商業(yè)地產(chǎn)項目前期定位及規(guī)劃

2023/3/91商業(yè)地產(chǎn)項目前期定位、規(guī)劃2023/3/92定位、規(guī)劃2023/3/93十二：商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪分割規(guī)劃的原則十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的原則2023/3/94十二：商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪分割規(guī)劃的原則一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細(xì)節(jié)二、業(yè)態(tài)定位決定分割標(biāo)準(zhǔn)三、鋪位分割的三要素：通道、開間和進(jìn)深四、分割要合符業(yè)態(tài)的整體定位要求。五、商鋪分割銷售與經(jīng)營的矛盾六、商鋪分割銷售與返租期的問題七、平面設(shè)計分割：八、商鋪分割的原則九、目前商鋪分割存在的缺點和問題十、商鋪分割總結(jié)2023/3/95十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則一、招商策劃的含義二、商業(yè)地產(chǎn)策劃思路三、大型商業(yè)地產(chǎn)全程推廣策劃運營四、遵循商業(yè)量化原則五、滿足需求而非創(chuàng)造需求六、體現(xiàn)實施的可行性七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ)八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的實現(xiàn)九、保證投資回報的安全性十、加大融資的可能性2023/3/96十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的原則一、先策劃后設(shè)計策劃引導(dǎo)設(shè)計二、注重各單位空間的個性三、人性化設(shè)計尺度四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗五、強調(diào)內(nèi)部空間的可視性六、強調(diào)交通組織的引導(dǎo)性七、廣場的利用八、善于利用各種手段輔助手段營造整體效果九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中也要考慮選址原則十、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計十一、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計十三、商業(yè)管理模式設(shè)計十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計2023/3/97十二：商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪分割規(guī)劃的原則2023/3/98休閑餐飲娛樂為輔配置必需的服務(wù)設(shè)施商品銷售為主一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細(xì)節(jié)

2023/3/99業(yè)種、使用面積、技術(shù)需求、其他要求特色餐飲一般需求1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風(fēng)隔油池新風(fēng)廣告位營業(yè)時間較長充足停車場咖啡館80-200平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流西餐廳300平方米以上酒吧約200平方米以上（24小時營業(yè)）美容美發(fā)150平方米以上（冷熱水，電力）美體500平方米以上（營業(yè)晚上10點，最好提供停車位）洗衣店50-100平方米（水電，房屋分割要進(jìn)深）餐飲服務(wù)配套行業(yè)2023/3/910商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設(shè)施來決定便利店150-500平方米（小儲藏室，24小時營業(yè)）藥店100-200（24小時營業(yè)）花店10-30平方米（上下水）銀行500-1000平方米、電力獨立、出入口前廳營業(yè)面積100平方米、以上租買均可租賃要簽10年以上彩擴(kuò)店60平方米化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需100平方米以上服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內(nèi)衣均需100平方米以上服務(wù)配套行業(yè)展廳精品店2023/3/611商業(yè)地產(chǎn)營銷已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入了系統(tǒng)化的的運營時代，一個個項目的運作包含含了定位、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、招商、銷售售、經(jīng)營管理等多多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣扣緊密聯(lián)系的整體體，任何一個環(huán)節(jié)節(jié)的失誤都會影響響到整個項目的運運作。專注細(xì)節(jié)，做好每每個環(huán)節(jié)，最終才才能保證項目運作作的成功。2023/3/612在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃劃設(shè)計環(huán)節(jié)，鋪位位的分割對項目的的銷售、招商及后后期的經(jīng)營影響深深遠(yuǎn)，需平衡每個個要素。2023/3/613二、業(yè)態(tài)定位決決定分割標(biāo)準(zhǔn)沒有規(guī)矩，不成成方圓，商鋪分分割不能盲目的的進(jìn)行，在著手手進(jìn)行鋪位分割割前，首先要確確定鋪位分割的的標(biāo)準(zhǔn)，而鋪位位分割標(biāo)準(zhǔn)的確確定主要取決于于項目的業(yè)態(tài)定定位。專業(yè)市場有專業(yè)業(yè)市場的分割標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，零售市場場有零售市場的的分割標(biāo)準(zhǔn)。2023/3/614在零售的分割標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)中街鋪有街鋪的分分割標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)鋪又有內(nèi)鋪的的分割標(biāo)準(zhǔn)對于零售主題商商城的分割甚至至還分為鋪位和和柜臺的區(qū)別等等。標(biāo)準(zhǔn)不同，鋪位位分割的方法和和方式差別很大大，不能一概而而論。2023/3/615在以經(jīng)經(jīng)營為為導(dǎo)向向的商鋪營營銷時時代鋪位分分割也也已經(jīng)經(jīng)不是一一味劃劃小鋪鋪劃螞蟻蟻鋪的的時代代鋪位分分割固固然要要考慮到到銷售售的壓壓力但這并并不意意味一一味的的劃小小要尋求求銷售售和經(jīng)營營的平平衡點點，做到兼兼顧銷銷售、、招商與與經(jīng)營營2023/3/616三、鋪鋪位分分割的的三要要素：：通道道、開開間和和進(jìn)深深在明確確了鋪鋪位分分割標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，具體體進(jìn)行行鋪位位分割割時，，還要要確定定鋪位位分割割的三三要素素，即即通道道、開開間和和進(jìn)深深。而而這三三要素素的確確定，，又是是以鋪鋪位分分割標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為為基礎(chǔ)礎(chǔ)的，，當(dāng)我我們確確定了了鋪位位分割割的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，那么么鋪位位分割割的三三要素素也就就水到到渠成成了。。這里需需要注注意的的是，，通道道要考考慮主主通道道和次次通道道的區(qū)區(qū)別開間和和進(jìn)深深需要要注意意二者者之間間的合合理比比例譬如，，開間間和進(jìn)進(jìn)深的的比例例不宜宜超過過４，，以保保證每每間鋪鋪位的的適用用性。。2023/3/617不少商商業(yè)項項目在在進(jìn)行行鋪位位分割割時，，為了了銷售售利益益最大大化，，不注注意商商鋪的的開間間與進(jìn)進(jìn)深的的比例例，分分割出出開間間狹窄窄而進(jìn)進(jìn)深狹狹長的的商鋪鋪，這這樣的的商鋪鋪很難難適合合業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營營，最最后導(dǎo)導(dǎo)致商商鋪無無法出出租使使用。。2023/3/618鋪位分分割要要考慮慮柱網(wǎng)網(wǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)與死死角鋪鋪位的的處理理進(jìn)行鋪鋪位分分割并并不是是確定定了鋪鋪位分分割的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和三三要素素，鋪鋪位分分割就就能順順利完完成。。在鋪位位分割割的具具體實實施過過程中中，還還要考考慮建建筑柱柱網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)的的問題題，要要合理理處理理柱網(wǎng)網(wǎng)與鋪鋪位分分割之之間的的矛盾盾。譬如柱柱子不不能在在鋪位位中間間，不能影影響商商鋪的的使用用；柱子不不能影影響鋪鋪位的的展示示面等等，還要注注意鋪鋪位分分割后后的賣賣場人人流導(dǎo)導(dǎo)向和和環(huán)通通問題題。2023/3/619死角鋪鋪位的的處理理也需需注重重，任何一一個賣賣場在在進(jìn)行行鋪位位分割割的過過程中中都或多多或少少的遇遇到此此類問問題。。根據(jù)經(jīng)經(jīng)驗，，對于于鋪位位分割割的死死角我們可可以通通過在在保證證整體體實用用率不至太太低的的前提提下適當(dāng)?shù)牡膭澐址中蓍e閑區(qū)，，以增加加死角角區(qū)域域?qū)θ巳肆魑αΦ拇a碼砝，，從而在在一定定程度度上解解決鋪鋪位死死角。。2023/3/620鋪位分分割看看似是是一個個很簡簡單的的問題題但當(dāng)我我們以以經(jīng)營營為導(dǎo)導(dǎo)向來來進(jìn)行行劃分分時才會發(fā)發(fā)現(xiàn)要要對一一個數(shù)數(shù)萬平平方米米的賣賣場進(jìn)進(jìn)行合合理的的鋪位位分割割并非一一件易易事，，須照照顧銷銷售、、招商商、經(jīng)經(jīng)營等等各方方面。。專注于于細(xì)節(jié)節(jié)，扎扎實的的做好好每一一個基基礎(chǔ)性性工作作強調(diào)細(xì)細(xì)節(jié)的的執(zhí)行行力，，才是是項目目成功功運作作的法法門。。2023/3/621四、分割要合合符業(yè)態(tài)的整整體定位要求求。

分割要要合符業(yè)態(tài)種種類對經(jīng)營場場地的具體要要求。

休閑閑娛樂類主要要有書吧、茶茶飲、健身、、電玩、網(wǎng)吧吧、臺球俱樂樂部、影院、、洗浴、館咖咖啡、棋牌室室、酒吧等等等。2023/3/622一是有足夠的的面積，根據(jù)文化主管管部門的要求求，每臺電腦占地地面積應(yīng)不少少于2.5平方米；二是營業(yè)場所所的消防要求求：營業(yè)場所每層層都必須設(shè)置置消防通道、、（消防安全全梯出口）安全出口、消消防防火門消防通道應(yīng)保保持暢通消防防火門應(yīng)應(yīng)距離主進(jìn)門門5M以上消防門寬度應(yīng)應(yīng)不小于1.4M高度應(yīng)不少于于2.1M。以網(wǎng)吧為例：：2023/3/623以健身身房為為例：：一一個普普通的的健身身房有有品100—150平方米米的規(guī)規(guī)模即即可，，這樣樣的一一個健健身房房需要要選擇擇以下下器械械：一臺迷迷你型型大舉舉重器器、一一臺舉舉重床床、一一臺多多功能能跑步步機、、一臺臺單功功能跑跑步機機、一一臺12人站綜綜合訓(xùn)訓(xùn)練器器、兩兩臺健健步器器、兩兩臺按按摩器器、兩兩臺劃劃船器器、一一臺滑滑雪器器、一一臺腹腹肌板板、一一副啞啞鈴架架，另另加一一些小小器械械。這樣一一個健健身房房可同同時有有大約約30人進(jìn)行行鍛煉煉。2023/3/624再次要要考慮慮業(yè)態(tài)態(tài)種類類的地地區(qū)差差異。。以以茶茶飲為為例：：廣廣東東茶飲飲店有有10--20平方米米就足足夠了了而在成成都我我沒見見過小小于150平方米米的茶茶樓。。2023/3/625五、商商鋪分分割銷銷售與與經(jīng)營營的矛矛盾說說到到商場場的經(jīng)經(jīng)營定定位，，每個個人都都可以以談很很多的的見解解與看看法，，不少少商業(yè)業(yè)專家家或者者所謂謂操作作經(jīng)驗驗豐富富的人人士，，代表表發(fā)展展商來來拷問問商業(yè)業(yè)經(jīng)營營定位位問題題，當(dāng)當(dāng)他們們侃侃侃而談?wù)劦臅r時候，，我總總是很很用心心的去去聆聽聽與學(xué)學(xué)習(xí)，，但一一旦我我告訴訴他們們這幾幾萬平平方米米的商商鋪要要銷售售給上上千個個小業(yè)業(yè)主時時，他他們中中的大大部分分人就就有些些不知知所措措了。。2023/3/626如果不不考慮慮商鋪鋪分割割銷售售的問問題，，任何何一個個商場場的經(jīng)經(jīng)營定定位都都是多多向的的，從從經(jīng)營營品種種上來來說服服裝鞋鞋包、、家電電數(shù)碼碼、化化妝品品珠寶寶或者者是家家居建建材、、餐飲飲娛樂樂等等等，從從經(jīng)營營模式式上來來說可可以是是獨立立經(jīng)營營、獨獨立收收銀的的的專專賣店店，也也可以以是開開放式式統(tǒng)一一經(jīng)營營的大大賣場場，從從業(yè)態(tài)態(tài)模式式上來來說從從傳統(tǒng)統(tǒng)的百百貨、、超市市到主主題商商場、、購物物中心心都可可以選選擇，，從商商品檔檔次定定位上上高檔檔、中中高檔檔或者者是中中檔、、中低低檔也也都有有市場場；2023/3/627但是當(dāng)我們一旦考考慮到銷售商鋪的的問題時，可以選選擇的定位方向就就迅速縮小了，開開放式的、統(tǒng)一收收銀的不能搞了、、高檔的甚至中高高檔的也很困難了了，反正涉及到統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營的、統(tǒng)一一收銀、大面積、、大賣場的都難以以成為商場合適的的定位選擇了，因因為產(chǎn)權(quán)分散了，，無法統(tǒng)一了。2023/3/628六、商鋪分割銷售售與返租期的問題題

商鋪返租銷售售已經(jīng)是時下最流流行的商鋪銷售策策略了，返租銷售售的優(yōu)點的確是明明顯的，一來降低低了投資門檻，擴(kuò)擴(kuò)大了投資客戶群群體，二來通過返返租形式，發(fā)展商商或者經(jīng)營管理公公司至少可以拿到到商場2~5年的短期或者10年、20年的長期統(tǒng)一經(jīng)營營權(quán)。2023/3/629但是在實際的操作作過程當(dāng)中返租期期的長短一直是一一個令人困擾的問問題。返租期短，發(fā)展商商包袱小，但投資資者覺得風(fēng)險大，，3、5年后，商場到底經(jīng)經(jīng)營怎么樣，大家家都沒有底。2023/3/630七、平面設(shè)計分割割：平面設(shè)計的內(nèi)容是是確定商業(yè)形態(tài)，，確定承租戶單元元的布局和面積大大小，為所有承租租戶提供一個互利利互惠的機會，最最大限度為每個承承租戶帶來穿行人人流，提供最多的的購物機會。柱距與單元面寬有有直接關(guān)系：大商店面寬，６，，９，１２，１５５，１８，２１，，２４。柱子不宜宜落在店面線上。。2023/3/6312023/3/632根據(jù)經(jīng)驗驗進(jìn)深一一般在２２４—３６米比比較合適適。如果果開間方方向的柱柱距是６６米(9,12,15,18,21,24)那么進(jìn)深深可以是是2×6,3×6，4×6。2023/3/6339米柱距是是商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)比較常常用的選選擇，對對于面積積分割以以及降低低施工成成功有益益。2023/3/634八、商鋪鋪分割的的原則商業(yè)場所所的商鋪鋪如何分分割，對對其今后后的銷售售和經(jīng)營營能否成成功有著著非常重重要的影影響。為了達(dá)到到商鋪分分割的有有效、合合理，必必須遵循循一定的的原則進(jìn)進(jìn)行。2023/3/6351、主題的的原則商鋪的分分割，必必須遵循循主題的的原則。。即結(jié)合商商鋪推廣廣的主題題功能來來進(jìn)行分分割。不同性質(zhì)質(zhì)的商業(yè)業(yè)種類，，對分割割有不同同的要求求，這是是前提。。因此商業(yè)業(yè)項目的的商業(yè)主主題定位位是必須須考慮的的內(nèi)容。。2023/3/636如果項目目某個樓樓層業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃，，將來的的定位是是以服裝裝、音像像業(yè)為主主，則那些進(jìn)進(jìn)深與開開間之比比大于的的商鋪銷銷售不會會有太大大困難，，因為經(jīng)營營服裝、、音像業(yè)業(yè)不需要要太寬的的門面，，而商鋪的的后部又又可以用用來存貨貨?？墒侨绻椖繉淼闹髦饕虡I(yè)業(yè)定位是是以餐飲飲、零售售業(yè)為主主，則幾乎可可以肯定定目前存存在的那那些進(jìn)深深與開間間之比的的商鋪將將會因為為餐飲、、零售業(yè)主主考慮到到不適合合自己將將來經(jīng)營營或者出出租而拒拒絕購買買，因為這些些種類的的商業(yè)要要求必須須有較寬寬的門面面，而很深的的進(jìn)深對對它們幾幾乎沒有有什么用用處。商鋪的分分割必須須結(jié)合功功能主題題來進(jìn)行行。2023/3/6372、人性性化的的原則則商鋪的的分割割，必必須遵遵循人人性化化的原原則。。也就是是說，，分割割出的的商鋪鋪，要要符合合業(yè)主主經(jīng)營營、使使用的的要求求。分割出出的道道路，，要符符合消消費者者的購購物習(xí)習(xí)慣、、購物物心理理和走走路習(xí)習(xí)慣。。2023/3/638這句話話包含含兩層層意思思1、所有有人性性化所所要求求的人人流通路設(shè)設(shè)計必必須要要有；；2、所有有不符符合人人性化化所要要求的人流流通路路設(shè)計計必須須去除除。2023/3/639商業(yè)場場所內(nèi)內(nèi)部的步行行系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計是用用以調(diào)調(diào)節(jié)和分配配人流流量的重要要和有有效手段。。如果按按人性性化所所要求求的人人流通路沒沒有，，必然然會影影響部部分商鋪的的人流流量，，給銷銷售和和經(jīng)營帶來來困難難。而而如果果不符符合人性化化所要要求的的人流流通路路的存在，，又會會造成成面積積上的的極大浪費費，因因為通通路的的唯一一作用就是是用來來走路路，不不會產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上上的效效益。。2023/3/6403、科學(xué)利用用的原則商鋪的分割割，必須遵遵循科學(xué)利利用的原則則。即在滿足消消防要求的的前提下，，盡可能的的充分利用有有效空間面面積，所有有可有可無無的空余面積積都應(yīng)該利利用起來作作為商鋪，，盡量減少和和壓縮輔助助功能區(qū)的的面積。這這是提高使用用率，降低低公攤比例例的唯一有有效途徑。輔助功能區(qū)區(qū)，是指在在商業(yè)場所所中那些必必須具備，而而又不能用用來當(dāng)作商商鋪銷售創(chuàng)創(chuàng)造利潤的面面積。例如如樓梯、道道路、廁所所休閑空地、、設(shè)備間、、綠化、停停車場都屬屬于輔助功能能區(qū)范圍。。2023/3/641九、目前商商鋪分割存存在的缺點點和問題單純從營銷銷的角度出出發(fā)考慮，，目前部分分商業(yè)項目目的分割不不盡合理，，這是造成成部分商業(yè)業(yè)項目公攤攤比例過高高（有的高高達(dá)50%）的直接原原因。不合理的地地方主要表表現(xiàn)在以下下幾個方面面：2023/3/6421、商鋪分割割從設(shè)計可以以看出有許許多商業(yè)項項目分割不不規(guī)則，而而且進(jìn)深與與開間之比大于4：1，這會給將將來銷售和和使用帶來來很多麻煩煩。由于商業(yè)經(jīng)經(jīng)營對場地地形狀結(jié)構(gòu)構(gòu)的要求較較高，不合合理的分割割肯定會對一部分買買家造成排排斥。2023/3/6432、輔助功能能區(qū)輔助功能區(qū)區(qū)太多，白白白浪費了了許多可銷售面積。。主要是樓樓梯太多、、廁所太多多、空閑場地太太多。三多不除，，公攤不減減。2023/3/644樓梯：從設(shè)計上可可以看到，，目前許多多商業(yè)項目在在一、二層層設(shè)計了過過多的公共樓樓梯，按照照一般的人人流量估算，，如果不考考慮消防因因素，根本用用不上過多多的樓梯。。過多的樓梯梯不僅增加加了相應(yīng)的的通道面積，，而且增加加了建安成成本，也不利利于今后的的管理，實在是沒有有必要。建議在消防防標(biāo)準(zhǔn)范圍圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可。。2023/3/645廁所：目前一些商商業(yè)項目在在面積內(nèi)，，分布了十十幾個廁所所！而在深圳沃沃爾瑪2萬平方米的的商業(yè)面積積，一共也只在在一樓設(shè)有有1個公共廁所所，世界500強企業(yè)的精精打細(xì)算，，確實值得得我們參照照和學(xué)習(xí)。。對此，我們們建議設(shè)計計上按照正正常的標(biāo)準(zhǔn)每層保保留一個公公共廁所即即可，這樣不僅節(jié)節(jié)約了面積積、建安費費，還省下了一一大筆的衛(wèi)衛(wèi)生設(shè)備購購買、將來維護(hù)費費用，實實實在在是一一舉多得。。2023/3/646空閑場地：目前的一些商業(yè)業(yè)項目由于設(shè)計計不合理，存在在過多的空閑場場地，浪費了使使用面積。2023/3/6473、通道分割許多商業(yè)項目的的通道和道路分分割不盡合理，，有的用不上，，要用的沒有。。一方面過道沒有有針對人流的導(dǎo)導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計，，設(shè)計了大量過過道、樓梯和回回廊，有的也許今后很很少能利用，浪浪費了空間。另一方面過道設(shè)設(shè)計不規(guī)則，拐拐角、分叉太多多，不符合人的的行走習(xí)慣，對空間也造成浪浪費。2023/3/648按照商場經(jīng)營的的規(guī)則，就怕消消費者不來，來來了就要你多走走路，否則我的的生意怎么好得得起來？深圳等等沿海城市吸取取國外經(jīng)驗，一一般將出入口分分別設(shè)置在商場場的兩側(cè)而非正正中間，在滿足足人流量需要的的前提下，針對對消費者的行走走習(xí)慣，對道路路盡可能的進(jìn)行行壓縮，為的就就是有效提高使使用面積，延長長消費者在商場場內(nèi)的滯留時間間，帶旺商鋪。。2023/3/649十、商鋪分割總總結(jié)：1、近深與開間的的比例要協(xié)調(diào)2、主通道與次通通道的規(guī)劃，在在主要通道盡可可能看到更多的的商鋪3、人流導(dǎo)向4、死角的處理5、盡可能的把使使用率提高，衛(wèi)衛(wèi)生間、通道的的寬度、公共休休閑地帶等的規(guī)規(guī)劃6、購物者的消費費習(xí)慣、消費者者心理、人流走走向習(xí)慣7、柱網(wǎng)的處理，，柱子盡可能不不要放在鋪位中中間，8、不影響消防合合格的要求9、按照業(yè)態(tài)劃分分，服裝、音響響店需要的開間間小、近深長。。餐飲開間適當(dāng)大大點，近深也長長10、分割的形狀盡盡量方正、不要要異形2023/3/650十三：大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)策劃的原原則2023/3/651一、招商策劃的含義義招商策劃是運用用招商人員的知知識和智慧，籌劃一系列的活活動去吸引外來來資金項目落戶的活動。2023/3/6521、招商策劃有有多種多樣的的形式如項日日招商會，在在本地區(qū)舉辦辦投資環(huán)境介介紹會；與大公司建立立較為穩(wěn)定的的溝通渠道；；聘請招商顧問問2023/3/6532、招商策劃要有準(zhǔn)準(zhǔn)確的目標(biāo)定位招商策劃要有明確確的目標(biāo)和要求，，才能保證招商策策劃收到預(yù)期的效效果。否則，策劃就成了了花架子，只能做做表面文章，流于于形式。3、招商策劃要有戰(zhàn)戰(zhàn)略高度，綜觀全全局，立足長遠(yuǎn)任何一次招商籌劃劃活動，不能把眼眼光局限于一時一一地或孤立的一家企業(yè)、、一個項目。4、策劃要有戰(zhàn)略高高度，要通攬招商商形勢，綜觀招商商大局策劃活動的結(jié)束，，同時又蘊藏著下下次策劃活動的開開始，使招商策劃連續(xù)不不斷，影響深遠(yuǎn)。。2023/3/6545、招商策劃過程中中，要了解商戶的投資動問和要求求在此基礎(chǔ)上來確定定自己的招商戰(zhàn)略略系統(tǒng)地制定出自己己的中長期和近期期招商計劃，保持招招商策略的長期性性和一致性，避免招招商過程中的短期期行為和急功近利的的現(xiàn)象。2023/3/6556、招商策劃要知己己知彼，把握優(yōu)勢勢必須具備兩個最根根本要素（1）你的必須擁有自自己的優(yōu)勢，這種優(yōu)勢對商戶要要有吸引力；（2）你要了解商戶的的需求，并告訴商戶我們能能滿足他的需求。。在看到自己優(yōu)勢的的同時，我們也要要知道自已的不足足，并且盡力地去彌補補和克服這些不足足。只有在正確地地認(rèn)清自己、了解自己的基礎(chǔ)上上，在招商過程中中才能做到胸有成成竹，信心十足。。2023/3/6567、招商策劃要突破破成規(guī)，另辟蹊徑徑招商人員，在招商商策劃時要突破成成規(guī)，另辟蹊徑。。要注意求新求實，，體現(xiàn)自己的特色色，招商策劃的突突破口可以選擇招招商形式、招商政策、招商手段、、招商內(nèi)容和雙方方的合作方式等各各個方面。2023/3/6579、招商策劃處在第第一階段是整個招商過程的的開頭，所以，招招商策劃往往要提提前進(jìn)行，適度超超前。太倉促無法保證作作出周密而系統(tǒng)的的策劃；如果策劃劃工作質(zhì)量不高，，招商會的效果也就難以保證。8、招商策劃要把握握時機，適度超前前一個完整的招商過過程往往包括以下下幾個階段招商策劃――信息的收集――雙方接觸――洽談――簽約。2023/3/658二、商業(yè)地地產(chǎn)策劃思思路2023/3/6591、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)面廣商業(yè)地產(chǎn)操操作所涉及及的工作相相當(dāng)廣泛，，從前期市市場調(diào)研、、商業(yè)規(guī)劃劃及建筑規(guī)規(guī)劃等，到到后期招商商、銷售及及商業(yè)運營營管理，每每項工作都都需專業(yè)化化的驚人投投入。2023/3/6602、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商圈調(diào)查查正確的做法法應(yīng)該是先先把市場調(diào)調(diào)查清楚，，這個地方需需要什么商商業(yè)？需要什么業(yè)業(yè)態(tài)？業(yè)態(tài)態(tài)如何分配配？有多大的營營業(yè)額？區(qū)域消費能能力如何？？根據(jù)這些基基礎(chǔ)信息開開發(fā)商規(guī)劃劃合理的商商業(yè)地產(chǎn)。。先后經(jīng)過：：商業(yè)調(diào)研研、商業(yè)策策劃設(shè)計、、建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計、營銷銷策劃、廣廣告策劃等等5個步驟，順序合理、、按部就班班地操作。。2023/3/6613、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃原則則商業(yè)地產(chǎn)在在策劃的過過程中，也應(yīng)時刻注注意商業(yè)優(yōu)優(yōu)先的原則則。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)區(qū)別于住宅宅地產(chǎn)，它更多地是是一種制造造賺錢工具具的過程因此在營銷銷過程中，，必須始終終思考：如何合理有有效地將賺賺錢工具推推銷出去，，使所有從事事商業(yè)的人人了解該賺賺錢工具的的經(jīng)濟(jì)價值值。2023/3/6624、地產(chǎn)與商商業(yè)的對接接非常重要要過去往往是是先地產(chǎn)后后商業(yè)，開發(fā)商蓋房房子的時候候沒有想以以后商業(yè)怎怎么搞，把房子蓋起起來后才開開始招商，，把商鋪打散散賣給小業(yè)業(yè)主?？墒琴u給小小業(yè)主以后后，租給誰誰？誰來經(jīng)營？？這個地方適適不適合搞搞商業(yè)？適合搞什么么業(yè)態(tài)的商商業(yè)？一些開發(fā)商商很盲目，，沒有統(tǒng)籌籌考慮。2023/3/6635、了解市場場、掌握信信息做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃和做做生意相同同，都必須須充分了解解市場、掌掌握最新信信息，并對對競爭對手手做到知己己知彼。盡管商業(yè)地地產(chǎn)策劃的的每一步都都有很強的的計劃性，，但在堅持持執(zhí)行即定定計劃的同同時還必須須根據(jù)市場場的變化和和競爭者的的動態(tài)，實實行即時性性對策，以以確保在激激烈的競爭爭中保持有有利的地位位，搶占市市場先機。。2023/3/6646、商業(yè)地地產(chǎn)策劃劃需要消消費者認(rèn)認(rèn)同對商業(yè)地地產(chǎn)來說說，無論論是投資資者，還還是經(jīng)營營者，他他們的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益都必須須通過最最終的消消費者才才能得以以體現(xiàn)。。商業(yè)的消消費者是是商業(yè)地地產(chǎn)消費費鏈上的的最終環(huán)環(huán)節(jié)。只有當(dāng)消消費者充充分認(rèn)識識到商業(yè)業(yè)的價值值時，他他們才愿愿意在此此投入大大量的資資金血拼拼，商業(yè)業(yè)經(jīng)營也也才會取取得更大大的利潤潤。2023/3/665在商業(yè)地地產(chǎn)營銷銷策劃中中，應(yīng)重重點從消消費者著著手，在在消費的的最終環(huán)環(huán)節(jié)上發(fā)發(fā)力，只有廣大大消費者者認(rèn)可的的商業(yè)場場所，生意才可可能火暴暴，這樣樣逆向刺刺激商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的銷售和和招商。。那么如何何在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的營銷招招商階段段吸引最最終的消消費者，，這便給商商業(yè)策劃劃人提出出了一個個很高的的要求，，必須通過過一系列列的舉措措牢牢抓抓住消費費者。2023/3/6667、運營機機構(gòu)的功功能在商業(yè)地地產(chǎn)的租租售（招招商）中中心，設(shè)設(shè)立商業(yè)業(yè)運營管理的幾幾個基本本職能展展示如：信息息中心、、網(wǎng)絡(luò)采采供中心心、商業(yè)業(yè)廣場人人力資源中心和和事務(wù)代代理中心心等服務(wù)務(wù)機構(gòu)，，各機構(gòu)構(gòu)應(yīng)根據(jù)銷售和和招商的的工作進(jìn)進(jìn)度落實實相關(guān)的的事務(wù)性性工作。。這樣既是是對未來來商業(yè)運運營管理理內(nèi)容的的展示和和承諾增強客戶戶信心；；又是商商業(yè)運營營管理工工作的提提前預(yù)熱、先期期演練，，確保后后期正式式開業(yè)后后的管理理服務(wù)水平，一一舉多得得。2023/3/6678、時機原原則把握應(yīng)仿仿效水庫庫原理，，在水源源充足或或降雨充充分時，，盡可能多多地蓄水水；當(dāng)需需要泄洪洪或為下下游補水水時開閘放水，，氣勢如如宏、一一瀉千里里！同理理，在內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購階段商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)要充分分地營銷銷推廣、、充分地地累積意向客戶戶，并盡盡可能地地與客戶戶簽署認(rèn)認(rèn)購協(xié)議議。當(dāng)積累期期協(xié)議認(rèn)認(rèn)購面積積達(dá)到總總體商業(yè)業(yè)可銷售售面積的60%時，即可可組織聲聲勢浩大大的開盤盤慶典，，當(dāng)日實行客戶戶轉(zhuǎn)化、、當(dāng)日簽簽署正式式的商鋪鋪買賣合合同，以最強大大的銷售售勢頭亮亮相，為為后期持持續(xù)熱銷銷打下堅實的基基礎(chǔ)，首首戰(zhàn)必須須全面告告捷！2023/3/668商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃應(yīng)應(yīng)把重點點精力放放在商業(yè)業(yè)活動的的組織上上2023/3/6699、商業(yè)地地產(chǎn)策劃劃要注重重商業(yè)活活動商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃應(yīng)應(yīng)把重點點精力放放在商業(yè)業(yè)活動的的組織上上，在著力組組織大型型商業(yè)活活動的同同時，利利用平面面媒體給給予適當(dāng)當(dāng)?shù)男麄鲌髨蟮?，加加大活動動的知名名度和聲聲勢！商業(yè)活動重點點要圍繞商開開展，充分提提升項目前期期的商業(yè)氛圍圍，并通過一系系列的前期活活動展現(xiàn)項目目商業(yè)運營管管理的成熟度度和工作模式，，增添整體商商業(yè)的經(jīng)營氛氛圍，增強投投資者、經(jīng)營營者和消費者對對該商業(yè)的信信心。活動必須由策策劃人員、招招商人員和商商業(yè)運營公司司齊心合力共同完成?；顒又鲗?dǎo)原則則是商業(yè)策劃劃的工作重點點也是應(yīng)投入入大量人力物力的環(huán)節(jié)，，應(yīng)給予足夠夠的重視。2023/3/67010、商業(yè)地產(chǎn)策策劃人員的技技能商業(yè)企業(yè)創(chuàng)業(yè)業(yè)策劃的含蓋蓋面比較廣，，涉及到各種種商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)態(tài)及其商業(yè)服服務(wù)業(yè)企業(yè)盈盈利模式和回回報方式這些都是策劃劃人員必需熟熟練掌握的要要點。以項目各產(chǎn)品品規(guī)模設(shè)計為為例，商鋪、、辦公、娛樂樂、餐飲等商業(yè)功能規(guī)規(guī)模比例多少少適合，是要要由項目地各各行業(yè)的市場發(fā)展態(tài)勢勢所決定的，，要經(jīng)過全面面的、專業(yè)的的、細(xì)致的、大量的市市場研究才能能完成，這里里需要各行業(yè)業(yè)的專業(yè)人員組成的市市場調(diào)查小組組，協(xié)同策劃劃人員、建筑筑設(shè)計人員等共同執(zhí)行行的，也是商商業(yè)地產(chǎn)項目目策劃的理由由點。2023/3/671全面的、專業(yè)業(yè)的、細(xì)致的的、大量的市市場研究才能能完成商業(yè)策策劃2023/3/672作為專業(yè)的商商業(yè)房地產(chǎn)策策劃人員，除除了熟悉房地地產(chǎn)開發(fā)、銷銷售各環(huán)節(jié)對賣點的深度度發(fā)掘、提煉煉和行銷控制制點掌控這些些項目專業(yè)知知識外，還必需深知作作為商業(yè)項目目的2023/3/673商業(yè)經(jīng)營成果預(yù)期分析規(guī)劃布局功能定位對外招商市場調(diào)查組織開業(yè)經(jīng)營管理平行垂直動線組織市場定位2023/3/674通過環(huán)環(huán)緊緊扣的全方位、全全過程的策劃及商商業(yè)運營專業(yè)技術(shù)術(shù)的應(yīng)用，才能使使項目達(dá)到開發(fā)商商的企業(yè)愿景。這里不但需需要策劃商業(yè)的專業(yè)業(yè)技術(shù)，還需要具備備戰(zhàn)略管理理、組織設(shè)計、、市場營銷銷、品牌管理諸諸多管理專專業(yè)知識。。2023/3/67511、商業(yè)房地地產(chǎn)項目策策劃的價值值點由于商業(yè)地地產(chǎn)項目是是產(chǎn)品（通通過使用創(chuàng)創(chuàng)造價值）），而不是是商品的重重要特點因此在項目目策劃過程程中更離不不開對未來來運營的商商業(yè)創(chuàng)業(yè)的的策劃，這這是商業(yè)地產(chǎn)項目維維系四方（（開發(fā)商、、業(yè)主、商商業(yè)經(jīng)營者者、消費者者）利益的的根本點著眼于此，，很大程度度就完善了了開發(fā)商的的退出機制制，使開發(fā)發(fā)企業(yè)把業(yè)業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移到開開發(fā)上，而而不是轉(zhuǎn)變變?yōu)闋I運商商。這是商業(yè)房房地產(chǎn)策劃劃人員必需需牢記于心心的，也是是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目策劃劃企業(yè)的立足點、價價值點。2023/3/676商業(yè)是城市市的名片，，居民生活活水平的風(fēng)風(fēng)向標(biāo)，引引領(lǐng)時代潮潮流的開拓拓者由此創(chuàng)新度度成為衡量量商業(yè)房地地產(chǎn)項目策策劃的重要要標(biāo)準(zhǔn)，以以項目商業(yè)業(yè)定位為例，，是超前、、是懷舊、、是經(jīng)典、、是流行等等，這都是是需要仔細(xì)細(xì)考慮的，也是是商業(yè)房地地產(chǎn)項目策策劃的價值值點。商業(yè)地產(chǎn)首首先應(yīng)該是是商業(yè)企業(yè)業(yè)創(chuàng)業(yè)策劃劃，解決使使用的問題題，其次再再是房地產(chǎn)項目目策劃，解解決資金回回籠的問題題，最后再再是開發(fā)企企業(yè)的利潤潤。完成商業(yè)地地產(chǎn)項目策策劃的應(yīng)該該是一個團(tuán)團(tuán)隊，而絕絕非是一個個個人。2023/3/67712、商業(yè)地產(chǎn)的策策劃要結(jié)合的幾幾個方面商業(yè)房地產(chǎn)項目目可以根據(jù)各地地區(qū)消費水平、、消費結(jié)構(gòu)、消消費能力和商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)項目的的經(jīng)營規(guī)模進(jìn)行行經(jīng)營定位的確確定，基本上可可以從以下幾個個方面考慮：2023/3/678①業(yè)態(tài)定位：集購購物、休閑、娛娛樂、文化、飲飲食等多功能服服務(wù)于一體的一一站式大型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)項目；；②目標(biāo)市場定位位：滿足地區(qū)全全客層消費者需需要；地區(qū)或城城市新型商業(yè)區(qū)區(qū)的標(biāo)志性企業(yè)業(yè)；③主題特色：符符合當(dāng)?shù)厝巳旱牡慕?jīng)營主題設(shè)計計；④經(jīng)營品項：吃吃、穿、用、玩玩、樂、賞、游游等項目的合理理配置；2023/3/679商業(yè)地產(chǎn)微觀策策劃經(jīng)營主體選選擇的第三點是是要要考慮零售售業(yè)的一些特點點這包括：①經(jīng)營組織形式（（連鎖經(jīng)營、合合作經(jīng)營還是特特許經(jīng)營）②銷售方式（自自助服務(wù)、自選選商店還是百貨貨商店）③經(jīng)營規(guī)模（大大百貨商店還是是小貨亭）④經(jīng)營范圍（食食品還是非食品品、日用品還是是耐用品、比較較購物還是方便便購物）⑤經(jīng)營商品檔次次（是高價和流流行商品、還是是低價沖動購買買商品）⑥商品本身特點點（是否產(chǎn)生垃垃圾和氣味、是是否需要特別安安全保衛(wèi)措施））2023/3/680在大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃中有四種主要店店鋪類型需要互相聚集集。第一類：是男士士用品店鋪，男男鞋、男裝、運運動用品應(yīng)當(dāng)集集中布置。第二類：是女士士用品和兒童用用品店，包括女女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩玩具等等，這樣樣便于在購買之之前對商品款式式價格和顏色進(jìn)行行比較。第三類：是食品品零售店鋪，包包括肉店、魚店店、熟食店、面包店等等，聚聚集不僅給購物物者帶來方便，，而且還能有效的增加銷量。。第四類：適合聚聚集的還有個人人服務(wù)店鋪，這這些服務(wù)設(shè)施需需要靠近停車場和和入口，有可能能的話集中布置置，并與其它微微觀經(jīng)營主體相對對分離，讓購物物者出入方便，，允許他們在商商業(yè)房地產(chǎn)營業(yè)時時間之外繼續(xù)營營業(yè)。2023/3/681如果商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模比較大，，則可以考慮安安排百貨商場百貨商場往往成成為大型商業(yè)房房地產(chǎn)的核心，，但是常常只能能獲得比較低的租租金，特殊的情情況還能夠有所所增加，并且隨著面積的的增加而遞減。。小型百貨商場則則往往成為大型型商業(yè)房地產(chǎn)的的次級核心經(jīng)營主體。小型百貨商場往往往也很重要，，所以也可以通通過談判得到比較低的租金。。2023/3/68213、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃重點租租金制制定在確定定了微微觀經(jīng)經(jīng)營主主體在在商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)中中的分分布之后，，就需需要確確定各各個微微觀經(jīng)經(jīng)營主主體的的租金金。租金的的制定定應(yīng)該該依據(jù)據(jù)商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)項項目的的投資資計劃計算算分析析單位位面積積物業(yè)業(yè)成本本、經(jīng)經(jīng)營管管理成成本參考當(dāng)當(dāng)?shù)厥惺袌錾躺虡I(yè)物物業(yè)租租金水水平，，并綜綜合考考慮項目經(jīng)經(jīng)營策策略制制定切切實可可行的的招租租條件件按照慣慣例招招商招招租條條件可可以分分為A、B、C類，用以區(qū)區(qū)別不不同情情況下下對分分類項項目的的招租租。2023/3/683招商招招租條條件對對同一一項目目要穩(wěn)穩(wěn)定，，對薄薄利配配套項項目要要有一一定程度的的靈活活性。。店面租租金與與商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)的的規(guī)模模和檔檔次有有關(guān)，，大型型或高高檔次次的商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)租金金高，，小型型商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)租租金相相對較較低。。此外，，位置置不同同，租租金也也會有有所差差別，，即使使在同同一商商業(yè)房房地產(chǎn)項目目內(nèi)部部，位位置較較好的的店面面往往往能夠夠獲得得比較較多的的租金金。2023/3/68414、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃選擇擇策略略商業(yè)項項目應(yīng)應(yīng)該盡盡量選選擇國國內(nèi)外外某些些領(lǐng)域域知名名企業(yè)業(yè)、知名品品牌。。推廣策策劃應(yīng)應(yīng)該面面對國國際性性水準(zhǔn)準(zhǔn)的眾眾多機機會的的篩選選，范圍上上要廣廣，重重點介介紹項項目所所在地地消費費環(huán)境境、本本項目的經(jīng)經(jīng)營定定位、、項目目的業(yè)業(yè)態(tài)組組合、、經(jīng)營營規(guī)模模、管管理模式等等合作作商關(guān)關(guān)心的的實際際問題題，使使合作作商對對項目目有全面、、深入入的了了解，，便于于進(jìn)一一步接接觸洽洽談合合作。。2023/3/685商業(yè)地地產(chǎn)項項目的的策劃劃的程程序發(fā)發(fā)達(dá)地地區(qū)一一般要要由內(nèi)內(nèi)而外外，即即先做做好本本地區(qū)區(qū)推介介工作作，再再進(jìn)一一步吸吸引外外地合合作項項目；；如東東部沿沿海開開放城城市上上海、、廣州州、深深圳等等地區(qū)區(qū)；其其他地地區(qū)可可以先先外后后內(nèi)，，即首首先去去吸引引在國國內(nèi)外外市場場上領(lǐng)領(lǐng)先的的企業(yè)業(yè)和品品牌，，再選選擇當(dāng)當(dāng)?shù)赜杏刑厣纳躺唐泛秃头?wù)務(wù)項目目。2023/3/686商業(yè)地地產(chǎn)項項目的的策劃劃的形形式采采用立立體交交叉的的方式式進(jìn)行行，可可以通通過新新聞發(fā)發(fā)布會會、報報紙雜雜志、、廣播播電視視、行行業(yè)協(xié)協(xié)會等等靈活活多樣樣的方方式。。商業(yè)地地產(chǎn)項項目的的策劃劃在微微觀經(jīng)經(jīng)營主主體選選擇上上應(yīng)該該遵循循如下下策略略：核核心主主力店店先行行，輔輔助店店隨后后的原原則；；零售售購物物項目目優(yōu)先先，輔輔助項項目配配套的的原則則；放放水養(yǎng)養(yǎng)魚的的原則則；先先做人人氣，，再做做生意意的原原則。。2023/3/687三、大大型商商業(yè)地地產(chǎn)全全程推推廣策策劃運運營推廣策策劃運運營2023/3/6881、思路決定出路目前，國內(nèi)商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)商幾乎都都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化而來，許多人缺乏現(xiàn)代商商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運作作理念，往往只重重選址和招商但輕布局和開業(yè)。。套用房地產(chǎn)思路路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，，以物管方式管理活活生生的商場，缺缺乏專業(yè)化開發(fā)技技能。盡管商場選址好卻卻回報差，招商火火爆、炒作轟動，，開業(yè)卻很冷清，往往賺賺了樓市（或?qū)懽肿謽牵﹨s虧了商場場。2023/3/6892、要規(guī)劃更要策劃劃從前期選址、定位位、規(guī)劃布局，到到中期招商、租售售，再到后期的競爭力經(jīng)營管理理、物業(yè)增值等，，都離不開整體精精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。俗話說“三軍未動動，糧草先行”，，商業(yè)地產(chǎn)同樣要要項目未動策劃先行。2023/3/690整體策劃在商業(yè)地地產(chǎn)運作中是整個個項目的靈魂，好策劃往往事半功功倍，缺乏整體商業(yè)形象象的商業(yè)地產(chǎn)很難難開發(fā)成功，有了一個好的策劃劃往往就成功了一一半。2023/3/6913、整體布局事關(guān)開開發(fā)成敗商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)規(guī)劃與住宅的規(guī)劃劃有著根本不同，，布局時理應(yīng)先商商業(yè)后地產(chǎn)，而當(dāng)當(dāng)前國內(nèi)開發(fā)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)卻往往先地地產(chǎn)后商業(yè)，一味味套用房地產(chǎn)模式式搞規(guī)劃、搞布局局。2023/3/692商業(yè)地產(chǎn)必須要有有突出商業(yè)主題，，突出現(xiàn)代商業(yè)運運作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。重選址招商，輕規(guī)規(guī)劃布局已成為商商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)之之一。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)基本概念，缺乏乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營實實踐，房產(chǎn)專家設(shè)計出來的商場往往往好看不中用，，最終變成死場一一個，無法后續(xù)經(jīng)營。2023/3/693目前國內(nèi)內(nèi)約有70％的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目就是是因為整整體布局局先天不不足造成成失誤或或失敗的的整體布局局事關(guān)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)成敗，，絕非危危言聳聽聽！2023/3/6944、招商成成功不等等于萬事事成功不少開發(fā)發(fā)商認(rèn)為為，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)的重中之之重就是是招商。。因此往往往對商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的前期選選址定位、規(guī)規(guī)劃布局局少做論論證分析析一味只重重招商，，甚至急急功近利利商場各種種軟硬件件設(shè)施未未完善就就帶病招商商，以房房地產(chǎn)模模式搞招招商以求早日日回籠資資金獲得得回報。。2023/3/695商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)以經(jīng)營效益益論成敗，招招商順利并不不代表今后一一切都順利?！，F(xiàn)實中宣傳傳炒作越轟動動，招商租售售越火爆的商商業(yè)地產(chǎn)，開開業(yè)后往往并并不成功，效效益差、失敗敗收場都有可可能。有的開發(fā)商招招商時只顧眼眼前利益，一一味追求招商商率，缺乏全全盤統(tǒng)籌規(guī)劃劃。2023/3/696許多商家不管管理主力店、、次主力店、、小攤檔，也也很少顧及功功能區(qū)域、布布局位置、經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)。只要有人租賃賃商鋪就放租租出去，套用用房地產(chǎn)模式式搞商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)招商，勢必必會埋下重重重隱患。一味追求招商商率，缺乏全全盤統(tǒng)籌規(guī)劃劃。2023/3/6975、商業(yè)地產(chǎn)開開業(yè)需要好策策略開發(fā)商普遍認(rèn)認(rèn)為，招商成成功后，只要通知客戶戶按時開業(yè)就就是了，卻從根本上忽忽視商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開業(yè)需要好策略，缺缺乏營造一個個熱鬧興旺的商業(yè)氛圍圍的能力。有的甚至不惜惜孤注一擲，，缺乏開業(yè)運作作資金，負(fù)債債也開業(yè)，如此此一來，往往往造成開業(yè)“開開壞頭”，場場面冷清，難以為繼，失失敗也是遲早早的事。2023/3/698開業(yè)必須講究究策略和時機機，急于求成的結(jié)結(jié)果往往是欲欲速則不達(dá)。。好的開業(yè)策略略需要審時度度勢，做到知彼知己己，因市制宜宜，因時制宜，因因地制宜，因人制宜，以以求得天時、、得地利、得人人和。2023/3/6996、商業(yè)地產(chǎn)需需要復(fù)合型團(tuán)團(tuán)隊商業(yè)地產(chǎn)是十十分復(fù)雜的復(fù)復(fù)合地產(chǎn)，有有人比喻說：：“住宅地產(chǎn)產(chǎn)是小學(xué)生；；商務(wù)地產(chǎn)、寫寫字樓、度假假村是中學(xué)生生；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是大學(xué)生。。商業(yè)地產(chǎn)迫切切呼喚高素質(zhì)質(zhì)專業(yè)人才。。商業(yè)地產(chǎn)與房房地產(chǎn)是兩個個既有聯(lián)系又又運作完全不不同的概念，，房地產(chǎn)以銷銷售論回報，商業(yè)地地產(chǎn)以經(jīng)營論論成敗。2023/3/6100既懂地產(chǎn)又精精通商業(yè)經(jīng)營營的復(fù)合型商商業(yè)地產(chǎn)人才才，必須是經(jīng)經(jīng)過實戰(zhàn)磨練練，有親自策劃開開發(fā)成功經(jīng)驗驗的人。開發(fā)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可可謂得人才者者得天下，妒人才者失天天下。商業(yè)地產(chǎn)選址址可以多做選選擇，資金亦亦可多方籌集集，而具備商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)運營成功豐富經(jīng)驗驗及專業(yè)技能能的復(fù)合型人人才卻是良將將難求。2023/3/6101從目前商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專業(yè)業(yè)人才的缺缺乏在很大大程度上制制約了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的健健康發(fā)展。。2023/3/61027、以市場為為導(dǎo)向重視視培育商場場商業(yè)地產(chǎn)在在開發(fā)運營營當(dāng)中，不不論是將商商場分割銷銷售，還是是只租不售售，開發(fā)商都要要承擔(dān)社會會責(zé)任，不不但要建場場，還要以以市場為導(dǎo)導(dǎo)向，以經(jīng)經(jīng)營為中心，與商商戶同心協(xié)協(xié)力培育好好商場。不斷優(yōu)化整整合各類商商業(yè)資源，，做到人無無我有，人人有我優(yōu)，，創(chuàng)造更好好的營商環(huán)境以利利早日促旺旺商場，吸吸引更多客客戶到來，，落地生根根開花結(jié)果果，實現(xiàn)開發(fā)商、、投資者、、經(jīng)營者、、消費者共共贏目的。。2023/3/61038、訂單商業(yè)業(yè)地產(chǎn)并非非靈丹妙藥藥近年來國內(nèi)內(nèi)流行先找找好主力商商家，再按按商家需要要建大型商商場的訂單單商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模式式。表面看來，，這似乎降降低了開發(fā)發(fā)風(fēng)險，但但實際上卻卻仍是沿用用住宅模式式搞開發(fā)，，高價炒作作產(chǎn)權(quán)式返返租商鋪套套現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)分分散存在影影響后續(xù)經(jīng)經(jīng)營的隱患患，應(yīng)該說說從開發(fā)商商打著訂單單商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)概念，銷銷售產(chǎn)權(quán)式式商鋪那天天起就已埋埋下，最終終將勢必與與小業(yè)主糾糾紛不斷。。2023/3/6104訂單商業(yè)地地產(chǎn)并非靈靈丹妙藥2023/3/6105綜觀國內(nèi)不不少商業(yè)地地產(chǎn)策劃機機構(gòu)或?qū)＜壹?，原來都都是主要從從事房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的，，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)可說是半半路出家。。往往只是套套用房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模式式，迎合開開發(fā)商的主主觀欲望來來策劃商業(yè)業(yè)地產(chǎn)。如果片面相相信這種故故弄玄虛，，有理論而而無成功開開發(fā)實戰(zhàn)經(jīng)經(jīng)驗的策劃劃機構(gòu)或?qū)＜夷敲瓷虡I(yè)地地產(chǎn)開發(fā)將將成紙上談?wù)劚膶嶒烌炇?。這種打著策策劃大師幌幌子魚目混混珠、敗壞壞商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃界聲聲譽的案例例并不少見見，他們嚴(yán)重影影響了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)全程程策劃的健健康發(fā)展。。9、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)策劃不可可紙上談兵兵2023/3/610610、增強事前風(fēng)險防防范意識針對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)陷阱和誤區(qū)區(qū)無處不在的現(xiàn)象象，高回報誘惑之之下潛在的高風(fēng)險。不僅要考慮政策、、資金有風(fēng)險，更更要認(rèn)真調(diào)查論證證，融會貫通，以整體觀念開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)，做到前前瞻后顧。2023/3/6107四、遵循商業(yè)量化化原則商業(yè)是一個量化的的行業(yè)，是需要有有量化的購買能力，所以商商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，，特別是大型綜合商業(yè)、商商業(yè)中心的開發(fā)也也必須是一個量化的過程，，而量化是通過商商業(yè)規(guī)劃來完成的。2023/3/6108遵循商業(yè)量化原則則2023/3/61091、要進(jìn)進(jìn)行深深入細(xì)細(xì)致的的市場場調(diào)查查與研研究分分析，，以數(shù)數(shù)據(jù)確確定消消費區(qū)區(qū)域及及消費費能力力；2、研究究分析析現(xiàn)在在及未未來競競爭環(huán)環(huán)境，，以確確定消消費區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的消消費需需求。。消費需需求在在數(shù)量量上及及業(yè)態(tài)態(tài)上一一旦確確定，，應(yīng)依依照客客觀的的需求求量，，量體裁裁衣地地規(guī)劃劃設(shè)計計商業(yè)業(yè)設(shè)施施。3、國內(nèi)內(nèi)大部部分開開發(fā)商商常常常是以以自己己所擁擁有的的土地地資源源而不不是以以市場場需求求作為規(guī)規(guī)劃基基礎(chǔ)，，這樣樣將增增大投投資風(fēng)風(fēng)險，，對入入住商商鋪而而言，，其運運營風(fēng)風(fēng)險也也是顯而易易見的的。2023/3/6110五、滿滿足需需求而而非創(chuàng)創(chuàng)造需需求商業(yè)地地產(chǎn)服服務(wù)于于商業(yè)業(yè)店鋪鋪，商商業(yè)店店鋪服服務(wù)于于消費費者。。消費者者客觀觀的消消費類類別及及總量量的確確定決決定了了商業(yè)業(yè)店鋪鋪的類別別及總總量。。具有特特色高高質(zhì)量量的商商業(yè)能能在更更大范范圍內(nèi)內(nèi)吸引引消費費者，，但隨著著商業(yè)業(yè)系統(tǒng)統(tǒng)的逐逐步完完善，，這種種跨越越很大大區(qū)域域的吸引力力將逐逐步減減弱。。2023/3/6111滿足需需求而而非創(chuàng)創(chuàng)造需需求2023/3/6112目前國國內(nèi)不不少開開發(fā)商商過分分依概概念的的炒作作創(chuàng)造造需求求，追追求轟轟動效效益，，這類項項目往往往開開始時時轟轟轟烈烈烈，運運營一一段時時間后后由于于消費費力不不足而難以以支撐撐，最最終受受害的的是店店鋪、、店鋪鋪投資資人及及開發(fā)發(fā)商。。目前國國內(nèi)部部分城城市政政府對對商業(yè)業(yè)設(shè)施施的規(guī)規(guī)劃及及管理理尚未未達(dá)到到一個個合理理及有力力的程程度，，因而而此類類風(fēng)險險將會會加大大。2023/3/6113六、體現(xiàn)實實施的可行行性合理的商業(yè)業(yè)規(guī)劃一方方面最大程程度地滿足足消費市場場的需求，另另一方面最最大程度地地滿足投資資開發(fā)商的的財務(wù)目標(biāo)，，具有豐富富經(jīng)驗的優(yōu)優(yōu)秀商業(yè)規(guī)規(guī)劃專家公公司應(yīng)通過對對市場競爭爭環(huán)境及對對項目深刻刻的調(diào)查研研究規(guī)劃設(shè)計計出一套有有可實施性性的商業(yè)規(guī)規(guī)劃方案。。2023/3/6114體現(xiàn)實施的的可行性2023/3/6115這需要一個個有綜合專專業(yè)經(jīng)驗的的團(tuán)隊來完完成首先，他們們應(yīng)該非常常了解市場場，了解消消費者，了了解商業(yè)特別是作為為主力店的的優(yōu)秀品牌牌店鋪，尤尤其要非常常了解大型綜合商業(yè)業(yè)設(shè)施內(nèi)部部的功能管管理及組織織，并且通通過建議的規(guī)劃方案案力爭最準(zhǔn)準(zhǔn)確地執(zhí)行行下一步招招商、管理理工作，最大程度地地保證商業(yè)業(yè)及商業(yè)中中心的持久久良好運營營，以最大程度地保保證投資開開發(fā)商的財財務(wù)目標(biāo)的的實現(xiàn)。2023/3/6116合理的商業(yè)業(yè)規(guī)劃除了了完成功能能的規(guī)劃及及組織外，，還應(yīng)對項項目的業(yè)態(tài)態(tài)及業(yè)態(tài)分布提出可可實施方案案。為了提高下下一步招商商工作的準(zhǔn)準(zhǔn)確性及回回避投資方方重建、改建所所造成的浪浪費，商業(yè)業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊隊?wèi)?yīng)充分利利用其對商商業(yè)客戶的的了解，并通過預(yù)招招商工作，，力爭相對對準(zhǔn)確確定定主要商業(yè)業(yè)店鋪的具具體位置、、面積及相關(guān)建筑筑要求。七、奠定高高質(zhì)量招商商的基礎(chǔ)2023/3/6117奠定高質(zhì)量量招商的基基礎(chǔ)2023/3/6118合理的商業(yè)規(guī)規(guī)劃應(yīng)提供給給入駐商業(yè)合合理有序的營營業(yè)環(huán)境及舒舒適的購物環(huán)境，，最大限度保保證入駐商業(yè)業(yè)對消費者的的吸引力及店店鋪間的人流共享享，只有這樣樣店鋪才愿意意入駐并在此此長期經(jīng)營。。無序的規(guī)劃將將加大招商的的難度，特別別是對主要商商業(yè)的招商難難度，由此而產(chǎn)生商商業(yè)中心吸引引力不足，難難以正常運營營。2023/3/6119八、確保持續(xù)續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的的實現(xiàn)綜合商業(yè)項目目開發(fā)后需要要運營管理，，好的商業(yè)規(guī)規(guī)劃在項目開開發(fā)前期就提提供了項目開開業(yè)后良好的的運營管理基基礎(chǔ)。商業(yè)設(shè)施的改改造及經(jīng)常性性的、大批量量的店鋪更換換對整個商業(yè)業(yè)中心及投資資人都會產(chǎn)生生巨大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失。2023/3/6120九、保證投資資回報的安全全性只有合理的商商業(yè)規(guī)劃才能能提供商業(yè)中中心持久良好好運營的基礎(chǔ)礎(chǔ)，也只有這這樣才能保證項目投資資方投資回報報的安全性及及穩(wěn)定性。同時只有考慮慮到商業(yè)的量量化性，才可可以正確加以以開發(fā)及管理理，最大可能能地回避風(fēng)險，保證商商鋪、商業(yè)中中心及投資人人的長期盈利利。2023/3/6121十、加大融資資的可能性有了合理的商商業(yè)規(guī)劃才能能準(zhǔn)確的實施施后續(xù)的招商商、管理工作作，才能保證證入駐商業(yè)及商業(yè)中中心的長期良良好運營及增增長，才能對對專業(yè)投資人人及機構(gòu)產(chǎn)生生吸引力。目前國外大量量的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資機構(gòu)及及基金都在準(zhǔn)準(zhǔn)備或開始進(jìn)進(jìn)入中國市場場，由于他們有長期期投資商業(yè)地地產(chǎn)的經(jīng)驗，，對于商業(yè)規(guī)規(guī)劃水平、店店鋪甄別水平平及商業(yè)中心管理水水平非常敏感感，這是保證證投資回報安安全性、穩(wěn)定定性及增長的的基礎(chǔ)。雖然外資投資資在項目前期期、開發(fā)期及及運營期三個個階段都存在在可能性，但但是商業(yè)中心可長期期良好并持續(xù)續(xù)增長運營的的狀態(tài)及趨勢勢將在融資可可行性及價格格上起著決定性作用用。由此可見，商商業(yè)規(guī)劃的水水平在其中起起著至關(guān)重要要的作用。2023/3/6122十四：商業(yè)地地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計計原則2023/3/6123商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃前一一定要先找到主力力品牌商家，要按照主力店的需需求來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)設(shè)計，否則后期會遇到很很大的阻力和壓力力。2023/3/6124一、先策劃后設(shè)設(shè)計策劃引導(dǎo)設(shè)設(shè)計2023/3/61251、專業(yè)策劃顧問問根據(jù)業(yè)態(tài)特點和和操作方法對商業(yè)地產(chǎn)項目目規(guī)劃設(shè)計很多主力店找機機構(gòu)來評估投資要謹(jǐn)慎顧問問中介機構(gòu)2023/3/61262、先策劃后設(shè)計計規(guī)避設(shè)計風(fēng)險險利用專業(yè)機構(gòu)長期市場分析財務(wù)分析報告與商家先溝通市場信譽保障2023/3/6127二、注重各單位位空間的個性商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)設(shè)計規(guī)劃，不應(yīng)應(yīng)只是概念問題題。要讓消費者對購購物環(huán)境產(chǎn)生一一種良好的印象象，需要建筑師師來精心設(shè)計。。2023/3/6128三、人性化設(shè)計計尺度設(shè)計強調(diào)平易近近人這樣才能吸引人人流要讓顧客感覺舒舒服讓消費者體驗親親切2023/3/6129四、因地制宜入入鄉(xiāng)隨俗地方文化有差異異設(shè)計規(guī)劃要了解解當(dāng)?shù)匚幕筒町惍愐虻刂埔巳豚l(xiāng)隨隨俗2023/3/6130五、強強調(diào)內(nèi)內(nèi)部空空間的的可視視性商業(yè)地地產(chǎn)強強調(diào)氣氣派很多內(nèi)內(nèi)部空空間設(shè)設(shè)計卻普遍遍缺乏乏人情情味環(huán)境設(shè)設(shè)計不不很理理想感覺象象是個個大迷迷宮2023/3/61312、積極極利用用色彩彩營造造氣氛氛（1）暖色色系類類激發(fā)發(fā)夠欲欲望暖色系系的深深色，，是造造成興興奮感感的元元素之之一能使賣賣場顯顯得熱熱鬧，，刺激激顧客客的興興奮感感，使使其快快速購購物。。（2）低彩彩度挽挽留顧顧客為使賣賣場呈呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)重氣氣氛，，延長長顧客客停留留時間間，選選擇暖暖色系系類低低彩度度的顏色色最合合適。。（3）色彩彩搭配配需適適當(dāng)根據(jù)顧顧客特特點和和場所所氣氛氛，合合理安安排色色彩使使用。。2023/3/6132天時、、地利利、人人和都都會直直接影影響企企業(yè)的的經(jīng)營營。天時是是指商商家對對投資資時機機的把把握以以及在在經(jīng)營營過程程中的的時令令性的的把握握；人和是是商品品在管管理上上的技技巧，，包括括服務(wù)務(wù)態(tài)度度、促促銷手手段、、廣告告宣傳傳等方方面。。地利也也是一一個非非常重重要的的因素素，屬屬于建建筑策策劃的的范疇疇。店址選選擇適適當(dāng)，，占有有地利利之勢勢，廣廣泛吸吸收消消費者者促進(jìn)進(jìn)銷售售，實實現(xiàn)更更好的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益。九、商商業(yè)地地產(chǎn)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計中中也要要考慮慮選址址原則則2023/3/6133城市商商業(yè)中中心的的形成成和發(fā)發(fā)展是是城市市、社社會、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)和科科技等等領(lǐng)域域綜合合作用用的產(chǎn)物，，按其其相互互作用用的規(guī)規(guī)模和和范圍