樹上運(yùn)配動(dòng)兩悼大類龜，以捧充分私利用質(zhì)**神*的四運(yùn)動(dòng)概資源證，也寬讓整穩(wěn)個(gè)社棋區(qū)火慎起來(lái)悔，同勻時(shí)可增大力慘擴(kuò)大覺(jué)對(duì)外制的宣訂傳力另。（4業(yè)）