房地產(chǎn)企業(yè)職工培訓大全

房地產(chǎn)企業(yè)職工培訓大全6指導老師周應堂第一頁，共三十七頁。組員分工張燕、趙冬琦——行業(yè)經(jīng)濟特性分析孟華——企業(yè)情況查詢林通——行業(yè)競爭力前景分析王然——行業(yè)全局宏觀把握姚因杰——PPT制作第二頁，共三十七頁。房地產(chǎn)開發(fā)的定義房地產(chǎn)開發(fā)是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。屬于第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。第三頁，共三十七頁。目錄房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的歷史房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)簡析房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)未來展望第四頁，共三十七頁。（一）房地產(chǎn)開發(fā)的歷史第五頁，共三十七頁。第六頁，共三十七頁。第七頁，共三十七頁。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀2008年經(jīng)濟危機爆發(fā)后，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也受到較大影響。流動資金缺乏，一大批中小企業(yè)破產(chǎn)，大企業(yè)也是苦苦掙扎。2009年以后，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)逐漸從蕭條之中走出，投資和價格回升，成交量大幅增加。第八頁，共三十七頁?，F(xiàn)在經(jīng)濟復蘇基礎已經(jīng)比較牢固，房地產(chǎn)在經(jīng)濟走出金融危機過程中發(fā)揮了舉足輕重的作用，但現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有些過熱的趨勢，并且通脹壓力不斷加大、房價居高不下并且不斷攀升，這影響房地產(chǎn)行業(yè)自身的健康穩(wěn)定發(fā)展，為此，政府開始采取了一系列緊縮性政策，適度調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)近期來表現(xiàn)出稍微回落的勢頭，成交量、投資開發(fā)面積等變量相對2009年以來持續(xù)走高的趨勢有所下降。第九頁，共三十七頁。我國現(xiàn)階段房產(chǎn)業(yè)市場并不完善，存在泡沫經(jīng)濟。因此今后幾年要使房產(chǎn)經(jīng)紀朝著健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)市場運行規(guī)律的分析極其重要也必不可少。第十頁，共三十七頁。1.行業(yè)主要經(jīng)濟特性（1）行業(yè)的宏觀經(jīng)濟特性房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)重要的組成部分的持續(xù)發(fā)展拉動著經(jīng)濟增長，規(guī)模龐大。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)內(nèi)競爭主要體現(xiàn)在全國性、地區(qū)性企業(yè)間的競爭。全球主要房地產(chǎn)開發(fā)市場的價格增速正在放緩，部分樓市逼近由熱變冷的拐點。銷售增長速度放緩，行業(yè)目前處于比較穩(wěn)定的成熟階段。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生對媒體分析，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)雖遭調(diào)控，但是其仍占投資的25%，占銀行信貸的30%，上下游關聯(lián)產(chǎn)業(yè)30多個。最重要的是，中國城鎮(zhèn)化進程還沒過半，城鎮(zhèn)化率為46.6%，十二五期間，城鎮(zhèn)化率仍然以每年1%的速度增長，這個過程中對住房的需求巨大。專家分析，盡管十二五規(guī)劃可能不會提及“支柱產(chǎn)業(yè)”這個名詞，但根據(jù)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)開竣工面積、人均居住面積等指標均給予估計，未來5年房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模仍然很大，夠得上是支柱產(chǎn)業(yè)的事實。（三）行業(yè)簡析第十一頁，共三十七頁。（2）行業(yè)分銷渠道平臺依托房地產(chǎn)開發(fā)分銷平臺，只要加入房地產(chǎn)開發(fā)分銷系統(tǒng)，就可擁有聯(lián)盟下?lián)碛?000多個店鋪，相當于為開發(fā)商在主城新增了1000多個“售樓部”。由于樓市寒流全國蔓延，開發(fā)商降價銷售一手樓盤，中介生意日漸難做。于是房地產(chǎn)開發(fā)分銷平臺組成“聯(lián)合體”，以1000多個網(wǎng)點的優(yōu)勢和開發(fā)商談代理。一來可獲得一定傭金，二來可為開發(fā)商盡快清盤回籠資金。競爭激烈的二手房市場，是促使樓盤中介代理業(yè)悄然興起的一大緣由。一位中介公司負責人算了這樣一筆賬：現(xiàn)在眾多中介爭搶市場蛋糕，造成價格透明，收費標準一般在0.2%到0.8%之間，行業(yè)利潤率大大下降；而代銷樓盤的純利潤就有3個點(占總房款)，回報要“過癮得多”。這種模式之所以可行，也是因為其一舉三得的優(yōu)勢。對于開發(fā)商來說，可以拓展客源；對于中介公司，提供客源促成成交后可以從開發(fā)商處獲得返利收益；對于購房人來說，成交后無須向代售中介交納傭金不說，還有可能享受“折上折”。在中介公司實現(xiàn)突破傳統(tǒng)業(yè)務“多腳經(jīng)營”思路的同時，中介公司代理、分銷新樓盤銷售的模式也為房產(chǎn)開發(fā)商提供了一條多元化營銷的途徑。第十二頁，共三十七頁。2、第十三頁，共三十七頁。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)競爭性分析：（1）競爭壓力來自購買者的權(quán)利●分銷商的權(quán)利一般的房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商都是屬于同一個公司，所以這個競爭力很小。

●團體消費者的權(quán)利團體消費者比分銷商更具有選擇品牌的權(quán)利，一方面他可以與分銷商進行討價還價，另一方面，也可以直接與廠家接觸，它們的權(quán)利集中體現(xiàn)在侃價能力極強，而且轉(zhuǎn)換品牌比較容易，轉(zhuǎn)換成本低。但由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性（如價格較高，購買時間不集中等），目前團購房產(chǎn)的比較少，也不太能影響到競爭力。●個體消費者的權(quán)利市場體制越來越健全，個體消費者的權(quán)利越來越大，它們轉(zhuǎn)向競爭品牌或替代品的成本極低，要足夠重視。第十四頁，共三十七頁。（2）行業(yè)內(nèi)競爭廠商的角逐行業(yè)內(nèi)競爭廠商的角逐一般是競爭力量最集中的地方，從品牌戰(zhàn)略規(guī)劃的角度來分析競爭廠商的競爭行為時，我們更側(cè)重于從市場上分銷商與消費者的角度來研究分析競爭核心的方方面面，這樣更接近市場層面的競爭，從而可以確定行業(yè)游戲規(guī)則。競爭廠商之間的競爭強度是競爭廠商運用以下策略程度的函數(shù)：產(chǎn)品、價格、渠道、服務等。（3）來自替代品的競爭壓力住房是人們的最基本需要，這個社會又賦予了房子這么多的色彩。所以開發(fā)商們開發(fā)的房屋基本上沒有什么可以替代。二手房，出租房對房價的總體影響都不是太大的，政府推廣的經(jīng)濟試用房對開發(fā)商們來說是一個強有力的競爭，但目前對入住經(jīng)濟適用房的條件審核還比較苛刻，競爭力不強。（4）來自潛在進入者的競爭壓力進入門檻高、新進入者威脅小。即使有新進入者，大多數(shù)也選擇在二、三線城市做起，“練攤”積累經(jīng)驗和資本。第十五頁，共三十七頁。（5）來自供應商的壓力土地、建筑、裝修、材料等供應商討價還價能力弱。即使是控制著土地供給的政府部門，最終的定價權(quán)也是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們不參與竟拍就會出現(xiàn)流拍，他們刻意出地王就會出地王。對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)來說，討價還價能力比較強的“供應商”應該算是銀行。過去這些年，銀行基本上控制著向房企貸款的主動權(quán)，貸款規(guī)模、時間長短、利率高低等等。所以，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的關鍵性影響因素幾乎就落在金融政策，也就是貨幣的可獲得性上。

（6）來自利益相關者的影響壓力利益相關者主要為政府。由于國家政策對于房地產(chǎn)開發(fā)的影響很大，加上土地出讓權(quán)掌握在政府手中，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與政府有著千絲萬縷的關系。第十六頁，共三十七頁。3.行業(yè)中變革的驅(qū)動因素1）作為國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在發(fā)展的過程中不可避免地受到國家政策的影響，這種影響主要體現(xiàn)在以下五個方面：(1)是國家對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應量，進而影響房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；(2)是國家的各項稅費政策會影響到房地產(chǎn)的成本和交易價格，進而影響房地產(chǎn)商品的銷售情況；(3)是國家對房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策，直接影響到開發(fā)與消費能力；(4)是國家對房地產(chǎn)開發(fā)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)開發(fā)資源配置趨勢和流通狀況；(5)是國家對住房市場的政策導向，直接影響到不同收入階層居民的購房傾向。第十七頁，共三十七頁。2）技術創(chuàng)新:技術進步可以大大改變一個產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu),使得供應商可用更低的成本生產(chǎn)新產(chǎn)品,并且打開了整個產(chǎn)業(yè)的前沿領域。技術進步還可以帶來資本要求、有效生產(chǎn)的最低工廠規(guī)模、垂直一體化的利益和經(jīng)驗曲線的變化。3）營銷革新:如果競爭房地產(chǎn)商能夠成功地引入產(chǎn)品銷售的新方式，那么,他們就可以激起購買者的興趣,擴大產(chǎn)業(yè)需求,提高產(chǎn)品差別度,降低單位成本。4）廠商進入或退出:大投資商的進入往往會開始一場全新的競爭游戲,帶來一些新的重要房地產(chǎn)商,并會建立一些新的競爭規(guī)則。同樣,大房地產(chǎn)公司的退出也會改變產(chǎn)業(yè)的競爭結(jié)構(gòu),減少市場參與者的數(shù)量,導致剩余廠商紛紛盡力搶奪現(xiàn)有廠商的客戶。第十八頁，共三十七頁。從世界各國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展歷程可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展具有明顯的周期性特征，并與一國的政治經(jīng)濟社會政策密切相關，被普遍看作是國民經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的顯著周期性特征，表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在發(fā)展過程中呈現(xiàn)的高峰期和低谷期。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的周期性特征一般體現(xiàn)在該行業(yè)發(fā)展過程中擴張與收縮交替循環(huán)的過程，具體來說，包括房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的繁榮、衰退、蕭條和復蘇與增長四個階段。4.行業(yè)的周期性特征第十九頁，共三十七頁。5．具有很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在國民經(jīng)濟鏈條中處于中間環(huán)節(jié)，會對關聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大需求。

據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)與四十多個行業(yè)具有關聯(lián)度，如建筑業(yè)、建材業(yè)、裝飾裝修業(yè)、輕工業(yè)、紡織業(yè)等。研究結(jié)果表明，每100元的房地產(chǎn)開發(fā)需求可以帶動34元的機械設備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求。

此外，綜合對所有行業(yè)的影響，每100元的房地產(chǎn)需求，大約會影響其他行業(yè)215元的需求，如果再加上房地產(chǎn)自身的需求，會影響315元的總產(chǎn)出。第二十頁，共三十七頁。第二十一頁，共三十七頁。行業(yè)內(nèi)20強企業(yè)第二十二頁，共三十七頁。行業(yè)下一個動向爭奪保障房蛋糕目前政府正抓緊制定《“十二五”城鎮(zhèn)住房建設規(guī)劃和中長期建設規(guī)劃》，估計每年商品房建設在600萬套左右，保障性安居工程500萬套左右。而商品房市場上此時卻是寒意正濃，為保證未來業(yè)績穩(wěn)步增長，萬科、招商地產(chǎn)、保利、綠城、綠地等大型房企紛紛進軍保障房市場，富力、棲霞建設等地方房企也增加了保障房的份額。第二十三頁，共三十七頁。行業(yè)進入SWOT分析Strengths:我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)與經(jīng)濟和社會發(fā)展目標一致。國家在今后相當長的時期內(nèi)都將把城市化和西部大開發(fā)作為經(jīng)濟和社會發(fā)展的戰(zhàn)略目標。而要實現(xiàn)這兩個戰(zhàn)略目標，特別是城市化目標，必然伴隨有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的大發(fā)展。2.人們住房觀念上的認可。經(jīng)過前幾年的住房改革和房地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展，特別是在把福利性實物分房改為住房貨幣補貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國家和單位的計劃經(jīng)濟觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣大居民解決住房問題主要途徑。3.房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)整已基本到位。目前，以經(jīng)濟適用房為主的普通住宅的供應量不斷加大，國家從稅收方面，開發(fā)商在造價方面都在設法降低商品住宅的成本，使商品住宅的數(shù)量和價格都逐漸向符合工薪階層需要方面發(fā)展。4、社會配套條件基本具備。近幾年與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關的房地產(chǎn)交易市場、房屋租賃制度、中介組織和中介服務市場、住房信貸制度、住房公積金和補貼制度都已建立并逐漸走向規(guī)范。第二十四頁，共三十七頁。Weakness:我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展制約因素分析1、人才的缺乏。雖然目前從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的人數(shù)很多，但受過專業(yè)教育和訓練，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)專家很少。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的領導人都是半路出家，其中不少是亂世英雄。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展初期不規(guī)范、缺少競爭力的條件下，他們很容易獲得成功。但在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)向規(guī)范方面發(fā)展和競爭的加劇，人才缺乏將更加明顯。2、缺乏合格的物業(yè)管理隊伍。物業(yè)管理是與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展密切相關的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)必須有物業(yè)管理的配合，才能有效的發(fā)展。但目前我們很缺乏合格的物業(yè)管理專家和隊伍，很多住宅的物業(yè)管理與消費者的要求有很大的差距。3、與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展配套的交易市場、中介機構(gòu)等還遠沒有達到健全和令人滿意的程度。目前房地產(chǎn)一級市場在很多地區(qū)還不規(guī)范，交易秩序混亂的現(xiàn)象，坑害消費者的事例時有發(fā)生；二級市場在許多地區(qū)尚沒有建立。

4、是房屋建設的科技含量低。近幾年雖然房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展很快，但由于一直忽視房屋科技的作用，房地產(chǎn)開發(fā)在采用新技術、新材料、新工藝、新設計思想，提高房屋內(nèi)在和外觀質(zhì)量方面都比較落后，很難滿足消費者不斷增長的對房屋建設的工程質(zhì)量以及房屋和設施功能、環(huán)境、服務等方面質(zhì)量的要求。第二十五頁，共三十七頁。Opportunity:行業(yè)面臨的主要機遇

1、大規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)開發(fā)的推動。人口城鎮(zhèn)化既是經(jīng)濟發(fā)展到一定階級的必然產(chǎn)物,也是我國目前擴大內(nèi)需推動經(jīng)濟增長的重要手段。我國13億人口中有8億屬于農(nóng)村人口,目前我國城市化比例僅30%,遠低于發(fā)達國家70%--80%的發(fā)展水平。而在人均GDP800-1300美元的階級是人口城鎮(zhèn)化最快的階段。城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的拉動作用顯而易見。

2、目前政府正抓緊制定《“十二五”城鎮(zhèn)住房建設規(guī)劃和中長期建設規(guī)劃》，估計每年商品房建設在600萬套左右，保障性安居工程500萬套左右。保證性住房成為未來5-10年行業(yè)中主要發(fā)展機遇。第二十六頁，共三十七頁。Threats:行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

1、由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)具有較高的回報率和投機性，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)成為投機的一個重要目標，如果我們不能夠有效地對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟進行監(jiān)管和調(diào)控，就很容易導致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)的失衡，造成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。市場經(jīng)濟的根本動力機制是經(jīng)濟主體不斷地追逐利潤，使之極大化。

2、消費者因為買不起住房對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)產(chǎn)生負面影響。房價過高超出一般消費者的承受能力，過多的房貸、房奴的出現(xiàn)不利于社會的穩(wěn)定發(fā)展。3、房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流緊缺。融資渠道主要依靠銀行貸款，負債率較高，一旦政府銀行緊縮銀根，負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨破產(chǎn)危險。第二十七頁，共三十七頁。行業(yè)進入的時機目前的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)處于行業(yè)生命周期中的成熟穩(wěn)定階段，行業(yè)中很多企業(yè)管理人才缺失，很多領導人半路出家，對專業(yè)理論知識的掌握程度不高，需要受過專業(yè)教育和訓練的工程管理人才的加入。行業(yè)中的樓盤營銷環(huán)節(jié)，行業(yè)相關后期運營中物業(yè)團隊，與房地產(chǎn)開發(fā)和交易有關的土地和資產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人事務所、會計師事務所、律師事務所，貸款擔保機構(gòu)等等同樣存在著人才短缺的問題。綜上所述

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)人才遠沒有達到飽和狀態(tài)，需要更多的人才加入，本行業(yè)誠招有識之士加入！第二十八頁，共三十七頁。（四）未來展望第二十九頁，共三十七頁。萬科地產(chǎn)，中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的領跑者。目前萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務擴展到全國30余個大中城市。萬科以人為本的建筑理念，在產(chǎn)品設計上注重人文關懷，每一個細節(jié)都兼顧了實用、方便和美觀。萬科是“住宅工業(yè)化”的先行者，萬科已在全國大面積推行“全面家居解決方案”的精裝修。第三十頁，共三十七頁。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的更高階段。住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是指以科技進步為核心，用現(xiàn)代科學技術改造傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)，進一步通過住宅設計