新形勢(shì)下物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇

題目新形勢(shì)下物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）原創(chuàng)性聲明本人以信譽(yù)聲明：所呈交的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下進(jìn)行的設(shè)計(jì)（研究）工作及取得的成果，設(shè)計(jì)（論文）中引用他（她）人的文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)、圖件、資料均已明確標(biāo)注出，論文中的結(jié)論和結(jié)果為本人獨(dú)立完成，不包含他人成果教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書而使用其材料。與我一同工作的同志對(duì)本設(shè)計(jì)（研究）所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作了明確的說明并表示了謝意。畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）作者（簽字）：年月日摘要物業(yè)管理作為我國的一個(gè)新興的服務(wù)業(yè)，進(jìn)入中國市場(chǎng)30余年，發(fā)展是非常迅猛的。目前，其已初步形成了前景廣闊、充滿生機(jī)、最具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一。它是與我國的改革開放一起成長起來的，并因?yàn)閲业姆睒s而呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃。金融海嘯給我們的行業(yè)帶來了發(fā)展的挑戰(zhàn)，國家實(shí)施的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一些計(jì)劃，為我們行業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇，對(duì)于行業(yè)明天，我們充滿信心。本文從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀入手，分析當(dāng)前的新形勢(shì)，提出物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展面臨的新機(jī)遇，以及我們應(yīng)該如何抓住新機(jī)遇以促進(jìn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：新形勢(shì)物業(yè)管理新機(jī)遇ABSTRACTPropertymanagementasanewserviceinChina,toentertheChinesemarketinmorethan30years,developmentisveryrapid.Atpresent,ithasinitiallyformedprospects,vibrant,themostpotentialoneoftheindustries.ItisthesamewithChinesereformandopening-upgrowinguptogether,andbecausethecountry'sprosperityandpresentsvitality.Financialtsunamithathasbroughttoourindustry,thedevelopmentofnationalimplementationchallengestopromotefastyetsteadyeconomicdevelopmentplan,someforourindustrycreatedopportunitiesforindustry,tomorrow,wearefullofconfidence.Thisarticlefromthepropertymanagementindustrydevelopment,analyzesthestatusquoofthenewsituation,proposedthepropertymanagementindustryfacingnewopportunitiesofdevelopment,andhowweshouldseizenewopportunitiestopromoteindustrysustainablehealthydevelopment.Keywords:NewSituation;PropertyManagement;NewOpportunities目錄中文摘要 IABSTRACT II一物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 1（一）數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的物業(yè)管理行業(yè)情況 11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量情況 12.物業(yè)管理從業(yè)人員情況 23.物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入情況 3（二）分析數(shù)據(jù)得出的結(jié)論 41.整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì) 42.行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益提高 53.行業(yè)勞動(dòng)密集型的特點(diǎn)沒有發(fā)生變化 54.專業(yè)分包已成行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 55.行業(yè)發(fā)展的地域差距十分明顯 5二物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì) 7（一）物業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)和資產(chǎn)管理方面的發(fā)展 7（二）物業(yè)管理商業(yè)模式的優(yōu)化 7（三）國家的支持成就了物業(yè)管理行業(yè) 8三物業(yè)管理行業(yè)面臨的新機(jī)遇 9（一）物業(yè)管理行業(yè)的生存發(fā)展環(huán)境得到不斷的改善 9（二）國家持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)并保持良好發(fā)展勢(shì)頭 9（三）相關(guān)政策法規(guī)相繼出臺(tái)為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展帶來新機(jī)遇 10（四）廣闊的國內(nèi)外物業(yè)市場(chǎng)帶來的發(fā)展機(jī)遇 101.國外企業(yè)投資國內(nèi)物業(yè) 102.國內(nèi)物業(yè)企業(yè)參與國際物業(yè)管理 12四物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該如何把握新機(jī)遇 14（一）深化行業(yè)理論研究工作，引領(lǐng)行業(yè)科學(xué)發(fā)展 14（二）加快人才隊(duì)伍建設(shè)，切實(shí)提高執(zhí)業(yè)能力 14（三）擴(kuò)大宣傳溝通渠道，改善行業(yè)輿論環(huán)境 14（四）倡導(dǎo)行業(yè)節(jié)能減排，為低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn) 15（五）拓寬行業(yè)交流途徑，統(tǒng)籌行業(yè)均衡發(fā)展 15（六）積極主張行業(yè)立場(chǎng)，加大行業(yè)維權(quán)力度 16五總結(jié) 17參考文獻(xiàn) 18致謝 19物業(yè)管理是一個(gè)新興的綜合性經(jīng)營服務(wù)行業(yè)。近幾年，隨著我國城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，物業(yè)管理的經(jīng)營范疇在不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)量在逐年增加，行業(yè)體系在逐步形成，并呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)遇。物業(yè)管理行業(yè)起源于英國，19世紀(jì)60年代，英國政府成立了以廉租房管理為主要工作內(nèi)容的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；20世紀(jì)初，在美國成立世界第一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)組織，經(jīng)過了由政府干預(yù)轉(zhuǎn)為完全市場(chǎng)化的階段。在我國，1981年出現(xiàn)第一家市場(chǎng)化的物業(yè)管理公司，借鑒香港和國外的管理模式，開始了快速發(fā)展。這家公司的出現(xiàn)，在過去國內(nèi)的房屋物業(yè)以“房管所”一統(tǒng)天下的模式中注入了新的元素，逐步開始了物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化和市場(chǎng)化的新階段。經(jīng)過30年的發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新的產(chǎn)業(yè)類型已在社會(huì)化分工中被逐步認(rèn)同，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路成為物業(yè)管理的必然趨勢(shì)。在政策方面，《物權(quán)法》、新《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相繼出臺(tái)，規(guī)范了物業(yè)管理行為，強(qiáng)化了社會(huì)的物管意識(shí)，保障了物管行業(yè)的健康發(fā)展。我國物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，客戶對(duì)產(chǎn)品國際化、人性化的要求，提高了對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求。隨著信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理技術(shù)能力的需求也不斷提高。一物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2009年底，國家統(tǒng)計(jì)局公布了第二次全國經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果的主要數(shù)據(jù)，從普查數(shù)據(jù)看，2008年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管房屋建筑面積達(dá)1254632.2萬平方米，比2004年的288252萬平方米增長了335%，年均增速為44.4%。數(shù)據(jù)反映了行業(yè)走過的歷程和取得的成績，也為業(yè)界真實(shí)呈現(xiàn)了當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的形勢(shì)。（一）數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的物業(yè)管理行業(yè)情況1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量情況2008年末，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)58406個(gè)，比2004年末增加26724個(gè)，增速達(dá)84%。從區(qū)域發(fā)展看，東部地區(qū)共31231家，占全國53.47%;西部地區(qū)11110家，占19.02%;中部地區(qū)9761家，占16.71%;東北地區(qū)6304，占10.79%。從各區(qū)域企業(yè)的增長速度看，中部，西部和東北發(fā)展較快，東部增速較慢，分別是129.44%，91.93%，91.11%和58.75%。（見圖1.1、圖1.2）圖1.1區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)占比圖1.2區(qū)域物業(yè)管理區(qū)域增長情況2.物業(yè)管理從業(yè)人員情況2008年末，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員2501195人，比2004年末增加106.7萬人，增長74%。從區(qū)域發(fā)展看，東部地區(qū)1533628人，占全國61%;西部地區(qū)441431人，占18%;中部地區(qū)310478人，占12%；東北地區(qū)215658人，占9%。從各區(qū)域從業(yè)人員的增長速度來看，西部、中部最快，東部、東北增速較慢，分別是97.67%，92.44%，61.83%和60.91%。（見圖1.3、圖1.4）圖1.3區(qū)域物業(yè)管理從業(yè)人員分布情況圖1.4區(qū)域物業(yè)管理區(qū)域從業(yè)人員增長情況3.物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入情況2008年末，全國物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入2076.7億元，比2004年末增加1394.7億元，增長204.5%。從區(qū)域發(fā)展看，東部為1486.6億元，占全國72%；西部地區(qū)235.11億元，占11%；東北地區(qū)212.7億元，占10%；中部地區(qū)142.4億元，占7%。物業(yè)管理人均產(chǎn)值東北、東部、西部和中部地區(qū)分別為9.86萬元、9.69萬元、5.32萬元和4.59萬元。（見圖1.5、圖1.6）圖1.5區(qū)域物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入圖1.6區(qū)域物業(yè)管理人均產(chǎn)值（二）分析數(shù)據(jù)得出的結(jié)論通過分析上述數(shù)據(jù)以及圖表，可以得出以下幾個(gè)結(jié)論：1.整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)四年間，行業(yè)保持著84%的企業(yè)數(shù)量增幅，74%的企業(yè)從業(yè)人員增幅，以及335%的在管房屋建筑面積增幅。企業(yè)平均管理面積由2004年的9.1萬平方米增長到2008年的21.48萬平方米。這些數(shù)據(jù)表明行業(yè)呈現(xiàn)快速增長，發(fā)展勢(shì)頭總體良好。2.行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益提高2008年末，物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到2076.7億元，略高于旅游飯店的2071.5億元和文化、體育和娛樂業(yè)的1956億元。北京、上海、深圳等城市物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入分別占當(dāng)?shù)谿DP的2.48%、2.48%和2.14%，若加上延伸服務(wù)的業(yè)務(wù)收入，所占比例將會(huì)更高。這突出表明物業(yè)管理行業(yè)對(duì)擴(kuò)大居民服務(wù)性消費(fèi)支出以及在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長中貢獻(xiàn)突出，社會(huì)對(duì)行業(yè)的認(rèn)知度還將進(jìn)一步提升。3.行業(yè)勞動(dòng)密集型的特點(diǎn)沒有發(fā)生變化2008年末，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員2501195人，其中大部分是秩序維護(hù)員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養(yǎng)護(hù)人員、其他勤雜工種等一線操作工人。人均產(chǎn)值雖然由2004年的4.76萬元增長到2008年的8.3萬元，但仍處于較低水平，行業(yè)勞動(dòng)密集型特點(diǎn)明顯，將對(duì)擴(kuò)大就業(yè)持續(xù)發(fā)揮積極作用。4.專業(yè)分包已成行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)2008年末，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員250.12萬人，如果加上清潔、綠化、秩序維護(hù)等專業(yè)分包出去的一并計(jì)算，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)該在500—600萬。企業(yè)平均管理面積增長136％的同時(shí)，平均人數(shù)由2004年的45人下降到2008年的43人。行業(yè)的人均管理面積也從2004年的2010平方米,增長到2008年的5016平方米。這些數(shù)據(jù)充分反映近些年來隨著越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將非核心業(yè)務(wù)分包給專業(yè)公司，企業(yè)自身呈現(xiàn)從業(yè)人員逐步減少、人均管理面積增加的趨勢(shì)，物業(yè)管理行業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整正在加快進(jìn)展中。5.行業(yè)發(fā)展的地域差距十分明顯隨著近些年東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的的些年間率先發(fā)展，其物業(yè)管理的發(fā)展也遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他地區(qū)，占據(jù)了全國53.47%的企業(yè)數(shù)量，61%的從業(yè)人員和72%的主營業(yè)務(wù)收入，行業(yè)發(fā)展的地域差異十分明顯?？梢灶A(yù)見，隨著國家繼續(xù)實(shí)施西部大開發(fā)、東北地區(qū)老工業(yè)基地振興、中部地區(qū)崛起等區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略的實(shí)施，今后一段時(shí)間，在東部地區(qū)的物業(yè)管理仍將繼續(xù)保持較快發(fā)展速度的同時(shí)，中西部和東北地區(qū)將呈現(xiàn)行業(yè)發(fā)展的巨大空間和不可阻擋的加速發(fā)展態(tài)勢(shì)。（見圖1.7）圖1.7各省、市物業(yè)管理發(fā)展情況部分?jǐn)?shù)據(jù)無聲的數(shù)字勝過了一切評(píng)議，經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)折射出了行業(yè)誕生近30多年來的持續(xù)快速發(fā)展，也預(yù)示和開啟了中國物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、跨越發(fā)展的新時(shí)代，這就要求我們要抓住新時(shí)期下的新機(jī)遇，努力發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)。二物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)謝家瑾會(huì)長在參加北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)第二次會(huì)員大會(huì)講話時(shí)指出，物業(yè)管理今后十年的發(fā)展，將跨入一個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、行業(yè)騰飛的新階段。（一）物業(yè)管理在商業(yè)地產(chǎn)和資產(chǎn)管理方面的發(fā)展隨著我國城市化的推進(jìn)，以及房地產(chǎn)業(yè)的深化發(fā)展，物業(yè)管理將不僅僅局限于改善人居環(huán)境和提高城市管理水平的層面，其將在商業(yè)地產(chǎn)和資產(chǎn)管理層面大放異彩。地產(chǎn)界的思想家馮侖曾預(yù)言，隨著中國房地產(chǎn)商業(yè)模式的演進(jìn)，房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展最終還是要靠品牌而不是土地。我們知道，房地產(chǎn)品牌的保持和延續(xù)則必須依賴后期的物業(yè)管理。正是緣于而不止于這一點(diǎn)，物業(yè)管理在未來將有更加廣闊的發(fā)展空間。經(jīng)過近30年錘煉，業(yè)界已有相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備了相應(yīng)的條件和能力，開始了積極的探索。如深圳中航物業(yè)管理有限公司、浙江綠城物業(yè)管理有限公司和成都嘉寶物業(yè)管理有限公司等在商業(yè)地產(chǎn)方面的探索已邁出了大步，而上海仁恒物業(yè)管理有限公司、北京均豪物業(yè)管理有限公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司等在資產(chǎn)管理方面則已先行一步。（二）物業(yè)管理商業(yè)模式的優(yōu)化所謂“商業(yè)模式”，就是關(guān)于企業(yè)“做什么，如何做，怎樣賺錢”的綜合體。在激烈競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理市場(chǎng)中，同樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同樣的項(xiàng)目規(guī)模，有的公司賺錢，有的公司賠本。從根本上講，都是因?yàn)樯虡I(yè)模式的差異，可以說，商業(yè)模式?jīng)Q定企業(yè)的生死存亡。企業(yè)的商業(yè)模式主要包括五個(gè)要素，它們是：目標(biāo)客戶的價(jià)值需求，產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值載體，銷售和溝通的價(jià)值傳遞，業(yè)務(wù)運(yùn)作的價(jià)值創(chuàng)造，戰(zhàn)略控制活動(dòng)的價(jià)值保護(hù)。幾乎所有企業(yè)的商業(yè)模式都是以某一兩個(gè)要素為核心的各要素不同形式的組合。在物業(yè)管理行業(yè)中，我認(rèn)為價(jià)值載體、價(jià)值創(chuàng)造是最為重要的二要素。由于物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)，企業(yè)可以通過價(jià)值載體來吸引價(jià)值需求，價(jià)值載體也可以作為價(jià)值傳遞，而價(jià)值創(chuàng)造又決定了價(jià)值載體的好壞。所以在創(chuàng)新商業(yè)模式中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注價(jià)值載體與價(jià)值創(chuàng)造這兩個(gè)要素，也就是關(guān)注外部服務(wù)與內(nèi)部管理兩個(gè)方面的創(chuàng)新。很多優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)都是通過完善和優(yōu)化自身的管理與服務(wù)來提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的。如上海陸家嘴物業(yè)公司建立的“96916”服務(wù)信息平臺(tái)成為現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)的一個(gè)重要模式。24小時(shí)全天候，當(dāng)業(yè)主在生活中遇到難題，只要撥打“96916”服務(wù)熱線，服務(wù)人員即刻就會(huì)上門幫助解決。這一模式的特點(diǎn)是專業(yè)化程度和服務(wù)等級(jí)很高，人力資源共享，管理和服務(wù)分離，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作且服務(wù)的成本低、附加值高?；谄髽I(yè)自我發(fā)展的原始動(dòng)力，以及動(dòng)力驅(qū)動(dòng)下近些年的實(shí)踐，物業(yè)管理的商業(yè)模式不斷優(yōu)化。多年來，在不斷的探索、模仿以及借鑒過程中，物業(yè)管理商業(yè)模式分化、融合，形成了各具特色的不同模式，并在碰撞、交織和磨合中得以生存、發(fā)展和延續(xù)。這些企業(yè)的探索是中國物業(yè)管理行業(yè)彌足珍貴的財(cái)富，尤其是對(duì)于行業(yè)自2000年前后急劇產(chǎn)生的大量新生代物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，是最直觀和形象的教科書。（三）國家的支持成就了物業(yè)管理行業(yè)時(shí)代造就了行業(yè)，國家、政府的支持成就了行業(yè)。2009年溫家寶總理的《政府工作報(bào)告》中就曾提出：“將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)、物業(yè)、家政等便民消費(fèi)”作為擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要方面。早在2007年國辦下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》也曾提出“圍繞城鎮(zhèn)化，大力發(fā)展房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)業(yè)”?？梢哉f，正是國家和政府主管部門將物業(yè)管理行業(yè)置于時(shí)代和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中，才使得行業(yè)快速發(fā)展。在未來，隨著物業(yè)管理在不動(dòng)產(chǎn)保值增值、拉動(dòng)就業(yè)、構(gòu)建和諧社區(qū)等方面的不俗表現(xiàn)，在這個(gè)穩(wěn)定且利于行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)下，行業(yè)將會(huì)進(jìn)一步被賦予更加重要職責(zé)和使命，而在這樣的更高的層面上，行業(yè)也必然實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。一個(gè)與國家政局穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)就業(yè)緊密相連的行業(yè)，必將取得更大的發(fā)展。三物業(yè)管理行業(yè)面臨的新機(jī)遇30年來國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，以2003年國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施和2005年國家物業(yè)管理師制度的出臺(tái)實(shí)施為標(biāo)志。尤其是2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過的《物權(quán)法》及國內(nèi)外物業(yè)管理行業(yè)的大融合，這都為物管行業(yè)的發(fā)展帶來了空前的新機(jī)遇。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）物業(yè)管理行業(yè)的生存發(fā)展環(huán)境得到不斷的改善《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施使物業(yè)行業(yè)開始進(jìn)入了以法管理的起步階段，經(jīng)過20年的物業(yè)實(shí)踐，人們對(duì)物業(yè)管理的作用在思想上、物質(zhì)上的接受能力也得到了加強(qiáng)。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各級(jí)政府已將城市的管理列到重要的議事日程，隨著城市管理力度的增加，必將促進(jìn)人民群眾遵守公共秩序的自覺性。國家、各省市相繼把物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展同房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃，比如物業(yè)管理的早期介入、前期管理等都有了政策性的安排，大部分省市在房屋開發(fā)預(yù)售的同時(shí)要約定物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。另外從國家、省市立法的不同層面來看，第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過的《物權(quán)法》及已經(jīng)實(shí)施的物業(yè)管理師制度等，這都表示物業(yè)管理法律法規(guī)逐步健全，物業(yè)管理行業(yè)的生存發(fā)展環(huán)境不斷得到改善。（二）國家持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)并保持良好發(fā)展勢(shì)頭從國家、各省市“十一五”發(fā)展規(guī)劃可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，物業(yè)項(xiàng)目不斷增加，尤其是高端物業(yè)項(xiàng)目、行政辦公、公用機(jī)構(gòu)物業(yè)等覆蓋面不斷擴(kuò)大，這都為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。隨著國家對(duì)物業(yè)管理行業(yè)法制環(huán)境的營造規(guī)范，比如：建管分離、業(yè)主自治、物業(yè)管理市場(chǎng)化等，為物業(yè)管理行業(yè)逐步展示應(yīng)有的面貌奠定了良好的基礎(chǔ)。比如重慶物業(yè)管理。就在十年前，“物管”一詞對(duì)大多數(shù)重慶市民來說還是個(gè)陌生的詞匯，當(dāng)時(shí)重慶的物業(yè)管理公司不僅數(shù)量少，而且經(jīng)營不規(guī)范，社會(huì)上對(duì)這個(gè)新興行業(yè)的認(rèn)識(shí)也不盡相同。在這種情況下，物業(yè)公司與居民業(yè)主之間的矛盾糾紛時(shí)有發(fā)生。當(dāng)時(shí)帶有普遍性的突出矛盾主要有：樓頂廣告牌的安裝與收益分配、電梯配置與使用、物管費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)等等，由于沒有相關(guān)法律法規(guī)，雙方的爭(zhēng)議和矛盾往往“扯不清楚”，以至問題激化時(shí)，“物管保安打人”、“業(yè)主拒交物管費(fèi)”等事件亦時(shí)常見諸報(bào)端。一方面迅猛發(fā)展，一方面又有待規(guī)范，物管行業(yè)的問題引起了重慶市人大的重視。2000年，重慶市人大委托重慶某律師事務(wù)所起草《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，此舉也在全國開了地方立法由律師起草的先河。重慶某律師事務(wù)所歷時(shí)8個(gè)月完成了起草任務(wù)并向市人大匯報(bào)。重慶市人大于2002年8月召開聽證會(huì)，24名聽政陳述人中，業(yè)主方和物管企業(yè)方各占一半。2002年11月1日，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施。《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)、物管企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容等都作出了明確規(guī)定，將物業(yè)管理這一民事活動(dòng)提升到了由國家法律、法規(guī)來調(diào)整的范疇，為物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造了新的法制環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，加速了重慶物業(yè)管理行業(yè)的法制化進(jìn)程。（三）相關(guān)政策法規(guī)相繼出臺(tái)為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展帶來新機(jī)遇國家為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)業(yè)務(wù)收費(fèi)行為，提高物業(yè)業(yè)務(wù)收費(fèi)透明度，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《關(guān)于商品和業(yè)務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部于2004年制定了《物業(yè)業(yè)務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》。另外，為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性，根據(jù)《政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，國家于2007年特制定《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》及各省市相繼出臺(tái)的辦法。比如河南省發(fā)改委將進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)對(duì)水、電、氣、暖等壟斷行業(yè)和公用事業(yè)的價(jià)格監(jiān)管、成本監(jiān)審、成本價(jià)格信息定期發(fā)布制度及責(zé)權(quán)利的清晰界定，特別是建立調(diào)價(jià)前公示制度。在房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)，特別是住宅物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)方面將采取新的政策規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，這在一定程度上優(yōu)化了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展環(huán)境。（四）廣闊的國內(nèi)外物業(yè)市場(chǎng)帶來的發(fā)展機(jī)遇1.國外企業(yè)投資國內(nèi)物業(yè)國外品牌物業(yè)企業(yè)進(jìn)入國內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)、咨詢顧問等產(chǎn)品，在這里舉一個(gè)北京的物業(yè)管理的例子。（1）供應(yīng)、需求及空置分析2008年上半年，北京市場(chǎng)上有五個(gè)購物中心開業(yè)，新開張的項(xiàng)目令北京市中高端購物中心總量達(dá)到2，880，174平方米，環(huán)比上升21%。但在第二季度內(nèi)開業(yè)的只有華貿(mào)購物中心和圣拉娜購物中心。（見圖3.1）圖3.1北京中高端購物中心占有面積、空置面積和空置率即便如此，北京零售物業(yè)市場(chǎng)內(nèi)，早前預(yù)計(jì)的過百萬平方米的巨大放量并未在奧運(yùn)前出現(xiàn)，而是向后推延，這也是中國物業(yè)市場(chǎng)的主要特征之一。竣工入市的新中高端零售物業(yè)項(xiàng)目面積僅有506，500萬平方米。奧運(yùn)會(huì)帶來的強(qiáng)勁消費(fèi)力預(yù)期和北京持續(xù)雙位數(shù)增長的居民可支配收入共同作用，使得許多專業(yè)零售商充滿信心。因此，許多中高端及奢侈品牌或是首次落戶北京甚至中國，或是加速在北京拓展市場(chǎng)，市場(chǎng)需求保持增長的趨勢(shì)。第一季度零售物業(yè)市場(chǎng)的凈吸納量為272，018平方米，空置率僅為8.72%；縱使第二季度的凈吸納量有所放緩，為216，416平方米，空置率為11.88%，3.16個(gè)百分點(diǎn)的上漲，在上半年新增供給大幅增加的背景下，可視為健康之表現(xiàn)，北京中高端購物中心普遍仍維持較高水平的出租率。（見圖3.2）圖3.2北京中高端購物中心新增供應(yīng)量、凈吸納量和空置率（2）零售物業(yè)投資市場(chǎng)即使有一系列的政策因素影響，北京的零售物業(yè)市場(chǎng)仍然吸引眾多國內(nèi)外機(jī)構(gòu)和私人投資者。2008年第二季度零售物業(yè)整售市場(chǎng)相對(duì)活躍。一新加坡上市投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)分別購買了西單以北一購物中心和海淀區(qū)內(nèi)一百貨零售物業(yè)。就散售市場(chǎng)而言，SOHO項(xiàng)目仍舊吸引了不少京外各省的富裕人仕。以最近的三里屯SOHO項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目已經(jīng)成功售賣，售價(jià)從每平方米人民幣4萬元至人民幣15萬元不等。從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，該項(xiàng)目的成交均價(jià)高達(dá)每平米58，305元。縱使購買者多為來自山西、河北和內(nèi)蒙古一帶的個(gè)人投資者，正是北京零售物業(yè)市場(chǎng)的吸引力和巨大的保值潛力促就了該項(xiàng)目的高銷售率和高價(jià)位。2.國內(nèi)物業(yè)企業(yè)參與國際物業(yè)管理國外物業(yè)管理已有百余年的歷史，在我國剛剛走過30年的歷程。國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量化管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系的有關(guān)要求，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的一種方式。我國已加入了WTO組織，對(duì)此也有了更高的要求和更迫切的需求，國內(nèi)物業(yè)企業(yè)也開始參與國際物業(yè)管理。例如2006年世茂國際斥資2.33億港元涉足俄物業(yè)。世茂集團(tuán)旗下香港上市公司世茂國際已于2006年4月15日與上海實(shí)業(yè)發(fā)展等多家獨(dú)立第三方公司訂立協(xié)議，以1.73億港元認(rèn)購上海海外聯(lián)合投資1.5億新股，以加盟上實(shí)集團(tuán)參與的俄羅斯波羅的海明珠物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。而且，世茂國際還與上海市政府及海外聯(lián)合訂立協(xié)議，成立合資公司BurlapuorgLtd（BGL）。世茂將出資765萬美元認(rèn)購BGL51％的權(quán)益。由于海外聯(lián)合及BGL將分別持有明珠項(xiàng)目55％和45％的權(quán)益，收購?fù)瓿珊螅烂瘜⒁钥偣?.33億港元的代價(jià)間接持有波羅的海明珠33.34％的權(quán)益。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是不分國界的，服務(wù)質(zhì)量、品牌效應(yīng)是關(guān)鍵，這為有實(shí)力、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中成長起來的國內(nèi)物管企業(yè)營造了良好的發(fā)展平臺(tái)，也促進(jìn)了國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的重組整合，為實(shí)現(xiàn)國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)集團(tuán)化、集約化經(jīng)營打下了良好的基礎(chǔ)。四物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該如何把握新機(jī)遇在充分認(rèn)識(shí)行業(yè)健康發(fā)展與國計(jì)民生密切關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)上，在當(dāng)前新形勢(shì)以及新機(jī)遇的情形下，如何集合行業(yè)的力量，把握新機(jī)遇，把政府工作目標(biāo)與行業(yè)發(fā)展結(jié)合起來，為“保增長、保民生、保穩(wěn)定、促就業(yè)”作出貢獻(xiàn)。（一）深化行業(yè)理論研究工作，引領(lǐng)行業(yè)科學(xué)發(fā)展任何行業(yè)的發(fā)展都離不開科學(xué)理論的指導(dǎo)。物業(yè)管理發(fā)展到今天，無論從實(shí)務(wù)還是理論，都已經(jīng)有了新的內(nèi)涵和獨(dú)特的外延。但行業(yè)理論研究并沒有隨著實(shí)踐的進(jìn)步而取得重大進(jìn)展，致使物業(yè)管理基礎(chǔ)理論研究遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于實(shí)踐，導(dǎo)致我們對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展環(huán)境、發(fā)展階段、制約因素等缺乏清晰的認(rèn)識(shí)，各方面的準(zhǔn)備尚不充分，應(yīng)對(duì)問題的能力也顯得較弱。我們應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理理論與實(shí)踐問題的研究工作。在已有研究成果的基礎(chǔ)上，積極推進(jìn)研究成果的轉(zhuǎn)化工作，切實(shí)將研究成果服務(wù)于行業(yè)發(fā)展。側(cè)重抓好行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、行業(yè)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變和物業(yè)服務(wù)保障體系建立等主要課題的研究工作。而我們的行業(yè)組織也要繼續(xù)開展行業(yè)調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作，獲取更多的寶貴數(shù)據(jù)和意見反饋，為有針對(duì)性地提出有利于行業(yè)發(fā)展的政策建議和解決制約行業(yè)健康發(fā)展的問題作出不懈努力。（二）加快人才隊(duì)伍建設(shè)，切實(shí)提高執(zhí)業(yè)能力教育、科技和人才，是國家強(qiáng)盛、民族振興的基石，也是行業(yè)健康發(fā)展的保障。物業(yè)管理承擔(dān)著對(duì)價(jià)值量巨大的物業(yè)提供良好管理和服務(wù)、為業(yè)主資產(chǎn)保值增值、打造管理區(qū)域和諧穩(wěn)定的重任，需要一大批懂經(jīng)營、善管理的職業(yè)經(jīng)理人和熱愛服務(wù)業(yè)、經(jīng)過專門技能培訓(xùn)的操作層員工為業(yè)主提供服務(wù)。面對(duì)企業(yè)優(yōu)秀人才匱乏的現(xiàn)狀，行業(yè)要加快推進(jìn)人才隊(duì)伍建設(shè)，建立健全多元化的人才培養(yǎng)機(jī)制。（三）擴(kuò)大宣傳溝通渠道，改善行業(yè)輿論環(huán)境正確對(duì)待輿論監(jiān)督，抓住群眾反映較多的問題，有關(guān)部門應(yīng)加大整頓物業(yè)管理市場(chǎng)的力度，重拳打擊業(yè)內(nèi)少數(shù)侵害業(yè)主權(quán)益的害群之馬。與此同時(shí)，還要加強(qiáng)和主流媒體的溝通，熱忱歡迎他們到日常管理中深入調(diào)研，了解物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)律和特征，提高相關(guān)報(bào)道的專業(yè)性、科學(xué)性、客觀性和公正性，并通過適當(dāng)方式提醒有關(guān)媒體理性看待業(yè)主維權(quán)活動(dòng)，注意個(gè)別業(yè)主委員會(huì)的泛政治化傾向，防止利用媒體為不法活動(dòng)宣傳造勢(shì)。此外，我們還應(yīng)加大對(duì)行業(yè)品牌企業(yè)、先進(jìn)人物、感人事跡的正面宣傳，讓百姓看到一個(gè)自尊、自強(qiáng)、自律和誠實(shí)守信的行業(yè)，樹立行業(yè)的良好形象。（四）倡導(dǎo)行業(yè)節(jié)能減排，為低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)2010年的《政府工作報(bào)告》提到要以工業(yè)、交通、建筑為重點(diǎn)，大力推進(jìn)節(jié)能，提高能源效率。作為管理龐大不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)管理行業(yè)，有條件、有責(zé)任為推動(dòng)節(jié)能減排和低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)揮作用。一方面我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要以開發(fā)項(xiàng)目前期顧問等方式在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)階段提前介入，從建筑物設(shè)計(jì)、施工及其對(duì)材料、設(shè)施設(shè)備的選擇上就節(jié)能減排提出合理化建議；另一方面，我們應(yīng)倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在所管項(xiàng)目中大力推動(dòng)節(jié)能減排工作，包括在日常管理中科學(xué)調(diào)整設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行方式和運(yùn)行參數(shù)，延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命，提高能源效率，降低設(shè)備運(yùn)行成本；還包括主動(dòng)排查高能耗及不符合環(huán)保要求的設(shè)施設(shè)備，通過與業(yè)主的溝通，多渠道籌措資金或引入節(jié)能企業(yè)采取合同能源管理等方式創(chuàng)造條件積極推進(jìn)節(jié)能減排改造。通過設(shè)備改造、強(qiáng)化管理、引進(jìn)新技術(shù)、利用再生資源等多種措施降低能耗和服務(wù)成本，實(shí)現(xiàn)國家、企業(yè)與業(yè)主的共贏。（五）拓寬行業(yè)交流途徑，統(tǒng)籌行業(yè)均衡發(fā)展隨著近些年東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的率先發(fā)展，其物業(yè)管理的發(fā)展也遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于中西部地區(qū)，物業(yè)管理發(fā)展的地域差異十分明顯。針對(duì)區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，行業(yè)要從政策層面、發(fā)展環(huán)境和企業(yè)自身等方面認(rèn)真分析制約區(qū)域發(fā)展的矛盾和問題，并有針對(duì)性地提出扶持政策建議與解決對(duì)策。我們應(yīng)以西部發(fā)展論壇、東西部地區(qū)行業(yè)學(xué)習(xí)考察等形式，促進(jìn)發(fā)達(dá)地區(qū)與欠發(fā)達(dá)地區(qū)的行業(yè)交流溝通。抓住國家繼續(xù)實(shí)施西部大開發(fā)、東北地區(qū)老工業(yè)基地振興、中部地區(qū)崛起等區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略實(shí)施的機(jī)遇，推動(dòng)物業(yè)管理在不同地域的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)工作的逐步推進(jìn)，小城鎮(zhèn)和農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)逐步得到改善，產(chǎn)生了對(duì)物業(yè)管理的需求。要落實(shí)《政府工作報(bào)告》提出的“改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，讓農(nóng)村人民擁有一個(gè)幸福美好的生活家園”，讓農(nóng)民享受到改革開放以來物業(yè)管理發(fā)展的成果，中物協(xié)號(hào)召有實(shí)力的品牌企業(yè)在做大做強(qiáng)的同時(shí)，高度關(guān)注農(nóng)村物業(yè)管理市場(chǎng)，積極參與到農(nóng)村物業(yè)管理市場(chǎng)的開拓中，探索符合農(nóng)村特點(diǎn)的物業(yè)管理運(yùn)作模式，使物業(yè)管理逐步向有條件的農(nóng)民集中居住區(qū)和村鎮(zhèn)輻射。（六）積極主張行業(yè)立場(chǎng)，加大行業(yè)維權(quán)力度一個(gè)行業(yè)受社會(huì)尊重的程度，主要取決于該行業(yè)在社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)和文化生活中所起的作用。目前物業(yè)管理行業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有取得與其對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)相匹配的社會(huì)地位,社會(huì)上也存在一些對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的偏見和誤區(qū)，不利于行業(yè)正面形象的樹立。為扭轉(zhuǎn)這一被動(dòng)局面，我們的協(xié)會(huì)組織及相關(guān)部門應(yīng)該聯(lián)合各地物業(yè)管理組織及部門采取多種形式宣傳物業(yè)管理的法律法規(guī)，積極主張行業(yè)立場(chǎng)，并從以下幾方面落實(shí)行業(yè)維權(quán)工作：一是充分了解企業(yè)遇到的主要困難，提出維權(quán)工作的重點(diǎn)；二是對(duì)產(chǎn)生社會(huì)不良影響的企業(yè)違法違規(guī)行為加以譴責(zé)，將維權(quán)工作和行業(yè)自律緊密結(jié)合；三是對(duì)于侵害會(huì)員單位合法權(quán)益，影響行業(yè)發(fā)展的重大事件進(jìn)行研究，及時(shí)表達(dá)行業(yè)觀點(diǎn)；四是積極參與行業(yè)糾紛調(diào)解，營造健康良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍，維護(hù)行業(yè)的整體利益。今后幾年，將會(huì)是物業(yè)管理向縱深發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，我們這一代物業(yè)管理人承載著行業(yè)發(fā)展承上啟下的重任，讓我們振作精神，開拓進(jìn)取，抓住新機(jī)遇，團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，在工作中創(chuàng)造出更好的成績和更多的經(jīng)驗(yàn)，共同譜寫物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的新篇章。五總結(jié)今后十年是我們物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)升級(jí)、行業(yè)騰飛的新階段。要促進(jìn)物業(yè)管理的又好又快發(fā)展，需要我們?nèi)w物業(yè)管理人付出加倍的努力。我們應(yīng)該倍加珍惜來之不易的發(fā)展機(jī)遇，認(rèn)清行業(yè)肩負(fù)的社會(huì)責(zé)任以及當(dāng)前的新形勢(shì)，通過對(duì)發(fā)展規(guī)律的把握、發(fā)展理念的創(chuàng)新、發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，以破解制約行業(yè)發(fā)展的難題來抓住行業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇，促進(jìn)行業(yè)在新的層面上取得新的發(fā)展，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)作出更大的貢獻(xiàn)。我們相信，在新的歷史時(shí)期，只要中國物業(yè)管理行業(yè)緊密依靠國家政策以及我們行業(yè)組織的全力支持和配合，齊心協(xié)力，和衷共濟(jì)，我們就一定能夠充分發(fā)揮本行業(yè)的作用，共同引領(lǐng)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。參考文獻(xiàn)[1]齊錫品，于冰，趙麗娜．物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)[M].北京：中國建材工業(yè)出版社，2002．[2]鄧淑華.營造良好創(chuàng)新環(huán)境拓展海歸創(chuàng)業(yè)機(jī)遇[N].中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)報(bào)，2011.[3]凌立.高力國際:北京零售物業(yè)市場(chǎng)吸引國內(nèi)外投資者[EB].搜狐焦點(diǎn)，2008.[4]周宇，顧祥紅．現(xiàn)代物業(yè)管理[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2001．[5]李國柱，立思辰.老產(chǎn)業(yè)新玩法[J].當(dāng)代經(jīng)理人，2010(01).[6]宋學(xué)明.堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀構(gòu)建和諧物業(yè)管理[J].中國物業(yè)管理，2007(03).[7]劉寅坤.行業(yè)發(fā)展形勢(shì)數(shù)據(jù)解讀[EB].中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)雜志，2010.[8]陳慶芳.行業(yè)未來30年的5大猜想[J].中國物業(yè)管理，2011(01).[9]潘國強(qiáng).房產(chǎn)·物業(yè)·資產(chǎn)管理[J].中國物業(yè)管理，2008(11).[10]劉存緒，萬順福，曾令秋.物業(yè)管理人員培訓(xùn)教程[M].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003.致謝行文至此，我的這篇論文已接近尾聲；歲月如梭，我三年的大學(xué)時(shí)光也即將敲響結(jié)束的鐘聲。離別在即，站在人生的又一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，心中難免思緒萬千，一種感恩之情油然而生。在此論文撰寫過程中，要特別感謝郭婕老師的指導(dǎo)與督促，沒有郭老師的幫助也就沒有今天的這篇論文。求學(xué)歷程是艱苦的，但又是快樂的。感謝大學(xué)三年教導(dǎo)我的所有老師們，感謝他們教我很多專業(yè)知識(shí)以及一些社會(huì)道理，讓我受益良多。同時(shí)也要感謝我的輔導(dǎo)員彭羚老師，謝謝她在這三年中為我們專業(yè)所做的一切。在這三年里結(jié)識(shí)的各位生活和學(xué)習(xí)上的摯友讓我得到了人生中很大的一筆財(cái)富。在此，也對(duì)他們表示衷心感謝。謝謝我的父母，沒有他們辛勤的付出也就沒有我的今天，在這一刻，將最崇高的敬意獻(xiàn)給您們！本文參考了大量的文獻(xiàn)資料，在此，向各學(xué)術(shù)界的前輩們致敬！

附錄資料：不需要的可以自行刪除疏浚工程質(zhì)量控制措施方法疏浚工程質(zhì)量控制措施本工程疏浚工程，我所考慮派一名航道專業(yè)監(jiān)理工程師擔(dān)任疏浚監(jiān)理組的組長，并配備一名監(jiān)理員全過程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)疏浚施工的監(jiān)理，特別要杜絕承包人拋泥不到位的現(xiàn)象。質(zhì)量控制基本方法水深測(cè)量測(cè)量是檢驗(yàn)本疏浚工程實(shí)體質(zhì)量控制的主要手段，測(cè)量專業(yè)監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)檢查承包人的測(cè)量作業(yè)，包括GPS控制網(wǎng)參考站基點(diǎn)布設(shè)、檢驗(yàn)、交接、高程基準(zhǔn)面的確定，檢查GPS儀器定位精度、測(cè)深儀精度、施工定位及水深測(cè)量驗(yàn)收等工作。在認(rèn)真履行測(cè)量監(jiān)理工程師職責(zé)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)主要抓好以下幾方面工作。指導(dǎo)各駐船監(jiān)理工程師熟悉船載GPS方法檢查施工定位，隨時(shí)跟班檢查施工船位保證挖槽的平面尺度，檢查拋泥到位情況。指導(dǎo)駐船監(jiān)理工程師掌握船載測(cè)深儀系統(tǒng)工作方式，隨時(shí)檢查挖泥水深情況。督促、檢查承包人對(duì)測(cè)量儀器、設(shè)備進(jìn)行定期校核，對(duì)督促檢查中間過程檢測(cè)及竣工測(cè)量。定期對(duì)中間測(cè)量成果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，提出有關(guān)承包人案、技術(shù)措施的建議。船機(jī)管理疏浚施工船舶是實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)的工具。工程實(shí)施過程中人、機(jī)、料、法、環(huán)五大因素都集中體現(xiàn)在施工船舶的運(yùn)作上，所以，船機(jī)管理是實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)之一。監(jiān)理部中設(shè)置一名熟悉船舶性能、船機(jī)設(shè)備、主要儀器儀表的監(jiān)理工程師，負(fù)責(zé)對(duì)施工船舶設(shè)備性能、儀器儀表工作狀況進(jìn)行檢查、監(jiān)督，并指導(dǎo)駐船監(jiān)理工程師或監(jiān)理員對(duì)船機(jī)運(yùn)行狀況的掌握，隨時(shí)跟班檢查，保證施工過程質(zhì)量。監(jiān)理工程師除履行崗位職責(zé)外，主要抓好以下幾方面工作。開工前督促承包人對(duì)所有船舶設(shè)備、儀器儀表進(jìn)行一次校核。施工過程中經(jīng)常檢查船機(jī)設(shè)備的運(yùn)行狀況。指導(dǎo)駐船監(jiān)理工程師檢查船機(jī)狀況、儀器儀表的記錄讀數(shù)，提出船機(jī)運(yùn)行狀況檢查的標(biāo)準(zhǔn)表示，檢查駐船監(jiān)理工程師的日常記錄情況。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求承包人檢修、校驗(yàn)，向總監(jiān)匯報(bào)船機(jī)工作狀況，并提出船機(jī)狀況報(bào)告及施工適應(yīng)性意見。駐船監(jiān)理監(jiān)理部在每條施工作業(yè)的船只上配備監(jiān)理人員，對(duì)船舶施工進(jìn)行旁站監(jiān)督，除認(rèn)真履行崗位職責(zé)外，主要做好以下幾點(diǎn)：認(rèn)真做好監(jiān)理日記，包括每挖泥船次，每作業(yè)班及每日的施工情況記錄，記錄內(nèi)容全面，表示標(biāo)準(zhǔn)。向監(jiān)理部提交監(jiān)理日?qǐng)?bào)。監(jiān)理日記、日?qǐng)?bào)中，記錄每日、每班施工起止、停歇時(shí)間、完成挖泥船次，按要求計(jì)算船載方。每船挖泥記錄中，記錄挖泥土質(zhì)情況、泥漿濃度、滿載吃水與裝載指示器顯示值。檢查承包人施工日志的真實(shí)詳細(xì)情況，簽認(rèn)承包人的施工日?qǐng)?bào)。檢查督促承包人的安全管理措施。

船機(jī)設(shè)備檢查監(jiān)理程序11、施工船舶調(diào)遣計(jì)劃、拖航計(jì)劃2、施工船舶性能一覽表3、各船機(jī)定編人員一覽表4、施工船舶調(diào)遣進(jìn)場(chǎng)申請(qǐng)表施工船舶調(diào)遣報(bào)告承包人 提交報(bào)告資料施工船舶調(diào)遣報(bào)告承包人審查調(diào)遣報(bào)告監(jiān)理工程師核查結(jié)果審查調(diào)遣報(bào)告監(jiān)理工程師核查結(jié)果11、施工船舶配備與施工組織設(shè)計(jì)一致2、船機(jī)性能滿足施工要求3、工程船舶安全措施檢查登記表4、工程船舶調(diào)度令整改檢查審核內(nèi)容整改批復(fù)施工船舶調(diào)遣申請(qǐng)表，同意調(diào)遣或簽發(fā)整改通知批復(fù)施工船舶調(diào)遣申請(qǐng)表，同意調(diào)遣或簽發(fā)整改通知不合格批復(fù)/指令合格11、施工船舶進(jìn)場(chǎng)報(bào)告2、施工船舶啟艙報(bào)告施工船舶調(diào)遣、進(jìn)場(chǎng)承包人 施工船舶調(diào)遣、進(jìn)場(chǎng)承包人檢查進(jìn)場(chǎng)船舶的船名、船型、數(shù)量檢查進(jìn)場(chǎng)船舶的船名、船型、數(shù)量檢查進(jìn)場(chǎng)船舶的主要性能檢查進(jìn)場(chǎng)船舶監(jiān)理工程師整改檢查進(jìn)場(chǎng)船舶監(jiān)理工程師整改1、簽署施工船舶進(jìn)場(chǎng)報(bào)告、批準(zhǔn)船舶啟艙報(bào)告；21、簽署施工船舶進(jìn)場(chǎng)報(bào)告、批準(zhǔn)船舶啟艙報(bào)告；2、不符合要求的船舶通知返航。核查結(jié)果核查結(jié)果不合格批復(fù)/指令合格船舶主要儀器儀表一覽表、技術(shù)說明主要儀器儀表率定報(bào)告船舶儀器儀表率定承包人船舶主要儀器儀表一覽表、技術(shù)說明主要儀器儀表率定報(bào)告船舶儀器儀表率定承包人參加儀器儀表率定，檢查儀器率定過程和記錄參加儀器儀表率定，檢查儀器率定過程和記錄旁站儀器儀表率定監(jiān)理工程師整改旁站儀器儀表率定監(jiān)理工程師整改核查結(jié)果簽署儀器儀表率定報(bào)告或整改通知核查結(jié)果簽署儀器儀表率定報(bào)告或整改通知不合格批復(fù)/指令合格同意船機(jī)使用同意船機(jī)使用 監(jiān)理要點(diǎn)船機(jī)性能及數(shù)量的配備，在審查施工組織設(shè)計(jì)時(shí)必須把關(guān)，認(rèn)真審查承包人對(duì)施工條件的分析，承包人案和船機(jī)配備。施工船舶調(diào)遣進(jìn)場(chǎng)前，必須向監(jiān)理提交報(bào)告，監(jiān)理實(shí)地檢查船機(jī)情況，符合要求時(shí)方同意調(diào)遣進(jìn)場(chǎng)。船機(jī)設(shè)備、儀器儀表必須經(jīng)過校驗(yàn)，監(jiān)理檢查簽認(rèn)后同意使用。挖泥施工監(jiān)理程序施工計(jì)劃安排、承包人案施工計(jì)劃安排、承包人案技術(shù)條件、安全措施開工準(zhǔn)備承包人 提交報(bào)告資料開工準(zhǔn)備承包人檢查開工條件監(jiān)理工程師核查結(jié)果檢查開工條件監(jiān)理工程師核查結(jié)果不同區(qū)段的船機(jī)布置有無互相影響不同區(qū)段的船機(jī)布置有無互相影響與組織設(shè)計(jì)的安排一致技術(shù)條件可行、方案合理、安全可靠整改檢查審核內(nèi)容整改簽署《挖泥開工報(bào)告》或簽發(fā)整改通知簽署《挖泥開工報(bào)告》或簽發(fā)整改通知不合格批復(fù)/指令合格施工定位施工定位承包人挖泥區(qū)間就位，端部及邊線位檢查施工水尺的設(shè)置是否符合要求檢查挖泥定位監(jiān)理工程師核查結(jié)果挖泥區(qū)間就位，端部及邊線位檢查施工水尺的設(shè)置是否符合要求檢查挖泥定位監(jiān)理工程師核查結(jié)果整改檢查審核內(nèi)容整改不合格合格（續(xù)前表）提交挖泥施工記錄表計(jì)算挖泥施工統(tǒng)計(jì)匯總表挖泥施工承包人提交挖泥施工記錄表計(jì)算挖泥施工統(tǒng)計(jì)匯總表挖泥施工承包人檢查挖泥作業(yè)效率檢查施工水尺的設(shè)立精度施工工藝是否符合施工組織設(shè)計(jì)的要求挖泥過程監(jiān)理工程師核查結(jié)果檢查挖泥作業(yè)效率檢查施工水尺的設(shè)立精度施工工藝是否符合施工組織設(shè)計(jì)的要求挖泥過程監(jiān)理工程師核查結(jié)果整改檢查審核內(nèi)容整改發(fā)現(xiàn)不符合要求時(shí)，提出改進(jìn)要求或簽發(fā)整改通知發(fā)現(xiàn)不符合要求時(shí)，提出改進(jìn)要求或簽發(fā)整改通知不合格批復(fù)/指令合格拋泥區(qū)范圍、水深、容量及拋泥順序安排航行、拋泥承包人 拋泥區(qū)范圍、水深、容量及拋泥順序安排航行、拋泥承包人檢查航行線路及拋泥區(qū)水深泥門布置、開啟方式、開啟順序拋泥是否到位檢查航行、拋泥監(jiān)理工程師核查結(jié)果檢查航行線路及拋泥區(qū)水深泥門布置、開啟方式、開啟順序拋泥是否到位檢查航行、拋泥監(jiān)理工程師核查結(jié)果整改檢查審核內(nèi)容整改發(fā)現(xiàn)不符合要求時(shí)，要求改進(jìn)或簽發(fā)整改通知發(fā)現(xiàn)不符合要求時(shí)，要求改進(jìn)或簽發(fā)整改通知不合格批復(fù)/指令合格單循環(huán)結(jié)束單循環(huán)結(jié)束監(jiān)理要點(diǎn)挖泥施工工藝方案及承包人符合施工組織設(shè)計(jì)要求，密切注意施工條件及船機(jī)儀器的工作狀況，決不能盲目施工。駐船監(jiān)理工程師跟班旁站，監(jiān)督檢查船機(jī)設(shè)備與儀器儀表的工作狀況以及氣象、水文、施工干擾等施工條件，并認(rèn)真記錄。嚴(yán)格檢查挖泥的裝艙及拋泥到位。

浚前及竣工測(cè)量監(jiān)理程序測(cè)量計(jì)劃安排測(cè)量計(jì)劃安排人員組成、船機(jī)配置、主要儀器裝備一覽表測(cè)量施測(cè)報(bào)告測(cè)量準(zhǔn)備工作承包人 提交報(bào)告資料測(cè)量準(zhǔn)備工作承包人檢查準(zhǔn)備工作監(jiān)理工程師檢查準(zhǔn)備工作監(jiān)理工程師人員、船機(jī)、儀器及施測(cè)時(shí)間安排測(cè)量任務(wù)書、技術(shù)報(bào)告書符合要求船舶、儀器性能滿足要求整改檢查審核內(nèi)容整改簽署測(cè)量施測(cè)報(bào)告或簽發(fā)整改通知簽署測(cè)量施測(cè)報(bào)告或簽發(fā)整改通知核查結(jié)果不合格批復(fù)/指令核查結(jié)果合格深儀、GPS定位精度檢測(cè)報(bào)告測(cè)深儀換能器動(dòng)吃水改正數(shù)深儀、GPS定位精度檢測(cè)報(bào)告測(cè)深儀換能器動(dòng)吃水改正數(shù)儀器、設(shè)備檢查承包人檢查審核檢查審核監(jiān)理工程師全過程旁站監(jiān)理GPS定位精度的比測(cè)率定及測(cè)深儀比測(cè)工作整改全過程旁站監(jiān)理GPS定位精度的比測(cè)率定及測(cè)深儀比測(cè)工作整改核查結(jié)果簽署儀器精度檢測(cè)記錄核查結(jié)果簽署儀器精度檢測(cè)記錄或簽發(fā)整改通知，要求重新調(diào)試、校準(zhǔn)不合格批