中豪置業(yè)設(shè)計任務(wù)書設(shè)計院版本

謹呈：中豪投資置業(yè)有限公司建筑設(shè)計任務(wù)書中豪投資置業(yè)汴西新區(qū)漢興路【3#】地塊深圳市泰辰置業(yè)顧問有限公司中豪項目組2011年建筑設(shè)計任務(wù)書提綱第一部分項目簡介 -3-1. 項目概要 -3-1.1位置 -3-1.2地塊分析 -4-1.3基本技術(shù)指標(biāo) -6-2. 開發(fā)功能規(guī)劃要求 -6-第二部分項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容 -6-1. 項目整體定位 -6-2. 各產(chǎn)品類型建筑面積比例建議 -7-3. 各產(chǎn)品類型設(shè)計建議 -8-3.1花園洋房 -9-3.2多層 -9-3.4高層 -10-第三部分：其他設(shè)計建議 -12-1. 開發(fā)理念 -12-2. 建筑風(fēng)格 -12-3. 建筑排布原則 -13-4. 交通組織及出入口 -14-5. 智能化創(chuàng)新建議 -15-6. 園林景觀建議 -16-7. 銷售中心、會所、樣板示范區(qū)建議 -19-8. 附加值建議 -22-第一部分項目簡介項目概要1.1位置項目位于開封汴西新區(qū)，鄭州至開封交通樞紐——鄭開大道南側(cè)，距離鄭開大道約600米。地塊位于漢興路與二號路交匯處西南，由漢興路、宋城路、二號路、三號路合圍。由于目前汴西新區(qū)的建設(shè)尚未發(fā)展至地塊所在區(qū)域，周邊道路除宋城路外，全部為新規(guī)劃的市政道路，因此道路指示的市場認知度不是很高。1.2地塊分析項目四至項目北側(cè)隔漢興路與鄭開森林半島相望，南側(cè)為宋城路，西側(cè)為待建空地，東側(cè)為規(guī)劃中的馬家河水庫。交通狀況從汴西新區(qū)交通規(guī)劃總體來看，汴西新區(qū)交通路網(wǎng)系統(tǒng)比較發(fā)達，各功能區(qū)的道路銜接比較順暢。其中鄭開大道，汴西大道，十二號路規(guī)劃路城市道路系統(tǒng)分別貫穿于汴西新區(qū)。項目向北距離鄭開大道600米，南緊鄰?fù)ㄍ袇^(qū)的黃金大道宋城路，東是未來開通的二號路，西是區(qū)域三號路。鄭開城際輕軌也會經(jīng)過漢興路北，本項目所在區(qū)域為馬家河站（暫定名）。項目周邊有1條公交線路【36路公交車】。景觀狀況景觀類型景觀描述本案狀況自然景觀山、森林、湖泊、河流等大自然景觀未來可部分成就城市景觀街道、高樓、公園、城市綠地等現(xiàn)代城市建設(shè)景觀未來可部分成就人文景觀具有較為悠久歷史的文物古跡，歷史名人等缺乏從本案所處的地理位置來說，東側(cè)為規(guī)劃中的馬家河水庫，馬家河水庫建成后可提供給項目部分的外部自然景觀資源；在城市景觀方面，雖然汴西新區(qū)的規(guī)劃為高起點，高規(guī)格，但是由于目前的開發(fā)建設(shè)進程，就目前項目周邊的環(huán)境來說，城市景觀也無可借鑒的地方；而人文景觀方面，就目前地塊的現(xiàn)狀和周邊環(huán)境來看，很顯然沒有可借力的人文資源。馬家河水庫建成后示意圖1.3基本技術(shù)指標(biāo)開發(fā)功能規(guī)劃要求3#地塊總建筑面積約238313平方米，其中3#地塊西側(cè)及北側(cè)規(guī)劃臨街1層底商，其余為住宅開發(fā)面積。項目不需執(zhí)行90/70政策。第二部分項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容項目整體定位項目市場定位：打造汴西新區(qū)名片式項目本項目規(guī)劃為一個高檔住宅區(qū)，包含有花園洋房，多層、高層住宅。作為一個市場新加入者，我們目的是打造性價比最高樓盤作為項目在汴西新區(qū)立足的名片，引領(lǐng)開封市新的居住理念。作為一個高檔居住區(qū)，先進的現(xiàn)代城市產(chǎn)品理念滲透在本項目中的每一個細節(jié)。最合理化的戶型布局，新技術(shù)帶領(lǐng)下的建筑，高檔配套的居住設(shè)施都將帶領(lǐng)開封新的流行。各產(chǎn)品類型建筑面積比例建議產(chǎn)品形態(tài)比例補充說明花園洋房【聯(lián)排】5.5%四層，一層兩戶，配置一部電梯，一部步梯，一層規(guī)劃全明地下室下躍層【地下室出地面1米】，四層規(guī)劃上躍層復(fù)式形態(tài)。一層花園入戶，二層露臺入戶。多層【6層】15.8%一層兩戶，配置一部電梯，一部步梯。全復(fù)式配置，-1層與1層，2層與3層，3層與4層，4層與5層，6層與7層。多層【9層】19.4%一層兩戶，配置一部電梯，一部步梯。一層花園入戶，配置南向陽光房，二至九層南向陽臺分奇偶層躍層。高層59.3%三十層，一層四戶和一梯三戶的排布，配置兩部電梯，一部步梯。南向陽臺分奇偶層躍層。合計100.0%——綜合考慮地塊所在區(qū)域內(nèi)的特性及本案需要開發(fā)的各種產(chǎn)品形態(tài)在項目整體開發(fā)策略中的戰(zhàn)略地位，我們能確定本案的產(chǎn)品開發(fā)模式為：在考慮開發(fā)資金的優(yōu)化的前提下，以多層為主力產(chǎn)品線，以花園洋房作為提升產(chǎn)品檔次，以高層實現(xiàn)收益和利潤最大化。另外為提升小區(qū)配套的完善，臨漢興路、三號路建一層商鋪，在3#地塊和4#地塊中間區(qū)域有規(guī)劃的道路，可以在3#地塊臨近規(guī)劃路配置會所，提升小區(qū)檔次。各產(chǎn)品類型設(shè)計建議項目住宅戶型配比建議房型結(jié)構(gòu)面積段（㎡）套數(shù)套數(shù)比面積比分布產(chǎn)品實現(xiàn)贈送面積實際使用面積（㎡）兩房80-9022011.12%7.75%高層8-1090-1002+1兩房85-9044022.23%15.97%高層10-15100-105緊湊型三房110-12066033.35%31.48%高層10-15115-135舒適型三房130-14432416.37%18.41%多層【9層】15-20140-164舒適型四房180-20026713.49%21.04%多層【6層】20-25205-225舒適型四房180-200683.44%5.36%花園洋房30-70210-270戶型設(shè)計方案建議在考慮戶型創(chuàng)新設(shè)計角度，需要考慮戶型的各種變化，多設(shè)計集中戶型類型以供甲方根據(jù)市場需求探討確定；在戶型設(shè)計組合方面，可以錯層，躍式等各種類型的產(chǎn)品的組合，以豐富本案的住宅產(chǎn)品形態(tài)；在戶型舒適度角度，可以考慮轉(zhuǎn)角飄窗，步入式凸窗等的使用，以加強住宅產(chǎn)品的競爭力。3.1花園洋房舒適型4房（建筑面積180~200㎡）戶型細節(jié)面積建議（㎡）開間建議（m）進深建議（m）補充說明客廳38.48≥5.2≥7.4采光通風(fēng)好，朝南，利用露臺或者陽臺擴展室內(nèi)空間餐廳9.6≥3.2≥3與客廳相連，通風(fēng)采光好主臥28≥5≥5.6通風(fēng)采光好，朝南，利用轉(zhuǎn)角凸窗有效沿展室內(nèi)空間次臥14.4≥3.6≥4通風(fēng)采光好，利用凸窗沿展室內(nèi)空間書房14.4≥3.6≥4兒童房16≥4≥4主衛(wèi)10.5≥3≥3.5盡可能實現(xiàn)自然采光次衛(wèi)9≥3≥3盡可能實現(xiàn)自然采光廚房16≥4≥4盡可能實現(xiàn)自然采光，最好帶生活陽臺陽臺（客廳）9.4≥4.7≥2連接客廳的陽臺和連接廚房的生活陽臺3.2多層【6層】舒適型4房（建筑面積180~200㎡）戶型細節(jié)面積建議（㎡）開間建議（m）進深建議（m）補充說明客廳31.68≥4.8≥6.6采光通風(fēng)好，朝南，利用露臺或者陽臺擴展室內(nèi)空間餐廳9.6≥3.2≥3與客廳相連，通風(fēng)采光好主臥24.44≥4.7≥5.2通風(fēng)采光好，朝南，利用轉(zhuǎn)角凸窗有效沿展室內(nèi)空間次臥14.4≥3.6≥4通風(fēng)采光好，利用凸窗沿展室內(nèi)空間書房14.4≥3.6≥4兒童房16≥4≥4主衛(wèi)10.5≥3≥3.5盡可能實現(xiàn)自然采光次衛(wèi)9≥3≥3盡可能實現(xiàn)自然采光廚房16≥4≥4盡可能實現(xiàn)自然采光，最好帶生活陽臺陽臺（客廳）9.4≥4.7≥2連接客廳的陽臺和連接廚房的生活陽臺3.3多層【9層】舒適型3房（建筑面積130~144㎡）戶型細節(jié)面積建議（㎡）開間建議（m）進深建議（m）補充說明客廳24.75≥4.5≥5.5采光通風(fēng)好，朝南，利用露臺或者陽臺擴展室內(nèi)空間餐廳9.6≥3.2≥3與客廳相連，通風(fēng)采光好主臥22.5≥4.5≥5通風(fēng)采光好，朝南，利用轉(zhuǎn)角凸窗有效沿展室內(nèi)空間次臥14.4≥3.6≥4通風(fēng)采光好，利用凸窗沿展室內(nèi)空間兒童房9≥3≥3通風(fēng)采光好主衛(wèi)7.5≥3≥2.5盡可能實現(xiàn)自然采光次衛(wèi)6.6≥3≥2.2盡可能實現(xiàn)自然采光廚房8.75≥2.5≥3.5盡可能實現(xiàn)自然采光，最好帶生活陽臺陽臺（客廳）6.75≥4.5≥1.5連接客廳的陽臺和連接廚房的生活陽臺3.4高層2房（建筑面積80~90㎡）戶型細節(jié)面積建議（㎡）開間建議（m）進深建議（m）補充說明客廳14.4≥3.6≥4采光通風(fēng)好，朝南，利用露臺或者陽臺擴展室內(nèi)空間餐廳7.5≥2.5≥3與客廳相連，通風(fēng)采光好主臥15.12≥3.6≥4.2通風(fēng)采光好，朝南，利用轉(zhuǎn)角凸窗有效沿展室內(nèi)空間次臥10.8≥3≥3.6通風(fēng)采光好，利用凸窗沿展室內(nèi)空間洗手間5≥2≥2.5盡可能實現(xiàn)自然采光廚房6≥2≥3盡可能實現(xiàn)自然采光，最好帶生活陽臺陽臺4.32≥3.6≥1.5連接客廳的陽臺和連接廚房的生活陽臺緊湊型3房（建筑面積110~120㎡）戶型細節(jié)面積建議（㎡）開間建議（m）進深建議（m）補充說明客廳18≥4≥4.5采光通風(fēng)好，朝南，利用露臺或者陽臺擴展室內(nèi)空間餐廳8.75≥2.5≥3.5與客廳相連，通風(fēng)采光好主臥16.38≥3.9≥4.2通風(fēng)采光好，朝南，利用轉(zhuǎn)角凸窗有效沿展室內(nèi)空間次臥14≥3.5≥4通風(fēng)采光好，利用凸窗沿展室內(nèi)空間兒童房9≥3≥3通風(fēng)采光好主衛(wèi)7.5≥2.5≥3盡可能實現(xiàn)自然采光次衛(wèi)6≥2≥3盡可能實現(xiàn)自然采光廚房7.5≥2.5≥3盡可能實現(xiàn)自然采光，最好帶生活陽臺陽臺（客廳）6≥4≥1.5連接客廳的陽臺和連接廚房的生活陽臺第三部分：其他設(shè)計建議開發(fā)理念本案是一個集花園洋房、多層、高層為一體的高檔居住社區(qū)，將為汴西新區(qū)帶來一種全新的并處處體現(xiàn)人文關(guān)懷的居住感受，結(jié)合開封七朝古都的文脈傳承及鄭汴融城現(xiàn)代化高速發(fā)展的大趨勢，項目的設(shè)計風(fēng)格及理念應(yīng)體現(xiàn)“務(wù)實、文化、便捷、高科技”的感受。建筑風(fēng)格在建筑設(shè)計風(fēng)格上，要體現(xiàn)現(xiàn)代、簡約的氣息。在外墻材料使用上，應(yīng)使用部分干掛石材【或仿石材漆】+涂料結(jié)合的方式，體現(xiàn)項目檔次和質(zhì)感！風(fēng)格建議一：法式簡約風(fēng)格【泰辰建議建筑風(fēng)格首選】代表項目：上海萬科琥珀臻園風(fēng)格建議二：北美風(fēng)格【泰辰建議建筑風(fēng)格備選】代表項目：鄭州橡樹玫瑰城風(fēng)格建議三：西班牙風(fēng)格，代表項目：鄭州怡豐森林湖風(fēng)格建議四：新古典主義風(fēng)格，代表項目：鄭州鑫苑逸品香山建筑立面風(fēng)格和色彩，以住宅規(guī)劃設(shè)計本地發(fā)展水平和購買習(xí)慣來看，開封高端住宅普遍采用穩(wěn)重而不失大氣的色彩，從材料的使用上看，高檔涂料、高級面磚和干掛石材都有項目采用。建議本案的住宅在規(guī)劃設(shè)計時考慮這種喜好和習(xí)慣。建筑排布原則考慮項目分期開發(fā)及分期推售的市場營銷需求考慮洋房、多層客戶與高層客戶之間的有效區(qū)隔考慮住宅客戶與商業(yè)環(huán)境之間的交流考慮住宅產(chǎn)品的居住功能需求上的私密性和獨立性考慮每棟住宅與園林景觀之間的關(guān)系，為打造高品質(zhì)住宅提供保證考慮高層住宅與北側(cè)建業(yè)洋房別墅部分的銜接，實現(xiàn)景觀資源共享考慮東側(cè)馬家河景觀資源最大化利用交通組織及出入口本案作為一個高檔居住社區(qū)，在交通組織上要做到尊重客戶的私密性。本案需要做到基本的人車分流，項目內(nèi)部景觀的可共享性交通動線安排，在保證內(nèi)部景觀和環(huán)境純粹的基礎(chǔ)上最大可能共享。車位設(shè)計建議原則：花園洋房車位設(shè)計時不考慮做半地下停車位，以地面車庫形式處理花園洋房車位設(shè)計時需考慮一戶兩個車位，如車庫停放一輛，外部通道停放一輛的形式，如北側(cè)車庫為1至2樓一戶的兩個車位，南側(cè)為3至4樓一戶的兩個車位。多層部分的停車位設(shè)計，采用住宅落地，車庫建在兩棟樓中間，客戶可在地下車庫直接坐電梯上行，從而使業(yè)主下車后歸家的路程更短捷。多層部分的停車位設(shè)計，需要考慮與核心筒電梯井直接的關(guān)系。高層產(chǎn)品采用地下車庫形式進行停車解決。地下車庫設(shè)計時需考慮多層、高層之間的地下關(guān)系，地下車庫的園區(qū)出入口，設(shè)置時需與景觀相結(jié)合。、車位數(shù)量建議：結(jié)合上文產(chǎn)品配比建議，制定項目車位數(shù)量配比：產(chǎn)品類型車庫形式產(chǎn)品套數(shù)車庫配置比花園洋房地上681：2多層半地下2671：1.2高層地下13201：0.6智能化創(chuàng)新建議一卡通系統(tǒng)：小區(qū)大門門禁系統(tǒng)、單元門門禁系統(tǒng)、可視對講入戶門門禁系統(tǒng)、信報箱管理系統(tǒng)、地下停車庫門禁系統(tǒng)······實現(xiàn)一卡通管理家居智能化綜合布線系統(tǒng)智能化安防系統(tǒng)：周界紅外對射防盜系統(tǒng)、彩色數(shù)碼可視探頭、家庭智能化綜合布線箱、門窗磁+緊急求助按鈕等園林景觀建議園林建議須配合項目建筑風(fēng)格。建議一：法式園林，關(guān)鍵詞：明確的中軸線，強調(diào)秩序，多灌木矮花，高大樹木較少建議二：北美園林，關(guān)鍵詞：布局開敞,現(xiàn)代而且自然,人與自然互動，講究線條、空間、視線的多變一軸一核，講究疊水、奇石、對稱、植被以高大的喬木、文竹及草坪為主，打造層次感。建議三：西班牙園林，關(guān)鍵詞：曲線，布局工整嚴謹，多雕塑、鐵藝、彩色瓷片鋪貼建議四：新古典園林，關(guān)鍵詞：形散神聚，不仿古不復(fù)古只是追求神似，簡單手法，注重裝飾效果園林主題建議：結(jié)合項