2016年廣東房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：三級資質(zhì)試題

2016年廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：三級資質(zhì)試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格和對倉儲(chǔ)或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價(jià)格可能產(chǎn)生的變動(dòng)方向，下面描述正確的為_。A.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值B.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值C.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值D.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值2、甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%,乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是。A：甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B：乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C：甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D：難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小E：借款合同3、因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來的價(jià)值損失，故通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致折現(xiàn)率_。A.提高B.降低C.無變化D.為零4、投資利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額與的比率。A：總開發(fā)成本8：項(xiàng)目投資的資本價(jià)值^項(xiàng)目總投資D：總開發(fā)價(jià)值E：借款合同5、行政裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起—日內(nèi)做出。153045606、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%,收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/m2。38004500C.5200D.56007、需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價(jià)格的定價(jià)方法是_。A.目標(biāo)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.成本加成定價(jià)法8、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯(cuò)誤的是_。A.吸納周期是捐房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時(shí)間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)9、從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力的財(cái)務(wù)報(bào)表是。A：全部投資現(xiàn)金流量表B：資本金現(xiàn)金流量表C：投資者各方現(xiàn)金流量表D：資金來源與運(yùn)用表E：借款合同10、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為一年。4042485011、甲與乙簽訂商品房買賣合同，如甲有侵權(quán)行為，依據(jù)《民法通則》，訴訟時(shí)效期間從—時(shí)起計(jì)算。A.合同簽訂B.合同生效C.權(quán)利被侵害D.乙知道或者應(yīng)當(dāng)知道12、生地與熟地之間的價(jià)格差異（）。A.僅僅是土地開發(fā)費(fèi)用B.是土地開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤和稅費(fèi)等C.僅僅取決于容積率的高低D.是開發(fā)商利潤13、市場趨勢的分析方法中，—就是通過直接詢問消費(fèi)者在某一時(shí)期需求哪些商品及其數(shù)量來進(jìn)行分析的方法。A.購買者意圖調(diào)查法B.銷售人員意見綜合法C.專家意見法D.時(shí)間序列分析法14、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，工業(yè)用地出讓最高年限為_。50年60年70年40年15、為控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是。A：本次貸款的月還款額/月均收入B：（本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額）/月均收入C：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收入D：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額）/月均收入E：借款合同16、出讓地塊的位置、使用性質(zhì)等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)提出。（2008年試題）A：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B：土地利用總體規(guī)劃C：修建性詳細(xì)規(guī)劃D：控制性詳細(xì)規(guī)劃E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、建設(shè)用地規(guī)劃管理由—部門負(fù)責(zé)。A.建設(shè)B.房地產(chǎn)管理C.城市規(guī)劃行政主管D.土地管理18、某套住宅建筑面積為100m2,套內(nèi)建筑面積為92m2,使用面積為80m?,每平方米使用而積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為元。A：2400B：2580C：2607D：2760E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格19、關(guān)于估價(jià)對象狀況描述的說法，正確的是。A：對估價(jià)對象范圍的描述就是說明其四至B：對建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀C：對建筑物實(shí)物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層D：對土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格20、相對于現(xiàn)金回報(bào)率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。A.投資利潤率B.投資回報(bào)率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率21、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%,抵押貸款的年利率為6%,自有資本要求的年收益率為9%,該類房地產(chǎn)的資本化率為_%。6.06.98.89.022、下列關(guān)于資產(chǎn)的分類及特點(diǎn)的表述，不正確的是。八：按流動(dòng)性進(jìn)行分類，可以分為流動(dòng)資產(chǎn)、長期資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)B：一般來說，流動(dòng)資產(chǎn)所占比例越大，說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越弱^按資產(chǎn)有無實(shí)物形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)D：將專利、商標(biāo)這些不具有物質(zhì)形態(tài)，能夠給企業(yè)帶來超額利潤的資產(chǎn)稱為無形資產(chǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某宗房地預(yù)計(jì)未來每年凈收益為16萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%,假設(shè)該宗土地的年限為無限年，則該宗土地的價(jià)值為。A：158萬元B：156萬元C：176萬元D：178萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格24、甲土地的樓面地價(jià)為2000元/近，建筑容積率為5；乙土地的樓面地價(jià)為1500元/近，建筑容積率為7.若兩宗地的土地面積等其他條件相同，其總價(jià)相比。A：甲等于乙B：甲大于乙C：甲小于乙D：無法判斷大小E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格25、對以房地產(chǎn)買賣為目的的房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，當(dāng)租約租金與市場租金有差異且租期較長時(shí)，租約租金與市場租金差異的影響_。A.應(yīng)考慮B.不考慮C.無所謂D.不大二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價(jià)格為2000元/m2,對其作交易日期修正到2004年10月1日的價(jià)格為一元/m2。A.2121B.2200C.1819D.22422、以被保險(xiǎn)標(biāo)的的不同性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，可將商業(yè)保險(xiǎn)分為_。A.定值保險(xiǎn)和不定值保險(xiǎn)B.單一危險(xiǎn)保險(xiǎn)和綜合危險(xiǎn)保險(xiǎn)C.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)D.原保險(xiǎn)和再保險(xiǎn)3、在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由—的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。A.本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有B.所有參加該估價(jià)項(xiàng)目C.由引交估價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任D.任本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人4、估價(jià)作業(yè)方案編制的思路包括。A：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法B：擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道C：預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)D：估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排E：估價(jià)報(bào)告的編寫5、下列閑置土地的處置方式，正確的有。A：延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長不得超過兩年B：政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地C：改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)D：延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長不得超過一年E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書6、下列關(guān)于高層建筑，表述正確的是。A：7—9層為高層建筑B：10層以上（含10層）為高層建筑C：公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m的（但不包括總高度24m的單層建筑）為高層建筑D：建筑總高度超過100m的住宅，為超高層建筑E：建筑總高度超過100m的綜合性建筑，為超高層建筑7、股票和債券的相同之處表現(xiàn)在_。A.都是融資工具B.都是流通證券C.享有相同權(quán)利D.都是長期投資E.都可以為投資者帶來收益8、下列行業(yè)中，（）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。A.批量行業(yè)B.僵滯行業(yè)C.分塊行業(yè)D.專業(yè)化行業(yè)9、下列關(guān)于定額計(jì)價(jià)方式與工程量清單計(jì)價(jià)方式差別的表述中，正確的是。A：定額計(jì)價(jià)方式采用綜合單價(jià)形式，工程量清單計(jì)價(jià)方式采用總價(jià)形式B：定額計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用合理低價(jià)中標(biāo)法，工程量清單計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用百分制評分法C：定額計(jì)價(jià)方式是一種市場定價(jià)模式，工程量清單計(jì)價(jià)方式是一種政府定價(jià)模式D：定額計(jì)價(jià)方式是在發(fā)出招標(biāo)文件后編制工程量清單，工程量清單計(jì)價(jià)方式是在招標(biāo)前由招標(biāo)人編制工程量清單E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、可比實(shí)例一般選取的數(shù)量范圍為_。3?55?106?83?1011、房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估，既可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定，估價(jià)方法宜采用。A：成本法B：路線價(jià)法C：假設(shè)開發(fā)法D：基準(zhǔn)地價(jià)修正法E：市場比較法12、下列選項(xiàng)中，決定房地產(chǎn)需求量的因素有。A：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平B：該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本C：相關(guān)物品的價(jià)格水平D：房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期E：消費(fèi)者的偏好13、以下房地產(chǎn)中是基于租賃收入測算凈收益的有。A：影劇院B：普通住宅C：倉庫D：停車場E：汽車加油站14、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為_。A.聯(lián)合代理B.買方代理C.獨(dú)家代理D.賣方代理E.雙重代理15、某非經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估一宗以房產(chǎn)為主的項(xiàng)目，評估的房地產(chǎn)總價(jià)為2400萬元，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，估價(jià)收費(fèi)最高為萬元。A：1.92B：3.60C：4.57D：6.00E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%,所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為萬元。A：22.0B：24.0C：25.6D：26.0E：借款合同17、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為_。-1.33-0.66C.0.66D.1.5318、根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為。A：有償B：無償C：地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓D：地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓E：出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓19、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是_。A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房B.某酒廠廠房C.某待出讓土地D.某寫字樓20、下列符合商品房現(xiàn)售條件的有。A：取得土地使用權(quán)證書B：出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書C：E通過竣工驗(yàn)收D：物業(yè)管理方案未落實(shí)E：拆遷安置正在落實(shí)21、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地_。A.最低價(jià)格B.最高價(jià)格C.平均價(jià)格D.成交價(jià)格22、某塊土地總面積為200m2,建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%,則總建筑面積為_m2。A.1200120C.3333D.333.323、下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)