前期策劃建設(shè)工程項(xiàng)目管理

工程項(xiàng)目管理第二章工程項(xiàng)目策劃與準(zhǔn)備第一節(jié)建設(shè)工程項(xiàng)目策劃第二節(jié)建設(shè)工程項(xiàng)目決策第三節(jié)建設(shè)工程項(xiàng)目前期管理的基本程序第四節(jié)建設(shè)工程項(xiàng)目前期管理的其他工作

第一節(jié)建設(shè)工程項(xiàng)目策劃

1.工程項(xiàng)目策劃基本概念

工程項(xiàng)目策劃是指通過調(diào)查研究和收集資料，在充分占有信息的基礎(chǔ)上，針對(duì)建設(shè)工程的決策和實(shí)施，或決策和實(shí)施中的某個(gè)問題，進(jìn)行組織、管理、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的科學(xué)分析和論證，旨在為項(xiàng)目的建設(shè)的決策和實(shí)施增值。

建設(shè)項(xiàng)目策劃包括：建設(shè)項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)思策劃、建設(shè)項(xiàng)目管理策劃和建設(shè)項(xiàng)目建成以后的運(yùn)營策劃。工程項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)充分占有信息重視雷同建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的分析堅(jiān)持開放型的工作原則策劃是一個(gè)知識(shí)管理的過程策劃是一個(gè)創(chuàng)新求增值的過程策劃是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程策劃的組織實(shí)質(zhì)上是人員的集成和組織，信息和知識(shí)的集成及組織，即通過知識(shí)的獲取，經(jīng)過知識(shí)的編寫、組合和整理，而形成新的知識(shí)。工程項(xiàng)目管理/策劃與決策/概述工程項(xiàng)目管理/策劃與決策/概述工程項(xiàng)目策劃的類型（1）按范圍分

項(xiàng)目的總體策劃

項(xiàng)目的局部策劃（2）按時(shí)間分

建設(shè)前期的項(xiàng)目決策策劃

建設(shè)期間的項(xiàng)目實(shí)施策劃

建設(shè)完成后的項(xiàng)目運(yùn)營策劃總體策劃，提出項(xiàng)目的構(gòu)思、進(jìn)行項(xiàng)目的定義和定位。全面構(gòu)思一個(gè)待建的工程項(xiàng)目。為使構(gòu)思策劃成為現(xiàn)實(shí)可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和指導(dǎo)性的設(shè)想，工程項(xiàng)目的構(gòu)思

1.上層系統(tǒng)問題和需求的現(xiàn)實(shí)性。即上層系統(tǒng)的問題和需要是實(shí)質(zhì)性的，而不是表象性的，同時(shí)預(yù)計(jì)通過采用項(xiàng)目手段可以順利的解決這些問題。2.考慮到環(huán)境的制約和充分利用資源，利用外部條件。3.充分發(fā)揮自己已有的長處，運(yùn)用自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，或在項(xiàng)目中達(dá)到合作各方競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的最優(yōu)組合。這樣綜合考慮“構(gòu)思---環(huán)境---能力”之間的平衡，以求達(dá)到主觀和客觀的最佳組合。經(jīng)過認(rèn)真的研究之后，覺得這個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)是可行的、有利的，經(jīng)過權(quán)利部門的認(rèn)可，則項(xiàng)目的構(gòu)思轉(zhuǎn)化為目標(biāo)建議，可提出做進(jìn)一步的研究，進(jìn)行項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì)。工程項(xiàng)目的構(gòu)思工程項(xiàng)目的構(gòu)思是一種概念性策劃，它是在企業(yè)的系統(tǒng)目標(biāo)的指向下，從現(xiàn)實(shí)和經(jīng)驗(yàn)中得出項(xiàng)目策劃的前提和基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的大致策劃輪廓，對(duì)這些策劃的輪廓進(jìn)行論證和選擇才形成項(xiàng)目的構(gòu)思。項(xiàng)目構(gòu)思的選擇項(xiàng)目構(gòu)思是對(duì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)的捕捉。人們對(duì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)必須有敏銳的感覺。項(xiàng)目的構(gòu)思是豐富多彩的，有時(shí)甚至是“異想天開”的，必須作選擇：淘汰那些明顯不現(xiàn)實(shí)或沒有實(shí)用價(jià)值的構(gòu)思；由于資源的限制，即使是有一定可實(shí)現(xiàn)性和實(shí)用價(jià)值的構(gòu)思，也不可能都轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目，必須在許多項(xiàng)目機(jī)會(huì)中優(yōu)選。

充分發(fā)揮“構(gòu)思－環(huán)境－能力”之間的平衡工程項(xiàng)目構(gòu)思的起因可能有：1．通過市場(chǎng)研究發(fā)現(xiàn)新的投資機(jī)會(huì)，有利的投資地點(diǎn)和投資領(lǐng)域。2．上層系統(tǒng)運(yùn)行存在問題或困難。3．上層戰(zhàn)略或計(jì)劃的分解，如國家、地區(qū)、城市的發(fā)展計(jì)劃。4．項(xiàng)目業(yè)務(wù)，如建筑承包公司的項(xiàng)目。5．通過生產(chǎn)要素的合理組合，產(chǎn)生項(xiàng)目機(jī)會(huì)。

工程項(xiàng)目的構(gòu)思構(gòu)思的選擇

考慮以下因素上層系統(tǒng)問題和需求的實(shí)現(xiàn)性考慮到環(huán)境的制約和充分利用資源、利用外部條件充分發(fā)揮自己已有的長處

建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施策劃建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施策劃的基本概念：建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施策劃是在項(xiàng)目實(shí)施前或?qū)嵤┢陂g，為使項(xiàng)目建設(shè)所涉及的各個(gè)方面在具體實(shí)施中具有現(xiàn)實(shí)的可操作性而提出的帶有策略性和指導(dǎo)性的設(shè)想。工程項(xiàng)目管理/策劃與決策/概述實(shí)施策劃的任務(wù)項(xiàng)目實(shí)施的環(huán)境和和條件的調(diào)查與分分析；項(xiàng)目目標(biāo)的分析和和再論證；項(xiàng)目實(shí)施的組織策策劃；項(xiàng)目實(shí)施的管理策策劃；項(xiàng)目實(shí)施的合同策策劃；項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)策策劃；項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)策策劃；項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)分分析與策劃等。工程項(xiàng)目管理/策劃與決策/概述實(shí)施策劃的基本原原則利益主導(dǎo)原則客供現(xiàn)實(shí)原則整體策劃原則科學(xué)策劃原則切實(shí)可行原則慎重籌劃原則靈活機(jī)動(dòng)原則群體籌劃原則出奇制勝原則時(shí)機(jī)效果工程項(xiàng)目管理/策劃與決策/概述第二節(jié)建設(shè)工程項(xiàng)目決策建設(shè)環(huán)境和條件的的調(diào)查和分析項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)論證證與項(xiàng)目定義項(xiàng)目建議與項(xiàng)目決策有關(guān)的的組織、管理和經(jīng)經(jīng)濟(jì)方面的論證與與策劃與項(xiàng)目決策有關(guān)的的技術(shù)方面的論證證與策劃項(xiàng)目決策的風(fēng)險(xiǎn)分分析工程項(xiàng)目管理/策劃與決策/概述項(xiàng)目決策的原則分階段決策原則科學(xué)決策原則民主決策原則系統(tǒng)決策原則合理決策原則反饋原則第三節(jié)工程項(xiàng)目前期管理理基本程序工程項(xiàng)目目前期管管理概述工程項(xiàng)目審批工程項(xiàng)目建議書工程項(xiàng)目可行性研研究工程項(xiàng)目評(píng)價(jià)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理理工程項(xiàng)目建設(shè)前的的其他管理工程項(xiàng)目前期管理理概述一、工程項(xiàng)目前期期管理概念二、工程前期管理理的內(nèi)容一、工程項(xiàng)前期管管理的概念工程項(xiàng)目的前期管管理，是指工程項(xiàng)項(xiàng)目的決策階段和和計(jì)劃階段的項(xiàng)目目管理，主要包括括項(xiàng)目立項(xiàng)、可行行性研究、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和開工前準(zhǔn)備備等工作。其中，，項(xiàng)目建議書和可可行性研究是事關(guān)關(guān)工程項(xiàng)目建設(shè)全全局的兩個(gè)重要內(nèi)內(nèi)容。二、工程項(xiàng)目前前期管理的內(nèi)容1.工程項(xiàng)目審批2.工程項(xiàng)目項(xiàng)目建議議書3.工程項(xiàng)目可行性研研究4.工程項(xiàng)目評(píng)價(jià)5.工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理理6.工程項(xiàng)目建設(shè)前的的其他管理工程項(xiàng)目的審批一、工程項(xiàng)目審批批制度二、工程項(xiàng)目審批批程序一、工程項(xiàng)目審批批制度工程項(xiàng)目建設(shè)要按按照有關(guān)規(guī)定辦理理審批手續(xù)。2004年，國務(wù)院頒布實(shí)實(shí)施了《關(guān)于投資資體制改革的決定定》規(guī)定“對(duì)于企業(yè)不不使用政府投資建建設(shè)的項(xiàng)目，一律律不再實(shí)行審批制制，實(shí)行核準(zhǔn)制和和備案制”，對(duì)于于需要使用政府資資金的建設(shè)項(xiàng)目，，政府仍實(shí)行審批批制。1.項(xiàng)目審批制政府投資的資金來來源包括預(yù)算內(nèi)用用于建設(shè)的資金、、建設(shè)國債、各類類專項(xiàng)建設(shè)基金、、統(tǒng)借國外貸款等等。使用這些資金金投資建設(shè)項(xiàng)目要要繼續(xù)實(shí)行審批制制，但簡(jiǎn)化了審批批程序，一般只審審批項(xiàng)目建議書和和可行性研究報(bào)告告或者資金申請(qǐng)報(bào)報(bào)告。2.項(xiàng)目核準(zhǔn)制核準(zhǔn)制是政府對(duì)社社會(huì)投資的重大建建設(shè)項(xiàng)目和限制類類項(xiàng)目進(jìn)行審查核核準(zhǔn)的方式。實(shí)行核準(zhǔn)制的投資資項(xiàng)目，僅需向政政府提交項(xiàng)目申請(qǐng)請(qǐng)報(bào)告。實(shí)行核準(zhǔn)制的投資資項(xiàng)目還要依法辦辦理環(huán)境保護(hù)、土土地使用、資源利利用、安全生產(chǎn)、、城市規(guī)劃等許可可手續(xù)3.項(xiàng)目備案制《決定》規(guī)定：對(duì)對(duì)不使用政府資金金，也不在國家禁禁止和核準(zhǔn)范圍的的其他投資項(xiàng)目，，無論規(guī)模大小，，均實(shí)行“備案制制”，由投資者按按照屬地原則向地地方政府投資主管管部門備案。各級(jí)級(jí)地方政府投資主主管部門只對(duì)備案案項(xiàng)目進(jìn)行“合規(guī)規(guī)性”審查?！稕Q定》還規(guī)定：：各地區(qū)、各部門門要相應(yīng)改進(jìn)管理理辦法，規(guī)范管理理行為，不得以任任何名義截留下放放給企業(yè)的投資決決策權(quán)利。二、工程項(xiàng)目審批批程序項(xiàng)目建設(shè)程序是工工程項(xiàng)目建設(shè)客觀觀規(guī)律的反映，是是建設(shè)項(xiàng)目科學(xué)決決策和管理的重要要保證。工程項(xiàng)目應(yīng)按照國國家制定的從設(shè)想想、選擇、評(píng)估、、決策、設(shè)計(jì)、施施工、投入生產(chǎn)或或交付使用的整個(gè)個(gè)建設(shè)過程進(jìn)行，，各項(xiàng)工作必須遵遵循先后工作次序序。工程項(xiàng)目項(xiàng)目建議議書一、編制項(xiàng)目建議議書的目的二、項(xiàng)目建議書的的內(nèi)容三、項(xiàng)目建議書的的編制四、項(xiàng)目建議書的的審批一、編制項(xiàng)目建議議書的目的1.明確機(jī)會(huì)研究或規(guī)規(guī)劃設(shè)想的效益前前途是否可信，是是否可以在此階段段闡明的資料基礎(chǔ)礎(chǔ)上做出投資建議議的決策；2.論證建設(shè)項(xiàng)目是否否需要和值得進(jìn)行行可行性研究；3.提出項(xiàng)目研究中有有哪些關(guān)鍵問題，，是否需要作專題題研究；4.說明所有可能的項(xiàng)項(xiàng)目方案是否均已已審查甄選過；5.說明在已獲資料基基礎(chǔ)上，是否可以以決定項(xiàng)目有無足足夠吸引力和可行行度。二、項(xiàng)目建議書的的內(nèi)容1.項(xiàng)目投資方名稱，，生產(chǎn)經(jīng)營概況，，法定地址，法人人代表姓名、職務(wù)務(wù)，主管單位名稱稱；2.項(xiàng)目建設(shè)的必要性性和可行性：3.項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)分分析：初步分析項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)容容量及供需狀況，，初步選定產(chǎn)品目目標(biāo)市場(chǎng)。4.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：初初步研究項(xiàng)目的建建設(shè)規(guī)模和主要產(chǎn)產(chǎn)品方案、選址方方案，擬選擇工藝藝技術(shù)方案等5.生產(chǎn)技術(shù)和主要設(shè)設(shè)備。說明技術(shù)和和設(shè)備的先進(jìn)性、、適用性和可靠性性，以及重要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；6.資源方案：主要原原材料及水、電、、氣的需求量、來來源、運(yùn)輸方式；；7.人力資源方案：?jiǎn)T員工數(shù)量、構(gòu)成和和來源；8.投資估算：需要說說明需要投入的固固定資金和流動(dòng)資資金；9.投資方式和資金來來源：初步確定項(xiàng)項(xiàng)目的資本金和債債務(wù)資金需要數(shù)額額和資金來源。10.經(jīng)濟(jì)效益初步估算算：初步估算項(xiàng)目目產(chǎn)品的銷售收入入和成本費(fèi)用，測(cè)測(cè)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率和資本本金內(nèi)部收益率，，并初步計(jì)算借款款償還能力。三、項(xiàng)目建議書的的編制1.準(zhǔn)管部門編制建設(shè)單位提出項(xiàng)目目建議后報(bào)主管部部門，由主管部門門組織專門人員按按有關(guān)要求編制項(xiàng)項(xiàng)目建議書。2.建設(shè)單位編制指由建設(shè)單位負(fù)責(zé)責(zé)人指令本單位專專門機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目目建議書。3.專業(yè)設(shè)計(jì)單位編制制建設(shè)單位提出設(shè)想想后，提交專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)單位編制建議議書，專業(yè)設(shè)計(jì)單單位完成建議書編編制書后報(bào)有關(guān)部部門審批。這一方方式適用于規(guī)模大大，技術(shù)要求較高高的民用建設(shè)項(xiàng)目目。四、項(xiàng)目建議書的的審批大、中型基本建設(shè)設(shè)項(xiàng)目、限額以上上技術(shù)改造項(xiàng)目、、技術(shù)引進(jìn)項(xiàng)目和和設(shè)備進(jìn)口項(xiàng)目的的項(xiàng)目建議書，按按企業(yè)隸屬關(guān)系，，先送省、市、自自治區(qū)，計(jì)劃單列列城市或國務(wù)院主主管部門審查后，，由國家發(fā)改委審審批。重大項(xiàng)目，，技術(shù)引進(jìn)項(xiàng)目總總投資在限額以上上的項(xiàng)目，由國家家發(fā)改委報(bào)國務(wù)院院審批。需要由銀銀行貸款的項(xiàng)目，，要由銀行總行會(huì)會(huì)簽。工程項(xiàng)目可行性研研究一、可行性研究的的定義二、可行性研究的的作用三、可行性研究的的階段劃分四、可行性研究報(bào)報(bào)告一、可行性研究的的定義項(xiàng)目的可行性研究究是對(duì)擬建項(xiàng)目在在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上是是否可行進(jìn)行的分分析論證和評(píng)價(jià)。。經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目在技技術(shù)上是否先進(jìn)、、適用、可靠，規(guī)規(guī)模上是否合理，，經(jīng)濟(jì)上是否能得得到預(yù)期效益等各各方面進(jìn)行系統(tǒng)的的分析、論證，通通過多方案比較，，提出評(píng)價(jià)意見。。通過可行性研究究報(bào)告，向政府和和項(xiàng)目建設(shè)單位推推薦最佳方案。二、可行性研究的的作用1.項(xiàng)目投資決策的依依據(jù)；2.籌集建設(shè)資金的依依據(jù)；3.投資方與有關(guān)部門門簽訂協(xié)議、合同同的依據(jù)；4.編制下階段規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的依據(jù)?？尚行匝芯繄?bào)告可可由項(xiàng)目建設(shè)單位位委托有資質(zhì)的咨咨詢機(jī)構(gòu)編制。三、可行性研究的的階段劃分1.機(jī)會(huì)研究機(jī)會(huì)研究通常是比比較粗略的，其投投資估算的誤差一一般要求在±30%以內(nèi)。2.初步可行性研究階階段此階段不是可行性性研究的必不可少少的階段，只有當(dāng)當(dāng)機(jī)會(huì)研究對(duì)工程程項(xiàng)目上馬后的效效益仍有懷疑時(shí)才才進(jìn)行，該階段的的投資估算誤差一一般要求在±20%左右。3.詳細(xì)可行性研究其是投資前期對(duì)工工程項(xiàng)目進(jìn)行全面面研究的最后階段段，投資估算誤差差要求在±10%以內(nèi)。四、可行性研究報(bào)報(bào)告可行性研究報(bào)告是是反映項(xiàng)目可行性性研究工作的成果果，應(yīng)該做到內(nèi)容容齊全，結(jié)論明確確，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，論論據(jù)充分，滿足決決策者定項(xiàng)目定方方案要求。工程項(xiàng)目評(píng)價(jià)一、工程項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)二、工程項(xiàng)目的社社會(huì)評(píng)價(jià)三、工程項(xiàng)目的環(huán)環(huán)境影響評(píng)價(jià)二、工程項(xiàng)目社會(huì)會(huì)評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)的內(nèi)容有：1.社會(huì)影響分析2.互適性分析3.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析三、工程項(xiàng)目的環(huán)環(huán)境影響評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響響評(píng)價(jià)的工作內(nèi)容容取決于建設(shè)項(xiàng)目目對(duì)環(huán)境所產(chǎn)生的的影響，但就評(píng)價(jià)價(jià)工作而言，有一一個(gè)基本內(nèi)容，在在此基礎(chǔ)上，可根根據(jù)工程項(xiàng)目的類類型及其產(chǎn)生的影影響，按照國家對(duì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境境影響評(píng)價(jià)實(shí)行分分類管理的有關(guān)規(guī)規(guī)定，確定評(píng)價(jià)內(nèi)內(nèi)容和深度，分別別編制和上報(bào)環(huán)境境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書書、環(huán)境影響報(bào)告告表或環(huán)境影響登登記表。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理理一、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)的階段劃分二、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)管理模式三、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)管理程序一、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)的階段劃分我國的建設(shè)工程項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，按不同同的專業(yè)工程劃分分為2～3個(gè)階段：1.初步設(shè)計(jì)2.技術(shù)設(shè)計(jì)3.施工圖設(shè)計(jì)二、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管管理模式建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)管理模式主要有有如下三種：1.建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主直接接管理或聘請(qǐng)專家家協(xié)助管理2.建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主委托托咨詢公司代表業(yè)業(yè)主進(jìn)行設(shè)計(jì)管理理3.建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主委托托項(xiàng)目管理公司管管理模式第四節(jié)工程項(xiàng)目建設(shè)前的的其他準(zhǔn)備一、工程項(xiàng)目建設(shè)設(shè)前的其他準(zhǔn)備二、辦理用地手續(xù)續(xù)三、辦理規(guī)劃審批批手續(xù)手續(xù)一、工程項(xiàng)目建設(shè)前的的其他準(zhǔn)備可行性研究報(bào)告批批準(zhǔn)后，建設(shè)項(xiàng)目目施工前還需完成成以下工作內(nèi)容：：1.取得建設(shè)用地，開開設(shè)辦理征地、拆拆遷安置等手續(xù)。。具體與市規(guī)劃局局、房地局聯(lián)系。。2.報(bào)審設(shè)計(jì)方案，經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)后委托具有有相關(guān)設(shè)計(jì)資格的的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)，并編制設(shè)計(jì)計(jì)文件。3.報(bào)審市政基礎(chǔ)設(shè)施施配套方案，征求求人房、消防、環(huán)環(huán)保、交通園林、、文物、安全、勞勞動(dòng)、衛(wèi)生、保密密、教育等主管部部門的審查意見，，取得有關(guān)協(xié)議。。二、辦理用地手續(xù)續(xù)1、提出申請(qǐng)建設(shè)單位持選址規(guī)規(guī)劃意見通知書向向房屋土地管理部部門提出征地申請(qǐng)請(qǐng)，填寫建設(shè)項(xiàng)目目征地呈報(bào)表，領(lǐng)領(lǐng)取征地補(bǔ)償安置置協(xié)議，并提交規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件。。2、建設(shè)用地的征用、、劃撥和出讓建設(shè)工程項(xiàng)目取得得土地使用權(quán)的方方式有四種：出讓讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、、土地或房地產(chǎn)租租賃。土地出讓的方式和和程序《城市房地產(chǎn)管理理法》規(guī)定國有土土地使用權(quán)的出讓讓方式有三種：拍拍賣、招標(biāo)和協(xié)議議。各類土地的最高出出讓年限：居住用地：70年年工業(yè)用地：50年年教育、文化、科技技、衛(wèi)生、體育用用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂樂用地為：40年年綜合或者其他用地地：50年（一）拍賣競(jìng)拍得主先交10%的訂金，在60日內(nèi)交清其他他出讓金，方可領(lǐng)領(lǐng)取土地使用證，，辦理使用權(quán)登記記。（二）招標(biāo)可分為：公開招標(biāo)標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)。（三）協(xié)議主要是用于以公益益事業(yè)或福利事業(yè)業(yè)為目的用地出讓讓，如微利商品房房、國家機(jī)關(guān)、文文化、教育、衛(wèi)生生、體育、科研和和市政設(shè)施等非營營利性用地。3,審批用地初審階段用地資格審查；用地申請(qǐng)依據(jù)；文件資料是否齊全全。用地審查審核階段（承辦人人員審核）審定階段（領(lǐng)導(dǎo)提提出審定意見）劃撥用地1．核發(fā)《建設(shè)用用地批準(zhǔn)書》2．劃撥土地頒發(fā)土地使用證1．檢查落實(shí)征地地協(xié)議情況，雙方方嚴(yán)格履行征地協(xié)協(xié)議2．頒發(fā)土地使用用證二、土地征用的補(bǔ)償償與安置（一）土地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)1．征用耕地的補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)：該耕地被被征用前3年平均均產(chǎn)值的6倍———10倍。2．征用其他土地地的補(bǔ)償費(fèi)：由各各省、市、自治區(qū)區(qū)參照征用耕地的的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定定。（二）安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)1．征用耕地補(bǔ)助助費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)=該耕耕地被征用前3年年平均年產(chǎn)值的4-6倍需要安置農(nóng)業(yè)人口口數(shù)需要安置的農(nóng)業(yè)人人口數(shù)=安置費(fèi)最高不超過過被征用前3年平平均年產(chǎn)值的15倍。2．征用其他土地地的安置補(bǔ)助費(fèi)：：由各省、市、自自治區(qū)參照征用耕耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。3．特殊情況下，，如城郊、勞動(dòng)力力安置難度大，或或年產(chǎn)值低，可適適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)，但但土地補(bǔ)償費(fèi)和安安置補(bǔ)助費(fèi)的總和和不超過土地被征征前3年平均年產(chǎn)產(chǎn)值的30倍。4．征用房屋及其其他建筑物的地基基，在付給折近費(fèi)費(fèi)后，不另給安置置補(bǔ)助費(fèi)。5．土地、青苗、、房屋折遷等各項(xiàng)項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用和安置置補(bǔ)助費(fèi)，除屬于于個(gè)的附著物和青青苗的補(bǔ)償費(fèi)和安安置費(fèi)給付個(gè)人外外，其他應(yīng)用于發(fā)發(fā)展生產(chǎn)和安置農(nóng)農(nóng)民，不得移作他他用。6．征用宅基地、、荒山、荒地不支支付安補(bǔ)費(fèi)。（三）青苗補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)1．剛種農(nóng)作物，，按季產(chǎn)值的1/3補(bǔ)償工本費(fèi)；；2．對(duì)成長期的農(nóng)農(nóng)作物，最高按一一季產(chǎn)值補(bǔ)償；3．對(duì)糧、油及蔬蔬菜、青苗，能收收獲的不補(bǔ)償；4．對(duì)多年產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)林木，要盡量移移植，由用地單位位按實(shí)際價(jià)值補(bǔ)償償；對(duì)成林樹木，，由權(quán)林所有者自自行砍伐。（四）附著物補(bǔ)償償1．電力線、電話話線、自來水、橋橋、涵、鋪石道路路、排水站、水泥泥場(chǎng)地等。參照建建筑造價(jià)，具體商商定補(bǔ)償、遷移或或復(fù)建事宜。2．房屋拆遷補(bǔ)償償費(fèi)：按“拆什么補(bǔ)償什什么，拆多少補(bǔ)償償多少，不低于原原水平”的原則按按原建筑面積及結(jié)結(jié)構(gòu)類型按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)現(xiàn)行價(jià)格給予合理理補(bǔ)償。3．征用其他多年年耕作土地、人工工養(yǎng)殖場(chǎng)、宅基地地，按鄰近耕地補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（五）新菜地建設(shè)設(shè)基金1．100萬人口口以上城市，征1畝菜地，繳納7000-1萬元元；2．城市人口50萬——100萬萬，征1畝菜地，，繳納5600———7000元；；3．人口不足50萬的中小城市，，征征1畝菜地，，繳納3000———5000元；；（六）耕地占用稅稅耕地包括：用于種種植農(nóng)作物的土地地；占用前3年曾曾用于種植農(nóng)作物物的土地；占用漁漁場(chǎng)及其他農(nóng)用土土地建房或從事其其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)，，也視同占用耕地地。納稅期限：批準(zhǔn)占占用之日起30日日內(nèi)一次性交納。。稅額規(guī)定：根據(jù)以以縣為單位的人均均耕地?cái)?shù)不同而不不同。人均耕地（畝/人人） 交納稅款（（元/m2）1畝以下（含1畝畝） 2—101畝—2畝（含2畝） 1.6——82畝—3畝（含3畝） 1.3——6.52畝以下 1—5經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)人均耕地特特少地區(qū)稅額可適適當(dāng)提高，農(nóng)村居居民建房，減半征征收。（七）土地管理費(fèi)費(fèi)1．一次性征地較較少，工作量小，，可提取1%左右右；有特殊情況，，可經(jīng)省級(jí)人民政政府批準(zhǔn)，可適當(dāng)當(dāng)提高，但不超過過2%。2．一次性征地較較多，工作量大，，可提取2%左右右；有特殊情況，，可經(jīng)省級(jí)人民政政府批準(zhǔn)，可適當(dāng)當(dāng)提高，但不超過過4%。3．土地管理費(fèi)應(yīng)應(yīng)按一定比例上交交經(jīng)上級(jí)土管機(jī)關(guān)關(guān)作為征地服務(wù)費(fèi)費(fèi)。4．土地管理費(fèi)專?？顚Ｓ谩Ｈ?、辦理規(guī)劃審批批手續(xù)1、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案案項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)完畢畢、可行性研究報(bào)報(bào)告批準(zhǔn)后，建設(shè)設(shè)單位向規(guī)劃部門門申報(bào)設(shè)計(jì)方案，，經(jīng)規(guī)劃部門審定定后，核發(fā)審定設(shè)設(shè)計(jì)方案通知書，，審定設(shè)計(jì)方案通通知書是編制項(xiàng)目目初步設(shè)計(jì)的依據(jù)據(jù)。2、申報(bào)建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證建設(shè)用地許可證是是許可用地的法律律憑證。建設(shè)單位位取得選址規(guī)劃意意見書后，持該通通知書到有關(guān)部門門申報(bào)建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證。3、申報(bào)建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證通過初步設(shè)計(jì)和施施工圖設(shè)計(jì)審查后后，向規(guī)劃管理部部門申報(bào)建設(shè)工程程規(guī)劃許可證。建建設(shè)工程規(guī)劃許可可證是許可建設(shè)各各類工程的法律憑憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可可證的取得申請(qǐng)定點(diǎn)→規(guī)劃部部門核定用地位置置和界限→提供規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件→核核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證→向土管管部門申請(qǐng)用地→→劃撥取得用地（一）需要申請(qǐng)建建設(shè)用地規(guī)劃許可可證的情況5種情況：新建、、遷建；原址擴(kuò)建建；改變土地使用用性質(zhì)；臨時(shí)使用用土地或交換用地地；出讓、轉(zhuǎn)讓的的地塊。（二）申請(qǐng)建設(shè)用地地規(guī)劃許可證需要要的材料申請(qǐng)報(bào)告；批準(zhǔn)的基本建設(shè)計(jì)計(jì)劃，可行性研究究報(bào)告，其他有關(guān)關(guān)批準(zhǔn)文件；建設(shè)基地地形圖3—6份，建設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)方案圖1份，，總平面設(shè)計(jì)方案案圖1份；《建設(shè)項(xiàng)目選址意意見書》及批復(fù)的的文件、圖紙（復(fù)復(fù)印件）；屬土地使用權(quán)出讓讓、轉(zhuǎn)讓的地塊，，應(yīng)加送《國有土土地使用權(quán)出讓、、轉(zhuǎn)讓合同》文本本及附圖1份（復(fù)復(fù)印件）；如屬遷遷建應(yīng)填寫原址地地點(diǎn)、土地、房屋屋面積并附圖，動(dòng)動(dòng)遷協(xié)議等；開發(fā)公司的開發(fā)資資質(zhì)批準(zhǔn)文件、工工商注冊(cè)手續(xù)、房房屋經(jīng)營許可證、、驗(yàn)資證明。（三）申請(qǐng)建設(shè)用用地規(guī)劃許可證需需要辦理的手續(xù)1．新建、遷建單單位需要使用土地地的；原址擴(kuò)建需需使用本單位以外外土地的；改變本本單位土地使用性性質(zhì)；應(yīng)按下列情情況辦理：申請(qǐng)《建設(shè)項(xiàng)目選選址意見書》；送審建筑設(shè)計(jì)方案案；申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證》。2．出讓、轉(zhuǎn)讓的的地塊的建設(shè)工程程，應(yīng)按下列程序序辦理：申請(qǐng)核定設(shè)計(jì)范圍圍和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求求；在簽訂土地使用有有償出讓合同后，，申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證。3．送審建筑設(shè)計(jì)計(jì)方案的注意事項(xiàng)項(xiàng)，應(yīng)附送下列文文件和相關(guān)資料：：（1）《建設(shè)工程程設(shè)計(jì)方案送審單單》；（2）批準(zhǔn)的可行行性研究報(bào)告或其其他計(jì)劃批準(zhǔn)文件件；（3）城市規(guī)劃局局核發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目選址意見書》》及附圖（復(fù)印件件）；（4）建設(shè)基地的的地形圖（1：500），在圖上上劃示出基地界線線，擬建建筑物位位置，外輪廓尺寸寸、層數(shù)，道路規(guī)規(guī)劃紅線、相鄰建建筑物、河道、高高壓線的凈間距尺尺寸；（5）高層建筑，，需附日照分析及及結(jié)論；（6）如屬設(shè)計(jì)招招標(biāo)工程就加送設(shè)設(shè)計(jì)單位中標(biāo)通知知書；（7）各種比例的的建筑設(shè)計(jì)方案圖圖2套，附建筑分分層面積表及綠布布置圖1份；（8）設(shè)計(jì)方案論論證報(bào)告及文件；；（9）規(guī)劃局批準(zhǔn)準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃（建建設(shè)用地面積30000m2以上上項(xiàng)目）；（10）其他有關(guān)關(guān)圖紙、文件。（四）注意事項(xiàng)1．建設(shè)單位取得得《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》后，6個(gè)月內(nèi)應(yīng)向土地地管理局申請(qǐng)有關(guān)關(guān)動(dòng)遷手續(xù)和《建建設(shè)用地批準(zhǔn)書》》有關(guān)手續(xù)；2．未取得建設(shè)用用地批文又未申請(qǐng)請(qǐng)延期的，《建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許可證證》即行失效。（五）補(bǔ)補(bǔ)辦建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證所需需的材料料三、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證的取取得（一）需需要申請(qǐng)請(qǐng)建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證的情況況5種情況況：新建建、遷建建；原址址擴(kuò)建；；改變土土地使用用性質(zhì)；；臨時(shí)使使用土地地或交換換用地；；出讓、、轉(zhuǎn)讓的的地塊。。（二）申申請(qǐng)建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證需要要的材料料建設(shè)工程程報(bào)建審審批表或或申請(qǐng)表表；建筑造型型審批表表；建筑項(xiàng)目目計(jì)劃立立項(xiàng)批準(zhǔn)準(zhǔn)文件或或批準(zhǔn)的的可行性性研究報(bào)報(bào)告（復(fù)復(fù)印件））；國有土地地使用證證或土地地批文及及征地紅紅線圖（（復(fù)印件件），或或加送出出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同文本及及附圖1份，或或加送動(dòng)動(dòng)遷協(xié)議議等；建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證正正副本（（復(fù)印件件）；規(guī)劃道路路紅線圖圖（含建建設(shè)用地地邊界坐坐標(biāo)）（（原件））；市政管網(wǎng)網(wǎng)現(xiàn)狀、、規(guī)劃圖圖（原件件或復(fù)印印件）；；《建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目選址址意見書書》及批批復(fù)的文文件、圖圖紙（復(fù)復(fù)印件））；所報(bào)項(xiàng)目目總平面面設(shè)計(jì)圖圖（藍(lán)圖圖）；項(xiàng)目區(qū)域域位置圖圖、交通通分析圖圖、綠化化布置圖圖、消防防分析圖圖、建筑筑平面圖圖、立面面圖、剖剖面圖及及設(shè)計(jì)說說明書；；所報(bào)項(xiàng)目目彩色效效果圖、、建筑設(shè)設(shè)計(jì)合同同、勘探探合同；；其他需要要說明的的圖紙、、文件等等。（三）申申請(qǐng)建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證需要要辦理的的手續(xù)申請(qǐng)《建建設(shè)項(xiàng)目目選址意意見書》》；申請(qǐng)《建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》》；送審建筑筑設(shè)計(jì)方方案；申請(qǐng)《建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》》。報(bào)批建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證的程程序：（1）填填報(bào)《建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證申申請(qǐng)表》》；附送送下列圖圖紙、文文件建筑設(shè)計(jì)計(jì)總平圖圖，建設(shè)設(shè)基地地地形圖，，建筑施施工圖和和分層面面積表，，基礎(chǔ)施施工圖、、基礎(chǔ)詳詳圖、上上部結(jié)構(gòu)構(gòu)施工圖圖；土地使用用權(quán)屬證證件（復(fù)復(fù)印件））或土地地管理部部門核發(fā)發(fā)的《建建設(shè)用地地批準(zhǔn)書書》（復(fù)復(fù)印件））；建設(shè)工程程計(jì)劃批批準(zhǔn)文件件及規(guī)劃劃審批文文件（復(fù)復(fù)印件））；